门卫工作每天17小时物业公司赔2万余元

近日,重庆市涪陵区人民法院对原告孙明义(化名)诉重庆市涪陵区某物业管理有限公司劳动争议纠纷一案做出一审判决:物业公司补偿原告加班加点工资及经济补偿金等各项损失共计人民币23793.10元。

经法庭审理查明,原告孙明义系重庆市涪陵区某物业管理有限公司的员工,在该公司管理下的涪陵区某小区担任门卫工作,负责收取该单元的水电费和物管费,并打扫清洁卫生,因该小区早上通常6点开门,晚上11点关门,门卫要对来客来访人员进行登记、询问,对住宅区进行不定期巡逻和安全检查,维护小区的治安秩序。在该小区工作期间,孙明义全天守侯在门房内,双休日和节假日从未休息,也没有被安排过补休,每天工作长达17个小时,而未从物业公司领取过任何加班补偿,且其工资低同期涪陵区最低工资标准。

另查明,20**年5月28日至20**年5月10日,正常工作日为239天,双休日有99天,法定节假日有10天。

法院认为,原告孙明义长时间加班加点从事门卫工作,理应获得相关补偿,物业公司拒绝给予原告加班工资的做法违了《中华人民共和国劳动法》及相关司法解释的有关规定,因此,依法做出了上述判决。被告不服提起了上诉,二审法院经过审理,做出了维持一审的判决。

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篇2：京城九大典型物业管理案例

之一:开发商赔付交通噪声费

1994年5月,经北京市综合投资公司拆迁,某小区52户居民搬到位于京石高速公路旁的丰台六里桥10号院9号楼居住。入住后,居民就开始被京石高速公路上来往车辆的噪声所困扰:9号楼距离高速公路仅30余米,日夜来往的车辆产生的噪声使楼内居民寝食难安。在请有关部门检测后,居民们得知该楼所受的噪声污染超过国家标准。

法院认为,在已有道路一侧建设噪声敏感建筑物,开发商有责任采取减轻交通噪声影响的措施。作为高速公路的经营管理者,北京首发公司也应有义务对居民所受噪声污染承担责任。法院判决开发商为住户安装隔声窗,将该住房的室内噪声降到白天60分贝以下,夜间45分贝以下。开发商一次性支付3000元赔偿金。同时,居民从1994年入住起至安装隔声窗日的期间,每月获得60元的噪声污染损失费,由开发商支付50元,首发公司支付10元。

之二:使用面积缩水业主退掉房屋

北京阿奇公司于1997年9月30日,与开发商北京友谊辉志公司签订《商品房预售契约》及其补充协议,购买国际友谊花园建筑面积162.87平方米的房屋,房屋交付时实际面积与暂测面积的误差不超过6%,超过6%时,买方有权解除本契约。签约后,阿奇公司支付了全部房款,友谊辉志公司于1998年2月交付房屋。2000年10月,友谊辉志公司称,房屋的实测面积为172.47平方米,要求阿奇公司补交房款近1.2万美元。而阿奇公司认为使用面积过小,经海淀测绘队测量,使用面积为100.71平方米。根据合同约定的使用面积与建筑面积之比计算,房屋使用面积比应提供的使用面积少32.95平方米。阿奇公司认为,开发商已违反了合同,要求终止合同,并返还房款、支付房款利息,双倍返还定金,同时赔偿经济损失20万元。

法院认为:根据约定,房屋的使用面积与建筑面积之比为75.5%,而实际交付的房屋的二者之比为61.83%,开发商明显违约,应将房款返还,并支付房款利息。由于阿奇公司已经使用了房屋,根据公平原则,应支付房屋使用费。法院判决,解除双方签订的《商品房预售契约》及其补充协议。友谊辉志公司返还阿奇公司房款并支付利息。阿奇公司将房屋交给开发商。北京阿奇公司向开发商支付房屋使用费每月1万元。

之三:骗人的建材商双倍赔偿

今年,法院连续在两起建材纠纷案件中,判决建材商双倍返还建材款。其中一起为冯先生与东方家园丽泽装饰建材公司的纠纷。2000年2月18日,冯先生到东方家园公司,购买榉木实木门两扇,价格为4476元;门锁两把,价格为59.2元。另外冯先生支付50元运费,由东方家园公司送货。冯先生在20**年3月8日,请国家人造板质量监督检验中心到家中进行检验,结论为:该木门不是榉木实木门,而是山毛榉贴面门。冯为此支出检验费200元。冯先生找建材公司要求退货,遭拒绝。在冯诉至法院后,建材公司提出管辖异议,要求到其所在地丰台法院审理,在法院驳回后提起上诉,案件被商家在管辖上拖了一年,直到今年5月才再次在海淀法院开庭。海淀法院作出一审判决:东方家园丽泽装饰建材公司退购门款4476元,赔偿4476元,并赔偿 运费、检验费。

之四:邻居代理装修牛哥输了官司

演员牛振华因房屋装修代理问题与邻居产生纠纷并对簿公堂。昌平区法院作出判决,牛振华要求邻居返还收取的不合理款项并赔偿装修质量差所造成损失的请求被驳回。牛振华、贾先生与其他四户业主在昌平区四合小区分别出资购买连排别墅各一套。因并排居住,且关系良好,6住户决定对住宅进行装修、庭院改造。为了工作顺利进行,大道惠仓公司也做了部分财务管理和后勤保障工作。贾先生与大道惠仓公司自1997年8月至1998年6月共收取牛振华以还款方式及交来的装修款共计46万余元。诉讼中,昌平法院请原昌平建设工程质量监督站进行了质量检测。检测结果为部分装修质量不合格。昌平法院认为,因牛振华与贾先生没有书面代理协议,作为一般无偿代理,只需履行一般注意义务。最后,昌平法院作出的判决结果是:驳回牛振华的诉讼请求。此案曾经在昌平法院审判,当时的结果是牛振华败诉。在接到判决后,牛振华不服,向一中院提起上诉。一中院作出裁定,撤消了昌平法院判决,并发回重审。此次的判决结果,牛振华依然没有能告倒邻居。

之五:阳台观景成泡影业主无奈退掉房

2000年12月5日,王先生与北京浩鸿

篇3：停车场纠纷案例解析

现如今,车主与停车场之间的纠纷已成为百姓消费投诉的热点之一。不少车主认为,收费停车场有专人看管,车在停放期间如若发生被盗、刮花的情况,停车场理所当然应赔偿车主损失。然而事实上,当事故发生后,停车场往往拒绝对车主的任何损失进行赔付。停车场认为,“车场只负责提供车位的有偿使用,对车的安全和损伤并不负有责任。”

小车被盗、小车被蹭,车场都不赔付?到底哪些事故收费停车场才会进行赔付?停在车场的车被盗,被蹭,究竟是谁之过?谁又应该为此负责呢?

案例1

车被刮花后果自负?

节后返深的林小姐最近有些郁闷,原因是春节期间停放在小区停车场内的车,其左前叶子板明显有被刮蹭的痕迹,车漆掉了一片,非常难看。林小姐找到小区管理处要求赔偿,而管理处工作人员则以“车场只是提供停车位,不负责车辆安全和损伤”为由,拒绝为此事承担任何责任。为此,林小姐感到甚为不解,车明明是在停车场内被刮花的,停车场凭什么不负责赔偿呢?

案例2

停车场与车主间只是车位有偿使用关系?

深圳车主张某停在某收费停车场内的小车被盗,张某向停车场索赔,停车场却以只提供车位的有偿使用,不负责车辆的看管为由拒绝赔偿。张某此前投保了盗抢险,报案后张某得到了保险公司的赔偿。保险公司则依照保险法的规定,向停车场追偿损失,在遭到拒绝后,将该停车场相关人员全部告上了罗湖区人民法院,然该法院一审判决却判定“停车场无需为丢车负责”。保险公司不服,遂向市中级人民法院提起上诉。

市中级法院经审理后认为,“停车场的营业执照上注明经营范围是机动车停车,无机动车保管项目,其发放的收费卡,并非车辆保管收费卡,收取的费用是停放费,并非保管费。停车场与车主之间存在的是车位有偿使用关系,对被盗车辆不负保管义务,对该车的丢失不应承担赔偿责任。”

深圳市中院最终驳回了保险公司的上诉,维持原判──车场无需赔偿丢失车辆。

案例3

福田法院曾判停车场赔偿被盗车辆

令人费解的是,另一起在深圳市内停车场发生的丢车事件,被诉上福田区人民法院后,却被法院判定为,“停车场管理设施不完善,在保管车辆过程中未能及时发现盗车行为,过错在于停车场,故判停车场赔偿车主损失”。

律师说法

有保险的可向保险公司索赔

就车辆在停车场发生状况究竟谁应负责,车场与车主之间,可谓公说公有理,婆说婆有理。为此,记者采访了广东竞德律师事务所的苏晓鹏律师,其表示,车主与停车场之间主要有两种形式的法律关系,一是以对车辆进行保管为主要目的的寄存保管关系;二是以提供车辆停放场所为主要目的的车位有偿使用关系。前者为保管合同关系,车主一旦与停车场建立这种合同关系,如果车主车辆在停车场丢失,停车场就应当按照合同法的规定,承担赔偿责任。后者为停车场向车主提供车位有偿使用,双方的关系由民法通则调整,除非有证据证明停车场对车辆丢失同时具备主观上有过错、客观上有违法行为、违法行为和车辆丢失之间具有因果关系三个要件,否则对于车辆丢失,停车场无需承担赔偿责任。

在实践中为了避免责任的纠缠不清,深圳市在前几年通过立法明确了相关责任。根据20**年颁布20**年修正的《深圳市停车场规划建设和机动车停放管理条例》第七章第四十五条:停车场内的机动车受到损害或者丢失的,机动车所有人可以向机动车投保的保险公司要求赔偿,停车场管理单位应当提供必要的协助。因此,如果车主投保了机动车险种之盗抢、划痕险的话,可以向保险公司进行索赔,停车场则需提供必要的协助。

没买车险的可要求停车场赔偿

对于仅投保了交通险,没有投保盗抢、划痕险的车主,不能找保险公司索赔,那能否找停车场索赔呢?

苏晓鹏律师认为,仍然依据《深圳市停车场规划建设和机动车停放管理条例》第七章第四十五条规定,若经营性停车场的管理单位因不履行本条例规定的职责或者因不符合停车场管理

规范而造成停车场内的机动车受到损毁或者丢失的,应当依法承担相应的赔偿责任。因此车主也可以据此向停车场进行索赔。

然而,当车主向停车场索赔时,会遇到举证方面的困难,苏晓鹏解释道,怎么证明车确实是在停车场内被盗、被刮花的,是非常困难的。事实上,车被刮蹭维修金额不大,而举证的难度却不小,所以对于车在停车场内被刮花而没有购买划痕险的车主,一般都是自行和停车场协商,或自己出钱维修,或通过“做第二现场利用车损险来索赔”的不合法手段进行索赔,上诉法院的案例极少。而如果车被盗涉及金额较大,则可以通过法律途径要求停车场负一定的赔偿责任。

相关法规

《深圳市停车场规划建设和机动车停放管理条例》第七章第四十五条:

停车场内的机动车受到损害或者丢失的,机动车所有人可以向机动车投保的保险公司要求赔偿,停车场管理单位应当提供必要的协助。

经营性停车场的管理单位因不履行本条例规定的职责或者因不符合停车场管理规范而造成停车场内的机动车受到损毁或者丢失的,应当依法承担相应的赔偿责任。

机动车驾驶人因过错造成停车场设施或者其他车辆损毁的,应当依法承担相应的赔偿责任。

车主心声

“收费停车场内车被蹭被偷,停车场作为看管者,理应承担一定的责任。如果停车场仅收费不负责看管,那还不如乱停乱放,至少不用交停车费。”

───车主梁先生

“我认为停车场既然收了停车费,那多少也得负点责任,所以我觉得最合理的赔偿方法应该是保险公司和停车场共同承担,至于双方承担的比率多少可视具体情况再定。”

───车主黄小姐

“作为普通车主,我们不能根据自己的喜好来判定由谁来赔偿,现在是法制社会,一定要按照相关法律法规来判断是非。”

───车主廖先生

“停车场只管收费不负责车辆安全明显违背了我国民法‘权利与义务平等’的原则。车主将车停在停车场时,车主与停车场之间构成一种保管合同法律关系,保管期间因保管人保管不善造成保管物毁损丢失的,保管人就应当承担赔偿责任。虽然停车场大都明确标示不负责车辆安全,但却存在盈利的事实,有经营行为,就必须负有赔偿责任。”

───车主赵先生

“停车场也有自己的难处,只收区区几元停车费,就要赔几十万元的车,这有些说不过去。现如今偷车贼日益猖獗,停车场只要做好应有的安全防范措施,没有人为的疏忽,如果真发生车被丢也无需负太多的责任。

───车主周先生

“收了钱却可以不负责,怎么能这样呢,我觉得这太不合理了。中国有句老话叫受人钱财替人消灾,停车场既然收了停车费,就要想办法采取些措施,为停放的车辆提供一定的安全防护,不能‘只受财不消灾’。”

───车主王先生

理赔程序

车被盗,第一时间报警,并即刻通知保险公司,然后进入索赔流程。车被蹭,若能找到肇事方,则一切赔偿责任由肇事方承担。若不能找到肇事方,且购买了车辆划痕险的车主,在条件允许的情况下,最好能保持现场(若停车地方会阻碍停车场的正常秩序,可向保险公司车险报案电话说明情况,在被允许的情况下将车移开或按保险公司提示去指定地点定损),并立刻拨打保险公司车险报案电话进行报案,报案后可根据保险公司的提示进入到下一阶段的索赔过程。

特别提醒:目前深圳大部分4S店均提供定损、维修、索赔一条龙的理赔服务,一些在4S店购买保险的车主,在向保险公司报案后,可及时联系4S店的保险理赔员,由他们再协助进行处理。一般情况下,4S店会帮车主进行定损、维修、索赔,车主维修期间也无需先垫付钱。

篇4：居委状告物业侵权胜诉案例

日前,河源首宗社区居委会状告物业管理公司代收环境卫生综合服务费案件经市中级人民法院公开开庭审理,作出了驳回上诉,维持原判的终审判决。

兴源路居委会状告物业公司侵权胜诉去年7月,源城区东埔办事处兴源路居委会以城标物业管理有限公司拒绝返还其代收的36980元环境卫生综合服务费为由将城标物业管理有限公司告上法庭。

原告源城区东埔办事处兴源路社区居民委员会诉称,他们按照市人民政府《关于市区全面实行上门收集垃圾的通告》文件规定和源城区环卫局的安排,自 1997年至今对其辖区内的绿苑、茶园小区内的1120户实行上门收集垃圾的有偿服务。原告兴源路居民委员会按照市有关文件的规定履行职责,按核定居民住户每户每月9元的标准收取环境卫生综合服务费,收至20**年12月。20**年1月起,被告河源市城标物业管理有限公司以与绿苑、茶园小区业主委员会签订《物业管理委托合同》为由,收取了原来原告收取的每月9元的环境卫生综合服务费。20**年1月至5月,被告先后五次向原告支付了部分环境卫生综合服务费共23500元,20**年6月原告要求被告付清绿苑、茶园小区居民交纳的环境卫生服务费(按1120户*9元*6个月=60480元),除已支付 23500元,仍欠36980元。经原告追讨,被告拒付。20**年7月原告兴源居民委员会向法院起诉请求法院判令被告返还36980元不当得利。被告辩称,其收取的是依据与绿苑小区业主委员会和茶园小区业主委员会订立的《物业管理委托合同》收取法定和约定的物业管理服务费,根本不存在侵权行为而取得不当利益的事实。

法院认为,被告先后5次向原告支付了23500元的环境卫生综合服务费,证明了被告已经收取了该服务费,也证明了被告对原告收取该服务费的认可,被告事实上实施了代收(代理)的行为,但原告并无授权委托被告收取环境卫生综合服务费,被告也没有继受原告的义务(上门收集垃圾,搬运垃圾,保洁工作,发放除 “四害”药物),因此,被告就不能享受这一权利,被告代原告收取环境卫生综合服务费的行为是无效的,其收取的绿苑、茶园小区的1120户居民的环境卫生综合服务费60480元,除已付23500元,余款36980元应返还给原告。

20**年12月27日,源城区人民法院作出判决:判令被告城标物业管理有限公司代原告收取的20**年1月至6月的环境卫生综合服务费60480元,除已付23500元,仍应支付36980元给原告兴源路居委会。

物业公司不服判决提起上诉,终审法院驳回上诉城标物业管理有限公司不服一审法院判决,提起上诉。20**年7月11日,市中级人民法院对该案进行了公开开庭审理。

经市中级人民法院审理查明,原审查明事实属实。另查明,20**年1月,上诉人城标物业管理有限公司与绿苑小区、茶园小区的业主委员会签定了《物业管理委托合同》,该合同规定了上诉人管理服务内容有:公共环境卫生,包括公共场所、房屋共用部位的清洁以及垃圾的收集、清运。

法院认为,上诉人虽与绿苑小区。茶园小区的业主委员会签订了《物业管理委托合同》,但上诉人没有依照合同的约定履行上门收集垃圾、搬运垃圾、做好保洁工作的义务,而这项工作实际是由被上诉人完成,原审法院判令上诉人收取的20**年1月至6月的该环境卫生综合服务费应支付给被上诉人正确。上诉人认为其是依合同的约定收取该项服务费,是合法取得,因权利与义务是一致的,既然上诉人没有依照合同的约定履行义务,就不能依照合同的约定享有权利,故上诉人这一理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定,经审判委员会讨论决定作出终审判决:驳回上诉,维持原判。尽管判决书已下发一个多月,兴源路居委会尚未得到城标物业管理有限公司的分文退款。目前,兴源路居委会不得不借钱给聘请的环卫工人发工资。

篇5：物业管理案例集

1、本市对物业专项维修资金的筹集、使用和管理较以往有何变化,具体规定如何?

【分析解答】

新建商品住宅以及住宅物业管理区域内的非住宅物业的维修资金筹集、使用和管理,应仍然按照市政府有关维修基金的规定执行。

对新建非住宅物业的专项维修资金的筹集、使用和管理,《若干意见》规定,新建非住宅物业出售时应设立维修资金,具体标准和设立方式由物业出售人和物业买受人参照《上海市商品住宅维修基金管理办法》的规定,在房屋出售合同中约定。成立业主大会的,维修资金应以业主大会的名义存入专户银行,设立专门帐户,按幢立帐、按户核算。

在前期物业管理期间,按规定设立的维修资金由区县房地产管理部门代为监管;业主大会成立并选聘物业管理企业后,由区县房地产管理部门移交给业主大会。

2、建设单位委托物业管理企业为物业提供管理和服务、物业管理企业承接物业时,双方应办理何种法定手续?

【分析解答】

物业管理企业承接物业,应当对物业共用部分、共用设施设备进行查验,查验中发现房屋质量和公建配套设施等问题,应书面告知建设单位,并办理交接手续。建设单位应当按照《条例》第二十九条规定向物业管理企业移交物业管理资料,对验收发现的问题应当予以整改,并承担相应的民事责任。

3、《条例》施行后,对建设单位出售房屋以及购房人购买房屋时有哪些具体要求?

【分析解答】

对于建设单位而言,一是在销售房屋前,要参照市房地资源局的示范文本,制定业主临时公约、房屋使用说明书;二是建设单位与房屋买受人签订的房屋出售合同,应包含前期物业服务合同的内容,并将业主临时公约、房屋使用说明书、经规划部门批准配置的公建设施和平面图作为房屋出售合同的附件。

对于物业买受人而言,在与建设单位签订房屋出售合同时,应同时对遵守业主临时公约予以书面承诺。

4、《条例》规定,住宅物业建设单位应通过招投标方式选聘物业管理企业,本市对这项规定的执行有何具体操作办法?

【分析解答】

关于前期物业管理招投标事项,《若干意见》规定:业主大会成立之前,住宅物业建设单位应当按照房地产开发和物业管理相分离原则,通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业。投标人少于3个或者住宅规模小于st1:chmetcnv w:st="on" TCSC="1" NumberType="1" Negative="False" HasSpace="False" SourceValue="50000" UnitName="平方米">5万平方米建筑面积的,经物业所在地的区、县房地产管理部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。有关投标人少于3个或者住宅规模小于5万平方米建筑面积的认定及物业管理招投标的规范,市房地资源局将作进一步的具体规定。

5、《条例》施行后,经业主大会