物业公司究竟是管理还是服务

　　由于物业管理尚未形成规范的市场机制,物业管理企业不严格按物业服务合同履行、不按规章制度办事等忽视业主的合法权益的事件时有发生,不少物业管理企业将自己凌驾于业主之上,收费标准模糊不清,多收费,少服务,质价不符,任意调价;处理问题和解决矛盾方法简单生硬,打骂业主时有发生。

[解读]

　　《物业管理条例》除规定物业管理的服务义务,同时赋予了其维护物业安全、物业合理使用的一定社会管理责任,但法规并未赋予物业管理企业任何的一点权力。表现在物业管理企业对业主违反法律法规、业主公约和业主临时公约仅有告知、制止、报告的权利,并没有处罚权和措施权;从理论上分析,物业管理企业并非物业所有人,它是受物业所有人委托或合同约定管理小区物业和秩序,其对物业所有人处分自己财产的管理权也有限的,不具有权利源,其是否有诉讼的请求权法律规定不明确,存在较大争议,造成业主违规搭建、装修、拆除承重墙等危害其他业主的行为无力阻止。

[解决方法]

　　此类矛盾在近期发生的数量较多,主要解决方法需要物业公司对自身的意识进行调整,物业公司是以服务为主而不是管理为主。

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篇2：未签物业服务协议业主可不交管理费吗

　　秦某是天津某小区的一位业主。该住宅原由某房地产开发公司物业管理部负责管理,1998年4月该物业管理部更名并成立现物业管理中心,即本案原告。该房地产开发公司将包括被告住宅在内的小区物业移交给原告。移交后原、被告未签订物业管理协议书。被告自1999年1月起未交纳物业管理费。原告诉至法院。被告辩称,双方未签订物业管理协议书,不应交纳物业管理费。法院经审理认为,原告对被告住宅小区内房屋建筑及附属配套设施、场地、周围环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路等进行统一的维修和服务活动,双方虽没有签订书面的物业管理合同,但被告事实上接受了原告的物业管理服务,双方已经形成了事实上的物业管理合同关系,被告应履行缴纳物业管理服务费的义务,遂判决被告给付原告1999年1月至2000年9月物业管理综合服务费用337.44元。

　　近年来,随着住宅小区实行物业管理的普及,物业管理公司与业主之间的纠纷日渐增多,本案就是一例。本案的关键在于原告物业管理公司与被告之间是否成立了物业管理服务合同关系。

　　合同作为规范当事人双方权利义务关系的载体,属于法律行为的一种,其成立的形式包括口头、书面、电子等。对于一些重要的合同.法律明文规定必须或应该采用书面形式。但实践中很多时候,双方已经履行了权利义务.但是没有签订书面的合同。对于这样的情况,不能一概认为双方不存在合同关系。因此,《中华人民共和国合同法》第三十六条规定:"法律,行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。"本案中,被告履行了物业管理服务的义务,原告并未明确表示反对,应当视为原告接受了被告履行的义务,双方之间成立物业管理管理合同关系。

　　合同不仅有书面的,而且有口头合同、事实合同等多种形式存在。在现代社会中,人们不得不依赖电力公司、煤气公司、自来水公司等提供电、水,气等生活必须的能源。这些公司向人们提供服务.享受服务的人们交纳使用费用,事实上供用电,水、气的合同就已经成立了。是否采用书面形式不是合同成立的要件,不能以"没有和这些公司签订书面合同"为由拒绝支付费用。住宅小区的物业管理也是这样,物业管理公司向业主提供住宅小区内房屋建筑及附属配套设施、场地、周围环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路等的统一维修和服务活动.原告事实上享受了这些物业管理服务.也就是接受了被告履行的义务,原、被告之间形成了事实上的合同关系,被告应当按照物价部门核定的标准交纳物业管理费用。

篇3：如可解决社区服务物业管理服务交叉问题？

【专案简介】

某小区的公房承租人夏某长期以来一直向物业公司交付公房租金,并向居委会交付保安、保洁费。1999年5月小区成立了业委会,续聘原物业公司提供管理服务。5月起,物业公司要求夏某另付物业管理费和保安、保洁费,理由是小区由物业公司提统一服务。夏某对此深感不解。

【分析解答】

沪价房(1996)第174号文《上海市商品住宅物业管理服务收费若干问题的解答》规定:公有住房的承租人,按全市统一的公有居住房屋租金标准缴纳房租,不需要另付管理费和电梯、水泵运行费。如有保洁、保安服务内容的,则另付保洁、保安费。

关于社区服务和物业管理服务的交叉问题,该文规定了“谁收费、谁服务”和“同一收费项目不得重复收费”的原则。所以,在上述案例中,由于保洁、保安服务仍由居委会提供,所以物业公司不应再向居民收取保洁、保安费。

根据2000年上海市社区工作会议“街道居委会社区管理、物业公司专业管理、房地产行政主管部门行业管理、业委会自治管理”的精神,物业公司应与居委会协商,逐步把保洁、保安服务纳入物业管理的工作轨道中来。

篇4：以案说法:物业管理服务合同委托合同区别

深圳市布吉镇××花园热闹非凡,入口处新物业管理公司约四十名保安员整齐列队准备进入,原管理处二十余名保安员也整齐地排列在入口两侧,围观的业主和群众近千人。在住宅局、房管办、镇政府、警署协调下,双方经过一上午的僵持,原管理处保安撤走,新管理公司接管。事情的原委要从1998年说起。

1998年10月该花园竣工,发展商成立了一家子公司进行物业管理,后该花园成立了业主委员会,双方于20**年2月18日签订了为期三年的《物业管理委托合同》,约定管理服务费多层住宅按0.60元/M2收取,带电梯的小高层1.45元/M2,商铺1.60元/M2。 按深圳市当时收费水平来讲是较低的。20**年2月28日管理处在花园内贴出通知,将管理服务费提高到多层住宅0.85元/M2,小高层2.10元/M2,商铺2.20元/M2。一石激起千层浪,业主纷纷反对。4月13日召开业主大会,罢免了业主委员会的全体成员。新的业主委员会成立后,7月份通过招标聘用了一家新的甲级资质物业管理公司。于是出现了本文前一幕。

事情并没有结束。7月18日,原物业公司就向深圳仲裁委员会提出仲裁申请,请求继续履行20**年2月18日签订的《物业管理委托合同》,支付管理费300万元。被申请人是业主委员会。本案进行了庭审,尚未裁决。双方争议的焦点就是:20**年2月18日签订的《物业管理委托合同》是服务合同,还是委托合同。

该合同虽然名称上使用了“委托”二字,内容上也包含了“委托”成分,确立了业主委员会将该花园委托给原物业公司管理的行为,但从实质上看并不是委托合同。

委托合同是《合同法》直接规定的十五种有名合同类型之一。《合同法》规定,委托合同是委托人和受托人约定,由受托人处理委托人事务的合同。它具有以下特征:1、委托合同的标的是处理事务的行为,该行为既可以是法律行为(委托进行买卖、租赁等),也可以是具有经济意义的行为(清理财产、整理帐簿等),还可以是单纯的事实行为。2、委托合同的订立以双方当事人相互信任为基础。没有当事人双方相互信任和自愿,委托合同关系不可能建立。从而,当事人双方均享有任意终止权,可任意终止合同。这一点,使委托合同具有了区别于其它任何合同的本质特征。《合同法》第四百一十条就明确规定:“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。”3、委托合同是典型的提供劳务合同,受托人在委托人的授权范围内为委托人办理事务,因而办理事务所需要的费用要由委托人承担。如聘请律师的《委托代理合同》。4、委托合同当事人意见表示一致时,合同即告成立,无须以物的交付或当事人的履行行为作为合同成立的要件,是诺成合同、不要式合同。5、委托合同可以有偿,也可以无偿,依法律规定或当事人之间的约定来确定。

而物业管理是指物业管理企业按照物业服务合同约定,通过对房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理,以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序,为业主提供服务的活动。 物业管理的本质是“服务”,物业管理企业提供“服务”这种产品,业主或非业主使用人享受和使用“服务”,这种“服务”的形式是多样的,既包括有形的管理、修缮、服务,也包括无形的环境、气氛、形象,从而使物业发挥最大的使用和收益的功能,达到物业保值和增值的目的,改善人民群众的生活和工作环境。

物业管理产生与发展的理论基础是现代民法物权中明定的一项基本的不动产所有权形式——建筑物区分所有权,又称“区分所有”,该制度自19世纪初至20世纪中叶,已为英美法系与大陆法系的各国民事立法所普遍确立,其渊源可谓久远。它是以现代科学技术进步所带来的房地产利用、使用方式

篇5：前期物业管理须明确物业收费服务标准

南山某小区的物业管理公司是开发商的全资子公司,理所当然的承接了开发商物业进行管理。业主入住之后,对物业公司的物业管理费收费标准和服务标准多次提出质疑,而该物业公司也多次向业主大会提出该项目严重亏损,意图提高物业管理费,双方僵持不下。业主与物业管理公司的矛盾愈演愈烈,业主终于解聘原物业公司。

案例分析:

从本案介绍事实可以看出,造成最后业主与物业公司相互不理解以至最后解除合同的直接原因是物业公司与业主之间始终缺乏双方认同的物业收费标准和服务标准。分析原因的产生,开发商和物业公司在这一过程中有如下问题:

1、虽然物业公司“理所当然”接管了该物业,也应与开发商签订书面的前期物业管理服务协议,明确物业管理事项、服务质量、服务费用、双方以及小业主的权利和义务等内容。

2、本案中业主入住后对物业公司的收费和服务质疑,设定物业公司服务达到合同规定标准,那么可见在买房前期业主没有清楚的了解前期物业管理服务的相关内容,而造成与物业公司的矛盾。开发商应在与物业买受人签订买卖合同中包含前期物业管理服务相关服务约定。业主应依法接受物业管理合同内容。

3、本案中显示业主大会已经成立。既然物业公司与小业主之间对物业费和服务标准之间存在很多纠纷,业主大会成立后签订物业管理委托合同时,物业公司应利用这一时机与业主大会沟通相关事宜。物业公司可以根据业主大会要求的服务标准给出相应的服务和相应收费;如双方确系分歧很大,也可以通过招投标的方式重新选聘物业公司。

启示与思考:

1、前期物业管理,建设单位应通过招投标的方式选聘物业公司,并与物业公司签订前期物业管理服务合同,相关条款应在销售合同中与买受人明确约定。这是物业管理条例第三章明确规定的内容。从事前期物业管理的物业管理企业应认真学习并严格按照相关条款操作。

2、销售合同中明确的物业管理条款,应包括服务内容、标准、收费、违约责任等主要部分。避免因业主买房时对物业管理相关内容不清晰,业主入住后对物业公司的服务收费等事宜产生质疑,产生不必要的矛盾。

3、首次业主大会,签订物业管理合同时物业公司应与业主大会做好充分的沟通,明确物业管理合同的条款。

4 、物业公司要根据服务内容、服务标准来确定服务收费。物业管理条例颁布以后,建管分开,开发商与物业公司各自独立经营是市场化的必然,物业公司必须*自身实力才能赢得市场。