不满物业服务单个业主能否解聘物业

　　《物权法》明确规定,业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。那么,在不满物业服务前提下,单户业主是否能做到解聘物业公司呢?

【案情回放】

　　近日,延平区法院受理一起业主与物业纠纷的案件。市民宁女士向法院提交诉状,称其不满物业公司服务,已延缓缴纳了物业费,现想要单方面终止与物业公司签订的《物业管理合同》。那么,宁女士的想法能否得到法律支持呢?

　　据法院调查了解,宁女士现所在小区的物业公司,系开发商指定的前期物业管理企业(即尚未由业主或业主大会选聘物业管理企业的情况下,受建设单位委托的物业公司。物业公司负责小区物业的前期服务和管理,是住宅小区的合法管理人。)。20**年入住时,宁女士与物业公司签订了《物业管理合同》,约定物业公司负责居民楼的管理服务,而她则向物业公司支付物业管理服务费、代垫水费及公摊水电费。合同同时约定,业主如延期缴纳物业费的,物业公司有权按每日加收千分之三的滞纳金。而后,双方又在20**年签订新的《物业管理合同》,合同内容除物业费有所降低外,其余内容基本相同。续订合同有效期为20**年元月1日至20**年12月31日止。

　　前几年,宁女士每月均按约定额缴付物业费和水电公摊费。但从20**年9月开始,因不满物业公司的某些管理,她开始暂缓缴付物业费,而后提出希望能够解除和物业公司续订的管理合同。

【法院审判】

　　对于宁女士提出的要求,受理法官认为,宁女士与物业公司先后于20**年、20**年签订《物业管理合同》,双方已实际大部分按该合同履行,因此两份合同是业主与物业公司真实意思的表示,且均已实际履行,属合法有效合同。宁女士在获得物业公司提供的服务后,应依约支付相应的服务费用。她未能及时支付物业管理费的行为已构成违约,她应承担相应的违约责任。虽然两份合同只约定了逾期缴纳物业管理费应支付的滞纳金,而没有明确约定违约金,但从双方当事人订立合同的本意中,可以认定该滞纳金即为违约金。因此,宁女士必须支付一定的违约金。

【专家评析】

　　“《合同法》第114条写明,约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据这条法律,宁女士可以提请法院就违约金额予以调整。”法官表示,若物业公司未能提供所造成实际损失的依据,该违约金可酌情按中华人民银行同期贷款利率按月手段计付。

　　“对于宁女士提出单户业主和物业公司终止《物业合同》的想法,很难得到法律支持。”法官解释道,根据《物业管理条例》第三十四条规定“一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。”因此,物业管理区域内进行的物业管理是一种委托关系,受委托的一方是物业管理企业,委托的一方是物业管理区域内的全体业主。全体业主作为委托合同的主体,对物业管理区域内享有所有权。虽然每一个业主都可以委托一个物业管理企业进行管理,但由于各个业主的所有权并不是独立存在的,而是不可分割的,存在着共同的所有权。即如果在公共建筑和公用设备的共同范围内,由两家以上的物业管理企业进行物业管理,会造成管理上的交叉,使得管理和服务责任难以分清,不利于物业管理。《物权法》明确规定,业主不满物业管理,有权更换。但要更换‘管家’,该小区必须成立或已有业委会。通过召开业委会,获得半数以上业主赞成,且这部分业主购买的房屋面积也超过小区建筑物总面积的半数。

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篇2：业委会有权解聘物业公司员工吗

　　某小区的许多业主多次向业主委员会反映,物业公司的保安人员陈某上班时间不在岗,以致外来人员频繁进出小区,并使有些住户物品失窃,为此要求解聘陈某。某日,业主委员会主任以业主委员会的名义将书面解聘通知送达陈某。这种做法妥当吗?

　　业主委员会主任能否决定物业公司中保安人员的去留,这涉及到业主委员会职责问题。

　　根据有关规定,业主大会负责选聘或解聘物业管理企业,监督物业管理企业的管理服务活动,业主委员会是业主大会的执行机构。据此可知,业主大会与物业公司之间是一种委托管理的契约关系,业主委员会与物业公司的具体工作人员不直接形成劳动关系,劳动关系形成于作为劳动者的保安人员和作为用人单位的物业公司之间。因此业主委员会无权决定保安人员的去留。

　　对于不称职的物业公司人员,业主委员会可按有关规定履行监督职责,即向物业公司如实反映情况,由物业公司采取相应的整改或调整措施。

篇3：解读物权法:选聘和解聘物业服务企业须业主共同决定

　　解读物权法:选聘和解聘物业服务企业须业主共同决定

　　将于20**年10月1日起施行的物权法规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。

　　短短十几年间，物业服务机构从无到有、从小到大，已经成为覆盖面广，对群众生活产生重要影响的行业，而业主和物业服务机构之间的纠纷也逐渐多了起来。

　　对此，物权法对成立业主大会依法共同维权作出规定。物权法明确，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

　　根据物权法的规定，下列事项由业主共同决定：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　物权法同时明确，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。但是，当业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益时，物权法亦明确规定：“受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”