如可解决社区服务物业管理服务交叉问题？

【专案简介】

某小区的公房承租人夏某长期以来一直向物业公司交付公房租金,并向居委会交付保安、保洁费。1999年5月小区成立了业委会,续聘原物业公司提供管理服务。5月起,物业公司要求夏某另付物业管理费和保安、保洁费,理由是小区由物业公司提统一服务。夏某对此深感不解。

【分析解答】

沪价房(1996)第174号文《上海市商品住宅物业管理服务收费若干问题的解答》规定:公有住房的承租人,按全市统一的公有居住房屋租金标准缴纳房租,不需要另付管理费和电梯、水泵运行费。如有保洁、保安服务内容的,则另付保洁、保安费。

关于社区服务和物业管理服务的交叉问题,该文规定了“谁收费、谁服务”和“同一收费项目不得重复收费”的原则。所以,在上述案例中,由于保洁、保安服务仍由居委会提供,所以物业公司不应再向居民收取保洁、保安费。

根据2000年上海市社区工作会议“街道居委会社区管理、物业公司专业管理、房地产行政主管部门行业管理、业委会自治管理”的精神,物业公司应与居委会协商,逐步把保洁、保安服务纳入物业管理的工作轨道中来。

采编：www.pmceo.cOm

篇2：海德国际社区物业服务总承诺

　　海德国际社区物业服务总承诺

　　在社区的总体服务中，我们承诺"服务无止境、管理无盲点、业主无怨言"。

　　公司在中标并签署了物业管理委托合同后，将严格按照投标书约定时间，提交履约保证金。如在物业管理服务过程中，出现物业公司人为因素造成设备设施损坏时，将按照合同中的相关约定进行赔偿修复。

　　在全面的管理服务中，我们承诺"管理无盲点、服务无止境、业主无怨言"、全员都是"礼宾员、引导员、保洁员"，用高品级的物业管理标准服务于海德国际社区，把社区打造成东阳市的顶级建筑群，切实提高社区的市场知名度，提高服务品级，保证社区的功能含金量。

　　一．物业管理基础服务内容承诺

　　（一）、社区综合管理方面

　　一年内通过"市级物业管理示范小区"评比，并获得荣誉称号。

　　二年内通过"省级物业管理示范小区"评比，并获得荣誉称号。

　　三年内通过"国家级物业管理示范小区"评比，并获得荣誉称号。

　　（二）、社区治安秩序

　　--公司按照社区管理需要配备安管员，协助公安机关做好安全防范工作；

　　--封闭式小区，所有出入口设立保安岗亭，实行24小时值班制度，力求做到万无一失；

　　--开放式小区设机动巡逻，重点部位派专人值守，保证业主的生活秩序、工作秩序、公共场所秩序保持良好状态，小区公共设施、设备、小品、雕塑不出现损坏丢失；

　　--专人操作监控设备，严密监控社区治安秩序，保证社区秩序良好，无安全隐患；

　　--专人管理地上、地下车位，保持停车秩序良好；

　　--主要消防设施有明显标志，每周定期对消防设施进行巡视、检查和维护，保证社区内无消防隐患，消防通道畅通无阻。

　　（三）、社区清洁，严格执行ISO14000环境保护体系标准

　　--楼内保洁按照三星级酒店保洁方面的标准严格执行；

　　--确保社区路面、广场、绿地无杂物，清洁一新；

　　--社区水面、湖面无垃圾、漂浮物；

　　--社区路面、边石、路灯、雕塑、小品、围栏定期净水清洗，无积尘、印痕；

　　--引进大型保洁、清洗设备，保证社区主要街道每日早晚各用清水冲洗1次，路面洁净无尘。

　　--社区垃圾按环保要求，分类收集，日产日清。

　　（四）、社区绿化

　　--草坪美观平整，高度4-6厘米，覆土率达到95%以上；

　　--绿篱修剪整齐，无空缺，无病虫害；

　　--树木生长茂盛，品种多样，合理搭配；按照养护方案实施二次改造，确保后期成活率。

　　--室内的绿摆、花木盆景设计美观，摆放适当，品味高雅，生长良好，成活率100%；

　　（五）、社区设备维修养护

　　--严格执行设备大、中、小修计划，保证社区内所有公共设施设备状况良好，运行正常。

　　--提供24小时报修服务，接到业主报修15分钟内赶到现场，小修、急修不过夜；

　　--确保社区街道及庭院灯饰等设备设施的正常使用，更换维修不过夜， 完好率100%；

　　--重要设施设备，如消防监控系统、备用发电机、排风定期启动，确保状态正常。

　　（六）、社区物业公共房产管理

　　--确保物业房产无火灾、无盗窃等安全事故发生；

　　--保证室内清洁卫生，无堆放垃圾，墙面设施无积尘；

　　--确保房产外观整洁、设施正常、功能正常、使用正常。

　　二、城市生活区域管理承诺

　　根据海德国际社区的建筑体量巨大，建筑类型多样，配套设施完善，功能齐全等特点，按照单纯的居住小区实施物业管理服务，已经不能满足整个社区从业主到发展商的服务需要。为此，公司在物业小区基本服务内容和标准的基础上，在海德国际社区推出城市生活区管理服务内容。

　　1、交通出行方面

　　--在海德国际社区内设置环区环保电瓶车，作为业主在社区内的代步工具。

　　--考虑到业主救护和应急出行的需要，配备应急服务车辆，提供24小时应急服务，为有救护、应急出行等需要的业主提供及时到位的服务。

　　2、 政设施管理

　　--按照社区的配套市政设施的设置，定期对市政公用设施进行日常管理和维护。

　　--加强社区灯饰亮化、彩化建设，打造东阳市的不夜城。

　　--社区的主要街路实行高压清扫作业，全自动扫路，实施机械化保洁作业。使用真空挤

压式垃圾清运车进行垃圾清运，垃圾日产日清。

　　--小区灯饰及时检修更换，维修率达100%。

　　3、市容秩序方面

　　--杜绝私建滥建、违章搭建、违规操作

　　--商铺牌匾灯箱规范有序、典雅富丽。

　　--禁止无证流动商贩进内社区，废品回收由公司指定专人负责，确保社区秩序井然，环境幽雅，卫生清洁。

　　4、物流配送方面

　　--公司将在首期建设的社区内建立采购配送中心，送货上门，满足业主生活、工作、购物等的基本需求。

　　--开设社区票务中心，为业主提供航空、铁路等票务预订，送票上门服务。

　　--开办家装超市，为业主的物业装修提供选择和施工方便。

　　5、社区文化活动方面

　　--海德国际社区的社区文化定位于：健康多样、高尚高雅、亲情沟通。

　　--组织和开展社区文化活动中，公司将充分调动业主的参与性和积极性，按照季节、民族节日、传统节日、外来节日等的不同，组织相对应的文化活动，以季节为单位开展有主题贯穿的文化活动季。

　　--春季的沿江踏青、郊游、龙舟比赛；

　　--夏季的家庭健康运动会，社区运动会；

　　--秋季的采摘游、中秋音乐会、重阳登高；

　　--冬季的圣诞节狂欢舞会，元宵节赏灯猜迷。

　　6、饮食娱乐方面

　　--按照社区的规划设计，引进咖啡、酒吧、中餐、西餐、娱乐等项目，形成规模和连片效应。

　　--建立社区餐厅，开设送餐服务。

　　7、业主就医看护方面

　　--与本市的大型医疗机构建立合作关系，在社区内设置医疗机构；

　　--定期为业主进行免费体检，并建立健康档案，对需要者提供相应的保健方案；

　　--开展长期的医疗咨询活动；

　　--设置看护服务机构，在节假日为业主的孩子和老人提供看护服务，方便业主的工作和旅游。

　　8、日常便民服务

　　--为方便业主，满足业主的需要，社区内建立24小时客户服务中心。

　　--提供电脑维护、代办网站等服务；

　　--提供委托性服务，如代客购物、代送快件等；

　　--提供会务、PARTY、展览会、沙龙策划、尊贵会议服务；

　　--提供旅游服务，如代订票、联系旅游团以及提供最新的旅游信息等服务；

　　--提供车务出租，代驾、代客泊车服务；

　　--提供汽车清洗、美容、租赁服务，建立护理档案；

　　--为业主提供洗衣、送水、订奶料理家政等多项便民服务。

　　三、根据不同层次业主的需求，提供可选择的管家式服务

　　1、家政管理服务

　　--家庭聚会策划，家庭清洁保洁，家庭花卉养护，宠物护理，子女教育，老人看护，衣物、家具、车辆、家电的清洗、保养，出行、旅游景点联络策划，家庭物品采购， 家庭聚餐制作，婚丧嫁娶全程策划服务。

　　--代请保姆，提供私人医生。

　　2、私人秘书服务

　　--重要事件提醒，商务、政务活动策划接待，各种会议服务，文件收发、处理，重要客户、客人的联络接待，涉外活动、涉外商务的口译、笔译以及资料翻译，电子商务，电脑医生等。

　　3、顾问咨询代理服务

　　--提供房产置业手续代办、经济、民事法律咨询，商务代办，投资理财，户口迁移，子女入托、入学，置业担保，房屋租赁、销售、转租、经营，物品采购顾问等各个层面。

篇3：社区开发建设阶段前期物业管理服务

　　社区开发建设阶段的前期物业管理服务

　　鉴于**国际社区的特殊性，如果我公司中标，我们将在签订委托合同后及时从总公司抽调专业的安管员、水、电、土建工程师进驻设区，为社区的前期建设无偿提供以下服务：

　　1. 保安形象岗以及物业管理咨询服务

　　中标后，我们将为**国际社区售楼部门选派保安人员提供礼宾岗服务，负责售楼中心的安全管理，维护正常销售秩序。选派业务能力强、形象好的管理人员到销售中心，负责向业主提供有关物业管理方面的咨询服务。

　　2.社区的水、电、土建工程质量等方面的第三方监督服务

　　中标后，我公司将以第三方角度进驻施工现场，帮助开发商对社区的水暖、电气、土建工程质量等进行监督，及时了解并记载社区隐蔽工程及工程变更情况，以利于今后更好的开展物业管理工作。对于不利于今后物业管理的地方提出合理化建议，起到第二监理的作用。

　　3.建筑材料选用的合理化建议

　　前期介入后，物业公司将根据以往的所管楼宇中选用建材的使用情况，向开发商提交一份各种品牌、型号建材使用情况的报告，以供开发商择优选用。

　　4.参与安全保卫系统的设计

　　前期介入后，在考虑成本的前提下，物业公司将尽可能为开发商提供防盗报警系统设计及施工建议（必要时，我公司可派员参与施工），通过完善的报警系统，为业主创造一个安全的居住、办公环境。

　　5.对一些细微之处的建议

　　前期介入后，我物业公司将从业主的立场出发，根据北方地域的特点技实际情况，尽可能全面细致的考虑到各种可能的使用问题尤其是供暖问题，提请设计和施工单位注意，同时提出合理化建议。

篇4：社区竣工验收期间管理服务

　　社区竣工验收期间的管理服务

　　社区竣工验收后，物业公司将配合开发商做好社区的各项工程验收工作主要包括以下验收：

　　（一）分类验收

　　1.隐蔽工程验收各项隐蔽工程完成后，要隐蔽前，开发与建设单位以及物业公司按技术规范要求及时进行验收，验收以施工图和现行技术规范为准。经差合格后，三方在工程检查记录上签字确认。

　　2.分期验收对于各期工程或单元工程在达到使用条件，可以提前进行验收，以配合销售及时投入使用。

　　3.单项工程验收对于工程项目的某个单项工程按设计要施工完毕，具备使用条件，物业公司可以先行进行验收，并进入管理、保洁开荒。

　　4.全部工程验收当整个建设项目按设计要求全部建成，并通过有关部门验收后，物业公司将组织水、电、土建等各项验收小组与开发商、建筑商正式进行物业移交工作，移交结束后，尽快为业主办理进户手续。

　　（二）、物业接管验收

　　1、公共设施、设备验收现场验收与交接

　　（1）我公司将选派经验丰富的水暖、电气及土建工程师会同开发商组成现场交接小组，总公司成立专门的接管小组代表业主对社区的房屋、建筑、设施、设备等进行现场交接验收。

　　（2）总公司各职能部门将对现场交接验收中发现的各类设备、设施、物品等数量及遗留问题记录在交接验收单上，交接验收单一式三份，由物业公司、开发商和建筑商三方负责人签字确认后各自归档保存。

　　（3）对交接验收中存在的各种问题，由分公司职能部门与相关部门共同协商解决。

　　（4）对已接管验收的区域，组织相关工作人员部分进入，以便尽快熟悉业主和社区情况，保证社区秩序稳定，环境整洁。

　　2、物业管理用房的交接以及钥匙的交接验收

　　（1）社区其他交接事项进行时，分公司将委派专人与开发商和建筑商协商管理用房的交接事宜，交接完毕后及时进行装饰装修，以便尽快投入使用，及时为业主提供物业管理服务。

　　（2）钥匙的交接分公司将派专人对社区内所有公共部位的钥匙尤其是水箱房、电井、水井等重要部位的钥匙逐一进行核对、试用。对所有交接的钥匙填写钥匙交接单，同时建立交接档案备存，以便于对钥匙进行统一管理；交接后的钥匙我们将由职能部门专门管理，必要时可更换重点部位的锁匙，做到放置稳妥、安全有序。

　　（三）业主进户及装修期间的管理服务

　　1.业主进户

　　在业主集中进户期间，我公司承诺将从总公司抽调大批人手参与进户工作，按照公司既定程序，保证进户工作有序进行。具体进户流程见下表：

　　业主进户流程

　　业主提供入住资料：进住通知单、购房合同、

　　身份证（原件、复印件），本人名章，领取业主入住指南

　　查验进户通知单，发放入住文件袋

　　通知单加盖"已领资料章"

　　回收填好之《业主临时公约》《业主资料登记表》等资料

　　进户通知单、业主临时公约、业主手册盖章

　　凭已签字之进户通知单收费，收回进户通知单

　　凭入住交费收据发放钥匙，在住户手册上加盖注发放日期，

　　业主在《钥匙发放登记表》

　　行政员、开发商、业主三方共同验收房屋

　　抄水、电、气表，填写验收交接单，三方各执一份，记录业主

　　维修要求，约定维修时间，业主在入住登记表上签字

　　2.业主装修管理

　　在业主进户装修期间，我公司将严格按照装修管理程序严格进行管理，主要流程如下：

　　业主装修管理程序

　　业主持住户手册、收费票据领取装修审批手续

　　业主填写审批表，交装修行政事务主管、责任工程师审批

　　施工责任人出具施工单位营业执照、施工图、身份证复印件

　　业主、施工责任人各执一份审批表，缴纳装修押金，垃圾清运费

　　施工人员填写施工保证书和施工人员登记表，领取施工证

　　行政主管，当班安管员追踪监督施工情况，日巡查施工现场4次

　　装修竣工及时验收，行政主管汇同业主验收住宅，签署验收意见

　　装修竣工后，行政主管及工程师验收合格退还押金

篇5：卓达物业探索社区居家养老服务模式调查报告

　　物业管理如何与社区居家养老相结合？

　　——卓达物业探索社区居家养老服务模式的调查报告

　　我国已进入老龄化社会。庞大的老年群体对养老服务的需求日趋强烈，养老服务已成为社会问题。近些年，卓达物业管理有限公司积极探索物业管理与居家养老结合的养老模式，在开展居家养老服务上进行了十分有益的探索,可能对正在从事或准备从事社区养老服务的物业服务企业有所帮助。

　　一、卓达物业基本情况

　　卓达物业隶属河北卓达集团，成立于1996年，旗下设北京、天津、威海、呼伦贝尔、三亚五家分公司。在管卓达商贸大厦、星辰商业广场、卓达玫瑰园、卓达科苑公寓等49处物业，管理面积达千余万平方米。秉承“追求卓越，德达天下”的企业理念，以“社区综合服务运营商”为品牌定位，以“文化社区、精神家园”为社区建设目标，以“追求业主满意，缔造品质生活”为服务宗旨，在行业中率先推行“全龄化社区养老”模式。

　　二、卓达物业关于老龄社会对服务需求的分析

　　卓达物业对中国社会老龄化问题进行深入研究认为，目前家庭和机构两种养老方式都不能适应社会对养老服务的需求。家庭养老是目前的主要形式，但鉴于我国城市独生子女政策而形成的两个年轻人养四个老人和一个孩子的家庭结构，使得家庭养老模式已难以为继。虽然近几年各类养老机构应运而生，但一方面政府财政投入不足，公益性养老机构严重或缺，而民营养老机构普遍存在收费和运作不规范等问题。加上受几千年中国传统观念影响，老人一般宁可在家中独居，也不愿到专门的养老机构生活，居家养老成为多数老人的选择。但由于成熟的社区养老体系尚未形成，目前有的是街道办事处或居委会开展一些力所能及的服务，有的靠家政公司提供服务，有的是志愿服务团体或社区互助组织介入。存在的共同问题是：服务质量不稳定，服务标准和收费缺乏规范，服务时限不能够全天候，很难在第一时间赶到老人身边，解决老人所需。

　　三、卓达物业关于物业管理与社区养老结合的思考

　　卓达物业在调查研究并反复斟酌后认为，物业服务企业相对最适合开展社区养老服务：一是物业企业在社区服务中拥有会所、场地及设施管理主导权，可以充分利用这些资源为老年人开展各项服务；二是物业企业24小时不离小区，能解决老人紧急求助问题；三是物业企业长期服务于业主，能够得住户信任；四是物业管理以企业行为提供服务，质量上比单个家政服务员较有保证；五是物业企业掌握业主家庭信息，有利于开展养老服务。

　　四、卓达物业推出全龄化社区养老新模式

　　经精心策划，20**年10月卓达物业推出了全龄化社区养老新模式，即：利用物业服务占社区服务主导地位的优势，通过开发商在养老设施、设备及场地等硬件的先期投入和后期完备，通过物业公司组建的专职社区养老服务队伍和全员性助老服务，调动并整合社区内外所有可用于为老龄人服务的力量和资源，利用社区养老服务网络平台，通过包含各方面的672条人性化特色养老服务，使老年人不出社区，不脱离熟悉的生活环境，即能享有专业化养老机构的服务。并可让老人或发挥余热，或参加各类活动，以融入社会大家庭，实现“老有所养、老有所乐、老有所学、老有所为、老有所医、老有所安、老有所惠”。

　　五、卓达社区养老模式主要做法

　　一是在服务硬件上进行改造。根据各小区情况和老年人生活特点，因地制宜地对小区内道路、广场、会所、标识等进行全方位改造；二是利用各类场馆、场地，开辟老年人活动中心。建设老年餐厅、开设老年大学、老年康乐中心等，满足老年人健身、生活、精神文化等需求；三是组织开展丰富多彩的适合老年群体的活动；四是专职服务和全员参与相结合，在组织上保障居家养老模式常态化运行。每个物业服务处设立专职养老服务部，负责65岁以上老年业主的入户巡访、档案登记、临时照料、活动组织、服务监督等工作，保障老年住户物质和精神文化等需求。此外，还把养老服务项目划分到若干岗位上兼职执行，比如每日问安服务交由客服部，老年大学交由会所服务部实施等；五是整合社区内外医疗机构、家政公司等各类养老资源，将其打造成一站式养老服务供应平台，输出各种养老服务。包括医院绿色通道服务，社区卫生入户巡诊服务、中介帮办服务等；六是专门设计住户来电一键弹屏系统，当老人有紧急需求向物业服务处打电话或按快捷键，客户中心电脑立刻把来电者的家庭情况通过自动弹屏形式向客服人员显示，方便服务人员第一时间赶至住户家中；七是在社区内推进孝文化建设，营造尊老爱老氛围。连年举办“社区孝亲敬老模范家庭”和“好儿媳”评选、“爸妈，给您过节”等活动，通过橱窗，社区报纸等多种形式积极宣扬孝道文化，使得尊老爱老在卓达社区蔚然成风。

　　六、卓达物业养老服务体系的推广价值

　　卓达物业社区养老模式一经推出，广受欢迎，并立刻引起各方关注。被《人民日报》、《中央电视台》、《中国青年报》、《石家庄日报》等全国及省市主要媒体广泛报道。卓达物业先后接待了团中央、中央文明委、建设部、民政部、国家体育总局、美国世邦魏理士、朝鲜青盟团等领导、同仁和中外友好人士。河北省老龄委曾两度在卓达物业召开专题研讨会，并授予卓达太阳城“河北省养老示范基地”称号。卓达物业的管理业绩和居家养老特色服务赢得了广大客户和社会各界的高度评价，带来了卓达集团房地产开发项目的旺销和卓达物业品牌的极大提升。

　　开展物业管理与社区养老的结合，是社会、社区、企业、业主多方共赢的利国利民德政工程。对社会而言，能改善老年人晚年生活质量、缓解家庭压力，促进社会和谐；对社区而言，是融洽社区人际关系、拉近物业与住户感情的粘合剂与巧妙切入点；对企业而言，是践行社会责任，彰显物业管理社会价值，实现企业社会效益与经济效

益双赢的有益尝试。