物业服务不到位业主只交七成物业费

“物业服务不到位,我要不要继续交物业费?”如今不少业主都有这样的疑问。日前,因不满物业服务拒交物业费而被告上法庭的林女士,拿到了法院的一审判决书。法院判决指出,由于原告物业公司的服务存在瑕疵,因此被告林女士可以按原物业管理费标准的70%交纳物业费。此判决让不少对物业公司不满的业主有了维权依据。

物业公司:起诉业主不交物业费

作为业主聘请的“管家”,物业公司为什么把身为“主人”的业主告上法庭呢?原告福州永同昌物业管理有限公司(以下简称“永同昌物业”)相关人士说,20**年8月1日,福州永同昌房地产开发有限公司委托其对晋安区文锦小区实行物业管理,负责向业主及物业使用者收取物业管理服务费、停车费、代收代交水电费;委托管理期限自20**年8月1日至20**年8月1日。20**年10月16日,文锦小区的业主林女士在收房后,和其他业主一样,与永同昌物业签订了《业主公约》。公约规定林女士每月向该物业公司交纳物业管理费,收费标准是0.5元/平方米。但是,从20**年3月1日起,林女士就拒绝交纳物业管理费。所以,该公司诉请法院判令被告向其交纳自20**年3月至20**年10月30日止的物业管理费1120元,并按日万分之二点一支付滞纳金73.7元。

业主:物业服务多处不到位

而业主林女士表示,自己从20**年3月1日起未交物业管理费是事实。但这是有原因的,而且也得到了其他业主的支持。首先,福州永同昌房地产开发有限公司与永同昌物业签订的管理委托合同已于20**年8月1日到期,所以原告无权要求自己交纳20**年8月至10月的物业管理费。同时,原告未按合同约定为其提供服务,也无权向自己收取物业管理费。她说,物业服务不到位的主要表现有:未按合同约定每半年公布一次财务状况;小区内老人活动室及公共停车场均被物业擅自出租,并私吞租金;小区内下水道堵塞,公共场地用于养鸡,绿化地用于种菜,地下车库用于堆放废品,景观池没有开放,消防存在安全隐患,垃圾未清理。此外,其已按规定向物业交纳水费,但是却被自来水公司告知该小区已欠水费60余万元。因此她请求法院驳回原告的诉讼请求。

记者在该小区采访发现,林女士的观点在该小区得到了多数业主的支持。不少业主说,原告作为楼盘开发商指定的物业公司,服务长期不到位,物业主管走马灯似的更换,许多承诺都无法兑现,所以业主都很不满。林女士不交物业费的抗争方式,随后也被许多业主效仿。

法院:业主只须交70%物业费

据悉,晋安区人民法院在20**年11月29日立案受理了该纠纷。

法院经审理认为,原、被告签订的《业主公约》、《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示,且内容不违反法律规定,故双方均应按协议履行。原告与福州永同昌房地产开发有限公司签订的《物业管理委托合同》虽于20**年8月1日到期,但之后原告仍然为小区提供物业服务,故原、被告之间的物业管理关系依然存在,被告仍然负有支付相应管理费的义务。但因原告提供的物业管理服务中存在垃圾未做到日产日清;小区内的绿化服务未到位;消防系统设施设备不齐全;从未公布小区物业管理费收支项目等服务瑕疵,依照物业服务收费应当遵循费用与服务水平相适应的原则,故应对原告的物业管理费进行酌减,即按原物业管理费的70%交纳。同时鉴于原告在履行合同中有一定的违约行为,故对其主张的物业费滞纳金部分不予支持。为此,晋安区人民法院日前一审判决被告应于判决生效后十日内一次性支付原告福州永同昌物业管理有限公司自20**年3月1日起至20**年10月31日止的物业管理费784元,并驳回原告的其他诉讼请求。

www.pmCeo.com 物业经理人网

篇2：哪些物业费用属合理收取

　　在购房者最关心的问题中,费用问题可能是排在前列的。从下定金开始,到签下购房合同、办银行按揭、入伙,再到以后的长期居住,这些步骤涉及到各种费用。并不是交了购房款就可以入住新房,还要交给国土局、税务局、律师事务所、保险公司等单位一笔费用,这些费用有的是按照房屋的总价格比例收取,有的是有固定的收费标准,而入住后的物业管理费则是一项长期的费用。由于收费的单位多,费种繁杂,所以会出现一些单位乱收费或者多收费的现象。信息和知识的不对等,令消费者难以辨认真正应该收取的费用。本文从物业管理收费入手,对收费问题进行一些探讨,让大家对费用的基本知识有所了解。

　　物业管理的收费,是消费者最感头痛的事情,不仅每个月都要缴纳,而且名目繁杂,费用标准与物业管理公司的等级及小区的等级都有关系。怎样收费才是合理的,物价部门有指导价格作为参照,但是具体的收费额度不是硬性规定的,而要靠业主与物业公司之间的协商。

　　案例

　　【一】物业公司要求变更管理费

　　这里有一个有关物业公司要求变更管理费的案例:王小姐向本报反映,她入伙时与物业管理公司订立的物业管理合同中约定的物业管理费为2.5元/平方米,但入住不久,小区物业管理公司却声称其物业管理的资质较高,按照“有关政府部门”的规定,应该将物业管理费提高到2.9元/平方米,要求业主按2.9元/平方米缴纳物业管理费,并解释说该价格已经由政府物价部门批准。物业公司的说法有道理吗?

【解析】

应执行合同约定收费标准

　　蛇口律师事务所魏影律师对这个现象进行了剖析。她认为物业公司的解释是为擅自提高物业管理收费开脱。通常我们所说的物业管理费是指物业管理服务费,物业管理公司收取物业管理费是依据物业管理合同,该合同从本质上讲是有偿的劳务合同,是委托人通过付出一定费用获得物业公司专业服务的服务合同,其价格是一种服务价格。按合同自由的原则和《价格法》的规定,服务价格除重要的公益性服务适用政府指导价或政府定价外,一般的服务价格都实行市场调节价,也即由合同双方当事人约定。物业管理收费是否属于《价格法》所说的“重要的公益性服务价格”,恐怕不能一概而论。但住宅小区,尤其是一般经济住宅小区的物业收费涉及千家万户,住户的收入层次也参差不齐,政府完全不干预是不行的。正因为如此,现在各地通常会发布一些政府物价部门的指导价格,即根据物业的区域(如是郊县还是市区)、档次、设备(如有无电梯)等公布几种限制价格,这就是物业公司所说的经政府批准的价格。在这个限价范围内,业主与物业公司都可以合同的方式确定或变更价格。业主应根据物业管理服务合同的约定交纳物业服务费用。所以在物业管理合同中约定的物业管理收费标准应得到尊重和执行。

　　【二】物管费外又收取垃圾费

　　关于乱收费的问题,有业主刘先生反映:在新房装修后,物业公司除正常的物业管理费外,还要求每户每月缴纳30元的垃圾费。刘先生觉得垃圾费应该是包含在所交的物业管理费中的,这是乱收费项目,业主可以拒绝吗?

【解析】

物管费应已包含垃圾费

　　魏律师解释,按国务院的《物业管理条例》规定,物业管理指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动,可见日常生活垃圾的清运是物业管理的一项内容。垃圾清运的费用一直以来已经包含在物业管理的公共性服务收费,即通常所说的物业管理费中,物业管理公司根本没理由单列收取。对于物业管理公司这种巧立名目的乱收费行为,业主有权拒绝。当然,对于物业公司提供的物业服务合同约定以外的服务项目,其服务报酬由双方约定。

问答:未售

篇3：欠物业费强制执行的个案调查

　　欠费被拘留辞职躲熟人

　　一位被强制执行的业主称,做好准备“等着再来一次”

　　林晓(化名),女,29岁,20**年9月入住百环花园7号楼,因拒绝交纳300余元物业费,10月31日至11月3日被司法拘留4天。

　　11月28日,距林晓被司法拘留过去了28天。

　　28天过去了,生活似乎又回到了以前的平静。但现在的林晓每个早上都会怕听见门铃响。

　　10月31日早晨8点多,一阵连续的门铃声吵醒了林晓一家,“打开门就是戴着钢盔、踏着皮靴的法警,还有很多闪光灯,对着我就是一阵猛拍。”因拖欠法院判决交纳的物业费300余元,睡梦中的林晓被执法人员带走,在交清欠费后于4天后被放回。

　　未拿回押金,拒交物业费

　　讲述10月31日当天的情形时,林晓情绪温和,语气平静。但很多邻居都记得,最初对媒体讲述被司法拘留一事时,她总是边说边哭。

　　“整个生活轨迹就在那一天被‘喀嚓’截断了。”她说。

　　林晓一家三口于20**年9月入住百环花园7号楼。

　　百环花园的很多业主都还对20**年夏天那场官司记忆犹新。约200户业主对北京百环花园物业管理有限公司提起诉讼,希望讨回“装修管理费”。但因绝大多数业主没有票据为证,大都败诉。

　　“就是从那时起,我对物业失去了信心。”林晓称,自己也曾在装修前交过这笔数百元的押金,并且未能拿回。

　　后来,两辆自行车在小区车棚中丢失、门缝总被塞进小广告,加上停车、绿地等问题,林晓对物业管理渐渐有了意见。

　　20**年8月15日,百环花园的小区公告栏上出现了一纸通知:北京百环花园物业管理有限公司即日起撤出小区。

　　林晓称这件事是“一夜之间改弦更张”。她说,“遗留的问题没解决,没有交代也没有协商,等于(物业和业主)正在沟通中,他们就走了。”

　　于是,新进驻小区的北京龙城兴业物业管理有限公司百环花园物业管理处工作人员先后两次代原物业催要物业费时,林晓说,让他们自己来要。

　　不清楚欠了多少钱

　　“直到被带走的那天,我都不知道自己究竟欠了多少物业费。”林晓强调。

　　原物业忽然撤离后,许多业主再次见到他们是对簿公堂之时。为追回20**年3月至8月的物业费,北京百环花园物业管理有限公司将拖欠物业费的业主们告上了法庭。

　　林晓后来打听到,许多业主陆续收到了判决书,但她表示自己“从未见到判决书长什么模样”。“所以我就很安心地一直在等。”林晓说。

　　朝阳法院执行庭副庭长汪冬对此表示,法院判决已通过公告形式送达。

　　10月中旬,林晓接到一个电话,来自一位自称朝阳法院执行庭人员的男子,催她执行法院判决。

篇4：物业公司截留物业费节余

　　案例:

　　虹桥开发区某广场业委会与物业公司签订了一份《物业管理服务合同》。合同约定业委会将广场全权委托物业公司进行管理,物业公司可按市场有关规定提取12%的管理酬金,物业管理费若有节余则归业委会所有。20**年8月,合同期满,物业公司拒绝将多余的物业管理费归还业委会,于是东家就将物业公司请到法院讲道理去了。

　　分析:

　　根据《物业管理条例》的相关规定,物业公司进行物业管理服务可以按照酬金制或包干制的方式收取劳务报酬,但若采取酬金制的,则节余的物业管理费应属于业主大会所有,物业公司不得截留、挪用。

　　点评:

　　该物业公司在管理期限届满后,拒绝将物业管理费结余款交付给广场业委会,显然与双方的约定相悖,侵害了广场业委会的合法权益。目前,业主通过业主大会表决由业委会追诉物业公司业委会用房、停车费等官司越来越多,业主的维权意识普遍增强。

篇5：自行车多次丢失可拒交物业费吗

　　一、案件经过:

　　小区业主李某在小区内丢失三辆自行车后,拒绝交纳物业管理费,在多次催缴无果的情况下,物业公司将李某告上法庭要求其交纳物业管理费。

　　二、审理及判决:

　　庭审中,被告李某辩称:自己交纳的物业管理费中包含保安费,可小区保安并没有真正做到保证自己财产安全的义务。原告物业公司诉称,保安只负责维护小区公共秩序和安全,定时开关小区大门,巡逻时发现火警、治安、交通事故及时处理,对可疑人员进行盘查。而丢失自行车是属于治安刑事案件,应由公安机关负责处理,与物业公司无关。

　　最后,法院判决李某向物业公司交纳所拖欠的物业管理费。

　　三、法律评析:

　　本案中,物业公司收取的物业管理费中虽然包含每户每月4元保安费,但并不意味着住户丢失的财物都应由物业公司负责。物业公司的保安职责有一定的范围,盗窃分子的盗窃行为属于治安或刑事犯罪,应在公安机关破案后由行为人负责赔偿。在物业公司履行职责过程中没有明显过失的情况下,这一责任不应由物业公司承担。