前期物业管理须明确物业收费服务标准

南山某小区的物业管理公司是开发商的全资子公司,理所当然的承接了开发商物业进行管理。业主入住之后,对物业公司的物业管理费收费标准和服务标准多次提出质疑,而该物业公司也多次向业主大会提出该项目严重亏损,意图提高物业管理费,双方僵持不下。业主与物业管理公司的矛盾愈演愈烈,业主终于解聘原物业公司。

案例分析:

从本案介绍事实可以看出,造成最后业主与物业公司相互不理解以至最后解除合同的直接原因是物业公司与业主之间始终缺乏双方认同的物业收费标准和服务标准。分析原因的产生,开发商和物业公司在这一过程中有如下问题:

1、虽然物业公司“理所当然”接管了该物业,也应与开发商签订书面的前期物业管理服务协议,明确物业管理事项、服务质量、服务费用、双方以及小业主的权利和义务等内容。

2、本案中业主入住后对物业公司的收费和服务质疑,设定物业公司服务达到合同规定标准,那么可见在买房前期业主没有清楚的了解前期物业管理服务的相关内容,而造成与物业公司的矛盾。开发商应在与物业买受人签订买卖合同中包含前期物业管理服务相关服务约定。业主应依法接受物业管理合同内容。

3、本案中显示业主大会已经成立。既然物业公司与小业主之间对物业费和服务标准之间存在很多纠纷,业主大会成立后签订物业管理委托合同时,物业公司应利用这一时机与业主大会沟通相关事宜。物业公司可以根据业主大会要求的服务标准给出相应的服务和相应收费;如双方确系分歧很大,也可以通过招投标的方式重新选聘物业公司。

启示与思考:

1、前期物业管理,建设单位应通过招投标的方式选聘物业公司,并与物业公司签订前期物业管理服务合同,相关条款应在销售合同中与买受人明确约定。这是物业管理条例第三章明确规定的内容。从事前期物业管理的物业管理企业应认真学习并严格按照相关条款操作。

2、销售合同中明确的物业管理条款,应包括服务内容、标准、收费、违约责任等主要部分。避免因业主买房时对物业管理相关内容不清晰,业主入住后对物业公司的服务收费等事宜产生质疑,产生不必要的矛盾。

3、首次业主大会,签订物业管理合同时物业公司应与业主大会做好充分的沟通,明确物业管理合同的条款。

4 、物业公司要根据服务内容、服务标准来确定服务收费。物业管理条例颁布以后,建管分开,开发商与物业公司各自独立经营是市场化的必然,物业公司必须*自身实力才能赢得市场。

www.pmCeo.com 物业经理人网

篇2：关于加强兰州市近郊四区物业收费标准管理的实施意见（试行）的通知

　　兰州市人民政府办公厅关于印发加强兰州市近郊四区物业收费标准管理的实施意见(试行)的通知

　　兰政办发【20**】148号

　　各县、区人民政府，市政府有关部门，各有关单位，高新区、经济区管委会：

　　《加强兰州市近郊四区物业收费标准管理的实施意见(试行)》已经市政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。

　　兰州市人民政府办公厅

　　20**年5月30日

　　加强兰州市近郊四区物业收费标准管理的实施意见(试行)

　　为认真落实全市物业管理服务年活动领导小组第一次会议提出的物业管理要做到下沉管理职能要求，靠实县区责任，建立“两级政府、四级管理”的管理模式，建立街道社区、业主委员会、物业服务企业三方协商服务机制，快速处理物业服务纠纷的具体部署，进一步加强兰州市近郊四区物业收费标准的管理工作，特制定如下实施意见：

　　一、基本情况

　　截止20**年底，全市共有物业企业580家，按物业企业资质等级分类，其中一级物业企业5家、二级物业企业23家、三级物业企业552家。我市物业企业占全省物业企业总数50%。物业托管面积达到6480万平方米，从业人员约3万余人，服务对象约220万人。根据有关规定，物业服务收费标准的管理实行分级管理，一、二级物业企业由省发改委管理，远郊三县一区三级的物业企业由所在县区价格部门管理，近郊四区三级物业企业由市物价局直接管理。

　　二、存在问题

　　近郊四区是我市的主城区，也是我市物业企业和服务对象相对集中的地区。目前实行的“两级政府、一级管理”的物业收费标准管理模式(即：物业企业直接到市物价局申报物业服务收费标准的核定)，存在一定的缺陷和不足。权责过于集中，区价格部门和街道社区不能参与管理;信息不对称，物业收费标准作为重要的民生价格的确定，区价格部门和街道社区不知情;基层工作无“抓手”，区价格部门和街道社区对物业企业无约束手段;矛盾相对集中，物业收费管理中的矛盾由市物价局直接处理，虽尽力办理，但工作结果不够理想。

　　三、政策规定

　　国务院《物业管理条例》规定，县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应加强对物业服务收费的监督。街道和居民委员会负责指导和监督业主大会和业主委员会工作。省发改委《甘肃省定价目录》(20**年)规定：兰州市主城区具备三级物业企业资质的物业收费标准核定由市政府价格主管部门负责。市政府制定的《兰州市物业管理规定》明确指出：街道办事处、乡(镇)人民政府负责本辖区内业主大会成立和业主委员会选举的组织、指导工作，指导监督业主大会和业主委员会依法履行职责，依法处理物业管理纠纷。社区协助街道办事处、乡(镇)人民政府指导和监督社区内业主大会、业主委员会、物业服务企业开展工作。4月22日召开的全市物业管理服务年活动领导小组第一次会议上明确要求：要按照市委、市政府的要求，深入推行“两级政府、四级管理”的物业管理模式，市级组建物业管理办公室，县区设立相应机构，街道设立社会事务管理站，社区设立物业管理员，形成逐级管理、层层负责的物业管理新体系。

　　四、具体办法

　　根据国务院和省上有关规定和市政府的具体部署，为了保证全市物业管理服务年活动的顺利进行，为了建立全市物业收费标准管理的长效机制，充分发挥区价格部门的管理和监督职能，充分发挥街道社区对业主委员会、业主代表和物业企业的指导和监督作用，市政府决定，向近郊四区(城关区、七里河区、安宁区、西固区)适当下放物业收费标准的管理职能，适当提高物业企业申报物业收费标准的条件，具体办法如下：

　　(一)对已成立了业主委员会的小区，具备三级资质的物业服务企业，申报物业服务收费标准，实行区上初审、市上备案。1、区物价局负责初审收费项目、收费标准、收费依据、服务内容是否符合相关规定，提供的材料是否齐全，提出可否备案的具体意见。2、街道和社区负责指导业主委员会与物业企业签订《物业服务合同》，监督收费标准的形成是否公开、透明，服务内容是否到位，并提出是否同意备案的具体意见。3、市物价局负责审核物业企业申报资料和区上初审的意见是否符合相关政策规定，提出是否同意备案的具体意见，若同意备案拟发批复文件，并核发《甘肃省经营服务性收费许可证》，若不同意备案，必须依据规定做出书面说明并告知物业企业。

　　(二)对未成立业主委员会(含前期物业)的小区具有三级资质的物业服务企业，申报物业服务收费标准的，实行区上初审、市上核定。1、区物价局负责审核收费项目、收费标准、收费依据、服务内容是否符合相关规定，提供的材料是否齐全，提出具体的初审意见。2、街道和社区负责监督业主或业主代表与物业企业签订的《物业服务合同》、开发企业与物业企业签订的《前期物业服务合同》，是否合法、合理，是否公开透明，并提出是否同意的具体意见。未成立业主委员会的小区物业要调整物业收费标准，街道、社区要指导物业小区召开业主代表会议或采取其它科学方法征求业主的意见，必要时协调参与成本监审工作，讨论物业收费标准的调整事宜，并提出是否同意调整收费标准的意见。3、市物价局负责审核物业企业申报资料和区上的初审意见是否符合相关政策规定，提出是否同意核定的具体意见，若同意核定收费标准拟发批复文件，并核发《甘肃省经营服务性收费许可证》。若不同意核定，必须依据规定做出书面说明，并告知物业企业。

　　五、工作要求

　　(一)近郊四区政府要加强对物业收费标准管理工作的领导。要协调物价部门、社会事务管理部门和街道社区加强对所在辖区物业企业的指导和监督。要下沉工作重心，尽快建立街道社区、业主委员会和物业服务企业三位一体的物业纠纷快速协商服务机制，落实下放职责，使物业收费标准管理工作逐步走上制度化、法制化的轨道。

　　(二)近郊四区物价部门要在区政府的统一领导下，负责牵头对物业收费标准的管理和日常监督，及时办理物业企业申报收费标准的初审工作，协调或配合街道社区快速处理物业收费纠纷和矛盾，及时办理市上转办和直接受理的有关投诉举报事宜。

　　(三)近郊四区政府街道办事处和社区要加强对业主委员会和业主代表的工作指导，加强对物业企业收费行为的监督，定期听取小区业主的意见和建议，及时协调物业企业整改或答复。

　　(四)市物价局要加强对全市物业服务收费标准管理工作的宏观指导，加强对新形势下物业收费标准工作调查和研究，积极协调区上做好物业收费标准日常监督，积极协调区上快速处理物业服务收费纠纷和矛盾。及时办理物业企业收费申请的备案和核定。本实施意见自20**年7月1日起执行。

篇3：加强兰州市近郊四区物业收费标准管理的实施意见（2013试行）

　　关于加强兰州市近郊四区物业收费标准管理的实施意见(试行)的通知

　　兰政办发【20**】148号

　　各县、区人民政府，市政府有关部门，各有关单位，高新区、经济区管委会：

　　《加强兰州市近郊四区物业收费标准管理的实施意见(试行)》已经市政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。

　　兰州市人民政府办公厅

　　20**年5月30日

　　加强兰州市近郊四区物业收费标准管理的实施意见(试行)

　　为认真落实全市物业管理服务年活动领导小组第一次会议提出的物业管理要做到下沉管理职能要求，靠实县区责任，建立“两级政府、四级管理”的管理模式，建立街道社区、业主委员会、物业服务企业三方协商服务机制，快速处理物业服务纠纷的具体部署，进一步加强兰州市近郊四区物业收费标准的管理工作，特制定如下实施意见：

　　一、基本情况

　　截止20**年底，全市共有物业企业580家，按物业企业资质等级分类，其中一级物业企业5家、二级物业企业23家、三级物业企业552家。我市物业企业占全省物业企业总数50%。物业托管面积达到6480万平方米，从业人员约3万余人，服务对象约220万人。根据有关规定，物业服务收费标准的管理实行分级管理，一、二级物业企业由省发改委管理，远郊三县一区三级的物业企业由所在县区价格部门管理，近郊四区三级物业企业由市物价局直接管理。

　　二、存在问题

　　近郊四区是我市的主城区，也是我市物业企业和服务对象相对集中的地区。目前实行的“两级政府、一级管理”的物业收费标准管理模式(即：物业企业直接到市物价局申报物业服务收费标准的核定)，存在一定的缺陷和不足。权责过于集中，区价格部门和街道社区不能参与管理;信息不对称，物业收费标准作为重要的民生价格的确定，区价格部门和街道社区不知情;基层工作无“抓手”，区价格部门和街道社区对物业企业无约束手段;矛盾相对集中，物业收费管理中的矛盾由市物价局直接处理，虽尽力办理，但工作结果不够理想。

　　三、政策规定

　　国务院《物业管理条例》规定，县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应加强对物业服务收费的监督。街道和居民委员会负责指导和监督业主大会和业主委员会工作。省发改委《甘肃省定价目录》(20**年)规定：兰州市主城区具备三级物业企业资质的物业收费标准核定由市政府价格主管部门负责。市政府制定的《兰州市物业管理规定》明确指出：街道办事处、乡(镇)人民政府负责本辖区内业主大会成立和业主委员会选举的组织、指导工作，指导监督业主大会和业主委员会依法履行职责，依法处理物业管理纠纷。社区协助街道办事处、乡(镇)人民政府指导和监督社区内业主大会、业主委员会、物业服务企业开展工作。4月22日召开的全市物业管理服务年活动领导小组第一次会议上明确要求：要按照市委、市政府的要求，深入推行“两级政府、四级管理”的物业管理模式，市级组建物业管理办公室，县区设立相应机构，街道设立社会事务管理站，社区设立物业管理员，形成逐级管理、层层负责的物业管理新体系。

　　四、具体办法

　　根据国务院和省上有关规定和市政府的具体部署，为了保证全市物业管理服务年活动的顺利进行，为了建立全市物业收费标准管理的长效机制，充分发挥区价格部门的管理和监督职能，充分发挥街道社区对业主委员会、业主代表和物业企业的指导和监督作用，市政府决定，向近郊四区(城关区、七里河区、安宁区、西固区)适当下放物业收费标准的管理职能，适当提高物业企业申报物业收费标准的条件，具体办法如下：

　　(一)对已成立了业主委员会的小区，具备三级资质的物业服务企业，申报物业服务收费标准，实行区上初审、市上备案。1、区物价局负责初审收费项目、收费标准、收费依据、服务内容是否符合相关规定，提供的材料是否齐全，提出可否备案的具体意见。2、街道和社区负责指导业主委员会与物业企业签订《物业服务合同》，监督收费标准的形成是否公开、透明，服务内容是否到位，并提出是否同意备案的具体意见。3、市物价局负责审核物业企业申报资料和区上初审的意见是否符合相关政策规定，提出是否同意备案的具体意见，若同意备案拟发批复文件，并核发《甘肃省经营服务性收费许可证》，若不同意备案，必须依据规定做出书面说明并告知物业企业。

　　(二)对未成立业主委员会(含前期物业)的小区具有三级资质的物业服务企业，申报物业服务收费标准的，实行区上初审、市上核定。1、区物价局负责审核收费项目、收费标准、收费依据、服务内容是否符合相关规定，提供的材料是否齐全，提出具体的初审意见。2、街道和社区负责监督业主或业主代表与物业企业签订的《物业服务合同》、开发企业与物业企业签订的《前期物业服务合同》，是否合法、合理，是否公开透明，并提出是否同意的具体意见。未成立业主委员会的小区物业要调整物业收费标准，街道、社区要指导物业小区召开业主代表会议或采取其它科学方法征求业主的意见，必要时协调参与成本监审工作，讨论物业收费标准的调整事宜，并提出是否同意调整收费标准的意见。3、市物价局负责审核物业企业申报资料和区上的初审意见是否符合相关政策规定，提出是否同意核定的具体意见，若同意核定收费标准拟发批复文件，并核发《甘肃省经营服务性收费许可证》。若不同意核定，必须依据规定做出书面说明，并告知物业企业。

　　五、工作要求

　　(一)近郊四区政府要加强对物业收费标准管理工作的领导。要协调物价部门、社会事务管理部门和街道社区加强对所在辖区物业企业的指导和监督。要下沉工作重心，尽快建立街道社区、业主委员会和物业服务企业三位一体的物业纠纷快速协商服务机制，落实下放职责，使物业收费标准管理工作逐步走上制度化、法制化的轨道。

　　(二)近郊四区物价部门要在区政府的统一领导下，负责牵头对物业收费标准的管理和日常监督，及时办理物业企业申报收费标准的初审工作，协调或配合街道社区快速处理物业收费纠纷和矛盾，及时办理市上转办和直接受理的有关投诉举报事宜。

　　(三)近郊四区政府街道办事处和社区要加强对业主委员会和业主代表的工作指导，加强对物业企业收费行为的监督，定期听取小区业主的意见和建议，及时协调物业企业整改或答复。

　　(四)市物价局要加强对全市物业服务收费标准管理工作的宏观指导，加强对新形势下物业收费标准工作调查和研究，积极协调区上做好物业收费标准日常监督，积极协调区上快速处理物业服务收费纠纷和矛盾。及时办理物业企业收费申请的备案和核定。本实施意见自20**年7月1日起执行。