江苏省住宅装饰装修验收标准解释
江苏省住宅装饰装修验收标准解释
装饰施工验收标准 为了让装饰施工单位和消费者更好地理解和了解装饰施工验收标准，特对《江苏省住宅装饰装修验收标准》解释如下：
一、给排水管道安装要符合设计要求，确保进水和排水畅通。管道与器具、管道与管道接头连接处均无渗漏。确认原有管道畅通后才能进行施工。安装好后加压通水试验，无渗漏。
给水管、镀锌管铰牙8牙、生料6圈拧紧，不许栏牙。塑料管或铝塑复管，注意安装要用专用工具，严格按照规定操作，最后进行试压，试压24小时。
水管的排放注意走墙壁体，不要走地板、地砖下或高空排放。如一定要地板下走，不许有接头，阀要装在地板外面，水斗进水管应装三角阀。
煤气（天然气）要用明管，控制坡度，节头要用麻丝厚白漆，不要用生料带，还应做试气运作。
二、电气、电线设置分户配电箱，并安装接地线。配电箱内设漏电断路器，漏电电流不大于30MA，有过负荷、过电压保护功能。分数路出线，分别控制照明、空调、插座等，回路应确保负荷下能正常使用。
电器线路排放，除走空心楼板外，还须穿管，如用PVC管，壁厚不小于1.2mm。导线与电话线、闭路电视线、通讯线不得安装在同一管道中。管内导线总截面积不超过管内径截面积的40%，管内不得有接头和扭结。
插座离地面不低于200毫米。线盒内导线应留有余量，长度宜为150毫米。相线进开关、零线直接进灯头。面向电源插座的相线和零线位置为右相左零，有接地孔的插座，其地线插孔应为上方位置。需隐蔽的电气线路验收合格后才能进行隐蔽作业。各种用途线路应定性、定负载量，注意不得混用或降低负载量线材。对于插座要放电试验。
三、抹灰表面应洁净，接搓平顺，线角顺直，粘接牢固，无脱层，无爆灰和裂缝等缺陷。在施工以前，首先要对墙面和顶面进行全面检查，若原来就有空鼓现象的地方必须予以铲除后才能进行抹灰施工。抹灰厚度，顶栅在10-20mm之内，内墙在10-20mm之内，表面光滑、洁净、接搓平顺、线角顺直，允许偏差4-5mm之内。
四、镶贴墙面镶贴：镶贴牢固，表面平整，缝隙均匀，周边顺直，砖面无裂缝、掉角、缺棱现象。在墙面上轻轻敲击，空鼓声应小于200平方厘米。
地面镶贴：铺设平整，拼缝整齐，缝宽≤2mm。用小锤在地面上轻轻敲击，不得有空鼓声。有排水要求的地砖镶贴坡度应顺向地漏，与地漏结合处应严密牢固，防止渗水。
五、木制品壁橱及吊橱：造型、结构和安装位置符合设计要求。框架采用榫头结构，细木工板除外。用贴面材料粘贴时，应平整牢固、不漏胶、不脱胶、边角不起翘。橱门安装牢固，开关灵活。
护墙板：护墙板表面应光洁，木纹朝向一致，缝口紧密，板面缝隙宽度均匀，上沿水平，阴阳角垂直、阳角呈45度角连接。对墙面要做防水处理，要用衬底和木档。
木地板：木地板表面洁净，无沾污，刨平磨光，无刨痕、刨茬和毛刺。木搁栅牢固。间距应根据地板的长度，一般以25-30 毫米为宜。铺设牢固，不松动，行走时地板无响声。地板与墙面之间应留8-10毫米的伸缩缝。
细木工：表面光滑，线条顺直一致，棱角方正，不露钉帽、毛刺、锤印等缺陷。现场制作壁橱或连体家具，壁背注意用木横竖档增加强度。
六、吊顶吊顶安装牢固，表面平整，无污染、折裂、缺棱、掉角、锤伤等缺陷。粘贴固定的罩面板无脱层；搁置的罩面板无漏、透、翘角现象，吊顶位置准确、牢固。采用木质吊顶、木龙骨时应进行防火处理。
七、卫浴设备卫生洁具外表洁净无损坏。安装牢固，不松动，排水畅通。各连接处密封无渗漏，阀门开关灵活，维修方便。马桶底座严禁用水泥沙浆固定，宜用油石灰或硅酮胶连接密封。
八、 油漆工程凡需进行油漆的墙、顶和木质品表面都得先进行嵌批腻子打底二次，平面平整，清扫后再进行刷漆。注意颜色要按原订的色板做色。
根据不同要求，按要求配制油漆色泽，进行涂刷。如墙、顶用水性乳胶涂料，木质制品按清水、混水的要求进行加工，注意做到不漏刷、脱皮、班纹、流涕等。
油漆前对需要进行嵌批的物体，注意首先检查它的制作是否达到制品质量要求，如没有达到应返修后再进行油漆。如有应返修的不作修理即油漆，查出质量问题归后道工序（油漆工）负责。
九、金属工程铝合金门窗品种、规格、开启方向及安装位置均应符合设计规定。注意铝型材壁厚度，窗为1.4毫米，门为2毫米，塑钢窗衬钢、窗框与洞口之间的伸缩缝内腔采用泡沫塑料（VP）、发泡聚笨乙稀等墙地材料分层填塞。
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篇2：新接管物业验收标准作业规程
新接管物业验收标准作业规程
1．目的
规范新接物业的接管验收工作，确保接管物业的质量合格。
2．适用范围
适用于物业管理公司对新接物业的接管验收工作。
3．职责
（1）公司总经理负责组建物业接管验收小组并同发展商具体办理物业的接管手续。
（2）接管小组组长负责接管验收的工作质量。
（3）接管验收小组具体负责依据本规程进行物业的接管验收工作。
4．程序要点
（1）接管验收的准备工作
a)新建物业竣工后、业主入住前，物业管理公司应及时组建物业接管验收小组，对所接管的物业进行综合性的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足业主的质量要求。
b)成立物业接管小组：
★在接到总经理的接管验收指令后，公司各相关部门应立即按照总经理的要求抽调业务骨干组成物业接管小组；
★接管验收小组应当由公司以下部门人员组成：
--公司执行部抽调档案管理文员负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作；
--管理处公共事务部抽调业务骨干负责业主资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作；
--管理处机电维修部抽调业务骨干具体负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移交工作。
c)接管验收前的准备：
接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作：
★与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等；
★派出先头技术人员前往工地现场摸底，制定好接管验收计划；
★提前参与发展准则申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心里有数；
★准备好接管验收记录表格：
--《房屋本体接管验收表》；
--《公共配套设施接管验收表》；
--《机电设备接管验收表》；
--《接管验收问题整改表》。
（2）接管验收的工作程序:
a.总经理下达接管验收指令
b.公司组建接管验收小组
c.作好接管验收准备
d.进行资料验收移交
e.验收是否合格
e1.否要求正确、真实补齐资料
e2.是进行硬件设施、设备验收
f.是否合格
f1.否要求发展商限时整改
f2.是记录归档
（3）资料的接管验收。发展商委托物业管理时需向物业管理公司移交相关资料。
a)物业产权资料：
★项目开发批准报告；
★规划许可证
★投资许可证
★土地使用合同；
★建筑开工许可证
★用地红线图
b)综合竣工验收资料：
★竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图）；
★建设工程竣工验收证书；
★公共配套设施综合验收合格书；
★供水合同；
★供电协议书、许可证；
★供气协议书、许可证；
★有线电视合格证；
★通信设施合格证；
★电梯准用证。
c)施工设计资料：
★地质报告书；
★全套设计图纸；
★图纸会审通知单；
★设计变更通知单；
★工程预决算报告书；
★重要的施工会议纪要；
★隐蔽工程验收记录；
★沉降观测记录；
★其他可能会影响将来管理的原始记录。
d)机电设备资料：
★机电设备出厂合格证；
★贡电设备使用说明书；（要求中文）
★机电设备安装、调试报告；
★设备保修卡、保修协议。
e)业主资料：
★已购房的业主姓名、位置、面积、联系电话等；
★已购房业主的付款情况或付款方式。
（4）物业硬件设施接管验收和竣工的区别
a)接管验收主要是观感验收和使用验收，它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主要求；而竣工验收则是全方位的内外质量验收。b)接管验收是物业管理公司接管物业为防止出现物业质量有严重问题、将被业主广泛投诉而采取的一种替业主提前服务式的验收，而非具有法律效力的政府评价行为。
（5）接管验收标准和验收方法
a)验收标准为建设部《房屋接管验收标准》及业主生活的合理要求。
b)验收方法为观感验收法和使用验收法。
（6）楼宇本体硬件设施的具体验收标准
a)主体结构：
★外墙不得渗水；
★屋面排水畅通、无积水、不渗漏；出口水、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。
b)楼地面面层与基层粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，无裂缝，无脱皮，起砂；块料面层表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，粘帖牢固，色泽均匀一致，无明显色差。
c)内墙面：
★抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍；
★块料（如瓷砖）面层：粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹损伤，色泽一致；对缝砂浆饱满，线条顺直。
d)顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无脱皮，无裂缝，无霉点，无泽水痕迹，无污渍。
e)卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水，倒泛水和渗漏。
f)木地板平整牢固，接缝连接牢固，色泽均匀、油漆完好光亮。
g)门、窗：
★门开启自如，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置准确，无翘曲变形。
★门锁、窗销连接牢固，开启灵活；
★玻璃安装牢固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤；
★油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整；
★电子防盗门通话清晰、完好、无锈迹。
★不锈钢防盗门光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。
★高档装饰阂装饰完整。
h)楼梯、扶手：
★钢木楼梯安装牢固，无锈蚀、弯曲，油漆完好，色泽均匀，表面平滑；
★砼楼梯无裂缝，无表皮剥落。
i)木装修工程表面光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。
j)饰面砖表面平整，无空鼓、裂缝、起泡和缺角，对缝平直。
k)油漆、刷浆色泽一致无脱皮、漏刷现象。
l)电器插座安装牢固，符合"左零右火"规定，电源已接通正常。
（a)有线电视已开通，收视良好。
（b)开关安装牢固，开关灵活，接触良好。
（c)灯个安装牢固，完好无损，反应灵敏，发光正常。
（d)水表、电表、气表安装牢固，读数正常，无损伤。
（e)卫生洁具安装牢固，配件齐全，无污渍和刮花，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅。
（f)给水设施安装牢固，接口密实，无渗漏、锈迹、流水通畅，有足够压力。
（g)地漏、排水管道安装牢固，配件齐全，接口密实，无渗漏现象，无都塞，排水通畅，完好无损。
（h)门铃、对讲电话安装牢固，操作灵活，效果良好。
（i)防盗网、晾衣架安装牢固，焊接密实，面漆完好均匀，无脱皮、锈迹，无裂纹、折损。
（j)其他配备设施要求齐全、完好，型号与设计相符，工作正常。
（1）公共配套设施接管验收标准
a）天台：天沟、落水口畅通完好；隔热层、防水层完好。
b)散水坡无下陷、断裂、与墙体分离，坡度适宜、平整。
c)屋面避雷设施连接牢固。
d)路灯、装饰灯安装牢固，完好无损工作正常灯柱安装牢固，油漆完好。
e)绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草；绿化水管布局合理，阀门开关灵活，安装稳固。
f)道路：
★路面平整，无水泥块，无起砂、断裂；
★路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤；
★块料面层拼砌整齐，平整牢固，无明显裂缝、缺棱掉角；
★交通标识线、路牌清楚完好。
g)室外消防栓：
★消防箱标识清楚，玻璃完好；
★消防设施配件齐全
★消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，水压充足。
h)楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固，标识清楚。
i)垃圾中转站密封完好，外表装饰完整，泥沙完好，使用方便。
j)保安岗亭安装穷，配件齐全，标识清晰，完好无损。
k)保安道闸安装牢固，开启灵活，标识清楚，完好无损。
l)停车场地面平整，照明充足，标识清楚，安全设施好，排水设施良好。
m)单车、摩托车棚安装牢固，照明充足，标识清楚，安全防护和排水设施良好。
n）明沟、暗沟排水畅通，不积水，无断裂，沟盖板安装牢固、平稳。
o）沙井、检查井、化粪池排水畅通，池壁无裂缝，池内无杂物。
p）护坡、挡土墙泄水畅通，砌筑牢固。
q）台阶、踏步砌筑平实、牢固，无裂缝。
r）水池、水箱卫生清洁，无渗漏。
s）信报箱安装牢固，完好完损，标识楚，表面平整光洁。
（8）机电设备的接管验收
a）电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳，安装符合规范；有电梯运行准运证；机房设置合理，配件安全，标识清楚，表面光洁平整、明亮。
b）变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚、机房配置齐全，通风、采光良好，设备表面油漆完好，无损伤。
c）央空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标，配置齐全，标识清楚，机房通风、采光，降温良好，设备表面油漆完好，无损伤。
d）发电机型号与移交清单相符，工作状态良好，配件齐全，设备表面油漆完好无损伤，设备
安装牢固，机房隔音，防护设置完好，通风，采光良好。e）消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清楚，表面完好无损，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好。
f）给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面油漆完好无损，安装牢固，无渗漏现象，机房配置完整。
g）保安监控设备：同消防监控设备。
（9）接管验收遗留问题的处理
a）遗留问题的登记确认；
★对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中并交发展商相关人员签字确认；
★对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小级应当将问题逐项记录在《接管验收设施设备问题登记表》中并请发展商相关人员签字确认。
b） 对资料遗留的问题，接管验收小组应当积极同发展商联系补齐，必要时公司总经理应当协助进行。
c）对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题按管验收小组应当要求发展商在两周内解决；重大问题接管验收小组应当要求发展商在一个月内解决。必要时公司总经理应当协助进行。
d）对于长期解决不了，势必会影响物业管理的问题，物业管理公司应当以备忘的形式将问题登记后交给发展商进行备录。
（１０）《接管验收资料遗留问题登记表》和备忘录交公司行政部归档长期保存。
５．记录
（１）《接管验收遗留问题登记表》
（２）《接管验收设施、设备遗留问题登记表》
篇3：小区装饰装修商家推广方案
小区装饰装修商家推广方案
一、装修赶*
时间：2月28日至3月28日（1、2号楼入住手续办理期间）
形式：现场布置展位，向业主发放资料，与业主面对面交流。
服务费用：300元/天（一次预定5天即可不限时）
注意事项：进入小区人员必须办理并佩带临时出入证，限制为5人以下，严禁跟随业主收楼。
二、入口处围墙广告位（1.8M*3.9M）
展示时间：20**年6月31日前
形式：商家按照物业公司统一要求自行制作安装。
服务费用：600元/月（一次必须至少预定3个月）
注意事项：广告内容必须事先经物业公司同意，到期后物业公司有权撤除所有广告物。
三、岗亭广告位
展示时间：20**年12月31日前
形式：商家按照物业公司统一要求自行制作安装。
服务费用：800元/月（两个面）
注意事项：广告内容必须事先经物业公司同意，到期后物业公司有权撤除所有广告物。
四、工地围栏广告（5M*2M）
展示时间：20**年12月31日前
形式：商家按照物业公司统一要求自行制作安装。
服务费用：500元/月）
注意事项：广告内容必须事先经物业公司同意，到期后物业公司有权撤除所有广告物。
五、电梯内广告位（轿厢内三个面、轿厢门内）
展示时间：20**年12月31日前
形式：商家按照物业公司统一要求自行制作安装。
服务费用：100元/月（每台电梯/每面，一次必须至少预定6个月）
注意事项：广告内容必须事先经物业公司同意，到期后物业公司有权撤除所有广告物。
六、楼层电梯外门
展示时间：20**年12月31日前
形式：商家按照物业公司统一要求自行制作安装。
服务费用：100元/月（每台电梯/每单元，一次必须至少预定6个月）
注意事项：广告内容必须事先经物业公司同意，到期后物业公司有权撤除所有广告物。
七、服务中心资料架展示
形式：商家在物业服务中心摆放资料架展示资料。
服务费用：100元/月（一次必须至少预定6个月）
篇4：物业小区装饰装修相关问答
物业小区装饰装修相关问答
1、业主、使用人在装修房屋工程开工前应履行哪些手续？
答：业主、使用人在装修房屋工程开工前，应该履行以下手续：①向物业服务企业或者房屋管理机构申报登记；②与物业服务企业或者房屋管理机构签订房屋装饰装修管理服务协议；③确需拆改房屋结构的，属民用非住房的报告市房管局所属的房屋安全管理机构审批；属住房的报告所在房地产管理部门审批；取得房屋装修结构安全批准书后方可装修。
2、有实施物业管理的小区，物业服务企业需向业主告知什么？和业主之间要办理什么手续？
答：在实施物业管理的小区，物业服务企业应当将房屋装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人（业主、使用人）和装修人委托的装饰装修企业；并与装修人或装修人和装饰装修企业签订房屋装饰装修管理服务协议。
3、在装修过程中物业服务企业有无监督义务？
答：由于房屋共用部位、共用设施设备的管理、维修、养护、是全体业主的共同责任，由全体业主基于管理规约予以统一规范，并以物业服务合同方式委托物业服务企业具体实施。所以在房屋装修过程中，物业服务企业应有履约的监督义务；且按规定，物业服务企业应当按照房屋装饰装修管理服务协议实施管理，发现装修人或者装饰装修企业有违反《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部令第110号）相关规定情形之一的，应当劝阻制止，并及时报告有关行政管理部门。装修人不得拒绝和阻碍物业服务企业依据装饰装修管理服务协议的约定，对在装饰装修活动的监督检查。
4、在装修过程中物业服务企业应如何为业主、使用人提供服务？
答：在装修过程中物业服务企业应当依据前期物业服务合同、房屋装饰装修管理服务协议，为业主、使用人提供诸如告知禁止行为和注意事项、设置建筑垃圾集中堆放场地、等级装修施工人员与建材进出、维护小区共用设施设备使用功能正常和环境卫生、公共秩序等方面的服务。
5、在装修过程中业主、使用人需要给物业服务企业交纳什么费用？
答：在装修过程中业主、使用人需要向物业服务企业交纳以下服务费用：①物业公共服务费（按物业服务合同约定交纳）；②装修管理服务费用（按装饰装修管理服务协议约定交纳）；③装修建渣清运费（业主自行清运的除外）④车辆停放费用（按物业服务合同约定交纳）。
6、小区内能否摆摊设点进行经营？
答：按国务院《物业管理条例》规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。擅自利用物业共用部位共用设施设备进行经营的，或擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主的共同利益的，或擅自改变物业管理区域内按规划建设的公共建筑和共用设施用途的，均要受到相应的行政处罚。共用设施设备一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
7、任何商家和个人都可以经营装饰装修材料吗？
答：从事装饰装修材料经营的，应当在工商登记核准经营范围内开展活动。无照经营由工商行政管理部门依法取缔，超经营范围的由工商行政管理部门责令限期改正。
8、物业服务企业等任何单位有权指定装修材料吗？
答：根据《住宅装饰装修管理办法》（建设部令第110号）第二十一条规定，禁止物业服务企业向装修人指派装修企业或者强行推销装饰装修材料。
9、举报途径，出现违规情况，业主如何维护自己的合法权益？
答：出现以下行为的，可通过相应途径投诉举报：
①对承租建筑区划内的房屋进行装饰装修材料经营或废旧物料收集、销售的，装修人、物业服务企业有权向所在地区（市）县房产、工商有关行政管理部门举报；②对建筑区划外占用城市道路经营装饰装修材料或废旧物料收集、销售的，装修人、物业服务企业有权向所在地区（市）县城管、工商有关行政
管理部门举报；③对违规收取“装修保证金（押金）”、“装修口子费”、“出入证工本费”、“电梯使用费”、“楼道维护费”、“水电周转金”等费用的，装修人有权向所在地区（市）县价格主管部门举报；④任何单位和个人对房屋装饰装修中出现的指派装饰装修企业、搬运队伍或强行推销装饰装修材料等行为，都有权向有关部门检举、投诉；⑤对擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，向房产管理部门举报；⑥对装修过程中出现的治安案件（或刑事案件），向公安机关举报。各有关部门投诉电话：工商12315；城管12319；物价12358；公安110；房管86**72篇5：物业公司培训讲稿:物业装饰装修管理
物业公司培训讲稿：物业装饰装修管理
各位领导、同事们，大家好：
为了规范E物业所辖住宅区内业主的装修管理，杜绝违规装修和出现内部问题，今天，我就其相关知识与大家进行交流。
物业装饰装修是业主入住后必不可少的环节。由于缺乏物业装饰装修建筑专业知识和对装饰装修管理相关法律法规的了解，业主在装饰装修中更多的是考虑物业的实用、美观和舒适，而较少顾及建筑安全和公共权益。物业装饰装修过程长、点多面广、不确定因素多，管理控制难度大。稍有不慎，一方面有可能危害物业安全，影响物业的正常使用，或对物业构成潜在的危险，导致物业风险；另一方面，也可能激发物业服务双方的矛盾冲突，影响物业管理和社区的和谐局面。
下面我们来学习一下物业装饰装修管理的内容
物业管理单位应当按照装饰装修管理服务协议实施管理，加强现场检查，及时发现问题加以制止。一般而言，物业装饰装修管理包括以下内容。
（一）物业装饰装修的时间管理
对住宅房屋来说，噪音施工时间要避开人们的休息时间，比如，中午12：00至下午2:00，晚上8:00至早上7:00以前，不允许噪音施工。还要规定不能使用发出有害气味的材料。
要对电梯使用时间，作出限制，为不影响其他人的使用，应规定使用电梯的时间，通常的规定是运送施工人员、装修材料和垃圾要避开电梯使用的高峰时间，如白天电梯使用非常繁忙，可安排在夜间运送装修材料和垃圾。装修期是指装饰装修过程的完结时间。目前国家颁布的法规虽无明确规定，但一般情况下不超过三个月。
(二)物业装饰装修管理的要求
为确保物业安全和全体业主的合法权益，物业装饰装修管理应重点检查：
(1)有无变动建筑主体和承重结构。
例如，某物业住在19楼的业主魏某在自己住房内卫生间的东墙开窗，将厚厚的外墙打穿，物业公司多次上门阻止，魏某不听劝阻继续施工安装窗户，致使19层至底层楼面被泥浆污染，物业公司只得将魏某告上法庭，魏某擅自在自己的房屋东墙破墙开窗，并造成外墙面的污染，严重损坏了房屋的承重结构，破坏了大楼的外貌，影响了周边环境，物业管理公司根据物业管理条例及小区管理公约对魏某采取制止措施，维护了其他业主的合法权益。法院判决：该业主在法院判决生效之日起10日内拆除东墙上的窗户，恢复原状；清洗19层到底层因破墙开窗引起的墙面污染。
(2)有无将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间。
(3)有无扩大承重墙上原有的门窗尺寸 ，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体。
(4)有无损坏房屋原有节能设施，降低节能效果。
(5)有无其他影响建筑结构和使用安全的行为。
(6)有无未经有关单位批准的下列行为：
1)搭建建筑物、构筑物；
2)改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；
3)拆改供暖管道和设施；
4)拆改燃气管道和设施；
5)超过设计标准或者规范增加楼面荷载的；
例如：某物业一位业主购买了一只占地面积8.9平方米，可放水4.2吨的巨型浴缸，准备安装在其居住的29层住房内，遭到周围业主的强烈反对，物业公司向有关专家咨询，楼板无法承受浴缸重量，如果长期使用巨型浴缸必然对大楼的楼板强度及承重结构造成危害，使大楼存在潜在的安全隐患，所有必须加以制止。
6)改动卫生间、厨房间防水层的。厨房、厕所在建筑时已经过特殊的防水设施处理，如果破坏了它的结构很可能漏水，影响楼下住户厨房、厕所的使用，因漏水还会造成墙体表皮脱落造成经济损失。
同时，还应注意检查以下方面：
1)施工现场有无采取必要的安全防护和消防措施，有无擅自动用明火和进行焊接作业等；
2)有无任意刨凿楼地面、穿凿梁柱等；
3)楼地面铺设材料是否超过10mm、新砌隔墙是否采用轻质材料等；
4)是否符合物业装修公共及室外统一要求(如空调室外机的安装和排水的统—要求、阳台防盗网的统一要求等)；
那么为什么空调一定要在指定位置安装呢？是由于空调随意安装后，使房屋外观杂乱，冷凝水随意排放，影响环境及立面美观和物业保值，降低物业档次。
5)物业装修方案和材料的选择是否符合环保、节能的要求。
(三)物业装饰装修管理费用和垃圾清运的管理目前较为通常和相对合理的做法是：在物业装饰装修之前，由装修人和物业管理单位签订《物业装饰装修管理协议》，约定物业装饰装修相关事项和管理收费，并以此为依据规范各方行为。一般而言，《物业装饰装修管理协议》中物业管理单位向装修人约定收取的费用包括装饰装修管理服务费和垃圾清运费。
管理服务费是指因物业装饰装修工程增加物业管理服务工作量而设置的临时性收费项目，该费用可向装修业主收取，也可向装饰装修工程单位收取。
垃圾清运费是指由装饰装修工程所产生的垃圾的管理和清运费用。如果业主按照要求管理并自行清运装修垃圾，则该费用可免予缴纳；否则，装修人应向物业管理单位缴纳垃圾清运费，装修垃圾由物业管理单位代为清运。物业对装修垃圾的基本要求是：装饰装修垃圾需袋装处理；
应按指定位置、时间、方式进行堆放和清运。(四)物业装饰装修现场管理
1．严把出入关，杜绝无序状态
在物业装饰装修期间，物业管理单位应严格物业区域出入口的人员和材料管理。尤其是门岗严格把好第一关，做好对施工人员及违规材料进入的控制，装修管理巡查员、秩序巡逻岗、工程巡查等人员严格按各自职责认真检查，记录，并密切配合，及时发现和处理问题，做到预防为主，处置果断，将一切违规现场消灭在萌芽状态。对装饰装修材料和设备应着重从以下两个方面加强控制和管理：
一是核对是否为审批同意的材料。
二是核对是否符合相关规定。
对于有特别要求的材料或设备(如电焊机)，应按照规定办理相应手续；施工队须进行动火作业的，必须办理申报审批手续；进入物业区域的装饰装修材料、设备等，应符合物业装饰装修规定要求，否则拒绝入场。通过加强装饰装修材料和设备的出入管理，杜绝不安全因素的出现。
2．加强巡视，防患于未然
物业装饰装修期间，物业管理单位要抽调专业技术人员、管理人员和保安力量，加大物业装饰装修管理巡视力度，对有违规违章苗头的装饰装修户，要重点巡视盯防、频繁沟通。出现违规违章行为的，要晓之以理，动之以情，必要时须报告有关行政主管部门处理。同时，要检查施工单位的施工人员是否如实申报和办理了施工证，强化施工人员的管理。
例如：某物业一业主家进行装修，施工人员违反物业装修管理规定，擅自将装修残余水泥、油漆倒入地漏，经排水管道流至该楼主管弯头处，堵塞了本楼的管道，楼上住户排出的污水不能流出，便慢慢从楼下李师傅家的地漏处冒出。物业管理处发现后，马上通知李师傅，由于李师傅当时不在家，电话联系两个小时后，李师傅和物业公司人员一同到现场检查，发现家里的木地板已经被浸泡了，搞清故障点后，物业派人疏通了堵塞现象。李师傅认为物业公司未尽到管理职责，就向物业公司提出了索赔要求，而物业公司的人员却说这家装修业主向物业申报装修后，物业公司按照规定与该家装修业主及施工队伍签订了装修协议书，并要求其交纳了装修押金，告知其应遵守的规定，并派人员到装修现场巡视，物业公司已经很好的履行了管理职责，不应该承担赔偿责任。
在这次装修事故中，装修工人是在逃避物业公司监管的情况下，偷偷将废弃物倒入极为隐蔽的污水管道中而造成的。此种情况已经超出了物业公司的管理范围及力量以外，物业公司不可能察觉。所以在这个问题上，物业公司也没有疏漏，因此，物业公司不应承担任何赔偿义务，根据相关的法律以及建设部《家庭居室装饰装修管理试行办法》规定，这次事件是由于装修人员违规操作而造成的，应负完全责任。
3．控制作业时间，维护业主合法权益
物业装饰装修管理要特别注意装修施工(尤其是拆打)的作业时间，避免影响其他业主和物业使用人的正常生活工作秩序。另外，还应针对不同的物业类型，制订相应的管理规定，区别对待。
4．强化管理，反复核查
物业集中装修期间，要增派人力，做到普遍巡查和重点检查相结合。一方面，要检查装饰装修项目是否为已登记的项目，一是要检查装饰装修项目是否申报，二是检查装饰、装修物业的内容、项目有无私自增加，在巡视过程中发现新增装修、装饰项目的，须指导用户及时申报，办理相关手续。另一方面，要检查施工人员的现场操作是否符合相关要求，如埋入墙体的电线是否穿管、是否用合格的套管，施工现场的防火设备是否配备，操作是否符合安全要求，现场的材料堆放是否安全；垃圾是否及时清运，有无乱堆放，装修户门外是否保持清洁卫生等。
例如：装修管理人员在某物业楼层巡视时发现某装修单位现场材料堆放混乱，工人在用电炉做饭，且无灭火设备，于是立即对该装修户提出整改要求。
按规定，施工人员不得在装修现场使用电炉和生火做饭，装修现场材料应堆放有序，易燃易爆材料应专门堆放，现场必须配备灭火器，一些物业公司规定装修现场每50平方米至少配置1具4公斤干粉灭火器，否则，应当勒令其停工整改。
物业公司对装修管理要严格按照装饰装修管理流程进行管理，装饰装修流程既是物业管理内部操作作业指导书，也是方便业主了解装饰装修管理流程的公示性标识。物业公司制作的装饰装修流程示意图应悬挂于物业管理单位或在业主入住办理现场。在物业管理内部装饰装修作业文件以及《业主手册》(或《业主须知》)等发放给业主的资料上也需有与其相一致的内容。装饰装修流程一般内容形式见下图：
略······
室内装饰装修是否规范，对物业企业的服务品质是否优秀至关重要，更是衡量一个企业物业管理水平高低的重要标杆之一。服务与控制是装修管理过程的一对矛盾，如何处理充分体现了物业管理的水平与技巧。物业管理是服务活动，而装修管理工作的核心是对装修人各项装饰装修行为的控制，甚至是约束。如何做好控制和服务，解决好这一矛盾，在实现控制的基础上让业主得到最大程度的满意，树立良好服务形象，就需要物业管理各级各类人员真正做到坚持原则，熟悉装饰装修管理规定，换位思考，为业主着想，规范操作行为，维护全体业主的共同利益。
以上就是我今天与大家分享的物业装饰装修管理的内容，不足之处请大家批评指正，谢谢大家！
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