物管案例:现身说法 顶板漏水而上层住户不愿维修怎么办

　　物管案例：现身说法，顶板漏水而上层住户不愿维修怎么办

　　治理楼房室内漏水，应当算做物业管理中最棘手的事情之一。这倒不是因为维修工作有什么难度，而是因为有关方面的关系不好协调：维修责任在上家，但对其生活并无大碍，所以往往置之不理；遭殃受害在下家，下家心急火燎，卡壳了完全归咎于管理处。

　　今年4月上旬，某大厦27T反映屋顶漏水，经查为28T厨房地漏渗水所致。然而，28T业主日常活动不规律，维修人员几次上门都未见到。管理处便责成大堂护卫员，发现业主回来及时通报。好不容易联系上了，该业主对维修一事又不置可否。有关人员苦口婆心讲道理，劝她设身处地为他人想一想。经过三番五次的努力，终于做通了28T业主的工作，维修得以进行，27T 的漏水问题圆满解决（先是找不到，后是谈不通，但只要锲而不舍去做工作，再难的问题终归还是能够解决的）。

　　时隔不久，28T的屋顶也出现了漏水。原来已很长时间不在家的29T业主，最近时常回来，其厨房下水管道接口密封不严，水流量一大就渗漏到楼下。有关人员费尽周折，找到了同样行踪难觅的29T业主，其态度与28T业主初始态度无二：既不明确应承，又不当面拒绝。费尽口舌，总算商定下上门维修的有关事宜。谁料到了约定时间，又找不到他的踪影。这样，约好了今天，又推到明天，一直拖了一个多星期。

　　万般无奈，管理处抓住时机，约请28T 业主到29T家中现身说法，用自己态度转变过程说明邻里间要相互体谅、相互关照，使之回心转意。由于工作量较大而该业主在家歇息时间有限，维修人员慨允其要求，分两次施工：马上先行堵漏，择时再修复堵漏损坏的地面。难题迎刃而解了。

　　点评：涉及邻里之间的有些工作，完全由我们物业管理者出面去做，可能事倍功半。如果创造一种和谐的气氛，让他们自己沟通一下，情况就大不同了。“远亲不如近邻”吗，相信绝大多数近邻还是能够互谅互让的。

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篇2：楼上漏水维修费用要楼下分担吗

　　巩小姐是1997年买如某庭园一物业,前几天接到管理处主任电话,说巩小姐的楼下反映巩小姐的洗手间漏水,想叫巩小姐将整个洗手间地板重新返修一次,并说漏水的原因是该洗手间防水措施没弄好。巩小姐则认为应该属于发展商的责任,因为发展商当时没有弄好此措施。管理处主任也承认发展商当时修建时忽略了此点,但说发展商交给巩小姐时是毛坯房,无此责任弄洗手间防水措施。随后巩小姐又提出要求翻新费用应由楼上、楼下各付一半,因楼下是受益者。

　　《中华人民共和国民法通则》的第八十三条明确规定:“不动产的相邻各方,应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。”

　　由楼上漏水产生的物业管理纠纷责任适用于民法中的过错责任原则来判定责任。过错责任原则以过错为要件,因当事人一方的过错造成的后果,就由过错者承担责任负担费用;没有过错就没有责任,那么费用的承担就适用公平原则,可以向巩小姐所提出的那样,由当事人公平分担。因此,要确定巩小姐洗手间漏水翻修费用由谁承担,首先要弄清造成洗手间漏水的责任归属,是发展商、设计商或承建商在设计建造房屋的质量责任,还是业主及装修者的责任?按照因果联系的归责原则,发展商如果按照购房合同的规定交给业主的是毛坯房,发展商、设计商或承建商是没有义务处理洗手间的防水、防漏措施的,而处理洗手间防水、防漏措施就是业主应在装修中的义务和责任。即使发展商处理好了防水、防漏措施,业主在装修时也可能会破坏防水、防漏层造成洗手间漏水的隐患。因此,管理处主任所说的发展商无此责任弄洗手间防水措施是合理的既然发展商交付给业主的是毛坯房,业主在装修时就必须采取有效地防水、防漏措施。现在洗手间漏水的原因显然是业主装修中未做好防水、防漏措施的必然结果,这是业主的过错和过失。因此,从因果关系和过错推定洗手间漏水的翻修责任必然要由业主巩小姐自己承担。由于巩小姐的洗手间漏水给楼下业主、住户造成了妨碍或损失,楼下业主、住户理所应当要求巩小姐承担漏水的责任,停止、排除洗手间漏水的妨碍或损失。

　　按照物权法中的建筑物区分所有权法律制度以及我国的司法实践,业主购买房屋是由房屋自己独立使用的专有部分和其他业主共同拥有的共用部分所组成:专有部分的共同壁、楼地板及专有部分的管线,其维修费用由该共同壁双方或楼地板上下双方的业主共同负担;但修缮费用是因可归责于业主的事由所发生的,由该业主负担。因此,巩小姐洗手间漏水是可以归责于自己装修中未处理好防水、防漏措施造成的,显然应由巩小姐自己承担翻修费用,楼下业主、住户自然不应该承担巩小姐洗手间翻修的费用。如果巩小姐不及时翻修,楼下业主、住户可以以巩小姐洗手间漏水侵害了合法权益为由向法院提起诉讼,依法法院可能做出不利于巩小姐的判决。

篇3：开发商赠送的屋顶露台漏水维修费该谁承担案例

　　案例：开发商赠送的屋顶露台漏水维修费该谁承担

　　案情：座落于徐汇区南宜花苑的某号顶楼业主张先生，在购房时获得了开发商赠送的顶楼屋顶露台的使用权，十年过去了房顶出席裂缝，拥有屋顶露台使用权的顶楼业主自家房屋开始渗水，屋内墙面起壳霉变。在多次向物业公司报修，物业公司在报请小区业委会动用维修资金受阻后，将小区物业公司和小区业委会告上徐汇区人民法院。

　　十年前，顶楼业主张先生购买了小区顶楼住宅一套，房屋预售合同中写明：屋顶露台归顶楼业主使用，相关面积不在产权证中体现。20**年年中，张先生因屋顶渗水要求物业公司进行维修，物业公司接报后，立即与业委会取得联系，经讨论后提出了该房顶修理的费用分摊方案：由屋顶露台使用人承担一半维修费用，另一半由房顶的共用人共担，即由张先生支付现金承担一半费用，另一半由整幢房屋的维修资金支出。如果张先生同意的话，将方案公之于众，尽快征求整幢房屋业主的意见后尽快实施修理。但该方案遭到了张先生的强烈不满，双方多次协调未果，于是张先生将物业公司和业委会告上了徐汇区人民法院。

　　本案中双方争议的焦点在于该屋顶既是张先生拥有独立使用权的晒台，也是整幢房屋的屋顶，从性质上来说属于具有特定使用权的公共部位，这个部位维修费该由谁来承担。

　　作为原告的张先生认为，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分，应当认定为物权法第六章所称的共有部分。 屋顶是建筑物的基本结构部分，屋顶作为建筑物的基本结构当然属于整幢房屋全体业主共有，而屋顶无论采用何种形式，仍然属于屋顶的一部分，对整个建筑物的结构和外观来说，都是不可或缺的，因而应为业主的共有部分，既然是属于共有部分，不属于原告的专有部分，那么屋顶是自然损坏的，理所当然的需要动用维修资金。

　　作为被告的物业公司和业主委员会认为，《物权法》第七十二条规定：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。开发商赠送的屋顶露台漏水这笔维修费谁付?建设部对此早有相关的规定：【19*11月21日建设部令第5号发布，20**年8月15日根据《建设部关于修改?城市异产毗邻房屋管理规定?的决定》修改】第九条、凡异产毗连房屋发生自然损坏(因不可抗力造成的损坏，视同自然损坏)，所需修缮费用依下列原则处理：(四)屋盖的修缮：1.不上人房盖，由修缮所及范围复盖下各层的房屋所有人按份额比例分担。2.可上人屋盖(包括屋面和周边护拦)，如为各层所共用，由修缮所及范围复盖下各层的房屋所有人按份额比例分担;如仅为若干层使用，使用层的房屋所有人分担一半，其余一半由修缮所及范围复盖下层房屋所有人按份额比例分担。因此， 原告张先生长期独享使用开发商赠送的本属于整幢房屋全体共有共用部位的房顶作为露台，安装鱼缸，种植花草，安防健身设备等。据此，原告业主也应该比其他业主承担更多的责任，故认为，两被告提出的费用分担完全合法合理合情，这个方案也会被绝大多数业主认可，征求意见也会比较容易通过。

　　法院审理法官在充分听取了双方意见的基础上，耐心释法，细致工作，并劝说原告接受两被告提出的方案，以便使问题的以早日解决，否则，将会做出依法判决。在法院的主持下原被告双方握手言和，以原告接受被告提出的维修费分摊方案而终结。

　　案件的思考：本案在物业管理中具有一定的普遍性，《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》　第二条 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。但同时具备三项条件：(一)具有构造上的独立性，能够明确区分;(二)具有利用上的独立性，可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。本案露台虽然建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，但没能能够登记成为特定业主所有权的客体，产权证上也并没有标注。因此不能简单理解为屋顶露台是原告张先生专有部分。作为共有部位的房顶，却有特定业主独享专用，费用一概由共有业主来承担 ，于法于理都说不过去，何况建设部早于【19*11月21日建设部令第5号发布，20**年8月15日根据《建设部关于修改?城市异产毗邻房屋管理规定?的决定》修改】对此有相关的规定。根据《物权法》第七十六条的规定，有关共有和共同管理权利的重大事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。故被告物业公司和业委会按照相关的法律法规和有关部门的规定，所提出的方案较容易被大家接受。(作者系上海宏祥物业管理有限公司副总经理)

篇4：花园小区维修伸缩缝漏水通知

　　花园小区关于维修伸缩缝漏水的通知

　　尊敬的各位业户：

　　**花园三期因投入使用时间较长，A-B栋的伸缩缝漏水严重。为营造一个良好的居住环境，服务处计划从11月12日至11月30日期间，对A-B栋的伸缩缝进行维修处理。由于该漏水位置是在楼宇的外墙，故届时维修人员会在外墙或天台处进行维修，并会产生少量噪音和尘灰，可能会影响到楼层业户生活的不便和现场卫生。服务处将会督促维修人员加快维修进度，尽量减小对各业户的影响。

　　敬请各业户相互知照！如有不便敬请谅解！

　　**花园服务处

　　二零一二年十一月十二日

篇5：维修小区小溪漏水请示

　　*物文字[20**]0--号

　　关于维修小区小溪漏水的请示

　　公司领导：

　　**管理处内的小溪投入使用已有二年多的时间，目前已出现多处漏水现象，导致路面长期积水湿滑，还时常发生些安全隐患，影响小区整体美观，并且浪费水。为此，我们建议对小溪进行整修，所需费用经过多家报价核定1450元左右。

　　妥否，请批示！

　　**管理处

　　二○**年*月九日