物业无权阻挠业主装修

业主入住后,准备对房子进行装修,却受到物业公司“不予办理装修手续”的“待遇”。物业公司的理由是业主拖欠物业费与水电费。眼见因无法装修造成损失,业主状告物业公司要求赔偿。近日,法院作出判决,物业公司赔偿拒绝为业主办理装修手续而造成的损失。

业主要装修,物业拒办手续

1995年12月11日,徐女士与开发商北京裕京公司签订了《外销商品房预售契约》,购买别墅一套,约定“徐女士同意其购置的房屋由开发商或开发商委托的管理公司代管”。同时,徐女士又与开发商签订了补充协议。1996年,徐女士又与开发商设立的物业管理部门签订了《别墅管理契约》。

2000年元月,裕京公司决定与美国一公司合资成立物业管理公司,同年7月物业公司成立,经营内容包括有对公司开发建成的别墅进行物业管理。2000年12月5日,徐女士与一家荷兰公司代表处签约将其购买的房屋出租,约定租期自20**年2月1日至20**年12月31日,每月租金3000美元。租约还约定徐女士应于20**年1月15日(后因故推迟至同年3月1日)对房屋进行装修,并确定了装修的内容。签约后,荷兰公司向徐女士交纳押金5973美元。2000年12月徐女士要求物业公司给予办理装修手续时,物业公司表示徐女士应先交清物业管理费和水电费后才能办理相关手续,徐女士同意交纳物业管理费,但水电费需核查清楚后再付。物业公司不同意,导致徐女士的房屋没有能按时装修;其与荷兰公司的《租约》于20**年3月1日解除;与装修公司签订的《装修工程合同》无法履行。为此,徐女士损失房屋租金每月3000美元、向代表处退还押金5973美元、向装修公司支付违约金1000元。徐女士还曾委托会计师事务所对水电费进行查帐,支付费用6000元。 另外,20**年1月28日,徐女士的房屋室内因风机上水管跑水造成地毯、床、床垫、墙壁等被浸泡,经评估,价值为2.59万元。

物业公司:先补交欠费才能办证

徐女士起诉要求物业公司停止阻止其对自己的别墅进行装修,赔偿给其造成的各项经济损失人民币22.5万元。

物业公司辩称,我公司依约履行物业管理职责不存在妨碍问题,因徐女士不按时交纳物管费、水电费等,我公司拒绝办理装修手续,是在情理之中。在业主办理装修手续时,要求业主补交物管费、水电费合理合法,而且只有在业主交纳了物管费的情况下,才提供服务。物业公司拒绝徐女士的诉讼请求,并反诉要求徐女士支付拖欠物业管理费12万余元。

法院:物业公司不该阻挠业主装修

法院认为,徐女士与公司签订的《外销商品房预售契约》已经履行,徐女士取得了别墅的所有权。物业公司与徐女士之间是物业管理、服务与被服务的关系。物业公司无权阻止业主依法行使对该房的各种权利。物权具有绝对性,任何人非经物权人同意不得侵害。遇有他人侵害时,物权人有权要求排除妨碍,赔偿损失。物业公司反诉徐女士拖欠物业管理费及水电费的问题,在双方协商时,徐女士是同意交纳的,只是对水电费的数字和计价提出异议,该行为并无过错,且所交各项费用的标准、数额及如何计算,业主对此享有知情权,将此情况通知业主是每 一个物业管理部门应尽的义务。物业公司在物业管理中拒绝履行义务,拒绝为徐女士办理装修手续,构成对徐女士行使房屋所有权的妨碍,徐女士要求排除妨碍的请求应当支持。跑水造成损失,因与物业公司管理维护不当有直接的因果关系,此损失,物业公司应承担主要责任;徐女士未能及时赶到现场致损失扩大亦有一定责任。解除装修合同的经济损失1000元和租约不能履行的损失3000美元,是阻挠装修所致,但考虑到徐女士欠交物业管理费也有过错,可以减轻物业公司的赔偿责任。水电费,因催款通知和收费通知相互矛盾,且实际勘验水电表读数和物业公司提供的水电表读数不符,该请求难以支持。依法判决徐女士给付物业公司物业管理费5.5万余元;物业公司不得阻止徐女士的装修;物业公司赔偿徐女士跑水、解除装修合同、解除租约造成的损失人民币2.3万元。审计费、评估费由物业公司负担。(刘新雷)

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篇2：业主装修时物业公司应合理收费？

【专案简介】

某商品房小区业主在进户时,物业公司向业主每人收取了50元进户费。另外,不论业主装修与否,物业公司向每户收取了建筑垃圾清运费;对室内装修施工的民工进行了登记,发放了小区出入证件,同时也收取了每人15元的证件费。

【分析解答】

根据沪价房(1999)第166号文《关于重申和补充本市住宅入住收费项目和标准的通知》的相关规定,物业公司应按所在区县物价部门核定的建筑垃圾清运费标准,向准备装修居室的业主或使用人以及老住户收取。业主或使用人表示不装修并作出书面承诺的,物业公司或环卫部门不得收取该项费用。

对于进入小区进行业主室内装修的施工人员,物业公司可向其发放小区出入证件等,但收费不得超过每人10元。

物业公司在办理差价换房的入户、退房或退租手续时,可向换房人各收取50元手续费,但不得向购买新建住宅的业主或单位套配、增配住宅的使用人收取此项费用。

本案的物业公司向业主收取50元进户费、向不准备装修的业主收取的建筑垃圾清运费,向装修施工人员收取的证费均属不合理收费。

篇3：物业公司应对业主装修进行监管

案例回放:

20**年,某小区业主来访反映,小区管理部在未经业主同意的前提下,派员进入其尚在装修的房屋内,将业主自行安装的窗框拆除并拿走,安装部位的外墙在拆除的同时也遭到破坏。业主认为:小区管理部虽出具了局面整改通知书,但无权擅自闯入私人住宅强行拆除,这种行为严重侵害了业主的利益,管理部人员缺乏最基本的法律常识。同时业主要求小区管理部对该事件给其造成的损失进行赔偿。

注:

1、经有关部门认定,业主安装的窗为违章搭建的构筑物;

2、小区物业管理部之前已向业主发出《违约行为整改通知书》,但业主表示拒不整改。

案例分析:

一、小区管理部有没有对业主在装修过程中的行为进行必要限制的责任?

作为《物业管理服务合同》内约定的一项义务,物业管理公司有责任对业主在装修过程中的行为进行监管和必要的限制。

首先,小区管理部应当审查业主的装修方案,将住宅装修工程的禁止行为和注意事项通过《住宅装修须知》的形式告知业主和业主委托的装修公司,并与业主签订《住宅装修管理服务协议》,值得注意的是,不得损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌,改变房屋外部颜色;应考虑楼层楼板承载力;不影响毗邻房屋的安全使用;不影响其他业主的正常使用等等。

其次,小区管理部应当按照协议,加强对日常装修现场的巡视和检查,监督业主或装修公司履行装修协议条款内容。如果发现业主或者装修公司有违反协议的行为,小区管理部应当及时制止,已造成事实后果或者拒不改正的,应当及时报告有关部门依法处理。

最后,装修完毕,小区管理部应当进行现场验收,凡有违反装修协议的行为,应要求业主或装修公司恢复或赔偿。

二、小区管理部是否应对业主的违约(违章)行为承担管理不善的责任?

物业管理公司作受托实施管理的公司,应当按照《物业管理服务合同》约定,履行相应的管理义务。但是,物业管理公司是一个民事主体而非行政管理机关,是不能采取强制措施的,它所能做的仅仅是在发现问题时向业主及使用人提出改进意见,而不能直接采取行政制裁手段。因此,只要小区管理部向业主提出了整改意见,应当说就已尽到了依管理合同而履行的义务,对于业主的违约行为物业管理公司不承揽责任。但是,如果物业管理公司根本没有履行监督管理义务,没有能够及时发现问题并提出建议,也没有及时告知有关部门或业主委员会,物业管理公司就违背了《物业管理服务合同》中约定的义务,此时应当承担相应的违约责任。

综上可知,本案中业主违章搭建的行为影响了小区这个整体商品的整体外观,且没履行对业主自身行为规范的约定,物业公司是有必要对其进行监管和限制的;但物业管理公司拆除窗框的做法,也超越了其管理权限,且不利于矛盾的解决。物业公司应把握好尺度,使用较为委婉的方法,融管理于服务中,设法得到业主的理解与支持。

篇4：装修漏水到底谁责任？

自从楼上开始装修后我家(我家是1楼)开始漏水,可2楼业主却总是见不着人,好几次明明看见他上楼了,而且听见他家有声音,去敲门他就是不开,要么就是赶我们和物业的人走,不理我们。最近刘女士遇上了这样的麻烦,那么她该怎么办?到底该找物业公司还是找楼上理论?

物业无直接责任

记者通过咨询法律界以及物业公司相关人士发现,依据相关法律,物业公司对业主室内装修的质量问题并不承担法律责任。因此,如果楼上漏水,您应该保留证据,尽快与楼上业主理论。不论漏水原因是装饰公司不慎引起还是建筑质量问题,都应由楼上业主找相关责任人。

很多人认为,楼上漏水与物业公司监管不善有关,所以引发损失就去告物业公司,但官司很少有胜诉的。因为在现实中,室内装修是业主自主进行的,作为物业公司,其义务就是告知业主在装修过程中不得有改变房屋结构等禁止行为并对禁止的行为予以制止。至于装修的质量问题,物业公司不予以监管,也不承担责任。但是物业公司在楼上业主装修申报时必须履行告知其不得改变房屋结构的义务。

谁有过错谁赔钱

楼上漏水经常会造成业主之间产生纠纷和矛盾。大家还应互谅互让,妥善处理,但责任到底是谁的呢?该谁掏钱呢?

《中华人民共和国民法通则》规定:“不动产的相邻备方,应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。”由楼上漏水产生的物业管理纠纷可根据民法中的过错责任原则来判定责任。

记者通过查询公开的司法判例发现:实际审判中,法官多认为房屋共用墙壁、地板(天花板)及专有部分的管线,维修费用应由该共同壁双方或楼地板上下双方的业主共同负担。但维修起因可归责于某业主时,费用应由该业主负担。比如,漏水是楼上洗手间装修中未处理好防水防漏措施造成的,显然应由楼上业主承担翻修费用,并赔偿楼下业主损失。

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楼上漏水业主免责

近日,上海的一个判例有点与众不同。法院并没有支持楼下业主上楼维修的诉讼。

李某居住的房屋顶部漏水,物业上门修理后仍时有渗水现象,他在请求楼上业主胡某配合维修遭拒绝后,将胡某告上法庭。

在法庭审理中,胡某称在李某入住前,该房屋从未漏水,原因是李某新装修不当所致,而从李家完全可以在楼下“捉漏”,自己家没有必要开膛破肚,且自己入住的是全装修房,入住前从未装修过,故对楼下房屋漏水无任何责任。

根据物业证明,漏水水管所处的位置是在胡某房屋地坪以下12厘米处和在李某屋顶以上3厘米处。法院认为,在无特殊困难情况下,从李某自己家中进行维修更合乎常理,遂判决对李某的诉请不予支持。

篇5：小区装修规定业主财物失窃是否

【专案简介】

1997年7月9日,原告侯、陈夫妇向被告瑞星公司购买了某小区的一套住房。在购房时,双方约定:住户安装各种防盗设施须经物业公司审批,朝南的窗户不允许安装防盗窗。1998年12月27日,一小偷潜入小区将原告夫妇居室的朝南窗户卸下,进入房内偷窃了包括现金在内约价值50000元的各种物品。侯、陈夫妇认为,被告不允许原告装防盗设施的规定,造成了原告财物的失窃,于是将瑞星公司告到了法庭,要求其赔偿失窃损失费50000元人民币。

【分析解答】

法院在作了细致慎密的调查取证,并经过庭审后认定:原告侯、陈夫妇的住房虽然在1998年12月27日发生了入室盗窃事件,原告的财产权受到了侵害,但侵权人并非被告瑞星公司,而是入室盗窃的罪犯。被告在管理小区治安方面已作了自己应作的工作,既设置了门岗,又进行了必要的巡视,而保安服务仅仅是为了维护物业管理区域内的公共秩序而实施的防范性安全保卫活动,不是针对保证业主个人和家庭安全的个人安保。所以被告在原告家因入室盗窃的财产侵害中没有过错,不承担民事责任。

至于 “朝南窗不允许安装防盗窗”,这是原、被告之间的约定,在实施该“约定”的过程中发现了盗窃事件,原告提出要求被告承担民事责任、赔偿财产损失无法律依据。

据此,依照《中华人民共和国民法通则》有关规定,法院做出了对原告侯、陈夫妇的诉讼请求不予支持的判决。