装修管理中法律避责意识

某小区物业管理处规定,装修户在每天装修施工期间不得将入户门关闭,以便装修管理人员随时检查。一天,管理处工作人员在例行巡查过程中,见一装修户房门虚掩未锁,内有施工的声音,于是推门而入。发现装修工人在满是易燃物的施工现场吸烟,并且没有按规定配备必要的消防器材。于是装修管理人员勒令工人立即熄灭香烟并暂停施工,同时通知保安人员将装修施工负责人带到管理处接受处理。不久,业主知道了此事。遂投诉管理处工作人员在未经业主同意的情况下私闯民宅,并且非法滞留施工人员,侵犯业主和装修施工人的合法权益。同时表示将诉诸公堂。

注:1、该户业主未签署《装修管理服务协议》。
2、管理处认为施工单位违反了该小区装修安全管理规定,要对其作出相应的处罚。

1、本案例中物业管理工作人员的行为,似乎是在根据相关法规和合同认真履行自己的职责和义务,制止违规装修行为,消除安全隐患,维护广大业主的共同利益,从表面看好象是合情、合理、合法的。可是,本案例中物业管理工作人员以装修管理为由,在未经业主(所有权人)同意的情况下对私家住宅堂而煌之地“推门而入”。这一行为显然有违我国宪法关于公民的合法财产以及人身权益不受侵犯的法律规定,侵犯了业主的合法权益,确有侵权之嫌。

2、物业管理人员在现场发现装修施工人员的违规事实和安全隐患以后,按照相关法规的规定,将施工负责人带到管理处接受处理(比如向其告知禁止行为和注意事项,发放〈违章整改通知书〉要求限期整改等),并没有限制该负责人的人身自由的主观故意和事实情节,不构成所谓的“非法滞留”。当然,如果这时出现施工人员拒绝到管理处处理的情况,物业管理人员也可以采取服务上门的方式履行“告知禁止行为和注意事项”以及其他法定义务。

3、《物业管理条例》第四十七条规定:对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业管理企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。可见物业管理企业没有行政处罚权,不能对施工单位“作出相应的处罚”。

4、业主未签署《装修管理服务协议》并不能说明业主没有履行《物业管理条例》第五十三条规定的“事先告知物业管理企业”的义务,因为“事先告知”不一定以签署协议为载体。也不构成业主对其住宅进行装修的先决条件,这是业主的权利(在不违章的情况下)。

启示与思考:

1、正所谓魔鬼出在细节处,物业管理人员在现场工作中往往容易忽略细节处的法律问题,于不知不觉中“闯红灯”。尤其是在法律法规日趋完善,人们维权意识日益提高的今天,我们的工作人员更要注意时刻保持应有的法律意识。本案例中业主的房门是“虚掩”还是“紧闭”其实并不重要,重要的是现场工作人员是否养成了良好的工作习惯。在这种情况下一定要先表明身份和来意并征得同意后方可进入业主的私家住宅,而不能大大咧咧地“推门而入”。 2、物业管理工作人员在面对业主和各种外来施工人员的态度上应一视同仁。在实施服务过程中始终保持有礼有节,不卑不亢,体现出热情服务、依法管理的职业风貌,避免因“厚此薄彼”而引起不必要的工作阻力。 3、事实上作为物业管理常规业务的装修管理工作,可以在多种环节加以控制。比如在物业销售环节可以在销售合同中的物业管理内容里加以明确,也可以在〈业主临时公约〉中加以明确。业主入伙环节可以在业主办理入伙手续时明确。业主大会、业主委员会成立时在〈业主公约〉加以明确,还可以在外来人员控制、装修手续办理以及日常

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篇2：小区入室劫杀刑事案案例分析

原告(上诉人):徐顺法、周玉芳、徐英姿、吴广新(徐顺法与周玉芳系夫妻,徐英姿是徐顺法、周玉芳的长女,徐英姿与吴广新系夫妻)
被告(被上诉人):上海复瑞物业管理有限公司

徐顺法购买了一套商品房并与妻子周玉芳、次女徐明姿居住其中,该房由上海复瑞物业管理有限公司(以下简称“复瑞公司”)进行物业管理。该小区《公共契约》中约定复瑞公司安排保安人员对住宅小区进行日常巡视,做好住宅区内的安全防范、治安工作。某日凌晨,罪犯曲化波经小区未锁的小铁门翻入徐顺法的房屋并致徐明姿死亡。破案后,曲化波被上海市二中院刑事附带民事判决判处死刑,并判决赔偿徐顺法、周玉芳丧葬费8000元,赔偿徐英姿误工费5246.50元。此后,本案原告又起诉复瑞公司,要求赔偿丧葬费、误工费、抚恤金、精神损失费约50万元,并要求赔礼道歉、置换房屋。法院经审理查明,犯罪行为发生时,小区三大监控系统工程无竣工验收合格证明。此前,小区居民对小区安全提出异议并要求安装防盗铁门窗,但复瑞公司未同意。案发当晚,小区内安装的监视点发现有异常,保安人员现场察看时,因犯罪分子已翻墙入室,未能发现。

本案的最后审理结果:上海市二中院二审认为:

1、徐顺法、周玉芳与复瑞公司间物业管理合同关系成立,而徐英姿、吴广新既未参与订立《公共契约》,又未成为房屋共有人,故该二人不具备诉讼主体资格。
2、徐顺法、周玉芳要求复瑞公司承担违约责任,与要求曲化波在刑事附带民事诉讼中承担赔偿责任有所不同,不适用“一事不再理”的原则。
3、复瑞公司未能提供小区三大监控系统工程竣工验收合格和当晚小铁门锁闭的有效证据,表明其未能切实履行安全防范的义务,已构成违约。
4、违约责任中不存在精神赔偿,故对此不予支持;对原告提出的抚恤金的诉讼请求也因无法律依据而不予支持。最后判决复瑞公司赔偿徐顺法、周玉芳经济损失人民币40000元。

案例分析:

1、关于公共契约; 公共契约,其实是住宅小区管理规约的一种具体表现形式。管理规约是指建筑物区分所有权人为了调整相互之间权利义务关系,通过管理团体集体制定的,对全体区分所有权人具有普遍约束力的书面形式的自治规范。规定了区分所有权的建筑物的业主、专有部分占用人、物业管理公司在物业使用、维护和其他管理服务活动等方面的权利和义务。目前我国的物管条例称之为业主公约,是指与全体业主承诺的,对全体业主具有约束力的,用以指导、规范和约束所有业主、物业建筑专有部分占用人以及物业管理者的权利和义务的行为守则。业主公约对所有业主、物业建筑物专有部分占用人、物业管理者都有约束力。业主公约的主题是物业管理区域内的全体业主,约束范围涉及全体业主和专有部分的占用人。

2、关于物业公司违约问题的分析:在各地公司回贴中都提到了物业公司违约的问题,这非常得好,表明我们对物管合同的认识有了一定的深度,那么我们如何来判断违约与否是我们要讨论的问题。《物业管理条例》三十六条规定,物业管理公司应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业公司未能履行合同的约定,导致业主人身、财产受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。第四十七条规定:物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业管理企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救

篇3：违规操作工伤认定案例分析

20**年6月5日上午9:00,某公司管理处维修技术员李某、于某对小区配电中心低压配电柜进行带电除尘作业,在施工作业中,李某、于某觉得使用手动皮风器的除尘效果不好,便改用毛刷(刷毛宽5cm ,长12cm;手柄长17cm)进行除尘作业,但未对毛刷的铁皮进行绝缘处理(刷毛与木柄连接处的铁皮长12cm,宽1.5cm)。下午2:30时,于某在对一个配电柜除尘时,刷子横向摆动导致毛刷的铁皮将C相母排与零排短接,造成相对地短路,联络断路器总闸保护跳闸。瞬间短路产生的电弧将于某的手部、头发和面部有不同程度的烧伤,李某也受了轻微伤(头发和眼眶)。管理处即刻安排专人将于某送至医院医治,同时组织人员对配电系统进行检查,15:30设备恢复正常运行。物业公司事后认定于某情况属于个人违规操作所致,故仅给与300元补助,未按照工伤处理。于某不服申请了仲裁,目前此案正在进行中,请大家针对此案考虑我们日常管理中的注意内容。

案例分析:

李某、于某属于工伤,物业公司需要按《工伤管理条例》要求按工伤程序处理。

1、按《工伤管理条例》(20**年1月1日实施)中第三章第十四条规定:职工有下列情形之一的,应当认定为工伤:

(一)在工作时间和工作场所内,因工作原因受到事故伤害的;
(二)工作时间前后在工作场所内,从事与工作有关的预备性或者收尾性工作受到事故伤害的;
(三)在工作时间和工作场所内,因履行工作职责受到暴力等意外伤害的;
(四)患职业病的;
(五)因工外出期间,由于工作原因受到伤害或者发生事故下落不明的;
(六)在上下班途中,受到机动车事故伤害的;
(七)法律、行政法规规定应当认定为工伤的其他情形。

李某与于某属于第一款规定的情形,虽然违反操作规程,但属于工伤范围。

在条例上规定,只有以下三种情况可不认定为工伤:

(一)因犯罪或者违反治安管理伤亡的;
(二)醉酒导致伤亡的;
(三)自残或者自杀的。

2 、公司未按规定给李某及于某认定工伤,视公司是否为员工购买了工伤保险而出现了两种法律责任:

A、公司为员工购买了工伤保险:按《工伤管理条例》第十七条的规定,所在单位应当自事故伤害发生之日或者被诊断、鉴定为职业病之日起30日内,向统筹地区劳动保障行政部门提出工伤认定申请。公司未在规定的时限内提交工伤认定申请,在此期间发生符合本条例规定的工伤待遇等有关费用由该用人单位负担。这样本来应该由社会保险机构承担的工伤费用由于人员判断失误而由公司承担。

B、公司未为员工购买工伤保险:按《工伤管理条例》第六十条的规定,未参加工伤保险期间用人单位职工发生工伤的,由该用人单位按照本条例规定的工伤保险待遇项目和标准支付费用。同时按《工伤管理条例》第五十八条的规定给予罚款。

启示与思考:

1、安全生产法规定生产经营单位的主要负责人对本单位安全生产工作负有下列职责:

(一)建立、健全本单位安全生产责任制;
(二)制定本单位安全生产规章制度和操作规程;(三)

篇4：劳动纠纷典型案例说法

不办手续随便“走人” 法律不保护

　　不管是为公家干还是为私人干,现在讲的都是双向选择,干得不好单位有权让你下岗,同时你也有权炒老板的“鱿鱼”,但是任何选择都要遵循“游戏”的规则,否则你的行为将得不到法律的保护。

　　孙某某1980年从学校毕业后分配到云南省某研究所工作,1993年孙某某没和单位打声招呼就拍*股走人,和朋友一起到外边成立了一家律师事务所。两年后,研究所下发文件对孙某某擅自离开单位的行为做出离职处理。

　　2000年研究所改制,从原来的事业单位改为企业法人,孙某某写信给研究所,提出了想返回单位的请求,但单位不同意。孙某某向五华区劳运争议仲裁委员会提起仲裁申请,仲裁委不久做出仲裁,对孙某某的请求不予支持。孙某某对仲裁不服起诉到五华法院。

　　法院认为,孙某某既然是单位的职工,在单位没有对其进行调动的情况下,孙既不返回单位又不与单位办理相应的手续,相反,还以合伙人的身份与他人办起了律师事务所。孙的工作经历表明他和单位已经脱离了关系。另外,在单位改制以后,孙某某没有和单位建立任何形式的劳动关系,所以孙某某的诉请法院不予支持。

　　法官说法:此案很有代表性,现在国家鼓励人才流动,“跳槽”的人也很多,《劳动法》对劳动者就业和择业的权利也有相关的保护。但是人才的流动应有序进行,劳动者在择业时应遵守相应的规则。在选择离开单位另谋职业时,应与单位办理相应的手续,这样,既有利于明确双方的权利义务,也能够保护各自的合法权益。否则拍*股随便走人的行为,不会受到法律的保护。

打工者没签合同受伤 单位也要赔

　　相对于单位来说,劳动者法律意识不够强,出了问题往往会被雇主钻法律的空子。遇上这种情况,劳动者应该勇敢地拿起法律武器,维护自己的合法权益。

　　杨某某是个“自由”打工者,20**年12月1日杨某某找到了一份工作,在昆明市五华区某处负责辖区内行道树树枝修剪工作,进单位后杨某某没有和单位签订任何劳动合同。4天后杨某某所在单位和一个姓杨的老板签订了《行道树修剪包工安全合同》,合同约定,在五华区某处20**年度行道树的修剪以包工形式承包给杨某施工,施工期间五华区某处只负责技术指导,因施工出现人员伤亡等问题,全部责任由杨某负责。此外双方口头约定验收合格每棵树报酬为3元。

　　20**年12月20日晚,杨某某在修剪金碧路行道树枝时,因树枝断裂从高空坠落,造成右小腿骨折。送到医院治疗后,经伤情鉴定为右胫骨下段、腓骨上段螺旋型粉碎骨折,伤残达到十级。杨某某无力承担巨额的医疗费,故向五华区劳动争议仲裁委员会申请仲裁,由于杨某某没签订劳动合同,不属于仲裁范围,仲裁委不予受理。无奈之下,杨某某只有告到法院。

　　最终法院的判决让杨某某的合法权益得到了实现。法院认为,虽然原告没有与两被告五华区某处及杨某签订劳动合同,但是原告是在为杨某以包工形式承包修剪金碧路行道树树枝时,从树上摔下来并造成十级伤残的。所以在本案中两被告都要承担责任。最后杨某某终于如愿以偿地拿到上万元的赔偿金。

　　法官说法:在现实生活中,少数单位为了眼前的利益,故意不与劳动者签订劳动合同,想着一旦出了事故可以规避责任;或采取承包的方式,将劳动者在工作中可能遇到的安全问题及人身损害后果及责任转嫁给第三方。不管是什么方式,这两种做法都是掩耳盗铃,一旦有了“一旦”哪一方都脱不了干系。

职工福利待遇 国家说了算

　　职工福利待遇对职工来说事关重大,不是哪个私人或单位说了算,只能是国家的规定标准说了算。

　　高某某的母亲原来是昆明市潘家湾商贸公司某商店的退休职工,20**年12日,高某某的母亲去世后,高某某要求母亲所在单位按照《云南省企业职工保险福利待遇暂行办法(试行)》的规定给予丧葬费和抚恤费。而单位则表示,要按单位的主管部门在职工大会上通过的标准给付,该标准是丧葬费为死亡职工三个月的基本工资,加上抚恤金500元。高某某认为这个标准大大低于国家规定的标准,表示不服向仲裁委申请了仲裁。仲裁后,仲裁委要求单位一次性支付高某某丧葬费、抚恤金6253.52元。对仲裁结果单位又不服起诉到了法院。

　　法院审理后认为,根据我国《劳动法》的有关规定,劳动者有享受福利待遇的权利,用人单位不得以任何理由违反国家的法律法规,侵害劳

篇5：商品房购销与物业管理纠纷投诉案例

一、货不对板

　　卢某于94年12月12日与广州市天穗房地产开发建设有限公司签定了“认购书”,认购座落于人民中路与龙津东路交汇处的“安富花园”楼花。并签定了正式“房地产预售契约”,并经广州市公证处公证

　　按期付清全部房款后,持交付证明书前往收楼,发现交楼地点竟是光复北路,与广告及合约所签地点不符。由于买的是铺位,地点是决定因素。为此,拒绝收楼。多次与发展商交涉,要求全额退款并赔偿合理损失,但一直没有结果。

二、延期交楼

　　案例一:

　　周某于94年12月26日与广东省信托房产开发公司签订了购买花地湾碧桃苑6幢B26层商品房预售契约。已分次交齐70%的楼价款共计50余万元。合同规定交楼日期为97年3月31日前,但至今为止,碧桃苑仍是荒地一片。多次找发展商,发展商则以各种理由搪塞。

　　案例二:

　　吴某于94年10月13日与高明市三洲房地产开发公司签订购买三洲综合市场第15座14号商品楼合同书,按合同先交房款总额的30%现金,即39,000元,但公司却在96年交楼日期(6月31日)前停止了施工,造成无法交楼。投诉人多次到该公司协商,要求退房款,多次打电话向当地有关部门投诉,但至今仍无法解决。

　　案例三:

　　卢某于1996年7月21日在佳地新都展销期内以按揭方式向广东佳地(集团)投资有限公司购买位于白云区机场北路佳地新都住宅小区3#-3-207单元,并于1997年1月13日前交付楼款的50%。在96年7月27日与广州佳地新都发展有限公司签订的房地产预售契约中,订明交楼日期为97年3月31日。但该公司一再拖延交楼日期,至今未能交楼。

　　案例四:

　　黎某于1996年3月16日与广州市天河新东方置业发展公司签订商铺内部认购合同,购买位于德政中与文明路交界处东北地段首层商铺(自编11号),一次性付款23.4万多元,面积为15.4平方米,按合同规定,1997年12月使用,但至今建筑现场旧房未拆,连新东方公司办公地点也不见了。投诉人希望指明方向:

　　1.购房合同是否继续有效?

　　2.目前应找哪个单位联系?

　　3.估计什么时候能够完成工程,并交付使用?

　　案例五:

　　袁某于96年7月14日与广州市天河金迪开发公司签订合约,按30%分期付款,70%银行按揭的方式购买了金迪城市花园桥阁8楼C座一套商品房。契约写明,按时交楼,如有违约,按房产总价的千分之一付违约金。然而发展商在延期交楼时间150天后,却在该楼未得到验收合格证书的情况下,发出收楼通知书。另外,原定该楼层的高度是12层楼,现在升到16层楼(未与业主协商)。

　　要求:赔偿违约金及利益损害金。

　　案例六:

　　林某于92年8月通过香港总代理浩东发展公司购入惠东房地产发展公司开发建造的惠东湖滨花园虹阁三楼I、J座2个单位,定于93年3月31日交楼,惟迄今建筑工程仍未完成。

　　案例七:

　　梁某等4人于97年2月看见《羊城晚报》