行政干预不能背离业主民主权利不容剥夺！

日前,一起在物业管理和法律界闹得沸沸扬扬的关于“欠费业主状告管理部门违法取消其业委会委员候选资格”的官司,一审以业主获胜告终。虽然目前该案二审尚未开庭,但其在法律方面的示范意义却是相当深远的———它告诉我们,即便是业主在某些问题的处理方面存在瑕疵,他的民主权利也不容剥夺,任何行政干预都不能背离法律。

案例回放

深圳市南山区南山街道天源大厦小区业主组建筹备会在对原业委会进行改选过程中,业主李某因拖欠管理费被告知“无资格参选”后,李某向南山法院提起诉讼。日前,法院已作出一审判决:业主欠费不能参选业委会并无法律依据。

天源大厦业委会重选过程中,辖区社区居委会向全体业主发布公告称:参选业委会的业主“必须履行业主义务,按时缴纳物业管理费”。政府相关部门工作人员在李某咨询时,也口头答复“不缴管理费,不具备做业主委员或筹备委员的条件”。业主李某因与物业公司就空调噪声问题产生纠纷,欠缴了管理费,也不被物业公司认同参选资格。李某不服,于20**年12月26日向南山区人民法院提起诉讼。法院经调查后于2月26日作出一审判决:相关部门工作人员对业主李某不缴管理费不具备参选资格的口头答复,没有法律依据,其行政行为违法。

目前,南山区建设局已向深圳市中级人民法院提起上诉,二审尚未开庭。

欠费不等于丧权

虽然这个案子发生在远离京城的深圳,但这让很多人“想象起来几乎是不可能”的业主胜诉的消息还是不胫而走,在业界引起了极大震动。不少京城物业公司都对此提出了异议,而一些活跃的维权业主则千方百计地找来了判决书原本,并奉为“宝典”。因为到目前为止,“还没有听说过谁打赢过类似的官司……”

记者从多名京城法律界知名人士处了解到的消息都是“没听说过北京有类似的案子”。也许正是由于这个原因,该案才对我们更具指导意义。

北京律师协会消费者权益保护专业委员会主任、中消协法律顾问邱宝昌律师认为,该案业主胜诉的主要法律依据在于业主通过选举成为业主委员会委员是宪法赋予公民的基本权利。业委会委员是业主选举产生的,行政部门虽然对于业委会的筹建以及换届等具有指导和监督的权利,但无权否定业主选举的结果。能够担任业委会委员或筹委会委员与拖欠物业管理费属于两个法律范畴。业主拖欠物业管理费,物业公司可以起诉业主,进行另案处理。如果以此为由,剥夺欠费业主的选举权和被选举权,显然是对全体业主意愿的变相否定和抹煞。

业委应模范履约

从法律角度看,拖欠物业费的业主依旧拥有包括被选举权在内的各项权利,也可以当选业委会委员。但是,法律也赋予了业主遵守物业法规的义务,业委会委员带头“欠费”毕竟不是什么光彩的事情。

记者查阅《北京市贯彻〈物业管理条例(国务院令379号)〉的若干意见》时发现,其中对业主委员会委员的当选条件作出了如下描述:业主委员会委员应当是物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主,遵守国家有关法律、法规,遵守《业主公约》和《业主大会议事规则》,模范履行业主义务,热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有社会公信力和一定组织能力;业主委员会委员不得在本物业管理区域从事物业管理服务或相关利益的经营活动。

而按时缴纳物业费用显然应当包含在“模范履行业主义务”当中。对此,好几家物业公司的总经理都提出了类似看法。“作为带头人,业委会委员都可以不缴物业费,那其他业主当然也可以不缴”,“享受了服务却不缴费,物业公司无法维持自然也就不能不减少服务了”。显然,这种对抗的结果只能是互相损害、两败俱伤。

虽然,主管部门应当尽量减少对民意的干涉,但业主在行使选举权的时候也应当慎重。因为,没有缴物业费的业委会委员就算“气壮”但“理未必直”,那么在代表业主和物业公司谈判或是管理小区相关事务的时候难免会为了自己的私利采取一些利益妥协或是利益交换。其实,这样的腐败案例在现实生活中也并不鲜见。

所以,为了更好地维护权利,

采编：www.pmceo.cOm

篇2：业主违反社区规约，侵权他人权利要受罚

　　某些居民在社区里私搭乱建、乱扔生活垃圾、违反管理规定养宠物......物权法立法者已经把这些违反社区管理规定、损害他人合法权益的行为纳入视野。物权法草案要让侵权人“受罚”。

案例

　　20**年8月,上海的郓女士在买下别墅后违约大拆大建。“工程”引起别墅周围尘土飞扬。小区物业发现后,向她发出了整改通知书,但郓女士未予理睬。其他业主对郓女士的所作所为无法忍受,他们联名投诉她的私搭乱建行为。最后,郓女士被所在小区的业主委员会起诉。

草案

　　业主应当遵守法律、法规以及业主会议制定的管理规约。

　　业主会议和业主委员会对任意弃置垃圾、侵占通道、排放大气污染物、施放噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权按照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除影响、排除妨害、赔偿损失。

　　建设规划、环境卫生、公安等行政主管部门应当依照有关法律、法规,对建筑区划内损害他人合法权益的行为予以处理。

点评

　　业主要遵约守法。住宅小区就是一个小社会,居民们理应和谐相处、共建家园。

　　有关法律专家认为,设立业主会议、选举业主委员会就是每个业主入住社区进行的“个人权利部分让与”,目的就是通过会议、委员会行使业主的整体权利,维持社区正常生活秩序,维护业主权益,受到损害时能够及时寻求救济。管理规约是社区的“小宪法”,业主会议或者业主委员会的决定是社区动态管理的“红头文件”,对业主当然具有约束力、规范性。

　　任意弃置垃圾、侵占通道、施放噪声、违反规定饲养动物、违章搭建等都是损害他人合法权益的行为。其他业主权益受到侵害,侵权人就要承担责任,通过停止侵害、消除影响、排除妨害、赔偿损失等形式使受损失的业主得到补偿。环境卫生、公安等行政部门也会通过行使职权处理侵权人。

篇3：成立业主委员会是谁权利？

物业管理是一个较新的概念,说得通俗些,物业管理就是专业服务机构通过先进的科学管理方法,依靠有关专业技术,依据法律与契约,以建筑物、不动产管理为中心,以向房屋产权所有人或使用人提供安全、舒适、方便的生活环境为目的的经营性综合服务。物业管理同时也是对建筑物及其附属设施和周边环境进行综合统筹管理的一个系统工程。

当购房人购置房产后,物业管理公司将根据管理公约对房屋及其设施进行统一管理。在购房时,购房人与发展商签订商品房买卖契约,法律关系产生于购房人与发展商之间,但在物业管理阶段,法律关系却是在房产所有人与物业管理公司之间。房产所有人与物业管理公司的关系是委托与被委托的法律关系。购置一处房产,少则几十万多则上百万,而且房产属于不动产,是具有不可移动性的耐用商品,购房人当然要倾注十二分的精力关注所购房产的维修、管理、保养状况。所有的购房人都希望自己购置的房产能够保值和升值,也都希望自己的生活环境能够方便宜人,这就需要有一个好的物业管理公司。但如何选择一个好的物业管理公司又依赖于房产所有人自己,这就需要房产所有人自己组织起管理委员会,即业主委员会。

一个住宅小区要想真正管理得井井有条,一要有一个强有力的管理委员会,管理委员会主要由房产所有人自己选举产生,充分代表广大产权所有人的利益;二要每一位房产所有人都清楚地知道自己有参加管理委员会的权利,有义务承担管理委员会的责任。只有由主要产权所有人参加组建的管理委员会,才会最关心小区的建设,最关心产权所有人自己的切身利益。管理委员会是广大产权所有人选举的代表所构成,它有权监督并指导物业管理公司的工作,所以说,成立管理委员会是保证房产保值升值的一个最重要的因素。

但实际情况往往是未等所有购房人入住,物业管理公司就已经着手住宅区的管理了,而购房人是一个一个地入住进来,到底由谁来负责组建小区管理委员会呢?这个义务又落在了物业管理公司的头上。物业管理公司接受了房产所有人的委托,并收取了产权所有人的管理费用之后,就有义务负责管理好小区,包括负责组建小区的最高权利机构——管理委员会。每一位产权所有人应当知道自己有这种权利,即督促物业管理公司出面组建主要由产权所有人代表构成的管理委员会。管理委员会要制定出自己的章程,明确自己的权利和义务。

要想有一个好的居住环境,就要购置一处理想的优质住宅,并且选择一个良好的物业管理公司。选聘一家好的物业管理公司,首先要由购房人自己选择,而代表购房人行使这一权利的机构就是管理委员会。由此可见管理委员会的重要性。所以,每一位购房人在购置房产时,都应充分考虑到上述问题。

■律师楼○陈文

篇4：物权法规定的业主权利及其保障现状

　　【内容提要】

　　《物权法》规定的业主权利有三大项，即业主的专有所有权、共有所有权和成员权。业主的专有所有权包括所有权、相邻使用权;共有所有权包括共有部分的使用权和收益权;成员权包括管理权、参与议事、决定权、知情权、监督权、请求权和诉讼权。本文通过解读业主各项具体权利及其保障的法律规定内容，指出一些立法规定和实践操作方面的缺憾，提出业主权利要得到充分的保障实现，其必须依赖于具体的实体权利义务规定和公正的程序、精致的流程予以配合。

　　在我国，“业主”概念的引入是房地产经济发展的结果，到20**年出台的《物业管理条例》时，“业主”逐渐从经济学概念演化为法律概念，并在经济生活与人们的日常物业管理活动中被广泛地使用。从字面上看，“业主”即“业”的所有者。《物业管理条例》第六条中规定“房屋的所有权人为业主”，把“业主”界定为房屋所有权人。其实未必如此。就建筑物区划内的房屋及相关物的权利享有和维护而言，只要对房屋及相关物享有占有、使用、收益或者处分中的部分权能与利益，即可构成法律意义上的“业主”。依这一判断，建筑物区划内的“业主”是指对房屋及其相关物有直接支配权并享有其利益的物的所有人、使用人以及收益人、处分人。只要符合以下几个规定性，就应当在区域范围内正当地行使权利而成为建立于房屋及其相关物之上的权利主体--“业主”。这些规定性包括：在以土地整幅利用为基础的建筑区划范围为内;区域范围内客体应为房屋及其相关物;享有对房屋及其相关物直接进行全部或者部分支配的权利;直接享受房屋及其相关物的占有、使用、收益或者处分利益;对房屋及其相关物的权利具有排他性。将于今年10月1日起实施的《物权法》，也再次明确肯定了“业主”的概念，并在第六章业主的建筑物区分所有权中专章规定了业主的权利及其有关保障内容。

　　随着市场经济的发展，公民的法律意识逐渐增强，业主的权利也越来越引起重视。目前《物权法》规定业主权利究竟有哪些以及应当如何保障，已不仅仅是社会关注的热点问题，也是理论、实务部门的焦点问题。现结合我国《物权法》的条文规定内容分析，笔者浅谈一些个人看法，以求抛砖引玉。

　　业主的权利来源于物权，是物业管理法律制度所应调整规范的内容。而物业管理制度的理论基础就是区分所有权理论。我国《物权法》在立法上，是根据大陆法系各国理论和实践所采用的三元论通说来确立有关业主权利的法律内容，这也就是我国《物权法》所规定的业主权利及其保障的理论依据。

　　我国《物权法》第六章业主的建筑物区分所有权部分共有十四条的规定内容，也是《物权法》规定业主权利及其保障的最直接的法律表述。从这些法律规定内容上讲，业主的权利主要有三大项：一是对楼房专有部分享有的专有所有权;二是对楼房共有部分享有的共有所有权;三是因区分建筑物共同关系享有的成员权。其中，业主的专有所有权是基础和核心，共有所有权和成员权的产生和存在都是源于专有所有权。实际上，业主的三大项权利是紧密联系在一起的，共同构筑业主的权利及其保障体系。业主的三大项权利中，同时又各自包含了一些具体的权利内容。

　　一、在专有所有权中，主要有两项具体内容：

　　1、所有权

　　物权法所指向的所有权是指业主对于建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，包括占有、使用、收益和处分四项权能，即业主可以依法使用、出租、出借、转让、赠与等，他人不得干涉，具有绝对权性质的。《物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权;第七十一条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主依法行使其专有所有权，也是受到我国宪法、民法等法律所保护的。但是业主行使其权利时不得危及建筑物的安全，亦不得损害其他业主的合法权益。《物权法》第七十七条还明确规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。这既是对业主权利行使的限制，也是业主保障自己权利的最佳实现方式。如近年来出现的“群租”现象，实际上是违背了《物权法》第六条(“物