停车管理引至业主误解怎解决

案例描述

　　某小区因先天规划不足,车位严重缺乏,为避免堵塞消防通道,安管员引导业主停车,引起了业主误解。某日晚8时左右,安管员小肖正在小区里值班,这时,从入口处一前一后驶入两辆业主的车,迅速向五、六栋之间的停车位开去。因为那里已无车位,小肖想跑步前去劝阻车主,但稍慢一拍,只拦住第二辆车。先向后一辆车做了个停车手势,并趋前向业主说明那里已没有停车位……没等把话说完,那位车主就很不客气地说,是故意和他过不去,为什么前面的车不挡,反而挡后面的,话说的很难听,并且越说越起劲,引来部分业主的围观。

处理过程

　　为避免事态的扩大,尽管安管员心里很不是滋味,但仍然心平气和地向这位车主解释道歉,同时指挥第一辆车转停到别的车位,并报告领班马上赶到现场,这位车主看到第一辆车确实退回来停到了别处,火气也就消了下来,安管员和领班随即劝走围观的人群,并向大家道歉,然后又一直把那位车主送到家门口。最后那位车主不但不生气了,反而为刚才的粗鲁向小肖表示歉意,同时还针对小区停车秩序提了几点中肯的建议,一路上大家聊得很开心,气氛友好而融洽。

案例点评

　　难怪该业主会发火,都是小区住户,凭什么让他进不让我进?其实这是很多人的思想,待遇不对等,有人搞特殊化,也是社会的通病。在接下来的处理方法上,所采取的步骤要清晰,符合公司安管管理工作标准,才不至于把事情弄得更糟。

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篇2：顶层房屋漏雨的案例分析

　　胡女士看中了北京某处商品房的顶层,在一次性付清全部房款后顺利入住,同时向物业管理公司交纳了当年的物业管理费。入住后两个月雨季来临,几场大雨之后,胡女士发现天花板有水洇湿的现象,后来竟然发展到漏雨的地步,胡女士于是找到物业管理公司报修。物业管理公司通知了原施工单位,施工单位重新在楼顶进行了防水处理。胡女士此时已经对现在的房屋有些反感,经过和开发商协商后准备换房,但是双方对漏雨造成损失的赔偿问题产生了争议。

　　胡女士认为自己购买房屋就为了居住,现在因为漏雨无法居住,并且自己进行的装修也遭到破坏,她认为这是开发商造成的,所以准备不再交纳第二年的物业管理费和供暖费。

　　开发商认为自己出售的房屋有质量问题是事实,也愿意赔偿胡女士部分经济损失,但是他们认为自己已经同意为胡女士调换房屋,自己和胡女士之间没有纠纷。

　　物业管理公司认为自己及时联系维修房屋,并且现在看来房屋存在质量问题也不是物业管理不到位,如果胡女士不交纳物业管理费他们无法接受,并且,因为这个小区是采用小区外的供热厂的热力供热,统一供暖时间已到,如果胡女士不交纳供暖费他们要受到经济损失。

　　由于三方对于债权、债务没有任何异议,胡女士认为自己的行为属于法律所允许的抵消行为,但是又不是十分肯定自己的行为是否合法,于是三方一同找到律师咨询,最终在律师主持下达成书面协议,三方协商解决,由开发商向物业管理公司支付了胡女士下年度的物业管理费,胡女士不再向开发商要求赔偿,同时胡女士向物业管理公司支付本年度供暖费。

　　分析

　　胡女士不能直接向物业管理公司主张抵消。合同法第九十九条所讲的抵消是指:当事人互负到期债务,该债务的标的物种类、品质相同的,任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消,但依照法律规定或者按照合同性质不得抵消的除外。

　　本案中,首先要弄清开发商、胡女士、物业公司三者的债权、债务关系。开发商与胡女士之间存在合同关系,因为房屋质量问题,开发商基于赔偿责任对胡女士负有债务;胡女士与物业管理公司之间存在合同关系,如果物业管理公司如约履行自己的义务,胡女士不交纳物业管理费那么是胡女士对物业公司负有债务;关于供暖费的问题,一般是业主和物业管理公司单独签有供暖协议,应当依照执行,如果胡女士拒绝交纳供暖费,那么胡女士对物业管理公司负有债务;开发商与物业管理公司之间没有债权、债务关系。这样看来。胡女士开始主张抵消是不妥的,因为开发商对胡女士负债而胡女士却对物业管理公司负债,这两种债务虽然都是金钱债务,但是并不符合“当事人互负到期债务”的条件。然而,最终的解决方案的产生也是依据法律作出的,法律规定:债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的,应当经债权人同意。在物业管理公司同意的情况下,胡女士可以将自己对物业管理公司所负有的交费义务转移给开发商,开发商在替胡女士向物业管理公司支付物业管理费后,开发商对胡女士的赔偿义务就可以认为履行完毕,本案中,因胡女士向开发商要求的赔偿数额仅与物业管理费相当,所以胡女士自己还要交纳供暖费。

篇3：业主投诉楼下业主开饭馆案例

　　业主投诉楼下业主开饭店怎么办?

　　几年前,一刘姓业主在山东省日照市开发区的某小区购买了一套临街的位于二层的商品住宅,并兴高采烈地搬进了新居。乔迁本想好好享受一下新居的惬意生活,不料好日子没过多长时间,就大失所望了。楼下的业主王某于1999年底在一层和地下室搞起了餐饮,红红火火的生意给他们一家生活带来了挥之不去的烦恼。

　　楼下王某开始做的是小生意,开了一家馄饨铺。每天早晚用餐高峰时段,楼下的叫卖声不绝于耳,吵得刘某及其家人心烦意乱。更难以忍受的是,店铺的废水、废料被随意倾倒在地面上,时间一长气味难闻,令人作呕,以致刘某一家终日不敢开窗。刘某期间多次到物业公司投诉,请求物业公司出面制止王某的行为,但物业公司一直推三拖四、支支唔唔(孰是孰非是秃子头上的虱子--明摆着的事儿,至少总该有个鲜明的态度吧,这样人家心理多少也能平衡些。莫非自己占了店主的便宜?莫非店主有什么来头?否则不该有难言之隐呀)。

　　2000年6月馄饨铺扩建成饺子城,20**年底又改建为饭店。楼下王某的生意越做越大,楼上刘某的烦恼也越来越多。窗外整天车水马龙,喧嚣声从中午绵延到深夜,一家人终日不得安宁,无法安心学习和正常休息。有时酗酒的食客在楼下斗殴,更让他们心惊肉跳。刘某及其家人一直没有中断到物业公司投诉,然而得到的答复仍旧不是“自己管不了”,

　　就是“请去政府找”(一个并不复杂的问题,足足找了、等了两三年还没有得到解决,业主仍旧在饱受折磨中努力着,物业公司仍旧无动于衷地旁观着,两家都够有毅力、有耐心的了)。最后,实在忍无可忍的刘某不得不将物业公司告上了法庭。法院审理认为,物业公司在业主刘某按时交纳了物业管理费后,并未按照购房时签订的《物业管理条约》规定,提供一个安全、卫生、舒适的生活环境,反而由于其不作为行为致使王某的违法行为愈演愈烈,刘某及其家人的合法权益受到严重损害,理应承担违约责任。依法审理后判决,被告物业公司双倍返还原告两年的物业管理费,并就其不作为行为给原告造成的损害予以赔偿。

　　点评:

　　法规和政府赋予物业公司许许多多带有城市管理色彩的责任,其中有些确实是物业公司难以履行到位的,因为物业公司只能靠嘴去管,而有制约力的部门在需要时又往往不能给予足够支持和有力配合。不过明知管不了或管不好的也要去管,一旦管不了或管不好时马上报告,把“皮球”踢出去。问题能够解决当然最好,解决不了,“不作为”的帽子也有别人戴。

篇4：老太业主小区道路上摔倒受伤案例

　　业主小区道路上摔倒，物业应该承担责任吗?

　　某小区居住的王老太雪后出门,在小区的步行街不慎跌倒,安全人员发现后立即将王老太送进医院。经诊断为:右腿股骨头粉碎性骨折,立即实施手术置换股骨头。手术后王老太提出:她是在小区内跌倒的,因为自己每月都交物业管理费,其中包括了小区道路的公摊,那么,她在小区道路上跌伤的医疗费用及精神损失费用应由物业管理公司承担。几经交涉,物业管理公司未做承担,王老太一纸诉状将物业公司推上法庭。

　　案例分析:

　　案例涉及小区内发生个人原因引起的意外伤害问题。

　　(1)《中华人民共和国价格管理条例》是物业管理公司收费的依据,其中住宅小区公共性服务中包括了小区道路的绿化管理费,王老太所交物业管理费中的公摊是属于正常的收费范围。

　　(2)《民法通则》、《民法细则》中明文规定:凡因个人原因引起的意外伤害其责任自负。

　　(3)王老太虽在小区道路上跌倒,没有他人伤害,且小区步行街积雪已打扫过,物业管理公司本职工作没有延误,小区的警示牌也已悬挂,王老太这种意外伤害的确是与自己不当心或一时路滑不适应造成,与物业管理公司没有直接的关系。

　　(4)物业管理公司可以多方面关心王老太,但没有权利和义务为其支付医疗费用及精神损失费。

篇5：业主小区门口被抢劫案例

　　业主小区门口被抢劫，物业公司是否赔偿?

　　20**年6月,某业主携带20万元现金在住宅小区门口遭歹徒抢劫,而距离事发地仅10余米的物业管理公司保安人员没能及时拦截劫匪。该业主被抢劫后,一纸诉状将物业管理公司告上法庭,要求悉数赔偿损失以及精神抚慰金8万元。物业管理公司认为,这些个案其实与住宅家中失窃的个案性质是一样的。一般情况下物业公司是不承担民事赔偿责任的,因为,物业管理公司在物业管理区域内与业主、住户之间不存在人身、财产的保管关系。不应担负赔偿责任,双方争论激烈。

　　案例分析:

　　应该说,业主、住户明白与物业管理公司在本物业管理区域内不存在人身、财产的保管或保险关系。但是,如果案发时,物业管理公司的员工近在咫尺,却装作视而不见,袖手旁观,不敢挺身而出与歹徒搏斗,那就应该受到舆论的谴责,物业公司也应给其以纪律处分和行政处罚。而这种处分和处罚的目的就是为了弘扬见义勇为,抵制邪恶的正气,倡导敢于同违法分子作斗争的价值取向,并非具有承担民事赔偿责任的义务。毕竟,法律是法律,道德是道德。物业公司的员工不敢挺身而出与歹徒搏斗,会受到道德的谴责,但他却可以不负任何法律责任。但是物业管理公司应负责一部分赔偿的,这个责任不是民事法律的赔偿责任,而是行政管理上安全防范的行政法律责任,应由物业管理行政主管部门按照有关的法律、法规给予警告、通报、罚款、吊销有关物业管理经营许可证等行政处罚。

　　为了确保业主、住户的安全,防止突发事件给业主造成的伤害,躲避不可预测的风险,一方面物业管理公司要经常告诫、提醒业主提高安全防范意识,以免让歹徒有机可乘。一旦发生抢劫后,要及时向公安机关报案。同时物业管理公司也应该增加保安人员以及保安巡逻次数,加强安全防范的力度和措施,有效的防止案件的发生。

　　另一方面,在此同样建议物业管理公司最好购买公众责任保险,将所有承担的赔偿责任的风险转嫁给保险公司。万一发生因物业管理公司疏忽或过失行为而导致业主、住户等其他人员利益受到损害时,也可由保险公司承担相应的赔偿责任。