顶层房屋漏雨的案例分析

　　胡女士看中了北京某处商品房的顶层,在一次性付清全部房款后顺利入住,同时向物业管理公司交纳了当年的物业管理费。入住后两个月雨季来临,几场大雨之后,胡女士发现天花板有水洇湿的现象,后来竟然发展到漏雨的地步,胡女士于是找到物业管理公司报修。物业管理公司通知了原施工单位,施工单位重新在楼顶进行了防水处理。胡女士此时已经对现在的房屋有些反感,经过和开发商协商后准备换房,但是双方对漏雨造成损失的赔偿问题产生了争议。

　　胡女士认为自己购买房屋就为了居住,现在因为漏雨无法居住,并且自己进行的装修也遭到破坏,她认为这是开发商造成的,所以准备不再交纳第二年的物业管理费和供暖费。

　　开发商认为自己出售的房屋有质量问题是事实,也愿意赔偿胡女士部分经济损失,但是他们认为自己已经同意为胡女士调换房屋,自己和胡女士之间没有纠纷。

　　物业管理公司认为自己及时联系维修房屋,并且现在看来房屋存在质量问题也不是物业管理不到位,如果胡女士不交纳物业管理费他们无法接受,并且,因为这个小区是采用小区外的供热厂的热力供热,统一供暖时间已到,如果胡女士不交纳供暖费他们要受到经济损失。

　　由于三方对于债权、债务没有任何异议,胡女士认为自己的行为属于法律所允许的抵消行为,但是又不是十分肯定自己的行为是否合法,于是三方一同找到律师咨询,最终在律师主持下达成书面协议,三方协商解决,由开发商向物业管理公司支付了胡女士下年度的物业管理费,胡女士不再向开发商要求赔偿,同时胡女士向物业管理公司支付本年度供暖费。

　　分析

　　胡女士不能直接向物业管理公司主张抵消。合同法第九十九条所讲的抵消是指:当事人互负到期债务,该债务的标的物种类、品质相同的,任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消,但依照法律规定或者按照合同性质不得抵消的除外。

　　本案中,首先要弄清开发商、胡女士、物业公司三者的债权、债务关系。开发商与胡女士之间存在合同关系,因为房屋质量问题,开发商基于赔偿责任对胡女士负有债务;胡女士与物业管理公司之间存在合同关系,如果物业管理公司如约履行自己的义务,胡女士不交纳物业管理费那么是胡女士对物业公司负有债务;关于供暖费的问题,一般是业主和物业管理公司单独签有供暖协议,应当依照执行,如果胡女士拒绝交纳供暖费,那么胡女士对物业管理公司负有债务;开发商与物业管理公司之间没有债权、债务关系。这样看来。胡女士开始主张抵消是不妥的,因为开发商对胡女士负债而胡女士却对物业管理公司负债,这两种债务虽然都是金钱债务,但是并不符合“当事人互负到期债务”的条件。然而,最终的解决方案的产生也是依据法律作出的,法律规定:债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的,应当经债权人同意。在物业管理公司同意的情况下,胡女士可以将自己对物业管理公司所负有的交费义务转移给开发商,开发商在替胡女士向物业管理公司支付物业管理费后,开发商对胡女士的赔偿义务就可以认为履行完毕,本案中,因胡女士向开发商要求的赔偿数额仅与物业管理费相当,所以胡女士自己还要交纳供暖费。

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篇2：楼上渗水不配合维修楼下愁之案例

　　楼上漏水楼下愁 管理沟通显成效

　　案例描述:

　　楼上楼下关系紧张,楼上漏水楼下遭殃,但楼上就是不肯配合维修

　　处理过程:

　　业主反映楼上漏水。维修班接报后立即赶行现场,经过仔细检查,找出源头是楼上厨房管道漏水。当维修人员敲开楼上的门向他说明来意后,业主的脸马上就由晴转阴,说了一句:“他家漏水关我家什么事”。说完就“砰”的一声把门关上,原来楼上与楼下两家业主一向不和,此后管理人员又上去找了业主十多次,可楼上业主就是不开门。管理处只好先找技术过硬的补漏公司在楼下做下层补漏,管理处主任又亲自找楼上业主协商,连续几天都等到夜里12点多才见到该业主。业主觉得很不好意思,但表明自己不跟管理处过不去,而是对楼下住户有意见。虽然经过管理人员多次耐心劝说,业主仍然不同意在自己家里施工,双方为止僵持不下。

　　正在左右为难之时,事情忽然出现了转机,管理处主任与楼上业主谈话中得知业主家小孩上学需要办理<<计划生育证明>>,但又不知道怎样办理,业主正为此事发愁。管理处抓住这一契机,马上主动找到辖区居委会协商,请求给楼上业主尽快办理计划生育证,在居委会积极配合下很快解决了楼上业主小孩上学的难题,业主对此非常感谢,并很快答应补漏工作可以在他家中进行。

　　案例点评:

　　在日常工作中,管理处对业主的情况要及时掌握和熟悉,了解业主各自所需,抓每一个和业主沟通的机会,让业主充分理解和配合管理处的工作,从而使我人们的工作更加顺利地开展。如果正面解决不了问题,就要从多个角度出击,不能死钻牛角尖,往往回避正面交锋,迂回前进,更为有效。当然,如果本案例中管理处的工作能更进一步做楼下业主的工作,借此机会消除或者缓和双方的矛盾就更好。

篇3：外墙渗水业主怨之案例

　　外墙渗水业主怨 积极处理避骚乱

　　案例描述:

　　某花园自1999年入伙以来外墙出现裂纹渗水,半年后涂料已经基本褪色,对此业主意见很大,多次向物业建设单位、管理处反映但问题始终没有得到解决,业主要求维修的呼声越来越高,甚至有些业主私自串连,准备采取集体签名、*等过激行为。

　　处理过程:

　　积极与物业建设单位联系,反映小区外墙实际情况,把再不进行维修后果的严重性报给物业建设单位,从根本上打消物业建设单位无限期“拖”的念头;积极向物业建设单位提供合理的多套解决方案,并分析各自的利弊;积极与业主委员会合作、与有影响力的业主进行真诚沟通,取得各方的信任,把不安定因素消除在萌牙之中;充分认识时间的紧迫性,督促物业建设单位尽早确定并进场开工,争取在五六月份雨季到来之前完成,否则拖入下半年,事情将更难处理,后果无法想象。最后,物业建设单位在认真考虑、衡量利弊后采取了行动。

　　案例点评:

　　物业建设单位与业主之间因种种因素不可避免会出现一些矛盾,倘若一方只考虑自己的利益得失,不考虑别人的真实感受,矛盾就会升级、激化。此时,管理处应依据相关法规、文件的规定,适当运用强硬手段是能够收到一定效果的。当然管理处在具体实施时,也要考虑周全,不要把双方矛盾的焦点引在自己身上。