洋泾街道住宅小区物业服务企业达标考核管理办法修订

　　关于印发《洋泾街道住宅小区物业服务企业 达标考核管理办法(修订)》的通知

　　街道各部门、企事业单位、各居民区、物业服务企业：

　　现将《洋泾街道住宅小区物业服务企业达标考核管理办法(修订)》印发给你们，请认真贯彻执行。

　　特此通知。

　　上海市浦东新区人民政府洋泾街道办事处

　　2023年11月8日

　　(此件公开发布)

　　洋泾街道住宅小区物业服务企业达标考核管理办法(修订)

　　为加强“美丽家园”建设，进一步改善居民生活质量和居住环境，提升辖区住宅小区物业服务企业的服务品质和管理水平，根据《上海市住宅物业管理规定》(2020年12月修订)和《关于浦东新区进一步推进物业管理提质增能工作方案(2022-2025)》(浦建委物管〔2022〕61号)的工作要求，结合街道实际，特制定本管理办法。

　　一、组织架构

　　设立洋泾街道住宅小区物业服务考核领导小组(以下简称“领导小组”)，负责考核的统筹安排和组织实施。组长由分管社区管理的办事处副主任担任，成员单位由社区党建办公室、社区管理办公室、社区平安办公室(信访办公室)、社区自治办公室、社区宣统文化办公室、综合行政执法队、城市建设管理事务中心(房管办事处)及各居民区党组织组成。

　　领导小组下设办公室，办公室设在城市建设管理事务中心(房管办事处)，以下简称“城建中心”，办公室主任由城建中心负责人担任，常务副主任由主管物业管理工作的城建中心副主任担任。

　　领导小组办公室负责牵头组织考核工作，各成员单位依职能参加考核，各居民区党组织负责组织本辖区考核，由第三方测评单位开展物业实效评分考核及满意度测评工作。

　　二、考核对象

　　街道辖区内所有住宅小区的物业服务企业。

　　三、考核目的

　　围绕创新社会治理，建设安全有序、整洁舒适、环境宜居、幸福和谐小区的目标，考核引领、奖优罚劣，指导和监督物业服务企业认真履行法定义务，有效推动辖区内物业服务企业不断提升物业管理服务品质，提升居民满意度和获得感。

　　四、考核依据

　　(一)根据《上海市住宅物业管理规定》的要求，对住宅小区物业服务企业落实政策法规和履行物业服务合同等情况进行考核;

　　(二)根据《上海市住宅物业服务规范》(沪房物业〔2018〕51号)的要求，对住宅小区物业服务企业的窗口规范、行为规范和岗位规范方面的工作进行考核;

　　(三)参考《浦东新区老旧住宅小区物业服务补贴达标考核奖励实施意见》(浦建委物管〔2023〕2号)的文件精神，对住宅小区物业服务企业的综合服务、保洁服务、公共秩序维护、保绿服务、保修服务及设施设备管理等方面进行考核;

　　(四)根据《上海市房屋使用安全管理办法》的要求，对住宅小区物业服务企业开展安全巡查排查、防范处置等情况进行考核;

　　(五)根据市、区相关文件精神，对住宅小区物业服务企业配合街道条线部门做好社区管理相关工作进行考核。

　　五、考核办法

　　(一)考核内容

　　参照浦东新区物业管理服务考核内容，开展住宅小区物业服务企业达标考评工作，主要对物业服务企业的综合管理服务、保修服务、保洁服务、公共秩序维护、保绿服务、设施设备管理、制度建设、配合各条线部门相关工作、参与社区管理、群众满意度等方面进行考核评定。

　　(二)考核方式

　　遵循公正、公平、公开的基本原则，按“街道组织、城建中心统筹、各部门协管、居民区协同”的方式进行。由城建中心、各条线部门、居民区党组织、第三方测评单位、社区居民进行综合评价打分。

　　考核评定实行百分制，每季度末对住宅小区当季工作情况进行打分。年终将四个季度的考核分数加总平均，结果作为本年度该物业服务企业管理处及项目经理的最终评分，具体分值构成如下：

　　1. 考核基础分值构成(满分100分)

　　(1)各条线部门(分值占比25%)

　　由城建中心每季度组织街道各相关职能部门对辖区住宅小区物业服务企业进行综合打分。

　　(2)居民区党组织(分值占比10%)

　　各居民区党组织通过召开“三会”、“两委”班子会议广泛听取意见，结合业委会反馈情况，每季度对住宅小区物业服务企业日常工作情况组织一次考核打分。

　　(3)第三方测评(分值占比25%)

　　由第三方测评机构对住宅小区物业服务企业每月工作实效进行一次检查打分，每季度汇总当季度情况。

　　(4)居民满意度(分值占比40%)

　　由第三方测评机构按照各住宅小区户数比例进行抽样调查，1000户及以上抽取10%，1000户以下抽取15%，采用上门入户调查的形式，按每季度对住宅小区物业服务企业的日常基本服务情况开展一次满意度测评。

　　每季度考核基础总分值由以上四类分数加权计算后得出。

　　2. 加分项(上限为10分)

　　(1)在全国文明城区创建(全国文明典范城区创建)中被实地抽查但未扣分的小区，当季度考核加1分。

　　(2)物业服务企业获得市级新闻媒体正面报道的，当季度考核加2分;获得区级新闻媒体正面报道的，当季度考核加1分。

　　(3)物业服务企业获得行业市级荣誉表彰的，当季度考核加2分;获得行业区级荣誉表彰的，当季度考核加1分。

　　(4)成功获评“零发案小区”的，当季度考核加2分，获评区级“平安示范小区”的，当季度考核加2分;同时获评以上两项荣誉的，最高加2分。

　　3. 扣分项(上限为10分)

　　(1)12345或962121热线电话接报不按时处理的，每件扣2分，出现不满意工单的每件扣2分，以此类推，扣满为止。

　　(2)小区公共部位发生偷盗案件并影响居民生活，且物业服务企业需承担相应责任的，每次扣减2分，以此类推，扣满为止。

　　(3)物业服务企业未发现小区内群租情况或迟缓上报的，经检查部门发现，每次扣减3分，以此类推，扣满为止;出现群租回潮现象未及时整改，被检查部门发现的，当季度直接扣减10分。

　　(4)在小区垃圾分类处置中，经市、区抽查不达标的，当季度直接扣减10分。

　　(5)被区级以上新闻媒体曝光，产生负面舆情的，由领导小组酌情扣5—10分。

　　4. 一票否决

　　(1)因物业服务企业管理不当或物业服务企业工作人员严重失职，在本市、区、街道物业行风测评或相关创建活动中出现重大责任事件，造成严重影响，或引发小区重大安全责任事故并造成严重后果的，当年度考核视为不达标，并取消年度评优和当季度补贴。

　　(2)因物业服务企业管理不当，导致街道垃圾分类在市、区每季度测评中两次不达标，当季度考核视为不达标，并取消年度评优和当季度补贴。

　　六、考核档次评定标准

　　(一)老旧住宅小区实施标准

　　根据浦东新区物业主管部门有关规定和季度考核结果，按照0.25元/平方米.月的基本补贴资金标准，每季度对老旧住宅小区物业服务企业予以补贴。

　　A档：考核分为86分(含)以上的小区按照排名，择前5名按照基本补贴资金总额予以全额补贴，并按照基本补贴资金20%的标准实施奖励;考核分为86分(含)以上且排名为5名以后的小区按照B档标准进行补贴奖励;

　　B档：考核分为81分(含)— 86分的小区，按照基本补贴资金总额予以全额补贴，并按照基本补贴资金10%的标准实施奖励;

　　C档：考核分为71分(含)— 81分的小区按照基本补贴资金总额予以全额补贴;

　　D档：考核分为60分(含)— 71分的小区按照基本补贴资金总额的80%予以补贴;

　　E档：考核得分低于60分的小区不予补贴。

　　(二)商品房住宅小区实施标准

　　领导小组办公室牵头每季度对各商品房住宅小区进行考核、评分和排名，考核结果作为年终表彰的依据。

　　A档：考核分为91分(含)以上的小区;

　　B档：考核分为86分(含)—91分的小区;

　　C档：考核分为75分(含)—86分的小区为考核基本达标;

　　D档：考核分低于75分的小区为考核不达标。

　　七、奖惩办法

　　(一) 评比表彰

　　领导小组办公室每季度根据考核结果对住宅小区进行综合排名，每季度第一个月召开例会，向各住宅小区物业服务企业通报上一季度考核结果，点评工作过程中存在的问题。老旧住宅小区季度考核得分低于60分视为不达标，商品房住宅小区季度考核分低于75分视为不达标，领导小组办公室每季度将考核情况上报新区物业主管部门。

　　领导小组办公室年终根据排名对物业服务企业管理处进行表彰。服务于多个小区的同一物业服务企业年终考核结果按照各所辖小区得分平均数计算。领导小组办公室将年终表彰情况上报新区物业主管部门。

　　(二) 奖励补贴

　　根据《浦东新区老旧住宅小区物业服务补贴达标考核奖励实施意见》中所列补贴范围，考核补贴仅限于辖区内的售后房(包括直管公房和系统公房)住宅小区及早期动迁房住宅小区。

　　根据季度考核结果，对老旧住宅小区物业服务企业按老旧住宅小区考核档次评分标准发放相应补贴，对商品房住宅小区物业服务企业进行通报排名。

　　设“物业小区优秀管理奖”，根据年度综合排名，表彰5个老旧住宅小区物业管理处，5个商品房小区物业管理处;设“优秀项目经理奖”，表彰5名老旧住宅小区项目经理，5名商品房住宅小区项目经理。由街道办事处向获奖物业服务企业、获奖个人颁发荣誉证书，并在相关平台进行宣传，同时建议所属物业服务企业奖励获奖管理处及个人。

　　(三)处罚办法

　　1. 物业服务企业处罚标准

　　(1)一次季度考核不达标的小区，由领导小组办公室对物业服务企业进行通报批评、限期整改;

　　(2)两次季度考核不达标或发生重大事故的小区，由城建中心上报新区物业主管部门进行失信行为记分;其中重大事故参照《上海市物业服务企业和项目经理失信行为记分规则》(沪房规范〔2023〕3号)第四条第(一)款，因未遵守国家或本市安全管理相关的法律法规规定，被新区相关行政主管部门处罚的，对物业服务企业给予记录18分的处理;

　　(3)三次季度考核不达标或当年考核不达标的小区，由城建中心会同居民区指导协助业主委员会重新选聘物业服务企业，并上报至新区物业主管部门。

　　2. 物业项目经理处罚标准

　　(1)一次季度考核不达标的小区，由城建中心对该小区物业项目经理进行通报批评、限期整改;

　　(2)两次季度考核不达标的小区，由城建中心督促相应物业服务企业撤换物业项目经理，并将结果上报至新区物业主管部门。

　　八、经费保障

　　老旧住宅小区考核奖励经费按照《浦东新区老旧住宅小区物业服务补贴达标考核奖励实施意见》进行落实，补贴标准为0.3元/平方米.月(街镇基本补贴资金标准为0.25元/平方米.月，新区考核奖励资金标准为0.04元/平方米.月，新区统筹补贴资金由区物管事务中心管理使用，标准为0.01元/平方米.月)。

　　每财政年度结余的考核奖励资金纳入老旧住宅小区涉及公共安全、社会稳定的民生保障类突发应急事件储备经费。

　　九、奖励经费的用途及监管

　　老旧住宅小区考核补贴奖励资金由区财力承担，应严格执行专款专用的规定。根据《浦东新区老旧住宅小区物业服务补贴达标考核奖励实施意见》中对资金监管的要求，该经费必须用于补贴小区保安、保洁、保修、保绿、综合管理及公用设施设备维护等服务成本的支出。

　　老旧住宅小区物业服务企业应当每半年向城建中心提交一次考核补贴奖励详细使用情况清单。对于不按规定提供奖励补贴资金真实使用情况的物业服务企业，城建中心将暂停发放或全额扣发其所获得的奖励补贴资金并督促整改。

　　城建中心组织对老旧住宅小区物业服务企业获得的各类补贴资金进行财务审计，按规定将审计报告及书面整改情况上报新区物业主管部门备案。

　　十、实施时间

　　本办法自印发之日起施行，原《洋泾街道老旧住宅小区物业服务企业达标补贴考核管理办法(试行)》同时废止。上级有新规定的，从其规定。

　　附件：1. 老旧住宅小区名单

　　2. 商品房住宅小区名单

　　3. 洋泾街道住宅小区物业服务企业考核情况汇总表(各条线部门)

　　4. 洋泾街道住宅小区物业服务考核表(居民区党组织)

　　5. 洋泾街道老旧住宅小区物业服务考核表(第三方)

　　6. 洋泾街道商品房住宅小区物业服务考核表(第三方)

　　7. 洋泾街道住宅小区物业服务满意度调查表(问卷调查)

　　附件3

　　洋泾街道住宅小区物业服务企业考核情况汇总表(各条线部门)

序号	小区名称	物业服务企业名称	管理办	平安办	信访办	自治办	综合行政执法队	应急中心	城建中心	合计
			严格按照新区及街道生活垃圾分类实施办法开展垃圾分类工作；配合街道防台防汛工作。 （25分）	对小区治安防控等方面进行巡查，检查技防类设备是否正常运行，并及时维修。 （10分）	信访投诉、矛盾纠纷处理情况。 （15分）	配合老旧小区加装电梯工作。 （10分）	群租管理及协调整治情况；配合整治毁绿种菜现象；对小区内新增违章搭建进行管控。 （15分）	按物业服务合同提供约定的消防安全防范服务，定期维护管理小区共用消防设施，配合监管小区非机动车不安全充电及违规停放。 （10分）	物业服务企业日常工作；监管平台各项工作完成质量；物业管理相关政策文件落实情况；小区日常安全巡查落实情况。12345工单处置情况 （15分）	总分100分， 折合25%计入总分
1
2
3

附件4
洋泾街道住宅小区物业服务考核表（居民区党组织）
		年度季度
小区名称：所属居委会：
项目	服务标准和要求 （总分100分，折合10%计入总分）		评分	扣分	得分
配合居委会参与社区管理、党建联建及红帆物业建设等相关工作	1	物业经理参加七位一体工作例会出席率。（满分30分） 缺席例会1次后，第2次开始每缺席1次扣10分，扣完为止。	30
	2	居委针对居民多次反映的问题或联勤联动需物业解决问题，约谈物业并整改解决。（满分30分） 1次约谈不到后，第2次开始每次扣10分； 约谈到场但非客观原因解决不了问题，1次扣10分。	30
	3	物业参与红帆物业建设情况。（满分40分） 不配合或阻挠业主大会召开，以各种理由怠于执行业主大会决议，每次扣10分； 不依业主申请公开物业管理服务账目，每次扣10分； 不参加红帆物业功能性党支部活动或不执行支部决议，每次扣20分。	40
合计
填表人：时间：

　　附件5

洋泾街道老旧住宅小区物业服务考核表（第三方）
			年度季度
小区名称：所属物业：
项目	服务标准和要求 （总分100分，折合25%计入总分）			评分	扣分		得分
综合 服务 （21分）	1		符合《上海市住宅物业服务规范》要求小区经理坚持每日自查制度，管理人员坚持挂牌上岗。（2分）	4
			周一至周日在指定地点进行业务接待。（2分）
	2		服务窗口实行“低柜式、面对面”的业务受理与接待服务。（2分）	4
			服务窗口有显著指示牌、环境整治、有序，公开办事制度、办事纪律、收费项目和收费标准。（2分）
	3		建立小区物业管理档案（包括设备管理档案，业主、使用人资料档案等）。（2分）	4
			对维修资金及公共收益进行账务管理，运作规范、账目清晰，按规定公开。（2分）
	4		建立定期听取业主意见制度，以走访、座谈会、问卷调查等多种形式向业主和使用人听取意见，完善服务。（1分）	3
			与居委会、业委会关系融洽。（2分）
	5		告知业主或使用人装修和物业使用注意事项，监管装修过程。（1分）	3
			及时发现、劝阻、制止业主、使用人违章搭建、群租、楼道堆物等损害公共利益的违法违规的行为。（1分）
			以书面形式督促当事人整改，对劝阻制止无效的在24小时内书面报告业委会和有关部门。（1分）
	6		及时按要求完成主管部门布置的与行业管理有关的工作（2分），无有效信访投诉（1分）。	3
保洁 服务	7		室外清扫每日一次，室内清扫隔日一次，其它保洁符合规范。（2分）	3
			室外每日有巡检清扫。（1分）
项目			服务标准和要求	评分	扣分		得分
保洁 服务 （23分）	8		垃圾厢（房）周围干净、整洁（2分），分类投放（2分），垃圾厢（房）旁宣传、告示等完好齐备，有冲洗设施。（2分）	12
			小区主干道保持畅通整洁。（2分）
			其它公共区域、楼道内无明显散落或小包垃圾，保持基本整洁。（2分）
			做好垃圾分类调查问卷的配合及回答。（1分）
			有灭“四害”措施。（1分）
	9		落实生活垃圾分类投放管理责任，建筑垃圾定点堆放（2分）、及时清运（2分），有临时堆放指示牌。（1分）	5
	10		信报箱、门洞防盗门、楼道扶手墙面无明显灰尘（1分），无粘贴纸及广告（1分）。	3
			楼道天花板无蜘蛛网。（1分）
公共 秩序 维护 （15分）	11		门卫室内环境总体干净、整洁（1分），办公设备及安保设备完好。（1分）	4
			上墙资料应包括《上海市住宅物业保安人员行为规范》等。（2分）
	12		专职保安人员，身体健康，工作认真负责。（1分）	4
			对小区日常维护事项做出正确反应，能正确使用消防器材。（1分）
			上岗时佩戴统一标志，穿戴统一制服。（1分）
			上午7:00到8:30、下午5:00到6:30，门卫保安应立岗服务。（1分）
	13		小区基本实行封闭式管理，主出入口实施24小时值班看守（1分），边门定时开放（1分）。	3
			24小时有巡查有记录，夜间适当增加巡逻人员。（1分）
	14		对进出车辆进行管理和疏导，保持出入口畅通，按要求实行外来车辆出入登记制度。（1分）	2
			阻止小商小贩随意进入小区，按要求实行人员出入登记制度；阻止无效的，应向有关部门及时汇报并书面记录。（1分）
	15		有简易交通标志，地面有停车点，车辆停放有序。（1分）	2
			有必备的消防器材。（1分）
项目			服务标准和要求	评分	扣分		得分
保绿服务（14分）	16		以绿为主，植被基本完好，草坪及数目符合养护要求。（2分）	4
			无死树枯枝，无明显虫害。（2分）
	17		按照相应的绿化等级标准实施锄草、轧草（1分）、修剪（1分）、施肥（1分）、灌溉（1分）。	4
	18		绿地内无杂物、废品、垃圾（2分），不停放机动车和非机动车（2分）。	4
	19		明沟通畅，无垃圾（1分）、无堵塞（1分）。	2
保修 服务 (含设 施设 备管理) （23分）	20		报修电话在小区醒目位置公布，24小时受理业主或使用人报修（包括96916、962121接转件）。（1分）	4
			维修及时，电梯关人故障半小时到现场；急修项目2小时内到现场，其中设置管理处的小区半小时内到现场。（1分）
			一般修理3天内完成(预约除外)。（1分）
			报修受理、处理资料健全。（1分）
	21		维修人员统一着装，佩戴胸卡，约时不误，文明礼貌，工完料清，收费规范。（1分）	2
			维修及时率95%以上，质量合格率90%以上。（1分）
	22		有专门记录，每年对房屋安全部位进行检查。（2分）	5
			每半年对管道等设施清扫、疏通，每月对道路等设施进行巡视。（1分）
			每半月巡视楼内公共部位，公共部位设施设备运行、保养和维修规范。（1分）
			电梯每年进行安检，由专业单位进行定期保养，电梯设施管理、运行、保养和维修规范。（1分）
	23		普通水泵每周检查，每年定期2次清洗水箱，有检验报告。（2分）	5
			作业单位和人员在卫生防疫部门登记备案。（1分）
			按要求对居民饮用蓄水池、水箱安全防范措施进行检查，发现问题及时处置（有记录）。（2分）
	24		推广使用节能灯具，小区场地及楼道等处公用电灯能正常开闭。（1分）	3
			防盗门、电子护栏等技防设施及时维修，确保能正常使用。（2分）
	25		完成有关部门布置的与物业管理相关的临时任务。（4分）	4
项目	服务标准和要求			评分	扣分		得分
安全 保障 （4分）	26		按照物业服务合同约定及安全生产要求，落实巡查、发现、报告、处置机制及应急预案。（2分）	4
			严格按照住宅小区飞线充电考核办法实施非机动车规范停放工作。（2分）
合计
填表单位/填表人：时间：

附件6
洋泾街道商品房住宅小区物业服务考核表（第三方）
		年度季度
小区名称：所属物业：
项目	服务标准和要求 （总分100分，折合25%计入总分）		评分	扣分	得分
综合 服务 （20分）	1	符合《上海市住宅物业服务规范》要求小区经理坚持每日自查制度，管查制度，管理人员坚持挂牌上岗。（2分）	4
		周一至周日在指定地点进行业务接待不少于8小时。（2分）
	2	服务窗口实行“低柜式、面对面”的业务受理与接待服务。（2分）	3
		服务窗口有显著指示牌、环境整治、有序，公开办事制度、办事纪律、收费项目和收费标准。（1分）
	3	建立小区物业管理档案（包括设备管理档案，业主、使用人资料档案等）。（2分）	4
		对维修资金及公共收益进行账务管理，运作规范、账目清晰，按规定公开。（2分）
	4	采取多种形式听取业主意见、不断完善服务，业主或使用人投诉及时处理，与居委会、业委会关系融洽。（3分）	3
	5	告知业主或使用人装修和物业使用注意事项，监管装修过程。（1分）	3
		及时发现、劝阻、制止业主、使用人进行群租、楼道堆物等损害公共利益的违法违规的行为。劝阻制止无效的在24小时内书面报告业委会和有关部门（2分）
	6	及时按要求完成主管部门布置的与行业管理有关的工作（3分）。	3
保洁 服务 （23分）	7	在楼道及小区醒目位置公示保洁部位（1分）和保洁时间（1分）。	2
	8	室外清扫每日一次，室内清扫隔日一次，其它保洁符合规范。（2分）	3
		室外每日有巡检清扫。（1分）
	9	垃圾厢（房）周围干净、整洁（1分），分类投放（2分）。垃圾厢（房）旁宣传、告示等完好齐备，有冲洗设施。（2分）。	5
项目	服务标准和要求		评分	扣分	得分
	9	小区主干道保持畅通整洁。（1分）	4
		其它公共区域无明显散落垃圾，保持整洁。（1分）
		做好垃圾分类调查问卷的配合及回答（1分）
		有灭“四害”措施。（1分）
	10	落实生活垃圾分类技放管理责任，建筑垃圾定点堆放（2分）、及时清运（2分），有临时堆放指示牌。（1分）	5
	11	信报箱、门洞防盗门、楼道扶手墙面无明显灰尘（2分），无粘贴纸及广告（1分）。	4
		楼道天花板无蜘蛛网。（1分）
公共 秩序 维护 （18分）	12	门卫室内环境总体干净、整洁（1分），办公设备及安保设备完好。（1分）	4
		上墙资料应包括《上海市住宅物业保安人员行为规范》等。（2分）
	13	专职保安人员，身体健康，工作认真负责。（1分）	4
		对小区日常维护事项做出正确反应，能正确使用消防器材。（1分）
		上岗时佩戴统一标志，穿戴统一制服。（1分）
		上午7:00到8:30、下午5:00到6:30，门卫保安应立岗服务。（1分）
	14	小区基本实行封闭式管理，主出入口实施24小时值班看守（2分），边门定时开放（1分）。	4
		24小时有巡查有记录，夜间适当增加巡逻人员。（1分）
	15	对进出车辆进行管理和疏导，保持出入口畅通，按要求实行外来车辆出入登记制度。（2分）	4
		阻止小商小贩随意进入小区，按要求实行人员出入登记制度；阻止无效的，应向有关部门及时汇报并书面记录。（2分）
	16	有简易交通标志，车辆停放有序，无占用消防通道。（1分）	2
		有必备的消防器材。（1分）
保绿服务（14分）	17	以绿为主，植被基本完好，草坪及数目符合养护要求。（2分）	4
		无死树枯枝，无明显虫害。（2分）
	18	按照相应的绿化等级标准实施锄草、轧草（1分）、修剪（1分）、施肥（1分）、灌溉（1分）。	4
	19	绿地内无杂物、废品、垃圾（2分），不停放机动车和非机动车（2分）。	4
	20	明沟通畅，无垃圾（1分）、无堵塞（1分）。	2
项目	服务标准和要求		评分	扣分	得分
保修 服务 (含设 施设 备管理) （22分）	21	报修电话在小区醒目位置公布，24小时受理业主或使用人报修（包括96916、962121接转件）。（1分）	4
		维修及时，电梯关人故障半小时到现场；急修项目2小时内到现场，其中设置管理处的小区半小时内到现场。（1分）
		一般修理3天内完成(预约除外)。（1分）
		报修受理、处理资料健全。（1分）
	22	维修人员统一着装，佩戴胸卡，约时不误，文明礼貌，工完料清，收费规范。（1分）	2
		维修及时率95%以上，质量合格率90%以上。（1分）
	23	有专门记录，每年对房屋安全部位进行检查。（1分）	4
		每半年对管道等设施清扫、疏通，每月对道路等设施进行巡视。（1分）
		每半月巡视楼内公共部位，公共部位设施设备运行、保养和维修规范。（1分）
		电梯每年进行安检，由专业单位进行定期保养，电梯设施管理、运行、保养和维修规范。（1分）
	24	普通水泵每周检查，每年定期2次清洗水箱，有检验报告。（2分）	4
		作业单位和人员在卫生防疫部门登记备案。（1分）
		按要求对居民饮用蓄水池、水箱安全防范措施进行检查，发现问题及时处置(有记录)。（1分）
	25	推广使用节能灯具，小区场地及楼道等处公用电灯能正常开闭。（2分）	4
		防盗门、电子护栏等技防设施及时维修，确保能正常使用。（2分）
	26	完成有关部门布置的与物业管理相关的临时任务。（4分）	4
安全 保障 （4分）	27	按照物业服务合同约定及安全生产要求，落实巡查、发现、报告、处置机制及应急预案。（2分）	4
		严格按照住宅小区飞线充电考核办法实施非机动车规范停放工作。（2分）
合计
填表单位/填表人：时间：

附件7   洋泾街道住宅小区物业服务满意度调查表（问卷调查）
物业服务企业名称		小区名称
调查内容		满意	基本 满意	一般	不满意	不满意原因
评价（总分100分，折合40%计入总分）		（5分）	（4分）	（3分）	（2分）
服务接待 （20分）	1、接待人员的服务、仪容仪表及礼貌用语
	2、物业处理“投诉事项”的及时性
	3、物业处理“投诉事项”的结果
	4、违章装修劝阻制止情况
保洁服务 （20分）	1、楼内楼道及玻璃窗保洁状况
	2、户外公共场地的保洁状况
	3、建筑垃圾、生活垃圾收集并及时清运状况，垃圾分类的纯净度
	4、非投放点无小包垃圾
绿化及公用区域保养 （20分）	1、公共区域树木、草坪修剪质量
	2、小区路灯照明情况
	3、公共区域警示、标识情况
	4、小区的车辆进出和停放管理
保安服务 （20分）	1、保安人员大门立岗执行状况
	2、保安人员巡视执行状况
	3、小区停车收费标准
	4、小区消防设施管理状况
维修服务 （20分）	1、报修的方便程度
	2、维修的上门及时性
	3、维修人员的技术水平和维修质量
	4、维修收费标准
满意比（此项由工作人员统计）	各项评价中评价为很满意和满意的比例

　　住址：业主签名：

　　填表时间：年月日

　　洋泾街道党政办公室 2023年11月22日印发

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篇2：学院物业服务监督考核管理办法试行

　　学院物业服务监督考核管理办法(试行)

　　为严格物业服务标准，规范物业服务行为，全面客观地考核物业公司各项服务工作，形成严格的监督管理与考核评价机制，加强对物业公司各项服务内容和服务质量的监督管理,全面提升学院物业管理水平和服务质量，更好地为学院教育事业发展提供高效、优质的后勤保障服务，根据国务院《物业管理条例》、《XX应用技术学院物业管理服务合同》的规定和条款，结合学院物业服务监督管理工作实际，特制定本办法。

　　一、考核原则

　　物业管理服务考核坚持以合同管理为基础，通过量化考核指标，完善对物业服务公司的日常管理，规范物业公司服务行为，更好地服务全校师生，并坚持以下原则：

　　1.“公开、公平、公正”的原则;

　　2.内控与外检相结合，专项考评与整体考评相结合的原则;

　　3.日常监管和定期考核相结合;

　　4.量化指标考核和服务效果考核相结合;

　　5.管理部门考核和服务对象意见相结合;

　　6.考核结果与支付物业服务费用对应的原则。

　　二、考核组织

　　成立由学院领导、党政办公室、后勤管理处、学生工作处、计划财务处、保卫处负责人及其它相关部门和单位的负责人组成的物业服务监督管理工作领导小组，负责对物业管理服务质量的监督考核，办公室设在后勤管理处。后勤管理处、学生工作处、保卫处分别负责各自部门职责范围内的物业服务项目的日常监督、管理以及考核工作。领导小组办公室负责对考核结果进行汇总。学生工作处负责学生公寓相关物业服务工作的考核。保卫处负责安全保卫相关物业服务工作的考核。后勤管理处负责其它相关物业服务工作的考核。

　　三、考核范围

　　考核覆盖物业管理服务所有范围，考核项目包含物业管理服务所有岗位及与之相关的各项服务工作。

　　四、考核方式

　　考核方式包括物业公司自查、学院相关部门分别进行的定期和不定期日常综合检查、师生满意度调查等多种方式。

　　1.物业公司自查：由物业公司根据工作职责，自行组织开展日常管理服务质量检查工作。每周以周报表的方式将项目部各部门岗位人员上岗情况和服务工作情况报送学校各归口管理部门备查。每月(学期/年度)末物业公司应将服务工作总结及内部自查情况以书面方式报送学校各归口管理部门。

　　2.日常检查：学院各相关部门每周至少组织一次定期或不定期的检查考核，全面检查各自监管物业服务项目的服务质量，给出物业各服务项目的考核分值。

　　3.月度/季度考核：学院各相关部门每月(季度)汇总各自监管物业服务项目的检查考核结果，提出支付物业服务费的建议，提请学院物业服务监督管理工作领导小组会议审议后，提请学院院长办公会议审定，并形成会议纪要，由学院财务处按照考核结果支付物业服务费用。

　　4.师生满意度调查：每2季度由学院物业服务监督管理工作领导小组办公室会同相关部门组织一次师生满意度调查。通过线上或线下等多种方式发起问卷调查，收集汇总师生对物业公司各项服务工作质量的满意程度。

　　五、具体考核办法

　　1.采用核查资料、现场检查、情况问询等方法对物业公司实际服务情况进行分析评价，对相关各项工作质量进行量化评分考核。

　　2.根据物业管理与服务考核评分细则，现场填写检查得分表，经双方签字确认后，形成书面考核意见，一式两份，双方各自归档。

　　3.学院物业服务监督管理工作领导小组办公室根据检查考核情况和存在的问题，要求物业公司及时进行有效整改，并对整改效果进行跟踪督查。

　　六、年度考核评分

　　1.日常检查：年度评价取每月考评平均得分，该项考评结果占年度考评总分85%。

　　2.物业自查：后勤管理处根据物业公司组织自查的次数、自查活动的质量、自查结果、整改情况等指标予以评价。该项考评结果占年度考评总分的5%。

　　3.师生满意度调查：该项考评结果占年度考评总分的5%。

　　4.工作事故或事件、师生表彰或投诉等其他特殊加减分项目占年度考评总分的5%。

　　七、考核等级与物业费支付

　　学院根据物业服务质量季度考核结果，每季度支付一次物业服务费。根据物业服务质量合同年度考核结果，确定下一个合同年度是否继续执行合同。

　　1.季度考核

序号	考核得分	物业费扣除比例
1	90分以上	全额支付本季度物业费。
2	85分-89分	以90分为基准由高到低，考核总分每降低1分，扣除本季度应付款的2%。
	80分-84分	以85分为基准由高到低，考核总分每降低1分，扣除本季度应付款的4%。
3	75分—79分	以80分为基准由高到低，考核总分每降低1分，扣除本季度应付款的8%。
4	70分-74分	以75分为基准由高到低，考核总分每降低1分，扣除本季度应付款的20%。
5	满意度调查	每2季度进行一次，调查满意度80%以上，不扣除物业服务费；调查满意度75%—80%（不含80%）之间，扣除调查当季度物业服务费应付款2%；调查满意度70%—75%（不含75%）之间，扣除调查当季度物业服务费应付款4%；调查满意度65%—70%（不含70%）之间，扣除调查当季度物业服务费应付款6%；调查满意度60%—65%（不含65%）之间，扣除调查当季度物业服务费应付款8%；调查满意度60%以下，扣除调查当季度物业服务费应付款10%；

　　2.年度考评

　　年度综合考评得分70分以上继续中标价格签订下一年服务合同，年度综合考评得分70分(不含70分)以下，学院有权另行招标委托其他物业服务公司，在其他物业服务公司进驻前，物业公司应继续提供服务，服务费按照实际发生费用支付。

　　3.特殊项目考评

　　若因物业公司工作失职、失误导致以下事故或不良事件的发生，根据情况的严重程度核减物业服务费支付金额，如造成严重的人身或财产损失，除赔付损失外，当年度考核为不合格并终止合同。

序号	违约内容	次数	核减金额（万元）	备注
1	学生宿舍发生火灾	1次	10
2	学生宿舍发生失窃案	1次	0.2	照价赔偿
3	物业公司人员校内盗窃	1次	5	照价赔偿
4	对外出租校内资源	1次	5
5	违规使用校内资源	1次	0.2
6	违规使用家具设备 （含仓库物品）	1次	0.2
7	违规搭建、施工	1次	2
8	发生安全生产事故	1次	2	情节严重终止合同
9	托管的设施、设备等固定资产发生丢失、损坏	1次	1	照价赔偿
10	跑水或电能浪费	1次	0.1
11	申报虚假经费、或经核实存在账物不符等情况	1次	1	情节严重终止合同

篇3：街区物业服务中心目标责任制考核制度

　　街区物业服务中心目标责任制考核制度

　　第一章总则

　　第一条：为了推行现代化企业管理制度，增强企业生机与活力，提高办事效率和工作质量，对加强岗位目标管理责任制的考核力度，结合本公司实际情况，制定**街区物业服务中心岗位目标责任制考核制度。以下简称“制度”。

　　第二条：本《制度》坚持贯彻定量目标与定性目标相统一;工作质量、工作效率与经济效益相联系;责、权、利相一致的基本原则制定。

　　第二章岗位目标管理责任

　　第三条：部门岗位目标管理责任，以部门岗位基本职责和各部门已实行的考核制度为依据，分为部门基本职责、责任目标、工作目标，考核办法四个部分。

　　第四条：岗位目标管理责任的考核，由行政人事部根据本公司总体工作目标及公司具体情况确定的各部门全年的、当月的工作目标任务，每月、年终进行考核考评并以各部门每月考核为基本参照，予以及时通报。

　　第五条：各部门应按照年初的计划认真履行，对各项任务指标，不折不扣，层层落实，责任到人，按时督促完成，并做详实的记录。各部门员工的考核细则须每日考核并填写记录。

　　第三章考核办法

　　第六条：岗位目标考核采用百制，分为每月考核、全年考核两种形式，考核结果实行“双挂”，即与当月考核奖金挂钩，与全年岗位目标责任奖金挂钩。

　　第七条：管理层人员的考核：

　　总经理的考核工资参照各部门经理的分数;副经理级以上由总经理依据所分管部门岗位目标责任完成情况，以及被考核人与总经理指导思想的配合质量进行考核，并根据考核结果核发当月目标责任奖，根据全年的考核结果核发年终目标责任奖。

　　第八条：部门经理岗位目标责任考核：

　　按照部门工作基本职责，考核其月任务的完成质量，由主管上级分别计算考核分值，满分合计为100分。

　　第九条：部门经理岗位定量指标考核办法，具有定量核算的部门经理岗位，定量指标部分考核以当月实际完成任务百分比进行考评。

　　第十条：具有定性任务指标和定量任务指标的经理岗位由主管上级每月进行考核。部门主管的考核由经理每月进行。

　　第十一条：只有定性指标的部门经理由分管上级每月按照完成任务的工作质量，工作效率依据考核细则进行考核。

　　第十二条：各部门的班长(队长)及员工的岗位目标责任考核：

　　各部门的班长(队长)及员工岗位目标责任考核由本部门经理根据当月完成工作任务，工作质量，工作效率及出勤情况并依据考核细则进行考核。

　　第十三条：部门经理根据被考核人完成的工作任务指标和实际的工作情况认真进行考核评分。被考核人当月若工作效率、工作质量、工作成绩不佳，明显出现错误或违反劳动纪律者，须依据考核细则予以严肃扣减考核分;被考核人当月若出现旷工问题、责任事故问题和不服从组织工作安排问题者，鉴于服务性企业的特点，凡服务质量严重出错者，各部门考核人有权酌情扣减10-20分。

　　第十四条：劳动纪律考核

　　第一款：上班时间无故迟到、早退或中途溜号，按下列办法处理：

　　一、一次迟到或早退30分钟以内，履行请假手续者考核扣减1分，未履行请假手续者考核扣减3分;

　　二、未履行请假手续而缺勤半天者，考核扣减3-15分，也可参照旷工处理。职员每请假一天扣一分;

　　第二款：不得在上班时间打麻将、打扑克、玩电脑游戏、上网联天违规者按下列办法处理。

　　一、在办公场所(包括办公室和办公楼区范围内)聚众打麻将、打扑克者，一经发现扣发参与人当月目标责任奖金50%。

　　二、上班时间在办公室(包括到其它办公室)玩电脑游戏，上网聊天、高声戏闹者发现一次扣减5分。

　　第三款：不准用办公电话拨打各种信息台，一经发现按信息费额加倍从当事人奖金中扣罚。

　　第四款：旷工1天扣发当日工资及半月目标责任奖，不足一天按照每日8小时比例以小时为单位扣发。

　　第五款：职员每请假一天，扣发当月浮动工资1天额值。请病假逾期30天者，按自动离职论处。(婚、丧假、妇女三期假参照劳动规定执行。但不予发放考核资金)

　　第六款：职员记过一次，除当月目标责任奖金全部扣发外，年终目标责任奖发给50%的计算所得额。

　　第七款:在大厦内发生口角者，身为干部者扣5分、员工扣3分。影响极大者予以辞退。

　　第八款：凡有客户点名投诉某人的工作职责或各人不当行为者扣减5分。

　　第十五条：由行政人事部每月对各部门的考核负责审核并折算当月目标责任奖。当月目标考核奖于次月十五日发放。

　　第四章年终考核

　　第十六条：全年目标考核

　　以岗位的基本职责和年度初逐级签订的《岗位目标责任书》为依据，以各岗位逐月按《考核细则》所得分为参照，进行考核。

　　第十七条：全年考核分值的结构。

　　逐月《考核细则》得分和×(A)%+《目标责任书》考核分值×(B)%12

　　1、部门经理、主管：A=50B=50

　　2、班组长、行政文员：A=60B=40

　　3、技术员工：A=70B=30

　　4、普通员工、保安员：A=75B=25

　　第十八条：全年目标责任考核办法

　　1、部门经理按年度初签订的《岗位目标责任书》各项指标进行自评，然后在部门全体员工会议上进行述职，由员工进行初评，并逐项做出记录，再经总经理办公会议进行审核。

　　2、其余各级由部门经理和员工会议初评，再报经办公室审核，由总经理批阅为准。

　　第十九条：全年目标管理责任奖及兑现办法

　　一、奖金额：由总经理办公会在年度初制定。

　　二、兑现办法：全年考核分值在90分以上按全额兑现;在80～89分者,按80%折算兑现;在60～79分者,按70%折算兑现;考核结果低于60分者,除取消兑现结果外,按不能胜任岗位工作论,并按照《人事管理制度》有关条款执行。

　　第十三条：岗位目标管理责任制考核必须坚持客观、公证、公开的原则，以履行岗位职责和完成任务指标为主要依据，全面考核。重点考核工作实绩并以考核结果作为调配、使用、职务级别升、降的主要依据。

篇4：物业服务中的工时考核管理探讨

　　在物业服务工作中，对外服务质量标准的建立不论物业公司的规模大小和等级高低如何，一般都能洋洋洒洒的写上一厚本。当然，作为静态指标，在以数据为衡量标准时，好与不好往往一眼就能看到直接结果。的确，某项设备在维修后无故障运行时间多少，某一时期物业服务有效投诉率的多少;某一项目在设定时段内物业费的收缴率是多少都能以数据一目了然地加以说明，并且根据结果分门别类地给予奖励或扣罚。

　　因物业服务工作的特性所至，在某一物业项目中，尤其是在大型、综合用途的物业项目中，若存在着锅炉、制冷、通风、通讯、网络、消控、监控、BA、供配电、给排水、绿化等诸多元素共存的情况下，对于不同属性的工种在执行正常开启，使用操作、正常巡查、计划检修、突发故障修理、特约服务修理等不同项目、不同设备设施的日常管理中，如何对各工种员工的不同工作进行日常统一考核时难点就凸显出来了。特别是哪些季节性的工作(空调、制冷、锅炉、采暖)的互相比较考核更是困难。如何来解决这个难题?首先让我们对各类工作来作一个梳理归类。

　　一般来讲员工技术能力的大小、工种技术含量的高低往往在招聘员工时就已在工资等级上体现，我们所要考核的对象都将在工时这一平台中反映出来。细细看去，一位员工每月的工作工时分类都可以按照其工作特点划分为这几大块，即：

　　1、出勤工时。

　　2、合计操作工时 = 计划维修(保)实际工时+接修实际工时+计划巡检工时+其它工时(注：空调制冷、锅炉等操作工时都可以折算成计划巡检工时，非修理外勤工作等可以归入其它工时)。

　　3、在接修和计划维修中每项工作由于员工能力的大小以及客观因素的影响都有一个核定工时和实际工时的差异。

　　好了，这样我们就可以梳理出几个关系出来，即：

　　(1)每个人的维修工作效率=∑每月他的维修核定工时×100%∑每月他的维修实际工时

　　(2)每个人的当月有效工时率=∑每月他的合计操作工时×100%

　　核定工时×100%=接修工作效率

　　实际工时接修实际工时+计划巡检工时+计划维保工时+其它时 = 合计操作工时合计操作工时×100%= 当月有效工时率

　　出勤工时

　　张三：接修工作效率 = 48/38×100% = 126%

　　当月有效工时率 = 118/160×100% = 73%

　　李四：接修工作效率 = 44/44×100% = 100%

　　当月有效工时率 = 116/144×100% = 81%

　　王五：接修工作效率 = 48/32×100% = 150%

　　当月有效工时率 = 93/180×100% = 52%

　　赵六：接修工作效率 = 47/39×100% = 121%

　　当月有效工时率 = 103/180×100% = 57%

　　在实际工作中，由于每个项目点上的维修工、操作工的相关工作工时都统一以定量工时考核来比较，这就使得相关员工之间的工作态度、工作质量可以比较直观地从工时上反映出来。相对于基层，第一线的管理人员如主管、领班等骨干员工在估工、计划项目调配等日常工作中的能力也能从另一侧面给予数据化体现。由于实施了工时考核，对某一项目点的工作量作一个全面的评估时也能提供比较翔实的依据，这对从公司层面的人工以及技术等级配置筹划也可以提供一个参照指标。

　　在笔者的工作实践中感受到：“及时率”和“有效工时率”的控制一直是一对矛盾。如何在达到委托业主要求的及时率情况下将有效工时率提高到合理的位置，笔者的体会是对那些高等级的对及时率有此较高的要求的服务项目，有效工时率可控制在50%-60%，反则若是比较强调人工费用成本的一般性服务项目则有效工时率可以控制在70%-80%之间。当然，如何分配好各类工时，这对现场指挥的人来说至关重要。一般情况下，可以依据轻重缓急将较次要的或者是有备用设备的计划维修工作穿插其中，这样在遇到紧急情况时可以将维修人员及时转到应急维修处理中去。接修工作效率的考核既能和返修率结合一起考核相关员工的工作技能、工作态度，也能反映出基层估工主管领导的业务水平和对下属员工评价的客观性。

篇5：物业服务中心员工考核细则

　　物业服务中心员工考核细则

　　根据后勤服务总公司对员工岗位考核精神，结合我“中心”服务职能，特制定本“中心”员工考核细则，考核成绩实行百分制。其中得(90-100)分者为优秀、得(80-89)分者为良好、得(60-79)分者为合格、得(0-59)分为不合格(如遇小数分四舍五入)。

　　一、劳动纪律

　　1.迟到一次扣2分(上班时间起过10分钟)。

　　2.早退一次扣2分(下班前10分钟不知去向者)。

　　3.脱岗一次扣5分(上班时间半小时不知去向者)。

　　4.特殊情况下事假一天扣2分，非特殊情况下事假一天扣5分。病假一天扣1分。

　　5.旷工一天扣20分。

　　6.政治、业务学习和开会时，迟到一次扣2分，学习、会议结束未到者扣5分。

　　7.上班迟到或早退在(30-60)分钟内，一次扣5分;超过一小时的一次扣10分。

　　8.无故不参加集体活动者，一次扣5分。

　　9.酗酒闹事影响工作者，一次扣50分。

　　10.工作不服从管理者，一次扣10分。

　　11.值班期间串岗、聊天者一次扣5分。

　　12.参加不健康活动，造成极坏影响者，一次扣100分。

　　二、工作态度

　　1.工作不认真、服务不到位，被投拆者一次扣5分。

　　2.不礼貌对待服务对象并与服务对象争吵者，一次扣10分。

　　3.工作不安心，不负责，未完成工作任务者，一次扣10分。

　　4.说三道四，制造事端，影响团结者，一次扣20分。

　　三、员工岗位工作质量：

　　“中心”办公室

　　1、“中心”主任

　　(1)对安全工作不重视，管理、检查、监督不到位，造成较大的事故和隐患。在追究领导责任的基础上扣30分。

　　(2)对院内相关部门、“中心”各部门之间、“中心”副主任之间需要互相配合协作的工作，不积极、推诿、扯皮，影响工作进程，造成不良后果。一次扣20分。

　　(3)不认真履行自己的职责，工作责任心不强，不能保质保量地完成上级交给的任务，造成不好影响。一次扣20分。

　　(4)管理混乱，工作无计划、年终无总结，或计划与总结不及时,拖沓,规章制度不落实、不执行，不能定期检查中心各岗位工作情况。一次扣10分。

　　(5)财务管理混乱，不规范、乱罚款、乱收费。一次扣10分。

　　(6)工作中不能严格要求自己，不能做到廉洁奉公，奖罚不分明，造成不良后果。一次扣30分。

　　(7)不核查“中心”各项工作的落实与完成情况;或规章制度不健全或有章不循，有错不纠;或考核制度落实不到位，造成不良影响或损失者。一次扣10分。

　　(8)对本中心工作中重大问题不报告者，一次扣10分。

　　2、“中心”副主任

　　(1)对安全工作不重视，管理、检查、监督不到位，不维护安全制度，造成重大的事故。在追究领导责任的基础上扣30分。

　　(2)发生突发事件，须在第一时间赶到现场组织抢修，如不能及时到位。一次扣20-50分。

　　(3)对院内相关部门、“中心”各部门之间、“中心”主任之间需要互相配合协作的工作，不积极、推诿、扯皮，影响工作进程，造成不良后果。一次扣20分。

　　(4)工作责任心不强，对分管工作管理不力、不负责、不调研、不检查、不指导，不能保质保量地完成上级交给的任务，造成自己分管工作出现失误或不良影响，一次扣20分

　　(5)在修缮工作管理中，不履行合同，营私舞弊，施工现场不文明，影响校园卫生环境。工程竣工后场地不清，工程质量不合格，造成经济损失。一次扣10分。

　　(6)修缮工程质量不合格，进度缓慢、造成经济损失。一次扣10分。

　　(7)修缮工程施工图纸变更，图纸及相关资料收集不全、不细，造成竣工后核查不便。一次扣5分。

　　(8)工作中不能严格要求自己，不能做到廉洁奉公，奖罚不分明，造成不良后果。一次扣30分。

　　3、“中心”内勤

　　(1)工作不协调，态度不和蔼，不能承上启下，不讲究效率。一次扣5分。

　　(2)不服从工作安排，一次扣5分。

　　(3)“中心”台帐不清，不细，帐物不符，造成损失。一次扣20分。

　　(4)各类报表上报不及时，内容不准确。一次扣10分。

　　(5)固定资产管理不规范，统计不全面。一次扣5分。

　　(6)各类文件资料和工作情况记录不详细，归档不齐全，管理不规范，造成损失或遗失影响工作。一次扣10分。

　　(7)对员工考勤不认真、不严肃、不负责、不实事求是严重丧失原则一次扣10分。

　　4、维修监管员

　　(1)不认真履行自己的职责，造成用户和服务单位投拆。一次扣5分。

　　(2)工作日内，每天上下午各一次到施工现场巡查、监督。发现问题及时安排处理、并做好施工工作记录。如不能按时巡查和做好施工记录。一次扣5分。

　　(3)发生突发事件，须在第一时间赶到现场组织抢修，如不能及时到位。一次扣20-50分。

　　(4)监管不到位，工程出现质量或进度问题，造成用户投诉。一次扣10分。

　　(5)不加强材料质量监管，出现伪劣产品的使用，造成不良影响和后果。一次扣20分。

　　(6)不服从领导安排工作，不执行“中心”决定，自以为是。给“中心”造成较大损失，除赔偿损失外，一次扣20分。

　　(7)不加强安全管理出现重大安全事故一次扣50分。

　　楼宇管理部

　　1、主管

　　(1)认真贯彻落实上级指示要求，努力完成领导赋予的工作任务，经常组织员工学习教育，不断增强所属人员工作责任意识和服从意识。执行指示不坚决，拖沓，不能保质保量完成任务扣10分。

　　(2)工作思路清晰，有计划，有安排，所属人员任务明确，责任清楚，日常管理、检查、督促到位，力度大。一项不符扣5分。

　　(3)主动协调与师生的关系，认真听取广大师生的意见和建议，妥善及时解决师生反映的问题，优质服务保障好。师生对大楼员工服务不满意或向上级投诉，扣4分。

　　(4)能率先垂范的带领全体员工遵守各项规章制度。自身要求严格，所属员工无违章违纪问题发生，一项不符扣5分。

　　(5)安全无事故，能认真做好各种问题防范工作，对各类突发事件能及时赶赴现场，维持秩序，正确果断处理，对安全工作无防范措施，无明确要求，出现问题不能妥善处理，一次酌情扣10-20分。

　　(6)与时俱进，踏实创新。善于总结经验教训，不断改善工作思路和方法，能适应新形势物业管理的发展要求。工作无计划，年终无总结，缺乏创新进取精神扣5分。

　　(7)各类资料文件和工作记录须及时收集、整理归档。管理不规范扣10分。

　　2、设备维保员

　　(1)熟悉各楼宇水，电，气等设施设备情况，认真做好检修，维护，保养，故障排除工作，保证各项设施设备正常工作，一项不符扣2分。

　　(2)能技术妥善的解决好师生反映的问题，为师生提供优质服务保障，由于工作责任心问题而影响正常教学或师生投诉，视情扣1-3分。

　　(3)严格安全操作规程，严禁违章作业，因违章操作而引发的问题或事故，扣5分。

　　(4)爱岗敬业，业务熟练，平时能刻苦钻研业务知识，不断提高业务技能，对楼宇中职责范围内问题，不处理，一次扣3分

　　(5)建立登记统计制度，对每日检修，维护保养，故障排除等情况要认真登记，每半年统计一次，一项不符扣2分。

　　(6)爱护保管好维修工具，防护用品及各类仪表设备。做到无丢失，无损坏，一项不符扣1-2分或折价赔偿。

　　(7)发生突发事件，须在第一时间赶到现场，参与组织处理。如不及时到位。一次扣20分。

　　3、卫生巡查员

　　(1)热爱本职，工作认真。每日能认真负责地对楼宇卫生情况进行巡查，发现问题，能及时督促保洁员做好，确保楼宇卫生质量。工作不认真，巡查不到位，对存在问题讲情面，做“老好人”，不能指出，分别扣5分。

　　(2)每日对卫生巡查情况，解决的问题要认真登记，未登记一次扣2分。

　　(3)严格自律，模范遵守各项规章制度，上岗做工作无关的事。一次扣2分。

　　(4)每月对各楼宇保洁员工作情况提出检查结果及评比意见。无检查结果、无意见登记。扣2分。

　　(5)圆满完成上级领导赋予的其他各项工作任务。不执行扣2分，不能保质保量完成任务扣3分。

　　4、安全巡查员

　　(1)爱岗敬业，忠于职守。能以强烈的事业心和责任感，每日对楼宇安全情况进行全方位巡查。及时发现各类灾害隐患，确保大楼的生命财产安全。工作不认真，巡查不到位，该发现的问题没发现，该处理的问题没解决，扣5分。

　　(2)每日对巡查的楼宇部位存在的隐患及问题，处理的结果等要认真登记，未登记扣2分。

　　(3)熟悉大楼安全设施位置，掌握使用方法，当遇到突然灾害或不法侵犯时，能正确处理，见义勇为。对大楼安全设施不熟悉，遇到问题不能及时正确处理，扣2分。遇到不法侵犯时不敢于斗争，扣5分。

　　(4)模范遵守“中心”的各项规章制度。上岗做与工作无关的事。一次扣2分。

　　(5)爱护警戒器具，做到无丢失，无损坏，不随意借出，一项不符扣2分或折价赔偿。

　　(6)积极完成上级领导赋予的其他工作任务。不执行扣2分，不能保质保量扣2分。

　　5、安全值班员

　　(1)上岗必须按规定着装，未按规定着装或着装不整者(如衣扣不扣、敞胸露怀、卷袖卷裤、穿短裤及拖鞋等)，-次不符者扣2分。

　　(2)上岗要仪表严整、体态端正。不得留长发、长鬓角、蓄胡须、不得趴卧或将腿跷在桌椅上，一处不符扣2分。

　　(3)值班期间不得离岗，家住本院的职工午餐如回家就餐时，必须指定人员代班，时间不得超过半小时。晚餐不得回家。一次不符者扣2分。

　　(4)值班人员不得喝酒、不得嗜睡，不听收音机，不下棋打牌等娱乐活动，一次者不符扣2分。

　　(5)对进出大楼人员携带的物品要问明情况，并要求出示相关证据，认真登记，未登记一次扣1分。如有偷窃嫌疑人携带大件物品外出而未登记者一次扣15分。

　　(6)不尊敬领导和师生，有吵架或侮辱他人者，视情节轻重分别扣2分至10分。

　　(7)因工作失职;如上班迟到而造成影响教学正常进行一次扣10分。

　　(8)严格交接班。值班人员在下岗前，必须做好记录，向接班人交待值班情况;晚班下岗前15分钟，做好清楼和安全检查工作。一处不符者扣2分。

　　(9)值班人员必须在规定的时间内开门和关门。未经领导同意，不得随意改变开关门的时间，一处不符扣2分。

　　(10)值班期间要保持高度警惕，如遇突发事件或紧急情况，要挺身而出，临阵脱逃或坐视不管者扣50分。

　　6、卫生保洁员

　　(1)保洁工上岗必须按规定着装，佩戴胸牌，凡未按规定的。一次扣1分。

　　(2)地面干净，无杂物、无积水、无痰迹、无死角，灭火器上下干净。一处不符者扣1分。

　　(3)墙面干净、无蜘蛛网、无污渍、插座墙线干净无灰尘，一处不符者扣1分。

　　(4)门窗干净，无灰尘、封闭窗内干净无灰尘，未封闭窗户里外无灰尘。一处不符者扣1分。

　　(5)卫生间干净，无积水、无积便、无异味、无积垢，纸篓杂物未满。一处不符扣者扣1分。

　　(6)楼梯扶手无灰尘。一处不符者扣1分。

　　(7)电梯干净，无杂物，无积水，壁面无灰垢。一处不符者扣1分。

　　(8)教室干净，桌椅摆放有序。地面干净，桌椅无灰尘，无杂物，一处不符者扣1分。

　　(9)垃圾桶干净垃圾桶和痰盂筒要经常清理筒内外要保持干净一处不符者扣1分。

　　(10)爱护公物，保管保养好所用的卫生用具。因保管不当、丢失用具、公物按使用时间折价赔偿，未达到使用时间而损坏用具者，视情扣(2-10)分。

　　(11)服从领导分工和管理，员工之间团结互助。凡发生顶撞领导、员工之间不团结、相互打骂者。一次扣10分。

　　(12)吃苦耐劳，服务态度好。如有服务对象投诉、上班做与工作无关的事，发现一次扣(2-5)分。

　　绿化卫生部

　　1、主管

　　(1)每月对各客户单位走访一次，检查租摆质量和与客户单位、勾通,并做好巡查纪录。未查一处或不做纪录扣10分。

　　(2)每月有详细的工作计划，一次没有扣5分。

　　(3)每星期巡查一次校园卫生和校园绿化。有一次不查扣5分。

　　(4)发现问题不及时处理一次酌情扣10-20分。

　　(5)每天的考勤不考、或考勤不认真。一次扣10分。

　　(6)各类资料文件和工作记录须及时收集、整理归档。管理不规范扣10分。

　　2、绿卫巡查员

　　(1)每日巡查一次校园绿化、二次校园卫生工作。一次未查扣5分。

　　(2)在巡查中对发现的问题未及时纠正，一次扣2分。

　　(3)对员工岗位职责要求，在巡查中未按规定登记，一次扣2分。

　　3、花卉养护工

　　(1)租摆的花卉，每星期擦花叶一次，不擦扣3分。

　　(2)租摆服务时衣装不整，一次扣3分。

　　(3)不及时浇水，或浇水过量一次扣3分。

　　(4)不及时擦花盆和盆托，-次扣1分。

　　(5)植物不及时调换、导致死亡，一盆扣5分。

　　4、花房养护工

　　(1)不及时浇水或浇水过量，一次扣2分。

　　(2)药物防治病虫害不及时，或防治无效，产生药害一次扣3分。

　　(3)花卉不分类摆放。-次扣2分。

　　(4)不及时采收花种。一次扣5分。

　　(5)花卉翻盆、分栽、施肥、松土不及时。一次扣2分。

　　(6)不做花卉进出记录。一次扣3分。

　　5、绿化工

　　(1)发现问题不及时反映。-次扣2分。

　　(2)修剪草坪、除杂草、修剪下来的废弃物一处不及时清运干净。扣2分。

　　(3)未及时清理绿化区域内枯枝、乱砖碎石。一处扣2分。

　　(4)不及时制止攀枝摘花等破坏绿化者。一次扣2分。

　　(5)药物防治病虫害不及时，无效果或产生药害者。一次扣5分。

　　(6)绿篱上有爬藤，发现一处。扣1分。

　　(7)绿篱上有枯枝不修剪，发现一处。扣1分。

　　6、清扫工

　　(1)校园道路和路面包干区，做到上、下午各清扫一遍。缺一次扣10分。

　　(2)对落叶较多的地方，不及时清扫。一次扣2分。

　　(3)道路、路牙边有杂物，末清扫干净。一处扣1分。

　　(4)垃圾桶满不清理。一个扣1分。

　　7、保洁工

　　(1)包干区内杂物未及时清理。一处扣1分。

　　(2)树丛、草坪上杂物未及时清理。一处扣1分。

　　(3)每40分钟内来回保洁一趟。少一次扣2分。

　　(4)垃圾桶表面有痰迹，不清洁。一个扣1分。

　　8、垃圾外运工

　　(1)每天不及时清理生活垃圾。一次扣2分。

　　(2)堆放垃圾处的环境卫生不整洁不干净。一处扣2分。

　　(3)垃圾外运过程中、抛洒一处扣1分。

　　9、家属区、院内住宅、公寓卫生工

　　(1)每天二次上门清理生活垃圾，少一次扣1分。

　　(2)每天二次清扫家属区路面，少一次扣1分。

　　(3)楼道扶手每周抹2次，少一次扣1分。

　　(4)楼道发现蜘蛛网，一处扣1分。

　　(5)开水未及时供应，一次扣5分。

　　10、家属区门卫值班员

　　(1)对外来人员进出不核实查询，一次扣2分。

　　(2)对小区车辆进出不注意观察，一次扣1分。

　　(3)对小区的安全不查看，住户反映被盗，发现情况不及时处理、汇报扣5分。

　　四、奖惩办法：

　　1、缺勤情况

　　(1)病假(非工伤情况)每天扣10元。

　　(2)事假(非特殊情况)一天扣30元。

　　(3)旷工(无论何种情况)半天扣100元。

　　(4)凡国家法定假日或享受国家法定假期者，不适用上述第3条。

　　2、按考核等级发放岗位、浮动和效益工资:

　　(1)岗位、浮动工资的发放办法：

　　考核等级在良好及以上者，当月岗位工资全额发放;考核等级为合格者，当月岗位工资全额发放，浮动工资按60%发放;考核等级为不合格者，扣发当月岗位工资和浮动工资。

　　(2)效益工资发放办法:

　　①考核等级为合格、良好、优秀者,效益工资分别暂按当月岗位工资的15%、20%、25%发放,考核等级不合格者没有效益工资。

　　②等级内分值差额区分办法:

　　以各考核等级内分数下限为相应标准效益工资基数.每高出一个百分点,考核系数追加一个百分点,即:考核等级基数为系数1,如考核得分为84分,追加四个百分点后考核系数为1.04。

　　例：某人在岗7级，岗薪730.0元,月考核为84分,等级定为良好。按规定此人月效益工资标准应为当月岗位工资的20%,具体如下:

　　月效益工资:730*20%*1.04=151.84元≈152元(四舍五入，保留整数)

　　五、本《考核办法》的解释权为物业管理服务中心，从***年**月**日起执行。