星河国际物业管理处管理组织机构

　　星河国际物业管理处管理组织机构

　　1．织机构的设置原则：

　　内外分工、职责分明、相互协调、有效监督。

　　1．1针对星河·国际的特点和为业主提供高水准"星级"服务的需要，将管理分为楼宇内部、外部管理两大部分，推行"客户助理"负责制，实行责任到人、分栋包干。即：每幢大楼内部所有问题由"客户助理"全面负责；大楼外部管理及大楼安全、消防、车辆管理由保安部负责。（便于以后实行保安外包工作）

　　1．2清洁、绿化工作外请专业公司，客户部负责监督。

　　1．3客户的日常维修可用电话报修到客户服务中心或本幢大楼的"客户助理"，经过客户服务中心统一用电脑编出维修单，由维修服务中心打印维修单后安排技工在规定的时间内完成；用户室内的由用户验收，公共区域的由"客户助理"负责监督和验收。

　　每项工作做到：有安排--落实--监督的循环过程。

　　2．各部门职责及人员配备

　　良好的组织机构是实行一流管理的基础，管理队伍应实现人员精炼，办事高效，既要避免职责不分、相互推诿，又要避免部门过多浪费人力资源。

　　管理处架构配备人员：

　　2．1管理处：2人设正、副经理，

　　2．2办公室：6人

　　2．2．1办公室主任（管理处副经理兼）0人，

　　2．2．2财务,出纳（3人）：

　　2．2．3人事,内务（3人）：

　　2．3客务部：32人

　　2．3．1客户部主管1人，

　　a．监督、检查、指导服务中心工作，定期进行考核。

　　b．办理用户搬入、迁出、公司水牌制作及室内装修报批、验收等手续。

　　c．监督、检查、指导服务中心工作，定期进行培训和考核。

　　d．处理用户投诉，定期将收集的用户意见和建议反馈至职能部门改进工作，对服务工作质量进行跟踪回访。

　　e．检查公共设施运行状况，监督工程维修单的完成情况。

　　f．监管绿化承包商的绿化养护工作；月末对绿化承包商的工作做综合评估。

　　j．监管清洁公司清洁卫生工作；月末对清洁公司的工作进行综合评估。

　　2．3．2客户服务中心4人，

　　a．负责服务中心的日常内务，文件的收发、存档、打印工作。

　　b．受理用户投诉，做好投诉记录，并及时报告主管。

　　c．负责处理公共设施和用户室内报修工作，及时将工程维修内容输入电脑，并通知维修中心跟进。

　　d．每日检查工程维修单的完成情况，监督客户助理的工程验收工作。

　　e．负责服务中心各类钥匙的保管工作。

　　f．定期校对小区用户的联系资料。

　　g．为用户提供有关小区管理的咨询服务。

　　h．负责办理所有《放行条》的有关手续。

　　2．3．3客户助理27人，

　　a．负责大楼的巡查工作。

　　b．检查、监督管辖区域内清洁公司清洁工作。

　　c．检查监督管辖区域各设备、设施运行情况。

　　d．检查监督用户室内装修，处理违规装修。

　　e．负责同用户的沟通工作，接待用户投诉，受理用户的服务要求,为用户提供有关管理的咨询服务。

　　f．负责物品出入的管理工作，按《物品放行规定》管理用户物品放行。

　　g．协助主管处理突发事件和保安部的治安消防工作。

　　h．负责各项开源节流措施的落实工作。

　　2．4工程部：21人

　　2．4．1工程主管1人，

　　a．负责组织开展小区工程设备的维修、养护、运行、管理。

　　b．负责制定工程管理制度和设备操作程序。

　　c.负责洽谈、评诂、监督工程外判项目，组织对外判工程的质量验收。

　　d．负责审核用户的室内装修。

　　e．制定备仓计划，协助采购专业性较强的工具或零件

　　f．负责各类图纸和资料的收集、分类。

　　2．4．2维修领班2人

，

　　a．安排执行所辖设备的定期保养规定及参与执行有关的技改项目。

　　b．负责跟进工程单的作业情况。

　　c．做好技术档案、维修保养记录和交接班记录等原始记录。

　　d．负责监督、跟进相关外判工程的进展情况。

　　e．及时反馈常用物料、维修零件、工具等材料的品质情况.

　　2．4．3维修技工18人，

　　a．具体执行工程设备设施的运行、保养、维修。

　　b．按照工作指令和有关规程进行下列工作：

　　（1）对设备实行常规保养和维修。

　　（2）监管设备的运行。

　　（3）为用户提供维修、安装服务。

　　（4）填写好各种原始记录。

　　2．5保安部：43人

　　2．5．1保安主管1人，

　　a．负责小区的安全、消防工作。

　　b．负责制定小区治安消防工作计划，组织实施各项安全防范措施。

　　c．组织处理在小区内发生的重大治安案件和事故。

　　d．组织消防检查、训练、演习，处理重大消防事故。

　　2．5．2保安领班4人

　　a．负责安排本班各项具体工作。

　　b．监督本班员工执行上级各项工作指令及公司规章制度。

　　c．检查本班各岗工作情况，及时纠正工作偏差。

　　d．做好保安器材的交接和保管工作。

　　e．处理一般治安消防事故，及时将重大消防问题报告保安主管。

　　f．负责记录本部各班每日工作情况，并及时向主管汇报。

　　2．5．3停车场收费岗6人，

　　a．负责收费室电视屏幕的监视工作。

　　b．负责按照电脑收费程序对停放车辆收费。

　　c．协助带车岗保安员维护车场的治安消防秩序。

　　d．做好当值期间的各项情况记录。

　　2．5．4安全监控中心8人，

　　a．负责监控中心电视屏幕及消防监测设备的监视工作。

　　b．发现异常情况和可疑人员及时报告，并通知巡逻保安员到现场查看。

　　c．负责监控录像带的管理工作。

　　d．发现火警立即报告并按报警程序处理。

　　2．5．51/F外围岗6人×3=18人，

　　a．负责维持广场行人秩序，保证各出入口畅通。

　　b．负责禁止机动车在广场范围内行驶或停泊。

　　c．负责控制衣冠不整或携带危险品者进入小区。

　　d．协助指引货物出入搬运。

　　e．协助指引车辆进入停车场。

　　2．5．6停车场带车岗保安员6人

　　a．负责指挥引导进出车辆，安排进入的车辆停放在指定车位。

　　b．负责巡查车辆及车场设施情况，做好车况记录，对有损伤车辆请司机签名确认。

　　c．负责检查车场消防器材，保持消防通道的畅通。

　　d．负责车场的安全管理，维持车场秩序，严禁闲杂人员进场。

　　2．6会所：17人

　　2．6．1会所主管（1）人，

　　2．6．2商务会计（5）人，

　　2．6．3休闲会所（5）人，

　　2．6．4泳池（6）人，

　　2．7商场管理部（待定）

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篇2：商务楼物业管理处组织机构设置

　　商务楼物业管理处组织机构设置

　　一、"**商务楼"项目商务楼物业管理机构设置原则

　　根据"**商务楼''项目的基本情况，JJ将在"**商务楼"项目设置物业管理处（以下简称：管理处），管理处实行JJ公司领导下的经理负责制。组织机构的设置原则是精干高效，一专多能，重要岗位的设置由管理处报请批准。

　　二、管理处组织机构图

　　物业管理处由公司总经理直接分管，设管理处主任一名，下设工程技术维修组、保安班、保洁绿化组。

　　1、管理中心接受业主委员会和JJ的领导。

　　2、"**商务楼"项目商务楼管理中心财务相对独立，在JJ的授权下，履行"**商务楼"商务楼物业管理委托合同中规定的权利和义务。

　　3、管理处实行目标管理责任制，并在管理中心内部实行垂直领导。

　　4、组织机构设置的原则是精干高效、一专多能。

　　三、内部动作流程：

　　1、专设管理服务中心，24小时担负统一指挥、协调工作，处理日常管理事务和紧急事项。

　　2、设立值班主管制，由管理处、各组主管轮值负责，坚持每天工作碰头，一般问题不过夜。

　　3、实施首问责任制，任何员工对客户的报修、建议、意见及投诉，均须第一时间受理，立即报告相关部门并跟踪落实结果，确保问题解决、客户满意。否则，对此将视为服务质量不合格项，按相应管理程序处理。

　　四、信息系统

　　1、坚持管理处主任每季度安排专门的客户专访，每月随机走访客户不少于20%，收集客户要求、意见、建议或投诉。

　　2、管理处每季度向业主委员会汇报，征询各方面意见和建议。

　　3、坚持半年一次客户座谈会，广泛了解广大业主、客户对物业管理服务的需求。

　　4、强化服务系统的及时改善和有效沟通，最大限度地满足客户服务需求。

　　五、管理机制

　　1、实行目标管理责任制

　　目标管理责任制就是将管辖项目的管理目标、经营目标、竞争性目标以量化形式作为重要职责交托给本管理处领导集体，并赋予相应的权力，同时，将目标的实现与领导集体切身利益（工资、奖金、岗位晋升）挂钩。这种管理体制使管理中心骨干责、权、利明确，在管理中心与员工之间形成事业和利益共同体，共同参与管理，共同承担压力，共同创造佳绩。

　　2、激励机制

　　JJ深信员工激励的推动力，强调在严格、量化、规范管理的基础上融合激励机制，重点在以下三个方面：

　　（1）事业激励：以JJ与员工同发展共进步来吸引人，为广大员工创造发展空间。实行各级岗位考评和聘任制，形成员工靠真才实学求发展的良好风气。

　　（2）量化目标激励：量化管理和目标管理是JJ推动科学管理的重要措施。管理中心将管理目标分解成分项目标，并全部以量化形式体现，明确到个人指标，并将员工收益与量化目标实现紧密挂钩，使全员共同参与管理，推动总体目标的实现。

　　（3）效益激励：物业收益直接与工资、奖金分配挂钩，严格兑现量化目标管理的奖罚措施，管理效益的好坏每个月在员工的收入中可直接体现，以保持员工对物业收益的关注，提高工作主动性和创造性。

　　3、监督与自我约束机制：

　　（1）强化服务意识培训，培养员工的自律、服从和工作角色意识。

　　（2）严格ISO9001:2000质量体系，坚持工作周例会，定期自审《物业委托管理合同》执行情况，以确保服务质量。

　　（3）关注物业管理方案执行情况，定期审核月报及季度财务报表，关注客户意见和物业时效收益与长期收益状况。

　　监督机制图（如下图）：

　　运作中接受员工监督

篇3：小区物业管理处机构编制说明

　　小区物业管理处机构编制说明

　　根据管理处实际应承担的工作职责与范围，管理处设专职经理（主任）1人，主持管理处全盘工作，组织落实管理处各项工作的实施和检查，对日常工作出现的问题进行及时的纠偏指导。

　　其下划分为以下五个职能部门：

　　1、财务室：负责整个管理处的物业管理服务费、公共维修基金、车位使用费及营业外收入的收缴，日常运营经费支出管理，管理处帐务处理。负责每季度向各小区住户公布财务报表的制表和公布。财务室设会计1人负责整个管理处的帐务处理，对所辖小区进行独立建帐。各小区分别设立1个出纳人员，各自负责本小区物业管理服务费、公共维修基金、车位使用费及营业外收入的收缴和日常收支流水帐的登帐，同时负责辖区住户的报修、投诉申请的登记和转达以及其他事务工作。

　　2、行政事务室：负责管理处日常行政事务处理、人员招聘工作、住户投诉处理、住户回访工作、住户满意度调查等客户服务工作。行政事务室设管服主管1人，主管行政事务室全面工作，具体负责一个小区的客户服务工作。设立事务助理1人，具体负责一个小区的客户服务工作。

　　3、维修管理室：负责小区日常公共设施、设备的维修保养，负责小区住户的有偿维修服务。由于各小区没有较大设施设备，故仅物业公司总部设立一个维修管理室，维修室设维修工二名，负责处理各社区的突发事件。维修管理室设主管1人，负责小区的维修计划的制订、计划性维修的组织、指导和实施，负责小区突发维修项目的组织和调度。

　　4、环境管理室：负责小区日常清洁保洁，小区绿化、植物的养护、修剪。环境管理室设主管1人，负责对所辖小区日常清洁、保洁、绿化工作的检查、指导和作业计划的制订、组织、实施。在清洁保洁、绿化养护外包时，环境室与行政事务室则合并组成物业管理室。

　　5、安全管理室：负责所辖社区安管队的管理，统筹计划安排小区内的公共秩序管理、物业使用安全管理、消防安全管理、车辆出入管理、物品搬迁管理和住户及人员（流动人口）流动管理。安全管理室设安全主管1人，负责制订并组织实施小区的公共秩序管理方案、突发事件处理预案，指导并监督各小区安管队的车辆出入管理、物品搬迁管理和住户及人员（流动人口）流动登记管理，负责对各小区安管队日常工作偏差的纠集指导。各社区安管队设队长1人，具体负责所辖社区安管队日常工作的安排和突发事件的处理。各小区安管队员编制设：大门岗每班1人、侧门岗每1人，监控中心每班1人，小区巡逻岗不少至2人。每班5人×3班=15人，另设轮休人员1人，共计16人。每班设班长1人，班长为巡逻岗，便于巡回对本班工作进行全盘掌握。

篇4：物业项目管理处安全组织机构

　　物业项目管理处安全组织机构

　　管理处安全管理小组：

　　主任：各管理处主任担任

　　副主任：安全主管（协理）

　　委员：各部门主管

　　应急指挥部：

　　总指挥：管理处主任（或由总经理指派）

　　成员：各部门主管；

　　（紧急情况下以在场的最高职务者为总指挥）

　　应急灭火组：(人)

　　组长：安全主管；

　　组员：

　　应急灭火组的职责：

　　依照"预防为主、防消结合"的工作方针，做好日常防火宣传检查工作，熟知消防设施分布情况，熟练掌握各类消防设施、器材的使用方法，熟知《火灾应急方案》的操作程序，定期组织灭火演练。发生火情立即赶到现场，有组织的进行扑救抢险工作。

　　疏散救护小组：

　　组长：工程主管

　　副组长：；

　　组员：

　　疏散救护组职责：

　　做好救护知识的普及工作，组织员工学习医护急救的基本方法，熟知《火灾应急方案》的工作程序，定期进行演练。发生火情赶赴现场，做好伤员救护工作。

　　财产保护组：

　　组长：财务主管

　　副组长：

　　组员：

　　财产保护组职责：

　　发生火灾时，保持镇静，整理文件、单据锁好文件柜及保险柜。接到疏散指令时，携带好现金及重要单据、票据撤至安全地点。确保公司财产损失降到最低点。