物业服务行业可持续发展战略

　　物业服务行业可持续发展战略

　　我们所处的世界是一个日新月异的世界，发展是我们这个社会永恒的主题。然而，我们看到和中国一样创造过奇迹的文明已经湮灭。眼前的周遭既能看到一些百年老店依旧生机勃勃，也常常看见昙花一现的故事。许多煊赫一时的企业或者个人，不经意间已经淡出了我们的视线。世界就是这样在不断的放弃和淘汰中前行。

　　因此，不管对于一个国家、一个企业、甚至一个个人，如何持续发展都是必须面对的问题。这样的问题不仅应该在发展之初，而且在发展过程中更应该得到时刻的关注。

　　关于可持续发展有大量的理论研究。然而，可持续发展理论在问世时主要适用于一个国家、地区的宏观经济、社会、环境层面，解决的是人类、国家的发展方向和长远战略，对于微观经济领域，涉及到具体的经济部门或行业的发展研究较少。

　　因此，在过去关于物业服务可持续发展的研究中，部分研究者狭隘的理解了“可持续”的内涵，将注意力集中在如何克服眼前的困难，如何解决具体问题的操作上，较少的从整个行业长远发展的角度出发，提出可行的发展战略。

　　本文试依据目前关于“可持续发展能力”的权威研究，结合物业服务自身的特点和规律，来探讨物业服务可持续发展的战略问题。当然，还有一个非常重要的背景就是《物业服务条例》的颁布和实施。

　　一、可持续发展和可持续发展能力：

　　可持续发展(sustainable development)的概念有多种表述，但它的基本定义是“既满足当代人的需要，又不危及后代人满足基本需要的发展”。所以，可持续发展强调首要的根本的问题还是发展，“发展才是硬道理”，离开了发展，可持续就成了毫无意义的原地踏步。在此基础上强调发展的可持续性，即发展不该是一种“涸泽而渔”、“一锤子买卖”式的发展。简单的说，可持续意味着健康、稳定并保持相对的高速度。

　　说到底，可持续发展取决于可持续发展的能力。牛本元在《持续发展导论》把可持续发展能力的定义描述为：“-个特定系统在规定目标和预设阶段内可以成功地将其发展度、协调度、持续度稳定地约束在可持续发展阈值内的概率”。美国的汉森和约纳斯(Hansen，J.W，and Jones，J.W.，1996)也有相似的定义，他们将可持续能力直接解释为：“-个系统可以达到可持续状态的水平。”

　　从以上定义中可以清楚的看到，可持续发展是一种状态，而这种状态取决于三个因素：即发展度、协调度、持续度。如果这三个因素都能稳定的保持，就能达到可持续的目标。因此，物业服务的“三度”就是实现可持续发展的不二法门。

　　二、物业服务行业可持续发展的发展度

　　简单的说，发展度以财富的增长、需求的满足为其基本识别，它是可持续发展的“动力表征”，是可持续发展能力的发动机。

　　对于物业服务而言，决定发展度的应该是以下几项战略：

　　1、品牌战略：

　　众所周知，物业服务是个微利行业，而利润最大化是企业的主要目标，通过对外拓展，扩大管理规模来提高经济效益自然是最常见的方法。而规模的扩大依靠什么?如何在市场上争得更多的份额?有几个问题可以共同探讨：

　　第一，物业服务条例的实施后，分业经营是原则性要求，招投标成为取得物业服务权的唯一途径。前期物业服务开发商招标，业主大会成立后业主招标，物业企业需要经受两次挑选。而如果是异地招标，更有诸多困难。因此品牌将成为竞争的重要砝码。

　　第二，价格竞争已不再是竞争的主流。随着人们消费水平的提高，特别是对生活品质的追求，低价并不再那么吸引人。很显然，依照物业服务条例中“质价相符”的精神，低价只能说明物业服务水平的不高。

　　第三，过去，由于物业服务行业的不规范，消费者普遍对于物业服务企业的信任度大大的降低。良好的品牌形象在这样的心理背景下有着很大的优势。

　　第四，高档物业服务的利润空间较大，而对高消费水平的群体来说，选择品牌物管，也是他们身份和地位的体现。

　　2、专业化战略：

　　我们在谈规模扩大的时候，并不能忽视一个问题，那就是规模扩大和成本控制之间存在的矛盾。是不是所有的物业服务企业都要去管理全委托项目，或者对所有的管理项目都要采用一体化管理模式呢?显然不是。现阶段，专业化发展已成为一些中小企业的选择。四面出击，战线拉得过长，对他们而言意味着更大的风险。而以市场目前的发展来看，专业化完全有它的发展空间：

　　首先，一些高尚住宅、酒店式公寓的管理要求与普通物业服务有较大的差距。虽然数量较少，但正如前文所说，所蕴含的利润较高。因此，一个企业同时实行两种管理模式，建立两套队伍几乎是没有必要的。一些公司完全可以专业的从事高档物业服务。

　　其次，很多较大规模的公司，在大量拓展全委托项目时，自身技术队伍的建立速度难于跟上，或培训管理的成本过高，会将其中的专项业务交给专业公司，比如：保安公司、电梯维修公司、清洁公司、园林绿化公司等。

　　再次，物业服务顾问的需求量较大，而且顾问项目的成本较低。是一条可供选择的良好路径。

　　最后，业主自主管理模式也将很快出现，业主完全可以通过聘请各专业公司来代替原有的一个物业公司一体化管理的模式。

　　3、人力资源战略

　　进入知识经济时代以后，竞争的关键性资源发生了根本改变。决定成败的不是资本而是人才，依目前的物业服务现状来看，这个问题更是重中之重。

　　首先，专业的物业服务却事实上没有专业的物业服务人才来进行，这涉及的原因很多，并且不能朝夕之间得到改变。只能通过物业服务自身的培训、考核、岗位实践的方式来获得。

　　其次，不断扩物业服务面积却缺乏现成的人才马上接手，造成企业间的人才不规范流动。

　　最后也是最重要的一点，人是创造价值的源泉，无论是掌握新信息、创造新模式、采用新技术都离不开人。

　　4、企业的资源整合能力

　　任何一个企业，其资源总是有限的，这里所说的资源包括人力资源、市场资源、社会资源等，但企业的发展壮大又需要大量的资源储备，否则，企业的持续发展就会面临资源短缺的瓶颈，因此，如何充分利用资源，如何有效储备资源就显得尤其迫切，但仅仅是储备资源事实上很难满足企业发展的需要，故企业要善于充分利用自身的条件，对社会资源进行充分合理的整合，对有利于企业发展的各种资源加以有效地培育，并使之能随时为己所用，只有这样，企业的可持续发展才能具备资源优势。企业也才不会为资源所困。

　　三、物业服务可持续发展的协调度

　　协调度是以环境与发展之间的平衡为基本识别。协调度构成了可持续能力的"公正表征"，是可持续能力不断优化的调节者。

　　任何一个系统的发展都离不开子系统之间，系统与其它系统之间的平衡与协调。一般来说，需要协调的关系有：物质和精神的关系、效率和公平的关系、竞争和规范的关系、创新和继承的关系。物业服务的发展亦然。而协调上述关系就需要采用企业文化战略。

　　1、企业文化建设有利于建立契约观念和诚信观念。市场经济本质上是一种法制经济。物业服务条例的颁布实施，是物业服务法制化的标志。依法管理、依约管理是协调企业之间竞争合作关系、企业与消费者服务被服务关系的根本之道。

　　2、企业文化有助于协调企业内部关系，建立稳定的富有力量的团队。企业文化环境对于员工的改造力量是无形的却又是巨大的。精神对于物质的能动作用是共识，法律与规章制度是一种原则，而文化是一种精神。过去我们偏重于强调制度的外在力量，忽视了文化的引导性、感召力和以此带来的人对环境的归属感。

　　3、稳定的企业文化是联系创新和继承的纽带。文化所有的吸纳、改造的功能，可使企业不断获得更新的思想和灵感。同时文化的稳定性又足以将企业最内核的精神予以保留和延续。所以，建立具有特性的企业文化十分重要。

　　四、物业服务可持续发展的持续度

　　持续度以服务价值的世代非减为其基本识别。持续度构成了可持续能力的"稳定表征"，是可持续能力不断维系的促进剂。

　　抽象的表述背后是一个非常浅显的道理。在规模不断扩大、经济利益不断增大的同时，经济效益之外的价值并不能因此反而递减。物业服务常将追求社会效益、环境效益、经济效益的统一作为目标，但事实上，真正做到是有难度的。这个问题的本质其实就是一个索取和回馈的关系问题。在从社会、环境中获得经济效益的同时，也需要考虑回馈社会和环境的问题。

　　值得注意的是，一方面，我们不能从环境和社会中索取过度或者只索取不回馈。另一方面，我们回馈给社会和环境的必须是无害并且有益的。我们把这样的战略称之为绿色战略。它可以表现为以下的几个方面：

　　1、不断的进行物业服务新技术的研发，降低社会成本和环境成本，促进经营方式从粗放式向集约式的转变，减少资源的浪费。

　　2、不断的将最专业又最富个性化的服务满足我们的客户，提高服务档次和水平，为业主或使用人提高生活品质。

　　3、在服务中不断的引导业主或使用人采取健康、科学的生活方式，培育管理辖区内的公共意识和操守。

　　4、将企业从单纯的商业氛围中升华出来，参与更多的社会和环境的公益活动。

　　综上所述，物业服务可持续发展，取决于物业服务发展的发展度、协调度、持续度，而这三度应该通过一系列的战略来实现，包括：品牌战略、专业化战略、人力资源战略、企业文化战略和绿色战略。同时，这些战略应该构成一个相互促进、相辅相成的战略体系，虽可以根据不同的发展阶段有所侧重，但不能有所偏废。另外，战略的实施也离不开外部的政策制度环境。

　　二战以后，人类的发展观念经历了多次变革。所以，可持续发展既是一种战略也是一种新的发展观念。物业服务可持续发展战略也可以理解为在可持续发展观念指导下的物业服务的发展之路。因此，在这一大的指导思想之下，或许有更好、更科学的发展战略出现，有待于更多的物业服务理论研究者的发现和创造。

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篇2：学校物业服务工作年终总结

　　20**年学校物业服务工作年终总结

　　20**年*月*日，***物业接管****，这一学年来，我全体员工团结一心，艰苦奋斗，勇于拼搏，不断创新，进一步完善和改进了公司的管理和服务质量，取得了可喜的成绩：组建了一支优秀的物业服务团队，创建了一种科学的管理模式和先进的管理理念、管理方法，以及严格的质量标准和工作程序；形成了服务与管理相结合的专业分工体系。一年以来，我们紧紧围绕战略规划、品牌建设、内部管理、信息沟通、服务绩效来展开一系列的工作。

　　战略规划

　　对物业服务的理念进行战略性的转变。天健物业自成立以来，管理理念经历了从“管理型”到“服务型”的深刻转变，抛弃了过去以管理者自居的姿态，倡导了“服务育人，业主至上”的全新服务理念。天健物业在发展过程中即使遭遇到了内外环境的严重挑战，但为业主、使用人服务的理念也一直在沿伸，同时也得到了广泛的好评。但公司管理层并没有满足可喜成绩的取得，而是以积极的态度正视在服务过程中存在的服务专业性不强，服务内涵不深，员工待遇过低以及成本过高等问题。今年开始，公司便审时度势，着手狠抓安全防范、环境卫生和维修事宜，劲拼品牌建设，提高公司的运作效率和竞争力。

　　品牌建设

　　品牌，以高质量为坚实的基础，本公司把如何提高物业服务服务的质量作为公司经营的首选目标。

　　一、贯彻按ISO体系的有效动作

　　公司成立之初便做好了质量的策划，明确公司的质量目标、要求，以及所想达到的目标，以最合适的服务质量去满足业主及使用人的需要。一年来，公司始终把通过ISO9000和ISO14000的审核为奋斗目标，同时也进一步向业主及使用人展示了公司相关方面优质服务的形象。

　　二、形成以客户满意为中心的质量体系

　　自公司进驻开始，一直把“客户满意，业主至上”作为工作的中心，进一步确定了公司以业主为中心的经营服务理念，今后公司将继续贯彻实施和改进服务质量，提高服务绩效。

　　三、建立天健物业零缺陷的目标

　　公司成立之后，经过反复讨论和研讨，认为要想做的独特，就须把工作做到零缺陷：服务零缺陷；操作零缺陷；设备零故障；安全零隐患的四零缺陷。明确了业主不总是对的，但永远是最重要的客户需求，充分做好达到需求的各种准备，积极预防可能发生的问题。

　　内部管理

　　一、人力资源

　　人力资源是公司发展的重要保证。进驻之初，因处地特殊，故人员素质偏低。但今年年初，为了提高公司的竞争力，我公司积极开展员工知识培训，使员工成为“一专多能”且达到了显著的效果。员工培训包括：企业文化培训，专业技术培训等，特别是对管理层进行的物业服务员资格考评培训和保安队伍的消防知识培训以及专业知识培训。通过培训，提高了员工的综合素质，改善了员工的工作态度，激发员工团结合作，大大提高了服务质量。

　　目前，公司内部已经建成了较为完善的人力资源储备，专业能力，综合能力出众的专业人才；能出谋划策的企业策划人员等，给公司的发展提供了广阔的空间。

　　二、规章制度

　　入驻之初，因公司刚建立，一系列的制度及考核都是空白的，这给员工的工作带来了很大的不便。按照“以法为据，有约可依”的原则，我公司迅速出台了一系列规章制度。包括：各岗位人员职责，管理制度及各岗位工作人员考核办法。制度的出台明确了职责，分清了权限，也给公司员工的日常工作指明了方向，提供了依据。

　　三、维修方面

　　去年学生入住之初，因赶工期，四栋学生公寓可谓是以超常规的速度建成的，而快速度建成的房子却导致了接管后艰难的维修工作。从去年至今，我技术维修部共计收到师生报修单4200多份，。可因去年维修力量过弱，且设备设施还在保修期内，故多数单子未能修好。直至今年初，我公司一口气增加了三倍的维修人员，不分日夜的维修，同时又加大对厂家的催修力度，迅速的解决了原有的存在的问题。现我处已承诺做到“小修不过夜，大修不过三”的服务承诺，可因各种设施仍然在保修期，致使好多维修事项我公司仍无法完成。但我公司还是竭尽所能去维修，特别是公寓内寝室之间电线错乱的问题，在催修厂家无效的情况下，我公司维修人员用六天六夜时间全部调好，用实际行动解决了师生的怨言。近日，我公司又一口气换下了四栋公寓2000多盏灯炮以及300多个水龙头和几十个冲水阀，使公寓内的配套设施的维修完好率达到了98％以上。

　　四、保安方面

　　1、20**年，在全体保安人员的共同努力下，圆满完成了师生入住的安全防范工作，但随着工作的逐步加深，渐渐暴露出了我公司保安的不足与缺陷：配套设施过差，人员素质过低，专业知识不足等。为此我公司于今年年初进行了一场保安大革新。首先，实行淘汰制，淘汰了十多位原有的保安。其次增加配套设施，购置保安服装。工作的革新使我保安的外在形象上了一个新台阶。

　　2、保安工作始终贯彻校领导的外松内紧的方针。因学校处地的时间、环境比较特别。我公司严格实行来访人员登记制以及凭证出入制。从去年至今，我公司共登记来访人员50000多人次，确保了学生公寓的安全。

　　3、在自身管理方面，我公司保安坚持一天一小会，一周一大会，进行交流与检讨。同时，开展专业知识培训。从去年至今，共进行了六次专业知识培训，二次消防知识学习以及一个多月的军事训练。同时实行严格的保安考核办法和工作流程，以及不计名的考评制。奖励优秀队员，扣罚表现较差的队员。

　　4、在外来人员管理方面，我保安部严格控制外来流动人员，一律实行来访人员登记和扣押有效证件制，且进行不定期的巡逻，确保了公寓内学生生命财产的安全。同时因建设初期的施工较多，我们对违章搭建也进行了处理，规范和控制来访车辆，创造了一个安全、安静、优雅的学生公寓环境。

　　五、保洁方面

　　1、我公司保洁部基本上能完成公司交给的任务，认真遵守公司和管理处的各项规章制度，严格执行清洁工作规程，全天候清扫公寓大厅、卫生间、走廊等。全天候清擦垃圾箱、扶手、门等，及时清理垃圾，创造了一个干净的居住环境。

　　2、我保洁部实行严格的考核办法，采用师生监督制和打分制，每月实行四次，确保工作的力度。同时实行互监制，即保安人员监督保洁人员的工作力度，保洁人员也监督保安的工作状态。使双方得以互相制约，互相鼓励。也取得了显著的效果;

　　六、其它方面

　　从去年至今，我处共捡到手机两部，钱包9个，现金1000多元，校园卡200多张以及大量的衣服和鞋子。得到了师生的一致好评。同时，我公司又实行便民服务，提供打气筒，免费让学生打气，免费开锁，8次送生病的学生去医院看病，10余次为学生爬窗户开门等。

　　信息沟通

　　一年来，我公司的信息沟通经历了从空白到完善的大飞跃。我公司目前有以下渠道与师生进行有效的沟通：

　　1、在每栋设立意见箱，让师生对我们工作或态度有意见可提。

　　2、发放意见征求表，我们给学校的有关机构发放意见征求表，让他们对我们的工作进行监督和指导。

　　3、召开学生座谈会，从去年至今，我公司共计召开了六次学生座谈会，从中我们得到了宝贵的意见和建议。今后，我公司还将继续召开此种会议。

　　4、公布投诉电话，如果师生对我公司的员工有什么不满意可以直接拔打电话向我管理处投诉，我们力求给师生一个满意的答复。

　　5、设立回访制，坚决实行回访时间不超过24小时。

　　6、建立面谈投诉制，师生如有什么不满意可直接向我管理部面谈投诉，我管理部将会在第一时间给师生答复，且答复时间不超过12小时。

　　服务绩效

　　一直以来，我公司秉承“客户是上帝”“业主至上”的原则，立足“一切为了您，为了您的一切”，实行微笑服务。力求您的事就是我们的事，您的小事就是我们的大事，您的满意是我们永远的追求。尽忠尽职，服务师生。

　　结束语

　　我们知道，虽然在这一年里我们取得了显著的成绩，但我们也深刻的认识到我们的不足，公司专业性不强、单一的经营方式、过高的成本将是我公司致命的弱点和缺陷。但我们也明白，这也是我们奋斗的起点，在新的一学新里，我们将通过吸取教训、总结经验、借鉴学习的方法提高自己的专业水平，提升物业服务的品位，满足业主及使用人的要求，实现天健物业的腾飞。

篇3：安置小区物业服务年终总结

　　安置小区物业服务年终总结

　　20**年，在***和***的直接领导和大力支持下，我公司围绕“依托**、开拓发展、做大做强”的发展思路，创新工作模式，强化内部管理，外树公司形象，努力适应新形势下对物业服务工作的发展要求，在强调“服务上层次、管理上台阶”的基础上，通过全体员工的共同努力，较好地完成了全年各项工作任务。截至12月底，我公司共实现收入***万，总体实现收支平衡并略有盈余，基本走上了自主经营的发展轨道。现将我公司20**年主要工作总结如下：

　　一、****工作任务完成情况

　　（一）以物业服务和工程维修为重点，全力完成***和***交办的各项中心工作任务

　　在物业服务方面，我公司顺利完成了各小区及办公大楼的物业服务工作，此外，受***委托，我公司负责了***临时停车场经营管理工作，取得了良好的社会效益，圆满完成上级交付的任务。在物业工程维修方面，我公司完成了装修工程9项，各小区房屋维修共387套，其他各小区零星维修改造工程13项，进一步改善了办公大楼的办公环境和各小区的生活居住环境，确保各项工作的顺利推进。统计数据表明，我公司共投入工程维修费用679.49万元，是去年的两倍多。

　　（二）完善各项规章制度，建立健全内部管理机制，进一步深化企业管理体制改革

　　20**年是我司转变业务职能和下属公司合并重组的关键年，我公司敢于迎接挑战，主动把握机遇，在加强物业服务和内部管理上做文章，按照现代企业制度的标准和要求深化管理体制改革。我们经过对目前形式的认真分析和准确定位，转变以前仅对安置小区做好日常维护管理的单一工作模式和发展思路，把扩大服务范围、提高物业服务水平、参与市场竞争，主动开拓城市公共物业服务市场作为今后可持续性发展道路，为此，我们建立健全了一系列适应公司自身发展需要和市场竞争需求的规章制度，如《物品采购暂行规定》、《废旧物资管理规定》、《加班制度》、《维修工程监管工作规定》、《小区管理目标责任考核表》（包括办公内务、安全防范、车辆管理、机电设备、绿化卫生、住户投诉、装修维修等方面）、《物业服务有偿服务规定》等，为公司发展的规范化和可持续化奠定了基础。

　　同时，本着开源节流、多劳多得、提高小区管理服务水平的原则，在我公司管理的各小区内建立并推行了经营目标责任制和管理目标责任制，对小区进行年度经济指标与服务指标的考评。实践证明，该项制度不但减少了业务成本，增加了公司的经营收入（见下表1），而且激发了服务中心全体员工的积极性，提高了他们的工作能力和效率，进一步明确了小区服务中的责、权、利，保证小区物业服务的良性、高效运作。此外，我公司还统一规范了各小区服务人员的服饰，加强礼仪培训，公司的对外形象焕然一新；推行了保安人员星级考核制度，为建立更优秀、精干的保安队伍奠定了基础。

　　表1：主要安置小区年度收益对比表单位：万元

　　对比

　　小区20**年收入20**年收入同比增长比

　　**小区******

　　同时，我们清醒的认识到制度建设的关键在于落实，因此，我公司不断加大检查和执行力度，发现问题不回避，及时纠正，确保各项工作有计划、有依据、有落实地稳步展开。

　　（三）加强企业文化建设，构建环境整洁、管理有序的和谐小区，打造悦华物业品牌

　　为加强企业本部和服务社区的文化建设，创建了公司网页，为住户与公司更好的交流提供了便捷的互动平台；不断丰富公司季刊内容，已尝试在小区内向住户派发，加强公司的品牌宣传，使住户能更好的了解我公司的各项业务，增加了他们的认同度和信赖度；结合各小区的实际情况，举办了各种类型的社区文化活动，累计投入6.5万活动资金，与去年同比增长了333.33％，增强了与住户互动和沟通，其中较为大型的活动是**花园“****大赛”及**小区***运动会，取得圆满成功，在住户中引起了强烈反响，得到了他们的大力支持。此外，我公司还投入大量人力、物力在**花园重新装修了文化娱乐活动中心并投入使用，为小区居民提供了良好的休闲娱乐环境，为构建和谐小区创造了条件。

　　（四）参与市场竞争，积极拓展公司业务

　　我公司于接手大楼的后勤工作，经过几个月的努力，对饭堂部分设备设施进行了维修，完善了各岗位分工，做好设备设施的维修及办的保洁工作，并全面开展了对大楼机电设备的保养工作，为**良好的工作环境和后勤服务提供了有力保障。

　　我公司把通过ISO质量认证的审核作为奋斗目标，通过多种形式做好品牌宣传，以**停车场项目为契机，进一步向外界展示了公司的形象。我公司承接**停车场经营管理工作，投入大量人力物力，并加强了基础设施的投入。期间，停车场累计停放约30000车次，总收入约**万元。由于我公司管理工作到位，车场管理井然有序，既无堵车现象发生，没有发生任何事故和投诉事件，同时也取得了良好的社会效益，圆满完成上级交付的任务，为今后拓展公司业务，打造****公共物业服务品牌积累了宝贵的经验。

　　（五）加强员工队伍建设和人力资源储备，构建团结共进团队

　　在员工队伍建设方面，公司一方面严格管理，对不能胜任本职工作的人员坚决进行撤换；另一方面，开展人性化管理，合理进行岗位调整，营造良好的工作氛围。我们通过与*****学院共同建立校企合作关系，建立“*****学院实习基地”，为公司进一步发展储备了人力资源；安排员工参加多种培训，提高公司工作人员的业务能力和综合素质。

　　我公司重视团队建设，一方面通过各种活动让员工感受到大家庭的温暖，例如，中秋节组织远离家乡的员工聚餐，并举行文体活动；另一方面，让员工认识团队价值，将自身利益和发展与公司的兴衰相关联，促使全体员工形成一支富有战斗力的和谐共进团队，以满足公司不断变革创新和成长发展的需要。

　　（六）强化安全意识，建立安全责任关联制度，始终把安全生产作为一切工作的根本

　　确保服务社区住户的人身和财产安全是物业服务工作的基本要求，也是至关重要的工作内容。为此，公司一方面非常注重提高全体员工的安全服务知识和安全防范技能，对全体员工进行经常性的安全生产教育，并适时举办安全生产知识培训和防火安全练兵活动；另一方面，建立安全责任关联制度，将安全生产与相关责任人的收入和责任担保挂钩，明确一旦出现安全事故，相关责任人应承担的安全责任和经济责任，确保为小区创建安定的居住生活环境。20**年，我公司管理的各小区没有发生一起因公司职工渎职引发的安全生产事故。

　　（七）加强纪律教育，扎实推进党风廉政建设和精神文明建设

　　我公司结合实际情况，组织党员、干部开展反腐倡廉、重温新章程学习活动，参加七月纪律教育月学习动员大会、听报告、观看录像，还组织大家学习反腐倡廉的文章，重温新章程，牢固树立社会主义荣辱观。我公司根据工作业务需要，将学习人员的范围扩大到小区服务中心，以“八荣八耻”为主题，组织员工进行学习心得的交流讨论。对全体党员干部及各部门负责人开展治理商业贿赂专项工作和纪律教育学习，进行了自查自纠工作，针对存在的与可能发生的问题进行了讨论、分析，制定整改措施，落实整改责任。今年，我公司实现所有经济类合同或协议的签订实行双经办人制度，确保合同的公平、公正。经过整改，公司内部加强了廉政建设工作，提高了干部职工的职业道德素质，在我公司的物业服务工作中不断涌现好人好事，受到住户好评。

　　二、存在的主要问题及难点

　　一是物业服务员工队伍文化程度不高，整体素质相对偏低；再加上小区管理人员和保安队伍变动相对频繁，他们一方面对新环境不能及时适应，沟通协调不足，另一方面大多没有接受比较专业的物业服务技能培训，工作能力欠缺，导致工作效率较低。

　　二是我公司各项管理与考评制度仍有待于在实践中不断改进，企业文化与社区文化建设处于起步阶段，缺乏经验，仍然需要不断探索和总结经验。

　　三是由于体制等各种客观原因，企业的激励制度不完善，对企业持续发展有一定的限制。

　　三、20**年工作计划与思路

　　20**年，我公司将继续以***和党的十八届六中全会提出的构建和谐社会为指导思想，一方面认真完成***和***交给我公司的各项工作任务，另一方面，继续加强公司自身的各项制度建设，进一步拓展业务范围，提高服务质量，创建有信誉、有实力的物业服务品牌。

　　（一）进一步创新工作机制，内强管理，外拓业务，使公司的发展再上一个新台阶

　　经过这几年的努力和发展，以及市建委和办党委的大力支持，我公司各项工作不断规范，业务范围进一步扩大，20**年我们将进一步创新完善工作机制和管理模式，进一步强化内部管理水平，继续巩固及完善现有各项制度，深化内部机制改革，试行定员定岗定酬及费用包干制度，继续实行小区经营目标责任制及管理目标责任制，向管理要效益；依托城建，充分发挥自身优势，希望能在继续做好每年交易会车管工作的基础上，把进一步开拓物业服务新市场当作一项重点工作来抓，促使公司的发展状况和经济状况有明显好转。

　　（二）加强企业和社区文化建设，打造***物业品牌

　　我公司在完成中心工作任务的基础上，20**年继续将重点放在企业文化与社区文化的建设上，继续完善公司的网页、季刊，努力搞好小区的社区活动，把深入拓展企业文化与社区文化的建设作为我公司拓展服务深度与提升服务质量的突破点，继续推进党风廉政建设和精神文明建设工作，不断加强小区的物业服务工作，提升市场竞争力。

　　（三）加强人力资源的培养与人才队伍建设

　　要加强培训和学习力度，以提高其业务素质和整体管理水平；加强对高技术、高能力人才的引进，并通过培训挖掘内部技术潜能，发现、培养和储备技术人才。通过与****学院校企共建物业服务专业实习基地，选拔优秀毕业生，加强人才队伍建设。

篇4：重庆渝新前期物业服务协议

　　重庆渝新前期物业服务协议

　　甲方：重庆____物业管理有限公司

　　乙方：________身份证号码：________

　　房号：____栋____楼____号

　　根据《中华人民共和国协议法》、建设部第33号令《城市.新建住宅小区管理办法》、《中国物业管理条例》、《重庆市物业管理条例》等有关法律、法规，为维护渝新花园各业主之权益及促进渝新花园的物业管理，经充分协商，共同遵守以下各项条款、享受相关权利、承担相关责任义务。

　　甲方同意提供，乙方同意接受甲方对渝新花园提供物业管理服务。

　　第一条 本协议双方权利、义务有约定的适用本协议。本协议无约定的，适用《渝新花园业主临时公约》。

　　第二条 甲方(物业管理公司)的权利、义务和责任

　　渝新花园的物业管理、组织和维护工作。主要包括以下事项：

　　1、管理工作：

　　(1)根据本管理协议制订和适时修改必要的规章制度，督促小区人员和外来人员守规约。

　　(2)雇佣、培训、解雇职员并对其工作进行管理。

　　(3)甲方办公场所、职员制服、工具、器具、材料或其他必要的设备的采购和管理。

　　(4)物业管理费用包含的服务内容：对小区安全管理的投诉及各项维修，积极协助业主委员会或居民委员会调解本小区引起各项纠纷与争执。

　　(5)与小区有关的政府职能部门、新闻媒体等相关单位接洽工作。

　　(6)与业主委员会的协调工作。

　　(7)对小区配套设施停车场、娱乐健身场所进行管理。制止占用公共区域的行为。

　　(8)负责物业和业主等资料的收集、整理及维护工作。

　　(9)按规定向业主大会、业主委员会报告物业服务协议履行情况和物业维修基金使用情况。受开发商委托对开发商保留地方进行管理。

　　2、保安工作

　　(1)建立预防性安全防范体系并设立应急机制配合公安机关作好群防、群治的宣传工作。

　　特别指明：根据物业管理相关法律法规的规定，物管公司提供的保安服务工作，是指对本物业公共区域的治安防范服务和秩序维护服务，不含乙方室内的人身、财产保险、保证和保管责任。

　　(2)对来访客人依照安全事务相关管理办法进行询问或登记。

　　(3)地震、地陷、火灾等突发事件的组织疏导和协助施救工作。

　　(4)定期或不定期巡视、检查小区安全防患工作。

　　(5)可采取必要措施以防止任何人未经甲方同意或未按本协议规定占用、变更损害公共服务设施。

　　3、设备维护与工程维修工作

　　(1)检查、巡视小区。

　　(2)如乙方需要对房屋进行装修，则业主应严格按照设计及建设部110号令《住宅室内装修管理办法》以及甲方制订的装修管理规定，完成其所属房屋的装修工程。如甲方发现乙方聘用的装饰单位及工人违反装修规定或有其它违反小区相关物业管理规定的行为，甲方有权制止或向业主提出相应的赔偿，或在认为有必要情况下将其请出小区。装修期间，甲方及其授权的工作人员有权进入正在装修的房屋，以检查并确定装修规定是否得到遵守。所有直接或间接因装修工程引起的诉讼、索赔要求及费用完全由乙方负责。在装修期间擅自改造房屋结构，甲方有权加以制止。

　　(3)建立小区内公共建筑设备及乙方所属单位、房屋基本档案。

　　(4)保持公共区域内水、电、气、闭路电视、通讯、宽带网、机电设备、电梯、消防装置、路灯、道路、公共排污排水系统处于良好运行状态，并在发生损坏时及时修复，或积极协助协调相关专业部门进行修复。上述区域及系统涉及大修或更新应在业主委员会授权下进行，并动用大修基金。

　　(5)建筑及其设施保修期内协调开发、承建商进行乙方所有单元内发生的建筑、水、电、气、通讯、闭路电视、宽带网、排污等建筑系统保修；保修期后实施有偿服务或协调专业机构或职能部门有偿维修。

　　(6)对配套系统设备进行日常维修维护。

　　4、环境工作

　　(1)保持小区内公共区域的清洁卫生，定时收取生活垃圾并进行垃圾清运工作，保证垃圾收集设施处于良好。

　　(2)按照政府有关部门的要求对公共绿化区域予以养护。

　　5、监督工作

　　督促各业主遵守及履行本协议条款，有权利采取必要措施(包括提醒、劝告、收取滞纳金、违约金、收取额外服务费用，张榜公告、限制或终止服务、委托发律师函及提起诉讼等)以保证本协议的履行。由此而造成的损失由违约人承担。

　　6、财务工作

　　(1)每月定期向乙方收取管理费及其他应缴纳的费用，有权向逾期未付者追索欠款及滞纳金。

　　(2)定期复查收费情况以确保所有业主/使用人履行其缴纳费用的责任，定期复查欠款，并发布公告。

　　7、其他工作

　　甲方有权征求业委会同意的基础上，在不违背业主整体权基础上制定、修改相关管理规定，并公布于小区告示栏，对各业主及使用人均有约束力。

　　8、特约服务工作

　　适时设立以下服务项目，合理收费，并可根据需要设立新的服务项目：房屋代管、代租、代办电话安装；钟点服务；代购商品；搬家；代送鲜花；代叫出租车；叫起床；代购机船票；洗车；医疗护理以及乙方商议的其他服务内容。

　　第三条 乙方(业主)权利、义务和责任

　　除由本小区业主委员会决定外，乙方无权在甲方任期内提出解约。乙方在享受并行使下述权利和使用其所拥有的单元时，须同时承担并履行本协议约定的责任和义务：

　　1、乙方对其产权所属的单位具有安全的所有权，可以出售、转让、赠与、抵押、出租、批准享用或以其它方式处理，而无须其他业主同意，只是所有上述异动须在一个月前书面通知甲方，如产权发生转移，乙方督促业主在产权转移15天内与甲方完善相关物业管理方面的书面手续并重新签订物业管理服务协议和公约，结清所有乙方应承担的款项，否则，甲方仍视同乙方为本协议履行的主体。房产出让后，新业主亦应受本协议约束和保障，若乙方出租其所拥有的单元，须保证该承租人遵守并履行本协议所制定的条款，并承担连带责任，乙方亦有义务为其拥有的单元购买有关保险，并保持其连续有效性；

　　2、乙方可根据本协议及公约维护自身的合法权益，并通过业主委员会行使对小区管理的决策权；

　　3、乙方根据本协议监督甲方安全保卫工作，对甲方及其员工的工作有监督建议权及投诉权；

　　4、乙方需按期付清因其拥有完全产权的单元房号和使用该单元而产生的与甲方相关的各项税收、费用。费用的计算面积标准为：产权部门核定面积批复下达之前以销售协议注明的建筑面积计算；批复之后以产权部门核定的建筑面积为准。面积核定的前后甲方收取费用的差额不作退补；

　　5、乙方应于每月10日前缴纳物管费及其它应缴费用，乙方可用现金缴纳各项费用。

　　特别指明：物业管理费收取起始时间是以售房协议约定的交房日期为准。业主提前接房，物管费自业主接房之日起计(开发建设单位未按时交房的除外)；业主延后接房，物管费按接房通知书约定的最后一个工作日开始计算。乙方应按交房协议的约定交房时间办理接房手续，并开始向甲方支付物业管理费等相关费用。

　　6、乙方有告知其雇员、亲属、朋友、进入小区时，遵守小区管理规定的义务，并对他们违反公约的行为负连带责任。

　　7、乙方有协助甲方维护小区公共安全的义务，当发现异常情况或安全隐患时，应及时处理并告知甲方。

　　第四条 乙方承当的费用及缴纳

　　乙方应根据本协议和《渝新花园业主公约》及其附件的有关条款向甲方按时缴纳管理费用，并承担逾期未付的责任。

　　1、公共性物业管理服务收费的构成

　　(1)管理人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

　　(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

　　(3)物业管理区域清洁卫生费用(不含外墙清洗费)；

　　(4)物业管理区域绿化养护费用；

　　(5)物业管理区域秩序维护费用；

　　(6)办公费用；

　　(7)物业管理企业固定资产折旧；

　　(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

　　(9)法定税费；

　　2、物业维修基金

　　物业维修基金应保持一定的数额，不足部分由业主续缴，专项用于物业公用部分的大、中维修、更新、改造。

　　3、费用及其计算标准的核定

　　(1)渝新花园的物业管理工作费收费标准为：(建筑面积)

　　住宅：0.75元/平方米/月

　　电梯费：30元/户/月

　　门面物业：2.5元/平方米/月

　　(2)大修基金按国家建设部和重庆市政府有关的管理规定及小区实际情况计收；

　　(3)特约服务实行明码实价、双方自愿的原则，阶段性的价目由甲方提供，甲方工作人员应在服务前向被服务方明示价格；

　　(4)二次供水价格按照市政供水每吨价格加二次供水用电总价加线损执行；

　　(5)公用水电费按国家收费标准据实摊销；

　　4、缴费办法

　　(1)物业管理费

　　a、物业管理费按每户的建筑面积计收，在产权部门核定面积批复下达之前，按销售协议注明的建筑面积计算；批复下达之后，按照产权部门核定的建筑面积为准。面积核定前后的物管费差额不作退补；

　　b、物业管理费按月缴纳。乙方应在当月15日之前(或物管公司公布的具体时间前)将费用缴清，逾期每天将按应缴纳金额的3‰缴纳滞纳金；

　　c、物业管理费收取的起始时间是以售房协议约定交房时间为准。

　　d、交房后，若发生水电气任何一项费用或已装修入住，则当月起物管费按收费标准全额执行；在此之前，物管费按收取标准一半执行。

　　(2)特约服务费

　　特约服务采取自愿、协商的原则进行，物管将以通知、公告等形式预先公布特约服务价格。

　　第五条 甲方服务期限

　　渝新花园由甲方根据本协议内容进行管理，期限为三年(自渝新花园竣工，经有关部门检验合格移交给物业管理公司之日起计算)。

　　第六条 甲方对物业管理费的收取标准可以根据国家相关政策规定和货币价值，经业主委员会同意后变更。如遇国家政策作重大调整或货币严重贬值，维持原收费标准显失公平时，任何一方均有权要求变更；

　　第七条 若本协议任何条文因国家或地方政府法律的变更而无效、非法或不能执行，则按新的法规要求执行，但本协议其余条文的有效性、合法性及可执行性并不因此而受损；

　　第八条 甲、乙双方一致同意在履行本协议时，若发生任何争议应首先进行协商解决，协商不成的，向小区所在地人民法院提起诉讼；

　　第九条 本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，本协议及附件一经甲、乙双方签署即生效。

　　甲方：重庆____物业管理有限公司乙方(业主)：____

　　渝新花园管理处(签章)委托代理人：____

　　____年_月__日____年__月__日

篇5：林苑小区物业服务收费管理规定

　　林苑小区物业服务收费管理规定

　　为保证小区物业服务服务的正常运行和质量规范，根据《物业服务条例》、《湖南省物业服务收费管理实施办法》等法律法规，结合小区实际情况，制订本物业服务收费管理规定：

　　一、具体收费项目和标准遵照《林之苑收费项目标准表》和《前期物业服务合同》执行，其中水、电、燃气等市政公用事业收费属于代收代缴。

　　二、公共性服务费（物业服务费）按季度预收，业主（使用人）须在每个收费季度开始第一个月25日前到物业服务服务中心足额交纳本季度公共性服务费。

　　三、固定停车场地使用和卫生费按季度预收，业主（使用人）须在每个收费季度开始第一个月25日前到物业服务服务中心足额交纳本季度固定停车场地使用和卫生费。

　　四、临时停车场地使用和卫生费根据停车时间遵照收费标准由门岗管理员现场收取。

　　五、水费由物业服务服务中心每月底到户抄表，业主（使用人）在发出收费通知之日内起15日到物业服务服务中心办理缴费手续。

　　六、电费实行IC卡预购电系统，使用人根据需要持IC卡办理购电缴费，每次最高购电额控制在1000度以内。

　　七、管道燃气费实行IC卡预购燃气系统，业主（使用人）根据需要持IC卡办理购买燃气，每次最高购买燃气额控制在100立方以内。

　　八、有线电视按使用年度交纳，其他市政公用事业收费，执行相关部门规定。

　　九、交房和装修相关费用由物业服务服务中心另行通知安排。

　　十、对如延期缴付相关费用的，物业服务服务中心可按延期天数每天加收延付金额3‰滞纳金。逾期三个月不交者，甲方可采取停水、停电、停气等强制措施要求缴付应缴费用。

　　十一、当相关收费标准和时间发生调整和变动时，由物业服务服务中心据实通知发布。