物管企业的新生之路：规模经营

　　物管企业的新生之路：规模经营

　　规模一词的解释是格局或范围，在市场经济社会里几乎随处可见。不管是什么行业，凡是有一定规模的差不多都成功了，如一些大型超市、酒店等服务机构，而那些小打小闹的“小儿科”最终都被踢出局。无数次的经验和教训告诉我们，规模是取胜的法宝。

　　为什么只有规模经营才会有效益或者说为什么规模会成为效益的分水岭?因为规模和资源配置是有关联的，而资源配置与成本和效益又存在一定的内在联系。一般来说，有规模的或规模大的，虽然配置多、开支大，但它所服务的对象也更多，故比没有规模或规模小的平均成本还是要低。从微观经济学的观点来看，这就是规模经济、内在经济的范围。

　　规模经济是市场绩效的主要内容。产业组织理论中的规模经济是指一定的经济实体通过扩大生产(或经营)规模，所获得的递增的经济效益。凡因扩大规模导致平均成本降低的，就称为具有规模经济，或具有规模经济效益。内在经济是指某个经济单位在生产规模扩大时由于自身原因引起的产量增加和成本降低。

　　物业管理是市场经济的产物。物业管理是以业主的物业为依托而进行的服务，它本是一个科技含量高、专业性强的独立的行业，但现在业界却把它演变成单纯的劳动密集性行业，成了以单一手工劳动为主的管理行业。和大多数服务行业一样，物业管理行业的现状是弱、小、散、乱、差，服务产品单一、管理项目和类型少、服务手段原始、粗放经营等。

　　相当数量的物业企业基本上是小作坊式经营，“小而全、多而杂”的低水平管理是当前物业管理的一大顽症，也是现在物业管理企业大量亏损的主要原因之一。这是因为，一是行业准入门槛低。注册一个公司，招聘一些保洁、保安、绿化或维修方面的人员，接一个项目管理，这就算进了物管行业。

　　二是物业企业本身规模小，不可能花很高的成本配置各种专业人才，也无从对企业的管理服务模式、技能与方法进行持续的提升。对照物业管理的八项公共性服务，很多物业企业都难于达到标准，即使开展了专项服务和特约服务，服务方式也过于简单，服务质量也不尽如人意。三是物业管理规模普遍偏小。一些城市的老住宅区、单位住宅或见逢插针开发的小区，其规模小得可怜，即便是新开发的商品住宅小区也多在10万平方米以下。四是专业服务没有形成市场。有相当一部分物业企业肥水怕流外人田，过份强调自己的队伍，一些本可以外包给专业服务公司的业务，也要自己干，勉为其难为业主提供各种服务，使管理成本居高不下。五是创新能力不够，服务机制不灵活，被动为业主提供服务。没有配备专业对口人才对物业管理与服务进行产品研发创新等。六是资源分割，相互占有一定的资源却不能互相利用，浪费严重。七是物业费偏低，收缴率不高，形成服务水平降低-业主不交费-企业发展不了的恶性循环。八是物业企业还承担了无偿代收缴水、电等费用的职责，无形中提高了企业的运营成本。

　　由于物业管理成本高低将是决定行业及企业未来能否长足发展的极其重要的因素之一。故降低经营成本，实现投资效益最大化是物业企业当前任务的重中之重。为此，只有通过市场化的兼并、联合、重组来降低总体成本和社会成本，以规模出效益。物业企业兼并，有几种方式可供借鉴:一种是“一体化”方式，兼并方统筹兼顾，资源重新分配，并用成熟的管理技术，将原先的管理项目统管起来。第二种是“输出”方式，即对外统一名称，兼并方输出管理模式，被兼并方人、财、物保持相对独立，用特许加盟的方式归到兼并方。企业兼并不仅可以在本地、本行业进行，也可以到外地、跨行业进行。比如一些绿化、维保等专业服务公司及相关专业的公司，形成跨行业、跨部门、跨小区的企业“航母”。

　　再一种是联合，两个或更多的物业企业因为资源需要、相互利益、互相补充都应该联合起来，达到优势互补的目的。联合的方式，一是联合体的形式，多家物业企业组成松散型的物业企业集团公司，在集团公司的旗下，各物业企业仍为独立法人、独立核算。集团公司统一对外承接业务，统一服务标准，人才按市场规则互相调剂使用。专业服务方面，可由一家物业单独组建或多家物业企业联合组建企业服务公司。

　　二是两家或几家小范围合作，双方可约定人才、技术等方面互相支持并在有限范围内合作。

　　物业企业还可以尝试资源重组，扩大物业规模。具体办法一是合并物业管理区域，二是物业类型重新组合，三是开发与管理相分离。在充分考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素的基础上，根据就近、便于管理的原则，相邻的若干个住宅小区特别是老住宅区合并为一个物业管理区域，由一个物业企业管理，以此降低管理成本。物业类型的重组或高端、低端物业市场的选择，要根据各个物业企业本身的优势来定位。对管理住宅小区有独到经验的，就应该多接管一些住宅小区并以此作为主要经营目标。相反，商业物业、写字楼等项目管得好的物业就要在这些项目继续拓展，少接住宅区项目甚或干脆退出。如果某个物业企业经营高端物业市场如高档楼盘或其它高档物业显得力不从心，就应放弃高端市场专注于低端市场。这样专业管理某个物业类型，不但能提高管理水平、降低成本，而且能扩大企业的知名度。至于房地产开发企业兼顾物业，弊多而利少。房地产开发和物业管理工作重心不一样。物业项目和范围有限，房地产开发企业应主动放弃这块蛋糕，把自己开发的物业全部交给专业公司去打理。

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篇2：物业知识培训：物管经营服务

　　物业知识培训：物管经营服务

　　(一)鉴定要求

　　掌握综合经营服务的内容和开展综合经营服务的基本要求；掌握综合服务的三种方式及其内容；了解开展综合经营服务的条件和综合经营服务市场预测的内容；掌握综合经营服务评估的意义和方法。

　　(二)鉴定重点

　　1.综合经营服务的内容

　　(l)综合服务的内容

　　①为物业自身服务

　　②清扫保洁服务

　　③绿化养护服务

　　④治安保卫服务

　　⑤家庭居民生活服务

　　(2)经营性综合服务的内容

　　具有经营性的项目很多，主要有；

　　①衣着方面：包括洗涤服装服务和裁剪、制作服装服务。

　　②饮食方面：如餐馆店、快餐服务和音乐茶社、咖啡屋酒吧的便民服务。

　　③家居方面：提供搬家、房屋装修、装满、房屋修缮等服务。

　　④教育方面：可合作开办幼儿园、托儿所、小学、中学、社区大学、老年大学。

　　⑤娱乐方面：如成立棋牌社、读书社，举办影视、歌舞、健身活动等。

　　⑥购物方面：包括日用百货供应和副食供应。

　　⑦金融方面：开办信用社。

　　⑧经纪中介服务方面：如房屋出租、出卖中介，房屋评估、公证，开设保姆介绍所等等。

　　⑨广告业务方面：可利用小区的户外广告牌和小区的闭路电视进行广告宣传。

　　(3)开展综合经营服务的要求

　　基本要求是高效、优质。具体有以下四方面要求：

　　①效用。这是用户对服务者的相应素质和使用价值的需求，它是由服务者的知识、技能或体力转化所带来的实际效果。

　　②方便。这是业主在讲究效用的同时对省力、省时、省麻烦服务的要求。

　　③态度。这是用户对服务者行为方式上的需求。

　　④满意。这是用户对于效用、方便和态度的心理感受。

　　2.综合服务的方式

　　综合服务的方式由其内容所决定，主要有：

　　(l)常规性服务

　　这是综合服务的基本方式。它主要包括公共的、经常性的、全体业主认为必不可少的服务项目。它的服务范围，就是物业管理公司管理业务的范围。这部分服务是有偿的，但又是非盈利性的，带有社会公益的性质。

　　(2)委托性服务

　　这是具有委托代理性质的服务方式，是一种临时性的，不固定的、专项性的，住(用)户自愿选择的特约服务。

　　(3)无偿性服务

　　3.综合经营服务的运作

　　(l)综合经营服务的条件

　　综合经营服务的条件从总体上可分为软件和硬件两方面。“硬件”是指资金和场所，解决经营什么的问题，“软件”是指经营内容或项目与经营思路及体制，解决的是如何经营的问题。具体分为三方面：

　　①筹措资金

　　1)获得上级主管部门拨款。

　　2)自筹资金。可以以物业管理公司的信誉直接进行项目借贷，进行抵押贷款，或通过向其他单位、个人集资的办法。

　　②寻找场地(包括建筑物)

　　场地最好是自有的，而且位置在建筑物底层、库房或住宅小区的中心、出入口处；而如果开发单位与物业管理公司是相互独立的，且在开发中没有预留场地，物业管理公司则需租借房屋或寻找合适场地自行搭建。

　　③选择经营内容或项目

　　选择经营内容和项目时要遵循的原则有：

　　l)日常生活类项目优先；

　　2)消费周期短、利用频繁的项目优先；

　　3)易损易耗品维修项目优先；

　　4)优势特色项目优先；

　　5)中介服务项目优先。

　　(2)物业综合经营服务的市场预测

　　概念

　　借助于市场调查和综合经营服务的专业知识，通过一定的市场预测手段，来对某种服务项目开设以后的未来市场供求关系变化和发展作一个大概的分析和预算。

　　②主要内容

　　1)预测经营服务项目的市场需求量。由综合经营服务的地域性决定了不仅要了解产品和服务的社会拥有量与社会饱和点等需求一般要素，而且要研究社会购买力、购买指数、居民社会文化层次、购买心理和潜在竞争因素等。

　　2)预测经营服务项目的技术发展。对新技术、新工艺、新产品的发展及对经营服务项目的影响要及时把握。

　　3)预测自己经营服务项目的供给数量。根据市场需求情况和自身实际，确定适合的营业规模。

　　4.综合经营服务的评估

　　(1)意义

　　评估是检验的一种重要方法。综合经营服务评估有助于修正和完善方案；有助于客观检测成效与不足，以便在未来改进；也有助于获得信任与支持，使服务人员得到成就感。

　　(2)内容

　　①评估社会效益。主要通过调查用户满意度的方法，可根据公司自身情况设计“用户调查表”进行民意测验。

　　②评估环境效益。主要方法是检查小区环境面貌的改善结果。

　　③评估经济效益。经济效益表现为保持物业的正常使用功能并延长使用年限与增加物业管理公司服务收入两方面，最直接的评估办法是进行财务核算和资产清算。

　　(3)综合经营服务的发展趋势

　　①开展综合服务，对于社会主义精神文明建设具有越来越重要的作用。

　　②物业综合经营服务日益成为扩大劳动者的就业量的重要手段。

　　③由于科学技术的发展，现代化的手段越来越多地应用于服务管理中来。

　　④现代手段在物业服务中的应用，实现了物业服务的自动化。

　　(4)综合经营服务的质量

　　综合经营服务质量包括产品质量和服务质量两方面。物业管理企业要杜绝经营假冒伪劣产品以保证产品质量，同时要规范服务并加强企业内部管理以提高服务质量。

　　(5)综合经营服务经营的原则

　　①有偿原则：要按价值规律办事，实行等价交换；

　　②竞争原则：引进竞争机制，进行项目招标；

　　③服务原则：要为方便住(用)户生活而服务。