生态住宅小区建设与管理探讨

　　生态住宅小区建设与管理探讨

　　21世纪是生态城市建设世纪，是人类努力解决环境危机的世纪。住宅小区是生态城市建设的重要组成部分，它是一个以人为中心的人工生态系统，是一个功能相对集聚和自然环境因素高度稀缺的统一体。随着人们对住宅环境污染日益重视，生态住宅小区也开始出现，并且将成为物业服务公司发展的新领域。

　　一、生态住宅小区的概念

　　生态住宅小区是一个崭新的概念。它是一个技术与自然达到充分融合，各种资源的利用最有效，环境清洁、优美、舒适，大大降低了因自然灾害、生态环境破坏或暂时失衡等影响而产生的各种风险，有利于提高小区文明程度的稳定、协调、持续发展的人工复合系统。它是人类社会发展的产物和现代文明的象征，也是人类共同的愿望。生态住宅小区具有下列特征：

　　1.高效益的转换系统。在自然物质-经济物质一废弃物的转换过程中，必须是自然物质投入少，产出多，废弃物排泄少。通过高新技术的使用来推动物质的有效转换与再生、能量的多层次分级充分利用和无污染工艺的推广，从而在满足消费需求的同时，又能使生态环境得到保护。

　　2.高效率的流转系统。以现代化的设施为支撑骨架，为物流、能源流、信息流、价值流和人流的运动创造必要的条件，从而在加速各流的有序运动过程中，减少经济损耗和对生态环境的污染。高效率的流转系统，包括构筑连接内外的交通运输系统，建立在通信数字化、综合化和智能化基础上的快速有序的信息传输系统；配套齐全、保障有效的物资和能源(水、电、煤及其他燃料等)的供给系统；网络完善、布局合理、服务良好的服务系统；设施先进的污水废物排放处理系统。

　　3.高质量的环境状况。对生产和生活造成的大气污染、水污染、噪声污染和各种废弃物，都能按照各自的特点予以防治和及时处理、处置，使各项环境质量指标均能回达到国际最高标准。

　　4.多功能、立体化的绿化系统。点线国面结合、高低错落，形成绿化网络，在更大程度上发挥绿化调节空气、温度、美化景观和提供娱乐、休闲场所的功效。根据联合国有关组织的规定，居住区内人均绿地面积28平方米。

　　5.高素质的人文环境。具有较高的人口素质，良好的社会风气，井然有序的社会.秩序，丰富多彩的精神生活，良好的医疗条.件与祥和的社区环境。同时，人们能保持.高度的生态环境意识，能自觉地维护公共.道德标准，并以此来规范各自的行为。

　　6.高水平的管理功能。对资源利用、画社会服务、治安防灾、环境整治等实施高效率的管理，保证资源的合理利用，最大限度地促进人与自然、人与生态环境关系的和谐。

　　二、生态住宅小区建设

　　生态住宅小区建设是按照生态学原理，以空间的合理利用为目标，以建立科学的人工化环境措施去协调人与人、人与环境的关系，协调小区内部结构与外部环境关系，使人类在空间的利用方式、程度、结构、功能等方面与自然生态系统相适应，为人类创造一个安全、清洁、美丽、舒适的居住环境。它是在对小区环境质量变异规律深化认识的基础上，有计划、有系统、有组织地安排小区人类活动的强度、广度和深度的行为。建设的基点是合理利用环境容量(环境承载力)，这是小区生态建设的出发点和最终归宿。

　　小区生态问题的产生可归结于两个根源。其一是人口导致对资源的过度利用及环境超负荷承载而产生的生态问题；其二是人类活动产生的环境污染问题。相应的，生态建设也包含两大部分内容：一是资源利用，二是环境整治。前者着重研究在资源利用问题后者着重研究解决、治理环境污染问题，从广泛意义上而言还应包括社会等领域。具体来说，小区生态建设的内容主要有：

　　1、确定人口适宜容量。一个小区的适宜人口是社会经济发展水平、消费水平、自然资源和生态环境的函数，是满足一定生存质量的前提下的合理人口规模。

　　2、研究土地利用适宜性程度。不同的土地利用方式对生态系统有着深刻的影响。在土地开发利用的过程中不仅要考虑经济上的合理性，而且要考虑与其相关的社会效益和环境效益，要分析环境条件对土地利用方式所产生的制约。

　　3.防治污染。通过环境污染的有效治理，形成并维持小区高质量的生态系统，为可持续发展打下坚实的基础。治理的中心环节是在做好环境污染预测基础上，选取适宜的处理方法和处理程序。生态环境保护与治理的工程性对策有：

　　①构筑结构合理、布置均衡、形式多样、功能强大的绿化系统。

　　②建设好饮用水工程、中水工程和污水排放与处理工程，使水质逐步向国际标准靠拢。

　　③实行集中供给能源，采用先进的烟气处置工艺，从根本上减少大气中的有害物质的含量。

　　④改进和完善垃圾的收集系统，争取做到分类收集、封闭运输，让一部分垃圾变废为宝，另一部分经无害化处理后还原到大自然中。

　　⑤采用清洁无害工艺、设备飞产品，减少污染的排放量。

　　4.保护生物。人类以外的生物大量地、迅速地减少、退缩以至消亡，是生态恶化的重要原因，各类生物尤其是绿色植物在生态环境中担负着重要的还原功能，绿化程度以及人均绿地面积是体现城市生态建设水平的重要指标。

　　5.提高资源利用效率。小区是资源高强度集中消耗区域，其资源综合利用效率反映和决定了环境质量水平。提高水资源、能源、再生资源、等资源、综合利用效率是改善环境质量的重要措施。

　　三、住宅小区的环境污染

　　治理环境污染是生态住宅小区的建设与管理的重要组成部分。虽然住宅区环境污染有很多来自住宅区外，但也有相当一部分来自住宅区内部，物业服务部门对部分污染可以通过法律、技术、经济上的措施进行控制。

　　1、住宅环境污染的类型。房屋的建设、室内装修、配套设施的运行、区域环境、各种生活习惯等都会对住宅造成污染。污染类型大体分为：

　　①住宅大气污染：油烟污染、燃料废气污染、排水系统臭气污染、吸烟污染、建筑与装修材料等。

　　②水污染：饮用水污染、游泳池用水污染、雨水与污水合流污染。

　　③噪音污染主要有：施工噪声污染、交通噪声污染、机电设施噪声污染、社会噪声污染等。

　　④辐射污染主要有：电磁污染、射频辐射污染和放射性污染。

　　⑤光污染：眩光污染、灯光污染、视觉污染、反光污染。

　　⑥固体废物污染主要指建筑、生活垃圾乱堆，没有及时清理。

　　2、住宅环境污染的空间分布。由于住宅环境污染源类型较多、分散，虽从总体上归纳出规律有相当大的难度，但还是可以总结出一些特点。在平面上可以用按临街面、临公共场所、邻设施、其他住宅四种位置来考虑。在临街面住宅会碰到交通噪声、社会噪声、施工噪声、各种光污染、高压输电线电磁污染、汽车尾气污染、油烟污染等，是污染类型最多、污染最严重的地方之一。临公共场所住宅主要是社会噪声污染。邻设施住宅主要是机电设施噪声污染，是污染类型少，但污染可能很严重的地方。其他位置住宅污染相对较轻。在垂直方向上，污染源的分布大部分位于地面附近，但高压输电线、高架桥、油烟排放口、元线电发射台位于较高位置，使污染分布较无规律。输电线、高架桥、发射台是不常见的，故可以认为大多数情况下靠地面的住宅遭受的污染较严重。有一些污染在空间上常是较均匀分布，如电视放射性幅射污染、厨房油烟污染等。

　　3、住宅环境污染在时间上的分布。住宅环境污染在长尺度时间上的分布可分为.持久的、临时的两种情况。在短尺度时间上可分为连续和间断两种情况。持久的污染有厨房油烟污染、机电设施噪声污染、交通噪声等，在房屋使用期都存在。

　　临时性的污染有房屋装修的噪声、施工噪声，在整个使用期只存在较短一段时间。连续污染源有交通噪声、高压输电线污染等，间断污染源有厨房的油烟、备用柴油发电机废气污染等。

　　4、住宅环境污染的可控性。住宅环境污染的可控性指污染控制的难易程度，它直接影响管理部门的治理控制决策。对住宅的环境污染一般分为住宅内部污染源、住宅小区污染源和住宅小区外污染源。住宅内部污染控制一般可通过设计、物业服务、用户进行严格控制，如设计独立的排烟管、禁止在无污水管的阳台使用洗衣机、规定装修时间和要求等。住宅小区污染源污染控制可望通过小区规划、设计及物业服务进行严格控制，如有噪声污染设施离住宅应有一段距离及采取防护措施，车辆速度、鸣笛应严格控制等。住宅小区外污染控制一般可通过城市规划、城市环境综合医治理、小区规划、设计来控制。如交通噪声可设置绿化带进行控制、把一些非住宅用房布置在临街位置上等。从以上分析可以看出，当住宅已建成时，污染控制的难度很大，当处于小区规划设计阶段时，污染较易控制。在物业服务阶段，可控性较好的污染有小区内车辆噪音、水箱、水池游泳池水质污染、酒楼油烟污染与噪声污染等，可控性较差的有城市道路的交通噪声、小区机电设施噪声等。

　　四、生态住宅小区管理

　　物业服务公司可运用生态学理论来建设和管理住宅小区，提高资源利用效率，改善环境，增加小区活力，提高人们生活水平。目前，物业服务公司在生态住宅小区管理中，需重视下面工作：

　　l、实施ISO14000B叫环境管理体系，提高公司生态环境管理水平，树立生态化的人与自然观、科学价值观、经济观、绿色价值观，提高全体员工的生态环境意识。

　　2.节约使用资源，不断提高资源的转换率、各种设施的节能率、废弃物的无害化处理率，减少小区中的污染源，并通过法律、技术、经济上的措施加强对它们的控制和防治，积极推进设施的现代化，积极采用绿色和节能产品。

　　3.必须依法来规范建设和管理生态小区过程中的各种行为，建立科学的生态建设与管理指标体系。但要符合国家、地方有关生态环境质量法规、标准。

　　4.宣传建设生态小区的重要性，提高居民的生态环境意识、主动参与生态建设的积极性和遵守各项环卫准则的自觉性，加强青少年的生态环境教育，猛烈抨击违反环保法规的人与事，形成一种为生态建设作贡献光荣、破坏生态环境可耻的良好氛围。

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篇2：住宅小区物业管理有效经营模式

　　住宅小区物业管理有效经营模式

　　“住宅物业管理本身就是保本微利行业”，这让一些公司面临进退两难的尴尬境地：一方面，在项目销售期，要依靠爆炒物业管理卖点来实现对住宅热卖；另一方面，则又要保证在业主入住后物业管理服务与前期承诺之间没有落差，以实现长期的品牌效应。然而，物业管理的运行成本与其盈利能力往往让它们成为一对难以化解的矛盾。如何让住宅小区管理企业盈利？如何对住宅项目实施有效的经营管理？

　　一、住宅物业管理市场需要有效经营模式

　　商品化住宅产品的市场化特征尤为突出，但目前达到中高档消费水平的人毕竟还是少数，小区的购房者大部分还是工薪阶层，有的人甚至为此用掉了一辈子的积蓄，再加上有些楼盘的物业管理费一开始就比较高，这样不仅限制了物业管理消费空间的可持续发展，也会造成物业管理收费难的局面。欠收的物业管理公司只能惨淡经营，不少公司或伸手向母公司要补贴，或降低服务水准和服务质量。

　　据此，物业管理公司在提供服务同时，把对物业项目的有效经营管理培养成为企业的核心竞争力，这对提高经济效益和开拓市场会起到巨大推动作用，扩大了企业的盈利空间，如房屋租赁代理、小区车位出租、有偿家政服务等业务的佣金比例明显高于物业管理佣金，使住宅项目管理企业的综合实力得到提高。

　　二、住宅小区物业管理经营模式特点分析

　　首先，应该明确住宅小区物业管理的经营模式和写字楼、零售商业中心、酒店及其他可出租物业类型的管理运营模式有所不同。后者多以出租经营性房屋为物业管理主体对象，属于收益型物业管理模式；而住宅小区的物业管理由于受到项目服务对象和小区资源范围的限制，不可能像收益型物业管理把租赁房屋、项目估价和地产项目策划作为运营的主要内容。其次，住宅小区的物业管理经营和房地产开发商对项目所采用的项目型或置业型运营模式也存在很大差别，原因在于住宅小区的使用周期相对于地产项目的销售周期来讲是一个较长的过程，住宅小区的物业管理所开展的经营范围和内容始终要为后期物业项目服务。据此，住宅区物业管理在提供服务的同时，要积极拓展一些能够保持物业管理经营模式滚动发展和多元化收入的资金来源，并要重点考虑住区物业项目的可持续发展问题。

　　三、住宅小区物业管理经营中的重点问题

　　随着市场经济的日益成熟，物业管理服务所涵盖的日常作业内容及其外延拓展业务的分工会日趋细致，如何从物业管理到物业经营是需要认真加以研究的课题。既不能因住宅项目运转困难就全力去搞其他经营，降低管理服务质量；也不能死死看守物业项目本身，忽视创新开拓，将物业项目中的大好资源白白浪费。在实施物业管理经营的实践中，应注重以下三个重点问题：

　　（一）改变物业管理意识，转换服务经营角色。

　　随着众多商品化住宅小区的出现，市场迫切要求传统“服务型”物业管理公司向“经营型”物业管理公司进行角色转化。更多的开发商都希望下属的物业管理公司在进行物业管理的同时，也要进行经营管理，并给物业管理公司提供了一个可充分操作的天地。作为一个专业物业管理公司，其各项管理服务举措一定要针对所服务对象，根据物业项目不同，住宅小区内涵不同，客户群不同，业主需求也不一样，经营管理服务就会出现新的业务内容，其中包括社区局域网络信息发布、向区内业主销售花木、对社区周边商家实施广告推广、增加有偿特约服务等业务，全方位拓展住宅小区物业的盈利空间，物业管理公司亦可在经营服务中获得相应收益。在强调改变物业管理意识，转换服务经营角色的同时，也要求小区每一位物业管理从业人员深刻理解物业经营是物业管理工作的应有之义和份内之事，管理服务工作固然重要，而一项优秀的物业项目策划、一个好点子，可以使开发商、小区业主和物业客户得到更多的实惠。当一个管理处在做好管理服务的同时，不断迎合市场，为满足业主不断增长的需求而创新经营，住宅小区物业项目的市场价值会发生很大变化。物业的管理服务是动态的，物业的有效经营永无止境，物业管理人员只有具备了强烈的经营意识，才能使所管项目潜力得到充分发挥。

　　（二）处理好物业管理日常业务和多元化经营业务的关系。

　　从目前一些住宅项目的经营管理实践来看，有些人担心经营型物业管理模式的推行会因盲目地多元化经营而导致不良后果。而笔者认为，对物业管理实施有效经营属于多元化经营范畴，这种模式是将物业管理从一般维护、运行阶段提升到对管辖物业全过程的经营、服务和管理层面，亦即将服务眼光由物业管理委托期内这个局部放大到物业长寿命商品的整体去统一考虑、安排，从而为小区业主提供更全面的服务，将物业经营的概念深刻地融合于管辖项目的物业管理工作之中，通过经营与管理的合力运作，更好地体现物业管理使住宅项目保值增值的重要功能。

　　还有人认为强调经营管理物业，会导致放松物业管理本职服务。其实恰恰相反，因为住宅小区物业管理经营的商品就是服务，没有商品提供市场也就无从谈起经营，而忽视了常规管理服务，对于经营物业来说也等于没有了生命之源。将物业管理与物业经营融为一体，在做好物业管理工作的同时，为开发商、小区业主、物业客户策划并实施物业经营方案，发挥每一平方米物业的增效潜力，扩大物业管理企业的赢利空间，同时物业经营开展的越好也恰恰增加了更多的物业服务项目。经营与服务在物业管理中不是矛盾的而是相辅相成的，关键就在于经营管理者如何去认识、去操作。正确的做法是在一方面不断提高物业管理服务水平，不断创新增加服务项目的同时进行物业经营创利活动，根据不同物业项目安排经营管理的主次关系，使经营和管理相辅相成，相得益彰。在具体运作中，还要注意物业管理费用与经营费用保持相对独立，体现不同业务的规范性。

　　（三）注重培养物业经营人才队伍。

　　物业管理是劳动密集型产业，而物业经营是知识型、信息化产业，缺少富有经验的经营人才，经营型物业管理模式就是空谈。住宅小区的物业管理企业承担了物业项目的管理权，同时也就承担了物业经营的义务，相应地加大了物业管理公司的经营压力和经营风险。而物业经营是一项极为专业的工作，不仅富有实战经验的人才难觅，有了人才，形成一个配合默契的团队更不容易，一旦经营出现偏差和失误，将给公司造成无法挽回的损失。在这方面，住宅小区物业管理企业应注重向专业公司学习。随着中国市场开放程度的加深，国内物业管理公司将面临来自国外的激烈竞争，借鉴国外物业管理公司的先进管理经验和服务理念，在物业经营专业领域，认真学习，缩短差距，加强对员工进行法律知识、经营技能、营销经验的培训是当务之急。

　　北京首佳物业管理有限公司苏宝炜 李薇薇

篇3：明珠小区前期物业服务协议

　　明珠小区前期物业服务协议

　　(编号：______)

　　第一章 总则

　　协议双方当事人

　　甲方：________房地产发展有限公司

　　注册地址：广东省________镇____路9号

　　营业执照注册号：_________

　　企业资质证书号：_________

　　法定代表人：__________电话：________

　　乙方：_________

　　地址：_________

　　联系电话：_________

　　根据法律、法规和有关规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲、乙双方就乙方拟购买的，由甲方负责开发建设的____明珠花园物业(以下简称"本物业")中第______【幢】___【层】___【号】___【卡】房/商铺/车位，竣工验收交付使用后提供物业服务有关问题达成一致意见，特订立本合同，双方共同遵守。

　　第一条 本物业基本情况

　　物业类型：住宅/商业

　　座落位置：____市____镇____路10号，总建筑面积：42，300平方米，其中商铺面积为4，000.00平方米，住宅面积为31，245.62平方米，保安室为 68平方米，架空层为1，079平方米，地下停车场为 5，824.34 平方米(以测绘机构的最终数据为准)。

　　第二条 本合同中涉及的币值，均指人民币。

　　第二章 服务期限

　　第三条 服务期限：自本物业开始交付使用之日(即首个收楼业主办妥收楼手续之日，以下略)起至本物业的业主委员会代表全体业主与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。

　　第三章 物业服务事项

　　第四条 甲方按照法律、法规和有关规定，采用【协议】方式，选聘_______市金锁匙物业管理有限公司(以下简称"管理公司")，在物业竣工验收交付使用后对本物业实施前期物业服务。

　　第五条 本物业竣工验收交付使用后，由管理公司向业主和非业主使用人提供以下服务内容，并达到以下服务质量：

　　(一)日常服务

　　1、房屋建筑共用部位的维修养护和管理，包括：【楼盖】、【屋顶】、【外墙面】、【承重结构】、【楼梯间】、【走廊通道】、【门厅】、_________。

　　服务质量：外墙完好，外观整洁，完好率达98%，零修及时率、合格率100%。

　　2、共用设施设备和相关场地的维修养护、运行和管理，包括但不限于：【道路】、【垃圾道】、【烟囱】、【化粪池】、【沟渠】、【池】、【照明系统】、【发电机】、【消防设施设备】、【智能化设备】、【外墙排水管】、_________(详见附件)。

　　服务质量：设备良好，运行正常，无重大管理责任事故。

　　3、按国家《物业管理条例》(以下简称《条例》)第四十五条的规定，物业管理区域内，供电、供水、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当向最终用户收取有关费用。或按合同的约定，来行使合同权利和履行合同义务。

　　4、生活服务设施的维修养护和管理，包括【商业网点】、【文化体育娱乐场所】、_________。

　　服务质量：设备良好，运行正常，无重大管理责任事故。

　　5、公共绿化与建筑小品的维修养护和管理，包括【共用绿地】、【花木】、【建筑小品】、【园林小品】、_________。

　　服务质量：完好、整洁，绿化长势良好。

　　6、公共环境卫生，包括【公共场所、房屋共用部位的清洁卫生】、【垃圾的收集、清运】、【雨、污水管道的疏通】、_________。

　　服务质量：设施完好、整洁，公共场地保洁率95%，垃圾日产日清。

　　7、交通与车辆停放秩序的管理。

　　服务质量：交通畅顺，停放有序，行车线路标志明显。

　　8、公共秩序维护、安全防范工作，包括【安全监控】、【巡视】、【门岗执勤】、_________。

　　服务质量：设备良好，运行正常，岗亭24小时值班。

　　(二)定期服务

　　1、 半 【日】清理生活垃圾一次；

　　26个 【月】清洗水池一次；

　　3、 6个 【月】清疏化粪池一次；

　　4、 3个 【月】清疏排水系统一次；

　　5、36个 【月】清洗建筑物外立面一次；

　　6、 1个 【月】检修发电机一次；

　　7、 1个 【月】检修消防设施、设备一次；

　　8、 1个 【月】检修水泵一次；

　　9、12个 【月】检修电梯一次；

　　10、_______________。

　　服务质量：设施设备良好，运行正常，垃圾日产日清。

　　(三)管理与物业相关的工程图纸、业主和非业主使用人档案和竣工验收资料。

　　服务质量：收集整理，装订规范，妥善管理，合理使用。

　　(四)其它服务事项：

　　1、装饰装修管理服务(包括但不限于本协议第七条)；

　　2、依甲乙双方的要求，开展社区文化娱乐活动，突出小区文化。

　　服务质量：符合本物业《业主临时公约》的要求。

　　第六条 管理公司在实施前期物业服务期间，不得利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动；经全体业主书面同意委托管理公司的经营活动，其收益主要用于补贴物业服务费用的不足。

　　第七条 业主或非业主使用人装饰装修物业时，应当告知管理公司并与管理公司签订《物业装饰装修协议》，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置等事项进行约定。管理公司可向业主或非业主使用人收取物业装饰装修保证金 ?2，000元。物业装饰装修完毕，如未发现有损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，不存在安全隐患的，及未违反《物业装饰装修协议》的，管理公司应在 7 日内将物业装饰装修保证金【本金】退回给业主或非业主使用人。

　　第八条业主和非业主使用人对其房屋自用部位、自用设施设备向管理公司提出维修养护服务要求的，管理公司认为有能力承担的可以接受，服务内容和收费由双方另行协商确定。

　　第四章 物业服务费用

　　第九条 本物业管理区域的物业服务收费为包干制的方式。物业服务费用均按业主拥有物业(即住宅或/和商铺)的总建筑面积计算，具体标准如下：

　　(一)物业服务费

　　住宅：每月1.90元/平方米；

　　商铺：每月2.50元/平方米。

　　(二)地下车库的车位服务费及车位停放服务费(未购买车位的，收取车位停放服务费；已购买车位的，收取车位服务费)。

　　1、车位服务费：小汽车位每个 30 元/月，摩托车位每个 10 元/月

　　2、车位停放服务费：

　　小汽车位每个250元/月

　　(其中220元属租金，归甲方所有；30元属车位服务费，归管理公司所有)

　　摩托车位每个 30元/月

　　(其中20元属租金，归甲方所有；10 元属车位服务费，归管理公司所有)

　　(三)停车保管费：车主缴交停车保管费的，管理公司与车主应另行约定保管责任，签订车辆保管合同。发生车辆损坏或丢失车辆(或其车内物品)事故的，由责任方按约定承担责任。

　　注：临时停车位仅设在商铺南门口的____路边，本物业建筑红线内不设临时停车服务。

　　第十条 物业管理有关收费，按规定需报价格主管部门核准的，由管理公司负责。

　　第十一条 物业验收交付使用后，其共用部位、共用设施设备的大、中修和更新、改造费用按以下方式承担：

　　1、保修期内由甲方承担；

　　2、保修期后由全体业主承担，或用专项维修资金支付；

　　3、_________。

　　第十二条 专项维修资金的筹集、使用和管理

　　1、甲、乙双方约定，专项维修资金的筹集方式为：

　　购房人按2，000元/户标准(暂定)在收楼前直接向代办银行交纳，实行专户存储，专款专用，业主代表或业主委员会监督。资金按5年定期存款利率结算，其使用记账到幢，分摊到户。

　　2、专项维修资金的缴存：由甲方代为收取。

　　3、专项维修资金的管理：由甲方管理。

　　4、专项维修资金的使用：经甲方和业主代表，或业主委员会核准。

　　5、专项维修资金的续筹：业主委员会成立前，由甲方负责。

　　第十三条物业服务费用主要用于以下开支：

　　(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

　　(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用(包括但不限于水费、变频泵加压二次供水的电费、楼梯间及户外照明的电费等)；

　　(3)物业管理区域清洁卫生费用(包括但不限于水费)；

　　(4)物业管理区域绿化养护费用(包括但不限于水费)；

　　(5)物业管理区域秩序维护费用；

　　(6)办公费用；

　　(7)物业管理企业固定资产折旧；

　　(8)法定税费；

　　(9)物业管理企业的利润。

　　管理公司按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由管理公司享有或承担。物业服务费用的收取流程为：每个业主收楼后，管理公司在收取其每月物业服务费用时，向其开具相应的物业服务收费发票。次月10日前，管理公司将上月物业服务费用划账及现金缴费的情况做好账目表，并提交甲方。

　　物业服务费用应全部用于本协议约定的支出。

　　第十四条 业主从办理收楼手续之日起交纳物业服务费用。

　　物业服务费用按月支付，每次交缴的时间： 每月第10日，缴费方式：银行划账。管理公司在首次收取业主或非业主使用人物业服务费用时，可预收三个月。从第四个月起，业主或非业主使用人每月通过银行划账向管理公司支付其当月应付的物业服务费用。

　　第十五条 物业服务费的调整和违约责任

　　1、物业服务费收取标准在合同期内【不作调整】。

　　2、业主和非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按其应交物业服务费的5‰交滞纳金。

　　3、业主和非业主使用人无正当理由连续三个月不交物业服务费的，管理公司可采取法律途径解决 。

　　非业主使用人不履行交费义务时，由业主承担连带交费责任。

　　第十六条 业主自用物业存在安全隐患，危及公共利益及他人利益的，应当及时维修养护，其他有关业主应当给予配合。存在安全隐患物业的业主不履行维修养护责任造成公共利益及他人利益损害的，由管理公司负责维修养护，费用由该业主承担。

　　第十七条 本物业竣工验收交付使用后，甲、乙双方和其他业主需购买房屋共用部位、共用设施设备及公众责任保险的，由管理公司代办，其保险费用从专项维修资金中支出，不计入成本。

　　业主或非业主使用人的家庭财产与人身安全保险，由业主或非业主使用人自行办理。

　　第五章 双方的责任

　　第十八条 甲乙双方责任

　　(一)甲方责任

　　1、履行《前期物业服务合同》约定的甲方责任，按照法律、法规和有关规定及《前期物业服务合同》的约定，协助管理公司做好物业管理工作。

　　2、本协议第一、五、六、九、十、十一、十二、十三、十四、十五、十六、十七、十八条约定的内容与甲方与管理公司签订的《前期物业服务合同》约定相一致，并监督管理公司负责履行。

　　3、甲方交给乙方的房屋及移交给管理公司管理的房屋(即物业服务用房等)、设施、设备应当达到国家验收标准的要求。如保修期内存在质量问题，甲、乙双方应书面确认并按以下第 (1) 种方式处理：

　　(1)由甲方返修；

　　(2)委托管理公司返修，由甲方支付全部返修费用；

　　返修后由双方共同验收，并以书面形式确认。

　　4、对服务素质差、不称职的管理公司派驻人员，甲方应建议管理公司调整或更换之。

　　(二)乙方责任

　　1、履行本协议约定的乙方责任，按照法律、法规和有关规定及本协议的约定，配合管理公司开展物业管理服务活动。

　　2、按照本协议约定，按时按标准向甲方委托的管理公司缴交物业服务费、专项维修资金等费用；

　　3、遵守《业主临时公约》；

　　4、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知管理公司，并在约定的期限内恢复原状；

　　5、转让物业时，应将本协议告知受让方，并要求受让方在本协议上签字，并告知管理公司。

　　第十九条 管理公司未能履行《前期物业服务合同》约定，导致业主和非业主使用人人身、财产安全受到损害的，业主和非业主使用人可依法向法院起诉，由法院裁定管理公司应承担的责任。

　　第六章 违约责任

　　第二十条 甲方违反本协议第十八条第(一)款约定的，乙方有权要求甲方在合理的期限内解决，逾期未解决的，乙方可联系其他业主，按规定的程序解聘管理公司；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。

　　第二十一条 乙方违反本协议第五条和第十八条第(二)款约定，管理公司有权要求乙方在合理的期限内解决，逾期未解决的，管理公司可按规定的程序停止提供物业管理服务；造成管理公司经济损失的，乙方应给予经济赔偿。

　　第二十二条 管理公司违反本协议第四章约定，擅自增加收费项目和提高收费标准的，乙方有权要求管理公司清退多收的费用；造成乙方经济损失的，管理公司应给予经济赔偿。

　　第二十三条 本协议在执行期间，如遇到不可抗力致使协议无法履行时，甲、乙双方应当按有关法律规定及时协商处理。

　　第二十四条 业主和非业主使用人违反法律、法规和有关规定及《业主临时公约》的，管理公司可根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、提请有关行政管理部门处理、法院裁决等措施。

　　第二十五条 物业管理区域内如发生燃气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、强台风、暴雨、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，管理公司为维护甲方、公众、业主、非业主使用人的人身和财产利益，在迫不得已的情况下因采取紧急措施，由此造成业主、非业主使用人财产损失的，双方按有关法律、法规和有关规定处理。

　　第二十六条 因房屋建造质量、设施设备质量或安装质量等原因，使物业或物业的一部分达不到正常使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以具有国家规定资质的鉴定机构的鉴定结论为准。

　　第七章 附则

　　第二十七条 本协议签订后，甲、乙双方需要变更协议条款或有其他事项需要补充约定的，应当协商一致后以书面形式签订补充协议。补充协议与本协议具有同等法律效力，两者如有不符之处，以本协议的补充协议为准。

　　第二十八条 本协议在履行中如发生争议，双方可以通过和解或者调解解决，不愿和解、调解或者调解不成的，双方同意依法向____市人民法院起诉裁决。

　　第二十九条 本协议连同附件共7页，一式2份，甲、乙双方各存1份，具有同等法律效力。

　　第三十条 本合同自双方签字、加盖公章之日起生效。

　　附件：《物业共用设施设备明细表》

　　甲方：________房地产发展有限公司(签章)乙方：

　　法定代表人：_________(签名)：_________

　　日期：____年___月___日日期：____ 年___月___日

　　附件：

　　物业共用设施设备明细表

　　注：1、"集水坑"包括19个"雨水集水坑"、5个"消防废水(流经电梯井道)的集水坑"。

　　2、智能系统系包括可视对讲系统、门禁设施、红外线防盗系统、背景音乐系统、资讯发布系统(位于电梯大堂)。

　　3、上述各种"共用设施设备"的范围和数量均以物业的工程竣工图为准。

篇4：海岸花园小区物业管理顾问合同

　　海岸花园小区物业管理顾问合同

　　广东省____集团股份有限公司房产公司(以下简称甲方)，乃中国顺德________海岸花园之发展商。甲方在广东省顺德市登记注册，其法定地址：法人代表：

　　________物业服务(上海)有限公司广东分公司(以下简称乙方)，在广州登记注册，其法定地址在广州市____路109号之九____广场1006室，法定代表：________

　　第一章 前言

　　(一)顺德____海岸花园位于顺德北滘镇南部，该发展项目首期工程预计约于1999年8月开始交付使用。甲方在业主委员会成立前拥有顺德____海岸花园的物业管理权，可独立行使____海岸花园物业管理的职责。

　　(二)立约双方根据中华人民共和国(中国)的有关法律和条例，并本着平等互利，共同做好顺德________海岸花园物业管理工作的原则，经友好协商，特订立本合同。

　　(三)甲方根据以下条款，聘用并委任乙方为顺德________海岸花园的物业管理顾问，协助甲方管理该物业之住宅、商场、住客会所及车库，总建筑面积共约245000平方米(以下简称托管物业)。

　　甲方需向乙方支付管理顾问酬金及其他有关费用。

　　乙方根据以下条款，接受甲方的聘用，推动托管物业之维修及物业管理工作，并对该项工作负责。

　　乙方乃________物业顾问集团之附属机构，因此，在日后托的管物业管理事宜之对外宣传上，将可沿用________物业顾问集团之形象及有关标记。

　　第二章 甲、乙方双方的职责

　　(一)甲方的职责

　　根据本合同的条款，甲方同意聘用乙方为物业管理顾问并协助甲方推动托管物业之管理工作，在履行合约期内，为保障乙方能有效地协助管理托管物业，甲方同意履行下列的职责：

　　1)确保在托管物业入伙前成立托管物业和物业管理公司(或物业管理部门)。在本合约中，所有物业管理公司的字样亦可指物业管理部门；

　　2)协助乙方调派及招聘专业人员加入物业管理公司，推动托管物业的物业管理工作；

　　3)在履行合约期内，监督乙方的工作表现；

　　4)保证托管物业按时按质按量通过有关政府部门之正式竣工验收并移交物业管理公司，然后使物业管理公司能顺利履行其既定的管理职责；并须负责相关遗留工程之跟进工作及承担相应发生的费用。

　　5)在履行合约期内应按甲、乙双方同意的财务预算，由甲方预先垫付一笔可供管理公司初始运作的开办费。

　　(二)乙方的职责

　　根据本合约的条款，乙方同意接受甲方的聘用，负责向托管物业提供物业管理顾问服务。在合约期内，乙方同意履行下列的职责：

　　托管物业交付使用前

　　1)协助甲方(或其委托之法律顾问)编写及落实有关托管物业之业主公约，作为日后物业管理之基本依据；

　　2)草拟托管物业管理部门筹备期及托管物业首年管理财务预算报告，并以此为依据计算托管物业各部分之管理份额；

　　3)对管理公司的设立及公司形象、自身建设、管理等提供建议；

　　4)制定各部门管理及运作制度，包括保安、财务、采购、人事、行政等制度；

　　5)协助甲方安排合适的电脑公司，建立电脑管理系统，并就此系统对甲方提出管理顾问方面的意见；

　　6)编写有关托管物业之管理文件，包括用户手册，装修手册等供甲方审阅，并制订有关之运作程序，包括楼宇交收程序、紧急应变措施、客户投诉处理等；

　　7)协助甲方或管理公司拟定托管物业日后有偿服务及无偿服务方案；

　　8)就托管物业配套商业设施、设备，包括会所设施，设备的管理应从物业管理角度提供建议；

　　9)就托管物业之发展设计从物业管理角度向甲方提出建议，尽量使其设计与未来管理运作相配合；

　　10)拟定管理部门人员编制及协助甲方招聘及挑选有关骨干人员(如部门主管)；

　　11)在国内提供一次为期5天的入职培训，导师由乙方资深的管理员工担任，并由乙方从国内或香港办事处调派人手参与培训；

　　12)协助甲方统筹安排所需物料及设备之采购事宜；

　　13)在有必要时，协助甲方甄选或向甲方推荐适合之承判商；

　　14)就托管物业社区文化的建立提供意见；并配合甲方的市场推广工作，从物业管理方面提供支持；

　　15)每月2次(可按需要协商增加或减少)派员到工地检视及参与有关之工程会议，并对影响将来物业管理工作的事项提交报告；

　　16)每月2次(可按需要协商增加或减少)与发展商开会商讨有关物业管理工作的进展情况；

　　17)根据托管物业情况及物业的特别要求，建议并协助甲方为托管物业购买合适之保险；

　　18)对发展商所提出的问题作出回应。

　　托管物业交付使用时及交付使用后

　　1)交付使用期间，派员到现场协助托管物业的楼宇交收工作，为期5天；

　　2)托管物业交付使用后一个月内，提交一管理评估报告；

　　3)每月两次(可按需要协商增加或减少)派员到现场按照既定之服务标准检视物业管理工作，并提交有关检定报告，对托管物业之保安、清洁、绿化等各项工作提供改善意见；

　　4)对物业交付使用前制订的一系列制度及工作程序进行检讨，并提供修订及改善建议；

　　5)协助甲方制定物业整体长短期保养修缮计划，包括长远维修建议、预防性保养计划及改善工程；

　　6)每月两次(可按需要协商增加或减少)与甲方或管理公司开会商讨有关物业管理工作的进展情况；

　　7)从最终用家的角度，检讨楼宇设计和设施，提出有关改善意见，力求托管物业达至高水平之物业管理要求；

　　8)托管物业交付使用3个月后安排一次为期4天之在职培训课程，并由乙方调派导师参与培训；

　　9)依照政府部门有关规定，向甲方或管理公司就成立托管物业业主委员会事项提供建议，如果具备足够条件，协助甲方或管理公司筹备托管物业首届业主委员会；

　　10)就甲方申请ISO9002认证提出乙方过往的经验及意见；

　　11)在顾问期间，对发展商所提出的问题作出回应。

　　乙方上述之职责是根据乙方提交的《顺德____海岸花园物业管理计划书》中所列的物业管理公司职责而制定的，惟根据甲乙双方协议，乙方只以物业管理顾问之身份为甲方提供服务，而非以全面管理的模式接管有关物业管理工作，因而附录一之部分内容作如下调整：

　　1)乙方不负责托管物业所有机电故障及遗漏工程的跟进工作，惟可就机电故障及遗漏工程提供建议：

　　2)乙方根据甲方所提供之财务资料对托管物业管理收支运作进行评估，并提供改善建议；

　　3)乙方将按甲方要求及托管物业实际需要协助甲方招聘及甄选各级管理人员，以确保管理公司有一支高质素之管理队伍。

　　《顺德____海岸花园物业管理计划书》内所指的"物业管理公司的职责"乃指接管托管物业的管理公司职责，乙方会就此提供顾问服务予管理公司，以协助其完成附录一内之职责内容。

　　第三章 双方同意的条款

　　根据上述的职责及下列的条款，甲方同意聘用乙方，推动托管物业管理工作，乙方愿意接受甲方聘用出任托管物业的物业管理顾问。

　　(一)合约年期

　　此合约自甲、乙双方签署后立即生效，至托管物业一期工程洋房单元第一个单位正式向业主发出收楼通知书之日(具体日期双方日后以备忘录形式确定)起计后六个月为期满。合约期满前，如双方达成一致协议可再续约，续约期另行商定。

　　如双方在本合约届满前未达成一致续约协议，及双方并未有违反本合约内第三章第(四)项的条款，本合约将于合约期的最后一天终止。

　　(二)物业管理顾问酬金(略)

　　(三)人事

　　甲方同意乙方不须负责任何甲方所聘有关人事聘用之费用。人事聘用费用包括工资、津贴、资金及其他一切劳保福利及聘请时所需手续费用等均列入管理预算开支。

　　(四)终止合约

　　1)甲、乙双方同意根据下列情况可提早30天给予对方书面通知终止本合约；

　　a、任何一方严重违反或没有履行本合约内列任何条款的职责，并接到对方书面通知起计14天内未能改善及履行有关条款的职责。

　　b、任何一方受到法律制裁而引致破产清盘或自动清盘。

　　2)如因各种无法预见因素导致甲方或乙方无法继续履行本合约，或者由于第三方严重违约而造成甲方或乙方无法继续履行本合约，则另一方仍需针对对方已经提供服务的部分支付合理的酬金；除此之外，如一方在没有合理的原因提出单方面之终止合约通知，另一方将保留一切权利，向对方追讨所有由此而引起之法律责任及经济损失。

　　(五)合约的修改与变更

　　对本合约的修改与变更，必须经甲、乙双方协商并签署有效的书面协议才能生效。

　　(六)适用法律

　　本合约的效力、解释、履行和争议的解决均受中华人民共和国法律的管辖。

　　(七)争议的解决

　　1)凡因履行本合约所发生的或与本合约有关的一切争议，双方应尽量通过友好协商加以解决。通过协商不能解决时，应提交托管物业所在地并拥有管辖权之人民法院进行有关之诉讼程序。败诉方须负责有关之诉讼及法律费用。在诉讼过程中，除双方有争议的正在进行诉讼的部分外，本合约应继续进行。

　　2)合约中任何一方发出的任何通知或报告须以书面记录，并以挂号信件、电传或图文传真的形式发出，并以收件人明确已收到才视作有效送达。双方如用电报、电传等发送通知的方法，应有义务随之以书面信件再行通知。

　　3)本合约双方地址、电传或图文传真号码，如有任何改变，须在改变后48小时内通知另一方有关之改变。

　　(八)特别规定

　　在本合约有效期内，如甲方需要在其宣传资料或任何文件中引用乙方公司名称或标记，则必须同时注明类似由________物业服务(上海)有限公司广东分公司或____物业顾问集团提供物业管理顾问服务的字样，其中物业管理顾问服务中的"顾问"两字不可省略。

　　(九)本合约以正本，共一式三份，甲、乙双方及管理公司各持壹份，均具有同等效力。

　　(十)本合约由甲、乙双方盖章及双方代表签字后立即开始生效。

　　甲方：广东省____集团股份有限公司房产公司

　　法定代表人/职务：________

　　签署及盖章

　　公司地址：________

　　日期：________

　　见证人：________

　　乙方：________物业服务(上海)有限公司广东分公司

　　法定代表人/职务

　　签署及盖章

　　公司地址

　　日期

　　见证人：________

篇5：小区舞蹈健身老师聘用协议书

　　小区健身舞蹈老师聘用协议书

　　甲方：______发展有限公司

　　乙方：______

　　甲乙双方本着平等、自愿、协商一致的原则达成以下协议：

　　1、甲方聘请乙方在甲方公司担任全民健身舞蹈老师一职，为期三个半月，即从20**年3月13日起至20**年6月30日止，工作时间为周一至周日晚上19：45~21：15，在工作期间不能迟到早退、不能请假，每天上班需提前五分钟到达公司。

　　2、乙方按照甲方要求工作，在每月的15号收取当月的工资，甲方应每月支付乙方工资1500元，以现金形式支付。

　　3、乙方应严格遵守国家的各项法律、法令和法规，遵守甲方的各项规章制度，服从甲方领导和管理。必须起到表率作用，事事为参加全民健身的参与者着想，舞步以柔和健身为主，避免引起学员不必要的损伤。

　　4、乙方在为甲方工作期间所取得的一切器材，在期满后应归还给甲方。

　　5、本协议签定后，如乙方故意旷工不来上班，甲方将不发给乙方任何的工资。

　　6、乙方的人身保险、意外事故等必须由乙方自己承担。

　　7、本协议未尽事宜，或双方有争议之处，由双方协商解决。

　　8、本协议一式二份，甲乙双方各存一份。

　　甲方：(盖章)________乙方：(签名)________

　　日期：________日期：________