业主自家窗户贴广告 物业管理公司是否有权管探讨

　　业主自家窗户贴广告，物业管理公司是否有权管的探讨

　　随着居住小区的规模化、现代化，以及公司经营的信息化和专业化，小区内的个体商户和中、小公司的数量不断增多。有些业主为了招揽生意，在自家门前或是窗户上张贴广告宣传自己的业务，一时间各种花花绿绿的广告充斥了整个小区，迷乱了人们的双眼。这种在自家窗户上张贴广告的行为虽然方便了做生意的业主，但却引起了小区其他业主的不满，他们认为这种行为严重影响了整个小区的外观，造成了整个物业的贬值。 从事商业活动的业主究竟能不能在自家窗户上张贴广告，赞成和反对的业主所持的观点截然不同。赞同张贴广告的业主认为：在自家窗户上贴广告，是自己对房屋行使所有权的一种方式，根据相关法律、法规的规定，业主有权对房屋进行占有、使用、收益和处分，有权对房屋按照自己的意愿进行装饰，在自家窗户上张贴广告又没有占用小区的共用部位，更没有违反相邻关系的规定，他人无权干涉。

　　反对张贴广告的业主则认为：广告虽然是贴在业主自家的窗户上，但却是给所有人看的，从把小区作为一个整体的角度讲，涉及的就不再是个别业主的问题，而是整个小区的外观问题。个别业主在窗户上张贴广告影响了小区的景观，进而降低了整个小区的居住品质，这种行为虽然方便了个别人，却损害了大多数人的利益。 究竟反对张贴广告的业主对小区居住品质的要求是否应该得到满足？物业管理公司和业主委员会是否有权对业主在自家窗户上张贴广告的行为进行管理？如果有管理权，它的法律依据又是什么？在类似争议不断增多的今天，这些问题不容忽略，值得人们进行认真地加以探讨和分析。

　　我们对上述问题的观点是：

　　一.业主在自家窗户上张贴广告的行为不应该被看作是纯个人行为，而应该是涉及到整个小区整体利益的行为。

　　因为现代的小区作为一个整体，小区内的业主对房屋进行的任何事实处置都有可能影响到其他业主的权益。基于对小区整体的保值、增值需要，基于全体业主对居住品质的要求，小区里的任何业主都有义务维护小区的环境。

　　二.业主大会、业主委员会有权管理和制止个别业主在自家窗户上张贴广告的行为。

　　业主大会的权利是基于法律的规定，业主委员会的管理权则是基于业主大会赋予的职权以及其自身负有的、监督业主公约实施的职责。

　　按照《物业管理条例》第12条、第13条的规定：业主大会应由全体小区持有二分之一以上投票权的业主参加，并由参会业主所持投票权二分之一以上通过，可以作出决定，该决定对小区全体业主有约束力，全体业主必须执行。也即如果全体小区有投票权的四分之一以上业主作出决定，反对在小区张贴广告，那么，所有业主必须遵守，理由是《物业管理条例》第7条第1项的规定：业主在物业管理活动中，履行下列义务：遵守业主公约、业主大会议事规则……以及该条例第17条第2款：业主公约对全体业主具有约束力的规定。

　　也就是说，如果大多数业主反对在窗户上张贴广告，可以通过业主大会的形式把这个要求体现出来，制定这方面的制度，也可以赋予业主委员会这方面的职责，还可以把它写进业主公约，让全体业主遵照执行。

　　三、物业管理公司同样有权管理和制止个别业主在自家窗户上张贴广告的行为。

　　另外，需要明确说明的是：物业管理公司也有权要求物业使用人清除小广告。主要依据是《物业管理条例》第48条第2款规定：物业使用人违反本条例和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。该规定说明业主及使用人均应遵守业主公约，而物业管理公司有权对违反业主公约的行为进行制止，无论是业主还是使用人。

编辑：www.pmceo.Com

篇2：难厘清物业业主纠纷维权之争

近年来,随着上海市物业规模的不断扩大,物业管理作为一项服务行业已得到了普遍推广,而物业管理纠纷也日益增多,法院受理的物业管理纠纷案件呈逐年上升趋势,成为司法领域的一大热点问题。因此,分析物业管理纠纷案件的特点及成因并提出对策,具有重要的现实意义。物业管理纠纷案件的主要类型。(人民法院报)

目前,物业管理纠纷案件主要有以下类型:

1.物业管理公司向业主或使用人追索物业管理费及滞纳金的纠纷。部分业主以收费依据不足、前期遗留问题、物业管理质量低下等原因为由拖欠物业管理费,以此作为“维护”自己权利的主要手段。这类案件在物业管理纠纷案件中占了大多数。

2.业主委员会更替、业主或业委会选聘、解聘物业管理公司产生的纠纷,物业管理项目接、撤、管引起的纠纷。此类纠纷目前较为突出,如前任和现任业主委员会对各自合法性的认同、相关资料的交接发生的纠纷;前任的物业管理公司不退管、新的物业管理公司进不来,前任物业公司不移交相应管理资料等。

3.业主委员会、物业管理公司起诉业主纠正违反业主公约行为的纠纷。针对业主、使用人是否遵守法律、法规、业主公约,合理安全地使用物业,业主委员会、物业管理公司在建议整改未果的情况下,通常通过起诉方式解决纠纷。

4.因物业管理公司侵占业主共有物业引发的纠纷等。如物业管理公司擅自在电梯、屋顶、外墙等共用部位、共用设施设备设置广告、基站等所得收益,占有共有用房擅自出租及共用场地的停车收费等归属产生争议。

5.因物业管理公司服务质量问题而引发的要求提高服务质量、履行管理职责的纠纷。如共用部位和共用设施设备修缮、房屋修缮费用承担,共用部位、共用设施设备维修基金设立、使用、管理过程中发生的纠纷等。

6.业主或使用人要求物业管理者赔偿在提供特约服务如保管服务中所造成的财产损失的纠纷。如小区内自行车、电动车、机动车被盗,有的属物业专门安排人员看管,有些发生在小区地面停放、无专人看管,业主起诉物业管理公司未履行职责,要求赔偿,导致诉讼。

7.前期物业管理纠纷。前期物业管理纠纷主要是开发商在物业交付过程中引发的争议,主要有开发商未移交或移交不清,图纸资料不全的设施、设备、建筑物及其附着物受损引发的争议;开发商未兑现减免物业管理费、交付配套设施的承诺或存在延期交楼、房屋质量问题引发的争议等。

物业管理纠纷案件的主要特点

1.案件呈逐年上升趋势。

近年来,上海市房地产业发展极为迅速,而规范业主与物业管理者之间的法律规范、

篇3：看业主盲目维权教训

看业主盲目“维权”的教训
　　当下，业主“维权”活动正在全国范围内如火如荼地开展着，这本是我国民主法制建设的好事、幸事，可当物业管理维权演化为业主的盲动，甚至被别有用心人利用的时候，维权就可能演化为“无政府盲动”，给广大业主自身带来灾难性的后果南京市尚书公寓物业管理的盲目“维权”过程和结果，就充分证明了这一点。

　　一、尚书公寓事件梗概尚书公寓位于南京市副中心的繁华地区解放路尚书村78号，由3幢多层，1幢25层高层住宅，共307户业主构成，小区1999年12月建成并交付使用，由南京××房地产开发公司委托南京××物业管理有限公司(以下简称“原物业公司”)进行前期物业管理。物业管理条件。①物业服务费04元/月8226;m2(含高层住宅)，②万园休闲浴场经营收益每年约10万元给原物业公司贴补物业管理经费不足，③原小区规划05幢写字楼空地做临时停车场，停车收益补贴原物业公司经费不足。

　　物业管理三年多过去了，业主安居乐业，原物业公司与业主相安无事;档次不高的小区房价己从当初的3cm元/时，涨到了7000元/8226;m2左右，租金也从当初的600元/套8226;月，涨到了1400元/套&8226;月左右。

　　可就在这时，一场由个别业主委员会委员操纵的、盲目的“维权”运动打乱了小区居民原本正常的生活秩序，使小区广大业主毫无准备地陷入了一场旷日持久的“灾难”中。该事件在南京产生了巨大的社会影响。

　　让我们来看-下事件回放:

　　20**年4月，小区首届业主委员会成立并备案，原物业公司就签订《物业服务合同》事宜积极与业主委员会磋商，但业主委员会久久不予理会。期间，原物业公司辞退一名违纪保安，引起时任首届业主委员会主任的不满，并召集部分业主要求收回万园休闲浴场的“公共产权”和临时停车场的“公共收益”等权利，向开发商和原物业公司进行了“维权”，但维权未获政府相关部门支持，尚书公寓开发商收回万园休闲浴场的“公共产权”和临时停车场的“公共收益”。原物业公司也认为已不能被业主委员会接纳和续签合同，意欲按前期物业服务合同约定，撤出小区服务，后在政府物业管理行政主管部门要求下，继续坚持为小区提供服务八个月，与此同时，在“维权”口号的煽动下，越来越多的业主采取拒交物业服务费、公共水电费的办法“维权”。

　　20**年8月，首届业主委员会主任在未召开业主大会和业主委员会会议情况下，擅自以业主委员会名义公告全体业主重新选聘物业管理公司；

　　20**年9月11日，小区物业管理招标，因无一家物业管理公司参加而流标；

　　20**年10月4日，首届业主委员会主任又未经业主大会和业主委员会审议，张贴公告宣布解散首届业主委员会；

　　20**年11月7日，在区政府物业管理行政主管部门的催促下，小区召开业主代表大会，成立了新一届业主委员会；

　　20**年11月21日，在区政府物业管理行政主管部门积极斡旋下，小区物业管理再次招标，因新一届业主委员会“会中有会，会外有派”，小区第二次物业管理招标仍旧流产；
20**年12月30日，新一届业主委员会组织召开业主代表大会，就惟一的应标单位是否选聘问题进行表决，但因新一届业主委员会只主任人参加大会没有对是否选聘形成决议。当夜，新一届业主委员会主任书面声明辞去职务。

　　20**年12月31日，原物业公司依照约定退出小区。

　　业主开始了整整4个多月没有物业管理的生活，其间种种艰难从南京当地媒体的相关报道中可见一斑：

　　20**年1月13日《现代快报》以“尚书公寓因物管公司退出而变成’死城’　”为题报道昨天，生活在垃圾堆中12天的尚书公寓一幢25层住宅楼的200多户业主又雪上加霜，2部电梯全部瘫痪。业主们说更“悲惨”的日子还在后头，15日以后这里将停电停水。业主们对记者说，由于物管和业主委员会闹矛盾，尚书公寓成了一座“死城”，业主们希望有关部

篇4：小区业主维权阶段性成果总结

　　某小区业主维权阶段性成果总结

　　20**年4月初，因**物业管理有限责任公司单方面大幅度涨价停车费引发物业与业主之间的矛盾，**雅苑小区业主掀起了新一轮维权运动，回顾我们走过的路，欣喜的发现，大家团结起来的力量还是不小的，9个月来我们取得了如下的阶段性成果(大家可参看相应时间的**雅苑业主委员会新浪博客和新浪微博的相关博文)：

　　1、成功召开首届业主大会(8月6日);

　　2、成立了小区业主委员会(8月9日)、监察委员会(9月23日)、联合检查监督组(10月9日);

　　3、维修了1、4号楼脱落多年的外墙瓷砖(7月份);

　　4、清洗了多年没有清洗的小区二次供水设施：一个地下蓄水池、二个高层水箱(9月23日);

　　5、争取了业主委员会办公用房(10月12日);

　　6、小区物业举行了消防演练(10月13日);

　　7、物业更换了小区全部的灭火器(10月17日);

　　8、清洗了两年没有清洗的化粪池(10月17日);

　　9、完成了业主委员会与**物业的第一次谈判(10月14日);

　　10、业主委员会出版了2期宣传板报(9月1日、10月14日)

　　11、**物业维修了小区进门通道和小亭子的地面;(10月份)

　　12、**物业维修了小区夜间照明系统的路灯部分，绿化带里的地灯线路修好，但灯还没有安装。(11月份)

　　13、敦促物业布置了小区春节期间的节日装扮。(20**年1月)

　　虽然我们取得了一定的阶段性成果，但我们清楚的知道，小区业主维权的路还有很长的一段要走，我们有决心在全体业主的支持下，把小区的工作做好!

　　**雅苑小区业主委员会

　　20**年1月20日

篇5：业主维权的现象

　　业主维权的现象

　　笔者本人作为业主的城市居民和所有作为业主的城市居民一样，因为有了作为私有财产的房屋，也就享有住宅区内公共配套设施、设备和公共场所的共有权益。故而笔者从站在业主的角度就业主维权的当今现象谈论个人观点。

　　业主不仅拥有个人的私有财产，而且拥有共有物业形成的集体财产。这些共有物业包括电梯、配电机房和配电设备、发电机组、水泵、消防设施、管理用房、办公设备、共有商业用房、架空层、地下室、会所、停车场、共有使用权土地、绿化草木和绿化设施、围墙、安全监控设施、维修和管理用物料、专项维修资金、共有物业租金收入，等等。城市居民拥有集体财产，是gg开放和社会发展产生的现实。这种集体财产权，应该与农村村民的集体财产，以及城市中农转非居民的集体财产一样，受到宪法和相关法律的保护。业主(集体)维权在很大程度上是维护他们的集体财产权。因为这种集体财产权经常遭受到开发商、物业服务企业、个别大业主，甚至政府部门的严重侵害。这就是"业主维权现象"层出不穷的根本原因。

　　业主维权的主要内容

　　综观业主维权的众多个案，业主维权的主要诉求，不外乎如下几个方面。

　　(1)与开发商的合同纠纷。包括交房拖期，质量低劣，面积缩水，等等。

　　(2)开发商侵占或出售作为集体财产的业主共有物业。比如侵占业主共有使用权土地，侵占架空层出租牟利，将配套的商用房屋占为己有，不移交会所，不移交停车场，等等。中国的开发商总想在楼盘出售之后，仍然保有自己的利益而不肯离去。甚至连房屋的外墙和屋顶都不放过，通过合同霸王条款和其他办法占为己有。业主维权意识觉醒之后，要求收回遭到侵犯的共有物业权益，便成了业主维权的主要诉求。

　　(3)关于物业服务企业服务质量和服务态度方面的纠纷，以及物业服务企业侵占业主公共利益方面的问题。物业服务企业与业主之间应该是一种服务合同关系。但是有些物业服务企业是受开发商指派而进驻住宅区的，缺乏为业主服务的意识和责任，让业主感受到他们只是开发商利益的维护人。服务不到位，从业人员态度恶劣，甚至殴打业主的事例时有听闻。在业主方没有充分组织起来，维权监督不力的情况下，同开发商一样，物业服务企业为了利润最大化，也会侵犯业主的共同利益，包括多收费、乱收费、帐目不清、侵占业主共有专项资金、侵占共有物业的收益、为了经营收入而破坏居住环境，等等。

　　(4)政府部门对业主权益的漠视和侵害也是业主维权的重要内容。业主在自己权益受到侵犯时，首先想到的是向政府相关部门投诉报告，希望政府部门采取行政执法来解决问题。比如住宅区内商铺林立，破坏居住环境的问题，业主一般都会向环保部门、国土规划部门、租赁管理部门等进行投诉寻求解决办法。开发商、物业服务企业侵占业主公共物业等问题，业主也会首先向国土规划部门、房屋住宅管理部门进行投诉，寻求制止和纠正侵权行为。这说明居民们还是信任和寄希望于政府的。可是，有些政府部门不能依法处理，甚至利用公权来协助或参与对业主权益的侵犯。有些部门或某些公务员对法律法规的认识有误，也会造成对业主合法权益的侵害。比如，违规确权登记的问题，业主维权个案中就占有相当的比例。所以，主管部门的执法管理的不法、不力和不公，也是业主维权的主要内容。

　　(5)业主委员会是否代表业主多数的意愿，是否执行业主大会的决议，是否侵犯业主的公共利益和民主权利，也是业主维权的内容。如同其它组织机构、政府机关、企业一样，少数业主委员会的成员也可能为了谋取私利而损害业主的公共利益，政府和企业机构会出现贪官污吏，业主委员会也会出现小贪和犯罪分子，更多的可能会因观点认识的不同而在业委会中产生意见分歧，或在业主中产生意见对立，影响业主的公共利益。一般说，只要没有外部因素的恶意介入，通过在主管部门指导下建立和执行正常的业主大会或业主代表大会的民主决策机制，业主内部的维权问题应该比较容易解决。但是，如同农村村民委员会一样，保障小区业主居民的知情权、决策权、参与权、监督权也应该是"业主维权"的重要内容。

　　业主维权的途径

　　分析业主维权的个案和内容，从易到难，大致可以把业主维权的途径分为以下几种。

　　(1)民主维权。业主之间的分歧和矛盾，应该通过业主之间的讨论，采用民主集中的办法，用民主决策来解决。为此，业主应珍惜自己的民主权利，在住宅区里建立和健全有效的业主大会和业主代表大会的民主机制。这样，既能形成强大的业主共同意志，又能支持和监督业主委员会的工作。媒体报道渲染某花园业主委员会的一场*，其实是实行民主决策的大演练，非常正常，对锻炼业主的维权意识和技巧非常有益。事情是多数业委不同意和不满意业委会主任的意见和主张，主任职务遭多数委员罢免和改选，这很正常。遭罢免的前主任不服，于是寻求业主的支持，在获得10%业主联名支持下，要求召开临时业主大会改选业主委员会，这也很正常。最后的决定由花园的权力机构业主大会来决定，这就是通过民主来维护业主的权利。在这个过程中，争辩的双方难免会发生相互指责和申辩。广大的业主正是通过这些指责和申辩来判断谁是谁非，来决定自己的表决意向。

　　(2)协商维权。如果涉及的是业主的公共利益，业主可以通过业主委员会与侵犯业主权益当事人(开发商、物

　　业服务企业、个别大小业主、政府部门等)进行谈判，协商解决业主权益受侵害的问题。协商维权的好处是直接，所化的时间精力成本较低，可以达到既解决问题又不伤和气的局面。它的缺点是业主方面要做适当的妥协。协商维权要能成功的前提是当事人双方对相关法律、法理比较明白，处事比较开明，有尊重业主权益的意识。有些住宅区通过与开发商的谈判协商，收回了被侵占的架空层和电梯间。有些花园通过谈判协商，解决了个别单位业主占据绿化地等公共场所私用或出租经营的问题。协商维权成功的前提，是具有较好的行政和司法依法办事的环境。如果行政和司法机关都不依法保护业主(群体)的合法权益，侵权当事人一般是不会通过协商放弃既得利益的。 　　(3)行政投诉维权。业主在权益受到侵害时，首先想到的办法是向政府有关部门投诉。这本来应该是业主维权的主要有效途径。因为保护业主的合法权益就是保护城市居民的合法利益，就是保护公民的合法利益，这是政府"立党为公，执政为民"的庄严承诺，是政府作为社会公权机构不可推卸的职责。而且，政府有足够的资源、资料、权力、权威来解决这些问题。例如，居民反对在住宅楼下开餐厅、开汽车修理店等扰民商店的问题，环保部门应依法裁决处理。业主发现架空层被他人侵占出租牟利，规划国土部门或住宅房屋管理部门应依法裁决处理。业主共有专项基金被侵吞挪用，住宅房屋管理部门应依法裁决处理。共有使用权宗地被侵占，规划国土部门应依法裁决处理。开发商不移交会所、停车场，规划国土部门应依法裁决处理，等等。如果政府部门能够依法办事，能够认真研究和解决历史遗留的诸多侵权问题，能够运用社会公权保护广大居民的合法利益，那么，社会纠纷的化解，社会稳定的维护，政府形象的建立，公民信任的恢复，都将得到很大的提升。可是，目前有些部门经常采取的态度是一拖，二应付，三推，四回避。这些部门对业主维权的冷漠和不作为，增加了业主维权的困难和"业主维权个案"的长期化。