解析我国物业管理现状

　　解析我国物业管理现状

　　我国的物业管理从沿海开始起步，在市场需求与主管部门引导下逐渐向内地扩散，物业管理这个名词对老百姓来说已经不再陌生。但如何搞好物业管理，各市场主体如何处理相互关系对大家来说都是一个新课题。现实生活中有很多业主对物管公司很不满意，认为物管公司服务质量不高，光收费不服务，自己的权益没有得到保护，花钱买罪受；物管公司也牢骚满腹，认为自己受苦受累受气，辛苦一年下来反而成为投诉焦点，收费难、经营亏损的同时被外界人士怀疑为牟取暴利。那么怎样来看待我国物业管理事业的现状呢？在《物业管理条例》颁布实施的起始日子里，市场各方面又应该如何形成合力来推动我国物业管理事业的发展呢?

　　物业管理的公共属性

　　首先从宏观的方面来说，我国物业管理行业的诞生是我国纳建设发展阶段从粗放型向集约型转变的产物，是社会主义市场经济发展到一定水平、物质财富积累到达一定程度的产物，是人民的生活品质、生活需求提高的客观需要。它本身是受人之托使委托人的财物“物尽其用”的产业。如果说建设者的任务是平地起高楼，那么管理者的任务就是充分发挥高楼的效用，使高楼出效益。SARS的出现极大地提高了社会各方对公用事务的关注程度，客观上凸显物业管理的重要性，物业管理行业发展的空间有了很大的拓展。其次从微观的方面来说，一个好的物业管理项目可以使业主满意，物管公司满意，物业状态保持，从而对整个社会的福利作出贡献。动不动就推倒重来的代价极高，推倒重来后也要物业管理。

　　公共物品是指满足社会公共需要的物品(公共服务是指满足社会公共需要的服务)。公共物品具有非排他性和非竞争性。公共物品不能由市场提供而只能由政府提供，这是由于每个消费者都有“免费搭车”的倾向。而政府主要是通过无偿征税来提供公共物品。税收是具有三性的：强制性、无偿性、固定性。在《物业管理条例》中第67条“业主不交费，物业管理公司可以向人民法院起诉”就是这三性的替代条款。实际上，政府支出的最大部分是由征收纳税款来偿付的，每一个人都要服从税法。国家的财政开支有一个重要的“量入为出”的原则，在《物业管理条例》中有对应的条款即第41条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”。现实生活中业主与物业管理公司的矛盾有很多就在于对费用是否适应于服务水平上各执己见。由于物业管理是个新东西，物业管理市场的市场化水平不高．有些物业管理项目是在花钱做广告，而主流媒体对这些物业管理项目又给予了大量的报道，业主的消费观念就被误导了。这些物业管理项目好不好？好!有了钱回报社会总是值得提倡的，但作为整个行业必须具有“造血功能”，必须形成自己的盈利机制，否则行业的发展就会是无米之炊、空中楼阁，总有一天无以为继，最终对广大群众的安居生活造成损害。物业管理可以理解为特定区域里物业持有人或使用人的社会公共需要。住宅小区里的社会公共需要虽然不是维持国防及国内的法治和秩序、修建公路等，它只是物业持有人或使用人这部分集体的公共需要。但对于这部分集体来说，物业管理费就如同税款，是非交不可的。我国房地产管理体制改革的市场化取向，就是想通过市场这只无形的手，通过业主自治、自律，通过物业管理公司的优胜劣汰，来达到资源有效配置服务产品极大丰富业主生活美满幸福的局面。应该说局部区域的管理品质是可以通过物业管理这种市场化的方式得到保证、强化和提升的，而且物业管理费的高低和使用效率与这部分集体的福利密切相关。

　　物业管理市场的要素

　　我国正处于转型期间，由计划经济转向市场机制来配置资源。现在已经不是要不要物业管理的问题，而是要如何搞好物业管理的问题。我国现阶段的物业管理市场是在社会主义市场经济条件下，实现供需双方物业管理服务交换的一种市场。具体到每一个物业管理项目，就是物管公司提供物业管理的同时，业主消费物业管理，在特定的时间与空间范围内，物业管理必须能够满足业主某些方面的需求，才能达成交易。物业管理项目的业主是市场交换活动的市场主体之一，物业管理公司是市场另一主体，由于参与交换的双方的地位、作用、目的和要求各不相同，各自的经济利益不同，只有在买卖双方都能够接受交易价格和其他条款时(物业管理合同)，交易才能成交。在有争议的条款上，应有业主委员会、当地行政主管部门、当地行业协会、物业管理公司协商决定，这个决定必须合法合规，必须是站在绝大多数人的利益上。而且相关条款制定出来后，每个业主都必须遵守。

　　又比如说安全问题，物业管理公司聘请了保安，对小区的秩序、安全防范是负有责任的，并且在综合治理中是扮演了很重要的角色的。但保安、保险、保镖是有很大区别的。保险是依据的大数定律，现在保险公司也不保自行车丢失。保镖对被保人有很多的限制，被保人——般也会很配合，只有这样才能把危险控制在最小程度，而且保镖的费用很高。保安不是警察，没有警察的权力，而且在小区的严格控制、业主的安全保证与业主的私密性、家居生活的便利性中平衡是一个非常难操作的问题。业主现在把对保险、保镖的要求移到保安身上，无论出了什么事都向物业管理公司索赔．物业管理公司所得与所失或者所承担的风险不成比

　　例，造成双方经常对簿公堂。那你说物业管理公司什么责任都不负，似乎也与理不通。物业管理的目的就是要使小区有安全感，怎么能说没有责任呢，那么怎么样解决这

个问题呢，关键在于物业管理公司推出新的管理产品，把服务的水平层次化、多样化、个性化。

　　物管公司的定位

　　现阶段物业管理很难，难并不等于物业管理人员就可以无作为，难也并不等于物业管理公司就非倒闭不可。目前很多物业管理公司是和房地产开发公司靠在一起的。房地产开发可以划分为四大环节：策划、工程、经营、物业管理。物业管理部门对于房地产开发公司就好

　　比足球队的守门员，前锋、中场、后位满场跑，守门员防守面积可以扩大，但最好不要离门太远，所以守门员跑动距离最少，但并不说明他不重要，守门员对于足球队来说是半个队，他的任务—就是不能丢球，出现情况的时候他应该有信心，有决心、有能力把情况处理掉。房地产开发公司可以与物业管理公司分离，房地产开发公司也可以拥有自己的物业管理部门，分与不分是市场的事情。在《条例》中，第24条是鼓励房地产开发公司与物业管理公司分离的。房地产开发公司开办物业管理公司的首要任务是保证自己的产品平稳地、保质保量地移交到产权人的手中，在这个任务的实现过程中物业管理公司执行的是质检售后服务、公共关系部门的职责，对房地产开发公司的品牌建设、专业品质形象、亲和力负有不可推卸的责任。仅从这—卢、上说，物业管理部门就是四大主力部门之一，不应处于被边缘化的境地。从相反的角度说，正因为对物业管理部门的要求很高，物业管理从业人员更应脚踏实地，与各个部门通力合作，提前介入、提前协调、提前整改，严把质量关，为保证住房的质量、为让老百姓住上放心房做出自己的贡献。有的综合类房地产开发公司赋予物、比管理公司的其它任务是管好物业，经营好物业，从投资组合、产业多元化与高级化、风险控制的角度出发，以时间换空间，求得收益的极大化。

　　物业管理的实质

　　物业管理的实质是让业主享有一种有物业管理的生活方式，这种生活方式使生活更加舒适、安全、环保、健康、文明、和谐。好的物业管理取决于四大要素：配备完善(品质高尚)的物业、素质高的业主、负责高效的物业管理公司、三者之间的有效结合。我国房地产管理体制改革的实质是让市场机制发挥主导作用，让市场来配置资源，即所谓“建好房、用好房、管好房”。但由于物业管理刚起步，大家对它还有个认识过程。同时物业管理属于公共管理服务行业，有它自身的特点，举步维艰是自然的，也是可以理解的。有一些实践与理论上的误区需要我们予以破解，否则对行业的发展并最终对广大人民群众的生活造成损坏。现实生活中属于公共管理服务的行业是很多的，如交警、医生、教师等。报载现今物业管理、医生、教师是三大投诉焦点：物业管理、医生、教师都属于服务行业。学生考不上北大清华恐怕不能全怪老师，司机出了车祸只怪罪交警恐怕与理不通，医生治病的效果取决于很多因素，有时只能减缓病人的痛苦，包治百病的医生恐怕它有虚假陈述之嫌，医患纠纷也有专门的部门中裁。现在的物业管理公司就像赤脚医生上门服务，留给它的命题就是也只是在现有条件下如何使员工工作更有效率、使业主酌生活更有品质，司时在服务中它取得自己应有的报酬。那种出了什么事情就把物业管理公司当下家的做法与情与理都是讲不通的，也是解决不了任何问题的。物业管理服务也要质价相符，只有这样才能形成良性循环。作为社会人，对国家，民族、他人是负有责任的。物业管理公司、开发公司都不代表政府，他们的行为都应该是企业行为，不能唯利是图，但必须有利可图，有利可图的最终目的还是为了搞好丁作、为了方便群众。政府有财政收入与转移支付的能力，政府购行为同样受很多因素制约。你不可以要求赤脚医生的医疗效果与在一级大医院里的专家相比，你也不可以要求物业管理公司把三级县级小医院建成一级大医院。

　　我国物业管理行业这几年的成绩很大。物业管理已经是老百姓居家生活的一部分，物业管理是房地产价值实现的重要内容，是房地产开发的卖点。投诉是不少，但被消化的矛盾呢？解决的问题呢？管尚且如此，不管岂不乱套，我们看到—些报道令人沮丧，一些人对物业管理行业有“管理”二字很有意见，认为物业管理行业不能管理只能服务，管理就是约束人、就是发号施令、就是居高临下、就是没有上帝意识、就是计划经济的老一套。为什么要片面地理解“管理”二字呢，“管理”与“服务”不是同义词吗，中国男子足球队的糟糕表现说实话不就是没管理好吗，我们现在强调以人为本，但是不能从一开始就把物业管理行业从业人员作为假想敌，作为牟取暴利的对立面；物业管理行业从业人员也是人，也是社会主义事业的建设者，物业管理行业从业人员经过劳动获得合法收入无可厚非．更何况绝大多数物业管理行业从业人员现阶段收入不高。现阶段，物业管理行业应该借《物业管理条例》颁布的东风，振奋精神，与时俱进，探索好的管理接口。物业管理人员更应努力做好本职工作，踏实地为业主解决实际问题，要大力提高行业的技术含量、知识含量、资本含量，要形成自己的营运模式和积累模式，为国家、为人民做出更大的贡献。

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篇2：我国物业管理现状发展趋势

　　我国物业管理现状及发展趋势

　　在我国，物业管理目前已初步形成了前景广阔、充满生机、最具发展潜力的新兴行业之一。但是，象其他新兴的事物一样，发展到一定时期就会出现"瓶颈"状，暴露出各种各样的问题：在物业管理企业内部，自身资金不足、资质不齐等；在物业管理行业上，法体系不健全、各地政府对待物业管理的行为有偏差等问题日益凸显等等。面对现状，我们必须认识到物业管理企业的专业化与规模化、股权化与市场化；物业管理的智能化与网络化发展；物业管理行业的规范化与法制化发展是我国物业管理改变现状、立足未来的必由之路。

　　"物业管理"最早出现在19世纪60年代的英国，至今发展已有近一个半世纪了。而在中国直到gg开放才开始由沿海一带地区接受香港的物业管理概念，然后逐渐传入内地，由于我国人多地少，房地产行业利润空间较大，竞争激烈，物业管理作为房地产开发的后续环节，自然逐渐成为人们购房时关注的热点，同时致使物业管理成为我国发展最快的新兴行业之一。但是，物业管理自引入中国以来才20多年，而在大陆内地则普遍只有10年左右的发展历史，发展速度快与发展历史较短的现状导致了物业管理市场正在建立的高楼显得根基不稳。因此，我们目前迫切需要对我国的物业管理进行认真的思考分析，把握正确的发展趋势，才能将我国的物业管理打造得坚不可摧。

　　一、我国物业管理的现状

　　（一）物业管理企业自身存在问题

　　1．自身资金不足

　　物业管理要讲求经济效益和资金的良性运转，这些前提就在于物业管理的经费的来源应该落实、有保证，但是目前大多数物业管理企业却在抱怨物业管理的经费有困难，主要体现在以下几个方面：

　　一方面由开发商支付的管理基金（建设部有关文件规定是所开发的物业总造价的2%）以及有开发商和业主一起提供的维修基金不能完全落实，业主大多不愿负担，因此取得这部分经费难度很大。

　　另一方面管理费收取不规范。特别是一些地区管理费标准偏低，正常管理支出没有着落，多数物业管理公司之所以能维持运作是由于利用了多种经营等来弥补不足。

　　还有接管物业时的验收费、质量保证金以及城市维护费补贴等经费项目不能落实。

　　2．资质参次不齐

　　物业管理企业的资质直接反映了该企业的资金状况、技术能力、服务水平等，是物业管理企业的一个综合体现，也是取得广大业主信任的一个标志，而目前我国的物业管理企业资质各个相差甚远，主要由于以下两个方面：

　　一个是企业门槛低。物业管理企业不同于工业企业需要成套设备、厂房、有成熟的产品，也不同于一般的商业企业，需要相对充沛的资金可供周转从而由进销差价来赚取利润，而物业管理企业提供的是服务，一般没有什么资产，最低限额只需要10万元人民币，"几张桌子几个人"便构成了一个企业。

　　另一个是市场化较低。物业管理企业在我国主要是通过四种途径组建起来的即由开发商组建的物业管理公司或附属的物业管理部、独立组建的物业管理公司、房管所转换的物业管理公司、各大系统单位组建的物业管理公司，其中最后一种途径只占少数，最多的是通过一、三两种途径组建起来的。而由开发商和房管所组建的物业管理公司不是把物业管理作为房地产的附属品，就是延续计划经济体制的传统观念，制约着物业管理的自由市场化发展。

　　3.托管的规模偏小。

　　有一些城市或地区的规划与建设缺乏大手笔，20万平方米以上的成规模小区不多，有的开发商甚至见缝插针客观上给物业管理一带俩了难度。例如，目前常州有近百家物业管理企业，已形成了诸侯割据的局面，但各自托管的面积不大，一般在10万平方米左右，而这个数字则是一般物业管理企业的经营保本底线。又如在武汉，注册物业管理的企业有300多家，但是真正具有一级资质的却只有三家，其中两家是具有国有资产背景的企业，而其他的大都是小打小闹，各据一方，不成规模。

　　（二）物业管理行业发展不健全

　　1．各地政府行为略有偏差

　　在我国物业管理的发展过程中，各级政府起到了有力的推动作用，政府行为从总体上来评价应该是好的、积极的。但也不能否认，政府行为中也存在着一些偏差，这些偏差正阻碍着物业管理行业的顺利发展，归纳起来它主要在于两个方面：

　　首先，对于物业管理的认识还不够，这是指未将物业管理作为我们现代经济部门体系中重要的一环、来看待，而是或多或少地把它视为一种"权宜之计"，所谓的权宜之计，主要是指在传统房屋管理体制的暴露无遗，已经成为国家财政包袱的情况下，当地政府仅仅将物业管理作为一个替代方法来减轻负担，从实际效果看，物业管理起到了这种作用，但从政府的角度看，只注意这种减轻的作用是片面的、偏颇的。

　　其次，政府管理体制尚须改进。物业管理对象虽然是房地产产品，但它的服务对象是人，这一行业与众多的公用部门、政府部门以及其他部门形成了复杂的关系，这些关系中最重要的是与政府部门之间的关系，譬如公安部门、市政部门、街道办事处等，但从现有的管理体制上看，物业管理在国家和地方上的归口领导管理却并不完全一致，特别是常常有些问题超出了房地产主管部门的职权范围。

　　2．法律体系仍须完善

　　不管从事什么行业，都必须有法可依才能够保证整个行业的健康、快速发展，而目前我国在物业管理法律这一块却略显不足：

　　一个是法律体系不甚完善。到目前为止，关于物业管理的最高法律法规就是20**年才颁布的《

物业管理条例草案》，由此可见法律体系的建构还需要时日。同时，也导致了物业管理企业与业主在管理与服务过程中产生的问题、纠纷无法有效、正确地解决，造成了物业管理企业与业主很难和谐相处。

　　而另一个是制定的法律法规与现实有差距。虽然国家颁布有条例，但是，只能从宏观上把握，而各地又相继制定了地方法规，但在法规与实际各物业管理企业操作上有些差距，例如武汉市物业管理地方法规中规定物业管理费不能超过1元/平方米（不含电梯），但实际上迫于无奈大多数的物业管理费在1.2元/平方米-1.8元/平方米之间波动，与法规不甚相符，而对于这种值得推敲的条文，很多企业采取变相的收费方式。致使法律与现实相差甚远，造成企业与业主有苦难言、有法难遵的局面。

　　二、我国物业管理的发展趋势

　　针对目前我国物业管理的现状，随着我国经济的高速发展，必然会出现以规模化、专业化来降低成本提高利润树立品牌；以股权化、市场化来促进正当发展竞争；一智能化、网络化来提高管理水平与服务质量；以规范化、法制化来引导制约行业的健康稳定快速发展。

　　（一）物业管理企业的专业化、规模化发展

　　现在很多物业管理企业大包大揽，过分强调自己的队伍，一些本可以外包给专业服务公司的业务，也要自己干，很勉强地为业主提供各种服务，这样，既使自己的管理成本居高不下，也使专业服务公司无事可做。而根据国外物业管理企业的发展历程，物业管理行业将走向专业化道路，即物业管理公司仅仅是一个管理机构，其他如清洁、绿化、设备维护等均由专业化公司去实施，一个20万平方米的小区只需要一个管理员。中国物业管理也正向着这一趋势发展。目前的如电梯公司、绿化公司、清洁公司等专业公司都如雨后春笋般出现。同时由于专业公司的专业化、低成本、高标准的优势，也可使管理效果大大提升，在物业管理费标准不能轻易变动的情况下，效益是明显的。

　　当然，物业管理公司要想在激烈的竞争中形成自己的核心竞争能力，必须要有规模化的经营作为坚强后盾。众所周知，物业管理被政府确定为微利行业，形不成规模化的经营，就不可能赢得可观的利润，而没有经济作基础，一切都将会是空谈。因此，在这个新的世纪里，物业管理企业必然要走兼并重组之路，扩大企业的规模和托管的物业面积形成规模经营。

　　（二）物业管理的股权化与市场化发展

　　目前，在一些经济较发达地区，特别是沿海一带，一批物业管理企业进行了经营者员工持股制的试点，结果显示优势明显：一是理顺了产权关系，增强了物业管理企业经营决策的独立性与自主性；二是使经营者、员工与公司以产权为纽带结盟形成了牢固的利益共同体，增强了企业凝聚力；三是将一部分消费资金筹集并转化为企业的生产资金，以增强企业的经济实力。总而言之，企业的综合实力增强了才有资本参与市场竞争。可以预料，采取股权化将是对目前改变企业资金不足、力量不强的一个重要方式。

　　同时，股权化也是企业走向市场化的一个步骤。另外，随着政府对物业管理认识的进一步深入，会更加深刻地认识到由社会化、专业化、企业化经营型的物业管理公司向业主收取管理费，这本身就是市场经济产物，管理者与业主的关系不是以前的计划经济下的行政管理关系，而是市场经济体制下的经济民事关系，真正保护物业管理企业展的方法是将逐渐取消对物业管理行业的一些约束行为，如物业管理费将会收支价格开放，由物业管理企业根据自身实力与业主协商，达成一致的收费标准，使企业尽快扭亏，提高社会效益、经济效益和环境效益，从而培养企业自身的造血功能，加速了企业的市场化进程。

　　（三）物业管理的职能化与网络化发展

　　近些年来，中国大步跨入了信息化的社会，人们的工作、生活与通信、信息的关系是越来越密切了。信息化社会在改变我们生活方式和工作习惯的同时，也对传统的住宅提出了挑战，随着市民生活水平的提高，人们居住环境的要求不断升级，希望有一个舒适、安全、便捷的家，智能化小区自然就成为21世纪建筑发展的主流。

　　当然，在目前信息技术未能完全普及的情况下智能化还存在许多的问题，但这种趋势是不可能避免的，物业管理的智能化主要体现在以下几个方面：防盗系统的设置；照明控制系统的完善；楼宇设备自控系统的处理；公共广播系统；小区管线系统；停车场管理系统；家庭智能化等方面。

　　这些智能化配套设施逐渐地进入社区，不同的智能化设施可能关系到物业管理公司中不同的部门和人员的监控管理工作，同时又与每一住户日常生活息息相关，如何充分高效地利用这些设施为住户服务？如何将社区中的需求与系列基础设施的功能统一起来？这就要求物业物业管理实现网络化，以达到设备的应用管理、人的管理和住户的服务高效统一。网络化的管理突破了所有的门坎，可以实现与每一位住户的"零距离"沟通。物业公司通过网上发布通知，组织社区的投诉、报修、费用帐单速递与催交等等，物业管理可以深入地面向每个家庭提供更具个性化的服务，同时也可根据小区居民的特点开展丰富多彩的社区活动，营造小区特有的文化氛围。高附加值的服务必须获得高附加值的回报，物业管理公司在提升服务档次的同时，也可以相应提高物业管理价格。

　　（四）物业管理行业的规范化与法制化发展

　　任何产业的发展都离不开政府的支持，而政府扶持的关键是制定符合市场规律和产业发展要求的科学、合理、系统的政策体系，由于认识到物业管理行业在国民经济、城镇建设管理中的地位和作用，政府肯定会继续为扶持物业管理行业的规范化发展提供强有力的支持，并形成较为完善的物业管理体系，形成整个物业管理行业的规范化。

　　那么，政府的规范化发展就需要以成熟的行业法规、条例为基础，加大物业管理的立法力度，使行业发展有法可依，彻底实现法制化。这不仅是企业的呼声，国家有关部门也在进行着积极的努力，以《物业管理条例》中，我们就可以看出国家是对物业管理的法制化建设发展相当重视的。我相信，随着更加科学、合理、真正能体现法制精神的物业管理行业法规体系的逐渐完善，我国的物业管理将会迎来它辉煌的未来！

　　参考文献`

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篇3：高校住宅物业管理现状发展

摘要:高校住宅物业管理是新型的高校后勤服务行业,分析和探讨高校住宅物业管理的现状,寻求适合高校发展的住宅物业管理模式,最终实现学校、住户、物业管理部门的和谐及共同发展。

关键词:高校住宅区,物业管理,服务意识,社区文化,和谐居住

高校住宅区是各高校在自己原有校园土地的基础上通过各种方式投资兴建的居住小区,其目的主要是解决本校教职工的居住问题,为教职工营造一个稳定、舒适的居住环境,住宅区环境建设管理的好坏,直接牵掣到职工的根本利益,对学校的稳定和发展起着重要的作用。高校住宅物业管理是随着高校后勤改革的不断深入,以及社会化物业管理企业的不断完善和发展而出现的具有高校特色的新型后勤服务行业,学习、借鉴和研究这种新型管理模式和方法,分析和探讨高校住宅的现状和存在的问题,寻求具有科学性、社会性、专业性及高校属性的住宅物业管理办法,逐步推行规范化、专业化的高校住宅物业管理模式,为教职工创造文明、安全、舒适、和谐的生活和工作环境,是高校后勤工作者应该认真思考和研究的一个重要课题。

一、高校住宅物业管理的现状

1、住宅区基础设施差

目前我国各高校特别是校史悠久的老牌大学,其住宅区都是在几十年甚至上百年的发展过程中逐步建成并投入使用的,随着时间的推移,特别是过去六七十年代建造的住宅楼,最初的规划设计已不能适应现代社会人们居住和生活的需要,好多线路、管道已严重老化,房屋质量参差不齐,配套设施不齐全,设备陈旧、老化。住宅区内绿化地杂乱不堪,住户私自开荒种花种菜,或到处乱搭乱建,楼宇整体破旧不堪,在消防及安全设施存上也存在很多隐患,实行物业管理难度较大。

2、从业人员服务意识差,缺乏专业的物业管理服务队伍

我国各高校物业管理服务人员,大多数都是从原房管部门或总务部门分离出来的后勤人员,物业管理专业技能性不强,素质不高,“铁饭碗”思想严重,观念转变缓慢,始终认为自己是学校事业单位的正式职工,后勤改革不管怎样变化,自己都不会下岗,工作不努力,专业技能学习上不积极进取,没有使命感、紧迫感和危机感,服务意识差,对待住户态度生、冷、硬现象存在,服务不能及时到位,或服务质量不能保证。

3、缺乏配套的管理办法

高校住宅小区是本校职工生活和学习的重要场所,而物业管理部门则是为小区内住户提供服务的单位,目前各高校在住宅物业管理中因没有相应的管理办法,而使住宅区内好多方面管理无法可依,如近年来,随着住房产权的多元化,校内职工外购商品房的增多,校内住宅区外租户增多,因外租户人员身份复杂,不爱护小区公共设施,环境卫生方面自治性差,不注意公共道德行为,严重影响本校教职工的正常生活和学习,还有小区内基础设施的管护,住户房屋装修的管理等都没有配套的管理办法,而物业管理中心或公司作为服务部门,没有相应的行政管理或处罚权,使得住宅物业管理在好多方面束手无策,难以提高住宅物业管理质量,无法确保国有资产的保值和增值。

4、住户物业付费意识不强,依赖性较大

实行高校后勤改革以前,高校住宅区各项服务都是学校大包大揽,包括共用部位的

篇4：东北地区物业管理发展现状对策

物业管理作为21世纪的朝阳产业,在我国已走过20个春秋。截止2000年底,物业管理企业突破2万家,从业人员达200多万人,部分省市实行物业管理的覆盖面已经达到50%以上,物业管理行业产业化趋势已初见端倪。这一新兴行业被越来越多的人所接受,得到了空前发展,所产生良好的社会效益、经济效益和环境效益日益显著。特别是东北地区近年来发展十分迅速,为东北地区第三产业的繁荣带来了新契机。因此,认真总结东北地区物业管理走过的历程,分析其存在的问题,研究其发展的对策,对于构建具有东北地区特色的物业管理模式,全面推进我国物业管理的发展,都将是大有裨益的。

一、关于东北地区物业管理发展概况

东北地区从90年代初期开始实施物业管理。几年来,不断向国内外先进的物业管理企业学习,汲取了宝贵的经验,使东北地区物业管理行业得以迅速发展和日臻完善。目前,已发展物业管理企业1,000余家,从业人员达8万多人,分别占全国的7%和4%,平均物业管理覆盖面达20%。19*9月,国家建设部住宅与房地产业司在黑龙江省大庆市召开了“全国第一次住宅小区管理工作会议”,开始把住宅小区的管理纳入日程,并着手制定管理规章和考核标准,旨在解决建管脱节、重建轻管的问题,改变传统的房管体制,探索物业管理新体制,此次会议将物业管理这一新兴行业的东风吹到了东北地区。1990年3月,建设部在沈阳市泉源小区召开了“全国第一次住宅小区管理试点会议”,正式拉开了东北地区实施物业管理的序幕,此后沈阳、大连、长春、哈尔滨、齐齐哈尔等城市物业管理企业如雨后春笋,蓬勃发展。从1994年6月开始,东北地区各大城市相继出台了《物业管理办法》,明确了产权人、物管企业、业主委员会、行政主管及相关部门的责任、权利和义务,对于规范物业管理,保护产权人、使用人和物业管理企业的合法权益,推进物业管理行业的发展起到重要的作用。例如沈阳市物价局、房产管理局联合出台的《沈阳市住宅小区物业管理服务收费等级考核评定施行办法》,使大部分住宅小区物业管理服务水平低、质量差、业主按标准掏钱却难以享受到标准服务的现象开始有所改变。1997年6月,国家建设部在大连市召开了“全国物业管理工作现场会”。会上,全面推广了大连市对旧住宅小区进行全面整治,实行物业管理的经验和作法。这次会议标志着全国对于旧住宅小区进行治理改造的开始,也使得具有东北地区特色的物业管理模式得到了业界的认同。1999年9月,沈阳科学家花园物业管理项目面向市场公开招标,成为东北地区推行物业管理以来第一个公开招标的项目。2000年1月,辽宁省九届人大正式通过了历经多次修改和试运行的《辽宁省住宅区物业管理条例》。2000年10月,中国物业管理协会成立,大连万达物业管理总公司代表中物协首批878家理事单位宣读由物协发起的“提供满意物业管理服务”的倡议书。这表明东北地区物业管理已经开始在全国同行业中占有一席之地。

总的说来,由于经济发展的不平衡及地域、人文环境等不同因素的影响,东北地区物业管理行业总体水平较之先进地区还有很大差距。尽管物业管理政策法规尚不健全,制度还需完善,管理服务水平亟待提高,但物业管理的雏形已经初步形成。管理体制、管理模式、发展方向已经明确,为构建具有东北地区特色的物业管理模式在理论上和实践上奠定了良好的基础。

篇5：国内物业管理行业生存发展现状未来前景

　　国内物业管理行业生存发展的现状及未来前景

　　物业管理作为国际通用的不动产管理模式和方法，在80年代初期伴随着住宅商品化的市场进程传入我国。20多年来随着市场经济的不断成熟，物业管理的发展由初级阶段进入快速成长阶段，已经成为我国房地产业发展的重要组成部分，同时，也成为与人民群众生活水平密切相关的新型服务行业。

　　物业管理行业的发展对加速市场经济的进程，实现住宅商品化起着积极的推动作用。我国物业管理经过30余年的探索和实践，其巨大的社会效益、环境效益、经济效益、强大的生命力和广阔的发展前景日益显著，是一个朝气蓬勃的朝阳产业。

　　一、物业管理行业健康发展对社会主义经济建设的积极作用

　　（一）促进国民经济的增长

　　党的十六大确立了全面建设小康社会的宏伟目标，住房消费将是今后一段时期内居民消费的热点，以住宅为主的房地产业是全面建设小康社会时期国民经济增长的强有力的推动力。人们对良好的居住环境的需求，刺激了商品住房的供应，住宅产业的迅速发展拉动了相关产业的发展。与房地产业相关的产业国民经济得到了迅速的增长。

　　（二）改善了人民群众的居住质量和城市管理的水平

　　国民经济发展的根本目的是提高人民群众的生活水平。居住质量的改善是人民群众生活水平改善的重要组成部分。住宅是城市最基本的原素，居住环境的改善和管理对城市的管理起着重要的作用。城市房屋是城市的重要标志和组成部分，城市房屋的管理是城市管理的重要内容。城市房屋管理的好坏直接影响城市整体面貌和管理水平。我国20年的物业管理实践证明，由于物业管理的迅速发展，使城市原有的面貌发生了巨大的变化，缩短了和发达国家城市管理的距离。

　　（三）减轻了社会就业的压力，缓解了就业供需的紧张矛盾

　　物业管理企业属于劳动密集型的企业，就业容量相对较大。据建设部20**年统计资料表明，全国物业管理企业已经超过2万家，从业人员超过230万人，相当于我国社会服务业从业人员的23%。物业管理行业的迅速发展有力的缓解了城市企事业下岗职工，农村剩余劳动力和部分复员转业军人的就业矛盾。实现了党的十六大把增加就业和促进经济增长作为宏观调控的目标。今后随着物业行业的发展，将对解决就业压力起着更大的推动作用。

　　（四）对维护社会安定起到了重要的协助作用

　　从30多年的物业管理实践看，物业管理在维护社区秩序，协助政府防范犯罪、预防火灾、爆炸等恶性事故中起到了重要作用。有资料表明实行物业管理的社区比没有实行物业管理的社区，刑事犯罪、火灾事故、燃气泄露爆炸等事故呈明显的下降。各物业企业开展的丰富多彩的社区文化生活，促进了居民的身心健康，增进了邻里之间的和谐关系，促进了社会主义精神文明的建设。随着社会经济体制的转型，社区建设越来越受到社会各界的关注，成为城市管理的基础性工作。物业管理是社区服务的重要组成部分，通过社区委员会和物业公司的有力合作，整合资源，形成社区建设的合力，既有利于为人民群众创造良好的居住环境，也有利于促进社会安定和社会主义精神文明建设。

　　（五）带动城镇居民服务消费支出增长

　　物业管理行业的迅速发展，有利的带动了城镇居民服务消费的支出，打破了人们固有的传统消费意识，使花钱买服务逐渐成为人们的普遍意识。据统计，全国居民用于物业管理费支出及社区配套经营服务项目上的支出，每年超过300亿元。强有利地促进了国民经济的增长。

　　二、物业管理行业生存发展的现状

　　（一）综合管理体制不顺、执法能力较差

　　物业管理的管理对象虽然是房地产产品，但它服务的对象是人，造成很多社会问题交织在一起，极其复杂。这些社会关系中最重要的是与政府部门之间的关系。在物业管理实践中，很多物业公司与业主发生纠纷的问题是有法可依的，但无人执法。如：个别业主私自占用公共面积、违章搭建、违章装修侵害其他业主的合法权益等等。这些问题现行的国家和地方法规都有明确规定，但由于处理这类问题已经超出了物业管理企业和物业企业主管部门的权限，需要社会各部门的有利配合。因此，各地的物业管理实践对此类事件均不能很好的解决。对于这类问题，物业公司没有执法权，业主委员会也没有执法权，政府相关部门又执法不力，因此说，这不是法律空白的问题，而是政府执行力的问题。另一种纠纷是无法可依，如：堵塞园区交通，车辆不按规定乱停乱放、园区内车辆发生交通事故等，此类事件物业管理企业很难协调，处理时也无法可依。

　　（二）政府对物业管理在城市管理中的重要性认识不足，正面宣传引导不够

　　现阶段各地政府还没有把物业管理当作城市管理的一个重要环节，只是或多或少地将其视为一种实现住宅商品化的辅助手段。忽视了城市居住区管理是一个城市管理的重要组成部分。这种体制下使社区的物业管理不能融入城市管理的范畴，一定程度上阻碍了城市管理前进的步伐。许多投资者都希望自己购买的物业能够保值甚至增值，而单单依靠物业本身的特性是无法达到这个目的的，只有通过专业的物业管理才能使物业本身的特性得以发挥。使物业得以保值、增值。物业管理如此重要，为什么人们对其又爱又恨呢？除了人们长期习惯于政府福利住房的影响之外，另外一个原因就是新闻媒体没有甚至很少向人民群众宣传gg开放30年来物业管理在城市管理中发挥的特殊作用，及其为改善人民群众居住环境所做出的贡献。说到这不禁使我们想起曾有一段时间内人民群众“端起碗吃肉，放下筷子骂娘”的新闻舆论导向。政府应该用正确的理论引导人民群众看到物业产业的迅速发展改变了过去一年建、二年旧、三年破的现实。使大家对物业管理企业给予正面的认识和应有的尊重。正是由于物业产业的发展使人民群众的生活环境得以迅速的改善。一个新兴的涉及千家万户的行业的发展过程中，必然会出现这样或那样的失误和错误，面对这些问题舆论应引导人们善意的理解，而不是火上浇油。

　　（三）业主自律机制不完善，司法实践滞后

　　协调和维护业主的共同利益，需要建立业主自律机制。业主公约是业主共同的行为准则，但个别业主为了自身的利益，拒不履行业主公约，从理论上讲，公约对全体业主具有约束力，

但谁来执行这个约束力？再有，业主大会选聘了物业公司，应该说是全体业主共同利益的体现，但当个别业主无理拒交物业管理费时，物业公司只能运用法律武器来维护全体业主的利益和物业企业的利益。此时业主的自律机制根本无效。物业企业虽然是运用法律武器追讨利益，现实却是旧帐尚未追回，新帐又有发生，因为物业企业的服务不能停止。因此，物业企业只能被动的损失自己的利益。当前的物业实践中，大部分物业企业没有多余的资金和精力耗费于此，即使运用法律手段也属不得已而为之。自律机制没有执行力，司法实践滞后，是当前困扰物业企业的普遍问题。

　　（四）现阶段公众意识普遍较低，物业实践坎坷曲折

　　由于中国特殊的国情，决定了一部分人物质文明先富有，精神文明匮乏。这部分人公众意识较差，以个人的喜恶作为对物业管理规定的取舍标准。纵狗乱叫，乱扔垃圾、乱停车辆、你稍微一管，就结下仇怨，随之而来的就是找各种借口拒交管理费。这些人动辄以媒体暴光，车辆档道等行为对物业企业进行威胁，而通常物业公司都是尽量息事宁人，不愿扩大事态，最终以损失企业利益平息事态。现阶段的物业实践中由于人们错误的定位物业企业与业主的关系，使这种情况越来越普遍，为物业管理无形中增加了难度。

　　（五）物业服务和市场价格严重背离，物业企业生存艰难

　　在物业收费定价方面，政府主要考虑的是社会稳定和现阶段人民群众的经济承受能力，核定的收费价格往往低于物业企业市场运做的成本，造成大部分物业企业长期入不敷出，甚至亏损严重。而国家在制定税费政策方面，并没有考虑物业管理是涉及到全社会人民群众生活必须的消费，没有任何优惠的考虑，造成物业企业负担过重，实则是造成百姓负担过重。住房制度的改革减轻了政府福利分配住房的压力，物业企业提供的230多万个就业岗位减轻了政府对下岗和失业人员的经济负担，因此，在现阶段人民群众经济收入尚未达到可支付高额改善居住环境的费用时，为了尽快实现党的十六大提出的建设小康社会的宏伟目标，对涉及改善人民群众居住环境的物业服务行为的税、费政策国家应该有所减负倾斜，以促进人民群众对商品住宅买得起、养得起。促进以住房为主要指标的小康社会的加速发展。

　　三、未来物业行业发展前景的展望

　　（一）国民经济的持续增长，将为物业行业的发展提供广阔的空间

　　经济发达国家的经验表明：当人均GDP超过800美元之后，人们对住房面积的需求将持续增加，居住质量将快速提高。目前，我国城镇居民住房严重短缺的问题基本解决。居民住房需求进入面积增加与质量提高并重，从单纯的生存型需求向舒适型需求转变的阶段，在今后很长的一段时期内提高居民住房质量将是人民消费的热点，将强有力的刺激以住宅为主的房地产业的发展，房地产业的蓬勃发展和现有城市中近60%物业管理没有覆盖的面积将为未来物业行业的发展提供广阔的空间。

　　（二）丰富的劳动力资源为行业的发展提供了可靠的人力资源保证

　　物业行业是劳动密集型企业，技术含量较低，大部分一线员工不需要较高的文化知识，这些行业特征在现阶段正好符合我国大量劳动力就业矛盾的特点，所以说现阶段劳动力资源也是物业得以加速发展的可靠保证。

　　（三）物业行业发展的外部环境越来越成熟

　　“条例”的颁布和实施使物业行业开始进入了以法管理的起步阶段，经过２０年的物业实践人们对物业管理的作用在思想上，物质上的接受能力也得到了加强，随着国民经济的发展，各级政府已将城市的管理列到重要的议事日程，随着城市管理力度的增加，必将促进人民群众遵守公共秩序的自觉性。

　　（四）整顿和规范物业管理市场为专业化、规范化的物业企业提供了快速发展的时机

　　建管分离，前期物业管理招投标制的实行，有效的遏制了建管垄断的局面。随着房地产业竞争日趋激烈，社会的专业分工越来越细，地产商和物管企业强强联合的局面正在被人民群众接受，既促进了地产商的房屋销售，又为规范化，专业化，信誉好的物业企业提供了良好的发展机会，物业行业资质管理的准入制度，将为规范物业市场起到积极的促进作用。

　　（五）专项维修资金制度的建立，为业主和物管企业解决了后顾之忧

　　有了完善的住房专项维修资金制度做保障，业主从此不再担心因为资金问题，住房得不到有效的修缮，物业企业也不用因为接管旧小区为筹集修缮资金而发愁。

　　（六）业主大会制度较好地解决了对业主委员会缺乏有效的监督机制的问题

　　从实践上看，业主委员会制度在一定程度上对物业企业的监督管理起到了积极促进作用。但由于我国现阶段人民群众自觉参与社区公众事物管理意识较差，往往使业主委员会决策和执行为一体，很难真正代表全体业主的意愿。甚至有个别业主委员会为了几个人的利益不惜损害全体业主的共同利益。新的制度将重大事件的决策权交给全体业主，执行权是业主委员会。决策权和执行权的分离较好的解决了长期以来业主委员会对社区重大事件决策缺乏有效监督的矛盾。

　　（七）行业自律、公平竞争，行业素质不断提高

　　各地房地产行业主管部门和物业协会的有效工作，前期物业管理招投标、市场竞争机制的引入、资质的管理、专项维修基金制度的建立强有力的净化了物业市场;条列及相关法规的出台促进了全行业管理水平的提升;规范服务、扶优扶强、优胜劣汰使从业人员素质不断提高，市场对服务专业化、规范化的呼声促进了全行业物业管理水平的提升。我们惊喜的发现越来越多的大专院校陆续开设了物业管理专业，很快将有大量经过正规教育，有志投身物业管理行业的有识之士加入物业管理行业，这些专业人员的加入必将对行业现状、物业管理的市场化，专业化、规范化起着巨大的推动作用。对物业管理理论研究和解决物业管理纠纷的法制化建设方面也将起着积极的作用。

　　综上所述，成绩和问题并存，希望和矛盾同在，前途是光明的，道路是曲折的，为了我国物业发

展的美好明天，让我们齐心协力，共创未来。