我国工业物业管理概况

　　我国工业物业管理的概况

　　一、工业物业管理现况分析

　　目前，物业管理行业众所周知的主要是体现在住宅与写字楼的服务上，对于工业物业、码头等其他物业方面的服务及管理尚属于一种探索过程，整个工业物业版块显得格外的冷清与寂静。对于工业物业管理标准也都还处在自说自“划”的阶段，物业管理企业各自制定的标准不一。工业物业与住宅、写字楼等物业的特性存在着明显的区别和不同的难度，而对于工业物业的服务，更多的只是仅限于日常的地面保洁和门面的保安形式。而正因为对工业物业的服务及管理模式仍无法形成一个同性和同识的情况下，更多的工业园区都尚未对外开放或者说没有意识形式专业化的物业管理。当大家都将眼光投向住宅、写字楼的物业管理市场时，工业物业成了一片广阔空荒的田野，在静静地等待着开拓与耕耘。

　　二、从现状看其对规范服务标准的要求

　　工业物业管理的广阔前景正在随着社会的不断发展和经济的突飞猛进而呈现在人们的眼前，同时也让我们感到了很多值得研究和探讨的问题，特别是如何有针对性地制定工业物业管理服务标准、如何制定科学合理的工业物业管理收费标准等等。

　　任何一个行业要实现健康发展，都需要遵循一定的市场规律和行业规范。20**年9月1日，国家《物业管理条例》的颁布实施，将物业管理推向健康、规范、持续发展的法制化轨道，但目前各地区行业主管部门制定的管理服务标准均以住宅类物业为主，其它类物业为参照执行，这不利于工业物业管理的发展。工业物业和住宅物业有诸多不同点，实践中表现在供电、供水、邮政等部门不把工业小区与住宅小区同等对待，不实行向最终用户收费的政策；物业管理公司不是一般纳税人，代收代缴水电费时无法为企业开具增值税发票，导致企业(业主)与物业管理公司的矛盾；对科技园工业厂房公共维修基金的缴纳办法至今没有明确规定，为后期公共维修留下了隐患。因此，研究、制定、出台一套适应工业物业管理的服务标准和收费原则，是关系着工业物业业主和物业管理企业双方利益的重大问题，是应当引起各级政府主管部门、专家学者和从事工业物业管理的企业共同探讨和研究的重要课题。

　　三、工业物业管理服务需求的内容

　　工业物业不同干住宅、写字楼等物业，它的业主是法人，而不是自然人。自然人寻求的是一个舒适的生活空间，而法人代表着企业，寻求的是一个适应其生产经营的公共空间。所以物业管理服务就是要顺应这些特殊要求，方能使工业物业管理有的放矢。

　　工业物业管理服务需求主要有基础服务、延伸服务和小区企业文化建设服务三大需求。基础服务除住宅物业服务内容外，还包括直接保障正常生产的供电、给排水、电梯、消防、通讯、信息网络等设施、设备的维护；企业消防安全检查和室内电检；为保障企业正常生产秩序对来访人员的严格管理；为企业产品、货物的安全出入对各类车辆的管理；生产废弃物的清运、书刊信报和邮件的收发等等。延伸服务包括根据生产需求对厂房、办公用房的装修改造；车辆的落户年审；会务服务、员工就餐，以及与市政、卫生、交通、治安、供水、供电、供热、街道等行政部门相关事务的协调，还有园区内的固定资产管理。

　　以上这一切决定了工业物业管理有其特殊的使命，它不仅仅是一种服务，更重要的是通过服务去支持服务对象的发展，间接产生社会效益。

　　四、如何有效实施工业物业管理服务

　　为广大业主、承租人搭建一个综合性的服务平台，营造一个省心、安心、舒心的发展空间。是工业物业管理服务需求的根本，也是工业物业管理的最终目标。

　　那么如何有效地实施工业物业管理？

　　首次作为物业管理实施者，应主动与辖区各行政主管部门建立联系，定期汇总企业在经营和发展中遇到的困难，积极帮助他们与工商、税务、公安、电力、消防、环保等相关部门协调解决；接受各政府职能部门的委托，将与企业相关的文件、通告、规定、管理力、法等及时传达给企业。

　　其次作为物业服务的延伸，小区内引进银行、邮局、仓储运输、商务中心、会务中心、产品展示中心、汽修、餐饮、家政等服务业，为驻园企业提供法律代理、代办证照、融资担保、参股合作、企划、孵化等配套服务。

　　再次扩大了业主委员会的工作职能。和业主委员会共同合作，定期组织企业家联谊会、企业发展研讨会、经贸洽谈会、安全生产培训班等活动，加强企业间的横向交流和资源共享。

　　结束语

　　物业管理的“工业时代”将随着国家政策的有利方向而越来越近，而对于工业物业管理模式及服务内容的探索将逐渐得到关注和重视，物业管理也必将纷纷挺进工业物业市场，一个“工业时代”的物业管理即将来临，如何才能成为这个时代的娇子，如何才能成为这个时代的英豪，在不久的将来必将得以揭晓。

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篇2：工业小区物业管理

工业小区的定义工业小区主要指用于生产、制造各种产品的建筑组合群体,一般由政府或企业统一建立、基础设施齐全、自用或用来租赁。能满足一般工业生产的需要。

工业小区的特点

建筑牲明显,适合工业化生产,采光、通风良好,便于分隔,配套设施完善。

消防的工作量大,容易出现问题,比如:厂区内储存的易燃爆物品和有害危险品,容易出现火警和险情;生产企业随意违章搭建,共用部位与防火通道易受堵塞;因电器安装,机器的用电不当而引发火灾;消防设备种类不全和应急措施不落实等。安全隐患较多,例如笨重的机器与存放过量的货物,超过楼面结构提能承受的荷载,就会造成险情;机器运行时震动荷载太大,也会造成情;在厂房进行期间隔改造和安装设备时如损坏厂房结构等亦会造成险情。

环保的工作量特别大,污水难处理。厂房内机器的油污容易弄脏走廊等地方,加上人多手杂,要保持厂房内外整洁难度较大;生产过程中排放的在害气体、有害尘埃、声害等方面要花费较大的人力和财力。

由于厂房内机器劾的开动容易引起房屋建筑的震动,必须加强小区内建筑物的保养和维修,以维护业主的长期利益。

工业小区物业管理的内容对于现代化的工业生产,“安全”永远是最基本的要求:由于超载放置机器、材料等而引起楼层损坏所造成的一切损失,由责任者承担,并应立即修复至正常状态;因用电、用水不当而造成其他企业损失的,其损失由责任者承担;各企业的工业废弃物不得向外排放或随意丢弃,应由各企业自行处理;为确保电梯安全使用,电梯应由合格的电梯工操作,并严格按照劳动部门的有关规定使用。有关电梯的维修及管理使用费用,由各使用企业共同承担;厂房不得用作生活居住、严禁在厂房内堆放易燃、易爆、有腐蚀性的危害品、生产污水不得排入雨水阴沟或管道;不得向外排放有害气体,对超过规定分贝的噪声要采取噪音措施。因生产需要,生主企业对厂房作分隔、改造和内部安装机器设备时,不得损坏厂房结构,不得超过楼面允许的荷载,施工前必须与物业管理机构联系并提供施工图纸,经有关部门批准后方可施工。因施工和安装设备、管道、线路等需要在其他要层架设和打洞的,要书面征询涉及部位用户的意见;各企业必须遵守消防监督管理的若干规定,确保消防安全。

由于生产操作不当和用电操作不按规定而引发火灾所造成的损失,由责任者企业赔偿;经协调同意临时停放在公共场地的货物、设备、材料、车辆等,由各企业自行看管,如委托治安部门看管的,治安部门可收取看管费;建立各企业员工、车辆、货物出入厂区大门必须自觉遵守的门卫制度;为确保安全保卫工作实施,根据实际需要,管理机构可组建一支精良的安保队伍,实施24小时值班和巡逻制度。注重环保是现代工业小区的一个重要管理的内容:为确保文明生产和美化环境,各生产企业不得占用绿化园地;通用厂房外的公共空地,除管理机构确定停放自行车、汽车外,各企业不得堆放货物、杂物等。管理机构可按各企业共同要求制定公共场地管理制度,对乱停、乱放者可以处罚;为确保公用场所清洁卫生,管理部门应督促各企业执行市容光焕发卫生管理的有关规定。

应保持厂房大楼的走道和楼梯畅通,不得以任何形式占用公用部位。如发现损坏应及时通知管理机构修复,如系人为损坏,由责任者对此负赔偿责任;确保厂房区域内厂房大楼和附近建筑群体相协调,满足给排水的要求和消防安全。

工业小区物业管理的重点在实际管理工作中,小区内保安工作要以消防管理和防盗防窃管理为重点,工业用的原料和成品往往带有易燃易爆性材料,管理不善极易造成火灾危险。因此,为确保工人生产的安全,做好消防管理是至关重要的,必须根据园区工业的特点,制定消防管理条例,落实消

篇3：工业厂房物业管理体会

核心提示:工业物业是为人类的生产活动提供入住空间的房地产,包括重工业厂房、轻工业厂房和近年来逐渐发展起来的新技术产业用房、研究发展用房。工业物业既有一般物业位置的固定或不移动性、经济寿命的可延续性、适应性、不一致性、需要管理、能在周围环境的改善中获得利益等基本特征,又有要求工业厂房适应行业比较宽、从业人员专业知识要求比较高的特点。

工业物业是为人类的生产活动提供入住空间的房地产,包括重工业厂房、轻工业厂房和近年来逐渐发展起来的新技术产业用房、研究发展用房。工业物业既有一般物业位置的固定或不移动性、经济寿命的可延续性、适应性、不一致性、需要管理、能在周围环境的改善中获得利益等基本特征,又有要求工业厂房适应行业比较宽、从业人员专业知识要求比较高的特点。

一般来说,重工业厂房由于其建筑物的设计需要符合特定工艺流程的要求和设备安装的需要,通常只适合特定的用户使用,因此,不容易转手交易。高新技术产业(如电子、计算机、精密仪器等)工业用房则有较强的适应性。轻工业厂房介于上述之间。目前,在我国各工业开发区流行的标准厂房,多为轻工业用房。

我们公司所处的广州经济开发区也不例外。近几年,随着外商投资企业的不断涌入,提供给外商租赁的工业厂房越来越多,管理的要求也越来越高。现结合笔者的工作实际,探讨对工业厂房物业管理的一些体会。

一、工业厂房的物业管理要早期介入

工业厂房与其他物业一样,不能回避物业管理运作的基本环节,特别是物业管理的早期介入,早期介入主要是为后期的管理提供物资基础。早期介入主要包括项目规划设计阶段和项目施工建设阶段。

在项目的规划设计阶段,我们通过调查发现,开发区的厂房普遍存在供电能力不足的问题,主要是变压器的容量不能满足客户由于生产规模的扩大对电力的要求。为避免我们的工业园区出现这种状况,同时,也为了减少前期变压器的负荷不足而增加的运营费用(接广州市规定,基本电费按变压器的容量大小收取,18元/KVA,每月固定收取),我们物业公司就提出“预留厂地,分步安装扩容”的规划,先装2台2×1250KVA的变压器,现已扩容至4500KVA。通过实际运作发现,我们这种符合实际的做法,既减少了运营费用,又能满足现有客户的用电需求。

在项目的施工建设阶段,我们跟进整个项目的施工过程,从物业管理角度做好包括房屋的整体结构、墙、梁柱和机电设备、供水、供电系统等各个方面的技术质量监督工作,并参与了工程的竣工验收,包括分部、分项工程的验收、隐蔽工程的验收及工程的综合验收。对发现问题我们明确纪录在案,督促施工单位及时整改,比如,我们发现施工单位没按图纸规定布置消防报警探头后,马上予以指出,由施工单位进行整改。这些做法的目的就是为了减少接管后对物业进行返工,减少维修的工作量,从而减少物业管理成本支出。

二、做好物业管理的基础工作

物业管理的基础工作主要是租户进驻之前物业公司应做好的工作,主要包括物业管理人员的选拔和岗位培训、物业管理制度的制定等。

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篇4：探索工业物业管理经营之道

摘要:工业物业管理包括了基础服务、延伸营运服务、延伸专业工程服务三大部分,比普通物业管理包含了更多的服务内涵和功能,操作难度大、要求更高。工业物业管理企业只有通过正确的经营之道,方能实现赢利的目的。本文从工业物业管理的服务内容、基本内涵和特点分析入手,结合长江三峡的实际工业物业管理经验,提出了并阐述了工业物业管理的八大经营策略。

物业管理从其服务对象上可分为四大类:住宅类、写字楼、商厦类和工业类。前三类已由当初的星星之火,发展到现今的燎原之势,而对于工业物业,无论从数量上还是整体规模上,都还处于“星星之火”的成长时期。于是,一些物业管理企业,顺应社会前进之所需,抓住这一时机,在激烈的市场竞争中独辟蹊径,率先进入了工业物业管理服务。

笔者所在的长江三峡实业有限公司(以下简称三峡实业)是以工业物业管理为主业的专业化公司。公司长期承担三峡水利枢纽、葛洲坝水利枢纽的工业物业管理,三峡总公司及三峡坝区办公区和生活区的物业管理、园林绿化等业务,同时正在承接金沙江流域兴建的水电站的物业管理业务。公司具有物业管理一级资质、园林绿化二级资质和机电设备安装、建筑装饰装修、建筑防水、防腐保温、城市及道路照明三级资质。以下是笔者结合三峡实业工业物业管理的实践,对工业物业管理经营之道的一些探索。

一、工业物业管理的基本内容

工业小区主要指用于生产、制造各种产品的建筑组合群体,一般由政府或企业统一建立,基础设施齐全,自用或用于租赁,来满足一般工业生产的需要。

如果工业物业管理单纯模仿居民区物业管理,只搞些清洁、保安、维修,则很难推动工业企业发展,满足业主需求。要搞好工业物业管理必须努力扩大服务范围,让企业安心生产,实现物业管理的后勤社会化、专业化,可将服务范围分为:基础服务、延伸营运服务和延伸专业工程服务三大部分。

1.基础服务:治安保卫、环境保护、清洁卫生、绿化、公共设施(水电、空调、电梯、消防监控设施等)的巡视和维护、会务、报刊信件收发、出入口管理、车辆管理、厂房装饰装修管理、仓库管理、配餐和运输等。

2.延伸配套营运服务:受业主委托,承担商业、体育、娱乐等配套物业设施的营运,如工业区及配套办公生活区内的商场、超市、招待所、酒店、体育馆、电影院等等,这些已远远超出了普通居民区物业管理的范畴,应由业主自己直接营运的,因其人力、精力、成本等原因,直接把配套的“第三产业”部分乃至全部交给实施基础物业服务的物业管理企业营运。

3.延伸专业工程服务:厂房和生产设备设施的安装、修理、改造,专业清洗和特种保洁等等。有时,业主甚至可能将其工业生产操作的一部分也“交”由物业管理企业来做,这种延伸直接接触业主的核心生产操作部分,物业管理企业几乎成了业主的一部分,与业主“融为一体”。

二、工业物业管理的特点

特点之一:工业物业不同于一般物业,它的业主是法人,而不是自然人。自然人寻求的是一个舒适的生活空间,而法人代表着企业,寻求的是一个适应其生产经营的公共空间。

特点之二:工业物业管理不仅存在着普通物业管理具有的基础服务,还存在着与基础

物业服务相关但又远远超出它的延伸服务。

特点之三:工业物业管理比普通物业管理集合了更多的功能,操作难度大,门

篇5：某工业园区物业管理人员的配备、人员培训

　　某工业园区物业管理人员的配备、人员培训

　　一、物业管理处人员配备

　　该管理处人员配备因考虑对外形象和设备配置情况，帮我们在人员配备上坚持以公司“精干、高效、敬业”的用人原则为基础，确定“重学历也重能力、重水平更重品德”的用人标准，严把人才选聘关。我们要求管理人员必须是一专多能。在管理队伍建设上，我们将采取规范管理和人性化管理相结合的方式，运用激励机制，严格管理、考核，并实行淘汰制，才能确保管理目标实现。

　　(一)、管理处人员配备图

　　(二)、物业管理处人员岗位分布说明

　　1、管理处　主任：1名，负责全面工作。

　　2、文员：负责前台服务，和处理行政、物业事务等工作，并协助管理接待等工作，及负责档案管理、会务管理等工作。

　　3、品管：1名，负责各部门、各岗位的工作质量的检查、监督。

　　4、维修部：2名，负责工业园物业和配套设施设备及场地的日常维修、保养、巡视、维修检查监督等工作。

　　5、保安队中队长：1名，负责保安队全面工作及对部门人员检查监督工作。

　　保安：13名，分三班24小时值班(其中一名轮休)，负责当班期间的安保工作。

　　6、环境管理部部长：1名，负责清洁、绿化全面工作及对部门人员检查监督工作。

　　绿化技师：2名，负责绿化养护工作。

　　环卫工人：8名负责工业园区公共区域卫生。

　　二、人员培训

　　企业的竞争是人才的竞争，而人才的竞争关键在于企业是否最大限度地开发人力资源，要实现人才资源开发战略，我们确定了“全员培训，全过程考核”的培训方针，使培训真正落实到实处。

　　1、培训的目标：

　　通过培训，提高员工的文化素质、业务技能和管理服务水平，使物业管理更加富有成效。

　　2、培训内容：

　　(1)新员工入职培训：

　　A、企业培训：企业质量方针、质量目标、企业理念、企业精神等;

　　B、员工手册培训：员工守则、礼仪行为规范、职业道德教育等;

　　C、管理处概况培训：工业园区概况、公众管理制度、内部规章制度、管理架构等;

　　D、物业管理基础知识及强化服务意识的专题培训;

　　E、军训与参观学习。

　　(2)岗位专业技能培训：

　　A、基本技能培训：相应岗位的专业知识、ISO9001文件(包括质量手册、程序文件、工作指示、记录表格等);

　　B、新技术(能)培训：智能化技术、新设备仪器的使用与管理技术等。

　　(3)素质提高培训：

　　A、操作层自我开发培训：进行有关学历、职称的外送培训，或利用现有条件，举办电脑、消防、环保等相关知识讲座;

　　B、管理人员实行“四个一”常规培训，即坚持每月写一篇文章，读一本专业的好书、参加一次讲座、参与一次竞赛。

　　(4)新政策、新理论培训：

　　物业管理理论动态、有关法律、法规、同行业新动向等。

　　(5)培训者培训：

　　培训者更新知识及观念，吸收新理论，不断创新培训工作思路的培训。

　　3、培训计划(不具体阐述)

　　4、培训的评估考核

　　(1)培训中考核：根据实情，边培训、边考察、理论与实践相结合，这样便于了解员工是否按培训要求和标准指导工作，对没有按要求做的员工进行监督和指正。

　　(2)培训后考核：分为实操考评和书面考核两种，反馈培训绩效、把考评的结果作为薪资发放的依据。