走出物业管理观念误区谈

　　走出物业管理观念误区谈

　　厦门市建委会法规处魏晓荣撰文称：1999年1月1日《厦门市物业管理条例》颁布实施，以法规的形式确立了业主自治和专业化管理相结合的厦门市物业管理体制，从而赋予了物业管理更新更全面更科学的含义，物业管理行业的更进步发展有了法制保障。但是，物业管理是一个较为特殊的新兴行业，有许多矛盾和问题，主要是源于人们的认识误区，其集中表现：

　　①误区之一：“物业管理就是物业管理公司所从事的管理活动”。物业管理是指“业主组成业主委员会对其物业的共有部分和共同事务委托物业管理企业进行管理的活动”。这是一个完整的概念，概念中的各个部分都是相互关联，不可缺少的。因此，只把物业管理理解为仅是物业管理公司从事的管理活动的认识是片面的，不正确的，在实践中也是有害的，容易导致不受监督和约束的物业管理企业的不规范运作以致侵害业主的权益，因此，必须走出物业管理概念这一认识误区，把业主自治摆到重要的认识角度，依法成立业主委员会，对全体业主负责，选聘好物业管理企业，使每一位业主的权益得到保障。

　　②“物业管理公司是业主雇请的，业主就是主人，一切由业主说了算。”这不正确，业主的权利不是无限的，它必须遵循以下规则：首先要遵守国家和地方政府的法律、法规、规章制度。守法是对业主的基本要求，业主只有在遵法守法的前提下，才能够合法行使自己的权利。其次，它必须遵守业主委员会与物业管理企业的合同约定，合同的双方是两个平等主体之间服务与被服务的关系，它们不是从属与被从属关系、依附与被依附的关系。第三，业主必须遵守业主公约，这是社区成员间的承诺的、具有约束力的行为规范要求，每一位社区业主都有义务遵守，做一个现代文明业主。

　　③误区之三：“我自己来管比物业公司管理得更好”。现代物业管理决不是简单劳动服务，而是一个日益提高专业技术、经济效益和法制内涵要求的新兴行业。只有依靠现代物业管理，才能实现业主对房产的目标，必须克服狭隘观念，克服小农意识，走出自我管理的观念意识区。

　　④误区之四：“我们没有执法权，对一些刁民管不了”。“刁民”是封建主义、官僚主义者对平民的称呼，物业管理企业必须以市场竞争的姿态，加强企业自身管理和建设，提供好服务，这是物业管理企业的必由之路。

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篇2：物业管理需走出观念误区

　　浅析物业管理需走出观念误区

　　我国首部《物业管理条例》将于 9月1日起正式施行。为配合《条例》的贯彻落实，上海正在加紧制订过渡性地方实施细则，9月份起同步施行。与此同时，1997年颁布的地方性物业管理条例《上海市居住物业管理条例》也在抓紧修订，一旦经市人大审议通过，明年初即可施行。市房地资源局副局长马云安在接受采访时表示，新《条例》对物业管理领域的一些热点难点作出了明确界定，它将指导上海实施细则的制订。在解读新《条例》时，有必要走出一些观念误区。

　　首先，谁是物业管理的责任主体。过去，市民居住的房产属于国有，房管所受国家委托管理居民租住的房屋。如今绝大多数物业都属于业主的私有财产，在这种情况下，国家立法的指导思想非常明确，就是突出强调保护业主的财产权利，因此物业管理的责任主体不是政府部门、开发商和物业管理企业，而是物业区域内拥有私人财产的业主。

　　其次，物业管理企业与业主是什么关系。新颁布的《物业管理条例》明确，业主与业主的关系、业主与开发企业的关系、业主与物业管理企业的关系等，属于民事关系，而不是行政关系。因此，过去很多物管企业认为自己和业主是“管理与被管理”关系，这是不对的。这一观念如果不扭转，很多纠纷将无法消除。另外，一些业主觉得自己和物业管理企业是“主仆”关系，这也是错误的。因为业主和物业企业双方是法律关系平等的双方，物业企业受业主委托对物业进行管理，双方事先已签订有法律效应的合同。

　　据介绍，我国首部《物业管理条例》创设了八项新的制度，将成为今后上海实施细则中的“亮点”。

　　一、业主公约制度。《条例》规定，业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。业主公约对全体业主具有约束力。（点评：业主虽是物业管理主体，但行为也不能“野豁豁”。）

　　二、业主大会制度。居住小区内制订和修改业主公约、选举或更换业主委员会委员、选聘和解聘物业管理企业、决定专项维修基金使用等重要事项，必须由业主大会决定，并经2/3以上业主通过。（点评：居民之事无小事，仅由业主委员会决定是不行的。）

　　三、前期物业招投标制度。在前期物业管理中，建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

　　（点评：谁开发，谁管理，开发商与物业管理企业不能老上演“父子情”。）

　　四、物业管理企业承接验收制度。物管企业承接物业时，应对物业共用部位、共用设施设备进行查验，还应当与业主委员会办理物业验收手续。（点评：承接验收清楚，才能避免日后相互扯皮。）

　　五、物业企业资质管理制度。从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。（点评：“野路子”房管家出局。）

　　六、从事物业管理人员的职业资格制度。从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。（点评：物业管理人员必须遵守“行规”。）

　　七、物业服务收费制度。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，在合同中约定。（点评：物业服务收费也要“质价相符”。）

　　八、专项维修基金制度。专项维修基金属业主所有，用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。（点评：维修基金，专款专用，不得挪作他用。）

　　据悉，这八项制度中，上海已经实施的有维修基金制度，物业企业资质管理制度、业主公约制度以及物业管理企业的招投标制度等四项。

篇3：物业管理要增强新型社区观念

物业管理要增强新型“社区观念”
文/刘刚

“社区”主要是指由居住在一定地域里的人们结成多种社会关系和社会群体，从事多种社会活动所构成的社会区域生活共同体。这种共同体是由一定的人群、一定的地域、一定的生产或生活设施、一定的组织和行为规范，以及居民的社区意识等等要素所构成的相对独立的社会实体，是人们参与社会生活的基本场所。如果按照形成方式进行分类，有法定型社区和自然型社区之分。前者是指根据行政管理需要设置的，具有法定地位和法定边界的社区。后者则指自然形成且无法定界限的社区。

社区的社会作用逐步突显
随着社会主义市场经济体制的逐步建立，非“传统”公有制经济获得快速发展，社会结构不断分化，城市社会发生了根本性变革。社会的转型对传统的“单位--家庭”二元城市基层管理体制构成了挑战。一是“单位人”向“社会人”的迅速转化。劳动用工制度和社会保障制度的改革逐步弱化了“单位”对职工的约束力，职工与单位之间的关系越来越松散，大量“单位人”开始向单位外流失。过去，“单位”可以决定职工的政治、福利甚至社会待遇，现在除工作外，职工需要向“单位”寻求帮助的内容越来越少。二是社会组织的多样化特征日益明显。除传统的行政事业单位外，出现了大量不具备“单位”体制特征的组织，比如三资企业、个体私营企业、民办非企业组织，非营利性社会组织等。三是“单位”职能开始向社会转移。单位办社会的后果是制造了大量的后勤服务人员，工作效率奇低。历次政府机构改革、高校后勤管理改革以及企业管理体制改革等的目标都是把“单位”承担的社会职能转移出来，使“单位”只从事自己的本业，其余交由社会来办理。四是居民的社区参与要求愈来愈强烈。包括住房分配制度在内的社会保障体制改革使得居民与居住地之间的关系从原来的单一型变为财产利益密切型。过去没有人关心的治安、绿化、卫生、违章建筑等成了人人心系之的头等大事，促使居民越来越关注并渴望参与基层的决策过程。

由此看出，我国城市化过程中，城市结构开始由单位主导型体制向社区主导型体制转化。新的社区体制以服务为核心，强调合理配置社区资源，大力发展社区事业，努力为社区居民营造管理有序、服务完善、环境优美、治安良好、生活便利、人际关系和谐的人文居住环境，并不关注居民流动或其工作单位的变更，实现城市管理的链条：政府－社区－居民。强调社区内部的透明、回应与参与，要求社区事务的处理，各项措施的制定、实施必须体现社区居民的广泛参与，与居民的要求相适应。

物业管理参与社区建设须用新观念
与我们物业管理息息相关的外部环境开始变革，社会人员对居住地或办公地的社区人文环境的要求开始进入社会学所说的“人的需求”领域，因此，物业管理企业必须改变观念。

首先，要确立与整体社区建设大方向融合的观念。物业管理是市场经济的产物，近年来，随着住房制度改革进程的加快，住房商品化的快速发展，物业管理作为一种新生事物，从小到大，并正在发展成为一个集服务、管理、经营于一体的覆盖全社会的庞大的经济行业。与传统的房屋经营管理明显不同，物业管理为社会提供多层次、全方位服务，其内容广泛，深入到社会各个角落，涉及机电维护、清洁、绿化、维修、生活服务、物业中介等多个领域，与人民群众生活、生产息息相关。这表明，物业管理已经成为现代城市管理的一个重要方面。良好的物业管理不仅能够发挥物业的最大使用功能，使其保值、增值，同时也能创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，最终实现社会、经济、环境三个效益的统一和同步增长。物业管理与社区建设之间是存在着某种必然的联系，社区建设的覆盖面远远大于物业管理的范围，内容宽广，形式多元，物业管理出于财产关系而产生，内容偏于财产管理，由此可见，物业管理是在社区建设范围之内的一项重要内容，物业管理必须紧密地围绕社区建设的大方向而开展。

其次，应当将如何引导小区业主的道德约束和归属感工作提到日程上来，逐步树立以“社区归属、社区人文”为特点的新型管理思想观念。物业管理包括两方面内涵，一方面是对房屋以及设

篇4：物业管理人员应具备的九大观念

　　物业管理人员应具备的九大观念

　　一、安全观念

　　安全是物业管理的重中之重，也是企业的最大风险。日常安全管理的内容包括：“防火、防盗、防破坏、防自然灾害”。我们要认真贯彻“预防为主、杜绝隐患”的方针，每个物业管理者都具备“居安思危”的意识，将“四防”工作放在一切工作的制高点。

　　二、服务观念

　　寓物管于服务是物业管理的显著特征，物业管理中的服务由四个方面组成：服务内容、服务对象、服务水平、服务标准。我们要求对客户的服务是“一站式服务”，即我们要做到客人的问题在我们这里谁第一个接待就要负责处理好，自己解决不了的问题也要及时联系相关部门，请其尽快为客人排忧解难，给客人以满意的答复，绝不能以任何借口向外推诿。

　　三、服从观念

　　这一观念出于准军事化管理制度，公司内部实行分级管理，垂直领导，命令如山，绝对服从，在客人面前，上级面前，员工永远不能说七个“不”字，即不，不会，不知道，不管，不行，不懂，不明白。

　　四、营销观念

　　营销观念是创造企业希望，发展潜在客户的观念，其中市场定位是营销的重要手段，公共关系是营销的重要方法，营销不仅是少数营销人员、公关人员的事，而且是每个员工的共同职守，因为它关系到企业的生存大计、发展大计、长久之计。面对眼前的市场和未来的市场，我们每位员工都要对自己管理的物业充满信心，都要以自己的人格魅力去感动消费者，都要以广泛的知识去结识消费者，都要以坦诚的爱心，诚信去赢得消费者。

　　五、成本观念

　　所谓的成本是指企业为生产经营商品和提供劳务等发生的各项直接支出，包括工资、直接材料、商品进价和其他直接费用支出。物业管理企业的成本包括人力成本、能源费用、维修、维护费用等。加强内部管理，减少耗费、降低成本是提高企业经济效益的根本途径，要从年度预算抓起，挖掘内部潜力，千方百计创收，将成本作为硬指标和指定性计划分解到各职能部门。

　　六、参与观念

　　公司的每一位员工都要以一个主人的身份来参与管理，把企业当做自己的家，大家都提出合理化建议，树立“锅里有了碗里才有”的意识;严把客户入住关、安全服务关、工程质量关，为日后的管理打下坚实的基础。

　　七、科技观念

　　作为一名现代物业管理者必须具有强烈的科技观念，才能使自己所管理的物业走在时代的前列，满足业主和客户的各种合理需求，实现经营管理目标。根据企业的实际情况，一是配置适合自身特点的计算机管理软件及硬件设施;二是建立一套完整的、规范的、科学的质量管理体系;三是走出去、请进来，学习先进企业的管理经验;四是以创优为手段，借以提高和规范员工的服务行为;五是不断学习和运用新科技、新方法，对管理改进和设施设备改造。

　　八、法制观念

　　我们必须严格法律程序和有关法律、法规、政策，依法办事，最大程度的降低企业经营风险。同时，要熟知和掌握法律知识，运用法律武器维护自己的合法权益，要熟知自己与业主，与客户各自的职责、权利与义务，要从法律角度去处理与业主、客户的关系。

　　九、细微观

　　现代物业管理要突出“服务”，都是由无数细微之事构成的，包括我们为住户提供服务的每一个环节、每一台设备设施的运行管理，甚至我们每一位员工的行为举止等等，都不能疏忽，都包含着我们的人格、智慧、思想和尊严，都是我们的感情与爱心及管理服务水平的生动体现，都能折射出我们企业的崇高精神和企业文化。