影响前期物业管理问题刍议

　　影响前期物业管理的问题刍议

　　前期物业管理是整个物业管理活动中非常重要的环节，一个物业从其诞生到消失，业主所能享受到的物业服务多寡好坏，在某种程度上，起决定作用的是前期物业管理。然而，在当前物业管理中，尽管比过去几年有所规范，但在前期物业管理中还是存在如下诸多问题：

　　一、前期物业服务合同不规范，建设单位与物业管理企业双方的责、权、利不明确《物业管理条例》第21条规定：“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”实际上，有的建设单位与物业管理企业在签订前期物业服务合同时，未按规范签订，合同的核心内容模糊，责权利不明确，往往造成矛盾和分歧，影响了物业管理，殃及到业主的利益。

　　二、物业承接验收制度不完善，移交不完整

　　物业承接验收制度不完善，移交不完整。在前期物业管理中，由于建管不分，依附于房地产开发商的物业管理企业往往无法按正常规定，进行严格的物业承接验收工作，在物业承接验收时敷衍了事，造成了物业承接验收制度不完善，移交不完整。即便专业物业管理企业在承接验收时，往往也是受制于开发建设单位的，移交什么，不移交什么，什么时候移交等都由开发建设单位左右。很多开发建设单位往往到了合同交房期，施工还未完全结束，根本不具备移交条件，但为了不违约只好仓促交房，而承接验收往往放在向业主交房以后，物业管理企业为了顾及开发建设单位的关系，不得不配合开发商进行交房，而等到进行物业移交时，开发商不再履行移交义务，造成事实上的接管，致使物业管理企业处于两难境地。

　　三、共用设施设备不明确

　　物业管理企业在承接物业后，建设单位应向物业管理企业对所属共用设施设备进行完整的划分，并办理验收手续。然而，有的建设单位在房屋建设中，忽视了共用设施设备的配套建设，造成了共用设施设备的不完整。共用设施设备划分不明确或者配套不完整，会给物业管理企业在前期物业管理中带来诸多困难，也容易使广大业主与物业管理企业之间产生矛盾和纠纷。

　　四、前期物业管理招投标不规范

　　一些地方对推行招投标制度的重要性缺乏认识，导致招投标选聘物业管理企业并不严谨。有的开发商与物业管理企业本是“父子”关系，“老子”开发，“儿子”管，在这种情况下，前期物业管理的方案、物业管理服务方式等往往是开发商与物业管理企业“私下”协商而定；有些招标方在实际已内定中标对象的情况下进行虚假招标，使招标成为一种过场和形式；有些招标的开发商为了房屋销售，不考虑“质价相符”的原则，片面强调最低价格，造成投标企业的竞相压价；有些参与投标的物业管理企业恶性竞争，相互杀价，靠不切实际的承诺赢得中标；物业管理招投标代理市场发育还不成熟，政府主管部门的监管方式和能力还有限等也是前期物业管理招投标不规范的原因。

　　五、业主临时管理规约未建立或未约定

　　按照《物业管理条例》第二十三条的规定，“建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。”有的开发商在销售过程中，片面追求房屋的销售量，忽视了业主临时管理规约的制定和建立；有的开发商即使制定了业主临时管理规约，但条款简单，文本不规范，双方的责权利未在书面上进行认真的约定，这样就会使双方的合法权益得不到有效的保护，也为前期物业管理留下了许多后遗症；还有些开发商本已建立了比较完整的业主临时管理规约，但也不在签订售房合同时让业主知晓。

　　六、物业服务和收费"质价不符"

　　国家发改委、建设部颁布的《物业服务收费管理办法》第5条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。”这个原则就是人们常说的“质价相符”的原则。但是，由于目前适用于物业管理“质价相符”的服务收费机制未完全建立，尤其是在前期物业管理活动中，一些不规范的物业管理企业为了取得物业管理权，采取了不正当的竞争，相互杀价；以及有些业主不考虑物业服务的质量，片面追求最低价格，使前期物业管理的物业服务收费“质价不符”，违背了物业服务收费的基本原则。

　　七、物业管理用房未能有效配置

　　按照《物业管理条例》第三十条的规定，“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。”确保相当数量有效的物业管理用房是物业管理活动能否顺利开展的基本条件，也是业主合法权益能否得到有效保障的重要前提。建设单位为聘请的物业管理企业在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，是物业管理企业搞好物业管理工作的需要。有一些建设单位在建设规划时，就有意放弃或降低了物业管理用房的配置，忽视了物业管理用房的作用，造成了物业管理企业接管物业后难于有效开展正常的物业管理工作。

　　八、物业

维修资金使用管理制度不完善

　　在前期物业管理中对专项维修资金管理制度有些地方未建立，有些地方不明确、不具体，有些地方制度不规范。由于长期受传统公有住房管理模式的影响，有些业主对交纳和使用物业专项维修资金认识不足，不愿意交纳和使用专项维修资金，使得有些物业小区专项维修资金收取困难、使用也困难；有的开发商在按比例收取物业专项维修资金后，又没有按有关规定执行，挪作他用，使物业专项维修资金制度难于完全建立；一些地方商品房专项维修资金由建设单位或者物业企业掌握，不能按业主意愿使用，住房共用部位、共用设施设备的维修及更新改造不能及时进行，侵害了购房人的合法权益。

　　上述问题，在不同地区不同物业中或多或少存在，甚至于在个别地方普遍存在，只有解决了这些问题，前期物业管理的整体质量才会得到提高，业主的合法权益才能有保障，产权人资产的保值增值才有可能具有实际意义。

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篇2：前期物业管理误区对策

前期物业管理是指在业主大会成立前,开发建设单位委托物业管理企业进行管理服务的活动。前期物业管理跟一般意义上的物业管理存在着明显的区别:一是存续时间的不同。一般意义上的物业管理,是从住宅小区成立业主委员会选聘物业管理公司开始,而前期物业管理仅存在于业主委员会成立之前;二是选聘物业管理企业的对象不同。前期物业管理期间,由于业主委员会尚未成立,没有行使选聘物业管理公司的职权机构,但已有部分业主入住,不能没有物业管理和服务,只能由开发商选聘物业管理企业或者由下属的物业管理公司来承担。而一般意义上的物业管理,是由业主委员会行使选聘物业管理公司的职权。

前期物业管理的两个作用

实施前期物业管理,一是有利于实现物业开发建设与使用维护的“全程物业管理服务”。过去,物业管理只是在物业交付使用、业主入伙之后才开始,物业如果存在功能与质量问题,难有回天之术,最多在已有基础上修修补补。前期物业管理可以在物业设计与建造阶段及时发现物业使用功能与使用质量上的问题,及时进行调整,使产品设计、生产与使用全过程都有了更多的保障。

二是有利于在物业建设期间实现建房、用房、管房的有机结合。没有前期物业管理,建房者只顾自己建房,不会充分顾及用房者与管房者的利益,结果房子交到用房者与管房者手中时,往往因物业使用功能与使用质量问题造成意见纠纷,建房者晕头转向,用房者怨声载道,管房者里外受敌。有了前期物业管理,物业管理企业不仅从建房者的角度,更会从用房者与管房者的立场,凭借对物业的专业知识,认真审视物业建设的功能与质量问题,向建房者提出合理化的意见与建议,当好参谋与助手,使建房者省钱省力,用房者舒适满意,管房者专心服务。

前期物业管理的三个认识误区

受开发商委派,不受制于业主。前期物业管理阶段,是业主入住尚不充分,还不具备召开业主大会、选举业主委员会和聘请物业管理公司等诸项条件的阶段,因此,由开发商聘请或委派物业管理公司进行管理,应该是情有可原、无可厚非的。这种目前被开发商广为采用的办法,本身并没有错。它有利于业主顺利度过从入住到后期物业管理这个空白期。但是,因为前期物业管理公司并不是与业主签订的管理合同,而是与开发商签订的管理合同,对入住不充分造成的物业管理费收缴差额,开发商甚至可以给予补偿,这就难免造成物业管理公司只对开发商负责,不对业主负责的情况。一家对业主没有责任的物业管理公司,能够搞好对业主的服务吗?显然会大打折扣。更何况,有的物业管理公司只是开发商名下的分支单位,本来就是一家人。因此,当业主对开房商提出房屋质量、合同承诺、物业管理等各方面的问题时,物业管理公司就有可能站不到业主这一边,因为经济利益这支无形的手在起作用。

抱着临时观念,形成短期行为。前期物业管理阶段,是从第一户业主入住之时起,到开发商与业主委员会办完交接手续、新聘的物业管理公司到位之日止。基于这种情况,有的前期物业管理公司并不全心致力于提升服务质量,打造企业品牌,赢得市场信誉,以图长期经营;抱定的是临时观念,采取的是应付态度,只谈收钱,不谈服务,混到合同期满再由开发商安排一个地方,依然有饭吃。而作为开发商,对于这种短期行为,往往睁一只眼闭一只眼,房子已经卖出去了,钱已经到手了。前期物业管理不但不是效益增长点,甚至还要倒贴钱,服务质量如何,实在是懒得过问。这样,吃亏的当然是业主。

凑成草台班子,造成管理失范。某些前期物业管理公司,不光是基于“前期”二字,主观上不想搞好服务,还由于它是由开发商找的几个富余人员凑成的草台班子,拿一个临时资质,就匆忙上阵搞物业管理。这样的物业管理公司,人员良莠不齐,根本就不懂物业管理为何物,以为只是值值班、扫扫地就是物业管理。殊不知物业管理应有深得业主认同的服务理念,是一门与人打交道的学问,还需要有应对本专业的技能和知识。什么也不懂的人来搞物业管理,管理便失去了规范。

前期物业管理“三部曲”

“瞻前顾后”,精心做好施工队段的管理服务。这项服务在小区交付使用前提供给发展商参考,其主要功能为:针对性地提出小区现存的会影响未来管理的问题,使发展商能有时间考虑改善措施,以减省日后管理设施修改或增加的费用;在业主入住前

篇3：前期物业管理项目保洁部管理规范

　　前期物业管理项目保洁部管理规范

　　工作职责

　　1. 负责会所内、外清洁卫生工作，确保洁生环境达到公司的标准要求；

　　2. 负责会所内、外杂物的清理。

　　3. 做好清洁用品的使用、管理工作。

　　4. 负责工具设备的清洁、保养工作。

　　5. 负责会所内、外的垃圾清运及处理工作。

　　6. 负责会所内、外装饰设施的清洁与保养。

　　7. 协助其他部门监管公共秩序及设备运行情况，完成突发事件的应急工作。

　　8. 负责会所内有害生物消杀防治工作。

　　保洁部岗位设置

　　保洁部领班

　　保洁员

　　1．计划设置4人。

　　2．领班1人，保洁员3人。

　　3. 领班参与正常排班。

　　员工行为规范准则

　　一．保洁部日常管理制度

　　1. 自觉遵守公司各项规章制度。

　　2. 上班穿制服、戴工号牌、仪表整洁、精神饱满，不吃异味食品、不用有怪味的化妆品，不涂浓妆，严禁着便装与制服混装上岗，。

　　3. 履行职责，按时上、下班，不迟到、早退、旷工，不做与本职工作无关的事。

　　4. 到任何办公室入室清洁不得私自传带文件、物品。

　　5. 爱护工具节约使用物料，不得损公肥私，损坏、遗失工具照价陪偿。

　　6. 绝对服从上级领导安排、听从指挥、团结同事、互帮互助，按时、按质完成各项工作任务，严禁拉帮结派，搞不利于团结的事。

　　7. 工作时间不准脱岗、串岗、聚众聊天、大声喧哗。

　　8. 按照公司《培训制度》的要求接受业务指导、各类培训及考核。

　　9. 对捡拾物品，按规定上交，不得私分占用。

　　10. 严禁侮辱、谩骂、恐吓、诬告、威胁他人，造谣惑众、搬弄是非。

　　11. 礼貌，热情地帮助需要帮助的客户，但不要过份热情。

　　12. 对公司内部的管理方式、客户电话、姓名不得外传。

　　13. 遇突发事件，不慌不乱、注意安全、保证自身安全和客户安全后按程序处理。

　　14. 未经批准，严禁私自派发公司文件或资料。

　　15. 不做有损公司形象和声誉的事。

　　16. 不倚墙靠物，不袖手、背手、插手。

　　17. 节约用水、用电，杜绝一切浪费现象。

　　18. 认真做好每日工做记录。

　　二．工作要求

　　工作中要求做到“五个一样”

　　1. 上班与下班一样

　　2. 平时与假日一样

　　3. 检查与不检查一样

　　4. 早班与中班一样

　　5. 领导在与不在一样

　　三．礼节礼貌

　　1．礼节礼貌--这是最基本的态度，在任何时刻均使用礼貌用语，“您好”、“请”、“对不起”“谢谢”“先生”“女士”“小姐”“没关系”“不客气”“打扰了”

　　2. 与人交谈先说“您好”

　　3. 要求对方时应先说“请”，结束问话时说“谢谢”，失误时一定要说“对不起”

　　4. 给对方添麻烦时要说“对不起”

　　5. 对本公司领导在每天第一次见面称“您好”前面加上***总或***经理。

　　6. 遇到总经理、副经理身边有客人时不要招呼，停留原地或让领导过去后，再干自己的工作。

　　四．仪容仪表

　　1. 头发要整洁，不留长发，头饰严禁过大、过多。

　　2. 服装衬衫要常换，保持干净、整洁、清爽。

　　3. 不留长指甲，不染指甲油。

　　4. 皮鞋干净光亮，常上油。

　　5. 禁止在公共场所接、打电话。

　　6. 手上禁止带多余饰物（结婚戒指除外）。

　　7. 不准留怪异发式、染黑色以外的头发。

　　8. 上班前不吃有异味的食品，喷有怪味的香水。

篇4：前期物业管理项目保洁作业标准(2)

　　前期物业管理项目保洁作业标准（二）

　　一. 会所正门、停车场

　　1．绿化带、花草盆：无垃圾、无杂物，花草叶无枯萎和明显积尘，花草盆侧面及槽边无污迹、无积尘、无积水和异味，花草修剪整齐，摆放美观。

　　2．所管区域道路和地面：无污迹、无水泥迹、无口香糖胶迹、无积水、无堆放杂物、无青苔。

　　3．阶梯：无污迹、无水泥迹、无口香糖胶迹、无积水、无堆放杂物。

　　4．扶手：无污迹、无水迹。

　　5．墙面：无污迹、无乱张贴物。

　　6．门户：无污迹、无积尘、无乱张贴物。

　　7．指示牌（包括会所招牌）：无污迹、无积尘、

　　8．消防栓：无污迹、无积尘。

　　9．出入口栏杆：无污物、无杂物阻塞。

　　二． 洗手间

　　1．地面：无污迹、无水泥迹、无口香糖胶迹、无积水、无堆放杂物。

　　2．墙面：无污迹、无乱张贴物。

　　3．天花：无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。

　　4．光管罩：无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。

　　5．窗户：无污迹、无积尘、无乱张贴物。

　　6．镜台：无污迹、无积尘、无乱张贴物。

　　7．洗手盆：表面光洁、无污迹。

　　8．镜面：无污迹、无积尘、无乱张贴物。

　　9．排气口：无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。

　　10．尿槽：表面光洁、无尿迹、无污迹、无水锈迹、无烟头、无杂物、无异味。

　　11．厕座：厕盖及厕体内外表面光洁，其内无尿迹、无污迹、无水锈迹、无阻塞。

　　12．厕纸箱：无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。

　　13．手纸箱：无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。

　　14．门户：无污迹、无积尘、无乱张贴物。

　　15．地漏及水沟：无污物积聚、无堵塞。

　　三．会所内

　　1．地面：无污迹、无水泥迹、无口香糖胶迹、无积水、无堆放杂物。

　　2．墙面：无污迹、无乱张贴物。

　　3．天花：无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。

　　4．光管罩：无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。

　　5．垃圾桶：垃圾不可超过桶盖。

　　6．铜牌：无污迹、无积尘、无铜油迹。

　　7．水牌及指示牌：无污迹、无积尘、无乱张贴物。

　　8. 桌、椅、沙盘、模型、装饰物：无污迹、无积尘。

　　9．门户（办公室门、管井门、隔烟门、厕所门）：无污迹、无积尘、无乱张贴物。

　　10．垃圾桶：桶体光洁无污迹、无痰迹；烟灰缸盖上无烟头、杂物；桶内垃圾不得超过

　　桶口。

　　四．露台（包括天台、平台、阳台）

　　1．消防栓：无污迹、无积尘、无乱张贴物。

　　2．地漏及水沟：无污物积聚、无堵塞。

　　3．地面：无堆放杂物、无垃圾、无污迹。

　　五．垃圾房

　　无堆积垃圾。垃圾做到日产日清。做好垃圾袋装化，将所有垃圾集中堆放在堆放点，做到合理、卫生、四周无散放垃圾；可做废品回收的垃圾，要另行放置；垃圾间保持清洁、无异味，经常喷洒药水，防止发生虫害。

篇5：公司自开发项目前期物业管理控制工作程序

　　公司自开发项目前期物业管理控制程序

　　1.目的

　　通过对前期物业管理的控制，确保房屋保持正常的使用功能，为住户提供良好的居住环境，满足住户的需要。

　　2.范围

　　本程序适用于公司开发工程项目的前期物业管理工作。

　　3.职责

　　3.1策划与营销中心负责组织开展前期物业管理工作。

　　3.2工程部负责联系施工单位进行工程质量问题的处理工作。

　　4.控制程序

　　4.1 策划与营销中心参与工程项目的竣工验收工作，掌握工程的基本情况和质量状况，根据物业的规模、设施、环境等具体情况，组织物业管理机构。

　　4.2 接管验收

　　4.2.1 由策划与营销中心根据物业管理移交的安排，组织前期物业管理机构、项目部和有关的设计、施工、监理单位进行物业的接管验收。

　　4.2.2 物业接管验收各方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物，核实其质量状况和使用功能及有关的文件资料，对检查验收中发现的问题，由项目部组织在规定的期限内进行整改。物业管理机构负责对检查整改情况在“物业管理接管验收记录表”中进行记录。

　　4.2.3 接管验收合格后，由参加验收各方在“物业管理接管验收记录表”中签署验收合格意见，办理工程项目的有关文件资料的移交工作，移交文件资料主要包括：

　　a)工程项目的整套技术资料；

　　b)工程质量保修书和工程使用说明书。

　　4.3 由物业管理机构负责组织物业管理队伍，制定有关的管理制度：

　　4.3.1 根据物业的规模、等级合理确定组织机构和岗位设置，满足前期物业管理的要求。

　　4.3.2 组建清洁、保安、绿化、维修等管理队伍，对招聘人员签定用工合同，作好岗前技能培训。

　　4.3.3 制定各项管理标准、岗位工作标准及其它的有关规章制度，并作好培训工作。

　　4.4 联络、沟通社会有关部门，包括：街道、公安、交通、环卫、卫生、市政、园林、教育、公用事业和文化娱乐等部门，建立代办服务项目的管理网络。

　　4.5 办理前期物业管理的入伙手续

　　4.5.1 及时向住户发送有关的入住函件，包括：“入伙通知书”、“入伙手续书”和“收费通知书”。

　　4.5.2 做好住户入住的服务工作：

　　a)向住户介绍物业区域的情况，接收住户的咨询；

　　b)住户签定“管理公约”；

　　c)组织住户验收房屋，验收合格后进行房屋的移交；

　　d)根据房屋的设计结构情况以及国家和地方有关装修的法律法规要求，制订“装修管理规定”，做好对住户装修的有关服务工作。

　　4.6 由策划与营销中心组织物业管理机构开展物业管理的日常工作：

　　4.6.1 保洁绿化工作，执行Q/TZH-WI-038《环境卫生与绿化管理办法》。

　　4.6.2 治安保卫工作执行Q/TZH-WI-037《前期物业安全管理办法》。

　　4.6.3 工程质量保修执行Q/TZH-WI-029《工程质量保修管理制度》。

　　4.6.4 物业管理机构根据“管理公约”规定的收费标准和方法，收缴物业管理费。

　　4.7依据Q/TZH-WI-041《顾客满意度调查及投诉处理规定》，做好顾客意见投诉的处理工作。

　　5．质量记录

　　5.1 QR23-01物业管理接管验收登记表

　　5.2 QR23-02入伙通知书

　　5.3 QR23-03入伙手续书

　　6．支持性文件

　　6.1 Q/TZH-WI-037《前期物业安全管理办法》。

　　6.2 Q/TZH-WI-038《环境卫生与绿化管理办法》

　　6.3 Q/TZH-WI-029《工程质量保修管理制度》

　　6.4 Q/TZH-WI-041《顾客满意度调查及投诉处理规定》

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