我国物业管理面临困境对策

内容摘要:目前,物业管理在我国取得了一定的成绩,但也面临着一系列的困难。这些困难涉及了物业管理的方方面面,物业管理公司应认真分析这些困难产生的深层原因,努力找出适合我国物业管理发展的新路子,摆脱困境。

关键词:物业管理 困难 发展对策

多年来,我国的物业管理从无到有,从有到盛,物业管理的队伍覆盖面逐步扩大,管理的水平不断提高。但在深入发展的过程中,物业管理行业面临着很多困难,给行业发展带来了阻碍。

我国物业管理现状

业主管理委员会与物业管理公司之间的矛盾

业主管理委员会在物业管理中占重要地位,然而由于我国目前有关物业管理的法规对业委会权利义务运行未做明确规定,导致业委会的运作困难和操作的不规范。而且业委会的成员又有各自的利益,他们可能因为私利,在物业管理中发挥的效用难以定夺。原因在于,业主与物业管理公司的效用目标不一致。因此,在争论物业管理诸多问题时,更应该重视在源头上重视业主委员会的建设。否则,它根本代表不了业主的利益,不可能对物业公司实施有效监督。当物业管理公司和业主有矛盾时,难以力求公正,混乱局面很难避免。

业主与物业管理公司沟通不畅

据调查,由于计划经济时期的福利分房及低租养房的影响,部分业主对物管运作缺乏了解。短期内还没有形成物管的消费观念。业主对物业管理相关条例既不专业也不刻意了解。物业公司虽然到处说自己亏损严重,但又不肯按政府要求的定期向业主公布帐目,致使业主怀疑物业公司的诚信和交纳的管理费用是否用于自己物业的管理。因此,物业公司和业主之间的沟通十分必要,否则就可能矛盾重重。

开发商遗留问题多

现阶段,由于楼宇施工质量差导致楼宇墙皮脱落、漏水,甚至出现墙体撕裂现象。房地产开发建设过程中存在的后遗症带到物业管理中,由于这部分维修费很高,物业公司根本无力解决,建设和管理脱节造成了物业管理先天不足。还有的开发建设单位为了促进销售,做不切实际的承诺,如绿化率、配套设施、各种优惠、高承诺的物业管理等等,给后续物业管理带来了被动局面,一旦处理不当,或业主表现激进,就会加剧业主和物业公司之间的矛盾。解决开发商遗留问题,要靠物业公司自己和开发商“划清界限”,加强对业主宣传,明确开发商的责任和物业公司的责任。

物业管理服务收费难

自从有了物业管理公司那天起,物业服务收费难无时无刻不在困扰着物业管理企业的生存和发展,表现有两个方面:一是物业管理费用征收标准实际执行不到位,远远低于物价部门审定标准;二是部分业主拖欠、拒交物业管理费的现象比较严重。分析

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篇2：高校物业管理问题对策分析

物业管理已经逐步成为高校后勤服务保障工作的重要内容。目前,在一些经济发达地区和一些基础较好的高校,物业管理工作取得了很大的成效,但大多数高校还是以行政管理为主,没有实行真正意义上的现代物业管理,基础建设普遍较弱。笔者认为当前高校物业管理最迫切需要解决的是提高管理质量和水平,加强专业化、规范化、制度化、科技化建设,增强发展活力。

一、当前高校物业管理的主要不足

1、专业化水平不高。目前绝大多数高校都设有物业管理专业部门,并一般都建立了下属的保洁、绿化、综合服务、维修和保安等队伍,初步形成了专业化的队伍,但专业技术水平亟待提高。

2、规范化的管理和服务欠缺。大多数高校的物业管理队伍均是本校组建的,从人员组成、软硬件建设等方面与社会上有资质、正规的物业管理企业相比均有一定差距,加之,物业管理兴起的时间也不是很长,所以,工作运作和行为不够规范,基础建设亟待加强。

3、制度不够健全。规范的物业管理

制度按性质分为物业管理单位的管理制度和物业辖区的管理制度。物业管理单位的管理制度可分为:综合、行政、财务、业务管理制度等,常见的主要有管理机构职责范围、各类人员岗位责任制,操作程序和服务规范等。辖区的管理制度分为物业管理公约、物业各区域内的管理规定、用户手册等。目前各高校物业管理部门尽管也制定了诸如岗位职责、工作标准、工作程序、行为规范等相关的制度,但还不够完善,不成体系,执行也不够严格。

4、员工亟待技术培训。物业管理中保洁、绿化、维修、保安等工种均有较强的技术性,部分物业管理人员不仅需要具备专业技术知识,还要具备计算机应用、经营学、心理学等多方面素质。目前各高校的物业管理大多数是以原后勤职工为主体,这部分人员物业管理的专业知识、专业技能相对缺乏,员工的培训极为必要。

5、投入不足。一方面,由于高校的物业使用率高,维护难度大,故工作量大,需要投入的人力、物力多。另一方面,随着高校物业建造档次(趋于智能化)的提高,对物业使用与管理服务的要求也越来越高。高技术的装备,包括自动消防、安防装置、集中的设备自动化系统和集中管理监控系统、物业管理信息系统等需逐步配备完善,专业化工具设备必不可少。目前各高校的物业管理经费主要是来源于学校行政拨款和少量的物业收费,投入不足的问题日显突出。

6、教职工住宅区的管理亟待规范。很多高校的教职工住宅原来都是福利分房,一般都建在校园范围内或附近。在住宅区对居民服务形式上,有的还具有一定的供给制和福利性的特点,物业管理费用价格还未完全与市场价接轨。再加上近十多年来,许多高校经过合并、划转等重组改制,有关福利房的遗留问题多,使住宅区物业收费和改革难度加大。在这种状态下,高校的物业管

篇3：21世纪中国物业管理发展面临挑战冲击对策

在21世纪,人类社会将步入一个快速发展的知识经济时代。社会科技进步、人类生活方式改变,使物业管理趋向科学化及复杂化;同时,物业管理发展至今,其专业化、市场化的特征越来越显著,在未来发展中,物业管理企业将面临更多的挑战和冲击。为了适应21世纪的科技进步、社会变革和经济形势,物业管理企业必须订立长远目标及计划,并制定相应的经营发展策略。

一、物业管理企业面临的挑战和冲击

根据中国目前的经济改革形势和物业管理行业的发展趋势,物业管理企业将会面临以下冲击和挑战:

1、经济制度及经济体系变革的冲击

从计划经济制度到市场经济制度、从计划经济体系向市场经济体系转变,传统的经营理念、生产经营方式、管理方式方法在市场经济体制下已不适应,特别是中国的市场制度日益成熟,全球 经济一体化发展的大趋 势和中国加入WTO后带来国际企业的竞争,物业管理行业现有的政府保护或干预的计划经济色彩将日渐消褪,物业管理企业,碾是国有企业将会面临体制变革的挑战,因而必须调整经营战略。

2、社会生活方式改变的挑战

与传统的住户相比,新一代商品房业主经济能力强,生活品味不断提高,更注重生活享受品质,因此其物业管理消费意识较高,更重视物业管理服务的品牌及包装等心理需求。同时,国际互联网、电子商务等资讯科技高新技术的飞速发展将改变人们的生活方式,SOHO一族的生活工作方式将日渐普及。因此物业管理企业除了品牌包装,利用全电网络的运作、图文并茂的通知形式,向业主提供快速、方便的服务和与住户建立现代流行的沟渠道(E-mail,Hotline等)将是必然的趋势。

3、高科技管理手段发展带来的挑战

智能大厦、智能住宅小区日渐普及,现代物业的高科技含量不断提高,如何通过物业管理埂 好地维护和发挥智能物业的科技功能,实现及提高其使用价值,将是物业管理企业面临的一大挑战;同时,在企业中应用先进的计算机管理手段,提高工作效率,实现无纸化办公,也是物业管理企业必须考虑的课题。

4、劳动力市场化带来的冲击

劳动力市场已成为经济体制改革的重点,它意味着不仅要建立一般的劳动力市场,还要形成经理人市场(即企业家市场)。这一变化将会给企业所有员工及企业领导都带来巨大的心理压力,他们可能变为雇员、甚至下岗,这样会对其管理行为和领导行为发生影响;而另一方面,一般雇便捷的市场化流动又迫使企业要考虑在人力资源管理上有所创新。

5、消费权益及住户参与意识的觉醒带来的挑战

社会越进步,消费者消费权益意识越强,通过对服务质量、价格等对比,质量与价格不合要求的商品或企业便会遭消费者投诉、甚至淘汰,更何况物业管理服务中随着住户商品化和私有化的发展,住户自治和参与管理决策的意识亦将增强,物业管理企业要生存,就不得不重视住户的需要、让住户满意,向住户提供物超所值的优质服务。

6、市场竞争对手的挑战

物业管理市场化不断成熟,物业管理企业间的竞争已发展到全方位的市场竞争,竞争对手的竞争策略层出不穷。精明的业主懂得比较,懂得定价标准,若管理公司的表现达不到水准,便会被竞争对手取代。如何在有限的物业市场中占领更多的市场份额,以巩固企业的市场地位显得尤为重要。深圳物业管理行业的发展已经历了一个高速的企业数量增长期,现时的物业管理公司数量与管理的物业总面积相比较,并不是一个有效的社会资源配置。可以预计未来的数年,深圳物业管理行业将在市场机制中通过“看不见的手”--价值规律,以及通过政会产业政策宏观调控,进入一个企业数量与管理规模的调整期,届时出现大理的物业管理企业间的兼并,或其管理的物业相互调整兼并现象,以使企业数量及其管理的物业面积更趋合理化、效益化。

二、物业管理企业未来发展的策略

面对上述21世纪社会发展变革带来的冲击和挑战,物业管理企业可考虑以下经营发展策略:

1、以客为尊的经营策略

面对21世纪,“关怀顾客,以客为尊”方为上策,物业管理不再只是提供管理服务,而要为业主及住户全解决困难,让业主及住户满意。近年来在服务行业流行的CS战略(Customers Satisfaction)--“顾客满意”战略,

篇4：前期物业管理误区对策

前期物业管理是指在业主大会成立前,开发建设单位委托物业管理企业进行管理服务的活动。前期物业管理跟一般意义上的物业管理存在着明显的区别:一是存续时间的不同。一般意义上的物业管理,是从住宅小区成立业主委员会选聘物业管理公司开始,而前期物业管理仅存在于业主委员会成立之前;二是选聘物业管理企业的对象不同。前期物业管理期间,由于业主委员会尚未成立,没有行使选聘物业管理公司的职权机构,但已有部分业主入住,不能没有物业管理和服务,只能由开发商选聘物业管理企业或者由下属的物业管理公司来承担。而一般意义上的物业管理,是由业主委员会行使选聘物业管理公司的职权。

前期物业管理的两个作用

实施前期物业管理,一是有利于实现物业开发建设与使用维护的“全程物业管理服务”。过去,物业管理只是在物业交付使用、业主入伙之后才开始,物业如果存在功能与质量问题,难有回天之术,最多在已有基础上修修补补。前期物业管理可以在物业设计与建造阶段及时发现物业使用功能与使用质量上的问题,及时进行调整,使产品设计、生产与使用全过程都有了更多的保障。

二是有利于在物业建设期间实现建房、用房、管房的有机结合。没有前期物业管理,建房者只顾自己建房,不会充分顾及用房者与管房者的利益,结果房子交到用房者与管房者手中时,往往因物业使用功能与使用质量问题造成意见纠纷,建房者晕头转向,用房者怨声载道,管房者里外受敌。有了前期物业管理,物业管理企业不仅从建房者的角度,更会从用房者与管房者的立场,凭借对物业的专业知识,认真审视物业建设的功能与质量问题,向建房者提出合理化的意见与建议,当好参谋与助手,使建房者省钱省力,用房者舒适满意,管房者专心服务。

前期物业管理的三个认识误区

受开发商委派,不受制于业主。前期物业管理阶段,是业主入住尚不充分,还不具备召开业主大会、选举业主委员会和聘请物业管理公司等诸项条件的阶段,因此,由开发商聘请或委派物业管理公司进行管理,应该是情有可原、无可厚非的。这种目前被开发商广为采用的办法,本身并没有错。它有利于业主顺利度过从入住到后期物业管理这个空白期。但是,因为前期物业管理公司并不是与业主签订的管理合同,而是与开发商签订的管理合同,对入住不充分造成的物业管理费收缴差额,开发商甚至可以给予补偿,这就难免造成物业管理公司只对开发商负责,不对业主负责的情况。一家对业主没有责任的物业管理公司,能够搞好对业主的服务吗?显然会大打折扣。更何况,有的物业管理公司只是开发商名下的分支单位,本来就是一家人。因此,当业主对开房商提出房屋质量、合同承诺、物业管理等各方面的问题时,物业管理公司就有可能站不到业主这一边,因为经济利益这支无形的手在起作用。

抱着临时观念,形成短期行为。前期物业管理阶段,是从第一户业主入住之时起,到开发商与业主委员会办完交接手续、新聘的物业管理公司到位之日止。基于这种情况,有的前期物业管理公司并不全心致力于提升服务质量,打造企业品牌,赢得市场信誉,以图长期经营;抱定的是临时观念,采取的是应付态度,只谈收钱,不谈服务,混到合同期满再由开发商安排一个地方,依然有饭吃。而作为开发商,对于这种短期行为,往往睁一只眼闭一只眼,房子已经卖出去了,钱已经到手了。前期物业管理不但不是效益增长点,甚至还要倒贴钱,服务质量如何,实在是懒得过问。这样,吃亏的当然是业主。

凑成草台班子,造成管理失范。某些前期物业管理公司,不光是基于“前期”二字,主观上不想搞好服务,还由于它是由开发商找的几个富余人员凑成的草台班子,拿一个临时资质,就匆忙上阵搞物业管理。这样的物业管理公司,人员良莠不齐,根本就不懂物业管理为何物,以为只是值值班、扫扫地就是物业管理。殊不知物业管理应有深得业主认同的服务理念,是一门与人打交道的学问,还需要有应对本专业的技能和知识。什么也不懂的人来搞物业管理,管理便失去了规范。

前期物业管理“三部曲”

“瞻前顾后”,精心做好施工队段的管理服务。这项服务在小区交付使用前提供给发展商参考,其主要功能为:针对性地提出小区现存的会影响未来管理的问题,使发展商能有时间考虑改善措施,以减省日后管理设施修改或增加的费用;在业主入住前

篇5：当前物业管理纠纷出现形式其对策

去年物业管理出现了大量纠纷,其中上海雅仕居案件最典型。它由物业管理企业与业主的纠纷,发展成恶性的、暴力冲突的流血事件。在3.15公布的统计数字中,物管投诉占到各类商品投诉的第四位。这是个非常惊人的数字。对此,我想作些探讨。如解决得好,对于降低物管成本,提高企业形象,会有一定作用。现分三个方面来谈。

第一方面:物管纠纷的主要形式

先谈我对“纠纷”的看法。上海雅仕居案件的后果很严重,物管企业被吊销了资质证书,经理被判刑(缓期执行)。今年的纠纷也很多。物管有点处于“千夫所指”的境地。对物业管理纠纷应作明确界定,它是指在物业管理合同签订和履行中产生的冲突和矛盾。有的人对此缺乏清晰认识,他们往往把跟物业有关的纠纷误认为物管纠纷。这无疑扩大了物管纠纷的范围。另外,任何纠纷都具有两面性。不可能是某一方的过错,可现在一提物管纠纷,就认为是物管公司的不对。物管面临许多难题,最大的难题是开发的问题。开发中存在的问题常常在消费、维护中才暴露出来。而利润已被开发商拿走,留下的缺陷、责任却由物管企业、业主两个不该承担的主体来承担。物管企业又没有能力承担,在这种情况下就必然要产生矛盾纠纷。

还有一个大问题是现阶段物管与开发商的职责权利不清,最典型的表现是接管验收制度的幕后化,把物管的接管验收,往往等同于房地产的竣工验收。这本应是两个完全不同的阶段。房地产的竣工验收是将产品交付使用;物管的验收是委托管理,两者混淆就会职责不清,这是导致纠纷的重要原因。

物业开发、管理一体化的模式在某种程度上更是造成纠纷的总根源。上海雅仕居就是由开发引起的纠纷,最后倒霉的是物管企业。这种模式也有好处,有利于物管的前期介入。但毛病肯定很多,它不是市场经济条件下权责明确划分下的主体的商业行为。这种父子模式容易使消费者错误的认为物业管理的任何行为都是开发商的售后服务行为;对产品——房屋缺陷的任何维护都应该是无偿的,都属于售后服务。可物管企业又确实是独立法人,有独自的利益要求,这与业主认为物管应无偿售后服务的需求自然产生矛盾。所以下面要谈到分业经营是解决很多问题的主要途径。中海物管的触礁也说明了这个问题。

现举一个例子说明我们中国人对待和处理纠纷的态度。湖北省有一个砸奔驰的事件,从中可探索出我们中国人的三个价值判断和取向:

处理问题往往缺乏理性,感性和情绪化太重;(1) 对司法的公证性、专业性缺乏信任,对司法成本高有看法;(2) 认为通过这种方式引起媒体重视比通过司法途径更容易解决问题,也就是低成本的解决问题。其实这属于个例。(3) 第二个例子是机动车看管的官司……最近,有了些改变,有的物管公司在诉讼中获胜。

现在物业管理的纠纷大体有四种形式:

第一种 物业管理权的纠纷

它常与第二种物管费的纠纷纠缠在一起。迄今,几乎所有物管公司一旦提起物管费的诉讼,业主的抗辩理由就是物管公司没有管理权。被告方首先动摇你的法律基础。如果无管理权,谈何收费?第二步,否定收费标准,说你多收了(主要在市场定价这一块)。第三个理由,说你的管理质量不行,无非这三点。虽然管理费问题只要物管公司提起诉讼,一般都能赢。(问题是诉讼成本太高,所以不愿告。)因为法院认为,即使你没有签管理协议,公约中也无承诺,但物管公司的服务实际是付出了,法律对事实上的服务行为是认定的,业主接受了服务,自然要付出相应代价。这时,另一个问题出来了,到底什么样的收费标准是合理的?如果是开发商定的所有业主都会认为高了,而物管公司又认为合理,甚至低了。怎么办?大多数法院通过物价部门出具价格鉴定书来解决。……关于物管服务质量缺陷问题,物管公司大多数能赢。这是物业管理的一个重要特征所决定的:物业管理的消费与生产处于同一过程。业主对质量问题很难举证,除非该业主很有心计。

实际上管理费问题业主最有力的依据是管理权问题。的的确确任何一家物管企业如果没有对法律文件进行必要的处理,你的管理权是否具有