试谈商业物业管理特点发展趋势

摘要:“商业物业”在物业管理行业内通常泛指:除住宅物业之外的如购物中心、写字楼、酒店(服务式公寓)、展览馆、运动场等直接用于商业用途的建筑。在众多的商业物业管理中,要数购物中心的管理和操作难度为最大。

一、购物中心的管理特点

在一般的商业物业,管理者面对的是比较简单的主流群体。例如写字楼,其主要的群体就是写字楼租户(用户)的职员,而该群体素质比较高,自律意识、自律能力很强,进入目标区域的行为规范非常明了。同样,酒店的主要群体是住客,闲杂人员极少,由于酒店的管理方法和环境、氛围使得每一位顾客都必须自觉保持形态,注重形象,行业上也已形成了公认的规范,所以管理会比较流畅。对于展览馆,只要布展前期工作完成后,其主要的服务对象只有参观者,参观者的目的是再明确不过了,他们不会有过多这样那样的需求问题。这些物业的最大特点是:管理者所面对的服务对象在物业区域内的目的非常洁简明确,由于环境和氛围对场内的群体有一定的约束力,能令身临其境的客体自觉遵守规则,不敢造次。

相比之下,购物中心的管理要复杂得多,他们面对的是三类具有不同性质、目的和要求的群体:业主、租户、顾客。该三类群体的心理需求、物质需求是多层次、多方面、不确定的。尤其是顾客群体,他们会时刻跟着感觉走,任何时候都可能变更或调整自己的目标和诉求。加之购物中心所营造的购物环境必须舒适、休闲、人性化,不能让来客有压抑感、约束感,故纵容了人们的随意性和人本性负面行为的充分显现,从而造成管理工作的极大困难。尤其在目前国民素质还有待提高的我国,更会引发许许多多意想不到的系列问题。

二、购物中心的三类主流群体的基本需求特征

1. 业主

期望物业的知名度不断提升,物业管理有较高的专业能力和水准,设备设施保养精良。环境和业态布局

合理,能紧跟市场潮流,入主的品牌有号召力并能受到消费者接受和追捧。租户入住率高,最终能令物业有很高的社会知名度和较大的增值,以获取理想的投资回报。

2. 租户

希望具备优越的营商环境,设备设施配套先进、齐全,物业的社会知名度高。物业管理企业的服务优良,收费低廉、管理有序。对消费群体有较大的吸引力,经营交投畅旺,能取得满意的经营收益。

3. 顾客

享受格调优雅的购物环境,流畅方便的交通设计和设施,整齐划一、条理分明、布局合理的业态,简单明了的标识系统,一应俱全的功能配套,先进的服务设施并多样化、选择性强,高品质的商品、价格体系理想,商户信誉好、服务优良有保障。

从以上特征中不难发现这样的规律:营商者希望物业管理做得更好,提高物业的知名度,使物业保值增值,创造更好的经营条件、更大的商机;消费者则都希望享有最理想、完善的服务配套,舒适的环境和氛围,价廉物美、实惠得体的品牌商誉,而付出的经济代价最少。由此可见,购物中心这三类主流群体的要求是多么矛盾又统一;由于购物中心的物业管理涉及方方面面和多种内、外不定因素的影响,它既要满足一般低端消费群体的要求,又要达到高端消费群体的标准,所以工作既要求实在但又需要有相当的修饰,以达到低端群体与高端群体都能接受的平衡。不仅于此,难度更大的还在于物业管理公司必须精准地掌握市场动态,随时根据不断变化的市场信息调整管理方针、策略,及时配合租户商家开展各种推广宣传工作,从而形成了管理难度和管理技术的极高要求,对管理者的专业素质,心理修养等指标也大大提高。由此可见,购物中心物业管理的责任重大,工作要求十分细微,商业意识要远瞻超前,操作水平、经营策划等更可见一斑。

三、商业物业管理发展趋势

购物中心管理既有最基础的通常意义上的物业管理内容,具备物业管理行业的基本特征,同时又具有非常明显的商业规划、商业管理企业的行为特点,是融合了传统意义上的物业管理和商业管理的具有鲜明专业化特征的服务。

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篇2：商业物业管理中实际问题

摘要:集商业经营、休闲娱乐等多种功能于一体,用途更加广泛的综合商业楼宇在全国迅速崛起,综合商业楼宇的物业管理问题也摆在了人们眼前。

一、商业物业管理的特点

商业物业管理与其他形式的物业管理相比,对其服务质量、管理水平的要求更高,主要有以下特点:

(一)安全为基础。

面对几百家商户,几万人客流的商厦,安全是物业管理一切工作的基础,没有安全,之前所做的一切都是零。消费者不会到没有安全保证的场所购物,商家也不会选择没有财产保障的商厦从事经营,贵和商厦、贵和购物中心作为济南商业物业的代表品牌,如何为消费者和商家营造一片购物的乐土,应时刻绷紧着一根安全神经,丝毫不敢懈怠。

在成功地建立和维护“人防、物防、技防”相结合的三道安全屏障的同时,为配合集团公司公安处做好经济民警队伍的体制改革工作,笔者所在公司积极组织材料申报护卫大队编制,对各项规章制度进行了修改,在各级领导的支持下成立了120人的护卫大队。护卫大队的成立使贵和购物中心、贵和商厦乃至整个商贸公司的安全保卫工作得到了进一步的有力保障。护卫大队成立后,在原有安全工作的基础上,贵和物业加强了对安全专业人员(内保便衣和中控技防人员)的业务培训,通过采取“请进来,走出去”的办法进行培训,提高了专业人员的技能。派出人员学习,请法律专家进行专题培训;对新员工进行严格的岗前培训,通过培训,安全工作取得了较为突出的成绩。在公安机关的大力支持下,贵和购物中心、贵和商厦还分别成立了捡拾物品联系站,定期与当地公安派出所联系,得到了失主的一致赞扬,收到了良好的社会声誉。

安全是一项需要常抓不懈的工作,对于任何细小的安全隐患都不要放过。在安全工作上,一旦出现任何纰漏,物业管理公司就可能站在被告席上了。

(二)服务为宗旨。

作为物业管理企业“想客户之所想、急客户之所急”是做好服务根本前提。物业管理企业作为楼宇水、电、排污等费用的代收代缴单位,要充分利用与供电局、自来水

公司、环卫局等主管部门的业务关系,积极争取优惠政策,为业主节约每一分钱。以笔者所在公司为例,通过与环卫部门联系,积极争取到排污费减免的优惠政策,仅此一项每月可为管辖的两个商场节约排污费用三分之一。

要搞好服务就必须建立培养一支素质较高的专业管理队伍,笔者所在公司主要采取“走出去、请进来”的方式,按照技术监督部门的要求,定期组织公司各专业从业员工进行专业知识培训;公司积极与地方专业院校联系,签署“校企联合”协议,建立大学生实习实践基地,将最新的理念、最新的知识引入公司,传授给每个员工,帮助公司在管理科学、技术改造、科技进步等方面有所作为,在企业文化建设、打造企业品牌、员工队伍建设上有所作为。同时充分利用现有的硬件设施、多年成功的工作经验为莘莘学子提供施展才华的舞台,将他们大量的书本知识运用到实际工作当中,实现理论与实践的结合,为将来的发展打下坚实的基础。公司在汲取先进知识的同时,取得了良好的社会声誉,赢得了“双赢”的局面。

(三)管理是保障。

作为物业管理企业,在日常的工作中要将管理与服务相融合,在提供优质服务的同时,严格管理。在企业的外部管理运作当中,要加强与业主的沟通,由于商业物业管理系统中的业主委员会在职能与作用上远远逊色于普通的住宅小区,容易造成所管理区域内由物业管理公司“垄断”的局面,不能有效地控制和约束某些不规范的物业管理公司的不规范行为。为了更好地维护公共环境和业主的利益,对物业管理公司的工作形成监督和促进,应当从消费者的角度出发,建立定期的物业管理协调会制度,通过会议,物业管理公司与业主面对面将日常服务、管理过程中出现的问题进行共同的讨论解决,找到双方满意的平衡点,达到相互促进的效果。

商场的装修十分频繁,物业管理公司与商场装修部门不可避免地会产生一些摩擦。做好商场装修现场的

篇3：试谈商业物业管理费定价方法

摘要:“商业物业”在物业管理行业内通常泛指:除住宅物业之外的如购物中心、写字楼、酒店(服务式公寓) 、展览馆、运动场等直接用于商业用途的建筑。在众多的商业物业管理中,要数购物中心的管理和操作难度为最大。由此也引出了购物中心管理成本的不确定性和管理费标准拟定困难的问题。

一、影响购物中心管理费定价的因素

购物中心管理费标准的确定,除了上述各种因素的影响外,还受其地理位置、所在区域、市场定位、设施配套、公共面积、服务标准、人力资源成本(还有建设规模、建筑特点和建筑用材)等条件的制约。直接造成了管理成本(固定资产折旧、设备运行、设备设施维修保养、消耗用品、人力资源、行政开支等)的差异,造成了各购物中心管理费定价标准的较大区别。详细分析上述各因素、条件,我们可清楚地明了它们在管理成本和定价标准中所占据的不同权重比例。

1. 地理位置

由于各地区经济基础及发展水平不均衡,使各地对物业管理费的认同水平和承受能力存在很大差距。经济较发达地区能认同、接受较高的水平;经济落后或后开发地区则承受能力较低。例如广州市区的购物中心与在珠三角周边的购物中心对管理费的认同水平、承受能力就有很大差别,绝对值往往会达到1/5—1/2的水平。除社会、经济方面的问题外,气候(严寒地区与亚热带地区)、基础配套等客观方面的因素也是不可忽略的。

2. 所在区域

由于人们的流动能力仍然有限,购物中心的幅射距离不足,虽然在同一城市或区域,但具体到不同的地域社区,群体的素质、结构不一样(干扰消费意识、消费理念),环境条件的良莠有别,营商氛围的强弱等都会直接影响商铺的经济价值和社会价值,从而导致对管理费标准的不同一性。如在广州的天河、东山、越秀等区就与海珠、白云区存在价差,幅度几近1/4强。

3. 市场定位、设备配套

这关系到购物中心的软、硬件配套水平。通常地处低端消费群体的购物中心市场定位会较低,因为该目标群体的消费理念很实在,到购物中心的目的很直接,不会有太多的奢求,就算个别人认为不满意也容易获得谅解,故其管理成本能控制在较低水平。而在商业中心、高消费群体聚集区(如写字楼、酒店及服务式公寓、游乐场、高档住宅区)的购物中心(如广州的丽柏、友谊、时代广场)市场定位一般都稍高。为迎合目标消费群体的需求,这一类购物中心的软硬件配套要完善、齐备、现代化、多样性,场面上要营造出与商品档次相匹配的环境。既然是高定位,就必须对如空调、电梯、装饰、保洁、绿化、保安、交通、导购、功能配套等都作考究的设置和管理,各环节的运行方式均必须符合高端群体的消费标准。所有这些,都必然增加大量的人力、物力、财力消耗,令管理成本大大提高,物业管理企业就有必要对购物中心营运的边际成本与边际收益作合理、精确的测算并协调,管理费的定价标准就要根据现场的实际需要作相应的提高。

4. 公共面积

购物中心的管理费,主要的消化渠道之一在于对公共设施、公共区域的配套管理工作。对公共区域的管理要求和标准,将对物业管理费的占用有直接的影响。就同一购物中心而言,单位公共面积的管理费耗用在标准确定的条件下是不变的,但其总量则随着面积的增大而增加。既公共面积的增加,会使得购物中心的边际成本、管理费标准的弹性变大。一般规律:市场定位较低的购物中心,公共面积会少些;市场定位较高的购物中心,公共面积相应会多些,所以管理费标准也会定得更高。

5. 服务标准

购物中心管理行业的服务标准在目前仍没有制定出台,因此,现时购物中心的服务标准还未能统一定制,只停留在各购物中心物业管理企业(或业主)各自

篇4：Z商业广场物业管理部组织机构

　　Z商业广场物业管理部组织机构

　　一、项目整体架构图

　　本商业广场物业管理有限公司--本商业广场物业管理部--商户服务部/财务部/租赁部/保安部/行政策划部/管理部/工程技术部/园林绿化部/清洁部

　　　架构图说明：

　　1、架构设置原则是精干高效、分工协作，物业公司实行物业部经理负责制。

　　2、物业部内部实行垂直管理，减少管理层次，提高效率。

　　3、各职能部门职责

　　1）商户服务部：接受商户咨询，处理商户投诉。

　　2）工程技术部：负责房屋本体及设备设施维修、养护、水电管理等工作。

　　3）保安部：负责本商业广场安全管理和秩序维护、停车场、车辆管理工作。

　　4）园林绿化部：负责本商业广场绿化养护、花卉培育工作。

　　5）清洁部：负责本商业广场清洁卫生、垃圾清运、消杀工作。

　　6）财务部：负责本商业广场财务管理，财政收支，财务核算等工作。

　　7）租赁部：负责本商业广场铺位招商出租、租金政策的制定、商户变换更替等工作。

　　8）行政策划部：负责本商业广场内部行政事务、广告策划制作、大型各类商业活动策划等工作。

　　9）管理部：负责本商业广场日常事务管理工作。

　　二、人员编制及职责

　　共**人：

　　（一）、管理人员：人员编制**人

　　1、人员设置：

　　设经理*名，商户服务人员*名。

　　2、任职资格：

　　1）经理：大学专科以上学历；中级以上职称；三年以上物业管理服务经验。

　　2）商户服务人员：中专以上学历；初级以上职称；三年以上商户服务和市场拓展工作经验。

　　3、职责：

　　经理：

　　1、对物业部员工进行培训，工作进行检查、指导。

　　2、建立、健全物业部各项规章制度，并组织实施。

　　3、负责物业管理服务质量的评定和服务水平的提高。

　　4、负责本商业广场的商业氛围营造和商户入租率的提高。

　　4、协调处理与政府主管部门、租商户等各方关系。

　　商户服务人员（分区域负责）:

　　1、负责处理商户投诉、咨询，负责商户回访、商户意见收集。

　　2、协助处理所管辖区域商户问题和广告位、铺位的经营管理。

　　3、负责建立商户档案和物业部资料（运行记录、巡查记录、值班记录、保养记录、检查记录、维修记录等）。

　　4、协助物业部经理对各部门工作进行检查、监督。

　　（二）、工程技术部：人员编制**人

　　1、人员设置：

　　值班电工*名，负责配电房值班24小时运行及日常巡查及小修；维修工*名：负责房屋、消防、给排水、停车场等公共设施和商户的应急维修保养；

　　2、任职资格

　　1）主管部长：中专以上学历；中级技师以上职称；5年以上相关工作经验。

　　2）维修工：职高以上学历；具相关专业上岗证；一年以上相关工作经验。

　　3、职责

　　主管部长：*人

　　1、负责本部门的工作安排。

　　2、负责制定本部门的工作计划，做好工作总结。

　　3、负责房屋及设施设备的检修计划，组织编制设备的预防性维修保养，并负责组织实施。

　　维修工：

　　1、房屋本体维保的内容：外墙面、公共屋面、公共通道门厅、楼梯间上、下水主管、房屋本体承重及抗震结构部位。

　　2、给排水上下水管道。

　　3、检查消防系统的正常性。

　　运行电工：*人，24小时值班

　　1、配电房必须设锁，闲人免进。进出配电房应放好防鼠档板。

　　2、每班做好巡查记录，《变配电运行记录表》、《设备故障处理表》。

　　3、对高（低）压操作及检修必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套、测电笔、接地线等，而且在保护人监护下执行操作。

　　4、需要停电进行线路检修时，首先需要检查电梯是否已停在一楼并确定轿厢内无人员的情况下，方可进行操作。

　　5、要执行停、送电操作，必须办好

有关手续，坚持工作挂牌制度。凡要执行高压部分及低压母联开关时，未经主管人员批准，不许操作。停电拉闸、检修停电要挂标志牌。

　　6、禁止用超长金属物在带电低压柜上工作。

　　7、严格执行岗位职责，遵守交接班制度和安全、防火、清洁卫生制度。

　　8、配电房室内温度控制在40℃以下。

　　9、停电时应先断开各分路的空气开关，再断开各回路控制柜的隔离开关，然后再断开多功能断路器，最后再断开总隔离开关。禁止带负荷拉刀闸（隔离开关）。

　　10、送电时首先检查各分路是否断开，然后合电源总隔离开关，多功能断路器，各分回路控制隔离开关，最后按各分路的空气开关的顺序依次合闸送电。

　　11、在恶劣的气候环境下，要加强对设备的特巡，当发生事故时，应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，并做好记录。

　　（三）、保安部：**人

　　1、人员设置：

　　保安员

　　岗位设置：

　　固定岗位**个（出入口**个），**个巡逻岗分片巡逻，消防监控中心**个岗位、**个外围巡逻岗。共**岗。轮休岗**人，共需***人。

　　2、任职资格。

　　1）主管部长：高中以上学历；退役军人；三年以上相关工作经验。

　　2）领班：高中以上学历；二年以上相关工作经验。

　　3）保安员：初中中以上学历；通过保安员上岗培训；退伍军人尤佳。

　　3、职责

　　1、固定岗

　　1）24小时严密监视本商业广场外围各种情况，发现可疑或不安全迹象，及时通知主管部长就地处置，且随时汇报动态情况，直到问题处理完毕；

　　2）掌握本商业广场出入客人各类人员动态；

　　3）对进出车辆进行查实登记、疏导秩序。

　　2、巡逻岗

　　1）负责职责范围内秩序维护，防止发生事故，每小时巡视一次；

　　2）巡查、登记公共部位设施、设备完好情况；

　　3）对管区内的可疑人员、物品进行盘问、检查；

　　4）制止本商业广场内发生的打架、滋扰事件；

　　5）驱赶本商业广场内的散发广告等闲杂人员；负责火警、匪警的验证，负责紧急事件的应急处理；

　　6）回答访客的咨询，必要时为其导向；

　　7）指挥车辆的停放，保证消防通道畅通。

　　3、消防中心

　　1）、实行24小时值班制。

　　2）、值班人员保持高度的警觉性和高度的责任心，能熟练操作设备。

　　3）、值班人员在工作期间不得擅自离开工作岗位。

　　4）、控制中心出现报警信号，首先打电话到报警部位查明情况，如若误报，立即消除，如发现异常情况或火警，立即报警。

　　5）、值班人员应填写设备运行记录，值班过程中发现误报应填写时间、地点等。

　　（四）、园林绿化部：人员编制**人（外包除外）。

　　1、人员设置：

　　园林工**名，

　　园林工：

　　1）熟悉本商业广场的绿化布局和个人包干地区的职责范围，以及花草树木的品种数量，并逐步掌握花草树木的种植季节、生长特性、培植管理方法等。

　　2）对花草树木要定期清除杂草、防治病虫害、松土、施肥，并修理枯病枝、伤害枝等，更换死亡苗木，浇水。

　　3）要保证绿化场地不留杂物、不缺水、不死苗、不被偷窃，遇到有违章违法行为要及时加以劝阻，不听劝阻的要及时报告保安人员和主管人员，协助对其劝阻和处置。

　　4）完成上级领导交办的其他任务。

　　（五）、清洁部：人员编制**人（外包除外）。

　　1、人员设置：清洁员**名。

　　岗位设置：负责本商业广场室内外道路广场、公共设施（路灯杆、宣传栏等）卫生，垃圾收集等，分区负责，原则上根据楼层栋号划分，每栋（层）楼**人负责循环清洁，外围**人。

　　2、任职资格：

　　主管部长：中专以上学历，二年以上工作经验。

　　3、职责：

　　主管：

　　1）负责整个本商业广场室内及公共部分清洁卫生的管理工作。

　　2）负责本部门员工的培训及考核工作。

　　3）完成上级领导交办的其他工作。

　　清洁员

　　1）负责包干范围内的保洁工作，按照工作制度实施保洁。

　　2）完成上级领导交办的其他工作。

　　（六）、财务部：

　　1、人员设置：设财务部长、主管会计、出纳人员、收费人员等各*人。

　　2、任职资格：

　　1）财务部长、主管会计大专学历以上，相关经济学专业，*年以上相关工作经验；

　　2）出纳人员、收费人员中专学历以上，基础会计。

　　3、岗位职责：

　　财务部长、主管会计职责：

　　1）负责财务管理工作，编制财务计划落实完成计划的措施，严格执行《会计法》和《会计准则》；

　　2）组织搞好财务核算工作，建立各级经济活动分析析制度，挖掘增收节支潜力；

　　3）掌握资金活动和经营成果情况，当好领导参谋；

　　4）监督执行国家各项财经政策、法规、严格控制各项费用的开支；

　　5）负责会计计凭证和会计报表的审核和各类经济档案保管归档；

　　6）负责员工工资、各项津贴等发放和审核；

　　7）完成领导交办的其它任务。

　　出纳人员、收费人员职责：

　　1）负责公司管理服务费银行托收、现金银行存款的收支、管理、记帐结算工作；

　　2）做好收费统计、核算及催收工作；

　　3）负责建立健全现金、银行存款日记帐和其它帐目，定期核对、帐目清晰、手续完备、帐帐相符、帐表相符、日清月结、准确无误；

　　4）严格执行财务务制度，不得挪用公款或私自借支；

　　5）完成领导交办的其它任务。

　　（七）、租赁部：

　　1、人员设置：设主管部长、租务管理助理。

　　2、任职资格：大专以上学历，*年以上工作经验。

　　3、岗位职责：

　　1）负责制定公司年度招商租赁计划及实施细节，并予以实施；

　　2）负责对外招商租赁业务的承接、洽谈；

　　3）做好市场调查研究，及时了解市场信息，做好市场信息汇总和综合分析，掌握同业动态，为公司相关决策提出供依据；

　　4）负责沟通与租户的关系，做好相应的公关工作；

　　5）做好租户档案的分类整理工作；

　　6）做好领导交办其它工作。

　　（八）、行政（人事）策划部：

　　1、人员设置：设主管部长、策划设计助理**人。

　　2、任职资格：大专以上学历，*年以上相关工作经验，有成功策划工作案例。

　　3、岗位职责：

　　1）负责了解当前国家的方针、政策，贯彻落实执行公司各项指令，深入调查研究为公司决策层提供决策依据；

　　2）负责公司工作计划、总结、规章制度等各类文件的起草审核工作；

　　3）负责公司对外联络工作组织安排、接待、参观等公关活动；

　　4）做好公司各部门之间的协调工作，做好公司办公用品采购、入库、领用等管理工作；

　　5）负责公司人事安排、招聘、录用、转正、调配、离辞等管理工作，检查公司各部门的考勤工作；

　　6）负责公司员工饭堂、宿舍管理等后勤保障工作，车辆调度和管理等工作；

　　7）负责制定公司员工培训计划，提高员工素质和实际工作能力；

　　8）负责公司广场的商情、广告、宣传、设计、制作及大型各类活动策划、布置、管理等工作；

　　（九）、管理部：

　　1、人员设置：设主管部长、助理管理员**人。

　　2、任职资格：大专以上学历，工商行政管理学毕业，三年相关工作经验。

　　3、岗位职责：

　　1）负责实施本商业广场的房屋主体本体的管理、公用设施的管理、保洁绿化工作等；

　　2）负责本部门岗位职责、各项规章制度的贯彻落实；

　　3）督导所属部门人员贯彻执行保证各项工作保质、保量、安全、及时顺利的完成；

　　4）制定公用设施的维修养护、更新改造计划，上报批准后组织实施；

　　5）督导保洁、绿化员工按操作规程和服务标准做好本职工作；

　　6）定期进行抽查巡视，发现问题及时处理。

篇5：ZZ商业中心物业管理服务细则

　　ZZ商业中心物业管理服务细则

　　一、主要依据

　　1、国家、省、市对物业管理服务的有关规定；

　　2、与**公司签订的“物业管理服务合同”，以及**国际商业中心业主“管理规约”（原称“业主公约”）相关内容。

　　二、基本要求

　　1、公司各层领导及全体员工，愿诚恳热情、尽职尽责地为某小区全体业主及住户提供物业管理服务，愿与全体业主共同努力，为创建先进社区作出应有贡献；

　　2、制定完善的物业、质量、财务、档案等管理方案和制度，吸取广大业主有益建议，不断改进工作。

　　3、管理及专业操作人员，按规定持证上岗；

　　4、管理服务工作人员统一着装，佩戴标志，行为规范，主动服务，热情周到；

　　5、公示24小时热线服务电话（目前为：******），随时响应联系；应急事件，相关人员迅速到达现场适时处置；一般报修或其他需要登门服务事项，按约定时间到达；建立事件处理、报修、维修和回访记录等档案。

　　三、主要服务项目及标准

　　（一）房屋管理服务

　　1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修和保养记录齐全；

　　2、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用情况，需要维修时；属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修基金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告或建议，根据业主大会的决定，组织维修；

　　3、每三日巡查一次小区房屋单元门、楼梯通道及其它共用部位，作好巡查记录，并及时进行维修、养护；

　　4、按照住宅装饰装修管理和业主管理规约的有关规定和要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，按规定与业主（或使用人）、装修管理企业签订协议，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每二日巡查一次装修施工现场，若发现有影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益的现象时，及时劝阻并报告业主委员会和有关部门进行协助处理；

　　5、对违反规划私搭、乱建的行为时及时劝阻、制止；对不听劝阻或已成为事实者，书面通知其限期整改时间和要求，并报告业主委员会及有关部门备案，待进一步查处；

　　（二）共用设施设备维修保养服务

　　1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）；

　　2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维护、保养等记录齐全；

　　3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；保障设备设施运转正常；

　　4、对共用设施设备组织定期巡查，作好巡查记录。需要维修时；属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修和更新改造计划和住房专项维修基金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告或建议，根据业主大会的决定，组织维修或更新改造；

　　5、保障电梯正常运转；

　　6、保障消防设施设备状态完好，可随时启用；消防通道畅通；

　　7、设施设备保持整洁、通风，无冒、漏、滴现象；

　　8、保持路灯、楼道灯完好，发现损坏者，及时修复或更换；

　　9、容易危及人身安全的设施设备，设明显警示标志和防范措施；

　　（三）维护小区公共秩序服务

　　1、小区主出入口24小时值勤；

　　2、小区内，按规定线路每日进行巡逻，配有安全监控设施的地方，实施24小时监控；

　　3、在小区内允许进行装修的时间段为，上午8：00—12：00，下午14：00—18：30，

　　违者予以阻止。进入小区的装修人员，需持临时出入证入内；

　　4、对火灾、治安等突发事件备有应急预案；事发时及时向业主委员会和有关部门报告，并协助采取相应措施。

　　（四）保洁、卫生服务

　　1、幢设置垃圾桶，保持垃圾桶及附近整洁，桶外无垃圾；

　　2、小区内道路、广场、停车场、绿地等，每日清扫；楼道、电梯厅每日清扫；每周拖洗1

次；楼梯扶手每周擦洗；及时清除区内主要道路的积水、积雪；

　　3、区内公共雨、污水管道，每年疏通一次；雨污水井每季度检查一次，需要时及时清掏；化粪池每二月检查一次，如有异常及时清掏；

　　4、二次供水水池，按规定时间进行清洗；

　　5、按区内实际情况，对需要的部位进行消毒或灭虫除害；

　　6、按市政府的规定：为保证小区内人员安全、健康和环境整洁、卫生，住宅区内禁养大型犬内；饲养小型宠物，需办理饲养证件，按时进行防疫；遛狗需在规定的时间和地点，有人牵领的情况下进行；领主要将狗粪装入塑料袋内，投入垃圾箱内，并擦净狗粪污染的地点；管好宠物，不得深夜吠叫。对以上规定，违者予以阻止、劝告；对不听从者，报告相关部门处理。

　　（五）绿化养护管理服务

　　1、在各个绿化场所，均设置爱护绿化警示牌，敬请大家爱护绿化，保持环境清新、优美、整洁；

　　2、配专业人员实施绿化管理，对草坪、花卉、树木等，进行栽培和定期修剪、养护；

　　3、定期清除绿地杂草、杂物；

　　4、适时组织浇灌、施肥和松土，作好防涝、防冻事项；

　　5、适时喷洒农药，预防病虫害；

　　6、对不爱护绿化行为予以劝阻、警告；对故意损毁、破坏行为，视情节严重程度，提请业主委员会和相关部门给予相应处罚；

　　（六）服务收、支公示

　　1、按有关规定和合同约定，目前物业管理物业收费标准为：住宅每平方元，商业门面房每平方元；每半年收缴一次，正常情况下，缴费日期为1月1日——1月31日；7月1日——7月31日，为不打扰住户，请到公司财务室缴纳，也可应住户要求，上门收取；

　　2、电梯、高层水泵电费，按实际用量用户均摊，每季度收缴一次，上门收取；

　　3、楼道、小区内道路及其它公共场所照明用电费用，按实际使用量，由小区内住户均摊，按规定每2月上门查表收费一次；

　　4、自行车、电动车和摩托车，放于车库内指定位置；保管费分别为每辆、每月4元、7元、15元；汽车存放于指定地点。

　　5、代收费项目：

　　6、对逾期不缴费，又不说明情况而取得谅解的住户，被视为有意滞纳，将加收2%滞纳金；超期3个月不缴费，又不说明情况而取得谅解的住户，被视为有意拒缴，将向人民法院起诉；

　　7、物业服务费用收缴情况，每6个月向全体业主公布一次；全年物业服务费收缴情况，以及物业服务资金一年总的支出、盈余情况，每年年底向全体业主公布一次。