21世纪中国物业管理发展面临挑战冲击对策

在21世纪,人类社会将步入一个快速发展的知识经济时代。社会科技进步、人类生活方式改变,使物业管理趋向科学化及复杂化;同时,物业管理发展至今,其专业化、市场化的特征越来越显著,在未来发展中,物业管理企业将面临更多的挑战和冲击。为了适应21世纪的科技进步、社会变革和经济形势,物业管理企业必须订立长远目标及计划,并制定相应的经营发展策略。

一、物业管理企业面临的挑战和冲击

根据中国目前的经济改革形势和物业管理行业的发展趋势,物业管理企业将会面临以下冲击和挑战:

1、经济制度及经济体系变革的冲击

从计划经济制度到市场经济制度、从计划经济体系向市场经济体系转变,传统的经营理念、生产经营方式、管理方式方法在市场经济体制下已不适应,特别是中国的市场制度日益成熟,全球 经济一体化发展的大趋 势和中国加入WTO后带来国际企业的竞争,物业管理行业现有的政府保护或干预的计划经济色彩将日渐消褪,物业管理企业,碾是国有企业将会面临体制变革的挑战,因而必须调整经营战略。

2、社会生活方式改变的挑战

与传统的住户相比,新一代商品房业主经济能力强,生活品味不断提高,更注重生活享受品质,因此其物业管理消费意识较高,更重视物业管理服务的品牌及包装等心理需求。同时,国际互联网、电子商务等资讯科技高新技术的飞速发展将改变人们的生活方式,SOHO一族的生活工作方式将日渐普及。因此物业管理企业除了品牌包装,利用全电网络的运作、图文并茂的通知形式,向业主提供快速、方便的服务和与住户建立现代流行的沟渠道(E-mail,Hotline等)将是必然的趋势。

3、高科技管理手段发展带来的挑战

智能大厦、智能住宅小区日渐普及,现代物业的高科技含量不断提高,如何通过物业管理埂 好地维护和发挥智能物业的科技功能,实现及提高其使用价值,将是物业管理企业面临的一大挑战;同时,在企业中应用先进的计算机管理手段,提高工作效率,实现无纸化办公,也是物业管理企业必须考虑的课题。

4、劳动力市场化带来的冲击

劳动力市场已成为经济体制改革的重点,它意味着不仅要建立一般的劳动力市场,还要形成经理人市场(即企业家市场)。这一变化将会给企业所有员工及企业领导都带来巨大的心理压力,他们可能变为雇员、甚至下岗,这样会对其管理行为和领导行为发生影响;而另一方面,一般雇便捷的市场化流动又迫使企业要考虑在人力资源管理上有所创新。

5、消费权益及住户参与意识的觉醒带来的挑战

社会越进步,消费者消费权益意识越强,通过对服务质量、价格等对比,质量与价格不合要求的商品或企业便会遭消费者投诉、甚至淘汰,更何况物业管理服务中随着住户商品化和私有化的发展,住户自治和参与管理决策的意识亦将增强,物业管理企业要生存,就不得不重视住户的需要、让住户满意,向住户提供物超所值的优质服务。

6、市场竞争对手的挑战

物业管理市场化不断成熟,物业管理企业间的竞争已发展到全方位的市场竞争,竞争对手的竞争策略层出不穷。精明的业主懂得比较,懂得定价标准,若管理公司的表现达不到水准,便会被竞争对手取代。如何在有限的物业市场中占领更多的市场份额,以巩固企业的市场地位显得尤为重要。深圳物业管理行业的发展已经历了一个高速的企业数量增长期,现时的物业管理公司数量与管理的物业总面积相比较,并不是一个有效的社会资源配置。可以预计未来的数年,深圳物业管理行业将在市场机制中通过“看不见的手”--价值规律,以及通过政会产业政策宏观调控,进入一个企业数量与管理规模的调整期,届时出现大理的物业管理企业间的兼并,或其管理的物业相互调整兼并现象,以使企业数量及其管理的物业面积更趋合理化、效益化。

二、物业管理企业未来发展的策略

面对上述21世纪社会发展变革带来的冲击和挑战,物业管理企业可考虑以下经营发展策略:

1、以客为尊的经营策略

面对21世纪,“关怀顾客,以客为尊”方为上策,物业管理不再只是提供管理服务,而要为业主及住户全解决困难,让业主及住户满意。近年来在服务行业流行的CS战略(Customers Satisfaction)--“顾客满意”战略,

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篇2：物业管理责任险产生背景发展趋势分析

物业管理是一种与城市房地产综合开发和住房制度改革相适应的新型的房地产管理模式,简而言之,物业管理是一种融管理、经营和服务三位一体的专业化管理。

即物业管理公司通过对物业专业化管理,为物业所有人和使用人提供有偿服务,充分开发物业的使用效能,使其发挥保值增值的积极作用。我国目前尚未制定专门的物业管理法,对物业管理行业法规有1994年颁布的《城市新建小区管理办法》,根据该办法深圳市出台了《深圳经济特区住宅区物业管理条》。

从上述管理办法和实施细则的规定中可以看出,各类物业管理公司在从业过程中承担的主要法律责任是指因违反物业管理法规而应承担的法律后果,亦即物业管理公司及其工作人员,在管理、服务的活动中,由于疏忽或过失而实施了违反物业管理法律规范的行为,对使用者或其他公民的合法权益造成侵权后果。实践中物业管理法律关系比较广泛,因而物业管理法律责任也具有广泛性,有房屋违法责任,土地违法责任、侵犯物权的责任、侵犯债权的责任等。物业管理公司与物业使用者的法律纠纷主要集中在侵权责任方面。

被纠纷困扰的物业管理公司

随着近年来物业管理行业的不断发展以及物业的使用者运用法律武器维护自身权益的意识不断增强,物业管理公司与物业使用者之间的法律纠纷也与日俱增,而且索赔金额也日益加大。物业管理公司在日常的经营中面临着巨大的风险,因为再

优秀的物业管理公司也很难避免因工作中的疏忽和过失对物业使用者的人身安全和财产造成损害,而受害者可依法提出索赔,如何转嫁风险成为摆在物业管理公司面的一个难题。

有风险,找保险

对于大多数公司来说,转嫁风险是处理风险的最佳方法。保险公司向物业管理公司收取保险费,承担物业管理公司因管理或从事管理的过程中的疏忽或过失造成第三者人身伤亡或财产损失,依法应由参加物业管理责任保险的物业管理公司承担的经济赔偿责任。

开办物业管理责任保险是转嫁物业管理公司经营过程中过失责任风险的一项有效经济手段。该保险的开办对于保险公司、物业管理公司和物业使用者都具有积极的意义。物业管理责任保险可以扩大保险的服务领域,用保险手段帮助物业管理这个新兴的行业解除经济责任纠纷的困扰,促进其健康、稳定的发展;该保险最大限度地保障了物业使用者的经济利益和合法权益,可以在物业使用者的合法权益受到侵害时,能够及。有保障地得到赔偿;该保险为房地产的发展和住房制度改革提

供配套的保险服务,该险种和楼宇按揭保险、家庭财产保险等,共同构成了为个人住房消费提供配套服务的系列保险产。

物业管理责任险运作方式

物业管理责任保险分为基本险保险和附加停车场盗窃、抢劫责任保险两部分。

保险对象:凡在工商行政管理部门登记注册,取得合法资格的物业管理者,均可作为被保险人。

1)在承保期限内,被保险人因管理或从业管理过程中的疏或过失造成第三者

人身伤亡或财产损失,依法应由被保险人承担的经济赔偿责;

2)事先经保险人书面同意的诉讼费用;

3)发生保险责任事故后,被保险人为缩小或减少对第三者身伤亡或财产损失的赔偿责任所支付必要的、合理的费用。

上述第1)和第2)项每次事故总赔偿金额不得超过保单明细表中列明的每次事故赔偿限额;第3)项每次事故赔偿金额不得超过保单明细表中列明的每

次事故赔偿限额。

该险种可承保物业公司在经营管理中面临的各种责任风,如公众场所中的第三者责任;电梯责任;游泳池责任;广告牌责任以及停车场责任等。

保险费的计算方式为:

A、基本险

年保险费=年物业管理费收入×基本险费率

B、附加费

年保险费=附加险累计赔偿额×附加险费率

物业管理责任险未来发展趋势

中国的物业管理行业刚刚起步,物业管理责任险亦刚刚实施,未来的趋势应该是参照国外及香港的成熟经验,对物业管行业立法,进一步提高物业管理水平,完善物业管理责任保,以求全面保障物业管理行业健康发展,形成业主、物业公司、保险公司三赢的局面。

篇3：医院物业管理其发展趋势

摘要:随着我国市场化改革的不断深入,医院将无可避免地面临体制与机制上的重大转变,而医院物业管理无疑将成为广大企业扩展生存空间的一个选择。医院物业管理具有独特的内容和特点,企业必须根据这些特点,结合医院物业管理的未来发展趋势,理性介入。

根据《20**年中国医院行业分析及投资咨询报告》等数据显示,我国目前共有28.8万所医院及相关医疗机构,其中三级甲等医院623家,二级甲等医院5198家。仅以三级甲等医院为例,20**年全国三级甲等医院物业管理主营业务收入44.8亿元人民币,相当于同年全国物业管理企业的主营业务收入总额745.5亿元的6%。同时,医院投资主体正趋多元化,全国现约有200多家各种形式的中外合作医疗机构,随着时间的推移,将会进一步推动我国医院竞争局面的形成和先进的服务理念、医疗技术、管理模式乃至市场运作方式的更新与转变。

此外,随着我国市场化改革的不断深入,医院将无可避免地面临体制与机制上的重大转变。作为医院市场化改革核心措施之一的医院后勤服务社会化改革,已呈现出不可逆转的必然发展趋势,这为物业管理公司进入医院后勤服务领域提供了大好机遇。

一、医院物业管理的内容与基本特点

1. 医院物业管理的内容。

医院后勤服务的工作特点,决定了医院物业管理的主要内容,除了我们通常所说的设备设施管理、环境保洁、绿化美护、安全保卫、消防及交通、停车场管理外,还包含了以下几个方面:

(1) 医疗的辅助服务,例如导医、护工、专业陪护等;
(2) 医护人员工作服、病人服、床上用品等消毒、洗涤及保管;
(3) 按照国家相关法规实施污水、污物、尸体的处理和医用垃圾的销毁;
(4) 协助或独立提供部分医疗用具的清洁消毒与管理;
(5) 协助或独立提供物资的送配,如跑单取药、送检验标本等;
(6) 餐厅或食堂管理,包括职工餐、病人营养膳食的订餐送餐等。

2. 医院物业管理的基本特点。

(1)服务性。

医院物业管理服务不仅限于保安、保洁等,还涵盖医院后勤工作中更大范围,如消毒、营养配餐、护工管理与培训、导医与导诊以及一些更多的延伸服务。

由于医院不同于其他物业类型,其物业管理服务也呈现出一些特殊性。比如保洁,医院是各种病原体大量存在的地方,易造成交叉感染,更经常受到病人排泄、呕吐物的污染。因此,严格的消毒隔离、控制传染病原和高频次保洁服务必不可少。不仅如此,越来越多的物业管理公司已开始独立或协助医院按照相关法规和要求提供污水、污物、尸体的处理和医用垃圾销毁的专业服务等等。

(2)计划性。

医院面积大、来往人员多、突发因素多,这要求其管理要有更强与精确的计划性。比如医院急诊常常会收到因斗殴打架受伤的病人,有些仇家还会跟踪到医院,这要求物业管理事先应有一套预案,能够很好地处理此类事件,保证就医环境

篇4：探索独立工矿企业物业管理发展模式

从中国石化集团物业管理的实践中探索独立工矿企业物业管理的发展模式

中国石化集团公司管辖的油田、炼油化工企业属于典型的独立工矿企业,由于社会经济、地理环境和生产的特点所决定,承担着沉重的社会负担。炼油化工企业多建在远离城市的郊区,生活区往往自成体系,石油企业由于油区分布广,居民区分散建设,没有城市依托,企业不得不建设自我封闭、包罗万象的社会服务系统。到2000年底,石化集团社会服务系统拥有固定资产原值200多亿元,从业人员20余万人。物业系统是社会服务部分的主要内容,拥有居住面积4300多万平方米,住宅总数超过66万套,各类物业公用基础设施和文体娱乐活动设施等超过4万个,资产原值超过20亿元。从事物业管理工作的人员达到近8万人。s0100

1998年经国务院决策,石油和石化两大行业进行了重组,实现了上、中、下游业务一体化经营。为了适应国际化竞争需要,寻求更大发展,1999年开始,石化集团对内部业务和资产进行了重组。将核心业务中的优良资产从集团公司剥离出来,改制成中国石化股份有限公司,并于2000年10月在纽约、伦敦、香港三地成功上市。占从业人员60%的非核心业务和大量的不良资产作为存续企业留在了母体,主要包括专业化施工、生产后勤辅助、多种经营和社会服务四部分。在过渡期,对存续企业实行关联交易、限额亏损、定额补贴的经营管理政策。社会服务部分的改革目标是将来与企业分离,在条件成熟时最终移交政府、回归社会。国家关于企业办社会的指导方针和企业体制的重大变化对物业管理系统提出了新的要求。像石油石化这样缺乏城市依托的独立工矿区,物业管理行业今后的发展方向是什么?应采取什么样的发展模式和对策?本文拟就这些问题作粗浅的探讨。

一、石化集团物业管理的探索和实践

伴随着石化集团重组改革的进程,作为社会服务部分重要内容的物业管理系统也进行了改革尝试,取得了一定的进展。一是形成了专业化的物业管理队伍。按照石化集团重组改制的总体要求,企业办社会部分的人员、资产从原来的主营生产单位分离出来,组建了专门的社区管理和服务机构。例如,在油田企业管理层设有公共事业管理部门,分片设立若干社区管理中心(二级单位),下设物业管理公司或物业管理站,负责居民小区的日常管理工作。

二是物业管理的覆盖面大大拓宽。目前小区物业管理和服务涉及的内容包括房屋的维修、基础设施、公共设施的管理,小区环境的综合治理,治安、环卫、绿化、交通、消防管理,向居民提供日常生活服务,组织开展健康有益的康乐活动,丰富社区文化生活等。

三是按照关联交易的原则物业公司形成了新的经营运行机制。物业管理公司做到了经费来源规范、成本明晰、费用开支透明。物业管理费支付结算实行业主(即主营单位)与服务方(即物业管理公司、站)共同签认制度。物业管理单位实行了独立核算,实行以满意率指标为主的综合考核。四是形成了合理的服务定价机制。定价是业主和委托服务方关注的焦点。为了体现公正、公平、公开的精神,服务价格确定的原则是;有国家定价的按国家规定的价格执行,无国家定价的按市场价格执行,既无国家定价又无市场定价的按照实际成本+合理利润定价,以上情况都不适用的通过双方协商定价。

物业管理改革的实践证明,对独立工矿企业的居民小区实行物业管理,得到了主营单位和广大居民的支持拥护,总体效果是好的。一是矿区面貌有了很大的改观。居民的生活质量、环境质量有了明显的提高,广大职工更加安居乐业。二是矿区的城市化水平有了显著的提高。实行物业管理,解决了过去长期存在的各自为政、重复建设的状态,为居住小区统一

篇5：对现阶段物业管理认识发展前景

通过在物业公司的实习。使“物业管理”这个名词在我的脑海中留下了深刻的印象,通过查阅有关资料,使我了解到物业管理是一种综合性的经营服务方式,它是将各种分散的社会分工汇集起来统一管理,如清洁、保安、绿化、水电、房屋维修及其他各种社区服务,对每个业主来说只需面对物业管理企业一家就能解决问题而无需面对各个不同部门。是顺应房地产综合开发的发展而派生的产物,它与房地产市场的繁荣发展息息相关,相互作用。

在我国,物业管理发展至今已有若干年头,它对于普通百姓已不再是个陌生的名词。但由于我国房地产业起步较晚,因此普遍存在“重建设、轻管理”的倾向,忽视了物业管理对房地产市场的反作用。于是人们对于它的看法也是褒贬不一:有人认为物业管理不符合国情,收费太高,服务又太差;又有人认为物业管理使原本沉寂的小区出现了生机,既方便了百姓,又使物业得到了增值。我认为物业管理行业虽然还是个发展不够完善的行业,但是它的存在却是非常必要的。从发展的眼光看,陈旧的房管制度已跟不上日新月异发展的社会,人们已开始追求更高的生活质量,而物业管理作为新兴的服务行业恰恰迎合了人们的这种需求。从房地产业的发展来看,更多更高档的物业正在以飞一样的速度产生,而它们的产生大大带动了物业管理行业的发展。

既然物业管理这么重要,人们为何又对其又爱又恨呢?我认为原因不外乎以下几点:

一、物业管理服务与物业管理费的平衡点不明确

物业管理虽然是服务性行业,但其终究是以赢利为目的,而物业管理费就成为其利润的重要来源。但长久以来,国家补贴造成了人们的依赖性,对于新兴的物业管理能够接受,但对于物业管理费始终有抵触情绪,因此就出现了"服务高要求,收费底标准"的思想。这也使得物业公司左右为难,一边要提供高质量的服务,另一边又收不上物业管理费,这种收支不平衡的直接结果就是物业公司降低服务水平,住户更加不交费的恶性循环。

二、物业公司和业主之间产生不可调和的矛盾

由于物业管理起步较晚,物业服务不规范、不到位,所以出现了不少的物业矛盾和物业纠纷,但这并不意味着物业公司和业主之间的矛盾无法调和。因为除了房子质量无法改变以外,管理制度可以改,人员可以换,其他没有什么不能改变和协商的。本来物业公司和业主就不应该有特别大的矛盾,但现实情况却是,许多矛盾最后都指向了物业公司,于是拒缴物业管理费成为一些业主的“杀手锏”。一些消费者都有这样一种奇怪的心理,他们认为,买了房子以后,维护自身权益的最好方式好像就剩下一种--不交物业管理费。拿物业管理费来发泄心中的不满、解决所遇到的一切矛盾。即使事情解决了,或因态度不好,或是时间长了,都可以作为不交费的理由。拒交物业管理费的“理由”东拉西凑、五花八门。有的是因为房子质量问题,绿化、设计不合理;有的对享受同样的服务却缴费不一样有意见;有的是因为邻里有矛盾,装修造成渗漏水,噪声扰邻等;有的是因为物业公司服务不到位或者乱收费。

三、许多物业公司的服务意识还跟不上发展迅速的行业

物业管理行业是服务性行业,它所生产的产品就是"服务",离开了服务的轨道,物业管理也将驶向歧途。目前,物业管理行业中的一些企业是从旧的房管体系中转制而来,形式虽然改变,但服务的质量还未有本质的改变。另有一些企业,规模不大,人员素质不高,服务意识淡漠,对物业管理费的收