试谈商业物业管理费定价方法

摘要:“商业物业”在物业管理行业内通常泛指:除住宅物业之外的如购物中心、写字楼、酒店(服务式公寓) 、展览馆、运动场等直接用于商业用途的建筑。在众多的商业物业管理中,要数购物中心的管理和操作难度为最大。由此也引出了购物中心管理成本的不确定性和管理费标准拟定困难的问题。

一、影响购物中心管理费定价的因素

购物中心管理费标准的确定,除了上述各种因素的影响外,还受其地理位置、所在区域、市场定位、设施配套、公共面积、服务标准、人力资源成本(还有建设规模、建筑特点和建筑用材)等条件的制约。直接造成了管理成本(固定资产折旧、设备运行、设备设施维修保养、消耗用品、人力资源、行政开支等)的差异,造成了各购物中心管理费定价标准的较大区别。详细分析上述各因素、条件,我们可清楚地明了它们在管理成本和定价标准中所占据的不同权重比例。

1. 地理位置

由于各地区经济基础及发展水平不均衡,使各地对物业管理费的认同水平和承受能力存在很大差距。经济较发达地区能认同、接受较高的水平;经济落后或后开发地区则承受能力较低。例如广州市区的购物中心与在珠三角周边的购物中心对管理费的认同水平、承受能力就有很大差别,绝对值往往会达到1/5—1/2的水平。除社会、经济方面的问题外,气候(严寒地区与亚热带地区)、基础配套等客观方面的因素也是不可忽略的。

2. 所在区域

由于人们的流动能力仍然有限,购物中心的幅射距离不足,虽然在同一城市或区域,但具体到不同的地域社区,群体的素质、结构不一样(干扰消费意识、消费理念),环境条件的良莠有别,营商氛围的强弱等都会直接影响商铺的经济价值和社会价值,从而导致对管理费标准的不同一性。如在广州的天河、东山、越秀等区就与海珠、白云区存在价差,幅度几近1/4强。

3. 市场定位、设备配套

这关系到购物中心的软、硬件配套水平。通常地处低端消费群体的购物中心市场定位会较低,因为该目标群体的消费理念很实在,到购物中心的目的很直接,不会有太多的奢求,就算个别人认为不满意也容易获得谅解,故其管理成本能控制在较低水平。而在商业中心、高消费群体聚集区(如写字楼、酒店及服务式公寓、游乐场、高档住宅区)的购物中心(如广州的丽柏、友谊、时代广场)市场定位一般都稍高。为迎合目标消费群体的需求,这一类购物中心的软硬件配套要完善、齐备、现代化、多样性,场面上要营造出与商品档次相匹配的环境。既然是高定位,就必须对如空调、电梯、装饰、保洁、绿化、保安、交通、导购、功能配套等都作考究的设置和管理,各环节的运行方式均必须符合高端群体的消费标准。所有这些,都必然增加大量的人力、物力、财力消耗,令管理成本大大提高,物业管理企业就有必要对购物中心营运的边际成本与边际收益作合理、精确的测算并协调,管理费的定价标准就要根据现场的实际需要作相应的提高。

4. 公共面积

购物中心的管理费,主要的消化渠道之一在于对公共设施、公共区域的配套管理工作。对公共区域的管理要求和标准,将对物业管理费的占用有直接的影响。就同一购物中心而言,单位公共面积的管理费耗用在标准确定的条件下是不变的,但其总量则随着面积的增大而增加。既公共面积的增加,会使得购物中心的边际成本、管理费标准的弹性变大。一般规律:市场定位较低的购物中心,公共面积会少些;市场定位较高的购物中心,公共面积相应会多些,所以管理费标准也会定得更高。

5. 服务标准

购物中心管理行业的服务标准在目前仍没有制定出台,因此,现时购物中心的服务标准还未能统一定制,只停留在各购物中心物业管理企业(或业主)各自

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篇2：Z商业广场物业管理部组织机构

　　Z商业广场物业管理部组织机构

　　一、项目整体架构图

　　本商业广场物业管理有限公司--本商业广场物业管理部--商户服务部/财务部/租赁部/保安部/行政策划部/管理部/工程技术部/园林绿化部/清洁部

　　　架构图说明：

　　1、架构设置原则是精干高效、分工协作，物业公司实行物业部经理负责制。

　　2、物业部内部实行垂直管理，减少管理层次，提高效率。

　　3、各职能部门职责

　　1）商户服务部：接受商户咨询，处理商户投诉。

　　2）工程技术部：负责房屋本体及设备设施维修、养护、水电管理等工作。

　　3）保安部：负责本商业广场安全管理和秩序维护、停车场、车辆管理工作。

　　4）园林绿化部：负责本商业广场绿化养护、花卉培育工作。

　　5）清洁部：负责本商业广场清洁卫生、垃圾清运、消杀工作。

　　6）财务部：负责本商业广场财务管理，财政收支，财务核算等工作。

　　7）租赁部：负责本商业广场铺位招商出租、租金政策的制定、商户变换更替等工作。

　　8）行政策划部：负责本商业广场内部行政事务、广告策划制作、大型各类商业活动策划等工作。

　　9）管理部：负责本商业广场日常事务管理工作。

　　二、人员编制及职责

　　共**人：

　　（一）、管理人员：人员编制**人

　　1、人员设置：

　　设经理*名，商户服务人员*名。

　　2、任职资格：

　　1）经理：大学专科以上学历；中级以上职称；三年以上物业管理服务经验。

　　2）商户服务人员：中专以上学历；初级以上职称；三年以上商户服务和市场拓展工作经验。

　　3、职责：

　　经理：

　　1、对物业部员工进行培训，工作进行检查、指导。

　　2、建立、健全物业部各项规章制度，并组织实施。

　　3、负责物业管理服务质量的评定和服务水平的提高。

　　4、负责本商业广场的商业氛围营造和商户入租率的提高。

　　4、协调处理与政府主管部门、租商户等各方关系。

　　商户服务人员（分区域负责）:

　　1、负责处理商户投诉、咨询，负责商户回访、商户意见收集。

　　2、协助处理所管辖区域商户问题和广告位、铺位的经营管理。

　　3、负责建立商户档案和物业部资料（运行记录、巡查记录、值班记录、保养记录、检查记录、维修记录等）。

　　4、协助物业部经理对各部门工作进行检查、监督。

　　（二）、工程技术部：人员编制**人

　　1、人员设置：

　　值班电工*名，负责配电房值班24小时运行及日常巡查及小修；维修工*名：负责房屋、消防、给排水、停车场等公共设施和商户的应急维修保养；

　　2、任职资格

　　1）主管部长：中专以上学历；中级技师以上职称；5年以上相关工作经验。

　　2）维修工：职高以上学历；具相关专业上岗证；一年以上相关工作经验。

　　3、职责

　　主管部长：*人

　　1、负责本部门的工作安排。

　　2、负责制定本部门的工作计划，做好工作总结。

　　3、负责房屋及设施设备的检修计划，组织编制设备的预防性维修保养，并负责组织实施。

　　维修工：

　　1、房屋本体维保的内容：外墙面、公共屋面、公共通道门厅、楼梯间上、下水主管、房屋本体承重及抗震结构部位。

　　2、给排水上下水管道。

　　3、检查消防系统的正常性。

　　运行电工：*人，24小时值班

　　1、配电房必须设锁，闲人免进。进出配电房应放好防鼠档板。

　　2、每班做好巡查记录，《变配电运行记录表》、《设备故障处理表》。

　　3、对高（低）压操作及检修必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套、测电笔、接地线等，而且在保护人监护下执行操作。

　　4、需要停电进行线路检修时，首先需要检查电梯是否已停在一楼并确定轿厢内无人员的情况下，方可进行操作。

　　5、要执行停、送电操作，必须办好

有关手续，坚持工作挂牌制度。凡要执行高压部分及低压母联开关时，未经主管人员批准，不许操作。停电拉闸、检修停电要挂标志牌。

　　6、禁止用超长金属物在带电低压柜上工作。

　　7、严格执行岗位职责，遵守交接班制度和安全、防火、清洁卫生制度。

　　8、配电房室内温度控制在40℃以下。

　　9、停电时应先断开各分路的空气开关，再断开各回路控制柜的隔离开关，然后再断开多功能断路器，最后再断开总隔离开关。禁止带负荷拉刀闸（隔离开关）。

　　10、送电时首先检查各分路是否断开，然后合电源总隔离开关，多功能断路器，各分回路控制隔离开关，最后按各分路的空气开关的顺序依次合闸送电。

　　11、在恶劣的气候环境下，要加强对设备的特巡，当发生事故时，应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，并做好记录。

　　（三）、保安部：**人

　　1、人员设置：

　　保安员

　　岗位设置：

　　固定岗位**个（出入口**个），**个巡逻岗分片巡逻，消防监控中心**个岗位、**个外围巡逻岗。共**岗。轮休岗**人，共需***人。

　　2、任职资格。

　　1）主管部长：高中以上学历；退役军人；三年以上相关工作经验。

　　2）领班：高中以上学历；二年以上相关工作经验。

　　3）保安员：初中中以上学历；通过保安员上岗培训；退伍军人尤佳。

　　3、职责

　　1、固定岗

　　1）24小时严密监视本商业广场外围各种情况，发现可疑或不安全迹象，及时通知主管部长就地处置，且随时汇报动态情况，直到问题处理完毕；

　　2）掌握本商业广场出入客人各类人员动态；

　　3）对进出车辆进行查实登记、疏导秩序。

　　2、巡逻岗

　　1）负责职责范围内秩序维护，防止发生事故，每小时巡视一次；

　　2）巡查、登记公共部位设施、设备完好情况；

　　3）对管区内的可疑人员、物品进行盘问、检查；

　　4）制止本商业广场内发生的打架、滋扰事件；

　　5）驱赶本商业广场内的散发广告等闲杂人员；负责火警、匪警的验证，负责紧急事件的应急处理；

　　6）回答访客的咨询，必要时为其导向；

　　7）指挥车辆的停放，保证消防通道畅通。

　　3、消防中心

　　1）、实行24小时值班制。

　　2）、值班人员保持高度的警觉性和高度的责任心，能熟练操作设备。

　　3）、值班人员在工作期间不得擅自离开工作岗位。

　　4）、控制中心出现报警信号，首先打电话到报警部位查明情况，如若误报，立即消除，如发现异常情况或火警，立即报警。

　　5）、值班人员应填写设备运行记录，值班过程中发现误报应填写时间、地点等。

　　（四）、园林绿化部：人员编制**人（外包除外）。

　　1、人员设置：

　　园林工**名，

　　园林工：

　　1）熟悉本商业广场的绿化布局和个人包干地区的职责范围，以及花草树木的品种数量，并逐步掌握花草树木的种植季节、生长特性、培植管理方法等。

　　2）对花草树木要定期清除杂草、防治病虫害、松土、施肥，并修理枯病枝、伤害枝等，更换死亡苗木，浇水。

　　3）要保证绿化场地不留杂物、不缺水、不死苗、不被偷窃，遇到有违章违法行为要及时加以劝阻，不听劝阻的要及时报告保安人员和主管人员，协助对其劝阻和处置。

　　4）完成上级领导交办的其他任务。

　　（五）、清洁部：人员编制**人（外包除外）。

　　1、人员设置：清洁员**名。

　　岗位设置：负责本商业广场室内外道路广场、公共设施（路灯杆、宣传栏等）卫生，垃圾收集等，分区负责，原则上根据楼层栋号划分，每栋（层）楼**人负责循环清洁，外围**人。

　　2、任职资格：

　　主管部长：中专以上学历，二年以上工作经验。

　　3、职责：

　　主管：

　　1）负责整个本商业广场室内及公共部分清洁卫生的管理工作。

　　2）负责本部门员工的培训及考核工作。

　　3）完成上级领导交办的其他工作。

　　清洁员

　　1）负责包干范围内的保洁工作，按照工作制度实施保洁。

　　2）完成上级领导交办的其他工作。

　　（六）、财务部：

　　1、人员设置：设财务部长、主管会计、出纳人员、收费人员等各*人。

　　2、任职资格：

　　1）财务部长、主管会计大专学历以上，相关经济学专业，*年以上相关工作经验；

　　2）出纳人员、收费人员中专学历以上，基础会计。

　　3、岗位职责：

　　财务部长、主管会计职责：

　　1）负责财务管理工作，编制财务计划落实完成计划的措施，严格执行《会计法》和《会计准则》；

　　2）组织搞好财务核算工作，建立各级经济活动分析析制度，挖掘增收节支潜力；

　　3）掌握资金活动和经营成果情况，当好领导参谋；

　　4）监督执行国家各项财经政策、法规、严格控制各项费用的开支；

　　5）负责会计计凭证和会计报表的审核和各类经济档案保管归档；

　　6）负责员工工资、各项津贴等发放和审核；

　　7）完成领导交办的其它任务。

　　出纳人员、收费人员职责：

　　1）负责公司管理服务费银行托收、现金银行存款的收支、管理、记帐结算工作；

　　2）做好收费统计、核算及催收工作；

　　3）负责建立健全现金、银行存款日记帐和其它帐目，定期核对、帐目清晰、手续完备、帐帐相符、帐表相符、日清月结、准确无误；

　　4）严格执行财务务制度，不得挪用公款或私自借支；

　　5）完成领导交办的其它任务。

　　（七）、租赁部：

　　1、人员设置：设主管部长、租务管理助理。

　　2、任职资格：大专以上学历，*年以上工作经验。

　　3、岗位职责：

　　1）负责制定公司年度招商租赁计划及实施细节，并予以实施；

　　2）负责对外招商租赁业务的承接、洽谈；

　　3）做好市场调查研究，及时了解市场信息，做好市场信息汇总和综合分析，掌握同业动态，为公司相关决策提出供依据；

　　4）负责沟通与租户的关系，做好相应的公关工作；

　　5）做好租户档案的分类整理工作；

　　6）做好领导交办其它工作。

　　（八）、行政（人事）策划部：

　　1、人员设置：设主管部长、策划设计助理**人。

　　2、任职资格：大专以上学历，*年以上相关工作经验，有成功策划工作案例。

　　3、岗位职责：

　　1）负责了解当前国家的方针、政策，贯彻落实执行公司各项指令，深入调查研究为公司决策层提供决策依据；

　　2）负责公司工作计划、总结、规章制度等各类文件的起草审核工作；

　　3）负责公司对外联络工作组织安排、接待、参观等公关活动；

　　4）做好公司各部门之间的协调工作，做好公司办公用品采购、入库、领用等管理工作；

　　5）负责公司人事安排、招聘、录用、转正、调配、离辞等管理工作，检查公司各部门的考勤工作；

　　6）负责公司员工饭堂、宿舍管理等后勤保障工作，车辆调度和管理等工作；

　　7）负责制定公司员工培训计划，提高员工素质和实际工作能力；

　　8）负责公司广场的商情、广告、宣传、设计、制作及大型各类活动策划、布置、管理等工作；

　　（九）、管理部：

　　1、人员设置：设主管部长、助理管理员**人。

　　2、任职资格：大专以上学历，工商行政管理学毕业，三年相关工作经验。

　　3、岗位职责：

　　1）负责实施本商业广场的房屋主体本体的管理、公用设施的管理、保洁绿化工作等；

　　2）负责本部门岗位职责、各项规章制度的贯彻落实；

　　3）督导所属部门人员贯彻执行保证各项工作保质、保量、安全、及时顺利的完成；

　　4）制定公用设施的维修养护、更新改造计划，上报批准后组织实施；

　　5）督导保洁、绿化员工按操作规程和服务标准做好本职工作；

　　6）定期进行抽查巡视，发现问题及时处理。

篇3：ZZ商业中心物业管理服务细则

　　ZZ商业中心物业管理服务细则

　　一、主要依据

　　1、国家、省、市对物业管理服务的有关规定；

　　2、与**公司签订的“物业管理服务合同”，以及**国际商业中心业主“管理规约”（原称“业主公约”）相关内容。

　　二、基本要求

　　1、公司各层领导及全体员工，愿诚恳热情、尽职尽责地为某小区全体业主及住户提供物业管理服务，愿与全体业主共同努力，为创建先进社区作出应有贡献；

　　2、制定完善的物业、质量、财务、档案等管理方案和制度，吸取广大业主有益建议，不断改进工作。

　　3、管理及专业操作人员，按规定持证上岗；

　　4、管理服务工作人员统一着装，佩戴标志，行为规范，主动服务，热情周到；

　　5、公示24小时热线服务电话（目前为：******），随时响应联系；应急事件，相关人员迅速到达现场适时处置；一般报修或其他需要登门服务事项，按约定时间到达；建立事件处理、报修、维修和回访记录等档案。

　　三、主要服务项目及标准

　　（一）房屋管理服务

　　1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修和保养记录齐全；

　　2、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用情况，需要维修时；属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修基金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告或建议，根据业主大会的决定，组织维修；

　　3、每三日巡查一次小区房屋单元门、楼梯通道及其它共用部位，作好巡查记录，并及时进行维修、养护；

　　4、按照住宅装饰装修管理和业主管理规约的有关规定和要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，按规定与业主（或使用人）、装修管理企业签订协议，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每二日巡查一次装修施工现场，若发现有影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益的现象时，及时劝阻并报告业主委员会和有关部门进行协助处理；

　　5、对违反规划私搭、乱建的行为时及时劝阻、制止；对不听劝阻或已成为事实者，书面通知其限期整改时间和要求，并报告业主委员会及有关部门备案，待进一步查处；

　　（二）共用设施设备维修保养服务

　　1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）；

　　2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维护、保养等记录齐全；

　　3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；保障设备设施运转正常；

　　4、对共用设施设备组织定期巡查，作好巡查记录。需要维修时；属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修和更新改造计划和住房专项维修基金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告或建议，根据业主大会的决定，组织维修或更新改造；

　　5、保障电梯正常运转；

　　6、保障消防设施设备状态完好，可随时启用；消防通道畅通；

　　7、设施设备保持整洁、通风，无冒、漏、滴现象；

　　8、保持路灯、楼道灯完好，发现损坏者，及时修复或更换；

　　9、容易危及人身安全的设施设备，设明显警示标志和防范措施；

　　（三）维护小区公共秩序服务

　　1、小区主出入口24小时值勤；

　　2、小区内，按规定线路每日进行巡逻，配有安全监控设施的地方，实施24小时监控；

　　3、在小区内允许进行装修的时间段为，上午8：00—12：00，下午14：00—18：30，

　　违者予以阻止。进入小区的装修人员，需持临时出入证入内；

　　4、对火灾、治安等突发事件备有应急预案；事发时及时向业主委员会和有关部门报告，并协助采取相应措施。

　　（四）保洁、卫生服务

　　1、幢设置垃圾桶，保持垃圾桶及附近整洁，桶外无垃圾；

　　2、小区内道路、广场、停车场、绿地等，每日清扫；楼道、电梯厅每日清扫；每周拖洗1

次；楼梯扶手每周擦洗；及时清除区内主要道路的积水、积雪；

　　3、区内公共雨、污水管道，每年疏通一次；雨污水井每季度检查一次，需要时及时清掏；化粪池每二月检查一次，如有异常及时清掏；

　　4、二次供水水池，按规定时间进行清洗；

　　5、按区内实际情况，对需要的部位进行消毒或灭虫除害；

　　6、按市政府的规定：为保证小区内人员安全、健康和环境整洁、卫生，住宅区内禁养大型犬内；饲养小型宠物，需办理饲养证件，按时进行防疫；遛狗需在规定的时间和地点，有人牵领的情况下进行；领主要将狗粪装入塑料袋内，投入垃圾箱内，并擦净狗粪污染的地点；管好宠物，不得深夜吠叫。对以上规定，违者予以阻止、劝告；对不听从者，报告相关部门处理。

　　（五）绿化养护管理服务

　　1、在各个绿化场所，均设置爱护绿化警示牌，敬请大家爱护绿化，保持环境清新、优美、整洁；

　　2、配专业人员实施绿化管理，对草坪、花卉、树木等，进行栽培和定期修剪、养护；

　　3、定期清除绿地杂草、杂物；

　　4、适时组织浇灌、施肥和松土，作好防涝、防冻事项；

　　5、适时喷洒农药，预防病虫害；

　　6、对不爱护绿化行为予以劝阻、警告；对故意损毁、破坏行为，视情节严重程度，提请业主委员会和相关部门给予相应处罚；

　　（六）服务收、支公示

　　1、按有关规定和合同约定，目前物业管理物业收费标准为：住宅每平方元，商业门面房每平方元；每半年收缴一次，正常情况下，缴费日期为1月1日——1月31日；7月1日——7月31日，为不打扰住户，请到公司财务室缴纳，也可应住户要求，上门收取；

　　2、电梯、高层水泵电费，按实际用量用户均摊，每季度收缴一次，上门收取；

　　3、楼道、小区内道路及其它公共场所照明用电费用，按实际使用量，由小区内住户均摊，按规定每2月上门查表收费一次；

　　4、自行车、电动车和摩托车，放于车库内指定位置；保管费分别为每辆、每月4元、7元、15元；汽车存放于指定地点。

　　5、代收费项目：

　　6、对逾期不缴费，又不说明情况而取得谅解的住户，被视为有意滞纳，将加收2%滞纳金；超期3个月不缴费，又不说明情况而取得谅解的住户，被视为有意拒缴，将向人民法院起诉；

　　7、物业服务费用收缴情况，每6个月向全体业主公布一次；全年物业服务费收缴情况，以及物业服务资金一年总的支出、盈余情况，每年年底向全体业主公布一次。

篇4：商业城物业管理科工作细则

　　商业城物业管理科工作细则

　　一、每天早上，检查上一天工作，安排当天工作。

　　二、每天上、下午，巡视分管辖区各一遍，巡视内容细则如下：

　　设备保障组

　　1、检查辖区是否有违章现象，主要包括：

　　① 有无乱搭建，包括与申报装修图纸不一致、超越图纸范围等；

　　② 有无违规装修，包括未办理装修申报手续、装修垃圾乱堆放和不及时清运、损坏公共设施及绿化、影响基础与结构承重的建筑等；

　　2、公共设施、设备是否完好，主要包括：

　　① 道路有无损坏，有无下沉、损坏及其他影响安全现象；

　　② 上下水管道是否渗漏；

　　③ 公共地方是否堆放杂物或有碍通行的物品和危险品、有毒物品；

　　④ 商户室内有无堆放危险品、有毒物品；

　　⑤ 监控设施有无损坏，分包养护是否正常进行；

　　⑥ 电梯运行是否正常，合格证是否到期，分包养护是否正常进行，电梯机房清洁状况及检查记录状况；

　　⑦ 输电线路是否完好、安全，配电箱、公共照明是否完好，电房分包养护是否正常进行；

　　⑧ 消防报警设备、安全门、消防箱、灭火器是否完好、配置是否齐全、有否过期等；

　　⑨ 水电表设备是否完好；

　　⑩ 井盖有无损坏，化粪池、下水道有无淤塞等。

　　保安组

　　1、检查保安岗位值勤情况，主要包括：

　　① 保安值勤的到岗情况；

　　② 岗位仪容仪表情况；

　　③ 对安全事件的处理状况等。

　　2、辖区是否有不安全隐患，主要包括：

　　① 房屋是否出现破损、漏水；

　　② 消防通道是否乱堆放、被堵；

　　③ 输电线路是否完好、有无乱拉乱搭；

　　④ 有无可疑人员活动；

　　⑤ 装修有无安全防护，木工及电焊等动火作业是否配置灭火桶、有否安全监护人员，装修范围内有否乱拉乱接电线、有无线头裸露，空中作业有否安全监护措施，容易发生人身跌倒、掉落的地方有无防护等；

　　⑥ 监控设备、消防报警装置有无损坏。

　　PA清洁班

　　1、辖区环境与卫生是否符合标准，主要包括：

　　① 树木花草有无损坏；

　　② 公共场所有无乱倒生活垃圾和装修垃圾，垃圾桶是否倒清；

　　③ 有无乱停放车辆；

　　④ 有无乱晾晒衣物；

　　⑤ 有无不正常的噪声源、有无不正常气味。

　　⑦墙壁有无乱涂、乱画，张贴广告；

　　⑧有无在场内乱派发广告；

　　⑨有无乱占公共地方。

　　部门文员对以上内容巡视完毕要做好巡视记录，巡视发现问题，能处理的应立即处理，重要、重大问题和不能处理的问题应及时向物管部经理汇报。

　　经理对各分管区域人员巡查结果进行抽查，如果发现对以上六大类别中的问题漏检、检查后没有有效跟进落实的，每漏检或无落实一项·次，对责任处以10元罚款，情节严重双倍罚款；

　　三、催收缴水、电费、管理费、租金和各项规定费用，缴纳给公司财务。

　　四、受理客户维修修申请，及时解决问题。

　　五、接待客户来信、来访，处理客户投诉并做好记录。

　　六、解答客户提出的业务咨询。

　　七、安排房屋保养、维修任务，验收修缮质量。

　　八、做好工作日志、投诉处理等记录（内容为：记录每天完成的工作、发现和处理问题，上级领导的指示，亟待解决的事务，突发事件，客户投诉等）。

　　九、整理内务（包括整理文件与资料档案、图书报刊；清洁整理办公桌、椅及其他办公用具等）。

　　十、处理辖区突发事件。

　　十一、部门文员协助经理工作，经理外出时，文员代行经理日常工作职权。

　　●每周工作：

　　一、物管部每周一早上召开周会，跟进上周事务，安排当周工作。

　　二、每周至少走访一次分管辖区客户，与客户交换管理意见，征询客户服务需求。

　　三、对投诉进行一次回访。

　　四、每周五物管部组织一次对山庄集体巡查。

　　●每月工作：

　　一、管理组总结月度工作，写出书面报告。编制下月工作

计划。

　　二、统计租金、管理费、水电费和各项相关款费收缴情况，清查是否有漏收、错收；采取措施对拖欠租金、管理费、水电费和物业管理相关款费的客户进行追收。

　　三、对月维修项目进行一次回访，听取客户意见。

　　四、管理组会同清洁组、保安组，对辖区的环境、绿化、保安、消防、公共设施设备进行一次全面检查，汇总问题、组织解决。

　　五、整理资料、档案，对发生变动的（包括：承租户变动、租金变动、管理费变动）作出修改。

　　六、与有关单位联系，交换情况一次（包括：工商、派出所等），如有重要情况，报告公司领导。

　　七、向内部宣传栏投稿，宣传表扬辖区内的好人好事和新风尚及物业管理心得，增强员工管理服务意识。

　　八、物管部经理每月走访或电话访问一次辖区客户。

　　九、公司全体人员考勤汇总

　　●季度工作：

　　一、物管部进行季度总结，细化下季度工作计划。

　　二、组织全面检查辖区的消防设施（包括：消防栓、水源、灭火器、消防报警设备、安全门等）是否完好无缺，能否正常使用，发现问题及时报告有关部门处理。

　　三、组织全面检查各化粪池、井盖有无损坏，检查化粪池、下水道有无淤塞，发现问题及时组织有关人员处理。

　　●半年、一年工作：

　　一、半年组织一次客户意见书面征询，进行统计分析，提出改善措施。

　　二、一年组织清理一次化粪池。

　　三、一年组织一次客户座谈会，听取客户对物业管理的意见和建议，提高客户参与管理的积极性。

　　四、总结年度工作，写出书面报告，制定下年度工作计划。

篇5：商业广场前期物业管理介入工作方案

　　商业广场前期物业管理介入工作方案

　　物业管理工作是一项人为因素较大的社会性服务工作，它除了应具有满腔热情的工作态度以外，还必须具有科学的工作方法，尤其是对一个新建项目的接管显得更为重要。根据我们的观察和分析，实施对"**商业广场"全面管理分为5个阶段，并根据不同阶段明确其阶段性中心工作，以此不断构筑更高阶段的基础，为全面管理提供必要条件。""

　　一、不同时段的工作任务

　　（1）前期熟悉阶段

　　中心工作

　　公司领导层对项目的基本情况作全面了解，研究物业本体（包括各类设备、实施）、研究开发商的管理思想、研究前期业主的构成情况。

　　基础工作

　　1.通过对项目的全面了解，作出新接物业的可行性报告、品牌战略报告，并在公司办公会议上评审通过；

　　2.初步形成对项目管理的实施方案，并通过专题会议的论证；

　　3.根据开发商的需要，参与和了解楼盘销售部门的销售工作，从而从购房者中获取较为直观的管理要求，为下一步工作奠定基础。

　　4.需开发商配合的主要工作

　　5.提供物业相关图纸，为物业管理的早期介入工作提供方便；

　　6.督促承建商，要求其保存所购房屋设备、设施的技术资料，以便日后顺利移交；

　　7.协调承建、物业双方，确定参与工程例会的日期。明确交流的方式以及问题纠正的措施和验证方法。

　　（2）培训模拟阶段

　　中心工作

　　抽调各工种人员进行培训，通过考核进行筛选，组建管理服务中心管理班子，适时进行模拟操作。

　　基础工作

　　1.培训工作

　　2.人员组成

　　公司范围内抽调或招聘适合本项目工作的水、电、泥、木、清洁、绿化、秩序维护员等各工种人员若干名（选拔条件：身体健康、有吃苦耐劳精神，有甘当保姆意识、技术工种应具有相应资质），抽调或招聘管理处经理（选拔条件：身体健康，大专以上文化水平，有专业管理知识，有超前意识和前瞻眼光，有协调和沟通能力，有领导一班人的艺术水平，有任劳任怨的精神，有敢于自我加压的勇气）。

　　3.培训实施

　　集中学习ISO国际质量标准以及公司贯标文件。

　　制定适合物业管理的各工种的服务质量控制程序以及各工种操作规程。

　　制定各岗位阶段性工作目标，同时制定目标实现保证措施。

　　了解熟悉项目管理要求，针对性地进行专业技能考试，以保证满足项目管理要求所需的技术支撑。

　　根据培训以及考核情况，对参与培训的人员进行筛选，选择涉外物业作为模拟训练基地，对各工种人员进行适应性模拟训练，确定组成人员（差额）。

　　4.施工监理介入

　　根据开发商、承建商、物业管理三方于第一阶段确定的介入方法及日期、目的等方案，实施质量监理。

　　建议采用的方法：

　　二周一次现场查勘（无陪同）。

　　每月一次工程例会（三方参加，如有分包则应请分包方一并参加）。

　　物业管理于每月第一周用书面形式根据工程进度及工程所涉及的内容报告监理介入情况。

　　需开发商配合的工作

　　协调进入施工现场的方式或办理工地出入证件。

　　根据物业员工岗位培训工作进度，提供相关资料，如设备、设施使用说明书、售楼合同等。

　　（3）现场模拟阶段

　　中心工作

　　通过现场模拟，达到临战状态。

　　基础工作

　　1.根据拟定的管理方案，对各工种人员进行入岗模拟，考察、测评其适应性。

　　2.通过现场模拟，验证管理方案及各工种要求是否适宜，如否，则作适当修正。

　　3.进行接管训练，调整适应状态。

　　4.现场考察关于居住物业禁止行为，并拟成文件交开发商审核，以备派发《入户通知书》时一并发放。

　　5.对前期质量监理中的合理化建议情况进行验证，如确属合理化建议且具有解决能力而未解决的事项，专题报告开发商并落实纠正预防措施。

　　6.与开发商研究二年保修责任以及保修费用支付方式问题。

　　7.确定物业接管验收的方法、时间以及三方参与验收人员名单，明确各自岗位要求及职责。

　　需开发商配合工作

　　8.进行入岗模拟提供进入现场方便。

　　9.请相关领导对参与入岗模拟培训人员授课一次，课题："如何使项目保值、增值"。

　　10.派发并要求业主签收《居住物业禁止行为》，并将验收清单作为相关资料一并移交物业公司。

　　11.监督承建商重视物业公司前期质量监理中报告的相关质量问题以及合理化

建议。

　　（4）验收和进户阶段

　　中心工作

　　组织对新接物业的全面验收。

　　1.预验

　　验收小组依据验收要求、计划、清单和技术资料等按专项分别进行预验收。在预验收过程中未达到设计和使用要求的建筑、设备和设施等项目做好记录并汇总成书面整改报告。

　　2.整改

　　整改报告经公司经理批准后送达开发商，由开发商督促承建商或其它方式进行整改，然后由验收小组进行检查验收，直至符合验收标准。

　　3.正式验收

　　经整改符合要求后，由验收小组进行正式验收，最终确认物业建筑及设备、设施符合接受要求。

　　接纳前期业主入住。

　　基础工作

　　验收工作基本内容见前期物业管理工作设想。

　　编制违章处理程序，制止各类违章行为。

　　派发、签收各类资料。

　　物业公司派发或需上墙公布的资料：

　　入住须知（明确业主及同住人、使用人的权利义务关系，明确居住物业各类禁止行为）。

　　物业管理规定（各岗位职责）。

　　物业管理收费批准文件。

　　房屋装修协议书（明确业主在装修中需承担的义务）。

　　外来人员出入登记办证制度（施工人员进出物业项目遵守的各类规定）。

　　停车占路协议书（明确车位及相应的权利义务）。

　　业主办理入住手续时随带资料：

　　房屋买卖合同。

　　开发商签发的入住通知书

　　业主身份证或企业营业执照。

　　委托书及被委托人身份证。

　　房屋维修基金、管理费、装修垃圾清运费。

　　其它资料。

　　业主办理入住手续时，同时提供相关服务（代请信誉较好的装修公司；代请施工质量监理人员；代为订购花卉及家庭绿化布置、管理；其它委托服务等）。

　　加大各类违章纠正力度，力保前期无违章。

　　推行ISO国际质量体系。

　　需开发商配合的工作。

　　严格履行建筑施工质量验收手续，把好第一关。

　　派员定期参加建筑质量回访会议并监督承建商一同参与（每月一次）。

　　（5）正式实施

　　中心工作

　　1.迎接大批业主入住。

　　2.检验各工种操作要求及各项制度的适宜性，必要时作适当修改。

　　3.制定纠正和预防措施。

　　4.全面实施品牌战略。

　　基础工作

　　5.总结前阶段的经验教训，为业主提供更直接更有效的服务。

　　6.检查各工种的工作效果，征询各方面的意见或建议，针对性的对相关工作要求及规章制度作修改补充，保证所提供的服务符合要求。

　　7.对可能发生的各类不利于管理工作的因素作分析（包括：违章占路、乱停车、违章搭建、乱倒垃圾等），制定相应的纠正和预防措施。

　　8.按即定方针，全面实施品牌战略。

　　需开发商配合的工作

　　9.组织相关人员对物业管理工作进行检查，及时反馈相关意见。

　　10.参与制定纠正和预防措施。

　　二、前期物业管理工作计划

　　时间工作计划工作要求

　　中标后成立筹备工作小组。明确工作要求及职责。

　　签订物业管理合同一周内协调进入施工现场。物业管理前期介入（按规定办理施工现场进入手续）。

　　签订物业管理合同后按前期介入要求实施物业管理前期介入工作。每月一次参加工作例会（时间另定）。

　　每周二次巡视施工现场，对施工现场存在的问题以书面或口头形式提出建议。

　　时间工作计划工作要求

　　项目施工阶段开发商向物业公司提供如下图纸：

　　1、每幢楼层标准平面图、底层、顶层平面图。

　　2、水、电、煤、排污等管线走向图。

　　3、智能化设施图纸及操作要求。熟悉楼宇建造情况。

　　承接查验前一周召开协调会，说明有关技术资料的保存、移交事宜。请开发商、承建商、监理派员参加。

　　交楼前二个月管理服务中心筹建工作会议。1、邀请开发商派员参加会议。

　　2、会议确定管理服务中心组成人员的类型、要求。

　　交楼前二个月1、确定培训计划。

　　2、管理服务中心人员招聘工作计划。

　　3、实施培训工作。物业公司制定，开发商提供售楼合同样本壹份及对业主承诺文书样本。

　　签订物业管理合同召开专题会议，检查针对前期介入过程中合理化建议工作落实情况。开发商、承建商、物业公司参加。

　　交楼前二个月确定二年保修责任及保修费用事宜。讨论、拟稿、确认。

　　交楼前二个月确定入岗模拟训练方案。物业公司负责。

　　时间工作计划工作要求

　　承接查验前二周确定物业预验收的方法及三方参与验收人员名单，确定预验日期。开发商、承建商、物业公司参加。

　　承接查验前一周对培训人员进行授课。开发商有关领导主讲。

　　承接查验前一周月底前实施培训，制定招聘员工计划。按本项目要求实施。

　　承接查验前一周做好交接管验收的准备工作。物业公司负责。

　　承接查验前一周对物业进行预检物业公司负责

　　承接查验前一周对接受培训人员进行入岗模

拟训练（走场）

　　承接查验前一周对管理文件和各工种人员的适宜性进行考察论证物业公司负责，开发商指导

　　承接查验前一周根据预验情况编写整改报告物业公司负责

　　承接查验前一周召开三方会议，落实整改工作

　　交楼前一个月拟定管理用房移交方案物业公司负责

　　销售期间派发各类资料并要求购房者签收开发商负责

　　承接查验期移交整套图纸及批准文件开发商、承建商、物业公司

　　承接查验期正式验收三方参加

　　交收楼期迎接先期业主入住举行入户仪式

　　正常管理期首期业主入住满二个月，召开业主回访工作会议开发商、物业公司、部分业主参加

　　正常管理期检查物业公司管理情况开发商

　　三、前期介入物业管理的内容

　　（一）、对整个物业从结构构造到材料选购、装饰、装修、设备的安装等以大楼使用者和管理者的角度提出建议。

　　（二）、从实际出发，对原设计中可能存在的缺项、漏项和非最优化处理及有碍整体协调的部分，提出补充建议和改进建议。

　　（三）、对项目的配套部分，包括客户的进出通道和道闸等设置提出建议。

　　（四）、结合物业管理的实际经验，对本项目所用的设施设备的型号、质量、性能等提出参考意见，并配合开发商进行验收，包括检验其质量是否符合国家有关标准要求，有无质检合格证书，配件是否齐全，安装是否平整，是否便于维修，各种仪器、仪表是否灵活、灵敏、安全、精确，运转是否正常，辅机和工具是否齐全等。

　　（五）、对工程后期设备的安装调试及隐蔽工程从物业管理角度提出意见和建议。

　　（六）、从实用性的角度对智能化设计提出补充和修改性建议。

　　（七）、协助业主做好验收和接管工作，制定验收表格，清点物品数量，检查施工质量。

　　(八)、配合开发商做好楼宇销售工作

　　物业管理服务的前期介入重要任务之一，就是配合开发商的售楼工作，管理服务中心将按开发商的具体要求，拟定关于接待、陪同、解释，样板房管理等一系列方案确保开发商的信誉不受影响和售楼工作的方便，同时让有购房意向的参观者初步体会优良物业管理服务的真谛，从而激发置业欲望。公司将遵循上述原则，为本项目提供上佳的物业管理服务，并通过矢志不渝的努力，同开发商及全体业主一起，共创物业开发和管理的佳绩，使该项目成为周遍地区的标的。