物业企业集权式财务管理实例一

　　物业企业集权式财务管理实例一

　　企业管理最关键的是财务管理，财务管理中最重要的是资金管理，其管理对象是资金及其流转。一个失败的企业往往是从财务失控开始的。

　　物业公司是劳动力密集型的企业，往往无需对外融资，财务管理的重点自然就落在费用的支出和应收款项的回收上。特别是经济欠发达的地区，更是要紧紧绷住资金回收这根弦。

　　安居物业集权式财务管理的实践经历

　　一、安居物业财务管理经历概况

　　笔者所在湖南省郴州市安居物业公司(以下简称“安居物业”)的财务管理通过摸索、观望以及决策层的思想斗争过程，基本上奠定了以集权式管理为主、分权式管理为辅的财务管理模式。

　　这个过程是一个痛苦挣扎的过程。集权有集权的坏处，分权有分权的好处。在水电亏损控制不力、应收帐款回收不理想、服务水平提不高的时候;在母公司要求上交的管理费，从负上交到正上交，从几万元到几十万元的时候;在母公司要求供养人员从二十多名到四十多名的时候......种种困惑都不得不让人想到承包式分权管理。但是这个承包指标不好定，要定个比较公平公正的指标更不容易，对需要管理水电的小区更是左右为难。如果试点，又难以稳住其他小区的情绪。此外还有一件最最难办的事：无法预测承包人逆向选择的程度，对公司造成损失的程度。在这摇晃不定的几年里，财务管理不断完善创新，使决策层发现：集权式管理能够改善经营管理的处境。

　　安居物业由母公司后勤部发展而来，成立于经济欠发达的郴州市，基本上管理着集团公司内部开发的物业。原来有母公司的补贴，后来母公司将其推向市场--第一年补贴，第二年不再补贴，第三年开始上交管理费，并逐年增加。当时财务管理的情形是：没有财务管理制度;收入实行财务核票控制，费用实行总经理审批控制;全部收入以现金取得;小区没有作收款台帐，财务部由于人手短缺，应收帐款只作总额控制;应收表只对数额较大的收费点进行复核，并假定小区的汇总正确。可以想象此阶段财务管理的脆弱程度--漏收、错收、重收、应收帐款的失真性、欠收余额的失真性、收款未开收据的可能性，水、电抄表的失真性都是可能发生的。众多小额收费点上的金额，全凭员工的职业道德来保证其真实性，现在想来都有点冒冷汗。

　　在此阶段出现了对某管理处财务失控的事件--只上交收据不上交资金，支出控制更是无法进行，基本上是事后用一堆白纸票要求总经理签名。以收抵支严重的时候，工资费用需要公司垫付，水电费用需要公司垫付。当时小区要求承包，却不愿签订合同。决策层以丧失内部团结为代价，花了很大的精力，历时几年才处理好此事。为此特制定了体现集权思想的《财务管理暂行办法》。

　　沿着集权式财务管理的思路，不断完善制度，并配以与财务管理有关的分支管理办法，如：《收费员管理办法》，《预售电费系统工作规则》，《空置房、报停房管理办法》，《兼职收费员管理办法》，《物资采购管理办法》等等;制定了??????小区管理者的考核指标和收费员考核指标;并对小区台帐、上交的各种财务资料进行日常核对;对小区的收入进行定期、不定期的检查监督。

　　通过多年曲折的磨练，各管理层思想上有了一个共识，那就是“财务管理的严厉--可恨，但--可喜。因为只有这样，安居物业公司才会更好的生存和发展”。在这么一种财务管理的环境下，每推行一项新的财务管理制度，或推行修改完善的制度，都比较顺利。

　　如今，在经营效果不断提高的同时，全司管理人员团结一致的精神也在不断加强。这是安居物业最宝贵的财富。

　　二、安居物业的财务管理在关键控制点上所采取的方法

　　1、小区收费员岗位实行总部委派制，并制定考核指标。

　　2、财务部设收入稽核会计，采用的手段是：将小区所有收费点进行电脑统计，再与小区台帐相核对。如果对不上，查明原因，及时更正。并要求稽核会计常下小区，摸清小区收入的来源，及时督导收费员登记台帐、收回款项。

　　3、收入采用实收实付制入帐，避免了不确定的款项提前入帐，提前交纳税金，更避免了坏帐发生时，损失了营业税。这种入帐方式还有一个最大的好处：可提醒各管理者--“情况严重，同志还需努力”、“服务再好收不回款等于零”。

　　4、资金管理实行收支两条线的管理办法，要求每天将公款存入银行，公款丢失由本人负责赔偿;费用报销由收费员之外的专人在指定的时间内到财务部报帐;严禁以收抵支;并制定资金安全措施、票据安全措施。

　　5、应收帐款的管理：物业公司的应收帐款金额小，户头多，收费项目繁杂，什么水费、电费、物业管理服务费、生活垃圾处理费、门牌费、专项维修资金、装修管理服务费、装修垃圾清运费、装修押金、出入工本证费等等，给管理带来复杂性。安居物业把复杂的事情简单化：

　　其一、小区台帐要求全方位登记有用的数据和信息，甚至要求登记业主的联系电话、常住人口、外出地点等资料，只要翻开台帐查阅，不但要清楚欠费金额，还要求提供有用的其他信息。由于资金管理一贯比较严肃，已形成一种习惯，这给台帐管理制度的推行带来不少便利。

　　其二、总部稽核员的一套台帐，即时核对检查上报的数据，保证应收款项的安全完整。

　　其三、严禁私自减免应收款，收费员和小区主任都没有减免的权限。

　　其四、要求临时收费项目及时上报、及时收款(包括应返回给小区的收入)，发现有隐瞒收入的行为，不但要处罚小区管理者，还要处罚收费员。

　　6、费用管理以年初预算为上限进行细化管理：总原则是能包干的尽量包干，能统一采购的尽量统一采购。并要求当月下旬，各小区申报下月费用预计支出。临时花费、业务招待费支出由总部确定。具体做法如下：

　　其一、工资费用的控制标准在年初基本确定以后，无特殊情况不得增加;各岗位员工工资确定后不得随意变更。

　　其二、日常费用在总额控制的基础上统一采购。

　　其三、业务招待费由公司统一安排。

　　其四、预算外费用由小区申请，是否支出由总部决策。

　　其五、比较大的费用支出，包括业务招待费的支出集体讨论。讨论的内容一般有：看是否必须花费、是否可以少花费、采用何种??????方式花费效果最好、由谁实施等。

　　7、为及时了解小区财务信息，小区必须按时上交应收表、实收表、欠收表、水电亏损表、预售电费系统自查表、欠收原因明细表、小区累计成本控制表。财务部每月进行水电盈亏分析、收费率分析、费用控制分析、经营成果分析。

　　8、预售电费系统：安居物业使用时间不长，又没有条件建立局域网进行实时管理，总部更无人力每天收回预售电费，预售电的分析数据又与实收电费脱节，这给资金管理埋下了一个隐患。对预售电费的管理安居物业目前只能采用下列方法：

　　其一、按月、按小区、按财务统计的上交财务的电费应收金额与小区预售电费系统上显示的应收电费金额相核对。说不清原因的负差，由收费员赔偿。

　　其二、预售电费系统管理员由总部专人担任，电价的修改权、售电系统档案的管理权、操作员的增加权属于专管员。但这只能控制人为损失，而不能控制客观损失。如：卡电表故障时的透支电量、窃电行为等，对整个小区售电系统是否正常运行没有一个可行性的验证办法。

　　9、对可以反复使用的资产制定管理制度，由专人进行台帐登记和管理。制度内容有：物品使用年限，保管责任人。没有达到使用年限报废、丢失的由责任人部分赔偿。

　　10、对小区管理者制定考核指标，财务方面的指标有：水电亏损控制率、应收帐款回收率、费用控制完成率等。

　　11、小区创新经营收入90%返回小区，由小区自主分配。

　　三、安居物业财务管理的不足之处

　　安居物业财务管理还存在很多不足之处，如：各小区欠收原因统计后，没有专人对各小区的欠收原因进行全面分析;没有专人制定清欠目标，并会同小区一道磋商解决方案，没有专人进行动态督促实施;预收电费已出现多起偷电事件、透支事件、数据自动从系统中消失事件，深感其中的风险，但无技术力量跟踪制定可行性解决方案。

　　安居物业还有一个最大不足之处：没有针对小区内外环境的特点，制定细化管理方案;更没有做到过程控制、重点管理、动态改进，也谈不上管理落到实处，执行有力。这给安居物业加强财务管理，增加企业价值之路，打了不少折扣。(待续)

　　(作者单位：湖南省郴州市安居物业管理有限责任公司)

篇2：财务管理在物业企业中如何运行和控制

　　财务管理在物业企业中如何运行和控制

　　目前物业管理企业财务管理中的核算体系,我个人认为主要包括三个方面:财务预算、财务核算及成本控制。

　　1、财务预算的运行和控制

　　由于物业管理是对房屋设施设备等实行多功能、全方位、综合性经营管理与服务,既管物又服务于人,就应该就其提供的物业服务收费。国家发改委建设部规定了两种收费方式:包干制和酬金制。河南万厦物业公司采用的是包干制方式,此种方式是指业主只支付固定的物业服务费用,物业管理企业自负盈亏。这种方式有别于其他企业,收入的基本确定,企业就需要精打细算,以收定支,科学的进行年度预算。

　　财务预算是一项比较复杂的工作,需要考虑的因素很多,作出准确的预测是非常困难的,但预算是物业管理企业财务管理经营计划的核心,包括详细的预期收支估算,允许的空置率水平和经营费用。这些数字构成了物业管理的量化目标。同时预算是物业管理中财务控制和财务计划的重要工具,即当实际收入低于预算或费用超过预算时应引起项目负责人的注意。

　　当物业管理企业的财务人员能够编制比较切合实际的预算时,企业能就未来一年的经营计划,做出比较现实的安排。基于河南万厦物业公司财务管理采用电算化,充分利用公司过去的财务数据进行统计技术分析,并根据企业的资产能力和外部经济环境对未来市场的影响进行估计,从而作出年度财务预测。

　　物业管理企业年度财务经营指标预算分为两个方面:

　　(1)收入来源的预算

　　由于物业管理企业的收入来源是以元、角、分为基数的标准,根据郑州市物价局核定的政府指导价,按建筑面积多层建筑收费标准最高为0.38元/平方米/月,高层建筑收费标准最高1.1元/平方米/月,在收入预算时,就要求财务人员精打细算

　　,收集详细的物业管理基础资料,在允许的空置率水平下,按照建筑面积和规定的收费标准,预算主营业务收入。

　　虽然已接管的物业收费标准已按物业合同的约定确定,但物业“滚动开发”的情况比较多。业主入住是一个逐渐的过程,由于受入住率的影响,并非每一个物业管理区域的主营收入都能够全部收回,这就会出现物业服务费不足的现象,在不增加业主和使用人的经济负担的情况下,鼓励管理处根据所管物业状况和物业区域的特点,开展多种经营,如对空置物业开展租赁服务,收取代租服务手续费收入,开展家政服务,提供有偿特约服务,多方位、多渠道创造经济效益,以业养业,补充物业管理经费的不足。

　　⑵ 成本和费用的预算

　　收入来源的基本确定是物业管理企业有别于其他企业的显著特征,它不受季节的影响,也无淡旺季之分,成本和费用的管理和控制成为物业管理企业财务管理的核心内容,企业能否盈利、能否持续发展,关键在于能否有效的控制成本费用,故成本费用的预算是年度预算的重点。

　　物业管理企业的营业成本是指企业在从事物业管理活动中,为物业产权人、使用人提供维修管理和服务所发生的各项直接支出,包括人工成本,直接材料和间接费用等。

　　财务计划确定后,要将计划具体化,进行财务预算,进一步细化各种现金收支预算,使财务计划成为企业财务管理目标的控制标准和考核依据,在实现企业价值最大化中发挥重要作用。

　　2、物业管理企业财务核算及成本控制

　　在物业管理企业的财务管理运行和控制过程中,最为关键的是对年初预算项目进行跟踪控制。河南万厦物业公司根据各管理处的具体情况,年初经过调研,确定年度预算目标,由管理处负责人签订目标责任书,各管理处财务人员根据本管理处的经营预算切实做好会计基础核算工作,实现数字化、报表化、动态的分析管理。实行多级核算,做到事前有预算,事中有控制,事后有监督,各管理处通过日常考核与年度考核相结合的方法,进行成本控制,是典型的预算结合目标成本管理模式。

　　就收入核算而言,河南万厦物业公司采用的是双月收费制,即每两个月收一次物业服务费,随着入住业主或使用人的相对稳定,根据年初计划主营业务收入按计划进度按部就班稳步收缴,杜绝前松后紧的情况发生。对于业主欠费产生的应收账款的管理和控制应区别对待,物业管理企业的应收账款有别于商业企业,它不会给企业带来信用销售,也不会使企业利润增加,相反,物业管理企业产生的业主欠费只会使企业收入减少,现金流短缺, 对物业企业而言业主欠费越多,数额越大,物业企业的风险就越大,企业的生存将会举步维艰,甚至倒闭。物业企业财务管理要求加强应收账款的管理,调查分析应收账款形成的原因,及时反馈到项目管理部门,在最短的时间里解决问题,将坏账损失降到最低。减少应收账款的形成,加快收入的回笼,物业企业才能持续发展。

　　成本和费用是企业生产经营过程中的货币表现。对成本和费用的管理是物业管理企业财务管理的核心内容,成本和费用核算是否准确、真实、合理,关系到经营成果的计算是否正确,直接影响国家、企业和职工个人的利益分配。

　　就营业成本而言,河南万厦物业公司根据年初预算,将营业成本分为多费用项目,对其中由管理处可控成本项目制定考核制度,定期进行经营管理日常考核,并对计划预算的执行结果进行动态分析、考核,以查明预算计划完成或未完成的原因,制定预警机制,以便采取措施,改进工作,及时调整管理方案。如人工成本实行定岗定员,公司允许主动缺员,所谓主动缺员,是针对某些岗位人员素质低,服务意识差,不能给企业带来经济效益和社会效益,对于这样的岗位人员,宁缺勿滥,其他费用项目实行年初预算,严格按预算目标进行双月考核,日常考核制度与员工工资挂钩,核定预算额度标准,实行年度总额控制。

　　财务管理贯穿物业管理企业整个经营过程。在经营过程中,财务预算是手段,财务管理的控制是关键。有些企业的财务管理存在两个误区:一是把财务管理简单化,仿佛财务管理只是财务部门的事,而财务部门只是会计核算部门,忽视其整体管理职能,忽视其管理方法和管理理念在企业管理各个方面的应用和贯彻。二是财务部门完全听命于“老板”,忽视财务管理自身的规律性与相对独立性。物业管理作为我国gg开放后,伴随经济体制的转轨和住房制度改革深化而出现的一种新型的房屋管理模式,在目前激烈的市场竞争中,不少物业管理企业连年亏损,濒临破产,而同样是物业管理企业的河南万厦物业公司却步入良性循环,蒸蒸日上。为什么?因为万厦人在深化改革中敢于创新,创立了一套“成本控制”的管理模式,并把这种“成本控制”理论应用到企业管理的各个方面,当作一项核心任务。河南万厦物业的“成本控制”经验有两大要点:一是成本控制指标分解,纵向到底,横向到边;二是全员参与成本控制,每项成本、费用控制指标都有账可查,有人控制。

篇3：物业公司财务管理浅析

　　物业公司财务管理浅析

　　物业管理公司有其独特的经营模式与服务对象，物业管理公司的财务管理工作要遵循财务管理的基本原则，使公司财务管理目标符合公司经营目标的要求。在具体工作过程中要体现其特有的一些要求和方法，结合行业特征和公司实际情况制定财务管理的具体措施。

　　一、物业管理公司财务管理工作的现状分析

　　(一)会计基础工作不够完善

　　会计核算工作是对单位财务管理活动实际实施效果的度量，是开展整个财务管理工作的基础工作，当前物业管理公司会计核算工作存在的问题严重制约了财务管理的顺利开展，主要表现在一下方面：

　　1.物业管理公司缺乏即统一又适用的会计核算体系

　　物业管理属于一个新兴的行业，在过去行业会计制度时期没有关于物业管理的相关会计制度，导致物业管理公司在会计核算工作中没法吸取行业会计制度的经验，现行会计制度又过于宽泛，是一种指导性的规章制度。物业管理公司的经营状况决定了其财务管理工作在会计核算上的特征，由于物业管理的对象具有多样化的特征，会计的明细科目设置上具有很高的灵活性，导致科目设置比较混乱。在具体的会计工作中，公司财务受财务主管人员自身行业背景影响较大，以前从事建筑行业会计与先前从事工业企业会计的财务人员在单位账簿设置与业务处理上就存在着显著的差别，这种既不统一又缺乏适用性的规章制度降低了物业管理公司会计信息的可比性。

　　2.多数物业管理公司缺乏行之有效的内部控制制度

　　内部控制制度是企业财务管理工作的重要内容，是企业从内部实施的一种自我监督和完善措施。物业管理公司的内部控制很不完善，究其原因，一方面是领导不重视。物业管理公司的经营规模一般不大，业务活动涉及的金额一般较小，但是业务量却很大，例如有关水电费、环境维护费用的收取等工作。部分领导认为公司的业务活动非常简单，没必要专门设置内部控制部门和机构;另一方面，在物业管理公司缺少有内部控制管理工作经验的财务人员，内部控制管理在我国企业中的推广和应用时间还不长，并且以大型单位为主，在一些中小企业中还没有建立起真正意义上的内部控制体系，物业管理公司的财务人员往往也并未真正全面的学习和应用过内部控制的相关理论和方法。

　　3.物业管理公司会计从业人员的素质有待提高

　　客观性、真实性是会计核算的基本特征，也是会计人员在会计核算过程中必须秉承的基本原则。从物业管理公司的实际情况看，公司领导在人事安排上的用人唯亲，不以会计人员的职业道德素质和专业知识为标准，而以方便自己对财务人员的控制为依据选拔会计人员。在单位职务设置上也不尽合理，不相容职务分离的原则未被贯彻实施，会计人员一人兼任不相容职务的现象普遍存在。由于公司在财务人员选拔上存在的上述问题，致使公司会计从业人员在职业道德素质、专业技术素质等方面不能适应日益复杂的物业管理业务的要求。

　　(二)融资困难是制约物业管理公司发展的重要因素

　　融资困难是当前许多中小企业发展过程中面临的一个瓶颈，在一些规模较大的民营企业中也存在这样的问题。物业管理行业利润低，物业管理公司规模普遍较小，在融资渠道与融资方式上可选择的余地很小。内部融资是物业管理公司筹措资金的主要方式。

　　(三)企业投资水平不高

　　物业管理公司在投资管理方面存在许多不足之处。可供投资的项目较少，受物业管理公司自身经营规模与资质的限制，物业管理公司往往缺少好的投资项目，投资决策又缺乏科学性，表现在决策者缺少足够的资料收集与科学分析，往往凭感觉做决定，没有一个好的投资管理团队，致使投资项目存在很大的风险。风险之一是投资方向的错误，会导致投资项目无法满足消费者需求，没有足够市场的投资自然无法取得回报;风险之二是对投资的资金支持断裂，如果没有完善的投资计划作保证，缺乏足够的后续资金作为投资项目发展的后盾，很容易导致投资项目的夭折，导致前期资金的投入也无法收回，造成巨大损失与浪费。

　　(四)企业营运资金管理水平低

　　企业营运资金的管理是体现公司财务管理能力的重要方面，营运资金管理得当资金循环越快，对资金的需求压力就小，资金的使用效率也就高。物业管理公司在营运资金管理过程中由于自身管理不善，资金从投入到收回的运转周期长，滞留资金多，影响了资金的盈利能力，此外，由于经营管理不善，资产破损丢失的现象时有发生，影响了营运资金的正常使用。

　　二、提高物业管理公司财务管理水平的几点建议

　　(一)加强对物业管理公司的外部支持

　　1.政府部门应给予必要的支持

　　物业管理服务水平关系到居民居住环境的好坏，物业管理水平高，居民的居住环境才能安全、舒适。国家在大力支持经济适用房的同时，有必要关注相关配套设施的建设，给予物业管理行业以必要的扶持。

　　2.制定一套会计准则实施意见作为开展会计工作的指导

　　当前，企业会计准则与小企业会计准则是指导我国会计工作的两大基本准则，是我国会计人员开展会计工作的基本准绳。在实际工作中，对于企业具体会计科目的设置却依赖于会计从业人员的经验与职业判断，依赖于公司的业务需要。对于物业管理公司来说，缺乏以往的经验可以借鉴，当前的会计准则也没有提供具体的指导意见，这就要求有关部门在了解、分析物业管理公司业务特点的基础上，建立一套适用于物业管理公司的会计准则实施意见，保证各物业管理公司在会计体系建设过程中“有法可依”，使各个物业管理公司的会计账簿、会计报表具有可比性。同时，还要保证各个物业管理公司在会计工作中具有足够的自主权，可以根据实际情况灵活应用。因此，这套会计规范实施意见是一种引导和帮助，而不是强制性的实施规范。

　　(二)物业管理公司要努力提升自身的财务管理水平

　　1.物业管理公司要努力拓宽融资渠道

　　融资问题始终应该作为物业管理公司财务工作的一项重要内容，常抓不懈，努力开拓新渠道，开创新方式，满足日常经营与项目投资的需求。从具体的融资方式来看，在未来一定时期内内部融资仍然是物业管理公司主要的融资方式，如何做好内部融资工作是解决物业管理公司融资问题的关键。物业管理公司要从提高自身经营管理水平出发，努力提高企业的盈利能力，只有保持良好的发展势头，原有的投资者才会增加投入的资本金，才能吸引新的投资者对公司进行投资。在公司盈利状况良好的情况下，公司才能产生足够的留存收益转作对公司的投资，因此，提高企业的盈利能力是实现企业内部融资良性循环的关键所在。

　　在做好内部融资工作的同时，物业管理公司应该积极探索可能的外部融资渠道。银行借款是当前物业管理公司可以选择的外部融资渠道之一。物业管理公司要想取得较多的银行贷款首先还是要立足于自身良好的经营状况，提高盈利能力，降低公司的经营风险。其次，公司要恪守信用，在业主、同行业企业之间形成良好的声誉，按规定办理各项银行存贷业务，逐步建立起良好的银企关系。

　　2.提高物业管理公司的人员素质

　　人才建设始终应该放在公司发展中的首要位置，提高人员素质是提高公司管理水平的条件之一。公司财务管理工作不仅仅是公司财务部门的事情，而是关系到公司整体利益又取决于公司整体的一项管理活动。财务管理活动为公司经营管理筹集、分配所需资金，涉及到公司经营的整个过程。同时，财务管理活动受到公司经营状况、公司规模等方面的限制，因此财务管理活动与公司经营管理活动密不可分。因此，要提高公司财务管理水平，为公司里财务管理活动营造一个好的融资环境需要所有员工的共同努力。在财务人员的培养过程中，首先要严把会计从业人员的准入关，坚决杜绝不具备会计从业能力的人员进入财务部门，要对会计从业人员加强思想道德教育，注重对会计人员职业道德素质的考察和培养，使公司财务部门成为一个思想觉悟高，专业技能强的部门。公司要鼓励财务人员进行会计继续教育和学习，及时更新自己的知识和技能。

　　3.积极拓展与开发新的投资项目

　　物业管理公司要在做好服务社区工作的同时，努力探索新的经营途径，发现新的投资项目。物业管理公司要在立足自身服务项目的基础上拓展服务范围，通过与其他部门、单位的合作实现互利共赢。例如与城市商业银行或者储蓄所合作，为居民提供便利的自助服务金融机构，物业管理公司提供场所并负责机器设备与场所安全，银行部门提供技术支持，这样既能为居民提供便利服务，又可以开辟新的收入来源;物业管理公司还可以利用自身服务社区的优势，创办自己的家政服务公司，从事房屋维修、管道维修、室内装饰、园林绿化等工作，通过增加服务项目来提高自己的收入等。