物业知识培训：物业公司财务管理概述

　　物业知识培训：物业公司财务管理概述

　　一、财务管理的演变

　　1、财务管理的概念

　　(1) 财务管理是指以企业资金运动全过程为内容，对企业的财务活动，即资金、成本和利润所进行的计划、决策、控制、考核、监督等管理工作的总称。

　　(2) 物业管理企业的财务管理是对物业管理企业组织财务活动、处理与各方面财务关系的一项经济管理工作。

　　2、 财务管理的发展

　　(1) 筹资财务管理阶段：

　　19世纪末到20世纪30年代，财务管理主要是预计企业资金的需要量和筹集公司所需要的资金。重点是筹集资金。

　　(2) 内部财务管理阶段：

　　20世纪30年代到50年代，财务管理主要是进行有效的内部控制，管好用好资金。重点是研究公司资金如何有效地运用。

　　(3) 综合财务管理阶段：

　　从20世纪50年代到现在，财务管理主要是注重投资财务管理、协调收益分配关系。重点是研究投资、报酬和企业价值的评估等问题。

　　3、财务管理的趋势

　　(1) 财务管理内容复杂化

　　(2) 财务管理范围国际化

　　(3) 财务管理手段现代化

　　二、财务管理的环境

　　1、财务管理环境的概念

　　财务管理环境是指影响公司财务管理工作的一系列因素的总和。

　　2、公司内部财务管理环境

　　(1) 企业形态：指物业管理企业在创建之初向政府有关部门登记时就确定下来的资产所有权关系。

　　(2) 企业文化：指物业管理企业在长期发展过程中逐步形成的一种氛围，它有着丰富而又很实在的内容，其精华是体现在深入企业广大职工心目中的企业精神。

　　(3) 财务管理能力：指物业管理企业聚财、用财和生财的能力。

　　(4) 经营管理：指物业管理企业对物资采购与供应、物业经营出租、出售以及维修、养护等方面的管理。

　　(5) 组织结构：指物业管理企业组织、领导财务管理工作的职能部门的组成情况，它包括各职能部门的设置及其相互间的财务管理职责的分工和组织程序。

　　(6) 人员素质：指物业管理企业财务管理人员在业务上所掌握的财务管理知识、有关法律法规和政策的水平，以及具备财务管理决策的能力和应付企业内外财务管理环境变化的能力。

　　3、公司外部财务管理环境

　　(1) 政治环境：指社会制度、政治体制、政府的政策倾向和人民群众的政治要求等。

　　(2) 经济环境：指国家经济形势和经济发展趋势、产业政策、金融市场状况等因素，它是影响公司经营和财务管理活动的最主要的因素。

　　(3) 法律环境：指影响企业财务管理活动的法律、法规的总和。(企业组织形式、税法等)

　　三、财务管理的目标

　　财务管理目标就是物业管理公司进行财务管理所要达到的目标，是评价财务管理活动是否合理的标准。在物业财务管理实践中，最具有代表性的财务管理目标主要有以下几种观点：

　　(1) 利润最大化：指企业的利润额在尽可能短时间内达到最大。这是一般物业管理企业较普遍的理财目标。其优点在于经济效益容易衡量、财务数据直观，在一定程度上反映出企业经济效益的高低。其缺点在于：

　　A、导致企业的短期行为，为了片面追求利润最大化，某些物业管理公司会放弃一些保养维护性的成本支出项目，或者在管理过程中，不注重物业的保值增值目标而在服务内容上把费用低作为唯一的选择。

　　B、没有反映所获利润与投入资本之间的关系，不利于经营成果的横向和纵向的比较。

　　(2) 每股利润最大化：与目标(1)相比，其优点是把企业实现的利润额同投入的资本或股本数进行对比，能够说明企业的盈利水平，可以在不同资本规模的企业或同一企业不同时期之间进行比较。其缺点与目标(1)相同。

　　(3) 管理层报酬最大化：指企业管理层的福利和利益最大化。

　　管理层报酬最大化的缺点：并不强调企业利润、股票市场价格，或者其他财务管理目标的最大化。虽然满足了企业管理层的欲望，但企业管理层可能因此而作出错误的筹资、投资或利润分配等方面的决策，从而影响公司的利润和股东财富的最大化。

　　(4) 企业价值最大化：指企业在考虑资金时间价值和从企业长远发展的的角度合理经营，采用最优的财务管理政策不断增加公司财富，使企业价值达到最大化。企业价值不是指帐面资产的总价值，而是企业全部财产的市场价值。其中包括企业品牌、资信等无形资产。因此，企业价值最大化的管理目标在对企业价值的评价中，所重视的不是企业已经获得的利润水平，而是企业在市场上的综合竞争能力和潜在的获利能力。

　　优点：

　　A、有利于克服企业在管理上的片面性和短期行为

　　B、反映了对企业资产的保值增值的要求

　　缺点：

　　A、企业价值不易认定。对于上市公司，即期市场上的股价不一定能够直接揭示企业的获利能力；对于非上市公司，其企业价值的评价由于受评估标准和评估方式的影响不易做到客观和准确。

　　四、财务管理的环节

　　(1) 财务预测--主要任务：测算各项物业管理方案和经营方案的经济效益，为决策提供可靠的依据；预计财务收支的发展变化情况，以确定管理目标；测定各项定额和标准，为编制财务计划、分解各项计划指标服务。

　　(2) 财务决策--管理人员在财务目标的总体要求下，通过专门的方法，分析、评价各种方案的经济效益，进行综合平衡，从各个备选方案中筛选出最佳方案。

　　(3) 财务预算--是以财务决策确立的方案和财务预测提供的信息为基础，制定主要的计划指标。财务预算是财务预测和财务决策的具体化，是控制财务活动的依据。

　　(一) 财务预算的编制方法

　　1、固定预算

　　含义：固定预算是指以过去的实际费用支出为基础，考虑预算期内相关因素可能发生的变动及其影响，在过去实际费用基础上增加或减少一定的百分比确定出的预算。也称为增量预算或减量预算编制法。

　　优点：编制简单，预算的编制成本较低；此外，由于固定预算以过去的费用支出为基础，费用支出水平的控制要求易于为各部门所接受。

　　缺点：没有结合预算期的情况，重新对各项费用支出的必要性及其支出水平进行论证，难以实现费用支出效益的最大化；同时，由于采用该方法编制的预算缺乏挑战性，因而，也难以调动各部门和全体员工控制费用支出的积极性。

　　2、零基预算

　　含义：零基预算是指一切从零开始，通过重新考虑费用预算的必要性和各项支出的经济效益而编制的预算。

　　零基预算的编制程序：

　　A、由各部门提出预算期内可能发生的费用项目及费用额，而不考虑这些费用项目以往是否发生及发生额是多少；

　　B、将全部的费用项目分为必须保证支出的费用项目和费用额可以增减变动的费用项目两大类；

　　C、对各费用支出额可以增减变动的费用项目进行成本效益分析，并按照成本效益率的大小进行排序；

　　D、将预算期内可动用的经济资源在各费用支出项目之间进行分配。

　　优点：有助于提高管理收费的使用效益，改善企业与业主之间的关系，从而增强物业管理企业的市场竞争能力。

　　缺点：编制预算的工作量相对较大，各费用项目的成本效益率的确定缺乏客观依据。

　　(二)财务预算的主要内容

　　1、收入预算：物业管理企业的收入来自物业管理服务和多种经营两个方面。管理服务收

　　入是物业管理企业的主营业务收入，主要分为管理收入(包括公共性服务、公众代办性服务和特约服务三部分)、经营收入和大修收入等。

　　2、营业成本预算：营业成本是物业管理企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出。营业成本预算包括：

　　(1) 直接人工费预算：企业在预算期内直接从事物业管理活动人员的工资、奖金和福利费等预计支出；

　　(2) 直接材料费预算：物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、低值易耗品和包装物等方面的预计支出。

　　3、管理费用预算：是从事物业管理活动中所发生间接费用的预算。包括物业管理企业管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费和修理费、水电费、办公费、差旅费、邮电通讯费、租赁费、保险费、劳动保护费、保安费、低值易耗品摊销和其他费用等。

　　4、财务费用预算：是物业管理企业在预算期内为筹措资金所发生费用的预算，包括利息支出、汇兑损失、金融机构手续费和其他财务费用等。

　　5、资本预算：也称设备维修更新计划，是物业管理企业为实现物业的保值和增值，根据设备的运行状况和管理服务的需要制定的有关长期资产(固定资产等)购入和更新改造支出的预算。

　　6、现金预算：也称现金流量表，是反映预算期内货币资金的流入、流出以及资金调度的预算。

　　7、预计损益表：又称年度利润计划，是在经营决策(包括财务决策)基础上，综合反映物业管理企业预算期(通常为一年)内收入、成本费用和净利润的预算。

　　8、预计资产负债表：或称预计财务状况表，是揭示物业管理企业资产、负债和股东权益在预算期末的水平及其构成的预算。

　　物业管理企业财务预算的编制

　　(一)财务预算的编制程序

　　1、编制方式：“二下一上式”

　　一下：首先将财务规划确定的预计损益表分部门下达，作为各部门编制预算的控制目标；

　　一上：各部门根据控制目标的要求，结合自身的实际情况，编制出分季度的预算草案，并上报物业管理企业财务部门；

　　二下：财务部门对各部门的预算草案进行汇总和综合平衡，编制出正式的财务预算，并报物业管理企业管理层，然后再由管理层交业主在奉讨论批准后，正式下达给各部门执行。

　　2、 财务预算的编制程序

　　(1) 根据相关法规和管理服务合同的要求，编制资本预算及年度收入预算；

　　(2) 以收入预算为基础，制订营业成本预算，即直接材料费和直接人工费预算；

　　(3) 依据收入预算，编制管理费用预算；

　　(4) 根据收入预算、营业成本和管理费用预算等，并进而结合物业管理企业的收付款政策和资本预算，编制现金预算；

　　(5) 综合所有各项预算，编制利润预算(预计损益表)和预计资产负债表。

　　(二)财务预算的编制过程

　　1、收入预算

　　2、营业成本预算

　　3、管理费用预算

　　4、现金预算

　　5、预计损益表

　　财务控制--是在财务管理过程中，利用特定的手段，对企业财务活动施加影响或调节，以便实现预算指标。

　　财务控制的目的：

　　1、落实财务预算或财务计划；

　　2、及明纠正偏差；

　　3、提供决策依据。

　　财务预算控制的内容：

　　1、将财务计划的各项预算指标分配落实到企业各部门；

　　2、通过会计核算反映和监督企业各部门有关指标的实际完成情况；

　　3、定期(按年或月)把实际完成情况同财务预算指标进行对比分析，找出存在的偏差，并分析产生偏差的原因，提出降低成本费用的途径，制定纠偏的有效措施；

　　4、对责任部门和责任人进行评价和考核；

　　5、根据考核结果和奖惩办法进行奖励和处罚；

　　6、调整预算。

　　财务控制系统的构成要素

　　1、组织系统

　　实施财务预算控制的基本要求是实行责任中心制，即在企业内部划小预算单位，各预算单位(企业内部有特定责任的单位或部门)成为责任中心，每个责任中心都有明确的责任和控制范围。根据所负责任和控制范围的不同，责任中心分为成本中心、费用中心、利润中心和投资中心。

　　2、信息系统

　　(1) 内部信息：财务预算数据和实际执行结果的数据

　　(2) 外部信息：市场预测、市场行情、政策法规变动等。

　　3、考核制度

　　考核的一般做法：根据财务预算数据，找出实际发生的结果与财务计划(或财务预算)要求之间的差异，分析产生这种差异的原因，落实责任人，并提出补救办法，最后形成财务报告，并作为企业决策和采取行动的依据。

　　4、奖惩制度

　　奖惩是根据业绩考核结果，对业绩突出者给予奖励，对造成严重损失的责任者给予处罚的行为。

　　财务控制的步骤

　　1）建立财务预算控制系统

　　(1) 建立财务预算控制的组织系统

　　A、专门机构的设立

　　B、人员的配置

　　C、岗位责任的确立

　　D、责任中心、利润中心与投资中心的建立

　　(2) 建立财务预算控制的信息系统

　　A、建立各种量化的控制标准(指标)

　　B、信息反馈系统

　　(3) 建立考核制度和奖惩制度

　　2）检查监督：根据信息系统确立的标准，实行监督、检查，比较实际执行结果与标准之间的差异；

　　3）分析原因：实际执行结果与财务预算的标准之间必然会产生偏差，那么，到底是什么原因产生这些偏差，责任者是谁，应该予以明确；

　　4）纠正偏差：提出纠正偏差的对策，并组织实施，尽最大努力减少损失；

　　5）奖惩兑现：根据监督检查结果，落实责任，兑现奖惩办法。

　　财务分析--运用特定的方法，对企业财务活动过程及结果进行分析评价，通过财务分析，掌握企业各项财务计划的完成情况，评价财务状况，研究和掌握企业财务活动的规律性，改善财务预测、决策、预算和控制，提高企业经济效益。

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篇2：物业会所财务管理规定

　　物业会所财务管理规定

　　根据我公司会所管理的具体情况，制定本财务管理规定，供各会所执行：

　　一、会所收支必须建立项目明细帐目及总明细帐目，所有收支均需进入明细帐。

　　二、明细帐应符合有关财务规定，严禁涂改帐目。

　　三、前台收银和管帐不允许同一人兼任。

　　四、收银和管帐每月3日前详细核对上月收入，在收入准确无误双方签字认可。具备条件的会所每天应向管理处财务室上缴前一天的收入，不具备条件的会所须在每周一向公司财务部或属管理处财务上缴上周收入。

　　五、不得动用营业收入，会所所需物品的采购，须按公司有关财务规定、配送制度的程序办理。特殊情况需支付营业款时，公司直属会所须经商业管理部经理批示，管理处管理的会所需经管理处主任批示。

　　六、会所收入不得存放于宿舍或家中。

　　七、严禁将会所收入与私人钱物混放。

　　八、会所游泳池禁止售票员兼任收票员。

　　九、各会所自商业管理部领取的各种票据、门票、消费卡应建立帐目并根据实际收入销帐，严禁将各种有价票、卡赠送亲朋好友。

　　十、顾客消费完毕，必须将顾客消费单须将顾客联交顾客，不得存留。

　　十一、不得收取小费。

　　十二、凡截留、瞒报、贪污营业收入者，一律予以解除合同并追究责任。

　　附：

　　一）消费卡收入登记表

　　二）会所日收入登记表

篇3：物业公司财务管理作业指导书

　　物业公司财务管理作业指导书

　　1.0目的

　　1.1本指导书规定了公司资金、现金、票据、费用开支、会计档案的管理办法，旨在加强会计基础工作，正确执行国家财经纪律和财务制度，更好地为物业管理经济工作服务。

　　2.0适用范围

　　2.1本指导书适用于公司财务部对资金、现金、票据、费用开支、会计档案的管理。

　　3.0职责

　　3.1财务部财务人员严格执行本指导书规定，并监督公司全体员工执行本指导书有关规定。

　　4.0工作内容和要求

　　4.1本规定的基本原则是：执行国家有关法律、法规和财务制度，对公司的财务活动实施有效控制，并接受上级有关部门的监督。

　　4.2财务部是公司财务管理部门，在总经理领导下，对公司财务活动实行统一管理。

　　4.3财务人员管理

　　4.3.1会计人员的聘用，依据能兴集团公司人事招聘制度由能兴集团公司人事部、财务部统一进行。各公司对待聘职位具有推荐权和复试权。财务部负责人的任命、变动由集团公司发文。

　　4.3.2财务负责人的年度考核分通用与专业技术考核两部分，通用部分的考核由公司总经理负责，专业部分由集团公司稽查考核部与计划财务部负责。对财务负责人的年末综合考评统一报集团公司人事行政部批准。

　　4.3.3公司重大项目的决策须有财务部负责人参加。

　　4.3.4财务人员必须具备专业技术资格，持证上岗。财务人员管理按《南海市能兴物业管理有限公司》有关财务制度执行。

　　4.4资金管理

　　4.4.1原则上应在国有商业银行开设银行帐户，开设或撤销银行帐户时，必须填写申请表，报集团公司计划财务部审核后由集团总会计师批准。确需在非国有商业银行开户的，在申请开设帐户的同时，须报审帐户资金最高限额。财务负责人必须监督帐户资金限额的执行情况，并对执行结果负责。

　　4.4.2必须按银行及公司规定使用现金。结算起点以上的货款、往来款，一律不得使用现金或现金支票结算。

　　4.4.3库存现金限额，按开户银行的规定执行。开户银行没有核定限额的，最高不得超过5000元。流动资金管理

　　4.5实物管理

　　4.5.1关于材料物资管理的规定：

　　4.5.1.1购进的材料物资，原则上应先进仓，后领用。

　　4.5.1.2对生产中急需的或零星的辅助材料，确需直拨使用的除按规定审批外，必须经项目负责人验收并签名，方可报销。

　　4.5.1.3工程完工后，剩余的材料必须办理退仓手续。

　　4.5.1.4材料、物资必须至少在每年三月和九月盘点二次。会计人员必须实地监督盘点，财务负责人必须对盘点结果的真实性负责。

　　4.5.1.5对盘点中出现的损溢，一年累计在5000元以下的，报总经理审批后作调帐处理。一年累计在5000元以上5万元以下者，必须书面报集团公司稽查考核部核实、集团公司计划财务部出具处理意见后，由集团公司总会计师审批处理。全年累计盘盈、盘亏在5万元及以上的，需报集团公司总经理审批。

　　4.5.1.6对材料物资出现盘盈、盘亏的，必须查明盈、亏的原因，提出改进措施。必要时，对库存材料进行复点。

　　4.6固定资产管理

　　4.6.1各管理处、部门必须指定一名固定资产实物保管责任人，对固定资产的实物管理负责。

　　4.6.2固定资产必须设置卡片帐进行管理，卡片帐必须由固定资产保管责任人签名，保管责任人变更的，必须及时变更卡片帐。

　　4.6.3在每年的六月，财务人员必须会同固定资产专责及实物保管责任人全面盘点固定资产。会计人员必须实地监督盘点，对盘点结果的真实性负责。

　　4.6.4盘点中出现的损溢，必须按规定的程序报批。

　　4.7会计档案管理

　　会计凭证、会计帐簿、会计报表及储存会计资料的磁盘是企业的重要经济资料，要定期装订、整理立卷、妥善保管。

　　4.7.1会计档案管理实行分阶段负责制。按会计凭证的传递流程分出纳责任期、主管会计责任期。其中出纳责任期从出纳审核并接收业务部门的原始凭证起，到出纳将凭证传递给主办会计为止；主管会计责任期是从主办会计审核并接收出纳传递过来的凭证起，到将会计档案移交给档案室保管为止。

　　4.7.2在出纳责任期，出纳对交存的原始凭证及自己填写的记帐凭证负保管责任，按规定于每月28日前传递给主管会计。

　　4.7.3在主管会计责任期，主管会计对出纳交存的会计凭证、电算产生的记帐凭证、所有科目汇总表、装订成册的凭证本、会计帐簿、会计报表、已登录的档案袋、储存会计资料的磁盘等负责保管，同时应按归档要求对各类档案负责立卷、装订成册、分类分柜保管。存放场所应加锁，钥匙由主管会计掌握。档案原则上不得借出，如有特殊需要经总经理批准后，征得主管会计的同意并约定归还期，办理登记手续。借用期内借出资料的借用人负责保管。超过借用期限，主管会计未催讨追索，造成会计资料丢失的主管会计负连带责任。

　　4.7.4会计年度终了后，当年的会计档案半年内仍保存在主管会计处，期满后编造清册移交公司的档案室。

　　4.7.5会计档案必须妥善保管，存放有序，查找方便，并严格执行安全和保密制度。

　　4.8定期公布管理规定

　　4.8.1按业主管理委员会的要求，采用不同形式，定期公布管理费用收支情况、维修基金使用情况。

　　4.8.2对较大费用的支出要分析情况、加以说明。

　　4.8.3接受市、区、业主委员会、总公司的财务检查。

　　4.9财务管理安全管理规定

　　4.9.1注意防盗，财务管理部门严禁闲杂人员逗留，下班关好门窗，锁好保险箱，密码加锁，密码注意保密。

　　4.9.2保险箱钥匙不得在办公室过夜。

　　4.9.3去银行交款及取款，实行双人专车制。

　　4.9.4注意防火，室内严禁抽烟，下班切断电源。

　　4.9.5财会管理部门应装置防盗报警系统。

　　4.10财务人员工作要求：

　　4.10.1财务部经理

　　4.10.1.1贯彻执行国家和上级有关财务管理方针、政策和法规，遵守国家法律、法令。

　　4.10.1.2严格遵守财经纪律，建立和健全财务管理制度及核算制度，并负责督促检查执行情况。

　　4.10.1.3负责公司资金的平衡、掌握和监督资金的合理使用，监督资金回笼，考核资金使用和投资效果。

　　4.10.1.4参与策划重要的经营策略，并对重要经济合同及投资项目进行评议。

　　4.10.1.5向上级领导提供季度分析报告，并提出可行性建议。

　　4.10.1.6负责收付凭证的审核、工程结算工作。

　　4.10.1.7负责编制公司年度预算，制定各部门考核指标并监督执行。

　　4.10.1.8对财务人员进行业务指导。

　　4.10.2主管会计

　　4.10.2.1按国家会计制度规定，进行认真审核、分录、算帐，做到手续完备、内容真实，数字准确、帐目清楚，做到帐物相符、帐帐相符、帐表相符。

　　4.10.2.2根据公司的特殊性，分门别类进行分部门分小区建帐核算，使公司领导和各部门各小区领导能及时掌握盈亏情况，

　　4.10.2.3编制各种记帐凭证，及时编制会计报表，为领导的管理工作提供有关的数据资料。

　　4.10.2.4负责妥善归档保管好会计凭证、帐簿、报表等一切档案资料。

　　4.10.2.5编制资产负债表、损益表、收入明细表、成本明细表，并与其他报表相互核对，有对应关系的数字必须保持一致，年终编报财务状况变动表及财务分析。

　　4.10.2.6依据国家税法规定，按时按规定缴纳各项税金，做好有关资料的报送工作，按发票管理的有关规定，做好发票的保管及发出工作。

　　4.10.2.7严守机密，妥善保管会计档案资料，及时装订会计凭证，年底结算完毕，将全年会计凭证、帐簿、会计报表等资料收集齐全，整理立卷，妥善保管。

　　4.10.2.8指导出纳，定期检查或抽查出纳的现金库存情况。

　　4.10.2.9编制每月经营情况分析并提供分析报告。

　　4.10.3出纳员(兼仓管员)

　　4.10.3.1遵守国家有关财经纪律，严格执行现金管理规定和银行结算制度。

　　4.10.3.2负责办理现金收付各银行结算业务，负责登记现金的银行存款日记帐，每月终及时做出银行存款调节表。

　　4.10.3.3负责保管库存现金和各种有价证券、结算凭证、空白支票、收据和有关印章。

　　4.10.3.4认真审查每一笔款项的支付和费用报销，对违反规定的一律拒付，并及时向有关领导反映。严禁白条取款入帐。

　　4.10.3.5本部出纳员负责本部工资表的编制及发放，管理处出纳员负责管理处工资表的编制及发放。

　　4.10.3.6负责收发仓库货品进出仓工作，，对采购员和供应商与采购计划要求不符的货品一律拒收。

　　4.10.3.7出仓方面要有部门经理签名的申请领料单方可发货，并分类填好出仓单、领料人签名后按出仓单发货。

　　4.10.3.8每天做好进出仓的帐面登记，按“先进先出法”核算，保证单与帐相符、帐与物相符。

　　4.10.3.9仓库货品要离墙离地分类堆放，定时检查货品的质量或积压品，如发现有货品变质、变坏、虫咬、鼠咬及时报告处理，并且主动向用料部门推销积压货品。

　　4.10.3.10月终全面盘点一次。

　　4.10.3.11加强对库存物资的管理，严格执行防火、防盗、防虫蛀、霉坏等安全和卫生措施。

　　4.10.3.12出纳人员不得兼管收入、费用、债权、债务帐簿的登记工作和档案的保管工作。

　　5.0引用文件和记录表格

　　5.1《费用报销管理标准作业规程》

　　5.2《请购单》

　　5.3《入库单》

篇4：物业公司财务管理特点及运行机制

　　物业公司财务管理特点及运行机制

　　尊敬的各位领导、各位同仁大家好：

　　根据河南物业商会的安排，河南万厦物业公司在本次物业管理收费及财务管理研讨会上作为主讲企业，我作为万厦物业公司财务负责人，谈一谈个人对物业管理企业财务管理的一点看法和体会，下面有五个问题与大家共同分享。

　　第一个问题：物业管理企业财务管理具有什么样的特点呢?

　　物业管理企业是高度统一的管理，全方位、多层次的服务，市场经营为一体，寓经营、管理于服务之中的一种新兴的服务行业，属于第三产业，我国的物业管理起步较晚，目前还没有专门针对物业管理企业财务核算的会计制度，由于物业管理是作为房地产综合开发的延续和完善，是在房地产开发中为完善市场机制而逐步建立起来的综合性经营服务方式，物业管理企业目前的会计核算主要参照《施工、房地产开发企业财务制度》，并执行《物业管理企业财务管理规定》，但物业管理企业毕竟不同于施工、房地产开发企业和其他服务业，物业管理企业有其自身的经营特点和管理要求，而物业企业的财务管理是物业管理企业的财务活动，是协调、处理各方面财务关系的一项经济管理工作，是企业管理活动的基础和中心。我本人认为，物业管理企业财务管理具有综合性强、覆盖面广、敏感性强三个特点：

　　特点一：综合性强

　　财务管理是运用价值形式对企业的经营活动进行管理的，企业经营活动中的一切物质条件、经营过程和经营结果，都可以通过价值形式进行综合性地反映。财务管理的这一特征表明了企业的财务管理工作具有很强的综合性。因此，财务管理作为企业管理的一个组成内容，在整个企业管理工作中居于核心地位。

　　随着现代市场经济和商品经济的不断发展，物业管理与一般的服务行业相比有其明显的个性，物业管理的行业特性之一，物业管理服务提供的产品是全天候、不间断、多方位、多层次的过程性服务产品。其突出的一点是生产与消费同时开始、同时结束。所以，物业管理不仅是劳动密集型的行业，而且也是管理密集型的行业。随着物业管理经营过程的社会化程度和现代化水平的不断提高，现代的物业管理企业的财务管理，在管理手段上已经广泛实行财务预算， 财务动态分析方法，加强预算控制，参与企业经营管理决策等;在管理方法上，采用会计电算化，普及

　　计算机的应用和分析，实行数字化管理，从而使财务管理的综合性大为加强，财务管理已经逐渐成为现代物业企业管理的关键组成部分。

　　特点二：覆盖面广

　　物业管理服务有别于社会公共服务和个体服务，是一种同时带有社区公共服务和个体服务特征的群体性服务，这种服务的确定和选择又是一种市场行为，市场经济离不开资金运用，企业从事生产经营活动，须拥有一定数量的资金，这是企业进行各种经营活动的基础。而在企业里，一切涉及资金的活动都是财务管理的内容。在企业的经营活动中，企业内部各个部门、各项目的工作都与资金有关。从提供服务、支付人员工资，对房屋、公共设施设备维修保养、物料消耗、清洁保洁、环境维护、绿化养护等一系列的成本支出，以及按劳取酬收取的物业服务费，开展多种经营的现金流入都与资金有关。各个部门都要使用资金，没有资金作基础，任何部门的活动都不能进行;每项业务的开展都直接或间接地影响到企业资金的流入流出，从而影响整个企业的经济效益。由此可见， 物业企业财务管理涉及的面相当广泛，企业经营活动的各个方面基本上都有财务管理的存在。这就要求作为物业管理企业的财务管理工作，要兼顾到企业的各个部门、各个项目必须从总体上合理地分配和运用资金，使企业经营各环节占用的资金比例关系协调。

　　特点三：敏感性强

　　在企业的经营活动中，各项工作的进展情况，都可迅速地反映到企业财务上，并影响企业的各项财务指标。而企业的经营活动是一个整体系统，某一个环节出现了问题，都会影响到其他环节，从而影响企业整个的财务状况。但是有些环节上出现的问题是不规律、无法预测的，诸如市场供需条件的变化，企业外部的经济环境的复杂多变，都会给企业的经营和财务活动带来很大的影响。

　　随着市场经济的发展和社会化、专业化、市场化物业管理的推进，物业管理招投标应运而生。从一开始介入市场，财务管理中的费用测算就是投标书中最重要的部分，报价也是个敏感的话题，由于服务费用各有千秋，各企业测算角度不同，费用测算没有一个统一的平台，企业能否中标，在费用的测算上，关键不在于费用具体值的高低，而在于测算的过程和依据。物业管理服务的性价比是弹性的，而非刚性或半刚性，其所提供的产品定量容易，定值难，因此，要真正做到质价相符，优质优价是不容易的。市场经济是竞争经济，通过激烈的市场竞争，才能促使物业管理企业有一种紧迫感，感到搞不好工作就难以使企业得到发展，有被社会淘汰的可能性。只有通过企业的不断自我完善和创新，通过企业间相互的竞争交流，最终才能降低物业管理成本、提升物业管理服务质量，

　　才能使物业企业持续发展。这就要求企业财务管理人员应善于对企业内外部经济关系及时进行合理调节，以适应外部经济环境的变化，不断提高企业防范风险的能力，增加企业市场竞争能力。密切注视外界的变化，及时向企业管理者提供财务信息，反映经营状况的进展情况，促使企业管理者作出正确的决策，并对企业经营的全过程进行指导和控制。第二个问题：财务管理在物业管理企业中如何运行和控制

　　目前物业管理企业财务管理中的核算体系，我个人认为主要包括三个方面：财务预算、财务核算及成本控制。

　　1、财务预算的运行和控制

　　由于物业管理是对房屋设施设备等实行多功能、全方位、综合性经营管理与服务，既管物又服务于人，就应该就其提供的物业服务收费。国家发改委建设部规定了两种收费方式：包干制和酬金制。河南万厦物业公司采用的是包干制方式，此种方式是指业主只支付固定的物业服务费用，物业管理企业自负盈亏。这种方式有别于其他企业，收入的基本确定，企业就需要精打细算，以收定支，科学的进行年度预算。

　　财务预算是一项比较复杂的工作，需要考虑的因素很多，作出准确的预测是非常困难的，但预算是物业管理企业财务管理经营计划的核心，包括详细的预期收支估算，允许的空置率水平和经营费用。这些数字构成了物业管理的量化目标。同时预算是物业管理中财务控制和财务计划的重要工具，即当实际收入低于预算或费用超过预算时应引起项目负责人的注意。

　　当物业管理企业的财务人员能够编制比较切合实际的预算时，企业能就未来一年的经营计划，做出比较现实的安排。基于河南万厦物业公司财务管理采用电算化，充分利用公司过去的财务数据进行统计技术分析，并根据企业的资产能力和外部经济环境对未来市场的影响进行估计，从而作出年度财务预测。

　　物业管理企业年度财务经营指标预算分为两个方面：

　　(1)收入来源的预算

　　由于物业管理企业的收入来源是以元、角、分为基数的标准，根据郑州市物价局核定的政府指导价，按建筑面积多层建筑收费标准最高为0.38元/平方米/月，高层建筑收费标准最高1.1元/平方米/月，在收入预算时，就要求财务人员精打细算

　　，收集详细的物业管理基础资料，在允许的空置率水平下，按照建筑面积和规定的收费标准，预算主营业务收入。

　　虽然已接管的物业收费标准已按物业合同的约定确定，但物业“滚动开发”的情况比较多。业主入住是一个逐渐的过程，由于受入住率的影响，并非每一个物业管理区域的主营收入都能够全部收回，这就会出现物业服务费不足的现象，在不增加业主和使用人的经济负担的情况下，鼓励管理处根据所管物业状况和物业区域的特点，开展多种经营，如对空置物业开展租赁服务，收取代租服务手续费收入，开展家政服务，提供有偿特约服务，多方位、多渠道创造经济效益，以业养业，补充物业管理经费的不足。

　　⑵ 成本和费用的预算

　　收入来源的基本确定是物业管理企业有别于其他企业的显著特征，它不受季节的影响，也无淡旺季之分，成本和费用的管理和控制成为物业管理企业财务管理的核心内容，企业能否盈利、能否持续发展，关键在于能否有效的控制成本费用，故成本费用的预算是年度预算的重点。

　　物业管理企业的营业成本是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修管理和服务所发生的各项直接支出，包括人工成本，直接材料和间接费用等。

　　财务计划确定后，要将计划具体化，进行财务预算，进一步细化各种现金收支预算，使财务计划成为企业财务管理目标的控制标准和考核依据，在实现企业价值最大化中发挥重要作用。

　　2、物业管理企业财务核算及成本控制

　　在物业管理企业的财务管理运行和控制过程中，最为关键的是对年初预算项目进行跟踪控制。河南万厦物业公司根据各管理处的具体情况，年初经过调研，确定年度预算目标，由管理处负责人签订目标责任书，各管理处财务人员根据本管理处的经营预算切实做好会计基础核算工作，实现数字化、报表化、动态的分析管理。实行多级核算，做到事前有预算，事中有控制，事后有监督，各管理处通过日常考核与年度考核相结合的方法，进行成本控制，是典型的预算结合目标成本管理模式。

　　就收入核算而言，河南万厦物业公司采用的是双月收费制，即每两个月收一次物业服务

　　费，随着入住业主或使用人的相对稳定，根据年初计划主营业务收入按计划进度按部就班稳步收缴，杜绝前松后紧的情况发生。对于业主欠费产生的应收账款的管理和控制应区别对待，物业管理企业的应收账款有别于商业企业，它不会给企业带来信用销售，也不会使企业利润增加，相反，物业管理企业产生的业主欠费只会使企业收入减少，现金流短缺， 对物业企业而言业主欠费越多，数额越大，物业企业的风险就越大，企业的生存将会举步维艰，甚至倒闭。物业企业财务管理要求加强应收账款的管理，调查分析应收账款形成的原因，及时反馈到项目管理部门，在最短的时间里解决问题，将坏账损失降到最低。减少应收账款的形成，加快收入的回笼，物业企业才能持续发展。

　　成本和费用是企业生产经营过程中的货币表现。对成本和费用的管理是物业管理企业财务管理的核心内容，成本和费用核算是否准确、真实、合理，关系到经营成果的计算是否正确，直接影响国家、企业和职工个人的利益分配。

　　就营业成本而言，河南万厦物业公司根据年初预算，将营业成本分为多费用项目，对其中由管理处可控成本项目制定考核制度，定期进行经营管理日常考核，并对计划预算的执行结果进行动态分析、考核，以查明预算计划完成或未完成的原因，制定预警机制，以便采取措施，改进工作，及时调整管理方案。如人工成本实行定岗定员，公司允许主动缺员，所谓主动缺员，是针对某些岗位人员素质低，服务意识差，不能给企业带来经济效益和社会效益，对于这样的岗位人员，宁缺勿滥，其他费用项目实行年初预算，严格按预算目标进行双月考核，日常考核制度与员工工资挂钩，核定预算额度标准，实行年度总额控制。

　　财务管理贯穿物业管理企业整个经营过程。在经营过程中，财务预算是手段，财务管理的控制是关键。有些企业的财务管理存在两个误区：一是把财务管理简单化，仿佛财务管理只是财务部门的事，而财务部门只是会计核算部门，忽视其整体管理职能，忽视其管理方法和管理理念在企业管理各个方面的应用和贯彻。二是财务部门完全听命于“老板”，忽视财务管理自身的规律性与相对独立性。物业管理作为我国gg开放后，伴随经济体制的转轨和住房制度改革深化而出现的一种新型的房屋管理模式，在目前激烈的市场竞争中，不少物业管理企业连年亏损，濒临破产，而同样是物业管理企业的河南万厦物业公司却步入良性循环，蒸蒸日上。为什么?因为万厦人在深化改革中敢于创新，创立了一套“成本控制”的管理模式，并把这种“成本控制”理论应用到企业管理的各个方面，当作一项核心任务。河南万厦物业的“成本控制”经验有两大要点：一是成本控制指标分解，纵向到底，横向到边;二是全员参与成本控制，每项成本、费用控制指标都有账可查，有人控制。

　　第三个问题：日常耗材是物业管理企业的一项重要费用支出，管好专业耗材是物业企业成本控制的重要环节

　　由于物业管理企业是围绕“人的住用环境”以物业为对象，以人为核心开展专业管理与服务，如各类房屋建筑及附属设施设备的维修养护，物业环境的治安保卫，消防管理，清洁保洁，污染防治，绿化管理，停车场管理等，每一项业务的开展均需耗费物料用品。

　　为了加强和规范物料用品采购的管理，严格控制和节约各类物品的支出成本，河南万厦公司出台了《物料用品采购规定》，河南万厦物业公司日常对各种耗材的管理，分为由公司统购的物品和由管理处自行采购的非统购物品两种方式，对大宗、常用、易损物品由公司统一采购，各管理处根据年初预算的需求，到公司仓库领用，对单位价值较低，非常用物品由各管理处自行采买。

　　年度预算时公司从多方面考虑，根据各个物业区域的设施设备、房屋及附属物的老化程度进行物料耗材的预算。如对于清洁保洁用品的预算可以按照保洁人员的数量，根据保洁区域的档次和清洁卫生工作所负责的面积大小，来配置不同的保洁工具用具，预算出不同的费用额。公司对物品的采购实行年初预算总额，日常管理过程中放权和收权相结合的管理模式，通过建立健全物品管理的内部控制制度，在物品采购、领用、储存管理上建立规范的操作程序，堵住漏洞，降低成本。

　　河南万厦物业的“成本控制”模式是从现代企业财务管理中引申、深化出来的，是财务管理理论运用到企业管理实践中的典范。

　　第四个问题：资金管理

　　在资金管理方面，为加强公司系统内资金使用的监督和管理，加速资金周转，提高资金利润率，保证资金安全，公司制定了严格的资金管理规定。

　　公司财务管理部是公司资金管理部门，办理各管理处以及公司内部独立单位的结算和资金管理工作，财务管理部具有管理和服务的双重职能，与下属管理处在资金管理工作中是监督与被监督，管理与接受管理的关系，在结算业务中是服务与被服务的客户关系。

　　由于我公司管理项目分散，公司成立了一支业务娴熟、具有专业技能的会计队伍，财务人员分散办公，统一管理，各管理处财务人员全部采用电算化，统一核算方式、统一核算程序、统一核算模式。公司财务管理部按管理处设置明细账，单独核算到管理处，各管理处财务核算到每一户业主各项应收费用。

　　在存款管理方面，公司内各管理处在附近银行保留一个存款户，办理小额零星结算，以点带面，全方位控制收入来源，所有现金类资金在公司规定的限额及时效内缴存银行，由公司统一管理和控制。在资金支出方面，公司根据各管理处实际情况，酌情核定备用金，严禁坐支现金。

　　在资金管理和检查方面：公司财务管理部以资金的安全性、效益性、流动性为中心，定期开展以下资金检查和管理工作，并根据检查情况，定期向总经理、董事长专题报告。

　　a)定期检查各管理处的现金库存状况。

　　b)定期检查各管理处在财务管理部的结算情况。

　　第五个问题：关于物业管理企业纳税管理的具体做法

　　物业管理企业属服务业，是一个微利企业，历属地税管辖，应交纳的流转税种包括营业税、城建税和教育费附加，如果企业经营范围包括租赁业务，则同时还应按租赁收入交纳房产税。以上交纳的税收是以营业收入作为纳税基数的。无论企业规模是大还是小，都应按国家税收政策合法纳税、合规经营。至于企业所得税，以20**年为界，20**年前成立的企业

　　向地税局交纳企业所得税，20**年后新成立的企业向国税局交纳企业所得税，企业所得税是以企业应纳税所得额为基数，平常有利润预交，年终汇算清缴。

　　由于税务部门的分立，自20**年取销代理业发票后，物业管理企业重要的业务：代收水电气暖等代理事项的发票无法解决，虽然物业管理企业归属地税局管理，但代收的项目又均归国税局所管的增值税税种，代理发票的问题，地税推国税，国税又暂无法解决，虽然关于该事件我曾通过多渠道向省国税、省地税及相关部门多次反映，但目前仍无法解决。鉴于物业管理企业代理业务处于如此不利形势，我不赞同有的物业管理企业利用地税局的服务业统一发票开具代收业务，将税费转嫁给所服务的客户，这样做既多交了冤枉税，增加了客户负担，同时也违犯了发票管理暂行规范，超经营范围使用发票。

　　在税务部门没有解决这个问题之前，物业行业应有统一的核算口径，我建议物业企业依据20**年颁布的企业会计制度中其他法规《会计基础工作规范》的通知(财会字[1996]19号)中第三章第二节第五十一条的规定，一张原始凭证所列支出需要几个单位共同负担的应当将其他单位负担的部分，开给对方原始分割单进行结算。即采用自制分割单的形式，开展代收业务，以规避缴纳冤枉税。代收项目如果核算方法不对，直接影响企业的经济效益。

　　物业管理企业伴随着我国gg开放的历程一路同行，物业管理已经成为具有相关规模的新兴行业，但还没有独立的行业财务制度，财务管理工作基础还很薄弱，许多问题有待实践和探索。

　　以上是我个人在物业管理企业财务管理过程中的一些浅显的认识和体会，大家有什么不同见解，还请多提宝贵意见。

篇5：物业知识教材：小区物管财务管理

　　物业知识教材：小区物管财务管理

　　一、小区物业财务管理概述

　　(一)物业财务与财务管理

　　物业财务，是指具有企业性质的物业公司为达到既定目标所进行的筹集资本和运用资本 的活动。资本是由公司在房屋、设备维修过程中所运用的各项有价值的资产所构成。资本金则是指列在资产负债表左方的诸项内容。如现金、有价证券、应收账款、材料库存和固定资 产等，它表明了资本的去向。筹集资本就是资本来源，它指列示在资产负债表右方的诸项内容。如银行贷款、公司债券和业主投入的资金等等。

　　财务管理，是指公司为了有计划与低代价的筹集资本、最大限度地提高资本运用效果而 对企业筹资活动和投资活动所进行的管理。面对日益发达且瞬息万变的金融市场，企业面临着多种可供选择的筹资渠道。物业财务管理人员不仅要按照公司管理与服务的需要安排好筹 资的规模与时间，确保公司经济活动的正常进行，还要根据不同筹资方案所需付出的筹资成本与承担的筹资风险，选择最佳的筹资方案。这就是公司筹资管理的任务。物业公司是以管 理与服务为中心的经营型企业，为了提高公司经济效益，扩大收入来源，多数物业公司实行多种经营，公司下属既有商业贸易部门，也有工程维修机构，还有酒楼、商场、店铺等出租 物业以及其他提供有偿服务的机构。公司的财务管理要统筹各经营单位，自然比经营业务单纯的企业来得复杂些，财务管理在这里显得尤其重要。

　　(二)物业财务管理的必要性

　　在市场经济条件下，商品价值规律仍然在商品生产、商品流通和商品消费领域中，起着 重要的调节作用。以社会必要劳动时间来计算房屋维修在房屋消费过程中的商品价值量时，还必须利用价值、价格、成本、利润、资金等形式。

　　如前所述，小区财务与财务管理恰是对物业公司在资金筹集与运用过程中，能体现财务 关系的一种全面资金管理。因此，物业财务管理的客观必要性就在于，它是由时间节约规律和商品价值规律的作用决定的。这种作用主要表现在以下两个方面:

　　1.在市场经济中价值规律要求商品的价值量由制造该商品所消耗的社会必要劳动时间来衡量。也就是说，小区物业公司的房屋维修与服务，不论在维修过程中消耗的劳动时间多少 ，它只能按照社会必要劳动时间所决定的活劳动与物化劳动所消耗的价值量，向小区住户计取维修与管理费用。如果一个物业公司在房屋等维修与服务过程中，所消耗的个别劳动时间 低于社会必要劳动时间，这个公司从维修管理与服务角度说，社会获得较多的效益或称盈利;反之，如果个别劳动时间高于社会必要劳动时间，公司获得的效益就低，获得的盈利就少 ，甚至会亏损。恩格斯曾指出:“劳动产品超出维持劳动的费用而形成的剩余，以及社会生产基金和后备基金从这种剩余中的形成和积累，过去和现在都是一切社会的、政治的和智力 的继续发展的基础。”(见《马恩选集》第3卷，人民出版社1972年版，第233页)公 司的盈利就是恩格斯指出的劳动产品超出维持劳动费用而形成的“剩余”，它是社会主义扩大再生产的基础。由此可见，在社会主义市场经济条件下，价值规律的作用要求物业公司实 行严格的经济核算，要求对物业公司的维修、管理与服务过程和经济活动进行监督，要求不断改进公司的维修技术和经济管理，以便用最少的活劳动和物化劳动生产出更多更好的使用 价值，创造更多的利润，为扩大物业公司维修再生产和改善住户的生活、住房条件提供更多的资金。

　　2.在市场经济中由于价值规律的作用，物业公司在维修再生产过程中占用的一切房屋维修基金(劳动资料与劳动对象)，都仍然保留着使用价值和价值两种属性。维修基金的使用价 值是由实物形态表现的;维修基金的价值是由资金形态表现的。资金是公司维修基金的货币表现，是进行维修活动的前提条件。

　　经济核算不仅要求公司用自己的维修、服务与管理的费用收入补偿支出，并且取得盈利 ，同时要求用最少的资金占用、最低的生产耗费，取得最大的经济效果。要做到这一点，必须管好公司的资金、成本和利润，一句话必须做好公司的财务工作。由此可见，公司财务管 理必要性是节约时间规律和价值规律的客观要求，它是社会主义物业公司管理的重要组成部分。

　　(三)物业财务管理的本质

　　从物业财务管理的必要性中，我们可以看出，物业公司维修再生产过程是一个资金不断 运动的过程。公司的资金运动过程是构成公司财务关系的一个独立方面，正如*同志所说:“任何运动形式，其内部都包含着本身特殊的矛盾。这种特殊的矛盾，就构成一事物区 别于他事物的特殊的本质。”(见《*选集》第1卷，人民出版社1960年版，第297页)资金运动是公司经济活动的组成部分，但是资金运动又区别于其他的经济活动，也 就是说它具有独特的运动形式，具有独特的运动规律，它是公司经济活动的一个独立出来的特殊矛盾方面。这个独立出来的特殊矛盾方面就是公司财务区别于其他事物的特殊的本质。

　　正确地认识和理解物业财务管理的本质，对于指导公司的财务管理工作，具有十分重要 的意义。它可以帮助我们明确公司财务管理的内容，掌握资金运动规律，更好地领会和贯彻国家有关的财经管理方针、政策和法令，充分发挥主观能动性，为公司管好、用好资金，做 好财务管理。

　　公司财务管理的内容，是由财务本质决定的。认识到财务是公司维修再生产过程中的资 金运动，就可以明确财务管理工作是公司管理经济活动的一个重要的独立方面--资金运动的工作。资金运动的具体内容包括资金的形成、使用、积累和分配。与此相联系，财务管理 的内容应包括三个基本的组成部分:(1)资金(固定资金与流动资金)管理;(2)成本(资金耗费)管理;(3)收入与利润管理。由此可见，明确公司财务的本质，可以帮助我们了解财 务管理的具体内容，这对于做好物业财务管理工作是很重要的。

　　党和国家关于财务管理方面的方针、政策和法令一般都是根据资金运动的客观规律的要 求制订的。例如，有关基本建设财务拨款和贷款以及固定资金管理制度等，都是根据固定资金运动的规律性和周转特点制订的;而有关流动资金管理方面的制度，则是根据流动资金运 动的规律性和周转特点制订的。只有认识了资金运动规律，才能够正确有效地贯彻党和国家关于财务管理方面的方针、政策、法令和制度。

　　正确地认识和掌握资金运动的客观规律，可以使我们在公司财务管理中充分发挥自觉性 和主动性，克服盲目性和被动现象，做好财务工作。例如，认识了固定资金和流动资金的不同特点和运动规律后，可以明确划分流动资金和基本建设投资界限的客观依据，更好地贯彻 流动资金与基本建设投资分别管理，不得互相挪用的原则。了解流动资金的运动规律和周转特点以后，才能够做好流动资金的定额核定和管理工作，不断挖掘加速流动资金周转的潜力 。在社会主义市场经济的再生产过程中，物资运动和资金运动是矛盾的统一体，只有认识了这种辩证关系，才能在工作中正确地处理资金与物资的关系，促使资金运动与物资运动密切 结合。资金运动过程体现着一定的经济关系，即财务关系。在再生产过程中，财务关系的矛盾不断克服又不断产生。正确地处理财务关系，可以调动各方面的积极因素，促进公司维修 、管理与服务的不断发展。

　　(四)物业财务关系与财务运作

　　物业财务关系，是指物业公司在房屋维修、管理与服务过程中，由资本金运动所引起的 经济关系。这些经济关系往往都体现为财务关系，它们是社会主义市场经济关系中的一个重要组成部分。物业公司的财务关系主要包括:公司与国家、主管部门之间的经济关系;公司 与金融机构的经济关系;公司与公司之间的财务往来关系;公司与职工之间的经济关系;公司内部各部门之间的经济关系等。

　　为在财务管理活动中处理好公司内部与外部经济关系，财务部门必须形成独立的财务管理程序及运作流程。财务部门与公司内部与外部经济关系。

　　(五)物业财务核算的作用

　　物业财务核算是公司经济核算的重要内容。它是以价值形式反映和监督公司和公司内部 各核算单位生产经营过程的活劳动消耗、物质消耗和资金占用及其经济效果的方法。财务核算根据审核后的原始凭证、运用会计科目，填制记账凭证、登记会计账簿，以货币为计算尺 度，连续、系统、全面地记录、计算各核算单位或核算项目的经济活动过程。

　　财务核算对实行内部承包经营责任制的物业公司显得尤为重要。其主要作用在于:

　　1.它用一系列价值指标为考核和评定公司及公司内部各核算单位管理与服务成果提供了系统、完整的资料。

　　2.通过财务核算程序对公司及公司内部各核算单位的管理与服务过程的活劳动消耗、物质消耗和资金占用实施有效的监督。

　　各物业公司应根据自己管理特点及内部管理机制，建立一套适应自身条件的财务核算制 及其核算方法。在建立核算制度及核算方法时，应注意以下几点:

　　(1)要按财务核算单位和部门分别建账核算。为了确切地考核与评定各核算单位和部门的管理状况，应分别记录、核算、登账、手续完备、内容真实、数字准确、账目清楚。

　　(2)会计账目要以人民币为记账单位，管理业务中有外币收支时，应折合人民币记账，应同时注明当时的外币折合率，采用借贷复式记账法为宜。

　　(3)要明确核算时效。公司属下各部门(含管理处)所收的管理与服务款项，包括管理费、服务费、手续费、维修费、销售收入款和营业款等，以收费的多少定时上缴公司财务入账 。然后财务定出月度核算周期和年度核算周期。一般规定:月度会计报表在月终后十天内报出，季度会计报表在季终后十五天内报出，年度会计报表在年终后20天内报出。

　　(4)要注意符合核算规范化的要求。会计凭证、会计账册和会计报表要根据实际发生的经济业务进行登记并符合会计制度的规定。收款凭证和付款凭证必须按照发生款项，事项内 容填制清楚，经出纳人员签章才生效。转账凭证要由经管会计填制，健全核算程序，一切记账凭证必须经指定的审核人员签章后，才能记账。

　　(5)财务会计人员要认真审核各种原始凭证，遇有伪造或涂改凭证，虚报冒领款项的行为，应拒绝受理，并及时向领导报告。一切原始凭证经审核，内容清楚、手续完备、数字无 误的，才可记账结算。

　　(6)一切未使用的重要空白凭证，如支票簿、现金收据、发货票据、定额票据由专人保管，动用时由领用人办理领用手续，按每用完一本或每月结算一次，并由主管会计清查、核 实，定出核算制度。

　　公司财务对一切原始凭证、记账册和报表负责，定人定期归档妥善保管，以备检查。账 簿不得乱擦、挖补、涂改或用脱色药水消除字迹。

　　二、小区物业管理费的核算

　　(一)小区物业管理费的构成内容

　　按现行财务、会计制度规定，小区物业管理费构成内容包括:

　　(1)公共物业及配套设施的维护保养费，包括外墙、楼梯、小区围墙、停车场、自行车库、路灯、消防系统、保安系统、公共天线系统、配电系统、给排水系统、供热系统、高层 建筑的电梯、小区的水处理系统、高档住宅集中通风空调系统及其他机械、设备、机器装置及设施等;

　　(2)聘用管理人员的薪金，包括人员的工资、假期、津贴、福利保险及服装等;

　　(3)公用水电的支出，包括公共照明、物业公司办公用水电费、公共喷泉用水用电、公共绿地的灌溉。

　　(4)购买或租赁必须的机械及器材的支出;

　　(5)投购物业财产保险(如火灾或其它灾害的保险)及各种责任保险的支出费用;

　　(6)垃圾清理、水池清洗、化粪池清掏及消毒灭虫等费用;

　　(7)公共地点清洁费用;

　　(8)公共区域绿化及草木维护费用;

　　(9)储备金，指物业配套设施的更新改造费用;

　　(10)聘请法律、会计等专业人士的费用;

　　(11)小区节日装饰费用;

　　(12)管理者酬金，指管理者履行管理义务时，全体业主(或住户)向其支付的报酬;

　　(13)行政办公支出，包括:文具、办公用品等杂项以及公共关系费用;

　　(14)公共电视接收系统及维护费用;

　　(15)其它为管理而发生的合理支出;

　　(16)物业管理企业的正常利润、税金。

　　上述管理费内容构成在具体运用、核算时，应以物业公司的类型、性质及相关的财务管 理费构成为准。

　　(二)小区物业管理费的核算

　　小区物业管理费的核算，是物业财务管理的重要组成部分。任何一个小区物业及其物业 管理，在投入管理与服务之前都必须先期进行管理费核算。通常情况下，在公司开业一年后或在运营过程中尚需进行动态调整，其调整方案经公司主要领导审查后应提交业主委员会审 核批准。

　　综上各类管理费的具体核算应按有关规定及物业财务、会计核算办法、要求确定。此外 ，物业公司尚应建立诸如大中修设备设施基金;按各地工商、物价部门规定，确定物业特殊服务收费与日常维修、装饰装修等收费标准、保险费、税利等的核算办法。

　　三、小区物业收费管理

　　在小区物业管理中，收费问题是广大住户关注的热点，也是实施物业管理的难点。收费 偏高，业主(用户)难以承受;收费偏低，则物业管理公司不能维持。鉴于目前某些物业管理 公司确实不同程度地存在着标准不一，自立名目，立法滞后，缺乏规范的状况，加强收费管理，明确收费标准，实行依法经营，使物业管理逐步纳入良性的轨道，是搞好财务管理的一 项重要内容。为此，在小区物业收费管理中应注意处理好如下几个方面的关系。

　　(一)把握综合平衡

　　小区物业管理公司为适应市场经济的需要，创收利润，确保物业保值增值是必要，而且 是必须的。但是，如果片面追求利润，不顾社会效益，公司信誉就会失信于业主住户。因此，物业公司应把收费问题放到一个恰当的位置，既要创收利润、维持生计，又要搞好服务， 为民造福，两者缺一不可，以实现社会、环境、经济三个效益的综合平衡。

　　(二)确定收费项目，明确收费标准

　　依据上述费用构成，确定收费的项目，并明确其使用范围，是搞好收费管理的基础。为 适应市场经济建立物业管理新体制的需要，不同的物业管理水平，可制定不同的收费内容与标准，实行公平竞争，按质论价。收费标准的确定，可采取以下几种途径。

　　(1)政府部门审定。物业管理中的重要收费项目和标准，由政府主管部门会同物价部门审定，通过颁发法规或文件予以公布实施。如住宅维修基金、物业管理费、常用项目收费标 准等，都应由政府部门作出统一规定，物业公司遵照执行。

　　(2)提交业主商定。物业管理是由业主委托的契约行为，因而有的收费标准不必由政府部门包揽，而可由物业公司将收费预算提交业主管理委员会讨论、审核，经表决通过之后， 物业公司应及时拟定一份物业管理费标准经业主委员会审议决议，印发给每位业主、住户，并且从通过之日起按标准执行。

　　物业公司在每次新的费用标准通过之后，只要将每一费用项目的标准一次性向业主、住 户公布、通知之后，在以后每月发收费通知单时，只需通知费用总额就行了。这样，不仅可以减少劳动耗费，也可节省纸张等材料费用。

　　(3)委托双方议定。对于专项和特约服务的收费，诸如维修家电、接送孩子、代送牛奶、清扫保洁等项目，可由委托与受托双方议定，根据提供服务的要求，按不同的管理水平， 确定不同的收费标准，由住户与受托物业公司自行商定。

　　(三)收费通知送达

　　收费通知单每月要及时送达业主、住户的手中，并由业主、住户签收。为了节省人力， 可以由水电工在每月抄表时，发送上月的缴款单。

　　(四)费用拖欠的追缴

　　(1)一般性追缴。当上月费用被拖欠时，物业公司在第二个月向业主、住户发催款通知单。此单将上月费用连同滞纳金以及本月费用一起通知业主、住户，并经常以电话催缴。电 话中要注意文明礼貌。如果第二个月仍被拖欠，物业公司将在第三个月第二次发催款通知单时，此前两个月的费用、滞纳金和当月费用一并通知，并限期三天内缴清，三天过后物业公 司将依据管理公约停止对其服务(停止水电供应等)。如果业主、住户经收费员上门催缴仍然拒付，物业公司可根据管理制度以及相应的法律程序处理。

　　(2)区别性追缴。物业公司对拖欠费用的业主、住户，要区分不同情况，采取不同措施。对于费用大户，要亲自登门，进行解释和劝导，争取其理解和支持;对于一些“钉子户” ，则要严格按照法律执行;对于一些确实有困难的困难户，可以考虑适当予以优惠。

　　物业管理费通知单(式样)见下表。

　　××小区物业管理费标准已经×月×日业主管理委员会讨论通过，自公布之日起执行，望各位业主、住户周知并遵照执行。

　　按上述应收缴的各项费用标准进行核算、汇总后，即可算出小区物业管理费总金额。可按下式计算

　　在计算每户的管理费用时，只需以每户面积(建筑面积或使用面积)乘以费用单价即可。

　　四、小区物业财务分析及其方法

　　物业财务分析，是财务核算的工具。它通过一定的技术方法，对公司财务活动进行分析 和研究，依据一定的原则，对公司财务状况进行科学的评价。财务分析的对象是公司或公司所属单位的维修、管理活动中的资金运动过程和结果。财务分析目的在于总结经验、揭露矛 盾、挖掘潜力、提高效益。

　　财务分析方法可按不同的标准进行分类:

　　(一)按分析对象包括的范围分

　　物业公司的财务分析，按其分析对象所包括的范围，可分为全面分析、部分分析和专题 分析三种。

　　全面分析，是针对公司整体财务状况进行的分析;部分分析是就公司某一核算单位、某 一核算内容进行的分析;专题分析是指针对某一核算项目或某一特定的问题进行的分析。

　　(二)按分析进行的时间分

　　物业公司财务分析按进行时间可划分为定期分析、日常分析和临时性分析三种。

　　定期分析，是指每年、每季、每月定期进行的或是在项目承包期截止时日进行的分析; 日常分析，是公司日常财务管理工作中经常要做的分析工作;而临时性分析，则是那些出于项目管理和公司管理考核、评定的需要，临时安排的财务分析。定期分析与日常分析均属于 例行性的财务管理分析，无论是分析形式、分析方法，还是分析内容，分析者均应建立一整套规范化的标准。临时分析时间、内容、方法均无法统一，需依据分析的目的、要求和分析 对象的具体条件临时确定。

　　(三)按分析的目的分

　　物业公司的财务分析，按分析的目的不同可分为总结性分析、控制性分析和预测性分析 三种。

　　总结性分析一般发生在期末，包括财务年度期末、季度末、月末或项目管理期末、承包 期末等等;控制性分析发生在期中，即项目管理活动中、承包期中等等;预测性分析发生在项目管理活动开始之前或承包期初或承包条件签约之前。总结性分析的目的在于总结经验、 考核评价。控制性分析的目的在于控制经济活动过程、揭示矛盾，采取对策。预测性分析是为了对项目预期的经济效益、公司预期的管理成果以及公司某项管理决策将会带来的预期效 果所进行事前预测与分析。

　　(四)按分析时采用的数学方法分

　　财务分析的目的在于揭示某种有规律的东西，从而支持公司管理决策。因而，财务分析 离不开数学方法。依据所使用数学方法的不同，常用的财务分析用的数学方法有:

　　1.比较分析法

　　通过两个或两个以上可比数字的对比，揭示公司财务活动内在矛盾的分析方法。如实际 完成指标与计划指标或核定承包指标的对比、实际完成指标与先进指标或平均指标的对比、本期指标与历史指标的对比、各下属核算单位间实际完成指标的对比等等。

　　2.因素替换分析法

　　因素替换分析法又称连环代替法。是一种用于揭示某种经济现象影响因素及其影响程度 的分析方法。这是在比较的基础上，运用逐一替换某一经济指标计算式中各变量的值，即用实际发生值代替计划指标值，从而确定各因素对该指标影响程度，以便寻找主要因素，揭示 主要矛盾及矛盾的主要方面。

　　3.平均分析法

　　平均分析法，是用平均数来反映经济现象平均水平，从而探寻普遍规律的分析方法。财 务分析中常采用的平均数有简单算术平均数、加权算术平均数以及序时平均、平均速度、指数平均等动态平均数。

　　4.平衡分析法

　　平衡分析法，是对公司收支关系、借贷关系、维修与劳务关系等对立统一关系，按平衡 、协调原理所进行的比较分析。

　　5.经济数学模型分析法

　　经济数学模型法，是指应用经济数学，如线性规划、网络计划、动态规划、回归分析等 ，建立数学模型，采用电子计算机进行大规模数据处理与分析的方法。现代经济活动过程的复杂性说明，任何经济过程都要受到来自众多因素的影响，单靠传统的简单数据计算和人工 进行数据处理已远远不适应了。人们凭借应用数学及电子计算技术的进步，将它们引入到经济分析中来，从而创立了经济数学模型分析法，使公司财务分析方法大大前进了一步。