如何处理好物业公司坏账

　　如何处理好物业公司坏账

　　虽说20**年没有末日，但是20**年市场方面还是陆续有些失利的消息传来。继柳州项目撤场之后，东莞项目也传来不好的声音：客户正式提出拒付所有所欠款项。这个项目的收款之前很长时间一直都不顺利，财务部为此向项目负责人多次提出过预警，但并未引起项目经理的重视，他认为对方是个大公司，在当地已成功开发了多个项目，拥有不错的实力，对方不会赖账不付。何况作为服务行业，只要我们为客户提供了良好的服务，使客户认可我们，客户就不会不付费用。拖延付款只是客户希望我们能进一步改善工作品质及其短期的资金紧张所致。但费用本身的结算是没有问题的，不必过度紧张。

　　M君并不认同他的观点，认为项目经理对客户欠费原因的分析只是基于自己的主观判断。至于只要服务好客户，客户就一定会付钱，以及客户是大公司不会赖账等，更是十分幼稚的想法。事实上我们与客户之间的经济往来是两个企业之间的商务行为，各自有着不同的价值判断。客户是否付款，除了受到对我们工作是否满意这一因素影响外，还取决于其自身的资金状况、诚信状况等。房地产开发是个对资金杠杆要求较高的行业，其资金状况受到很多因素的影响，如资本结构、筹资结构、市场销售等。在资金链紧张的临界点，“一根稻草都会压死一头骆驼”。更何况对方对我们的工作并不十分满意。作为企业的经营管理者，要有风险控制意识，必须重视对应收账款的管理和控制，预防应收账款成为坏账。

　　M君依据经验判断，对方一而再、再而三地拖延付款已非同寻常，所以一再向项目经理及公司提出预警。遗憾的是由于应收账款管理及风险防范制度的缺失，眼睁睁看着客户违约逐渐变成了公司的事实损失。对于防止欠款风险，M君早已有一整套想法和措施。

　　建立应收账款管理及风险控制制度

　　首先，设置应收账款明细账。根据不同的客户，采用不同的技术手段对所有客户的欠款逐一设置明细账：对众多的小业主客户，可以利用物业管理软件的系统功能了解每个客户的欠款情况;对其他金额较大的客户则更要重点监视，可以利用财务软件或者其他统计台账。

　　其次，做好客户资信调查。理论上来说，物业管理企业对客户并没有赊销，但是事实上的赊销行为大量存在。因为很多大小客户都是在逾越合同结算期后许久才付款，企业对延迟付款也缺乏足够的风险意识。既然事实上存在着赊销，就一定要了解客户的资信情况。企业对客户进行资信调查，就是要解决三个问题：1、是否和该客户进行合作或者继续合作;2、对该客户信用额控制在多少为宜;3、采用什么样的交易方式、付款期限和保障措施等。

　　对客户的资信调查不是一劳永逸的，而是个动态的过程。比如说东莞这家客户，在与其签订合同之前就应做资信调查，以决定是否与其合作以及合作的条件。在该公司法人代表因涉案被刑拘后，又需做资信调查及评估，以决定我们应采取的对应措施，包括中止合作......

　　对于众多的小业主也是如此，我们要通过系统地了解每个欠费客户的资信情况，以判断他们是偶然欠费、还是习惯性欠费，抑或恶意欠费，其自身的还款能力及诚信情况如何?根据不同的情况确定不同的信用额度。

　　第三、进入应收账款管理的催收程序。如果客户的欠费额超越了内部评估的信用额，则该客户的应收账款管理自动进入内部催收程序。在现场逐级催收无效后，公司发送书面函件--法律顾问发送律师函--起诉。当然，由于单个小业主的欠费绝对额较小，诉诸法律手段可以适当考虑成本效益原则(不能过度考虑)，可以采用成本较低的支付令等多种形式和手段。

　　如果按照上述方式，系统地管理应收账款，不仅能防范企业风险，还可以提高物管费回款率。可惜由于种种原因，这种想法未能得到实施。现在事已至此，最重要的是：

　　采取补救措施，减少经济损失

　　M君刚走进办公室，财务部主管陈红迎面走过来，焦急地说：“我已和东莞的项目经理沟通过了，他说甲方现在正式提出拒付所欠款项，理由是我们没能按合同标准达到工作要求。事实上甲方已经无法付款了，甲方资金账户已经被全部冻结，所有的付款已经暂停。”M君听完后，问陈红：“我们的发票是否都开给对方了?”陈红告诉M君，公司均已按合同的约定按期开票给对方。随后，M君又接到了项目经理打来的电话。项目经理在电话中十分沮丧，他告诉M君目前甲方公司的运作基本停滞，根据现场了解的信息，甲方老总这次被调查的事件十分严重，而且情况没有好转的迹象。

　　事已至此，M君知道此时再说什么都已经毫无意义，目前所能做的就是如何把损失控制到最小。他马上问：“对方欠我们款项的发票，是否已经全部给到甲方了?”

　　“是的，都给了甲方财务部了，本以为发票递上去了，回款是迟早的事儿，唉!”

　　“那立即跟甲方财务沟通一下，既然对方明确拒付款项，我们在保持追索权的前提下，请对方先退回相关发票，这样我们也可以减少一部分损失。”M君在心里已经盘算过了，如果能收回开出的发票，征得税务局同意做作废处理，那还可以减少5.5%的流转税支出，减少25%的企业所得税，这样至少还可以减少30%的损失。

　　五分钟后，项目经理的电话打进来了，这次他在电话中的语气更加沮丧：“刚问了财务，因为甲方公司正在接受全面调查，所有的资料都被封了，财务部现在也没有办法退回发票。而且听说第三方资产管理公司将会接管该公司。”

　　事情演变到现在，已经完全处于失控状态。M君深深地叹了口气，现在能做的已经很有限了。

　　实施坏账核销，催收不言弃

　　M君叫来陈红，交代她三件事。

　　第一、鉴于东莞客户的目前状况，款项收回的可能性非常渺茫，从财务管理的角度该款项已经达到了做坏账损失的条件。请她和项目经理沟通，按公司规定流程向公司逐级申报坏账损失。这样一来，我们仍然可以减少企业所得税(坏账损失额的25%)，减少25%的损失。

　　第二、请她协助收集关于东莞客户的合同及其他收款的资料，并发送给项目经理，并请提醒项目经理和公司法律顾问联系，做好走法律途径的准备。

　　第三、以财务部的名义拟文，向公司建议中止和对方的合作，提前撤出该项目，以尽可能减少损失。

　　应收账款的管理重点在于事前和事中的控制，这是风险防范及控制的关键。但是事后的处理也很重要。当损失不可避免的时候，尽可能减少损失就是我们的首要选择。

篇2：公司事故报告和处理作业指导书

　　公司事故报告和处理作业指导书

　　1.0目的

　　为避免或减轻公司范围内发生的环境污染、环境破坏事故、伤亡事故及紧急情况时给公司、员工及相关方利益带来重大损失，特制定本程序对事故进行依法管理。

　　2.0适用范围

　　适用于公司范围内所发生的环境污染、环境破坏、职工伤亡事故以及职业病的报告与处理。

　　3.0职责

　　3.1事故发生后，负伤者、事故现场有关人员或目击者应立即将情况报公司保安值班室，值班领班确认事故属实后应立即报告当值领导和安全主任，当值领导和安全主任应立即启动相应的应急响应程序并指挥抢救人员和财产，防止事故扩大，同时逐级上报至公司总经理。

　　3.2总经理接到重伤、死亡、重大死亡事故报告后，应立即指派行政办公室报告主管部门、劳动部门、公安部门、卫生部门等。

　　3.3总经理在接到事故报告后，应组织或授权组织由公司技术、安全、工会等有关人员参加的事故调查组进行事故原因调查，并于二十四小时内形成《事故调查报告》。当有政府主管部门介入调查时，事故调查组人员应配合调查。

　　3.4行政办公室负责统计环境/伤亡事故并收集相关资料，并负责与涉及保险、消防、公安等政府部门接洽、协调和报告工作。

　　4.0定义

　　4.1环境污染或破坏事故：因违反环境法律法规的经济活动、社会活动及因意外或不可抗拒的自然灾害等原因造成不良社会影响的突发性事件。这类事件的突然发生，致使环境受到污染或破坏、国家重点保护野生动物植物、自然保护区受到危害或严重威胁，致使人群健康受到伤害或潜在伤害，致使社会经济与财产受到损失。

　　4.2环境污染与破坏事故根据程度分为：

　　4.2.1一般环境污染与破坏事故：由于污染或破坏行为造成直接经济损失在千元以上、万元以下(不含万元)的。

　　4.2.2较大环境污染与破坏事故，凡符合下列情形之一者，为较大环境污染与破坏事故：

　　1)由于污染和破坏行为造成直接经济损失在万元以上、5万元以下(不含5万元);

　　2)人员发生中毒症状;

　　3)因环境污染引起公司与员工冲突;

　　4)对环境造成危害。

　　4.2.3重大环境污染与破坏事故。凡符合下列情形之一者，为重大环境污染与破坏事故：

　　1)由于污染或破坏行为造成直接经济损失在5万元以上，10万元以下(不含10万元);

　　2)人员发生明显中毒症状、辐射伤害或可能导致伤残后果;

　　3)人群发生中毒症状;

　　4)因环境污染使社会安定受到影响;

　　5)对环境造成较大危害;

　　4.2.4特大环境污染与破坏事故。凡符合下列情形之一者，为特大环境污染与破坏事故;

　　1)于污染或破坏行为造成直接经济损失在10万元以上;

　　2)人群发生明显中毒症状或辐射伤害;

　　3)人员中毒死亡;

　　4)因环境污染使当地经济、社会的正常活动受到严重影响;

　　5)对环境造成严重危害;

　　4.3职工伤亡事故

　　4.3.1轻伤事故：只有轻伤的事故

　　4.3.2重伤事故：有重伤没有死亡的事故

　　4.3.3死亡事故:一次死亡1-2人的事故

　　4.3.4重大伤亡事故: 一次死亡3-9人的事故

　　4.3.4特大伤亡事故: 一次死亡10人以上(含10人)的事故

　　5.0内容

　　5.1事故报告

　　5.1.1事故发生后，负伤者、事故现场有关人员或目击者应立即将情况报公司保安值班室，值班领班确认事故属实后应立即报告当值领导和安全主任，当值领导和安全主任应立即启动相应的应急响应程序并指挥抢救人员和财产，防止事故扩大，同时逐级上报至公司总经理。

　　5.1.2总经理接到重伤、死亡、重大死亡事故报告后，应立即指派行政办公室于二十四小时内报告主管部门、劳动部门、公安部门、卫生部门等。

　　5.1.3 事故报告应包括以下内容：事故发生的时间、地点、单位;事故的简要经过、伤亡人数，直接经济损失的初步估计;事故发生原因的初步判断;事故发生后采取的措施及事故控制情况等。

　　5.1.4行政办公室负责统计环境/伤亡事故并收集相关资料，负责与政府部门协调和报告。

　　5.2事故调查

　　5.2.1总经理在接到事故报告后，应组织或授权组织由公司技术、安全、工会等有关人员参加的事故调查组进行事故原因调查，并形成《事故调查报告》。当有政府主管部门介入调查时，公司事故调查组人员应配合可能由政府主管部门、劳动部门、公安部门、卫生部门等组成的政府调查小组的工作。

　　5.2.2事故调查组负责查明事故发生的原因、人员伤亡及财产损失情况;查明事故的性质和责任;提出事故处理及防止类似事故再发生所应采取措施的建议;提出对事故责任者的处理建议;检查控制事故的应急措施是否得当和落实;写出《事故调查报告》报送组织调查的人员或部门。

　　5.2.3 事故调查组成员应具有调查所需要的某一方面的专长，且与所发生事故没有直接利害的关系。

　　5.3事故处理

　　5.3.1发生事故后，现场人员必须保护好现场，同时迅速采取措施进行抢救，防止损失增加或事故扩大。

　　5.3.2公司责任部门应负责根据事故调查组提出的事故处理意见和防范措施建议进行处理，针对事故之原因，进行全面整改，对所有相关人员进行培训，并通报全公司各部门。

　　5.3.3对于事故处理应坚持“四不放过”的原则，即：事故原因不查清不放过;事故责任者没有处理不放过;广大干部职工没有受到教育不放过;防范措施没有落实不放过。

　　5.3.4行政办公室和财务部应就事故造成的人员伤亡及财产损失的理赔事宜与保险等部门进行沟通与处理。

　　5.4事故统计和事故档案管理

　　5.4.1行政办公室负责统计环境/伤亡事故并收集相关资料，形成完整的事故档案。并于年底进行事故汇总与统计分析，对过去的一年事故状况作出专项报告呈总经理。

　　5.4.2 事故档案的内容包括：事故登记表;《事故调查报告》及批复处理文件;现场调查记录、图纸、照片;技术鉴定和试验报告;物证、人证材料;直接和间接经济损失材料;事故责任者的自述材料;医疗部门对伤亡人员的诊断书;发生事故时的操作情况;处分决定和受处分人员的检查材料;有关事故的通报、简报和文件;调查组人员的名单、职务、单位、专业特长。

　　6.0 相关文件

　　《事故、事件、不符合纠正与预防措施》

　　7.0 记录

　　《事故调查报告》(不定格式)

篇3：商场突发水管爆裂处理应急预案

　　商场突发水管爆裂处理应急预案

　　一、目的

　　为预防和在突发水管爆裂时，避免给商场造成更大的损失，为商场创造一个良好的经营环境。

　　二、适用范围

　　适用于本辖区商场物业。

　　三、职责

　　1.事发现场第一人及时向物业相关人员(客服部、工程部、保安部)及监控中心报警;

　　2.消防监控管理员接警后负责通报相关部门及人员，并严密监视事态发展。

　　3.客服部人员在接报后负责协调保洁员工做好现场清理、被损物品统计、保险理赔等善后事宜;

　　4.物业工程技术维修人员负责断水、设施设备之保护工作。

　　5.物业安保处人员负责做好警戒、成品保护工作。

　　四、处理流程

　　五、处理程序

　　1.当现场巡视人员或其它人员发现有爆管情况出现时，应即刻发出通报：

　　1.1用任何通讯方式通知工程人员赶赴现场，以便组织施救;

　　1.2当在营业现场等重要场合及事态有可能扩大时：

　　1.2.1通报监控中心，便于及时跟踪;

　　1.2.2通报保安部;

　　3通报客户服务部;

　　1.2.4必要时及时通报保险公司。

　　2.应急施救

　　2.1在一般状况下

　　当工程人员赶赴现场时，应及时找出检查漏水的位置及所属系统，例如生活用水、消防用水、空调用水、排水等，并在许可能力下，立即设法制止漏水：如关上水阀。

　　2.2在紧急状态下(有可能造成重大伤害和财产损失的)

　　2.2.1在支援人员到达前须尽量控制现场，防止水浸范围扩散。

　　2.2.2观察四周环境，漏水是否影响各项设备，如电力变压房、电梯、电线槽等。

　　2.2.3安全管理员配合工程人员利用沙包及可用之物件堆筑，防治漏水渗入电梯等设备，并须将电梯立即升上最高楼层，以免被水浸湿而使电梯受损。

　　2.2.4当消防喷淋头爆裂时，工程人员应立即至消防喷淋房关闭相关区域进水阀门。(此时，消防泵必须处于手动状态)。

　　2.2.5工程人员同时以最快速度，取附近之消防水带套住被爆喷淋头，将管水引至安全区域。

　　2.2.6安全管理员在必要时，设立警戒区域，并劝阻无关人员进入现场，防止事态进一部扩大。

　　2.2.7工程人员紧急维修，使设备恢复正常状态，必要时，可紧急联系外判单位。

　　3.善后措施

　　3.1客户服务部人员组织协调保洁员工利用现有设备及工具，设法清理现场。

　　3.2客服部人员现场清理、统计受损物品。

　　3.3如漏水可能影响日常操作、保养及申报保险金等问题，须拍照以作日后存档及证明。

　　3.4对相关单位和租户进行协调处理、赔偿事宜。

　　六.处理注意事项

　　1.日常巡逻时，应留意渠道是否有淤泥、杂物或塑料袋，随时加以清理干净，以免堵塞。

　　2.在正常施工巡检过程中，对施工规范应加强监督，尽量避免出现爆管。

　　3.如该地区及建筑物曾经有漏水记录，平日必须准备足够沙包，作为水喉及爆管使用。

　　七.相关记录表格

　　《特别事件报告》

　　《重大故障情况记录表》