物业企业避税方法与技巧

浏览:75882024-09-22

　　经验心得：物业管理企业避税方法与技巧

　　对照我国社会产业部门的划分标准，物业管理当属第三产业，即服务业。20**年修订《物业管理条例》时，旗帜鲜明地将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，虽然只是变动了两个字，但意义却全然不同，后者明确了物业服务企业的职能定位--为业主服务，摆正了物业服务企业与业主之间的关系。

　　营业税，属流转税制中的一个税种。《营业税暂行条例》规定，在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。所谓应税劳务是指，建筑业、交通运输业、邮电通讯业、文化体育业、金融保险业、娱乐业、服务业。营业税的应纳税额等于营业额乘以税率。

　　《营业税暂行条例》还规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。但是，下列情形除外：(一)纳税人将承揽的运输业务分给其他单位或者个人的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位或者个人的运输费用后的余额为营业额;(二)纳税人从事旅游业务的，以其取得的全部价款和价外费用扣除替旅游者支付给其他单位或者个人的住宿费、餐费、交通费、旅游景点门票和支付给其他接团旅游企业的旅游费后的余额为营业额;(三)纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额;(四)外汇、有价证券、期货等金融商品买卖业务，以卖出价减去买入价后的余额为营业额;(五)国务院财政、税务主管部门规定的其他情形。

　　从上述规定中可以看到，在排除纳税人分包业务的扣除项目中“物业服务”没有被明确地列入其中。所以，物业服务企业作为纳税人，其营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。也就是说，物业服务企业应以服务性营业收入额(包括主营业务收入和其他业务收入)为征税对象和计税依据，向税务机关缴纳一定量的营业税金及附加，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加等。物业服务企业为房屋业主及租住户提供服务而收取的物业管理费(包括向房产开发商收取的尚未租、售的有关空房产的管理费)、服务费(包括保洁费、保安费、公共设施养护费、停车费等各种名目的收费)、维修费(包括维修材料费及人工费)、租赁费(包括居民租住公有住宅的租金收入)等为其服务性营业收入，应缴纳5%的营业税。

　　包干制与酬金制的税负比较

　　《物业服务收费管理办法》规定，物业服务收费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。实行物业服务费用包干制的，物业服务费用包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。

　　包干制下，业主向物业服务企业支付固定的物业服务费用(含管理费、服务费、维修费等)，全部都被视为物业服务企业的收入而全额作为计税依据，且不适用分包业务的扣除项。酬金制下，作为预收的物业服务资金中用于物业服务合同约定的支出，被视为物业服务企业替业主代管的资金不作计税依据，只有约定付给物业服务企业的酬金才作为计税依据。

　　其实，无论是包干制还是酬金制，用于物业维修养护的费用占全部物业服务费的90%，真正付给物业服务企业的服务费只占10%左右。由此可见，包干制下90%的所谓物业服务费其实都是业主的维修养护费，然而“冤枉”地被视为物业服务企业的营业收入而全额纳税。只有在酬金制下，90%的所谓物业服务费作为物业服务合同约定的支出时方可避免这种情况发生，且既不增加物业服务企业的负担，又可为业主节约相当大一笔资金免缴不必要的税金。

　　如，一个年物业服务费100万元的物业项目，法定营业税税率为5%。在包干制下，整个100万元都被视为物业服务企业的收入而全额作为计税依据，故会计年度内需缴纳营业税5万元(100万元×5%)。若该项目在酬金制下，约定预收的100万元物业服务资金的10%作为付给物业服务企业的酬金，90%用于物业服务合同约定的支出，则只需缴纳营业税0.5万元(10万元×5%)。同样都在合法范围内，包干制比酬金制多缴营业税4.5万元(5万元～0.5万元)，反之就是酬金制比包干制避免多缴营业税而为业主节约资金4.5万元。

　　所以，在约定物业服务费计费方式时，业主与物业服务企业必须认真斟酌慎重选择。笔者认为，在物业管理活动的合理避税中，酬金制明显优于包干制，能够选择酬金制的应尽量选择酬金制，多为业主考虑，减少不必要的负担。

　　自主作业与业务分包的税负比较

　　我国内地的物业管理诞生初期，由于房屋建造的技术含量不是很高，其具体业务基本是门卫管理、绿化养护、卫生保洁等普通的一般性事务，这些业务也都可以由各个物业服务企业自主作业来实现。

　　随着社会的进步和科技的发展，房屋建造的技术含量越来越高，智能建筑越来越多，业主对物业服务的要求也越来越高。物业服务企业欲添置各种专业设备和培养高技能专业人才，以求做到“万事不求人”已经力不从心;即使能够做到，也是既增加企业成本又浪费资源，不符合经济性要求。

　　社会化大生产使各专业分工进一步细化，各类专业企业如雨后春笋，与物业服务相关的保安、保洁、绿化、电梯、空调、消防维保等社会化市场化的专业性服务企业也得以蓬勃发展。这使原来“大而全、小而全”的物业服务企业，能将自己的弱势业务外包给专业企业，腾出资金和精力潜心做专做强。

　　《物业管理条例》规定，物业服务企业可以将物业管理区域的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。这一规定，明确了物业服务企业可以把专项服务分包出去，但必须承担物业管理质量的最终责任。

　　业务分包，亦即外包或转包，是将一些由企业内部人员负责的非核心业务以外加工方式发包给专业的、高效的服务(产品)提供商，充分利用外部资源以降低成本提高效率。通过业务分包实施专业化管理，可在一定程度上降低成本和提高服务质量。

　　一个物业项目在包干制下，业主包干给物业服务企业的物业服务费需全额缴纳营业税金及附加(包括营业税、城市维护建设税和教育费附加)。若物业服务企业将部分业务转包，那么转包费在转包企业也同样需要全额缴纳营业税金及附加。所以，转包额就出现了重复缴纳营业税金及附加的现象。由此推论，转包额所经历的转包次数越多，最终转包额所重复缴税的次数也越多。

　　如，同样一个年物业服务费100万元的物业项目，包干制下，物业服务企业需缴纳营业税5万元。若物业服务企业将秩序维护和绿化养护等再以60万元转包给专业化公司来实施，则这60万元在专业化公司同样需缴纳3万元营业税，故这60万元被2次计税重复缴了3万元。而酬金制下，直接从用于物业服务合同约定支出的预收物业服务资金中发包给专业化公司实施，物业公司不需缴纳营业税，即使专业化公司纳税也尚属第一次计税，有效避免了重复纳税的发生。

　　业务是否分包，不仅取决于物业服务企业自身的业务能力和资源条件，还取决于当地物业服务行业和专业企业的成熟规范程度。业务分包，虽有降低企业成本、提高服务质量、补充人才不足、管理相对简单等优势，但不得将该区域内的全部物业服务业务一并委托给他人。

　　观点与建议

　　笔者愚见，在约定物业服务费计酬方式上，能够选择酬金制的应尽量不选择包干制，这也是物业管理发达国家或地区畅行的计酬方式;对于物业服务中的具体业务，只要企业自己有能力实施的一般也不宜选择业务分包，尽可能地避免多层分包而导致的重复纳税。

　　总之，“羊毛”出在“羊”身上，是世人皆知的道理。那么，我们所要做的就是，在既不损害国家利益的大前提下，又要实现物业服务企业的合理避税，更要考虑如何为广大业主避免不必要的纳税负担。

篇2：XX物业企业工装管理规定

　　XX物业企业工装管理规定

　　为了规范工装申报、制作流程，明确工装配备标准，进一步加强工装的日常管理，充分利用期限内工装，现将有关内容规定如下：

　　一、职责分工

　　(一)行政人事部：负责工装的整体控制及管理

　　(1)、负责组织工装统计及工装领用通知的发布;

　　(2)、部门上报工装制作需求的审核并参与工装款式核定;

　　(3)、部门工装日常管理的抽查;

　　(二)客服部：

　　工装到货后，库管负责工装的验收入库，材料会计做好凭证，并按照申报数量为各部门发放工装、回收、保管应收回工装。

　　(二)其他各部门：

　　(1)、负责本部门工装的日常管理;

　　(2)、按照配备标准上报本部门的工装制作申请;

　　(3)、参与工装款式核定。

　　二、配备标准及使用年限

　　具体配备数量及使用年限：

　　(1)、公司总经理、副总经理、行政人事部、综合管理部、客服部等科室人员：春秋冬季制服2套、使用年限2年，夏季制服2套;使用年限1年。

　　(2)、保安部：夏季制服2套，使用年限2年，包括帽子、外套、裤子、(腰带一根使用年限2年)，春秋冬季制服2套，使用年限2年，冬季配发棉帽及棉(呢)大衣各一件 ;使用年限3年。

　　(3)、工程部：春秋冬季、夏季制服各2套、衬衣2件、绝缘鞋一双(特殊工种使用);使用年限2年，夏季制服使用年限1年。

　　(4)、保洁部：春秋冬季、夏季制服各2套，春秋冬季使用年限2年，夏季使用年限1年。

　　三、新制作工装具体折旧计算方式如下：

　　工装的使用期满后，工装归个人所有，工装使用期未满年限离职，工装进行折旧扣除相关费用。

　　1. 夏季服装：自领用之日起六个月内离开公司的，按实际发生费用结算;六至十二个月离开公司的，按实际服装费用的50%结算(服装归个人);夏季服装使用年限为两年的，一年内离开公司的，按实际发生费用结算;一年至两年内离开公司的，按实际服装费用的50%结算;(服装使用年限满两年以上的，服装归个人)。

　　2. 春秋冬季服装：一年内离开公司的，按实际发生费用结算;一年至两年内离开公司的，按实际服装费用的50%结算;(服装使用年限满两年以上的，服装归个人)。

　　3. 拉带鞋自领用之日起六个月内离开公司的，按实际发生费用结算;帽子收回。

　　4. 服装更换年限：春秋冬装二年更换一次，帽子二年更换一次，棉鞋二年更换一次，拉带鞋一年更换一次，夏装一年更换一次。

　　工装价款：参见工装采购价格。

　　可使用月份：参见工装使用年限规定，将使用年限换算到月。

　　已使用月份=离职时间-工装领用时间，满15天按一个月计。

　　四、工装的申报及制作

　　公司每年组织冬、夏2次集中制作，其他时间除新项目开业需要外，一般不组织大规模集中制作;特殊情况需临时制作工装的通过行政人事部上报工装制作申请，待公司领导批准后方可制作。

　　(一)工装申报条件

　　1.新入职、新调岗员工及新晋升管理人员在到岗后应先在库存工装中进行调配，确实无合适工装的入职满1个月后方可申报工装;

　　2.工装未满使用年限但因个人原因破损严重或不能使用需申报工装的，工装申请人补足破损工装折旧额后，方可申报新工装;

　　3.工装满使用年限的，由行政人事部审核无误后，方可上报制作。

　　(二)工装申报、制作程序

　　1.夏季批量工装申报制作时间为3月初，工装全部到位时间为5月1日前;冬季批量工装申报制作时间为7月初，工装全部到位时间为10月1日前;新项目开业所需工装于开业前4个月着手申报及制作工作，工装于项目开业前1个月全部到位;临时制作的工装到位时间为制作申请中约定的交货时间;

　　2.各部门首先向行政人事部提出申请，行政人事部按照工装配发规定严格审核无误后提交总经理签批;

　　3.公司总经理批准后，提交总公司，经总公司领导批准后，由行政人事部将工装配备标准提交公司的相关部门联系厂家制作或购买;

　　(三)工装的入库验收及发放

　　1.制作厂家交货时，公司财务部库管按照约定的服装材质、样式、数量及价格验收货物并清点入库;

　　2.公司行政人事部收到厂家新制作的工装后，及时通知物业公司其他部门，按照事先上报的数量及服装类型发布领用通知。

　　五、工装日常管理

　　(一)工装应专人负责，统一管理、调配，其他部门及个人均不得私自调换、调配。

　　(二)新发放的工装各部门按照统一发放的记录格式进行及时、完整的登记。库管及材料会计做好记账凭证。

　　(三)因员工调入、调出而发生的工装流入、流出，项目间应及时交换信息，库管做好登记，以保证工装信息的准确性。

　　(四)离职员工应及时交回原岗位工装，并保证工装干净整洁、可利用，若未上交工装或上交工装不整洁的，则承担该工装未折旧完的工装价款。公司库管或部门资产管理员在进行工装回收时，需逐一核查，对出现问题的，兑现应承担金额。

　　(五)配备后勤服装人员，辞职后工装带走，并承担未折旧完的工装价款，员工工装使用满一年(自发放之日至辞职之日满一年)，工装即归个人所有，未满一年者，按照公式进行折旧。行政人事部在进行离职单内工装意见填写时，需将应承担金额核算准确，并签字确认。

　　(六)其他员工(保洁、安管、工程)辞职后，应交回原岗位工装，并保证工装干净整洁、可利用，返还押金;若未上交工装或上交工装不整洁的，则承担该工装未折旧完的工装价款。库管在进行工装回收时，需逐一核查，对出现问题现场兑现应承担金额。

　　(七)工装满使用年限需发放新工装的，在新工装到位后，原工装归个人所有。

　　(八)所有收回工装应有序存放、妥善保管，以备调用。

　　六、相关处罚

　　(一)未按期限申报工装造成工装制作延误的，给予部门负责人50元经济处罚。

　　(二)工装申报条件审核有误而导致误报工装的，给予行政部人事经理50元经济处罚。

　　(三)出现多报及漏报工装的，给予50元经济处罚。

　　(四)应扣工装款项，未按规定扣除的，由相关责任人代为扣除，并给予50元经济处罚。

　　七、备注：

　　公司人事行政部门未设立前由综合管理部代为行使工装管理权限。

篇3：物业企业办公室管理制度

　　物业企业办公室管理制度

　　1.0目的

　　规范、严谨的办公室秩序和整洁的办公室环境是现代企业形象的标志之一。员工在提高办事效率，做好主业的基础上，必须严格遵守公司的办公秩序和搞好办公环境。

　　2.0考勤

　　2.1遵守上下班时间：公司本部：上午：9：00-12：00 下午：13：30-17：30

　　2. 2员工当值时不得擅离岗位，如离开超过30分钟，需征得直属上司同意。如属外勤，除要征得直属上级的同意外，还需在前台填写外出人员登记簿，登记外出事由，以备行政人事部作为考勤依据。

　　2.3员工应严格执行公司《考勤制度》，因外出或其它公事原因未能打卡的，应于当天内由部门经理/管理部经理签名确认，假单(含事假、病假)及病假证明应及时呈交行政人事部存查。

　　3.0仪容仪表、言行举止

　　3.1着装要求按照公司的《着装管理规定》;

　　3.2要举止大方，言语礼貌，不讲粗言猥语;

　　3.3对待同事、领导要热情大方、文明谦让;

　　3.4不要诽谤他人或讲他人是非;

　　3.5不要探听自己工作不需要知道的工作内容;

　　3.6上班要主动向同事、领导问候，下班要口头知会直属上司;

　　3.7请示各级领导要先敲门/电话或口头预约。

　　4. 0办公室秩序要求

　　4.1保持办公室安静，谈话时注意音量;

　　4.2办公时间不得闲谈、喧哗;不得阅读与工作无关之书报、刊物;

　　4.3不得于办公时间吃零食，未到下班时间不得吃午饭;

　　4.4不得在办公时间做私人事情，会见私人朋友、客户，携带亲属、小孩进入办公区内;

　　4.5一般情况下，不得在办公时间打私人电话;4。6下班要关好门窗。

　　5. 0午休纪律

　　5.1不得在办公室进行打牌、下棋等娱乐活动;

　　5.2不得大声喧哗，影响他人休息。

　　6. 0接待访客

　　6.1当客人来访时，由前台文员统一安排，并取得接访人员同意后，并需知会相关的人员出来接待;

　　6.2主动奉茶，热情接待;

　　6.3当客人要找的人员不在时，要请其他相关人员代为接待或请客人留言。

　　7. 0接听电话

　　7.1接听电话时，要先向对方问好、报公司/管理部名称及工牌号，再问对方来电意图;

　　7.2当对方要找的人员不在时，应主动请对方留言或电话，过后立即通知相关人员;

　　7.3当对方要求找总助级以上领导时，需先问清楚对方的姓名、单位及意图，再请示领导是否接听;

　　7.4注意礼貌用语。

　　8. 0办公环境要求

　　8.1办公桌上只能摆放文具、电话、文件夹、水杯、文件并放置有序;

　　8.2文件柜、抽屉需经常清理、归类，不得积压文件，重要文件必须存档;

　　8.3下班后，所有文件必须锁入抽屉;

　　8.4保持办公室的卫生、清洁，不得随地吐痰、乱丢垃圾;

　　8.5窗帘要保持垂直，整体观感整齐划一;

　　8.6要注意爱护办公室内摆放的植物，不得随意折损，枯枝烂叶要及时清理。

　　9. 0办公用品及能源使用的规定

　　9.1员工需自备水杯，纸杯仅使用于接待访客或领导;

　　9.2节约纸张、文具及办公用品，草稿应使用二次环保纸，非正式发出之公文不使用公函纸;

　　9.3使用电脑，注意杀毒，清洁，下班时要关闭开关;

　　9.4使用传真机要防尘，防潮并做好传真登记;

　　9.5使用复印机注意节约纸张，复印超过50张纸，需征得部门经理/管理部经理同意;

　　9.6注意节约文具纸张及其它材料，非必要情况，文件复印应尽量使用双面复印;

　　9.7节约能源，长时间或下班离开办公室要随手关灯，关空调及其它电源。

　　10.0清洁

　　本部之日常保洁工作由清洁公司负责，定时每天进场清扫，各部门应依时(加班除外)整理好各自办公台面，锁好抽屉，以便清洁工工作，清洁后由各部门自行锁门。

　　11.0用车

　　详见《用车审批程序》

　　12.0发文、用章

　　详见《公文规格规定》、《印章管理制度》

　　13.0用餐

　　各部门每天中午12：00为午餐时间(特殊原因/排班除外);

　　14.0报纸

　　公司/各管理部订阅各类报纸，报纸派发由前台文员负责。

　　15.0 安全

　　15.1 注意防火安全，离开办公室应关闭用电设备(最好将插头拔下)。

　　15.2 锁好门、窗、抽屉;财务人员取款行踪不要向他人透露;

　　15.3公司每年将定期组织消防培训、演练，以提高员工的防范意识。

　　*16.0 文具领用

　　各部门领用文具、常用表格等日常物品须按已发《办公用品耗用标准》之标准于每月规定25日前将申购表交行政人事部，申购表上须特别注意填写各类所需办公用品数量，连同“本月费用合计金额”及“月度标准额”填好由各部门经理审核后交行政人事部，逾期恕不负责。领用物品须在规定日期内，其它时间不再办理，如有特殊情况须经行政人事部经理批准后方可领用。

　　17.0 公告栏

　　公司/管理部设有公告栏，请各位同事每天留意公告栏上的告示，各项公告、通知除特别要求外，均保留三天。

　　*18.0 会议室的使用

　　各部门如需使用会议室须提前一天到前台文员处预约登记，由前台安排具体之使用时间。

　　*19.0 公司物品借用登记(包括投影机、照相机等)

　　借用部门提前一天填写《物品借用审批表》交前台预约，由前台文员填写《公司物品借用登记薄》，核对有关物品借用时间，并将《物品借用审批表》提交行政人事部经理签批，行政人事部凭单借出物品，并将签批单存档。前台文员负责督促借用到期应归还物品的部门。借出的物品如有破损由签收责任人赔偿。

　　*20.0 公司档案借阅登记

　　借用人凭已批准之《档案借阅审批表》到行政人事部向档案员办理借阅手续，审批表由行政人事部存档。

　　*21.0 钥匙管理

　　每个办公室由使用人负责上下班的开、关门，同时行政人事部保管公司本部全部房门的钥匙(财务部除外)，一套由公司本部指定专人保管，负责各级办公室、会议室及各部门日常保洁的开、关门;另一套保存于行政人事部，平时用封条贴住，只作应急之用，使用后作好登记并重新封好。

　　*22.0 执行

　　*22.1 每周各部门抽调一人，由行政人事部组织对各部门办公整洁、秩序进行评比，并督促整改，并将结果在公司公告栏上通告。各管理部自行组织检查。