物业公司收取的停车费怎么缴纳增值税
物业公司收取的停车费怎么缴纳增值税?
根据财税(20**)36号附件1《营业税改征增值税试点实施办法》附件第一(六)8条，物业管理公司提供的物管服务应属于现代服务/商务辅助服务/企业管理服务。如果物业公司是一般纳税人，税率为6%，如果是小规模纳税人，则适用征收率3%。但物业公司同时还收取停车费，根据财税(20**)36号附件1第一(六)5条之规定，车辆停放服务按照不动产经营租赁服务按11%的税率缴纳增值税。那么物业公司收取的停车费到底该按不动产经营租赁缴纳增值税?还是按照物业管理服务缴纳增值税呢?这要看停车位的权属以及物业公司收取费用的内涵而定。
根据《物权法》第七十四条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。如果地面车库、地下停车位通过出售、附赠的方式销售或赠与给业主，产权归属于业主，物业公司只收取物业管理费用;如果开发商把未售车库出租给业主，物业公司也只能收取物业管理费用;如果是占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，如果收费的话，在扣除了必要的管理费之后所得款项应该归属于全体业主共有，因为有车业主无偿占用了小区的公共道路，损害了无车业主的利益，因此只有让全体业主共同分享停车利益。
下面分别说明物业公司收取的停车费该怎么缴纳增值税：
一、如果车库或车位产权归属于业主，物业公司只收取物业管理费用，物业公司收费的内涵是对车位提供了物业管理服务，应收取相应的清洁费、水电费、管理费等作为补偿，与收取住宅物业管理费用并无本质区别，所以，收取的这类车辆停放服务费应该按照物业管理服务缴纳增值税，而不是按照不动产经营租赁缴纳增值税。
同样，如果开发商把车位出租给业主，车库所有权属于开发商，物业公司也只能收取物业管理费用。
二、如果是占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，则要具体问题具体分析。如果停车位无产权，使用权属于全体业主，业主委员会委托物业公司进行管理，物业公司只收取清洁费、电费、车辆进出管理费等，那就应该按照物业管理服务缴纳增值税。但为了保护全体业主利益，体现公平，收取的停车费还包括应该给予未在该停车位停车业主的利益补偿，对这部分利益补偿收费，则应该按照不动产经营租赁缴纳增值税，由物业公司代扣代缴。
例题：心悦小区于20**年4月30日交房，小区有地下停车位800个，其中700个已出售给业主，20个随房赠与业主，80个待售车位开发商按200元/个·月暂时出租给业主使用。另有地上停车位50个，无产权，业主委员会委托物业公司按150元/个·月出租给业主使用。所有车位物业公司按50元/个·月收取物业管理费。物业公司是小规模纳税人，请问20**年6月物业公司应缴增值税额?
1、20**年6月物业公司收取的车位物管费应缴增值税=【50×(800+50)】×3%÷(1+3%)=1237.86元。
2、根据国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告(20**年第16号)第四条：小规模纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：(一)单位和个体工商户出租不动产(不含个体工商户出租住房)，按照5%的征收率计算应纳税额。
20**年6月业主委员会委托物业公司收取的50个地面停车位租金收入应缴增值税=150×50×5%÷(1+5%)=357.14元。应由物业公司代扣代缴，在扣除税金及代管手续费用后的净收益应归全体业主所有。
3、待售地下停车位应由开发商缴纳增值税。根据国家税务总局公告20**年第16号第二条：纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产(以下简称出租不动产)，适用本办法。取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。根据国家税务总局公告20**年第16号第三条:一般纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：(一)一般纳税人出租其20**年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。(二)一般纳税人出租其20**年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。一般纳税人出租其20**年4月30日前取得的不动产适用一般计税方法计税的，按照上述规定执行。如果开发商为一般纳税人，该小区于20**年4月30日交房，可以选择适用简易计税方法按5%的征收率计算缴纳增值税，也可以选择适用一般计税方法按11%计算缴纳增值税，同时允许抵扣进项税。本例假设开发商选择适用简易计税方法。
待售地下停车位应缴纳增值税=200×80×5%÷(1+5%)=761.90元。这部分增值税应由开发商缴纳。
综上所述，物业公司收取的停车费，其本质是收取的为停车位所有人提供物业管理服务而收取的费用，而不是停车位租金收入。所以，物业公司收取的停车位管理费用应按照现代服务业征收增值税，对车位所有人收取的租金收入应按照不动产经营租赁缴纳增值税。
篇2：物业公司如何交纳停车费增值税
物业公司如何交纳停车费增值税
一、物业管理的增值税
1、适用税目：
根据财税[20**]36号附件1《营业税改征增值税试点实施办法》附：《销售服务、无形资产、不动产注释一、销售服务》规定，属于(六)现代服务8.商务辅助服务(1)企业管理服务中的物业管理的业务活动。所以公司的物业管理属于现代服务中的商务辅助服务下的企业管理服务。
2、适用税率：
根据《营业税改征增值税试点实施办法》第十五条增值税税率：
(一)纳税人发生应税行为，除本条第(二)项、第(三)项、第(四)项规定外，税率为6%。
第十六条增值税征收率为3%，财政部和国家税务总局另有规定的除外。
因此公司如果是增值税一般纳税人，按一般计税方法计算缴纳增值税的，适用税率为6%，可以抵扣取得的合法的进项税额;如果是小规模纳税人的，按3%征收率征收，不可以抵扣进项税额。
二、停车费的征收
1、适用税目：
根据财税[20**]36号文件附件1《营业税改征增值税试点实施办法》附：税目解释的规定，停车服务属于一销售服务/(六)现代服务/5租赁服务/经营性租赁服务/车辆停放服务按不动产租赁服务缴纳增值税。
2、适用税率：
增值税一般纳税人不动产租赁的适用税率为11%。如果你们公司服务业连续12月销售总额小于500万元，可以不登记为一般纳税人，并按小规模纳税人计算缴纳增值税，根据国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告(国家税务总局公告20**年第16号)第四条规定，征收率5%。
3、根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第(九)第1点和(国家税务总局公告20**年第16号)第三条第(一)点规定，一般纳税人出租的不动产是20**年4月30日之前取得的，可以选择简易办法，按征收率5%缴纳。
三、核算问题
因此，物业公司收取的物业管理费与小区停车费，适用的税目是不同的，企业应该分别核算，分别按照适用税率缴纳增值税。没有分别核算的，将从高税率征收。
二、 “营改增”对物业管理公司的影响
由于不同的纳税主体适用于不同的税率，而且纳税主体不同采用的征税方式也不同，因此要分析“营改增”对物业管理公司的影响，就应从不同的纳税主体出发，即一般纳税和小规模纳税人两个方面来讨论“营改增”对物业管理公司的影响。在“营改增”前，物业管理公司实行营业税征收方式，税率为5%，“营改增”后，物业管理公司作为现代服务业，税率为6%，小规模纳税人征收率为3%。
1、“营改增”对于一般纳税人的物业管理公司税负的影响
对于一般纳税人来说，当期应缴纳的增值税额=当期销项税额-当期抵扣的可进项税额，销项税税率为6%。这与原来按照5%的税率征收营业税相比，“营改增”后企业适用的税率提高了，从表面上看可能会增加企业的税收负担。但是，增值税是就增值部分计税，它不仅与税率有关，还与销项税额和进项税额之间的差额有关，两者之间的差额越大，应缴纳的增值税额则越多，反之则越少。因此，由于计税方式的改变，即使一般纳税人适用的税率提高了，也不一定就会增加一般纳税人的税收负担。“营改增”对一般纳税人税收负担的影响，还需要结合企业具体实际情况加以分析。
假设物业管理公司(一般纳税人)收取的物业费为A，假设只考虑营业税不考虑附加税，“营改增”前收入为A，应缴税额为A*5%=0.05A， “营改增”后，收入为A/(1+6%)=0.94A，增值税销项税额为A*6%/ (1+6%)=0.056A。进一步分析可知，若进项税额<0.006A，则“营改增”后企业的税负额将上升，若进项税额>0.006A， 则“营改增”后企业的税负额将下降。
换另一个角度分析，假设某物业管理公司(一般纳税人)年营业额为*，“营改增”前的成本费用为Y，“营改增”后的成本费用为Z，可抵扣的进项税额为(Y-Z)，同样可以得出，若(Y-Z)<0.006 *，则“营改增”后企业的税负额将上升，若(Y-Z)>0.006 *，则“营改增”后企业的税负额将下降。
2、“营改增”对小规模纳税人的物业管理公司税负的影响
对于小规模纳税人来说，“营改增”之后，小规模纳税人当期应缴纳的增值税额=(全部价款+价外费用)*3%/(1+3%)，由此可知，“营改增”后对小规模纳税人来说，税负大大下降，企业的收入和利润将会得到进一步的提升。
3、税负临界点分析
税负临界点即企业在选择一般纳税人还是小规模纳税人时其税负相等，临界点可以通过计算得出。假设物业管理公司销售额为a，选择一般纳税人时，增值税税率为6%，那么销项税额为6%a，设进项税额为b，则应缴增值税额为6%a-b。如果该企业选择小规模纳税人，由于其销售额与选择一般纳税人时相同(a)，增值税征税率为3%，则应缴增值税额为3%a。若一般纳税人与小规模纳税人税负相同时即6%a-b=3%a，则b=3%a，也就是说当企业进项税额为销售额的3%时，不管是选择一般纳税人还是选择小规模纳税人，税负相等。
