物业中控室设备操作规范(3)

　　物业中控室设备操作规范（三）

　　1、消防设备操作工作程序

　　（1）消防报警

　　A系统自检：

　　按密码："KEY"键→按数字键"3"三次→按"ENTER"键→按"C.TEST"键自检

　　B警报复位

　　按密码："KEY"键→按数字键"3"三次→按"ENTER"键→按"C.TEST"键自检

　　按"ENTER"键自检

　　C屏蔽

　　按密码："KEY"键→按数字键"3"三次→按"ENTER"键→按屏蔽键"CLOSE"

　　按"KEY"键←按报警程序号←按报警号所在区

　　D屏蔽清除

　　按密码："KEY"键→按数字键"3"三次→按"ENTER"键→按"CLR.CLOSE"屏蔽清除

　　按"KEY"键←按报警程序号←按报警号所在区

　　（2）消防泵

　　A自动启动：消防泵控制柜处于"自动"位置，当"火险"时，在楼层击碎"消火栓报警盒"报警，联动柜发出声光报警，同时消防泵自动启动。

　　B手动启动：在消防泵控制柜上把选择"自动/手动"置于"手动"位上，按启动钮即可"手动"启动消防泵。

　　（3）喷淋泵

　　A自动启动：喷淋泵控制柜处于"自动"位置，当楼层发生火灾时喷淋头爆裂，水流掣动作联动柜发出声光报警，同时喷淋泵自动启动。

　　B手动启动：在喷淋泵控制柜上把"自动/手动"选择开关置于"手动"位上，按启动钮即可"手动"启动喷淋泵。

　　（4）消防送风风机

　　A自动启动：消防送风风机控制柜处于"自动"位置，当起火时，在楼层打开送风口（也可直接在联动柜上按正压送风口按钮，开启送风口），联动柜发出声光报警：同时送风风机启动送风。

　　B手动启动：在消防送风风机控制柜上把"自动/手动"选择开关置于"手动"位上，按启动钮即可"手动"启动送风机。

　　（5）消防排烟机

　　A自动启动：当打开某组烟阀时，联动柜发出声光报警，同时排烟机自动启动。

　　B手动启动：在打开联动柜上直接"启动"按钮，排烟风机投入运行。

　　（6）消防广播

　　A在消防柜上，按某楼层消防广播按钮，指示灯亮。

　　B把广播开关开通，直接用话筒对该楼层广播。

　　C一但发生火警需要疏散时，放"疏散指挥"录音带进行广播引导疏散。

　　（7）消防电话

　　A在楼层拿起消防电话，消防中心（中空室）主机收到声响，即可拿起电话与楼层对话。

　　B主机消防电话，可按个分机号码对话。

　　（8）消防电梯（客梯）

　　发生火警时，按消防迫降按钮，消防梯（客梯）降到一楼停止运行。

　　2、保安闭路电视系统操作工作程序

　　（1）见电梯、停车场出楼录像

　　A闭路电视录像：

　　按POWER→放入录像带→按PEC

　　B放闭路电视录像：

　　按POWER→放入录像带→按PLAY

　　（2）电梯闭路电视

　　A射像头监控转换时间为4秒

　　B每隔24小时更换新录像带一次，保存期为7天

　　（3）停车场闭路电视

　　A射像头24小时监控一次

　　B每隔12小时更换新录像带一次，保存期为7天

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篇2：物业中控室设备维修保养规范(4)

　　物业中控室设备维修保养规范（四）

　　1、中控室设备维修保养工作程序

　　（1）中控室设备由中控室维修工负责维修保养。

　　（2）机电主管每年12月制定下一年度《消防设备检查保养计划哈表》、《防盗报警对讲系统、公共天线、保安闭路电视系统检查保养计划表》，并按设备运行情况制定中修、大修计划。

　　（3）中控室维修工按各保养计划表的要求进行维修保养，并将维修保养情况记录于相应记录内。

　　（4）消防设备维修后必须恢复原来状况，不得随意更改原器材、线路。

　　（5）中控室设备故障维修一般不超过8小时，若在8小时内无法解决的故障，应即将故障原因、解决时间上报管理处，限期解决。

　　（6）凡是夜间发生的，不影响用户生活、工作的，不会产生严重后果的中控室设备故障，可以由早班中控室维修工进行维修。

　　（7）机电主管对维修保养提供工作指导及检查监督。

　　2、中控室消防设备检查保养

　　（1）火灾报警系统的检查保养

　　每日对消防回在报警控制器进行自检功能检查：

　　A按自检键，让白净控制器进行自检。

　　B然后按消声键，消去控制器的声音。

　　（2）检查保养

　　A完成日检保养全部内容；

　　B控制器主要工作电压测试；

　　C公共场所烟感器、温感器按装倾斜度不大于45°，于底座分度微良好，外观是否整洁干净。

　　D随机抽取不低于5%的烟感器，喷烟后检视报警是否正确。

　　E手动报警按钮，检查按装是否牢固，有无破损及丢失。

　　F任选两个手动报警按钮，进行模拟报警，测试报警功能是否正常；

　　G对楼层内道中各支箱进行外观检查，外接线是否固定良好。

　　H对火警报警控制柜、联动控制柜等进行清除除尘。线路松动，应进行紧固。对自检、消音、复位功能检查，主电源与备用电源切换、报警检查。

　　（3）检查保养

　　按《消防设备年保养记录表》执行。

　　（4）消防泵的维护保养

　　泵体：

　　A检查、补充、替换润滑油，如油质变色，有铁屑应全部替换；

　　B泄露检查：盘根良好，泵体无渗水、溢水、砂眼、泵轴渗水无溢流到地面。

　　C转动灵活，无卡壳，泵轴与机电在同一中心线，机座紧固，螺丝无锈（有防锈措施），垫片齐。

　　D外观整洁，油漆完好，标志清楚，铭牌字迹无清晰。

　　（4）门、管道及附件：

　　A阀门开闭灵活、无卡阻、关闭严密，内外无漏水；

　　B阀体、受柄完好，阀杆润滑好，外观整洁；

　　C单向阀动作灵活，无漏水；

　　D压力表指针灵活，指标准确，表盘清晰，位置便于观察，坚固良好，表阀及接头不渗水。

　　（6）机：

　　A外观整洁、铭牌清晰，各部件紧固牢靠，连轴器有保护罩：

　　B线耳连接端紧密牢靠，无变色迹象，无裸露部分，接地良好。

　　（7）每没半年进行一次定期保养检修，并记录于《消防水泵半年保养记录表》内。

　　（8）风机保养

　　A短开主电源挂上标示牌，检查电机接地是否良好；

　　B紧固各部分松动的螺丝及联轴器。

　　C检测电动机的绝缘电阻，检查主回路接触点。

　　D调整皮带松紧，手转皮带轮，观察转动是否良好。

　　E检查与更换各接合面间的垫片和密封填料。

　　F清洁电机及风滤器和机壳内部。

　　G向转动部位家润滑油，保证联轴器及轴承的灵活性及稳定性。

　　H检查调节阀的机械开闭动作、开闭角度标志。

　　I手动开机测定三相电流值，检查指示灯电压、电流表、听查风机各部位运行声音。

　　J各遥控点的控制箱（含箱内元件）全面检查。

　　K连续三次停开机检查手动各点遥控的正确性、可靠性。

　　L连续运转半小时验证风机运转正常。

　　M每半年进行一次定期保养检修，并记录。

　　3、疏散出口指示灯的保养

　　（1）月保养内容：

　　A检查出口指示灯玻璃面板有无划伤和破裂现象；

　　B出口指示灯电源指示灯是否亮，如不亮，应立即修理；

　　C检查出口指示灯按装是否牢固；

　　D针对检查中发生、发现的缺陷取下来进行修复，再装回原位；

　　E灯箱外壳及面板擦抹干净。

　　（2）三个月进行一次备用电池亮灯（半个小时），使电池放电后再充电，延长电池寿命。

　　4、灭火器使用及保养

　　（1）灭火器应设置在通风、干燥、清洁的饿地面，不得受到烈日的暴晒，不得接近热源或受剧烈振动。

　　（2）火器悬挂地点的饿环境温度为-10℃∽-55℃。

　　（3）灭火器设置地点应位置明显，便于取用。并且不影响安全疏散，推车式灭火器与其保护对象之间的通道应畅通无阻。

　　（4）对灭火器要经常进行检查、检查内容为：

　　A喷筒是否畅通（如堵塞要及时疏通）；

　　B压力表指针是否在绿色区域（如在红色区域要检查原因，检查后要重新灌装）；

　　C零部件是否完整（有无松动、变形、锈蚀、损坏）；

　　D可见部位防腐层是否完好（轻度脱落要及时补好，明显腐蚀应送专业部门维修及进行耐压

试验）。

　　E铅封是否完好（一经开放，必须按规定再进行充装，并作密封试验，重新铅封）。

　　（5）时进行定期检查、保养；每半年检查一次喷嘴和喷射管是否堵塞、腐蚀损坏，刚性连接式喷管是否能绕其轴线回转，并可在任意位置停留，推车式灭火器的进车机构是否灵活，有否检验标志。

　　（6）火器由消防部门灌装。

　　5、消火栓的保养

　　（1）每月逐个检查一次

　　A栓外检查：检查栓门关闭是否良好，锁、玻璃有无损坏，栓门封条是否完好；

　　B随机抽取消火栓总数的10%测试按消火栓报警按钮消防中心应有正确的报警显示，检查箱内元件是否良好、有无脱落，栓内水龙头有无渗漏；

　　C栓门封条的脱落破损的补贴封条。

　　（2）每年逐个打开消火栓检查一次（与管道放水冲洗同步）。

　　A完成月检查中栓外检查部分；

　　B开栓门取出水带，仔细检查有无破损，如有应立即修补或替换，检查有无发黑、发霉，如有，应取出刷干、晾干；

　　C将水带交换折边或翻动一次；

　　D检查水箱、水带接头连接是否方便牢固，有无缺损，如有，立即修复，然后擦净在栓内放好；

　　E检查接口垫圈是否完好无缺，替换阀上老化的皮垫，将阀杆上油；

　　F检查休整全部支架，掉漆部位应重新补刷，同时油漆；

　　G将栓箱内清扫干净，部件存放整齐后，锁上栓门，贴上封条。

篇3：物业项目中控室设备运行管理规程

　　质量/环境/安全管理体系作业指导书

　　--物业项目中控室设备运行管理规程

　　1.0目的

　　确保中控室设备处于良好状态保证用户的人身和财产的安全。

　　2.0范围

　　适用于公司所辖各管理处的中控室各类设备。

　　3.0职责

　　3.1 中控室安全员负责中控室设备的清洁、操作、监控、记录。

　　3.2 维修班长负责中控室设备的综合管理和维修保养。

　　4.0 海天一色雅居中控室设备管理工作程序

　　4.1 消防中心设备运行管理

　　4.1.1消防中心值班人员负责中心设备24小时运行操作、监控、记录。并将每班运行情况记录于《消防中心交接班记录表》上。

　　4.1.2 当报警系统显示为报警信号或接到火情报告后,应立即通知相关人员前往火警现场观察.

　　4.1.3 火情确认后,打"119"电话报警及向相关领导通报。

　　4.1.4 启动相应的消防栓系统、喷淋系统、防排烟系统的设备（设施）。

　　4.1.5 打开消防电梯迫降开关，关闭所有客梯，同时通过消防广播疏散用户。

　　4.1.6 做好火警记录。

　　4.1.7 当故障发生时，及时通知维修工进行维修。

　　4.2 设备操作

　　4.2.1火灾报警控制器

　　A. 确认：当系统某点暂时中断信号，主机显示屏上显示出该点位置，同时主机发出声音，用鼠标左键在该显示器框内点一下即可确认该信号。

　　B. 静止：当发生火警后，用鼠标左键点按一下即可将该火警铃声停止。

　　C. 重置：用鼠标左键在该框内点按一下，即可将系统复位。

　　D. 监察：用鼠标在该框内点按一下，该框内即变成"记录"，用来查看以前的报警记录，↑、↓表示查看向前、向后的报警记录。再用鼠标点按一下即看向前、向手的报警记录。再用鼠标点按一下即可回复到"监察"功能。

　　4.2.2消火栓泵

　　A：自动启动：消防泵控制柜处于"自动"位置，当"火险"时在楼层击碎"消火栓报警盒"，联动柜发出报警声，同时，消防泵启动。

　　B：手动启动：在消防泵控制柜上把选择"自动/手动"置于"手动"位上，按启动按钮可启动消防水泵。

　　4.2.3喷淋泵

　　A：自动启动：喷淋泵控制柜处于"自动"位置，当楼层发生火灾时喷淋头爆裂，水流掣动作联动柜发出报警点，同时喷淋泵自动启动。

　　B：手动启动：在喷淋泵控制柜上把"手动/自动"选择开头置于"手动"位置上，按启动钮即可手动启动喷淋泵。

　　4.2.4消防送风(排烟)机

　　A：自动启动：当某一报警点发出报警信号时，该点风口打开，联动柜发出报警声，同时送风机启动。

　　B：手动启动：在联动机上直接按"启动"即可手动启动风机运行。

　　4.2.5消防广播

　　在消防控制柜上,按某楼层消防广播开关,找开话筒开关,即可对该楼层广播.

　　4.2.6消防电话

　　在楼层拿消防电话,消防中心主机收到声响,即可与楼层对话。可按各楼层开关即可对话。

　　4.2.7闭路电视监控

　　A：录像：按VTR→放入录像带→按REC

　　B：放像：按VTR→放入录像带→按PLAY

　　C：各摄像头画面切换：按下摄像头的编号后，再按红色"CAM"键即可切换到该画面。

　　4.2.8防盗对讲系统

　　当需与楼层住户通话时,按下相应的数字键后,主机发出"嘟"声后，即可与住户通话。

　　5.0**花园中控室设备管理工作程序

　　5.1 消防中心设备运行管理

　　5.1.1消防中心值班人员负责中心设备24小时运行操作、监控、记录。并将每班运行情况记录于《消防中心交接班记录表》上。

　　5.1.2 当报警系统显示为报警信号或接到火情报告后,应立即通知相关人员前往火警现场观察.

　　5.1.3 火情确认后,打"119"电话报警及向相关领导通报。

　　5.1.4 启动相应的消防栓系统、喷淋系统、加压（排烟）系统的设备（设施）。

　　5.1.5 打开消防电梯迫降开关，关闭所有客梯、消防电梯于基站待命，同时疏散用户。

　　5.1.6 做好火警记录。

　　5.1.7 火情解除后，通知相关人员恢复所有设备（设施）。

　　5.1.8 当故障发生时，及时通知维修工进行维修。

　　5.2 设备操作

　　5.2.1主控屏

　　A. 复位：所有火警、探测区、显示，技术报警都被取消并复位到正常状态。

　　B. 警铃消音，打开或隔离所连的警铃设备。

　　C. 蜂鸣器消音：控制屏蜂鸣器消音（键盘上锁后仍有效）。

　　D. 通用显示概要：在通用显示概要中，所有即时信息职火警、警告、故障及控制屏的其他状态都按优先级别顺序显示，如即时信息多于一屏，可用查阅箭头键，浏览显示，如要了解某一条概要信息的详细状况，先用箭头键将游标指向该信息，然后按状功能键。

　　5.2.2消火栓

　　A：自动启动：消防泵控制柜和联动机都处于"自动"位置，当"火险"时在楼层击碎"消火栓报警玻璃"主机发出报警声，同时消防泵启动，警铃响。

　　B：手动启动：在消防泵控制柜或联动机上把选择"自动/手动"选择开关置于"手动"位上，按启动按钮即可手动启动消防水泵。

　　5.2.3喷淋泵

　　A：自动启动：喷淋泵控制柜或联动机都处于"自动"位置，当楼层发生火灾时喷淋头爆裂，水流掣动作主机报警，警铃响，同时喷淋泵自动启动。

　　B：手动启动：在喷淋泵控制柜或联动机上把"手动/自动"选择开头置于"手动"位置上，按启动钮即可手动启动喷淋泵。

　　5.2.4消防加压(排烟)风机

　　A：自动启动：当某一报警点发出报警信号或风阀打开，主机报警，同时相应的排烟或加压风

机启动。

　　B：手动启动：在联动柜或风机控制上直接按"启动"即可手动启动风机运行。

　　5.2.5防火卷帘门

　　A：自动启动：当某一报警点发出报警信号时，相应的防炎卷帘门自动下降。

　　B：手动启动：在联动柜上用钥匙扭至迫降处，防火卷帘门下降。

　　5.2.6消防电话

　　在楼层插上或拿起消防电话，消防中心收到声响，用主机电话即可与楼层对话，或在中心按各楼层开头即可对话。

　　5.2.7闭路电视监控

　　A：录像：开电源→放入录像带→按REC

　　B：放像：开电源→放入录像带→按PLAY

　　C：各摄像头画面切换：按下摄像头的编号后即可切换到该画面。

　　5.2.8可视对讲系统

　　管理中心主机当需与楼层住户或门口机通话时,按下相应的数字键后即可通话，与门口机接通后可按开门键开门。