住宅风冷式冷热水中央空调机安装保养维修指导册

　　住宅风冷式冷热水中央空调机安装保养维修指导册

　　1、机组安装

　　1.1装场所选择：室外主机可安装于阳台、屋顶、专用平台或便于安装并能可靠承重的位置；选择通风良好、排气顺畅并且机组排气不影响邻居的场所；机组周围应无强热源以及其它设备的排气口。

　　1.2安装方式：可直接用膨胀螺栓将主机固定在混凝土机座上，也可以采用角钢制成托架，先固定在混凝土机座上，加防震橡胶垫，将主机置于钢架上，要确保机组水平放置；搬运机组时，倾斜度应小于45度。

　　1.3水系统管路连接：水系统管路连接应按照水暖管道标准施工；按照机组给出的配管尺寸及机组的制冷量选取相应的管径；供回水管的最高处应装置自动排气阀；机组进水管处，必须安装60目的水过滤器，并定期清洗；水系统管路完成后，要进行水压试漏试验并排污，确保系统内水质清洁；水系统补水电磁阀及截止阀必须安装于室内，做好水系统冬季防冻工作。

　　2．电气安装

　　2．1电源电压应为三相380V-50Hz交流电源，电源控制开关应选择相应容量的空气断路器和导线。

　　2．2接线方式采用三相五线制，并按图纸接好各控制线路。

　　2．3安装和维护系统前，必须切断电源。

　　3．系统调试

　　3．1调系统载冷剂的充注：

　　3．1．1热泵机组系统：通过手摇加压泵，将一定浓度的防冻专用载冷剂，从机组回水管处向系统内充入，直至将整个系统充满，并确认系统内空气已经排尽。

　　3．1．2单冷机组系统：通过手摇加压泵，将水从机组回水管处向系统内充入，直至将整个系统充满，并确认系统内空气已经排尽。

　　3．2运转前的准备：

　　3．2．1检查室内风机盘管的电源是否接线无误，风机运转方向是否正确；风机盘管内进出水阀门是否全开；如风机盘管管道内有空气存在时，应由排气阀将其排出。

　　3．2．2检查管路系统：检查机组系统回水合静压是否在4.5-6.0mH2O;检查整个管路系统水量是否充满，空气是否排放干净；检查整个系统中的阀门是否全部打开；检查管路系统的保温性能是否良好。

　　3．2．3检查配电系统：检查电源电压波动是否在±10%以内，相间电压波动是否在2%以内；检查各电气紧固件是否牢固，线路是否按照电气线路图连接。

　　3．2．4检查室外空调主机：检查机组外观及管路系统是否完好正常；检查风机扇叶是否接触风扇罩；按机组内的手动排气阀和水泵的排气阀，将机组管道内的空气放尽。

　　3．3运行：

　　3．3．1冬季运行前必须预热6小时以上。

　　3．3．2确定各项检查合格后给机组通电，进行开机操作，此时系统循环水泵应平稳运行，若有明显的尖叫声，应停机排出机组中的空气，然后再开机。

　　3．3．3压缩机绝对不允许反转！压缩机启动后，如有异响立即停电检查，若无异响方可继续运行。

　　3．3．4机组夏季运行中，回水温度大于16°时，压缩机启动，直至回水温度降至10°后压缩机停止工作。

　　3．3．5机组冬季运行中，回水温度小于40°时，压缩机启动，直至回水温度降至42°后压缩机停止工作。

　　3．3．6机组进出水温差应在3°左右。

　　3．3．7试运转后必须再次清洗过滤器。

　　3．4日常操作与维护：

　　3．4．1组所有开关切勿随意关闭。

　　3．4．2要随意进行制冷、制热状态转换。

　　3．4．3定期清洗风机盘管的风口过滤网及冷凝器翅片。

　　3．4．4机组停机后，一般不要切断电源；若切断电源，重新开机前，机组必须预热6小时以上。冬季禁止切断电源。

　　3．4．5冷式机组停止使用后，应从机组的泄水口将机组内和水系统中的水放尽，并切断电源。第二年重新开启前，重新加水、排气。

　　4.关工作记录表格

　　《公用设施保养维修记录表》

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篇2：物业辖区中央空调维修保养规程(2)

　　物业辖区中央空调维修保养规程（二）

　　1、目的

　　规范中央空调维修保养工作，确保中央空调各项性能完好。

　　2、范围

　　适用于物业辖区内各类中央空调的维修保养。

　　3、职责

　　3.1 制冷技工具体负责中央空调的维修保养。

　　3.2 工程维修部主管负责组织制冷技工研究、制定制定中央空调维修保养计划并组织实施。

　　3.3 管理处主任负责审核年度维修保养计划并检查该计划的执行情况。

　　3.4 综合部负责向有关业主/用户通知停用中央空调的情况。

　　3.5 分公司运营技术部负责中央空调维修保养的技术指导。

　　4.、工作内容

　　4.1 中央空调维修保养计划的制定。

　　4.1.1 每年的12月26日前，由工程维修部主管组织制冷技工一起研究、制定《中央空调维修保养年度计划》报管理处主任审核。

　　4.1.2 工程维修部主管根据审批后的年度保养计划，在每月26日前制定《月份设备维修保养计划》，报管理处主任审核后组织实施。

　　4.1.3 制定年度维修保养计划的原则:

　　a.中央空调使用的频度;

　　b.中央空调运行状况(故障隐患);

　　c.合理的时间(避开节假日、特殊活动日等)。

　　4.1.4 年度维修保养计划应包括如下内容:

　　a.维修保养项目及内容;

　　b.具体实施维修保养的时间;

　　c.预计费用;

　　d.备品、备件计划。

　　4.2 对中央空调进行维修保养时应按计划进行。

　　4.3 制冷技工负责中央空调的日常维修保养。中央空调的大型修理及PC中央处理器的故障处理由外委完成。

　　4.4 冷却塔维修保养:制冷技工每半年对冷却塔进行一次清洁、保养。

　　4.4.1 用500V摇表检测电机绝缘电阻应不低于0.5MΩ，否则应干燥处理电机线圈，干燥处理后仍达不到0.5MΩ以上时则应拆修电机线圈。

　　4.4.2 检查电机、风扇是否转动灵活，如有阻滞现象则应加注润滑油;如有异常摩擦声则应更换同型号规格的轴承。

　　4.4.3 检查皮带是否开裂或磨损严重，如是则应更换同规格皮带;检查皮带是否太松，如是则应调整(每半个月检查出一次);检查皮带轮与轴配合是否松动，如是则应整修。

　　4.4.4 检查布水器是否布水均匀，否则应清洁管道及喷嘴。

　　4.4.5 清洗冷却踏(包括填料、集水槽)，清洁风扇风叶。

　　4.4.6 检查补水浮球阀是否动作可靠，否则应修复(不定期)。

　　4.4.7 拧紧所有紧固件。

　　4.4.8 清洁整个冷却塔外表。

　　4.5 风机盘管维修保养:制冷技工每隔半年对风机盘进行一次清洁、保养。

　　4.5.1 每周清洗一次空气过滤网，排除盘管内空气(不定期)。

　　4.5.2 检查风机是否转动灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油，如有异常摩擦响声则应更换风机轴承。

　　4.5.3 用500V摇表检测风机电机线圈，绝缘电阻应不低于0.5MΩ，否则应整修处理。检查电容有无变形、鼓胀或开裂，如是则应更换同规格电容;检查各接线头是否牢固，是否有过热痕迹，如是则作相应整修。

　　4.5.4 清洁风机风叶、盘管、积水盘上的污物。

　　4.5.5 用盐酸溶液(内加缓蚀剂)清除盘管内壁的水垢。

　　4.5.6 拧紧所有紧固件。

　　4.5.7 清洁风机盘管外壳。

　　4.6 冷凝器、蒸发器维修保养:制冷技工每半年对冷凝器、蒸发器进行一次清洁、保养。

　　4.6.1 柜式蒸发器维修保养:

　　a.每周清洗一次空气过滤网;

　　b.清洁蒸发器散热片;

　　c.清洁接水盘。

　　4.6.2 水冷式冷凝器、蒸发器维修保养(清除污垢):

　　a.配制10%的盐酸溶液(每1kg酸溶液里加0.5g缓蚀记);

　　b.拆开冷凝器、蒸发器两端进出水法兰封闭，然后向里注满酸溶液，酸洗时间为24小时。也可用泵循环清洗，清洗时间为12小时;

　　c.酸洗完毕后用1%的NaOH溶液或5%NaCO3溶液清洗15分钟，最后再用清水冲洗3次以上。

　　d.全部清冼完毕后，检查是否漏水，如漏水则申请外委维修，如不漏水则重新装好(如法兰的密封胶垫已老化则应更换)。

　　4.7 冷却水泵机组、冷冻水泵机组维修保养:制冷技工每半年对冷却水泵机组、冷冻水泵机组进行一次清洁、保养。

　　4.7.1电动机维修保养:

　　a.用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5MΩ以上，否则应

　　进行干燥处理或修复。

　　b.检查电动机轴承有无阻滞现象，如有则应加润滑油，如加润滑油后仍不行则应更换同型号规格的轴承。

　　c.检查电动机风叶有无擦壳现象，如有则应修整处理。

　　4.7.2 水泵维修保养:

　　a.转动水泵轴，观察是否有阻滞、碰撞、卡住现象，如是轴承问题则对轴承加注润滑油或更换轴承;如是水泵叶轮问题则应拆修水泵;

　　b.检查压盘处是否漏水成线，如是则应加压盘根(不定期);

　　4.7.3 坚持弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换弹性橡胶垫(不定期)。

　　4.7.4 清洗水泵过滤网。

　　4.7.5 拧紧水泵机组所有紧固螺栓。

　　4.7.6 清洗水泵机组外壳，如脱漆或锈蚀严重，则应重新油漆一遍。

　　4.8 制冷技工每半年对冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管路进行一次保养，检查冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管路

处是否有大量的凝结水或保温层已破损，如是则应重做保温层。

　　4.9 阀类维修保养:制冷技工每半年对阀类进行一次保养。

　　4.9.1 节制阀与调节阀的维修保养:

　　a.检查是否泄露，如是则应加压填料;

　　b.检查阀门开闭是否灵活，如阻力较大则应对阀杆加注润滑油;

　　c.如阀门破裂或开闭失效，则应更换同规格阀门;

　　d.检查法兰连接处是否渗漏，如是则应拆换密封胶垫。

　　4.9.2 电磁调节阀、压差调节阀维修保养:

　　a.干燥过滤器:检查干燥过滤器是否已脏堵或吸潮，如是则更换同规格的干燥过滤器;

　　b.电磁调节阀、压差调节阀:

　　--通断电检查电磁调节阀、压差调节阀是否动作可靠，如有问题则更换同规格电磁调节阀、压差调节阀;

　　--对压差调节阀间阀杆加润滑油，如压填料处泄露则应加压填料。

　　4.10 检测、控制部分维修保养:制冷技工每半年对检测、控制部分进行一次保养。

　　4.10.1 检测器件(温度计、压力表、传感器)维修保养:

　　a.对于读数模糊不清的温度计、压力表应拆换;

　　b.送检温度计、压力表合格后方可使用;

　　c.检测传感器参数是否正常并做模拟实验，对于不合格的传感器应拆换;

　　d.检查装检测器的部位是否渗漏，如渗漏则应更换密封胶垫。

　　4.10.2 控制部分维修保养:

　　a.清洁

　　控制柜内外的灰尘、赃物。

　　b.检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换。

　　c.交流接触器维修保养:

　　--清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒;

　　--清除触头表面及四周的污物(但不要修锉触头)，如触头烧蚀严重则应更换同规格交流接触器;

　　--清洁铁芯上的灰尘及赃物;

　　--拧紧所有紧固螺栓。

　　d.热继电器我诶修保养:

　　--检查热继电器的导线接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则应整修处理，处理后达不到要求的要更换;

　　--检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则应更换。

　　e.自动空气开头维修保养:

　　--用500V摇表测量绝缘电阻应不低于0.5MΩ，否则应烘干处理;

　　--清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如灭弧罩损坏则应更换;

　　--清除触头表面上的小金属颗粒(不要修锉)。

　　f.信号灯、指示仪表维修保养:

　　--检查各信号灯是否正常，如不亮则应更换同规格的小灯泡;

　　--检查各指示仪表指示是否正确，如偏差较大则应做适当调整，调整后偏差仍较大应更换。

　　g.中间继电器、信号继电器维修保养:对中间继电器、信号继电器做模拟实验，检查二者的动作是否可靠，输出的信号是否正常，否则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。

　　h.PC中央处理器、印刷线路板如出现问题，则申请外委维修。

　　4.11 压缩机维修保养:制冷技工每年对压缩机进行一次检测、保养。

　　4.11.1 检查压缩机油位、油色。如油位低于观察镜的1/2位置，则应查明漏油原因并排除故障后再充注润滑油;如油已变色则应彻底更换润滑油。

　　4.11.2 检查制冷系统内是否存在空气，如有则应排放空气。

　　4.11.3 具体检查压缩机如下参数:

　　a.压缩机电机绝缘电阻(正常0.5MΩ以上);

　　b.压缩机运行电流(正常为额定值，三相基本平衡);

　　c.压缩机油压(正常10~15kgf/cm2);

　　d.压缩机外壳温度(正常85℃以下);

　　e.吸气压力(正常值4.9~5.4kgf/cm2);

　　f.排气压力(正常值12.5kgf/cm2);

　　g.检查压缩机是否有异常的噪音或振动;

　　h.检查压缩机是否有异常的气味。

　　通过上述检查综合判断压缩机是否有故障，如有则应更换压缩机(外委维修)。

　　4.11.4 拧紧所有紧固件并清洁压缩机。

　　4.12 中央空调维修保养的时间计划不允许超过8小时，如必须超过8小时，工程维修部须报管理处主任，经同意后方能继续维修保养工作。

　　4.13 对于计划中未列出的维修保养工作，应由工程维修部尽快补充至计划中;对于突发性的设备设施故障，先经主任口头批准后，可以先组织解决后上报管理处主任。

　　4.14 中央空调因维修保养等原因需停用时，应由主管填写《停申请表》经主任批准后，客户中心提前一周通知业主/业主/用户。如因突然故障停用中央空调，应在恢复使用后2小时内向业主/业主/用户解释。

　　5、表格、标识

　　5.1《中央空调维护保养记录表》

篇3：中央空调维修保养标准作业规程(3)

　　中央空调维修保养标准作业规程（三）

　　1.0目的

　　规范中央空调维修保养工作，确保中央空调各项性能完好。

　　2.0适用范围

　　适用于物业管理公司辖区内各类中央空调的维修保养。

　　3.0职责

　　3.1主管经理负责审核《中央空调维修保养年度计划》并检查该计划的执行情况。

　　3.2机电维修部主管负责组织制定《中央空调维修保养年度计划》并组织、监督该计划的实施。

　　3.3机电维修部制冷技工具体负责中央空调的维修保养。

　　3.4公共事物部负责向有关用户通知停用中央空调的情况。

　　4.0程序要点

　　4.1《中央空调维修保养年度计划》的制定

　　4.1.1每年的12月15日之前，由机电维修部主管组织制冷技工一起研究、制定《中央空调维修保养年度计划》并上报公司审批。

　　4.1.2制定《中央空调维修保养年度计划》的原则：

　　a)中央空调使用的频度；

　　b)中央空调运行状况（故障隐患）；

　　c)合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）。

　　4.1.3《中央空调维修保养年度计划》应包括如下内容：

　　a)维修保养项目及内容；

　　b)具体实施维修保养的时间；

　　c)预计费用；

　　d)备品、备件计划。

　　4.2对中央空调进行维修保养时应按《中央空调维修保养年度计划》进行。

　　4.3制冷技工负责中央空调的日常维修保养、中央空调的大型修理及PC中央处理器的故障处理由外委完成。

　　4.4冷却塔维修保养：制冷技工每半年对冷却塔进行一次清洁、保养

　　4.4.1用500V摇表检测电机绝缘电阻应不低于0.5MΩ否则应干燥处理电机线圈，干燥处理后仍达不到0.5MΩ以上时则应拆修电机线圈。

　　4.4.2检查电机、风扇是否转动灵活，如有阻滞现象则应加注润滑油；如有异常磨擦声则应更换同型号规格的轴承。

　　4.4.3检查皮带是否开裂或磨损严重，如是则应更换同规格皮带；检查皮带是否太松，如是则应调整（每半个月检查一次）；检查皮带轮与轴配合是否松动，如是否松动，如是则应整修。

　　4.4.4检查布水器是否布水均匀，否则应清洁管道及喷嘴。

　　4.4.5清洗冷却塔（包括填料、集水槽），清洁风扇风叶。

　　4.4.6检查补水浮球阀是否动作可靠，否则应修复（不定期）。

　　4.4.7拧紧所有紧固件。

　　4.4.8清洁整个冷却塔外表。

　　4.5风机盘管维修保养：冷却技工每隔半年对风机盘进行一次清洁、保养

　　4.5.1每周清洗一次空气过屡网，排除盘管内的空气（不定期）。

　　4.5.2检查风机是否转动灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油，如有异常摩擦响声则应更换风机轴承。

　　4.5.3用500V摇表检测风机电机线圈绝缘电阻应不低于0.5MΩ，否则应整修处理。检查电容有无变形、膨胀或开裂，如是则应更换同规格电容；检查各接线头是否牢固，是否有过热痕迹，如是则作相应整修。

　　4.5.4清洁风机风叶、盘管、积水盘上的污物。

　　4.5.5用盐酸溶液（内加缓蚀剂）清除盘管内壁的水垢。

　　4.5.6拧紧所有紧固件。

　　4.5.7清洁风机盘管外壳。

　　4.6冷凝器、蒸发器维修保养：制冷技工每半年对冷凝器、蒸发器进行一次清洁、保养。

　　4.6.1柜式蒸发器维修保养：

　　a)每周清洗一次空气过滤网；

　　b)清洁蒸发器散热片；

　　c)清洁接水盘。

　　4.6.2水冷式冷凝器、蒸发器维修保养（清除污垢）：

　　a)配制10%的盐酸溶液（没1kg酸溶液里加0.5g缓蚀剂）；

　　b)拆开冷凝器、蒸发器两端进出水法兰封闭，然后向里注满酸溶液，酸洗时间为24小时也可用酸泵循环清洗，清洗时间为12小时；

　　c)酸洗完后用1%的NaOH溶液、或5%Na2CO3溶液清洗15分钟，最后再用清水冲洗三次以上；

　　d)全部清洗完毕后，检查是否漏水，如漏水则申请外委维修；如漏水则重新装好（如法兰的密封胶垫已老化则应更换）。

　　4.7冷却水泵机组、冷冻水泵机组维修保养：制冷技工每半年对冷却水泵机组、冷冻水泵机组进行一次清洁、保养。

　　4.7.1电动机维修保养：

　　a)用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5MΩ以上，否则应进行干燥处理或修复；

　　b)检查电动机轴承有无阻滞现象，如有则应加润滑油，如加润滑油后仍不行则应更换同型号规格的轴承；

　　c)检查电动机风叶有无擦壳现象，如有则应修整处理。

　　4.7.2水泵维修保养：

　　a)转动水泵轴，观察是否有阻滞、碰撞、卡住现象，如实轴承问题则对轴承加注润滑油或更换轴承；如是水泵叶轮问题则应拆修水泵；

　　b)检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根（不定期）。

　　4.7.3检查弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换弹性橡胶垫（不定期-）。

　　4.7.4清洗水泵过滤网。

　　4.7.5拧紧水泵机组所有紧固螺栓。

　　4.7.6清洗水泵机组外壳，如脱漆或锈蚀严重，则应重新油漆一遍。

　　4.8制冷技工每半年对冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管管路进行一次保养。

　　4.9.1节制阀与调节阀的维修保养：

　　a)检查是否泄漏，如是则应加压填料；

　　b)检查阀们开闭是否灵活，如阻力较大则应对阀杆加注润滑油；

　　c)如阀门破裂或开闭失效，则应更换同规格阀门；

　　d)检查法兰连接处是否渗漏，如是则应拆换密封胶垫。

　　4.9.2电磁调节阀、压差调节阀维修保养：

　　a)干燥过滤器：检查干燥过滤器是否已脏堵或吸潮，如是则更换同规格的干燥过滤器；

　　b)电磁调节阀、压差调节阀：

　　--通断电检查电磁调节阀、压差调节阀是否动作可靠，如有问题则更换同规格电磁调节阀，压差调节阀；

　　--对压差调节阀间阀杆加润滑油，如压填料处泄漏则应加压填料。

　　4.10检查、控制部分维修保养：制冷技工每半年对检测、控制部分进行一次保养

　　4.10.1检测器件（温度计、压力表、传感器）维修保养：

　　a)对于读数模糊不清的温度计、压力表应拆换；

　　b)送检温度计、压力表合格后方可再使用；

　　c)检测传感器参数是否正常并做模拟实验，对于不合格的传感器应拆换；

　　d)检查装检测器的部位是否渗漏，如渗漏则应更换密封胶垫。

　　4.10.2控制部分维修保养：

　　a)清洁控制柜内外的灰尘、赃物；

　　b)检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换；

　　c)交流接触器维修保养：

　　--清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；

　　--清除触头表面及四周的污物（但不要修锉触头），如触头烧蚀严重则应更换同规格交流接触器；

　　--清洁铁芯上的灰尘及赃物；

　　--拧紧所有紧固螺栓。

　　d)热继电器维修保养：

　　--检查热继电器的导线接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则应整修处理，处理后达不到要求的应更换；

　　--检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则应更换。

　　e)自动空气开头维修保养：

　　--用500V摇表测量绝缘电阻应不低于0.5MΩ，否则应烘干处理；

　　--清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如灭弧罩损坏则应更换；

　　--清除触头表面上的小金属颗粒（不要修锉）。

　　f)信号灯、指示仪表维修保养：

　　--检查各信号灯是否正常，如不亮则应更换同规格的小灯泡；

　　--检查各指示仪表指示是否正确，如偏差较大则应作适当调整，调整后偏差仍较大应更换。

　　a)中间继电器、信号继电器维修保养：对中间继电器、信号继电器做模拟实验，检查两者的动作是否可靠，输出的信号是否正常，否则应更换同型号的中间继电器、信号继电器；

　　b)PC中央处理器、印刷线路板如出现问题，则申请外委维修。

　　4.11压缩机维修保养：制冷技工每年对压缩机进行一次检测、保养

　　4.11.1检查压缩机油位、油色。如油位低于观察镜的1/2位置，则应查明漏油原因并排除故障后再充注润滑油；如油已变色则应彻底更换润滑油。

　　4.11.2检查制冷系统内是否存在空气，如有则应排放空气。

　　4.11.3具体检查压缩机如下参数：

　　a)压缩机电机绝缘电阻（正常0.5MΩ以上）；

　　b)压缩机运行电流（正常为额定值，三相基本平衡）；

　　c)压缩机油压（正常10-15kgf/cm2）；

　　d)压缩机外壳温度（正常85℃以下）；

　　e)吸气压力（正常值4.9-5.4kgf/cm2）；

　　f)排气压力（正常值12.5kgf/cm2）

　　g)检查压缩机是否有异常的噪音或振动；

　　h)检查压缩机是否有异常的气味。

　　通过上述检查综合判断压缩机是否有故障，如有则应更换压缩机（外委维修）。

　　4.12中央空调维修保养的时间计划不允许超过8小时，如必须超过8小时，则应由主管填写《申请延时维修保养表》经主管经理批准并征得营业部门的同意后方可延时。

　　4.13对于计划中未列出的维修保养工作，应油机电维修部主管尽快补充至计划中；对于突发行的设备设施故障，先经机电维修部主管口头批准后，可以先组织解决而后写出《____事故报告》并上报公司。

　　4.14中央空调因维修保养等原因需停用时，应由机电维修部主管填写《停用申请表》经主管经理批准后通知公共事物部，由公共事物部提前一周通知有关营业部门。如因突然故障停用中央空调，应在恢复使用后2小时内向有关部门作出解释。

　　5.0记录

　　6.0相关支持文件

篇4：园区中央空调设备维修保养工作规程(3)

　　园区中央空调设备维修保养工作规程（三）

　　1目的

　　及时处理空调设备故障，保障园区空调设备正常安全运行。

　　2适用范围

　　园区内中央空调设备的维修保养工作。

　　3职责

　　3.1空调系统设备由园区工程部负责维护保养。

　　3.2主任负责执行维护保养工作计划，技术工作指导及设备外委修理的上报意见和联系工作。

　　4工作要求

　　4.1空调设备由空调维修工负责维修保养，重大维修委托厂方或具有专业维修能力的正规单位进行维修。

　　4.2若须停机进行维修时，应遵守停机上报工作程序和停机工作时间安排程序。

　　4.3工程部经理每年12月制定下年度设备维保计划，并按工作计划制定中修实施方案，项目内容，时间安排，资金需求等上报上级领导审批。

　　4.4空调维修工按空调设运行维护手册和设备维保计划要求进行维修保养，并将维修保养工作情况详细记录于《设备维护保养记录》，零部件更换及大、中修情况同时记录于设备档案。

　　4.5重大故障维修一般不超过8小时，若在8小时内无法解决的，应将故障原因，解决方案，所需时间以工作联络单形式上报总物业经理。

　　5工作内容

　　5.1巡检（例行检查）

　　5.1.1空调水系统的保养

　　5.1.1.1检查冷却水塔循环水水质是否清洁，若不清洁应及时加药和排放。

　　5.1.1.2清洗冷却水塔的布水器、填料、塔盘，防止堵塞。

　　5.1.1.3在冷却水系统中加入缓蚀剂（根据水质化验报告）。

　　5.1.1.4检查冷却水塔和膨胀水箱补水浮球阀是否正常。

　　5.1.1.5检查系统阀门有无渗漏，清洁系统设备表面。

　　5.2半年保养

　　风机盘管的保养：

　　每年5月、10月对各风机盘管进行清洁回风过滤网，风机转动部位注油，检查电磁阀和温控开关（三速开关）。

　　5.3一年保养

　　5.3.1主机由外委厂家负责保养，工程经理检查合格后在保养记录上签字。

　　5.3.2冷却水系统、冷冻水系统、冷却水塔的清洗由外委厂家和工程经理检查合格后在保养记录上签字。

　　5.3.3冷却水塔检查

　　5.3.3.1风机风叶螺栓紧固，检查转动时是否异常振动、风机风叶刮到塔壁。

　　5.3.3.2注油、轴承温升检查，补加润滑油。

　　5.3.4管道系统阀门漏水检修，保温层修补。

　　5.3.5水泵保养（见水泵电机维保标准）。

　　6相关记录

　　《设备维护保养记录》HD**-GC-033-A-01

篇5：大厦中央空调冷气系统检查测试和保养服务

　　大厦中央空调及冷气系统的检查、测试和保养服务

　　一、中央空调及冷冻压缩机组

　　1.月度检修内容

　　以下服务为每月进行一次：

　　(1)检查现有空调设备运行状况，包括机件震动及噪音水平。

　　(2)检查运行机组运作压力，包括进水、出水及润滑油压力。

　　(3)检查冷冻转化剂系统是否破损及渗漏情况，检查润滑油运行存量情况。

　　(4)检查设备运行温度，控制仪表及配电磁力开关情况。

　　(5)检查冷冻系统是否有渗漏情况。

　　(6)检查循环水管系统的畅通性。

　　(7)清理所有电路控制板。

　　(8)测试现有水管接口、闸阀、外壳及防漏接口，并对开关阀门轴心进行加油。

　　(9)检查现有系统生锈情况。如有需要，进行除锈及油漆工作。

　　(10)检查及维修所有空调控制设备及信号指示灯。

　　(11)检查所有配电线管导电水平及独立接地。

　　(12)检查空调压缩机马达运行电流。

　　(13)检查中央空调进出水温度及散热器运行温度。

　　(14)向管理公司提交月度维修报告。

　　2.季度检修内容

　　以下服务为每季进行一次：

　　(1)测试空调控制设备的运行及配电保护系统。

　　(2)检查及清洁所有配电接点、起动器、断电器及配线。

　　(3)检查系统闸阀、伸缩接口及水流控制阀运行情况。

　　(4)检查及补充空调冷冻剂运行存量。

　　(5)检查补充空调运行润滑油存量。

　　(6)提供每半年检修报告。

　　3.年度检修内容

　　以下服务为每年进行一次：

　　(1)检查现有配电开关功能。

　　(2)于每次更换润滑油或检查时，清理空调机组润滑油进口滤网。

　　(3)于马达及供电电缆进行电力绝缘测试。

　　(4)提供年度报告。

　　二、空调气冷或水冷凝固器

　　1.每月基本检修工作内容

　　(1)检查冷却水或冷却风的现有运行情况。

　　(2)检查水管现有运行情况。

　　(3)检查水管或风管是否出现阻塞情况。

　　(4)检查系统风扇、马达及调校风扇的运行带，并补充润滑油。

　　(5)检查马达的运行电流。

　　(6)检查所有电路接驳及量度接地。

　　(7)检查现有生锈部件、管道支架，如有需要，进行除锈及油漆工作。

　　(8)检查凝结器的进出水温度。

　　(9)以毛刷清理凝结器的热交换器片及风扇。

　　(10)提供每月基本检修报告。

　　2.每半年基本检修工作内容

　　(1)检查冷结器的安全阀压力，包括进水超压及过低自动停机控制。

　　(2)检查及清理所有电力接口、起动器、断路器及其它配线等。

　　(3)检查所有水管有否出现渗漏，测试所有闸阀，并于轴心上润滑油。

　　(4)提交半年基本检修报告。

　　三、凝固水泵、中央冷冻水泵、冷冻上水泵

　　1.每月基本检修工作内容

　　(1)检查水泵轴承的润滑油是否足够。

　　(2)检查和调较水泵与马达的轴心位置。

　　(3)检查水泵运行用电电流、进水及出水压力。

　　(4)检查水泵防漏接口及迫件。

　　(5)检查水泵的排水管是否阻塞。

　　(6)检查水泵的震频及噪音是否正常。

　　(7)将水泵的空气排走。

　　(8)清理水泵外壳。

　　(9)转换运行后备水泵。

　　(10)检查所有电路线管接驳及量度接地。

　　(11)检查及紧固所有螺丝。

　　(12)检查现有生锈部件。如有需要，进行除锈及油漆工作。

　　(13)提供每月工作报告。

　　2.每半年基本检修工作内容

　　(1)检查现有运行水泵及马达轴承。

　　(2)开启进水管的过滤网进行清理。

　　(3)检查中央空调水的补充水系统。

　　(4)检查运行水流控制阀。

　　(5)检查所有运行闸阀、单向阀、自动排气阀。

　　(6)检查及清洁所有配电接点、起动器、断电器及配线。

　　(7)提交半年度检修报告。

　　3.每年基本检修工作内容

　　(1)马达及电路绝缘测试。

　　(2)在每年基本检修期完成前，全面检查所有水泵内部运行配件，包括水泵轴心、泵叶等。

　　(3)检查水泵或马达间的轴心位置。

　　(4)清除泵壳内的污物及氧化物，并进行油漆修补。

　　(5)如有需要，更换轴承及防漏迫件。

　　(6)检查马达与水泵带动接口螺丝情况。

　　(7)提交年度检修报告。

　　四、空调风柜、风机盘管（室内）

　　1.每年基本检修工作内容

　　(1)检查热交换片运行情况。

　　(2)检查噪音及震动水平。

　　(3)记录运行电流。

　　(4)清理空气隔层网。

　　(5)清理进口新鲜空气隔层网。

　　(6)检查进出空调冷冻水温及风机的回风温度。

　　(7)检查风扇的动力带及马达转轮与风扇转轮平面位置；如有需要，调校设定平面位置。

　　(8)补充风扇及马达轴承的润滑油。

　　(9)测试及调校冷冻水控制阀与门阀，并进行补充润滑工作。

　　(10)检查及清理泠凝水盘及疏通冷凝排水管道。

　　(11)检查风机运行控制功能。

　　(12)检查所有电路线管接驳及量度接地。

　　(13)清理出风及回风口。

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　　(14)清理风机外壳。

　　2.每半年基本检修工作内容

　　(1)测试风阀及检查风管接口。

　　(2)检查电动磁力制及控制系统操作测试。

　　(3)清理及检查温度控制操作。

　　(4)检查及清理所有配电接点、起动器、断电器及配线。

　　(5)如有需要，补充轴承的润滑油。

　　(6)检查及清理冷凝水盘及疏通冷凝排水管道。

　　(7)提交半年度检修报告。

　　3.每年基本检修工作内容

　　(1)使用认可的化学药品清理蒸发器。

　　(2)清理扇页及内壳。

　　(3)检查现有生锈部件及机壳，并使用指定油漆颜色进行油漆工作。

　　(4)检查发热线及清理线上污尘。

　　(5)对风机马达及配线进行绝缘测试。

　　(6)提交年度检修报告。

　　五、冷却塔

　　1.每月基本检修工作内容

　　(1)查噪音及震动水平测试；如有需要，进行维修。

　　(2)检查进水管水流量是否正常。

　　(3)清理进水管前过滤网。

　　(4)检查风扇轴承及马达轴承运行情况。

　　(5)测试及调校风扇带的拉力。

　　(6)检查风扇齿轮箱的润滑油容量。

　　(7)检查洒水头及水管的运行情况。

　　(8)检查水塔进水漂球阀是否正常。

　　(9)检查所有电路线管接驳及量度接地。

　　(10)检查现有管道生锈情况，包括水管及钢铁支架；如有需要，进行除锈及油

　　漆工作。

　　(11)提交每月检修报告。

　　2.每半年基本检修工作内容

　　(1)清理阻塞洒水喷头。

　　(2)清理水塔底部集水盘。

　　(3)检查浮球运作水位。

　　(4)对轴承进行润滑。

　　(5)检查及清理所有电力接口、起动器、断路器及其它配线等。

　　(6)提交半年度检修报告。

　　3.每年基本检修工作内容

　　(1)对马达及配线进行绝缘测试。

　　(2)提交年度检修报告。

　　六、空调膨胀水箱及储水箱

　　1.每月基本检修工作内容

　　(1)检查进水管道水流量是否正常。

　　(2)检查浮球制阀功能。

　　(3)检查所有闸阀。

　　(4)提交每月检修报告。

　　2.每半年基本检修工作内容

　　(1)清理水箱。

　　(2)提交半年度检修报告。

　　3.每年基本检修工作内容

　　(1)检查生锈部件或外壳，如有需要，进行除锈及油漆工作。

　　(2)提交年度检修报告。

　　七、消防空调闸阀

　　每年基本检修的工作内容如下：

　　1.检查消防空调闸阀的操作是否正常；如有需要，清理及更换消防控制熔丝。

　　2.如有关政府部门需要，每年提供消防空调设备证书，作为领牌之用。

　　八、与空调装置有关的通风、抽气和排气风扇

　　1.每月基本检修工作内容

　　(1)检查现有运行设备的震动及噪音水平。

　　(2)补充风扇及马达轴承的润滑油。

　　(3)检查所有电路金属软管接驳及量度配线接地。

　　(4)检查及记录马达运行电流。

　　(5)检查风扇带与马达转轮设计平面位置。

　　(6)清理外壳。

　　(7)提交每月检修报告。

　　2.每半年基本检修工作内容

　　(1)空调气管阀测试及检查软风管接口。

　　(2)检查及清理所有配电接点、起动器、断电器及配线。

　　(3)补充风扇及轴承润滑油。

　　(4)提交半年度检修报告。

　　3.每年基本检修工作内容

　　(1)对马达及配线进行绝缘测试。

　　(2)清理风扇及机壳内部。

　　(3)检查现有生锈部件；如有需要，使用指定油漆进行翻新。

　　(4)提交年度检修报告。

　　每年冷却水塔检查表

　　设备资料

　　大厦名称：生产商名称：

　　位置：类型：

　　水塔类型：安装日期：

　　水塔主要配件设备维修情况备注

　　主结构

　　钢架结构

　　水塔外观

　　查检梯阶

　　风扇

　　塔底水缸

　　散热片

　　百叶及保护网

　　水系统

　　入水管

　　旁通支管阀

　　淋水喷咀

　　补水阀

　　出水管

　　膨胀水箱

　　风扇系统

　　风叶扇

　　马达

　　配电设备

　　减速齿轮

　　带动皮带

　　风扇保护箱

　　控制联支系统