名门世家设备管理方案

　　名门世家设备管理方案

　　一、工作职责

　　主要负责名门世家的设备运行管理、操作及设备设施的定期计划维护保养，保证供水、供电、供冷，确保名门世家设备设施的科学、安全、可靠、高效运行。

　　二、设备的接管、验收

　　（一）组织一个设备接管验收小组，会同贵方有关部门，根据国家、省、市有关设备设施接管验收标准，对所委托管理责任范围内的各种设备及相关配套设施进行接管验收，并做好设备图纸、说明书、技术资料、文件等的建档归档及保存工作。

　　（二）同时派出员工队伍，对设备实施接收管理，及时建立运行值班制度，做好设备的运行管理，确保设备的正常运行，保证供水、供电、供冷，实现接管中的平稳过渡。

　　（三）对存在问题的设备设施，提出合理的建议和解决方案，由贵方有关部门审核同意后，组织施工解决；具体整改完善工程的监理由我部负责，力求使设备设施达到原设计之使用功能的要求，为确保设备设施的完好、安全、经济及高效运行奠定基础。

　　（四）接管验收时业主应提供的图纸、资料

　　1、产权资料

　　（1）项目批准文件

　　（2）用地批准文件

　　（3）建筑执照

　　2、技术资料

　　（1）规划图

　　（2）竣工图

　　（3）总平面图

　　①单体建筑、结构、各系统设备竣工图

　　②消防、附属工程及地下管网竣工图

　　（4）地质勘测报告

　　（5）工程合同

　　（6）开、竣工报告

　　（7）工程预决算

　　（8）图纸会审记录

　　（9）工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）

　　（10）隐蔽工程验收签证

　　（11）沉降观测记录

　　（12）竣工验收证明书（包括综合验收、各分项目验收）

　　（13）钢材、水泥等主要材料的质量保证书

　　（14）玻璃幕墙等新材料、构件的鉴定合格书

　　（15）水电、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书

　　（16）供水、供电协议（合同）

　　（17）供水管道、空调水管道试压报告

　　（18）绿化工程图纸及相关资料

　　（19）车库图纸及车辆详细资料

　　（20）其他技术资料（通讯、监控、智能化设备等）及物业管理所必需的资料。

　　三、建立健全规章制度

　　主要根据我司已经通过的IOS9001：2000质量管理体系之有关标准及原有的各类规章制度，结合海门市名门世家的实际情况，在完善补充的基础上，制定出切实可行的适合海门市名门世家特点的各项规章制度、操作规程及服务规范。如《岗位责任制》、《设备安全操作规程》、《设备定期维护保养制度》、《员工考核细则》及《应急突发事件技术支持方案》等有关制度。

　　四、设备运行管理和维修服务

　　目的：保证名门世家所有设备处于正常运行状态，为业主、客户提供安全、幽雅、舒适、文明的生活工作环境，为业主提供可靠的动力保障。

　　设备管理模式：对于特殊设备按照劳动监察部门、质量技术监督部门要求委托专业公司负责维修保养，其他各专业系统设备由工程部负责日常管理和操作，日常保养和维修。

　　（一）对外承包项目的管理协调：电梯、中央空调、消防、建筑设备自动化、霓虹灯等。

　　（二）供配电系统

　　1、高压部分：负责日常的运行操作、管理和日常维护并做好相关运行记录备查。按供电部门有关规定，高压部分由其负责定期检修保养。

　　2、低压部分：操作、保养和维修的基本内容

　　（1）建立严格的配

送电运行制度和电气维修制度。

　　（2）值班人员、维修人员必须接受过主管部门业务培训、考试合格，持证上岗。

　　（3）配备主管电气的工程技术人员，要有完整的供电网络资料(业主协助提供)，对楼宇的进线、房屋内的线路布置、走向、电力匹配及各楼层电力设备布置等，做到心中有数。

　　（4）建立24小时值班巡查制度，定时检查供配设备运行情况，电发现故障或隐患及时排除，并做好相关运行巡查记录备查。

　　（5）加强日常维护检修及定期保养，用电设备、照明，指示、显示灯等确保完好。所管辖范围内的电气线路安装要符合设计、施工技术规范要求，并保证用电安全，确保配电设备安全高效运行。

　　（6）加强楼层照明、外围照明设备的日常检查维护、更换灯具等工作，确保名门世家照明系统正常运行。

　　（7）经常检查节日照明（包括霓虹灯招牌），督促专业公司做好维护检修工作，确保节日照明设备（包括霓虹灯招牌）发挥正常功能。

　　（8）搞好应急发电设备的维修保养，确保发电设备能随时投入运行。

　　（9）合理轮换使用变压器，减少空载损耗及延长使用寿命。

　　（10）遇火灾、地震、水灾等灾害时，建立及时切断电源等有关抢险、救援措施，并协助供电部门做好安全用电的有关工作。

　　3、配电房管理规定、维修保养及操作规程等，要结合海门市名门世家实际情况另行制定。设备维修保养计划需根据贵方提供的名门世家具体设备、图纸、说明书、资料做详细计划。

　　（三）给排水系统

　　1、给排水系统设备管理、维修保养基本内容

　　（1）建立正常用水、供水、排水的管理制度，制定操作规程及维修保养计划并严格执行。

　　（2）供水管道、水表、泵、水池、阀门进行经常性维护和定期检查，确保供水安全；每月对排水管道、雨水井、污水井进行检查，并视情况进行清通。

　　（3）定期对化粪便池进行检查、维护、清通，防止阻塞。

　　（4）每班4次巡查给排水设备，并记录设备运行数据。

　　（5）每月检查维护给排水设备，确保设备正常可靠运行。

　　（6）每季度对水池、水箱管路进行清洗消毒，并出具经卫生防疫检验合格的报告，防止二次供水污染。

　　（7）节约用水，防止跑、冒、滴、漏和大面积积水的事故发生。

　　（8）制定事故处理应急措施，当发生跑水、断水故障时，及时处理，防止事故范围扩大。

　　2、给排水系统操作、保养和维修的基本制度

　　水泵房管理规定、操作规程等要结合实际情况具体修订后实施，设备维修计划等，需根据贵方提供的具体设备、图纸、说明书、资料等另行详细制定。

　　（四）电梯系统

　　1、操作、保养和维修基本内容

　　（l）根据各种类型的电梯图纸资料及技术性能指标，制定安全维修保养的规章制度。

　　（2）电梯运行人员和维修人员必须持证上岗。

　　（3）重视和落实电梯的保修和安全年检工作。

　　（4）除日常的清洁、保养维修外，电梯的定期专业维修保养必须由经劳动部门、质量技术监督部门审查认可的单位承担（由原厂家或安装调试单位承担较好，也可通过投标选择合适的维修保养单位）。其定期维修保养的工作质量和技术性能由工程部负责检查、监督、跟踪和验收。

　　（5）建立健全电梯设备档案及各类维护（修）保养、运行记录。

　　（6）电梯钥匙要有专人管理，停梯须出告示。

　　（7）电梯运行发生任何故障时要首先救护乘客出梯。

　　（8）保持电梯机房、井道、轿厢的清洁及空气流通。

　　（9）监督电梯公司维修保养人员每月定时对电梯设备进行检查、清洁、保养、加油润滑。

　　2、管理、操作、保养和维修的基本制度

　　电梯机房管理规定、操作规程等，要根据实际情况修订后实施。设备维修保养计划需根据贵方提供的具体设备、图纸、说明书、资料另行详细制定。

　　（五）消防系统

　　l、操作、保养和维修的基本内容

　　（l）建立消防管理制度、操作规程、设置楼层火警疏散平面图、消防设备设施日常检查维修保养制度及火警应急方案等。

　　（2）制定应急抢险措施，当发生火灾报警时，应能按应急方案的要求采取现场补救、紧急疏散、对外联系协调等有效措施，并在规定的时间内启动应急电源，控制事态发展，将损失降到最低。

　　（3）做好消防系统各类设备设施的日常检查维护保养(控制计算机除外)，并做好有关记录备查。

　　（4）每月按名门世家区域划分抽查试验烟感及温感探头、破玻及消防栓等配套设施情况，每年由名门世家物业管理处组织保安部、工程部、业主及有关部门进行消防模拟演习，全面检查试验系统的总体状况。

　　（5）每月维护保养及检查灭火器、消防栓等设备设施，并按《中华人民共和国消防法》规定进行灭火器定期换药更新，确保其使用在有效期内。

　　（6）每月检查试验消防水泵、皮龙及中控中心联动设备的运行状况。

　　（7）定期检查库房气体灭火系统报警、释放功能（试验时应关闭维修阀，以防气体释出），确保气体灭火系统随时处于备用状态，保证档案资料的安全。

　　（8）每周检查试验消防紧急广播系统及按区域循环抽检试验报警（如报警按钮、警铃等）。

　　（9）消防系统作为名门世家的重中之重，除坚持上述定期检查保养工作外，还将贯穿于日常维修工作的始终，发现问题及时处理解决，确保系统安全可靠地处于待投入状态。

　　2、控制中心管理规定、操作规程等，要结合具体情况修订后实施。设备维修保养计划需根据贵方提供的具体设备、图纸、说明书、资料等制定详细计划。

　　（六）房屋的日常养护

　　房屋日常养护是物业管理的一项重要工作，为确保房屋完好和正常使用，必须进行经常性的日常检查、修理，季节性预防保养及房屋的正确使用管理等工作。

　　房屋养护的内容包括房屋的日常养护和季节性预防养护。房屋的日常养护有两个方面：一是各生活室临时发生报修的零星养护工程（包括业主进行的房屋二次装修管理）；二是物业管理人员日常巡查掌握的检查资料，从房屋管理的角度提出来

的养护工程。因此，房屋的日常养护包括房屋的零星养护和房屋的计划养护。房屋的季节性预防养护，主要是防台防汛、防梅雨和防冻防寒。房屋的季节性预防养护，关系到业主的居住和使用安全，以及房屋的完好程度，所以，这种预防养护也是房屋养护的一个重要方面。

　　①零星养护

　　房屋的零星养护修理，主要是在日常检查发现或突然损坏引起的小修，包括：

　　A、检查房屋屋面是否存在或出现变形、裂缝、损坏或渗漏等情况，如有应及时修补。

　　B、检查玻璃幕墙是否出现变形、开裂、渗漏等情况，并及时维修。

　　C、检查公共场所、走道的墙壁批荡是否出现裂缝、剥落，小面积的及时修补，大面积的应及时向业汇报，由业主发外承包。

　　D、检查楼板地面，发现破损的及时修补。

　　E、定期检查门窗使用情况，活动部位加润滑油，拆换五金、配玻璃等。

　　F、检查内外墙壁、抹灰、窗台、腰线，并及时修补。

　　G、检查水卫、电气、暖气等设备，及时排除故障，更换零件等。

　　H、定期检查疏通下水管道，修补明暗沟渠、落水管等到。

　　I、检查房屋结构是否在承受重力后发生变形、裂缝等现象。

　　J、检查车场、道路是否出现损坏，及时修补。

　　K、检查走火梯、通道等的墙壁、地面是否出现损坏，及时修补。

　　L、检查地下室结构是否正常，四周墙壁是否出现变形、渗漏等情况；

　　M、协助业主审核二次装修方案，提醒注意事项和禁止事项，防止装修施工中损坏公共设施、消防设施、房屋结构、防水层等。

　　日常零星养护项目，主要通过维修管理人员日常巡查、走访和业主随时报修2个途径汇集而来。其特点是修理范围广，零星分散，时间紧、要求及时，必须设有24小时报修热线。并努力做到：水电急修15-20分钟到达现场，1小时内修复。一般维修项目30分钟内到达现场查勘，按约定时间修复。重大维修或需购买材料的，在约定维修时间内完成。

　　②计划养护

　　A、每周检查天面雨水筒及渠闸，并清理周围杂物。

　　B、每半个月检查清理车场、广场明渠沉积物。

　　C、第半个月检查清理雨水井、沉沙井。

　　D、每月检查清理地下室集水井。

　　E、每月检查维修走火梯防火门及闭门器。

　　F、每月检查试验走火通道、各楼层应急灯，有问题的及时处理。

　　G、每月检查污水井、化粪池，并视情况进行清理。

　　H、每月检查清洗各楼层窗框、栏杆、楼梯扶手。

　　I、每月检查各楼层通风机工作情况。

　　J、每年定期进行房屋结构安全检查。

　　K、走廊及楼梯墙壁每3-5年进行翻新一次（由业主外委承包）。

　　L、外墙、玻璃幕墙5-8年进行一次大修（由业主发外承包）。

　　M、室内外装饰装修5年进行翻新一次（由业发外承包）。

　　③季节性预防养护工作主要有：

　　A、在雨季来临之前应作好外墙、玻璃幕墙、屋顶检查，对存在裂缝、渗漏的应及时修复，防止在雨季时出现漏水、损坏财物。

　　B、检查天面雨筒，清理周围杂物。

　　C、检查雨水井、污水井，并清理沉积物。

　　D、检查排水、排污管道、沟渠，及时清理。

　　E、检查清理地下室集水井。

　　F、检查潜水排污泵，确保其正常工作。

　　G、作好预防雨水流入地下室、车场的应急措施。

　　H、特别要注意在台风、暴雨多发季节做好各项预防措施。

　　五、设备维修服务

　　日常维修服务是工程部一项大量而又重要的工作，工程部就员工在维修服务中的服务意识、服务规范等提出具体要求并承诺如下：

　　（一）熟悉设备安装位置，建立日检巡查制度

　　l、名门世家大大小小的设备不计其数，分布在四面八方。因此，工程部门必须建立多方面的信息渠道和监测机制。及时发现设备故障及故障隐患，并予排除。

　　2、建立日检巡查制度，值班人员须按具体设备巡查的要求，依时对所有运行设备检查巡视，以便及时发现问题尽快处理解决。

　　3、与业主有关部门建立良好的联系，客户及各生活室人员的报修或设备设施故障可报管理处或服务部，统一协调安排，也可直接通知工程部。如果紧急的可用电话通知值班人员或工程部。工程部接到报修单或电话后应该在15分钟内之内派员工到现场，属一般性零修或设备故障应立即排除；涉及到需购买配件的维修，向报修的客户、生活人员工承诺维修时间，约定何时修理等情况后，按约完成；属复杂故障应立即向管理处经理汇报，由其组织力量或协调公司整体技术力量集中处理解决。

　　(二)维修服务规范要求

　　要求工程部员工到各楼层进行维修保养时，着装整齐，乘搭规定的员工电梯；走路轻盈，维修工作时尽量减少噪音，严禁在公共场所大声讲话喧哗。以免影响业主、住户生活或休息。到房间内维修时还应注意如下事项：

　　1、敲门：接到报修，15分钟内派员工到达现场维修处理。如果要进房间维修，需按门铃或轻轻叩门三声，等待开门。

　　2、介绍：生活室的人员开门或在门内询问，工程部员工应首先自我介绍：

　　"对不起，打搅了，我是×××物业公司维修人员×××，前来为您服务"。

　　3、进门：如果房间内十分整洁，铺地毯，员工应将鞋脱在门外，赤脚进入，或穿好自备鞋套。经室内人员许可后进门维修服务。进入室内步子要轻，工具袋背在肩上，如拎在手中应高于地面一定距离，不能在地上拖着工具袋。

　　4、铺布：走到工作地点后，将干净的帆布或塑料布铺在领导、生活人员指定的位置，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能将工具和拆卸的零件直接放在地上。

　　5、维修：维修工作中手脚要轻，尽可能减少发出的噪声。实在无法避免时，应事先向领导、生活人员说明，并说一声"非常对不起"。

　　6、整理：维修完毕，用自备专用擦机布将设备擦干净，收好维修工具，将所有散落的工具、零件及杂物等收拾干净，如地面受污染，应负责清扫干净。

　　7、试用：请领导、生活人员当场试用设备，证实设备恢复正常运转，并请领导、生活人员在维修工作单签认。

　　8、讲解：必要时向领导、生活人员讲解故障原因，介绍维修保养知识，及正确使用设备的注意事项。

　　9、如实填写维修工作单（包括费用），请领导、生活人员对修理质量，服务态度等进行评价并签名。

　　六、节能和节约维修费用

　　（一）当正式进入管理且各项工作走上轨后，将不断总结设备运行管理经验，采用最佳的运行方式、降低能耗、延长设备使用寿命。

　　（二）对不方便管理、操作、维修、保养或设计上欠合理的各类设备设施，提出整改完善的合理建设，经贵方有关部门审核同意后实施，以达到降低能耗，延长设备使用寿命，节省维修费用之目的。

　　（三）根据设备运行状况，总结运行规律，不断摸索积累有关数据资料，并采用新技术，新材料，对名门世家的各类设备设施提出技术改造方案及可行性方案，经贵方审批同意后实施，力求实现"降耗节能"之目的。

　　（四）努力做好设备的运行管理及维修保养工作，不断总结经验，提高管理水平。使所管理的设备正常运行，延长使用寿命，减少维修费用支出。

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篇2：物业辖区公共设施设备管理方案

　　物业辖区公共设施设备管理方案

　　一、目的

　　保证设施设备及场所处于良好的状态，以提高优质服务的需要。

　　二、验收管理

　　1、组织工程维修部技术人员和操作人员参与验收，做好接管工作。

　　2、验收的主要内容

　　（1）建筑工程资料图表、竣工验收和相关资料；设备的随机技术资料和安装施工中形成的资料；

　　（2）设施设备及场所的质量检查，设备空载运转试验、负荷实验。

　　3、验收合格后，资料全部归档，交付使用管理部门。

　　三、设备设施分类

　　根据各类设备设施的功能、用途、重要性等因素对其实行分类管理，分A、B、C三类：

　　A类：监视系统设备，配电房各屏柜，生活、消防水泵，消防报警系统，电梯。

　　B类：排风设备，水箱（池），灭火器材，排污泵。

　　C类：房屋本体照明设施、室内外插座、各式灯具、水龙头、排水设施、室内空调架、道路。

　　四、设备的运行管理

　　1、对A类设备，配备专职运行操作员，根据业主委员会要求，专人定岗值班或巡回方式对设备进行管理。

　　2、设备运行操作人员经过培训，熟悉所管理的性能、特点和操作规程，考核合格后上岗操作。

　　3、设备运行操作人员按岗位职责及运行操作规程，对设备进行操作和检查，作好运行记录和值班记录，认真做好交接班。

　　4、各设备主观人员根据运行管理有关制度，每月检查监督设备运行操作人员岗位职责旅行情况，检查设备运行状态，注意设备运行安全性、合理性、经济性，检查运行就、维护保养记录、交接班记录，检查后在有关记录上签字，发现问题及时纠正，对发现的设备问题应详细填表报告，工程维修部主管监督整改情况。

　　五、设备设施的维修保养

　　1、工程维修部负责所管辖设备设施的维修保养，各班长负责组织本班维修保养工作。

　　2、设备设施保养分日常维修保养和定期维护保养及年检维护保养3个层次。

　　（1）日常维护保养主要是巡视检查和清洁方面的工作；定期维护保养主要工作就是性能状态检查和计划性能修理的内容；年检维护保养主要是对设备进行全面的调整。

　　（2）日常维护保养通常由设备运行操作，值班人员负责，定期维护保养由维修人员负责操作，值班人员进行配合，有些设备外聘专业公司进行。

　　（3）维护保养工作的项目由各类设备具体规定，各设备主观根据规程并结合设备具体技术状况，做出年度、月维护保养计划，经部门主管领导批准后实施。

　　（4）设备年检维护保养，由委托年检单位实施。维护保养结束后以书面形式报告部门主管。

　　六、设备设施维修

　　1、设备设施的维修分计划维修和故障维修两类

　　（1）计划维修是自在设备设施没有发生问题之前，对其劣化和缺陷部件进行预先维护和修理；

　　（2）故障维修是对设备设施受损设备故障后其失效、损坏部件进行针对性维修。

　　2、设备设施维修采用委托维修和派工维修两种形式

　　（1）委托维修主要用语故障维修。管理处设总中央值班调度室，实行24小时值班，配置专线电话，随时接受住户、巡视员、操作员的维修申报和故障报告，接报后，迅速同志有关维修人员在规定时间内修复。

　　（2）派工维修主要用语计划维修、零星及小型的设备新装、改装专案处理。工程、维修部部长根据设备定期保养计划，当前对设备定期保养计划，当前设备运行状况的分析调查结果，以及住户的要求填写派工单，派专人完成的特定工作。派工单的处理与跟进流程按委托维修规定进行。

　　七、设备故障及事故

　　1、凡因为归规程、操作使用不当或设备发生非正常损坏而被迫停止运转。达到一定时间或造成损失的，称为设备事故。

　　2、损失及影响不及事故严重程度的其它情况称之为故障。

　　3、无论发生何种设备故障和事故，设备主管班必须立即组织力量迅速处理。较重大时间，必须及时报告部门主管甚至管理处主任协调处理。

　　4、无论发生何种设备故障和事故，设备主管班、运行值班人员、维修人员必须详细记录，不得疏漏和隐瞒。

　　八、设备的大修、更新

　　1、管理处根据实际情况对设备进行大修、更新和技术改造，使之更加安全、有效、经济、可行。

　　2、设备及物业本体部分的大修、更新和技术改造费用，从

维修资金中支出。每年度的费用预算，经业主委员会审核，业主大会批准，其后决算还须维修资金管理中心审计。

　　3、大修改造的项目由各设备主管工程师会同各班长提出申请，经管理处讨论形成《年度维修计划申请报告》，报经业主委员会批准后方可实施，项目实施按照：谁主管，谁负责“的原则，在工程主管指导下进行。

　　九、设备的报废

　　1、设备有下列情况下考虑报废：

　　（1）已经超过使用年限，主要结构及部件磨损破坏，设备效能达不到要求且不能修复。

　　（2）设备技术陈旧落后，无形磨损严重，经济效果差，经济上分析结论更新胜于大修。

　　（3）因以外灾害或事故使设备损坏严重而无法修复使用，建筑物改建不能拆装的。

　　（4）严重影响安全，继续使用将会引起危险事故的。

　　（5）设备耗能大、污染环境严重，国家管理部门规定应予淘汰的产品。

　　2、设备报废由设备使用管理部门提出申请，并填写《设备报废申请单》，综合事务部组织有关人员进行鉴定后报管理处主任和物业公司经理批准，其中产权属于业主的设备报废还须报请业主委员会批准。

　　3、设备报废后，由设备四用部门进行利用和处理，残值回收凭据报财务部注销设备资产，同时注销台账和卡片。

　　十、房屋外观和围墙护栏

　　1、空调统一安装在预留位置上，空调架每年油漆一次，费用由受益业主承当或从维修资金中支出。

　　2、房屋外墙不得安装任何使用或观瞻饰物。

　　3、严格装修申请审核和装修期间的巡视检查工作，加强日查个管理，治安巡逻人员每天将房屋外墙和围栏列入检查项目。

　　4、对住户擅自作主进行的任何为归安装，管理处派人及时进行劝阻；对已经造成的事实，管理处派人上门与住户协商，劝其整改，住户整改有困难的，管理处免费提供整改服务。

　　十一、记录

　　1、工程验收记录；

　　2、设备台账；

　　3、设备标识卡；

　　4、运行记录；

　　5、设备日常巡视保养项目及记录；

　　6、设备定期维护保养项目及记录；

　　7、事故故障报告单；

　　8、设备报废申请表；

　　9、设备大修改造申报表；

　　10、设备大修汇总表。

　　十二、公共设备设施维修、保养程序：

　　（1）管理处维修工程组每天安排人员对区域内的设备设施进行巡查，不论设备设施运行状况如何都要作出详细的记录；

　　（2）如果在检查中发现有故障或损坏的，应向工程组提出修理申请，填写维修申请表；

　　（3）经管理处领导认定后，将工作交给工程维修组，让其完成人员的安排和修复工作；

　　（4）工程组人员按照工种，指定专人到现场进行维修；

　　（5）如果这种损坏我们管理处的人员根本无法进行维修的，根据维修材料和人工费用等认真核算大致维修费用，报管理处领导审核安排；

　　（6）等全部维修工作结束后，进行试运行合格后，作好维修记录并存档。

篇3：物业小区公共设施设备管理工作方案

　　物业小区公共设施设备管理工作方案

　　1、管理目标

　　保证设备运行正常，无重大管理责任事故。

　　2、管理措施

　　(1)制定设备安全运行、岗位责任制、定期检查维修保养运行记录、维修档案等管理制度。

　　(2)配备所需专业技术人员，严格执行操作规程，设备管理和维修人员持证上岗。

　　(3)设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘积垢，无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求。

　　(4)建立供电、供水的管理制度，供配电、供水系统配置人员24小时值班。

　　(5)监控系统等智能化设施、设备运行正常，有记录并按规定定期保存。按工作标准时间排除故障，保证系统工作正常。

　　(6)消防系统设施齐全，完好无损，确保随时启用。

　　(7)消防管理人员掌握消防设施、设备的使用方法并能及时处理设施、设备的各种问题。

　　(8)制订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施，引路标志完好，紧急疏散通道畅通，无火灾安全隐患。

　　(9)给排水设备、阀门、管道工作正常，无跑、冒、滴、漏现象，按规定时间对二次供水蓄水池设施、设备进行清洁、消毒。二次供水卫生许可证、水质化验单等证齐全。水池、水箱清洁卫生无二次污染。水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患。排水系统通畅，汛期无泛水，地下室、设备房无积水浸泡发生。遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，保证无大面积跑水、泛水，长时间停水现象。建立事故应急处理方案。

　　(10)公共配套服务设施维护周到，公用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻。道路、大堂等公共照明完好，项目范围内的道路畅通，路面平坦。

篇4：大厦房屋设施设备管理方案(8)

　　大厦房屋、设施设备管理方案（八）

　　房屋特别是共用设施设备的管理，直接影响到大厦的形象、租户的使用效果和物业的使用年限，其重要性是不言而喻的。故拟订以下管理方案：

　　1、管理内容：

　　（1）房屋公共部位维护管理：根据交房进度，大厦内房屋可分为租户已领房和空关房。

　　租户已领房：

　　a.办公楼：房屋交付时，管理处应及时与租户签订物业管理公约，书面告知装修管理规定，督促租户按规定办理装修申请手续，并建立租户档案。屋顶不得安装任何设施设备，楼道墙面、地面、扶手、电梯前厅应根据租户装修进度，采取保护性措施，以确保房屋质量和美观，并督促租户和装修队在装修施工时保护好智能化系统的预埋管线及各类公共管线设施。装修垃圾实行袋装化管理，统一时间、统一地点、统一收集清运，严禁高空抛物。装修结束后，应注重房屋公共部位的养护和修缮。

　　b.商场：装修期间按商场装修管理规定操作，重点管理防火材料的使用、电气线路接口的处理和隐蔽管线的施工。商场开张后，重点进行公共部位墙面、地面和外墙立面的管理，发现破损，及时维修。

　　c.空关房：空关房（含租户托管房）移交后，管理部应每月通风打扫一次，并对房屋和设施全面检查（包括墙面、管道、门窗、电源线路、电表），对发现的问题，或尽快处理，或及时报告开发商，

　　并督促其予以解决。

　　（2）设备设施维护：

　　电梯在装修期间实行保护性管理；

　　大厦内的公共水电设备设施应经常进行检查，发现损坏，及时维修，要按不同型号产品的养护要求进行日常养护；

　　公共卫生设施每天检查一次；

　　水泵房、中央空调机房、锅炉房每天巡查两次；

　　电梯机房设备，每周保养一次（半年保养和一年保养按规定进行）；

　　消防栓系统、喷淋和烟感报警系统、消防器材等消防设施设备按相关维护方案检查养护；

　　供配电房设备每天巡查一次，每周检查一次；

　　消监控系统设备按相关维护方案检查养护；

　　电话机房、综合布线柜和电话接线箱每天巡查一次；

　　租户自用水电设施的维修，应按规定填写《有偿服务联系单》，确保维修及时率与合格率。

　　2、管理措施：

　　（1）制订房屋及共用设施设备管理制度和操作规程；

　　（2）维修人员持证上岗，操作规范，维修及时；

　　（3）抓好维修人员技术培训，提高业务素质；

　　（4）建立维修人员值班制度，确保维修及时率与合格率；

　　（5）加强装修管理，督促做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时制止；

　　（6）加强共用设施设备的巡查，将故障消灭在萌芽状态。

篇5：大厦房屋公共设施设备管理方案(5)

　　大厦房屋及公共设施设备管理方案（五）

　　房屋管理，尤其是共用设施设备的管理，直接影响到大厦的形象、物业的使用年限及使用安全，直接关系到业主及使用人的安全，是大厦管理的重中之重。

　　（一）管理内容：

　　1、房屋公共部位管理：根据现状，大厦内房屋可分为已领房、空关房和公共用房。

　　（1）业主已领房：

　　*房屋交付时，及时与业主签订业主公约，书面告知房屋装修管理规定，并建立业主档案；

　　*加强装修管理，对违章装修行为及时予以制止，情节严重者，提请有关行政管理部门依法处理；

　　*装修期间，应及时进行房屋公共部位的保护，确保房屋的安全、美观。

　　（2）空关房（含业主托管房）：

　　*管理处应每月通风打扫一次；

　　*对房屋和设施定期检查（包括墙面、管道、门窗、电源线路、水电表），发现问题或尽快处理，或及时通知业主。

　　（3）公共用房

　　*做好公共用房（商务中心、公共设施用房等）的维护、保养，发现破损，及时维修，确保房屋的安全、美观。

　　2、设备设施维护：

　　（1）公共水电设施设备定期巡查，发现损坏，及时维修；

　　（2）公共卫生设施每周检查一次；

　　（3）水泵、锅炉、纯净水等设备每天巡查两次；

　　（4）电梯机房，每周保养一次（半年保养和一年保养按规定进行）；

　　（5）中央空调机组设定专人管理，定期巡查，确保出风口正常；

　　（6）温感、烟感、喷淋等定期抽查，确保正常有效；

　　（7）智能化系统采用日常巡视与定期保养相结合，制实时运行档案；

　　（5）对业主（租户）自用水电设施报修，应按规定填写《有偿服务联系单》，确保维修及时率与合格率。

　　（二）管理措施：

　　1、加强装修户管理，督促业主做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时制止；

　　2、对所有的管理人员进行全面培训，清楚各隐蔽线路的具体位置，并对技术人员进行强化培训，确保谙熟该系统的操作及维护；

　　3、对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，以便最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态；

　　4、对所有的设备几配件建立详细档案，确保最快速度取得所需配件，并能跟踪产品的更新换代；

　　5、建立维修人员值班制度，确保维修及时率与合格率达98%以上，且有回访制度和记录；

　　6、采取日常巡视及定期保养相结合的办法，确保房屋及配套设施完好率达98%以上。