机电设备维修管理程序

　　机电设备维修的管理程序

　　每月物业经理召开一次有关建筑设施设备的工作会议，听取工程部部长有关建筑及设施设备使用情况的汇报，听取有关部门对设备设施使用及维保工作的意见，协调有关使用、维保中工程部主管职权范围内无法解决的问题。

　　工程部部长负责制定年度维保计划，并组织落实。该计划每年修订一次，由工程部部长负责，并上报经理批准执行。每计划年度年底，工程部主管将年度维保计划落实情况以书面形式向经理汇报。

　　工程部各专业主管每计划年度年底做出所负责设施设备的年度保养计划修改稿（并可在日常工作中随时修改，但每项修改必须经过工程部部长批准认可），并上报工程部部长，以此做为图书城年度保养计划的基础。

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篇2：机电设备管理维修组人员职责

　　机电设备管理维修组人员职责

　　一、执行公司制定的《机电设备管理工作手册》和有关技术规范、规定，熟练掌握设施、设备的结构、性能、特点和维修保养方法，做一名合格的维修人员。

　　二、按时完成机电设施、设备的各项维修、保养工作，并认真做好有关记录。

　　三、定期清洁所管设备和设备房，确保设施、设备和机房的整洁。

　　四、严格遵守安全操作规程，防止发生安全事故。

　　五、发生突发情况时，应迅速赶往现场，及时采取应急措施，保证设施、设备的正常完好。

　　六、定期对设施设备进行全面巡视、检查，发现问题及时处理。

　　七、负责各管理处和本部门计量器具的检定工作。

　　八、积极晚生上级交办的各项临时任务。

篇3：物业项目机电设备应急维修方案

　　物业项目机电设备应急维修方案

　　物业管理公司在平时正常操作和维护保养时，做好各种机电设备/系统紧急故障的应急处理预案，当机电设备/系统以生意外故障时，妥善有效的处理，可减少财产的损失和降低对业主的影响，以下是一般机电设备的应急维修程序：

　　一、获知故障

　　1、接到故障报告。

　　2、迅速通知有关人员及部门。

　　3、做好当班记录。

　　二、赶赴现场

　　1、当班人员尽快赶赴现场。

　　2、若为外单位保修或在免费保养期间的设备/系统以生故障，应立即通知维承包商。

　　3、在代管期间的设备/系统以生故障，立即通知承包商和业主。

　　4、视故障情况，报告上级领导。

　　三、应急处理

　　1、尽快采取有效措施，停止或减少困故障引起的损失和对业主的影响。

　　2、若有需要，应拍照取证，为寻找故障原因和向保险公司索赔留下证据。

　　3、若有备用设备，应迅速进行切换或更换，恢复原有功能。

　　4、采取临时补救措施，满足业主需要。

　　5、催促并配合专业维修公司采取紧急措施。

　　6、若在可能危及公众安全的公共场所，应立即设置或者悬挂警示标志，标牌和警示带。

　　四、修理更换

　　1、查情故障原因。若有需要，应约请专业公司鉴定事故责任。

　　2、在免费保修期内或维修保养合同有效期内，应督促责任单位修理。

　　3、设备维修费用较大时，必须报发展商或业主认可；若在保险范围内，还应报保险公司。

　　4、修理时更换零配件应尽量与原装零配件相同。

　　5、修理时间尽量选择对业主影响较小的时间。

　　五、恢复使用

　　1、修理完毕，应通知有关部门/业主可恢复使用。

　　2、若对业、客户有直接影响，应向其致歉，并说明原因。

　　3、若对业主影响太大，过一周或找适宜机会回访业主，征求意见。

　　六、记录报告

　　1、撰写特别事件报告。

　　2、记录故障发生的时间、日期、地点及原因。

　　3、记录修理的单位、方法，是否达到原有性能。

　　4、报告直接损失情况和间接损失估计。

　　5、记录业主及客户投诉情况和处理结果。

篇4：商业项目机电设备维修维护保养

　　商业项目机电设备维修维护保养

　　1.0高压供电设备（适用于商业项目）

　　1.1在对变压器、配电柜设备的电压、电流和功率因素等表计进行按时记录时，需注意外观、气味和声音等方面是否有异常，发现问题及时处理解决。每天两次检查变压器温度，发现温度过高要及时采取降温。

　　1.2对未投入使用的，能切换的要定期切换使用，不能切换的要安排每季检查一次。

　　1.3按电气规程规定进行定期安全检测和维护。

　　2.0低压配电设备

　　2.1每月检查维护工作内容

　　2.1.1检查及清洁主配电柜及分支配电柜

　　2.1.2检查及记录主配电柜及分支配电柜之用电运作情况

　　2.1.3维修或更换损坏的配电设备配件。

　　2.2每年检查维护工作内容

　　2.2.1清洁及补充配电开关可动部份之润滑油

　　2.2.2检查补偿电容器是否有鼓肚、渗漏，桩头是否锈蚀。

　　2.2.3检查及清洁所有配电箱，控制器及接触器。

　　2.2.4检查所有金属部份之氧化情况，如有需要进行除锈及油漆工作。

　　2.2.5对配电设备及电气管井内外进行除尘清洁。

　　3.0照明设备

　　3.1日常巡视留意观察照明灯具和应急照明指示是否齐全，灯泡/灯管有无缺损、不亮，如有应及时(含通知工程部)更换或修复。

　　3.2每半年一次对公共部位灯具的外观、照明度和色调等进行检查维护，对照明系统线路进行检测，更换破损老化电气线路，按需进行必要的清洁工作。

　　4.0楼宇自控设备（商业项目）

　　4.1楼宇自控系统设备一般外判专业公司进行维修维护保养，工程部在操作使用过程中，发现问题及时记录和报修，平时需督促和配合专业公司做好例行的维护保养工作。

　　4.2一般每月检查楼宇自控主机的功能；检查各种电压及电流、温度、压力、流量、液位等探头触点；检查现场处理器的工作情况。检查所有由楼宇自控系统集中控制的电磁阀、电动调节阀和蝶阀等工作情况。

　　5.0安保监控设备

　　安保监控系统设备一般外判专业公司定期维护保养，主要内容：闭路电视摄像传输、显示和门对讲系统等，现场不能修复的设备，专业公司需负责替换措施，保证系统不中断运行。一般维保项目内容：

　　5.1摄像部分

　　每月到场对摄像部分检查和保养，清洁摄像机罩和护镜玻璃，用鹿皮清洁镜头，调整焦距、光圈(固定镜头)，调校摄像范围至正确位置及输出图像信号要求。检查云台水平、垂直转动工能是否正常并调校规范要求。

　　5.2传输部分

　　每月一次检查插头及接线柱，发现锈蚀和接触不良，需作必要的维修或更换检查电缆的固定情况，特别是电梯井内的视频、电源电缆。

　　5.3显示部分

　　每二个月一次清洁显示屏及外壳，检查插座、旋钮、接线柱显示图像是否清楚，录像放像的质量，并清洗磁头。

　　5.4门对讲系统：每半年一次对对讲系统设备进行测试和调校。

　　6.0公共广播设备

　　6.1每月一次对话筒、调谐器、录放音座、CD机、节目选择器、混音机柜和功放等设备进行检查。

　　6.2每季对喇叭、音箱及线路等进行检查，保证公共广播系统的播音质量。

　　7.0消防设备（适用于商业项目，住宅项目参考项）

　　7.1火灾报警系统

　　7.1.1火灾自动报警系统主机和烟/温感探头一般外判维修保养，物业工程部按合同协调监督，做好各项记录，对各种消防报警装置需做好定期的检查、试验和维修保养工作。

　　7.1.2每日应检查火灾报警控制器的功能，并应按规定的格式填写系统运行和控制器日检登记表，发现故障及时排除。

　　7.1.3每季度应检查和试验消防系统/设备的下列功能，并应填写季度登记表；采用专用检测仪器分期分批试验探测器的动作及确认灯示；试验火灾警报装置的声光显示；试验水流指示器、压力开关等报警功能、信号显示；对备用电源进行

　　1-2次充放电试验，1-3次主电源和备用电源自动切换试验；用自动或手动检查下列消防设备的功能：

　　7.1.3.1防排烟设备(可半年检查1次)、电动防火阀、电动防火门、防火卷帘等设备。

　　7.1.3.2室内消火栓、自动喷水灭火系统。

　　7.1.3.3水喷雾火系统。

　　7.1.3.4火灾事故广播、火灾事故照明灯及疏散指示标志灯。

　　7.1.3.5强制电梯停于首层试验。

　　7.1.3.6消防通讯设备应在消防控制室进行对讲通话试验。

　　7.1.3.7强制切断非消防电源功能试验。

　　7.1.3.8开启消防泵、喷淋泵试运转，检查声音、震动、电流、电压和压力等情况。

　　7.1.4每年一次试验火灾事故广播设备的功能；每年一次全面检查所有灭火机，按不同类型做好灭火机更换或灭火液体等工作。

　　7.1.5探测器投入运行2年后，应每隔2年全部清洗一遍，并做影响关值及其它必要的功能试验，合格者方可继续使用，不合格者严禁重新安装使用。

　　7.1.6烟温感报警系统

　　7.1.6.1每周对区域报警器、集中报警器巡视检查一次，电源是否正常，各按钮是否在接收状态。

　　7.1.6.2每月检查一次各报警器的内部接线端子是否松动，主干线路、信号线路有否破损，并对20%的烟感探测器进行抽查试验。

　　7.1.6.3每半年对烟温感探测器进行逐个保养，擦洗灰尘，检查探测器底端子是否牢固，并进行逐个吹烟试验。

　　7.1.6.4对一般场所每三年、污染场所一年进行一次全面维修保养，主要项目：清洗吸烟室（罩）集成线路保养检查，放射性元素镁是否完好等。

　　7.1.6.5防火卷帘门系统：每半月检查一次电气线路组件是否正常并

清扫灰尘；每月对电气组件线路检查保养一次，有无异常现象，绝缘是否良好，按照设计原理进行试验。每季度对机械组件进行保养检查、除锈、加油及密封。

　　7.1.6.6卤代烷、二氧化碳、泡沫、干粉等固定灭火系统的控制设备；

　　7.1.6.7火灾事故广播、火灾事故照明灯及疏散指示标志灯；

　　7.1.6.8强制消防电梯停于首层试验；

　　7.1.6.9消防通讯设备应在消防控制室进行对讲通话试验，检查所有转换开关；强制切断非消防电源功能试验。

　　7.2消防联动系统设备

　　7.2.1消防水系统

　　7.2.2消火栓系统

　　7.2.2.1每周巡视检查各层消火栓、水龙带、水枪头、报警按钮等是否完好无缺，各

　　供水泵电源是否正常，各电气组件是否完好无损处于正常备用状态。

　　7.2.2.2每月检查一遍各阀门是否灵活，进行除锈加油保养，检查水泵是否良好，对水泵表面进行除尘、必要时轴承加油，电气控制部分是否处于良好状态，同时按照设计原理进行全面试验。

　　7.2.2.3每季度在月检查的基础上对水泵进行中修保养，电动机的绝缘是否良好。

　　7.2.3花洒喷淋系统

　　7.2.3.1每周巡视检查管内水压是否正常，各供水泵电源是否正常，各电气组件是否完好无损，处于战备状态。

　　7.2.3.2每月巡视检查花洒喷淋头有无漏水及其它异常现象，检查各阀门是否完好并加油保养，同时进行逐层放水检查水流指示器的报警是否正常，水位开关是否灵敏及启动相应的供水泵。

　　7.2.3.3供水泵月保养、季中修内容与消火栓水泵相应。

　　7.2.3消防送风系统

　　7.2.3.1每周巡视检查各层消防通道内及消防电梯前大厅加压风口是否灵活。

　　7.2.3.2每周巡视检查各风机控制线路是否正常，可做就地及遥控启动试验，打扫机房及风机表面灰尘。

　　7.2.3.3每月进行一次维护保养、检查电气组件有无损坏松动，清扫电气组件上的灰尘，风机轴承加油等。

　　7.2.4消防排烟系统

　　7.2.4.1每周巡视检查各层排烟阀、窗、电源是否正常，有无异常现象。同时对各排烟风机控制线路进行检查，就地启动试验，打扫机房及排风机表面灰尘。

　　7.2.4.2每月进行一次维护保养，检查电气组件有无损坏松动。对排烟机轴承及排烟机械部分加油保养，打扫机房同时按照设计原理50%楼层实施自动控制试验。

　　7.2.5应急广播系统

　　7.2.5.1每周对主机、电源信号各控制信号是否正常，各控制开关是否处在正常位置，有无损坏和异常现象，及时清洗主机上的粉尘。

　　7.2.5.2切换机在每月的试验过程中，切换机是否正确地切换，检查麦克风是否正常，定期清洗磁头。

　　7.2.5.3楼层的喇叭是否正常，清洗喇叭上的粉尘等。

　　7.2.5.4检查后进行试播放。

　　8.0车库管理系统

　　8.1车库收费管理系统一般外判专业公司承担维护保养，故障报修的方式，物业管理公司需保持所有的栏杆、标志不被损坏弄脏。

　　8.2每月一次检查主机设备，栏杆传动部分每年更换新牛油。

　　9.0空调主机（适用于商业项目，住宅项目参考项）

　　9.1中央空调机组(包括离心式、压缩式、螺杆式冷水机组、溴化锂吸收式制冷机组及热泵机组)是整个空调系统的心脏，专业技术要求高，其维修维护保养一般请空调专业公司或在专业公司的指导下进行。

　　9.2冷水机组通常在开机前的每年3~4月和停机后10~11月进行二次定期维护保养，具体内容根据空调维保合同和专业公司预定计划进行。

　　9.3工程部操作人员平时需按随机文件中规定的操作程序进行操作运行，将运行数据记录在册，并注意观察润滑油的油位和颜色、冷却水、冷冻水的温度和压力变化、制冷剂液位、声音、电流、真空度、震动、泄漏和保温等情况，发现异常情况发生，及时切换使用备用机组，同时报请专业公司维修。

　　10、空调水循环系统

　　10.1空调水循环包括冷却水和冷冻水系统的水质，除安装电子除垢装置外(装电子除垢装置的按产品要求检查)，一般外判专业清洗公司负责每年进行一次化学清洗、预膜和灭菌处理，每月进行循环水质分析和加药，具体按专业公司预定的处理方案实施，水质必须达到国家有关标准和制冷机组使用要求。

　　10.2每年二次检查管道的阀门、法兰、变径管、伸缩节、软接头、温度计、压力表和保温等情况，发现问题及时处理解决。

　　11、空调冷却塔

　　每年3~4月和10~11月进行二次检查保养，主要内容：冷却塔风机(轴承、温升、噪音、震动、电机绝缘和润滑油等)、阀门、过滤器、积水盘、疏水器、分水器、填兖料及外观油漆等。

　　12、变风量空调、新风处理、风机盘管（适用于商业项目，住宅项目参考项）

　　12.1空调机和新风机的过滤网每月清扫/洗二次，风机盘管每月清洗一次，除去表面污垢积灰。

　　12.2每年一至二次(视系统水质情况)拆洗全部水过滤器，此外，每二月抽检未端水过滤器，发现结垢严重，需全部拆卸清洗，并重新检查处理水质。

　　12.3每年一至二次(视环境情况)进行全面检查保养，主要内容：检查传热管腐蚀情况，若需要可用清洗药水和清水冲洗传热管和肋片表面的污垢；检查风机叶轮腐蚀情况、电机、噪音，并清扫叶轮风扇；检查冷凝水水管积水盘并清扫/洗干净；检查各种手动阀、电动调节阀和电磁阀。

　　12.4送回风管和风口，每月一次清洗回风中过滤网。

　　12.5每半年一次检查防火阀和排烟阀执行机构是否完好。

　　12.6每年一次检查风管和风口，修复损坏部位，主要内容：风管的渗漏；保温是否破损；风量调节阀位置；送回风口是否损坏及止回阀能否灵活开启关闭。

　　13、给排水系统

　　13.1各类水泵通常包括：消防泵、喷淋泵及增压泵、给水泵、冷却水泵、冷冻水泵、潜水泵、排污泵等，一般每月二次进行巡视检查各类水泵，主要内容：声响、震动、电流、电压及压力表等。

　　13.

2每一至二年对泵进行一次大修保养，检查维修水泵的电机绝缘、自动控制箱、轴承、叶轮和密封等。

　　13.3对于未投入使用和不经常开启的各种消防水泵，每季度需进行一次试运转，运转时间一般不低于10分钟，运转时注意超压保护。

　　14、卫生洁具

　　14.1清洁工在打扫时，注意各种洁具是否漏水、损坏，若有应及时通知工程部修复或更换。

　　14.2每月对各厕所和开水间的洁具、龙头、地漏和上下水等情况进行巡检和修理。

　　14.3每年二次清洗各种水箱，同时检查浮球阀、进出水阀门和排水阀是否完好；

　　14.4每年一次检查各种水管、阀门、减压阀和排水井等的工作情况。

　　14.5若遇台风和大暴雨过后，巡视各排水管和井等情况，发现问题及时解决。

篇5：机电设备维修养护工作标准

　　机电设备维修养护工作标准

　　一、供水设施

　　当班：日常保养、安全操作、运作情况正常、自动控制良好。

　　周末：维修保养闸阀、逆流阀、水表、联轴器；水泵轴承加油。

　　季末：泵体检查，更换磨损件，管道系统保养；

　　年终：上、下半年各清洗水池1次，电机轴承加油。

　　质量标准：阀门开闭灵活，系统密封良好．管道无滴漏，电机保护齐全，水表计量准确，运转无异常声响。振动、轴承温度正常；连续不间断供水，有检查记录，维修、保养记录。

　　二、供电设施

　　当班：日常检查，无缺相，运行正常，记录变压器运行情况。

　　周末：变压器全面检查，配电房、计量仪表开关标识、安全标识，配电房防尘1次，发电机组运转1次，时间不少于20分钟。

　　季末：保养变压器接线柱，高低线路，发电机组。

　　年终：化验变压器油。

　　质量标准：各连接处无跳火、发热等异常现象，指示灯、信号灯齐全，计量仪表准确，配电房温度不超过40℃，备用发电机组发出额定功率。有检查、维修保养记录。

　　三、电梯

　　当班：日常保养，安全操作，正确使用，工作有记录。维修、保养的周期、级别、内容严格按国家电梯管理有关规定执行。

　　质量标准：专业资质人员操作、维修，持证上岗；桥箱内警铃、风扇、电话保持工作状态，信号灯齐全，运行平稳无振动，到站定位准确，层门开闭灵活；自动性能良好。建立电梯设备技术档案。

　　设备管理值班制度

　　一、值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，如因工作需要临时离岗，必须有符合条件的人替岗，并交代离岗时间及去向。

　　二、根据操作规程及岗位责任制的要求，密切注视所管设备的运行情况，按规定做好有关记录，按时巡查，及时发现事故隐患。

　　三、如出现设备故障，而当班人员不能处理，应按报告制度及时报告给有关人员。

　　四、值班人员接到报修时，应及时通知有关班组，安排人员前往维修。

　　五、所有值班岗位必须在规定值班时间安排合格的人员值班，如需调班，必须报主管人员同意，原则上领班与领班、值班人员同值班人员对调；在就餐时间，实行轮换就餐制，并通知同班维修人员配合。

　　设备管理交接班制度

　　一、值班人员应按统—安排的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，不能私自调班、顶班。因故不能值班者，必须提前征得领班同意，按规定办理请假手续，才能请假。

　　二、交接班双方人员必须做好交接班的准备工作，准时进行交班。交接班的准备工作包括：查看运行记录；介绍运行状况和方式，以及设备检修、变更等情况；清点仪表、工具；检查设备状况；等等。交班时，双方领班在值班日志上签字。

　　三、在下列情况下不得交接班：

　　1．在事故处理末完或重大设备启动或停机时；

　　2．交接班准备工作未完成时；

　　3．接班人数未能达到规定人数的最低限度时；

　　4．领班或由主管指定替代领班的人未到时；

　　5．接班人员有醉酒现象或其他神志不清情况而未找到顶班人员时。

　　设备管理报告制度

　　一、出现下列情况应报告（技术员）领班：

　　1．主要设备非正常操作的开停。

　　2．主要设备除www.pmceo.com正常操作外的调整。

　　3．设备发生故障或停机检修。

　　4．维修材料的领用。

　　5．零部件改造、代换或加工修理。

　　7．运行人员短时间暂离岗位。

　　8．维修人员工作去向。

　　9．对外班组联系。

　　二、出现下列情况必须报告副经理（工程师）：

　　1．重点设备除正常操作外的启动、调整及异常情况。

　　2．采用新的运行方式。

　　3．主要设备发生故障或停机检修。

　　4．系统故障及检修。

　　5．重要零部件改造、代换或加工修理。

　　6．成批和大件工具、备件和材料领用。

　　7．加班、换班、补作、病假。

　　8．外协联系。

　　三、出现下列情况必须报告经理：

　　1．重点设备发生故障或停台检修。

　　2．影响营业的设备故障或施工。

　　3．系统运行方式有较大改变。

　　4．重点设备的主要零部件改换。

　　5．系统及主要设备技术改造或移位安装。

　　6．系统及设备的增改工程及外协施工。

　　7．领班以上人员岗位调整及班组的重大组织结构调整。

　　8．副经理（工程师）病、事假，补休、换班。