物业辖区房屋维修工作流程

　　物业辖区房屋维修工作流程

　　一、维修全过程

　　1、按约定时间背着维修工具箱（带齐工具、材料用品）到达现场（预约逾时必须提前告知客户），进门前，必须先摁门铃或敲门（每次轻敲不超过三下）。

　　2、待客户开门后，用规范语言说明来意。征得客户同意后，方可进门。进门前，先套好鞋套，以免弄脏客户家地板。

　　3、先向客户询问情况及要求，然后仔细检查需维修的部分，判断维修难易程度，估计工时及所需材料，并向客户说明维修方法和收费标准，待客户确认后方可进行维修。

　　4、在维修时，先垫上垫布；维修过程中，如非必要，不得主动与客户交谈，客户询问时，应礼貌作答；不得随意到维修现场以外的房间参观。

　　5、维修完工并清洁现场后，礼貌地提请客户验收，待其确认后，再请客户在维修费用单上签字确认费用，并请其在派工单上签署意见和姓名。

　　6、维修过程中及维修完离开时，均不得食用客户的饮料、食品、香烟等，不得收受客户的礼物、钱款和小费。

　　7、接过客户支付的维修费用单、派工单后，必须向客户致辞谢。

　　8、离开客户房屋时，须使用规范语言与客户告别，返回维修班或按上述规定进行下一个维修项目。

　　二、工作流程图

　　三、维修语言流程图

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篇2：物业辖区房屋维修标准

　　物业辖区房屋维修标准

　　一、房屋本体

　　l、屋面防水

　　(1)屋面结构有损坏的，应及时修复或拆换，不稳固的，应加固。

　　(2)屋面上的压顶、出线、屋脊、檐沟、水落斗、水落管等损坏渗水的，应予修复，损坏严重的应翻做。大修时，原有水落斗、水落管要修复配齐。

　　(3)女儿墙、通风口等屋面附属构件损坏严重的，应修复。

　　(4)钢筋混凝土平屋面渗漏，及时补做防水层，结构损坏的应加固或重建。

　　2、门窗维修

　　门窗开关灵活，接缝严密不松动。木制工程应牢固、平直、美观．接缝严密。

　　(1)门窗开关不灵活、松动、脱楔、腐烂损坏的应修理更换。小五金应修换配齐。大修时公用部分玻璃应一次配齐，油灰嵌牢。门窗损坏严重无法修复的应更换。

　　(2)纱门窗、百叶门窗属-般损坏的均应修复，属严重损坏的可更换。

　　(3)踢脚钱局部损坏、残缺、脱落的应修复，大部损坏的予以补齐。

　　3、楼地面工程

　　(1)普通水泥楼地面起沙、空鼓、开裂的，应修补或另抹面。

　　(2)室内潮湿严重的，按原设计维修。

　　4、抹灰工程

　　(1)外墙抹灰起壳剥落的应修复；损坏面积过大的，可全部铲除重抹，按现行维修标准年限执行。

　　(2)清水墙损坏应修补嵌缝，直垛墙风化过多的，可做抹灰，外墙勒脚损坏的应按现行维修标准年限执行。

　　(3)内墙抹灰起壳、剥落的应修复；每面墙损坏超过一半以上的，可铲除重抹，原无踢脚线的，结合墙面抹灰应按原结构恢复。

　　(4)天棚抹灰损坏的，要注意检查内部结构，确保安全。抹灰层松动，有下落危险的，须铲除重抹。

　　5、油漆粉饰工程

　　(1)门窗、纱门窗、百叶窗、栏杆等油漆剥落；失去保护作用的应定期进行保养，按维修年限规定执行。

　　(2)钢门窗、铁皮落水管、落水斗、室内铸铁污冰管、暖气片或其它各类铁构件(铁栏杆、铁门等)，其油漆起壳、剥落或铁件诱蚀．应除锈、刷防锈涂料或油漆。钢门窗或各类铁件油漆，按原设计油饰应三年喷刷一次。

　　(3)油漆损坏修补时要尽量和原色一致。

　　6、水、电、卫、暖等设备维修

　　(1)供电线路及灯具的管理，应遵守供电部门的操作规程和标准。

　　(2)上、下水及卫生设备的损坏、零件残损及堵塞，应修理配齐或疏通。

　　(3)附属于高层楼房的压力水箱，污水管道及泵等损坏，除与供水部门有专项协议外，均应负责修复。储水箱应定期清洗。

　　(4)电梯、暖气、管道、通风等设备损坏时，应及时维修；零配件残损的，应配齐全。

　　7、金属构件维修

　　(1)金属构件锈烂损坏的，应修复或更换。

　　(2)避雷设施损坏、失效的，应及时修复。

　　8、公共部位及室内刷白

　　公共部位及室内刷白普通涂料每三年一次。产权单位或被委托单位负责组织施工，用户积极主动配合。施工必须保证质量，达到用户满意。

　　（二）供水设施

　　1、在正常情况下要保证用户全天正常生活用水。对管线、阀门的跑、冒、滴、漏现象要及时维修。要节约用水，严格执行按水表计量收费的办法。

　　2、水池（箱）每半年要清洗一次，保证水质清洁卫生。

　　3、供水设施要经常保养检查，损坏要及时维修，保证用户的正常使用。因事故停水，修理时间一般不应超过24小时，停水前要通知用户提前做储水准备。

　　(三)排水设施

　　l、经常保持污水外排系统畅通，水堵不溢，污水检查井每月要清理检查一次，保持井内无杂物， 井壁不渗、不漏、不倾斜，管线不沉、不漏，井盖完好。化粪池要每年清掏两次。

　　2、用户室内外下水管线堵塞，要从报修之日起，在24小时内疏通完。

　　(四)供电设施

　　1、供电设施(包括电表)必须确保安全完好，保证用户的正常使用。变压器要设围栏、加锁；设有专人管理和维修．

　　2、用户报修用电设施，要及时修复，一般不超过十二个小时。

　　3、因供电设备维修养护不及时或因人为问题发生事故，给用户造成经济损失的，管理单位要负责赔偿或承担其它责任。

　　(五)其它配套设施

　　1、小区内的护栏、小品、凉亭、道路、硬铺装，路灯及各类娱乐设施(儿童娱乐玩具)等，要及时维修养护，定期对机械部位检查、清洁、防腐、紧固和润滑；不经常运行的机械设施进行盘车、试车，发现小故障及时排除，保持完好无损。

　　2、加强小区内道路的管理和维修养护，防止大面积损坏，保证小区内道路畅通。

　　（六）定期进行房屋完好等级评定

　　房屋完好率是指：完好房屋的建筑面积加上基本完好房屋建筑面积之和，占总的房屋建筑面积和百分比。即:

　　完好房建筑面积＋基本完好房建筑面积

　　房屋完好率=--------------×100％

　　总的房屋建筑面积

　　新竣工房屋从第三年起，每两年由品质部组织按国家《房屋完损等级评定标准》进行评定，计算出每个物业的完好率。房屋经过大、中修竣工验收后，应重新评定调整房屋完好率（但是零星小修后的房屋不能调整房屋完好率）。正在大修理中的房屋可暂按大修前的房屋评定，但竣工后应重新评定；新接管的新建房屋，同样应评定完好率。

篇3：物业辖区房屋维修服务规程(1)

　　物业辖区房屋维修服务规程（1）

　　一、土建部分的维修

　　（一）、墙和顶棚维修（石膏板基层）

　　1、修补发丝裂缝

　　a.沿裂缝清除表面涂料及腻子，用砂纸打磨并清理干净，露出基层。

　　b.用虫胶粘贴砂布带干后按工序刮抹腻子打底,待干后补刷面层涂料。

　　2、修补一般裂缝（刚性基层，非沉降裂缝）

　　a.沿裂缝用工具将两侧基层凿成内八字口，直至不见原裂缝，清除粉散颗料。

　　b.用水将裂缝基层表面彻底湿润后，涂刷水泥结合层。

　　c.准备足够的膨胀水泥，调成半干湿状，并及时使用。

　　d.用抹子或刮腻刀将补缝材料完全填入裂缝内，抹平压光,然后清除表面多余的补缝材料。

　　e.在补缝材料干燥后，在修补面处刮腻子，涂刷涂料。

　　3、修补小孔、小洞

　　对于灰墙上因钉钉子造成的小孔或因家具碰撞造成的凹坑,可用腻子、墙板灰或其它合适的填充材料进行填塞。

　　a.填塞孔洞前先清除孔隙周围酥松的灰泥,并将孔隙边缘区浸湿。

　　b.填塞孔洞后，需经过几个小时的干燥时间，然后用砂纸磨平，利用边磨边划圈的运动将修补的边融合。

　　c.在修补面上先刷一道底层涂料，然后再涂表面涂料。

　　4、修补大的孔洞

　　a.先剔凿墙面孔洞周围酥松的基层，清扫冲洗干净,用与基层相同质地的材料进行嵌填。

　　b.为避免嵌填物达到一定强度后，抹灰层产生收缩裂缝,剪比孔洞大些的钢丝网片，用水泥钉固定在洞周围基层上。

　　c.清水湿润基层，抹灰打底，待凝固后再抹第二道面层。

　　d.等修补的部分凝固干燥后，刮腻子打底，干后用砂子打磨，分别喷刷二道表面涂料。

　　（二）、更换地面或墙面瓷砖、瓷片

　　1、剔除损坏的瓷砖，凿掉结合层，清扫残渣，喷洒水湿润。

　　2、涂抹水泥结合层。

　　3、使用与原墙、地面同样材质和规格的瓷砖，用水泥浆掺107胶均匀涂抹在瓷砖背面，用手压贴，并用木锤或胶锤锤平、直,划去砖缝多余泥浆。

　　4、必须留缝使灰缝表面光滑平整，不得高出瓷片,留缝后不得高出瓷片周边弧形角。

　　5、修补工作完毕后，用布或棉纱把瓷砖表面擦抹干净。

　　6、对于外门窗周围瓷砖的修补， 把需要更换的瓷砖进行凿除（含结合层），在门窗口或接触处基层,为防止渗水常需涂抹防水涂料（修补程序同1.2.3.4.5.）。

　　（三）、更换外墙面、地面马赛克

　　1、清除破损、脱落的马赛克及其结合层。

　　2、将尘土冲洗干净，修补面涂抹结合层（水泥加107胶）。

　　3、按损坏大小裁剪后在马赛克背面涂抹结合层。

　　4、手持马赛克纸边缘，用手逐渐加压平抹就位,后用平板拍打平整，与原墙、地面平直。

　　5、粘贴约４小时后，用刷子沾水将马赛克表面纸浸透,并揭去纸，用棉纱把马赛克表面擦干净。

　　（四）、地下室墙体堵漏

　　1、堵塞不漏水的孔洞

　　a.超过1/8英寸的裂缝，必须用凿子和手锤凿成楔形槽，灰尘和混凝土碎必须清除干净。

　　b. 将裂缝用水浸湿。

　　c. 用1:3干硬性水泥砂浆填塞，填塞时，灰浆要用力完全塞入空隙内。

　　d. 填补材料要保持湿润，并养护三天。

　　e. 以上填补材料也可用双组份环氧树脂，其效果比灰浆好;拌和后抹在需要修补的部位(半小时要用完),半小时用湿手揩光面。

　　2、堵塞漏水孔洞

　　a.用凿子将孔洞向下剔口并除去灰渣。

　　b.用水泥不漏水胶结材料堵填。操作时,按生产厂家的技术说明配料，并将其搓成胡萝卜状堵漏材料,在这种材料刚开始硬化时(一般在搓成后的几分钟内),作为塞子塞入孔内。堵孔材料凝结硬化前要及时抹平。

　　（五）、修补损坏的人行道和车道

　　1、如果损坏面积不大,可以用107胶拌水泥，按照附带的说明书进行修补；

　　对于大面积损坏的修补，采用用1:2:2 硅酸盐干硬性混凝土。

　　a.将人行道或车道表面松散或破碎的砼凿掉，凿除深度约1英寸。

　　b.用凿子将坑底彻底凿毛（注意要戴上护目镜）,破坏面的砼边缘要向里掏凿成凹齿形,再用钢丝刷将破坏面上的一切散粒刷除干净。

　　c.将要修补的砼表面浸湿（但不能太湿）。

　　d.在表面涂一层厚厚的硅酸盐水泥浆,并在水泥浆硬化前将修补用砼拌和物填入坑内，并将其捣实,填入坑内的砼要稍稍高出坑面，以便捣实下沉。

　　e.用木抹子轻轻地将修补表面抹平。在砼开始硬化时,还要用抹子再细抹一遍。养护６天。(人行道在养护期间不得让人行走)。

　　2、人行道或车道上裂缝修补

　　a.清除松散碎渣。将裂缝掏凿成凹齿形。

　　b.浸湿要浇捣的裂缝。

　　c. 浇捣1:2:2干硬性硅酸盐混凝土。

　　d. 养护６天。

　　注:如果裂缝太窄不便填塞砾石砼时,可用1:3水泥砂浆加107胶进行修补；如果裂缝或破损面积较大时，必须将其全部凿除,并用新拌砼填实。

　　（六）、开裂墙体和地面修补

　　1、用冷錾将墙体的松散部分凿开1英寸深，将该部位表面掏凿成凹槽，

　　用刷子将松散灰砂刷除干净。

　　2、用水将需要修补的部位彻底浸湿。

　　3、用1:3水泥砂浆（稠浆）填满裂缝，再抹平其表面，抹平后养护６天。

　　4、修补地面同墙体，养护48小时后,用磨石或包在木块上的金刚砂纸将修补处研磨成与地面齐平。

　　（七）、修补损坏的踏步

　　1、将损坏部分凿成V形槽，直凿至坚实的砼层为止。

　　2、用刷子将其表面的碎散物刷除干净。

　　3、用水将露出部分浸湿。

　　4、如果踢脚的边缘损坏，则要用模板紧靠着踢脚并支撑好。

　　5、用水泥浆涂抹Ｖ形部分，并用1:3水泥砂浆将其填满，抹平后养护６天。

　　（八）、修补抹灰层

　　1、修补抹灰层裂缝

　　a.用小刀或刮

刀插入裂缝，以探测需用灰膏深度。

　　b. 用锤子和冷錾将裂缝凿成内宽外窄的键槽,以便将新填入的灰膏"固定住"。

　　c. 刷除干净裂缝内松散材料，并将裂缝浸湿。

　　d. 用油灰刀或抹子将灰膏填入裂缝内并挤密。

　　e. 如果裂缝通过抹灰层一直延伸至基层,就要在裂缝处多填入一些灰膏，

　　待灰膏干燥15分钟后,再用抹子将其压成与周围部分相似的平面。

　　f. 每天早、晚各一次用花洒向修补面均匀地喷水,对其进行湿养护，持续三天。

　　2、修补大面积的抹灰层

　　a.将损坏的抹灰面从墙体上刮除。

　　b.彻底把混凝土或砌体表面弄洁净。对于砖砌体表面,要先从砖缝剔出1/4英寸的砂浆缝，以便将打底涂层嵌牢，然后再用铁丝刷刷砌体表面，并进行全面冲洗；对于光滑的砼墙面,要用凿子将墙面凿毛。

　　c. 将抹灰基层用水润湿。抹第一遍1:3水泥砂浆，第一遍抹灰厚3/8英寸。

　　d. 在第一遍抹灰开始凝固，但尚未硬化时， 就要进行水平刮毛，以便于与第二层抹灰相结合。

　　e. 待第一遍抹灰已充分凝固,并有足够强度承受自身及第二遍抹灰层的重量时，即可进行第二遍抹灰。通常,第二遍抹灰要在第一遍抹灰之后4-5小时才能进行。为保证第一遍抹灰层具有一定的湿度，要不时均匀地向抹灰面洒水，直到准备进行第二遍抹灰为止；在进行第二遍抹灰之前，还要将第一遍抹灰浸湿。

　　f. 用力将第二遍抹灰抹压到墙上，用一直尺将其刮平并抹光。第二遍抹灰约1/4英寸厚，在其开始硬化时，再用抹子细压一遍，抹灰完后，隔天才进行养护，养护持续一天。

　　（九）、维修渗水外墙

　　1、外装修的分格缝未做二次处理而引起渗水的,应用水泥砂浆重新嵌补密实，勾成斜缝。

　　2、窗台处渗水，应将窗台拆除重新砌粉，向外留有汲水坡度，窗樘底的外侧应留有1cm左右圆凹缝，并用水泥砂浆填实。 3、在外墙渗水部位采用一布四胶喷浆或刷浆修理:在外墙渗水部位先用一层玻璃纤维网格布和四度氯丁建筑防水胶涂贴,再用机械喷涂(或用手工涂刷)1:0.5水泥砂浆面层。

　　3、外墙渗水面积较大时，可满涂1-2度胶质防水涂料。

　　4、墙、板接缝处渗水，可用预制氯乙烯胶泥要嵌缝。先开凿、清理板缝，用喷灯加热板缝和胶泥条，边嵌边加热,最后在胶泥条外用水泥砂浆勾缝和封闭。

　　5、用氯丁防水胶在室内修补。将渗水外的内粉刷层铲除,范围比渗水部位的周边扩大10-15cm，将墙面和缝隙清理干净，用氯丁胶和水砂浆嵌缝，然后再用水泥砂浆粉刷基层， 在基层上涂刷2-3度氯丁胶，在最后一度胶未干时即用水泥砂浆找平，再粉刷面层。

　　（十）、维修屋面水池(或水箱)

　　1、先将水池(或水箱)四壁清洗干净。

　　2、做一布四胶防水层，外涂一层弹性水泥防水层，再用1:2水泥砂浆做保护层。

　　（十一）、屋面修漏（刚性屋面）

　　1、用胶泥或油膏修理屋面分仓缝漏水或屋面板产生变形,原刚性防水层分仓缝处漏水。

　　2、纵横泛水渗漏，可在泛水处填三层干油毡,用聚氯脂嵌缝进行处理。

　　3、出屋面管道处漏水，先将管道四周清洗干净,再用密封材料嵌缝。密封材料有塑料油膏、氯丁橡胶、聚氨脂、PVC胶泥等。

　　4、沿沟处漏水，可用密封材料在滴水处嵌缝,沿沟底部可用两布四油氯丁橡胶防水层进行修漏,也可用满涂胶泥或油膏的方法来修漏。

　　（十二）做砂浆面层

　　1、整理、夯实基础。

　　2、首先将水泥、砂按1：1配好并干拌均匀，然后加水拌到颜色一致。

　　3、水泥砂浆摊铺后应立即拍实，在水泥初凝前做完抹平工作，在水泥终凝前做完压光工作。

　　4、如表面水分较多可撒适量的1：1平水泥砂，撒布要均匀，撒后再用木块搓平压光（不宜撒干水泥）。

　　5、如做地面在层应保证厚度为50mm左右，如做墙面面层应保证厚度为15mm左右。

　　（十三）贴地面砖

　　1、在房间四周墙面弹好+500mm水平线。

　　2、基层处理：对于光滑的水泥地面要凿毛或半路洗干净后刷水泥浆。

　　3、做灰饼、做标筋：

　　①从墙面+500mm水平线下返，在房间四周弹砖面上平线做灰饼，灰饼上平线应低于地面标高一个地面砖加粘贴层的厚度；

　　②根据灰饼在房间四周做标筋房间较大时，应每隔1－1.5m作标筋一道。有地漏的房间，标盘应朝地漏方向以5%的坡度呈放射状汇集。标筋厚度控制在20－30mm。

　　4、抹线平面：根据标筋高度用1：2或11：9.3水泥砂浆填至比标筋稍高，然后拍实并刮平，使展平的砂浆面与标筋找齐。用托线横竖检查砂浆层平整度、标高及泛水（坡度）要求，如不行则重新刮平。

　　5、规方、弹线、拉线：

　　①测量房间纵横方向的尺寸，考虑砖缝为2mm。当尺寸不足整块砖的倍数时，可用切砖机切砖贴于边角处；当尺寸与整块砖的倍数相差不大时，可用调整砖缝间的方法来解决；

　　②根据确定的砖数和缝宽在房间中部弹十字线，然后每隔4块砖弹控制线或在房间四周贴标砖并拉线。

　　6、铺贴地砖：

　　①从房间里面向门口方向铺贴；

　　②在找平面浇水泥浆并扫平，面积应控制在边铺砖边浇灰；

　　③砖背面抹满、抹匀1：2粘浆的砖，准确地铺贴在浇好水泥浆的找平面上，砖的上楞要跟拉线找平，随时注意横平竖直；

　　④用木锤敲实、找平，贴得不实或低于水平控制线高度的要抠出补浆重贴。

　　7、勾缝：

　　①用白水泥浆勾缝或擦缝，勾缝应密实，缝内要平整光滑；

　　②如缝隙很小（1mm）以下，可以直接撒干的白水泥，用扫帚将水泥扫入缝内并灌满，用水壶洒适量的水，并用木拍拍实缝隙。

　　③水泥砂浆凝固后，用抹布、棉纱彻底擦净水泥痕迹，清洁地砖地面。

　　8、养护：地砖铺完后应在上面洒少许水，24小时内不准上人。

　　（十四）坐厕安装

　　1、将预留排污管口周围清扫干净，取下临时管堵，清除排污管内的脏物。

　　2、在坐便器与地面接触的部位铺上白水泥浆。

　　3、在坐便器的排水口与预留排污管口对正，承接口上抹上玻璃胶，放在坐便器，并调整

好坐厕位置。

　　4、将坐便器与地面接触的周边缝处刮平抹光，白水泥浆不足的地方应填满。

　　5、将水箱出水口与坐便器进水口对正并放好胶垫，找平、找正水箱与坐便器安装固定孔，插入8－10mm螺栓，套上胶垫和垫圈，拧至适当紧度。

　　6、连接好水箱进水软管。

　　（十五）立柱式洗面器安装

　　1、按照预留排水口中心的位置在墙上画好竖线。

　　2、将立柱中心对准墙壁上竖线立好放正，将洗面器放在立柱上，使洗面器中心也对准墙上竖线。放平找正后，在墙上画好固定洗面器和立柱移到别处。

　　3、按墙上的印记用冲击钻 10mm的膨胀螺栓孔，向孔内打入 10mm膨胀螺栓并拧紧。

　　4、将安放立柱的地面印记内铺好15－30mm厚白水泥浆，然后将立柱放在印记位置上。

　　5、将洗面器安装孔对准墙面上膨胀螺并放在立柱上，再次将洗面器找平，立柱找直，在膨胀螺栓上加胶垫、平垫圈，然后用螺母拧紧（用力应适度）。

　　6、交将立柱与洗面器接触处用玻璃胶勾缝并抹光；将立柱与地面接触处装修，亏损处加白水泥浆，抹光立柱与地面接触处。

篇4：物业辖区房屋维修服务规程(2)

　　物业辖区房屋维修服务规程（2）

　　二、修理门窗

　　1、检查门窗的附件是否齐全。

　　2、检查有无配件损坏。

　　3、更换配件。

　　4、将门窗反复开启数次，检查是否有异声及不灵活之处，以达到开关自如的目的。

　　5、提请用户注意：

　　a.需定期往转动部分加油。

　　b.如门窗有损坏，不要轻易动，以免发生不必要的意外。

　　三、换锁(木门、铁门)

　　1、拆下门锁，检查锁坏在何处，如能修理，及时修理，如锁不能使用即更换新锁。

　　2、锁装上后，查看锁盖与锁孔是否配合紧密，反复开关，查看是否灵活。

　　3、提醒住户不要用匙乱扭锁，防止锁内部件损坏，造成无法使用。

　　四、电的维修

　　（维修人员排除故障在确认线路完好后，方可恢复送电。）

　　（一）、配电室开关故障

　　（此项维修适用于抽屉式低压开关故障的维修）

　　1、分析原因：低压开关跳闸或烧坏，可能由以下原因造成：

　　①因控制线路出现短路现象，导致熔断器的熔体熔断或线路中的短路电流大于空气开关的额定短路通断能力时，空气开关烧坏。

　　②因控制线路过载，开关跳闸或线路上的负载电流大于空气开关的额定电流与电流脱扣器的额定电流时，空气开关烧坏或接触器触头长期通过较大的通断电流，引起触头严重发热烧蚀损坏。

　　2、维修程序：

　　a.针对①的情况，先将抽屉上的空气开关置于"off"位置，再将电源两侧的断路器置于分闸位置（根据实际配电线路，在不影响其它供电线路负荷情况下），然后将开关抽屉抽出来，用万用表检查线路，查找短路故障点，排除故障后再检查开关抽屉内的所有电气保护元件是否完好，保护元件动作的整定值是否满足设计要求，最后更换同一技术规格的空气开关或熔断器，恢复正常送电。

　　b.针对②中的情况，如果是开关跳闸，先将电源侧的断路器置于分闸位置（根据实际配电线路，在不影响其它供电线路情况下），然后将开关抽屉抽出来，用万用表检查线路，确线路无故障后，将开关抽屉复位，恢复正常送电，然后用钳型电流表测试三相负载电流（或通过柜上的电流指示仪表观测），看是否超过设计要求；如确认为是由于线路过载造成开关跳闸，需将此线路负荷减少；如空气开则关烧坏或接触器触头烧蚀损坏，则需更换同一技术规格的元件后，方可恢复正常送电。

　　3、验电：线路送电后，看线路上的电压、电流表指示是否稳定正常。

　　（二）、住户家中无电

　　1、分析原因，住户家中没电可能由下列几种原因造成：

　　①线路停电检修。

　　②用户总开关烧坏。

　　③因住户使用的电器设备内部故障，或线路短路致使保护控制开关跳闸。

　　④进户线与接线端子接触不牢。

　　⑤电度表烧坏。

　　2、维修程序：

　　ａ.若属①中的情况，应向住户说明停电的原因。

　　ｂ.针对②中的情况，首先断开电源开关，检查住户用电设备及使用现场，看线路是否出现短路、负荷太大超过电源保护开关容量、接线端子接触不良长期过热烧坏所致。将住户房内用电设备从插座上的插头拿下来，将所有照明开关都断开，用万用表检查线路、导线的绝缘情况。若线路完好，则查看接线端子上的接线是否牢固，最后更换电源开关，将负荷按线路允许的额定容量接到电源上，恢复正常供电。

　　ｃ.针对③中的情况，首先将与跳闸的保护控制开关有关的电气设备插头从插座上拔下（或将照明开关断开），用万用表检查电源线路是否正常，然后合上保护控制开关，逐一将电气设备接到电源上，直至找出故障跳闸原因并解决。

　　ｄ.针对④中的情况，断开电源开关，将接线端子上的线接牢固，再用万用表检查确认线路正常后方可恢复送电。

　　ｅ.针对⑤中的情况，首先查看电度表参数是否符合用电线路规定，其次

　　检查电度表的接线是否正确。确认是表本身质量原因而烧坏，可更换由供电局认可校准后同意使用的同一型号电度表，否则将按照以上原因继续查找故障点。

　　3、验电

　　当故障排除后，确认线路完好时，方可送电，并用万用表测量电压是否正常。

　　（三）、插头无电

　　1、分析原因：插座无电可能由以下原因造成：

　　①由于外界因素引起的人为停电，如检修线路操作。

　　②由于用电设备内部故障原因,当把用电设备插入插座上瞬间，造成线路短路；或因该插座电源线路超负荷时,致使保险丝熔断或自动开关跳闸。

　　③因为频繁插拔操作造成插座端子上的电源接线松动,接触不良。

　　④线路出现断线。

　　2、维修程序：

　　a.针对①中的原因，可告诉用户现在是在停电检修线路。

　　b.针对②中的情况，首先了解住户使用的现场情况，然后断开相应回路的电源开关，用万用表欧姆档查找故障点,再更换保险丝或将自动开关合上，恢复送电。若线路超负荷,可告知住户及时处理。

　　c.针对③中的情况，先断开此回路电源开关，将插座重新接线，确认接线

　　线牢固可靠后，方可送电。

　　d.针对④中的情况，先断开此回路的电源开关，用万用表欧姆档查找故障点，故障排除后方可送电。

　　3、检电：插座线路送电后，用电笔验电,再用万用表电压档检测供电电压是否稳定正常。

　　（四）、住房门铃不响

　　1、分析原因：门铃不响可能由以下原因造成。

　　①电池使用时间过长，电力不足。

　　②因电源极板受空气侵蚀生锈,或被电池中渗漏出的电解液腐蚀，而使门铃断电，铃不响。

　　③线路问题造成铃不响。

　　④门铃开关接触不良。

　　2、维修程序：

　　a.针对①中的情况，则需换上新电池。

　　b.针对②中的情况，则取下门铃盒，用砂纸将电源极板两侧的腐蚀物去掉，调整电源极板，使其与电池接触良好。

　　c.针对③中的情况，则用万用表检查门铃开关到门铃的线路是否出现断路或是门铃本身线路有故障，需修理或更换,排除故障后，方可恢复门铃的正常使用。

　　d.针对④中的情况，修理或更换门铃开关。

　　3、检验：维修完毕

后，反复试用几次，直至达到预期效果。

　　（五）、灯不亮

　　1、分析原因：灯不亮可能由以下原因造成。

　　①灯内灯丝烧断。

　　②灯泡与灯头接触不良。

　　③电源保险丝熔断。

　　④电源开关接触不良。

　　2、维修程序：

　　a.针对①中的情况，将电源开关断开，用万用表检查灯丝是否烧断，若烧断则换上同一电压等级的灯泡。

　　b.针对②中的情况，将电源开关断开，用万用表检查确认灯泡是好的，电源开关断开，用电笔检验灯头上是否有电，确认有电后，重新将灯泡装于灯头上，接触牢固后方可送电。

　　c.针对③中的情况，将电源开关断开，用万用表检查照明线路有否短路或断路现象，故障排除后，更换保险丝,方可送电。

　　d.针对④中的情况，检查电源开关接线端子接线是否牢固，用电笔观测开关输出端，在开关断开与合上时输出端是否有电，从而验证是否电源开关本身故障造成，应及时更换开关。

　　3、检验:故障排除后，合上开关３次，看灯泡发光是否正常。

　　注：上述维修过程只限于一盏灯发生故障，若某个单元内灯（二盏以上）都不亮时，首先检查电源开关是否断开，用万用表检查线路是否出现断线或短路现象，然后逐一将故障排除,确认线路正常时，方可送电。

篇5：物业辖区房屋维修服务规程(3)

　　物业辖区房屋维修服务规程（3）

　　五、水的维修

　　（一）、楼上水漏到楼下

　　1、检查楼上何处漏水下来，如是浴缸下水管堵塞而漏水，应及时疏通；如是马桶漏水，应及时检修楼上马桶，其它地方漏水，都应及时处理。

　　2、维修完毕后48小时跟踪查看，看是否还有其它地方漏水。

　　（二）、个别楼层停水

　　1、先查清停水位置，关闭总阀，用工具拆开支阀，取出滤网，清洗滤网后，装回滤网和支阀，打开总阀供水。

　　2、做好跟踪，检查各住户是否有水。

　　（三）、维修墙内水管

　　1、先查找原因：关好室内所有用水阀门，查看水表是否转动，如转动说明墙内水管破漏。

　　2、维修时先关水表前的总阀，后打通漏水处墙面瓷片，取出破漏水管。

　　3、装入新水管。

　　4、打开总阀后看是否漏水，如无漏水，补好水泥，再重新贴上瓷片。

　　5、维修完毕，关闭房间内所有水阀门，看水表是否转动，并作24小时跟踪检查。

　　（四）、水龙头漏水

　　1、检查漏水情况，拆下水笼头，检查内芯栓，如是内芯断裂应更换内芯。

　　2、如果是内芯橡皮过小或破损，应更换。

　　3、如果是水笼头自身有沙眼而漏水，应更换水笼头。

　　4、维修后，应反复开关水龙头数次，使其开关自如。

　　（五）、开关、接头漏水

　　1、检查开关，接头何处漏水，如有破损情况，应及时检修。

　　2、修不好，要及时更换开关或接头。

　　3、维修完毕后，水管加压，反复开关数次，看是否漏水。

　　（六）、洗脸（菜）盆漏水

　　1、先检查何处漏水，如果是存水弯头管处漏水，应马上检修此处，先拆下存水弯管，检查两接口处是否有破损情况；如有必要，则更换弯管，或用水中

　　胶和生胶带密封接口破损处，以达到不漏水为止。

　　2、如是软管断裂、漏水，应及时更换软管，并把接头处接好。

　　3、如是水龙头(水咀)或接头漏水，检查水龙头(水咀)或接头处是否有破裂损坏情况，如有破裂损坏情况，应及时换上新水龙头(水咀)或接头，并用生胶带密封此处。

　　4、如是台式盆四周漏水，应用白水泥把盆四周密封一圈到不漏为止。

　　5、在维修完毕后，放水试漏，以达到不再漏水的目的。在水泥凝固以后(约需四小时)，再在周围泡水检验。

　　（七）、洗脸（菜）盆堵塞

　　1、先用抽子试通，不通时再查明堵塞原因。

　　2、取下存水弯倒掉杂物后，装好存水弯。

　　3、如再不通则打开检查口，用铁线勾出存水弯内的脏物。

　　4、用疏通机疏通，再用水试通直至通畅为止。

　　5、用大水试排水管，如果流水顺畅则说明已疏通好；如果去水较慢则说明仍堵塞，更换排污横管。

　　（八）、马桶堵塞及漏水

　　1、堵塞

　　(1)首先用胶吸泵吸5次以上，然后用大水（用水通倒水）试座厕是否去水顺畅，如顺畅则表明以疏通好；如仍去水满则按2步骤进行。

　　(2)如堵塞严重则应拆开座厕疏通：

　　①先看整个坐厕地裂缝、缺楞、掉角等缺陷，如有缺陷则应向住户说明情况并征得住衣的同意后方可动手拆坐厕；

　　②剔除坐厕周围、坐厕出水口与排污口相接处的白水泥，抬开坐厕；

　　③如果坐而座埋在地砖下面则应用钢凿凿掉坐而座周围的地砖；如果坐厕是用螺栓固定的则应拆掉螺母，然后才抬开坐厕；

　　④反冲坐厕并用铁线勾出坐而S形存水弯头内的脏物；

　　⑤用铁线勾出排污口弯头内的脏物或用疏通机疏通排污管；

　　⑥用大水试排污管，如果流水顺畅则重新装回坐厕；如果仍堵塞，则更换排污横管。

　　2、漏水

　　a.先检查漏水情况：如是出水口漏水，应先把水箱水放掉，后取下水箱，拆下螺丝，取出马桶，查看连接件及胶泥圈是否完好，如有损坏应立即更换；装上马桶，装好水箱，上好螺丝，用白水泥密封马桶的四周(三小时后可以使用)。

　　b.维修完毕后，放水看是否漏水。

　　（九）、浴缸堵塞和漏水

　　1、堵塞

　　a.如堵塞部位在室内，则用疏通机疏通，再用水试通至正常为止。

　　b.如堵塞部位在室外，则取下窗花，系好安全带出到室外，打开检查口取出杂物，用水试通直到正常。

　　2、漏水

　　a.如排水管漏水，打破瓷片，取下排水管重新安装，试水后不漏为止。

　　b.维修完毕后，打开水龙头往浴缸内放水，查看是否排放。往浴缸内放水到一定水量后，存放5分钟再排放，查看相关位置有无漏水。

　　（十）、疏通地漏

　　1、先用抽子试通，若不通则打开检查口检查，清理杂物。

　　2、仍不通时再使用疏通机疏通直至通畅为止。

　　3、用水试通到正常使用。

　　（十一）厨房/卫生间查漏

　　1、确认室内给排水管的走向，并仔细查看具体渗漏部位。

　　2、关闭室内所有用水部位（包括坐而水箱），查看水表是否转动，如不转动则说明给水管不漏水；如果水表转动说明给水管漏水。

　　3、用铁钎贴着给水管漏水可疑处仔细听，如听见水流声则说明此处漏水；如没有听到水流声则应另移一处，直至找到漏水处。

　　4、排除给水管漏水故障后如果仍漏水，则应在挨近排水排污横管与立管接口的地方用切砖机切开一块地砖，挖掉地砖下面的泥沙，让沉箱里的水从排污立管流走。然后分别放洗手盆、浴缸、地漏、坐厕、洗菜盆的水，直至查出漏水的卫生器具。

　　5、卫生器具一般情况下是接头漏水。如切砖机切开漏水卫生器具的接头，如接头漏水则应重新安装好接头，如果接头不漏水测肯定是排水或排污横管破裂或堵塞。

　　（十二）排水排污横管安装

　　1、用电锤打碎卫生间或厨房的地砖、水泥砂浆层。

　　2、用塑料纺织袋运走碎的地砖、水泥砂浆。

　　3、铲尽排水排污管上的泥土。

　　4、取出破烂的或严重堵塞的排水排污横管。

　　5、平整夯实装排水排污横管的基础。

　　6、排水

排污管就位（此时应注意到排水排污管应按5%的坡度坡向排水排污立管）。

　　7、从排水排污立管接口处开始朝卫生器具方向开始装管：

　　①如是铸铁管接头则应先向接口内加压麻丝，然后再加压半干的水泥，接口应全部塞满；

　　②如是PVC胶管接头则直接用PVC胶粘结，注意接口应注满PVC胶水。

　　8、排水排污管全部装好后，用水反复试（三次以上）排水排污横管是否漏水。如漏水则应重新安装；如不漏水则可以回填沙土。填土时应边填边夯实，夯实时应注意装管部位的用力不能太大。

　　（十三）水管或配件破裂漏水

　　1、给水管漏水

　　①迅速关闭供水阀与循回阀。

　　②镀锌钢管原则上不允许焊补，尤其是生活饮用水管，尽量避免焊补，可更换新管。

　　③PPR管采用热熔技术进行修补。

　　2、阀门漏水

　　①阀门压盖破裂，更换新压盖，也可用铸铁焊条焊上。

　　②阀门铰或销断落，重新更换装上阀门铰或销。

　　③阀门破裂，重新更换新阀门。

　　3、接头漏水

　　①软接头漏水：则先关闭水阀，裂缝填料后加固并尽快更换。

　　②三通、直通漏水：需更换或补焊。

　　3、喷淋管破裂漏水

　　①当喷淋头破裂时，迅速切断稳压泵电源和关闭供水阀门。

　　②通知消防中心值班人员隔离该回路的水流指示器信号。

　　③搬迁现场的物品避免水泡。

　　④更换新喷淋头。

　　⑤若无备用喷淋头，可先用堵头堵塞待材料购回时再更换。

　　⑥更换后试水，该点应无漏水。

　　⑦并通知消防中心值班解除该回路的水流指示器信号。

　　⑧记录事件的原因和维修结果。

　　4、下水管渗漏或破裂

　　①铸铁管有砂眼应焊补，

　　②PVC管渗漏，宜对接头重新填料后进行紧固；如破裂应更换新管。

　　六、维修电器

　　注：住户电器一般以住户送外维修为主(以下为修热水器为例)。

　　1、热水器不出火

　　a.看是否气源关闭。

　　b.关气、取盖、检查打火器。

　　c.查找原因后修好。

　　d.装盖、装手柄。

　　e.开气打火正常使用。

　　2、不出热水

　　a.先关冷水, 检查热水阀门。

　　b.如阀门内芯坏换阀门芯。

　　c.装入新阀门内芯后。

　　d.打着火后先开冷水阀门,后热水阀门看是否有热水出来。

　　e.如无热水出来, 在关好所有阀门后,再拆开热水器清洗过滤网。

　　f.维修完毕后, 反复打火数次, 使之点火正常；反复扭动水阀门数次, 使之开关自如。