物业辖区中央空调维修保养规程(2)

　　物业辖区中央空调维修保养规程（二）

　　1、目的

　　规范中央空调维修保养工作，确保中央空调各项性能完好。

　　2、范围

　　适用于物业辖区内各类中央空调的维修保养。

　　3、职责

　　3.1 制冷技工具体负责中央空调的维修保养。

　　3.2 工程维修部主管负责组织制冷技工研究、制定制定中央空调维修保养计划并组织实施。

　　3.3 管理处主任负责审核年度维修保养计划并检查该计划的执行情况。

　　3.4 综合部负责向有关业主/用户通知停用中央空调的情况。

　　3.5 分公司运营技术部负责中央空调维修保养的技术指导。

　　4.、工作内容

　　4.1 中央空调维修保养计划的制定。

　　4.1.1 每年的12月26日前，由工程维修部主管组织制冷技工一起研究、制定《中央空调维修保养年度计划》报管理处主任审核。

　　4.1.2 工程维修部主管根据审批后的年度保养计划，在每月26日前制定《月份设备维修保养计划》，报管理处主任审核后组织实施。

　　4.1.3 制定年度维修保养计划的原则:

　　a.中央空调使用的频度;

　　b.中央空调运行状况(故障隐患);

　　c.合理的时间(避开节假日、特殊活动日等)。

　　4.1.4 年度维修保养计划应包括如下内容:

　　a.维修保养项目及内容;

　　b.具体实施维修保养的时间;

　　c.预计费用;

　　d.备品、备件计划。

　　4.2 对中央空调进行维修保养时应按计划进行。

　　4.3 制冷技工负责中央空调的日常维修保养。中央空调的大型修理及PC中央处理器的故障处理由外委完成。

　　4.4 冷却塔维修保养:制冷技工每半年对冷却塔进行一次清洁、保养。

　　4.4.1 用500V摇表检测电机绝缘电阻应不低于0.5MΩ，否则应干燥处理电机线圈，干燥处理后仍达不到0.5MΩ以上时则应拆修电机线圈。

　　4.4.2 检查电机、风扇是否转动灵活，如有阻滞现象则应加注润滑油;如有异常摩擦声则应更换同型号规格的轴承。

　　4.4.3 检查皮带是否开裂或磨损严重，如是则应更换同规格皮带;检查皮带是否太松，如是则应调整(每半个月检查出一次);检查皮带轮与轴配合是否松动，如是则应整修。

　　4.4.4 检查布水器是否布水均匀，否则应清洁管道及喷嘴。

　　4.4.5 清洗冷却踏(包括填料、集水槽)，清洁风扇风叶。

　　4.4.6 检查补水浮球阀是否动作可靠，否则应修复(不定期)。

　　4.4.7 拧紧所有紧固件。

　　4.4.8 清洁整个冷却塔外表。

　　4.5 风机盘管维修保养:制冷技工每隔半年对风机盘进行一次清洁、保养。

　　4.5.1 每周清洗一次空气过滤网，排除盘管内空气(不定期)。

　　4.5.2 检查风机是否转动灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油，如有异常摩擦响声则应更换风机轴承。

　　4.5.3 用500V摇表检测风机电机线圈，绝缘电阻应不低于0.5MΩ，否则应整修处理。检查电容有无变形、鼓胀或开裂，如是则应更换同规格电容;检查各接线头是否牢固，是否有过热痕迹，如是则作相应整修。

　　4.5.4 清洁风机风叶、盘管、积水盘上的污物。

　　4.5.5 用盐酸溶液(内加缓蚀剂)清除盘管内壁的水垢。

　　4.5.6 拧紧所有紧固件。

　　4.5.7 清洁风机盘管外壳。

　　4.6 冷凝器、蒸发器维修保养:制冷技工每半年对冷凝器、蒸发器进行一次清洁、保养。

　　4.6.1 柜式蒸发器维修保养:

　　a.每周清洗一次空气过滤网;

　　b.清洁蒸发器散热片;

　　c.清洁接水盘。

　　4.6.2 水冷式冷凝器、蒸发器维修保养(清除污垢):

　　a.配制10%的盐酸溶液(每1kg酸溶液里加0.5g缓蚀记);

　　b.拆开冷凝器、蒸发器两端进出水法兰封闭，然后向里注满酸溶液，酸洗时间为24小时。也可用泵循环清洗，清洗时间为12小时;

　　c.酸洗完毕后用1%的NaOH溶液或5%NaCO3溶液清洗15分钟，最后再用清水冲洗3次以上。

　　d.全部清冼完毕后，检查是否漏水，如漏水则申请外委维修，如不漏水则重新装好(如法兰的密封胶垫已老化则应更换)。

　　4.7 冷却水泵机组、冷冻水泵机组维修保养:制冷技工每半年对冷却水泵机组、冷冻水泵机组进行一次清洁、保养。

　　4.7.1电动机维修保养:

　　a.用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5MΩ以上，否则应

　　进行干燥处理或修复。

　　b.检查电动机轴承有无阻滞现象，如有则应加润滑油，如加润滑油后仍不行则应更换同型号规格的轴承。

　　c.检查电动机风叶有无擦壳现象，如有则应修整处理。

　　4.7.2 水泵维修保养:

　　a.转动水泵轴，观察是否有阻滞、碰撞、卡住现象，如是轴承问题则对轴承加注润滑油或更换轴承;如是水泵叶轮问题则应拆修水泵;

　　b.检查压盘处是否漏水成线，如是则应加压盘根(不定期);

　　4.7.3 坚持弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换弹性橡胶垫(不定期)。

　　4.7.4 清洗水泵过滤网。

　　4.7.5 拧紧水泵机组所有紧固螺栓。

　　4.7.6 清洗水泵机组外壳，如脱漆或锈蚀严重，则应重新油漆一遍。

　　4.8 制冷技工每半年对冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管路进行一次保养，检查冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管路

处是否有大量的凝结水或保温层已破损，如是则应重做保温层。

　　4.9 阀类维修保养:制冷技工每半年对阀类进行一次保养。

　　4.9.1 节制阀与调节阀的维修保养:

　　a.检查是否泄露，如是则应加压填料;

　　b.检查阀门开闭是否灵活，如阻力较大则应对阀杆加注润滑油;

　　c.如阀门破裂或开闭失效，则应更换同规格阀门;

　　d.检查法兰连接处是否渗漏，如是则应拆换密封胶垫。

　　4.9.2 电磁调节阀、压差调节阀维修保养:

　　a.干燥过滤器:检查干燥过滤器是否已脏堵或吸潮，如是则更换同规格的干燥过滤器;

　　b.电磁调节阀、压差调节阀:

　　--通断电检查电磁调节阀、压差调节阀是否动作可靠，如有问题则更换同规格电磁调节阀、压差调节阀;

　　--对压差调节阀间阀杆加润滑油，如压填料处泄露则应加压填料。

　　4.10 检测、控制部分维修保养:制冷技工每半年对检测、控制部分进行一次保养。

　　4.10.1 检测器件(温度计、压力表、传感器)维修保养:

　　a.对于读数模糊不清的温度计、压力表应拆换;

　　b.送检温度计、压力表合格后方可使用;

　　c.检测传感器参数是否正常并做模拟实验，对于不合格的传感器应拆换;

　　d.检查装检测器的部位是否渗漏，如渗漏则应更换密封胶垫。

　　4.10.2 控制部分维修保养:

　　a.清洁

　　控制柜内外的灰尘、赃物。

　　b.检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换。

　　c.交流接触器维修保养:

　　--清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒;

　　--清除触头表面及四周的污物(但不要修锉触头)，如触头烧蚀严重则应更换同规格交流接触器;

　　--清洁铁芯上的灰尘及赃物;

　　--拧紧所有紧固螺栓。

　　d.热继电器我诶修保养:

　　--检查热继电器的导线接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则应整修处理，处理后达不到要求的要更换;

　　--检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则应更换。

　　e.自动空气开头维修保养:

　　--用500V摇表测量绝缘电阻应不低于0.5MΩ，否则应烘干处理;

　　--清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如灭弧罩损坏则应更换;

　　--清除触头表面上的小金属颗粒(不要修锉)。

　　f.信号灯、指示仪表维修保养:

　　--检查各信号灯是否正常，如不亮则应更换同规格的小灯泡;

　　--检查各指示仪表指示是否正确，如偏差较大则应做适当调整，调整后偏差仍较大应更换。

　　g.中间继电器、信号继电器维修保养:对中间继电器、信号继电器做模拟实验，检查二者的动作是否可靠，输出的信号是否正常，否则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。

　　h.PC中央处理器、印刷线路板如出现问题，则申请外委维修。

　　4.11 压缩机维修保养:制冷技工每年对压缩机进行一次检测、保养。

　　4.11.1 检查压缩机油位、油色。如油位低于观察镜的1/2位置，则应查明漏油原因并排除故障后再充注润滑油;如油已变色则应彻底更换润滑油。

　　4.11.2 检查制冷系统内是否存在空气，如有则应排放空气。

　　4.11.3 具体检查压缩机如下参数:

　　a.压缩机电机绝缘电阻(正常0.5MΩ以上);

　　b.压缩机运行电流(正常为额定值，三相基本平衡);

　　c.压缩机油压(正常10~15kgf/cm2);

　　d.压缩机外壳温度(正常85℃以下);

　　e.吸气压力(正常值4.9~5.4kgf/cm2);

　　f.排气压力(正常值12.5kgf/cm2);

　　g.检查压缩机是否有异常的噪音或振动;

　　h.检查压缩机是否有异常的气味。

　　通过上述检查综合判断压缩机是否有故障，如有则应更换压缩机(外委维修)。

　　4.11.4 拧紧所有紧固件并清洁压缩机。

　　4.12 中央空调维修保养的时间计划不允许超过8小时，如必须超过8小时，工程维修部须报管理处主任，经同意后方能继续维修保养工作。

　　4.13 对于计划中未列出的维修保养工作，应由工程维修部尽快补充至计划中;对于突发性的设备设施故障，先经主任口头批准后，可以先组织解决后上报管理处主任。

　　4.14 中央空调因维修保养等原因需停用时，应由主管填写《停申请表》经主任批准后，客户中心提前一周通知业主/业主/用户。如因突然故障停用中央空调，应在恢复使用后2小时内向业主/业主/用户解释。

　　5、表格、标识

　　5.1《中央空调维护保养记录表》

采编：www.pmceo.cOm

篇2：中央空调维修保养标准作业规程(3)

　　中央空调维修保养标准作业规程（三）

　　1.0目的

　　规范中央空调维修保养工作，确保中央空调各项性能完好。

　　2.0适用范围

　　适用于物业管理公司辖区内各类中央空调的维修保养。

　　3.0职责

　　3.1主管经理负责审核《中央空调维修保养年度计划》并检查该计划的执行情况。

　　3.2机电维修部主管负责组织制定《中央空调维修保养年度计划》并组织、监督该计划的实施。

　　3.3机电维修部制冷技工具体负责中央空调的维修保养。

　　3.4公共事物部负责向有关用户通知停用中央空调的情况。

　　4.0程序要点

　　4.1《中央空调维修保养年度计划》的制定

　　4.1.1每年的12月15日之前，由机电维修部主管组织制冷技工一起研究、制定《中央空调维修保养年度计划》并上报公司审批。

　　4.1.2制定《中央空调维修保养年度计划》的原则：

　　a)中央空调使用的频度；

　　b)中央空调运行状况（故障隐患）；

　　c)合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）。

　　4.1.3《中央空调维修保养年度计划》应包括如下内容：

　　a)维修保养项目及内容；

　　b)具体实施维修保养的时间；

　　c)预计费用；

　　d)备品、备件计划。

　　4.2对中央空调进行维修保养时应按《中央空调维修保养年度计划》进行。

　　4.3制冷技工负责中央空调的日常维修保养、中央空调的大型修理及PC中央处理器的故障处理由外委完成。

　　4.4冷却塔维修保养：制冷技工每半年对冷却塔进行一次清洁、保养

　　4.4.1用500V摇表检测电机绝缘电阻应不低于0.5MΩ否则应干燥处理电机线圈，干燥处理后仍达不到0.5MΩ以上时则应拆修电机线圈。

　　4.4.2检查电机、风扇是否转动灵活，如有阻滞现象则应加注润滑油；如有异常磨擦声则应更换同型号规格的轴承。

　　4.4.3检查皮带是否开裂或磨损严重，如是则应更换同规格皮带；检查皮带是否太松，如是则应调整（每半个月检查一次）；检查皮带轮与轴配合是否松动，如是否松动，如是则应整修。

　　4.4.4检查布水器是否布水均匀，否则应清洁管道及喷嘴。

　　4.4.5清洗冷却塔（包括填料、集水槽），清洁风扇风叶。

　　4.4.6检查补水浮球阀是否动作可靠，否则应修复（不定期）。

　　4.4.7拧紧所有紧固件。

　　4.4.8清洁整个冷却塔外表。

　　4.5风机盘管维修保养：冷却技工每隔半年对风机盘进行一次清洁、保养

　　4.5.1每周清洗一次空气过屡网，排除盘管内的空气（不定期）。

　　4.5.2检查风机是否转动灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油，如有异常摩擦响声则应更换风机轴承。

　　4.5.3用500V摇表检测风机电机线圈绝缘电阻应不低于0.5MΩ，否则应整修处理。检查电容有无变形、膨胀或开裂，如是则应更换同规格电容；检查各接线头是否牢固，是否有过热痕迹，如是则作相应整修。

　　4.5.4清洁风机风叶、盘管、积水盘上的污物。

　　4.5.5用盐酸溶液（内加缓蚀剂）清除盘管内壁的水垢。

　　4.5.6拧紧所有紧固件。

　　4.5.7清洁风机盘管外壳。

　　4.6冷凝器、蒸发器维修保养：制冷技工每半年对冷凝器、蒸发器进行一次清洁、保养。

　　4.6.1柜式蒸发器维修保养：

　　a)每周清洗一次空气过滤网；

　　b)清洁蒸发器散热片；

　　c)清洁接水盘。

　　4.6.2水冷式冷凝器、蒸发器维修保养（清除污垢）：

　　a)配制10%的盐酸溶液（没1kg酸溶液里加0.5g缓蚀剂）；

　　b)拆开冷凝器、蒸发器两端进出水法兰封闭，然后向里注满酸溶液，酸洗时间为24小时也可用酸泵循环清洗，清洗时间为12小时；

　　c)酸洗完后用1%的NaOH溶液、或5%Na2CO3溶液清洗15分钟，最后再用清水冲洗三次以上；

　　d)全部清洗完毕后，检查是否漏水，如漏水则申请外委维修；如漏水则重新装好（如法兰的密封胶垫已老化则应更换）。

　　4.7冷却水泵机组、冷冻水泵机组维修保养：制冷技工每半年对冷却水泵机组、冷冻水泵机组进行一次清洁、保养。

　　4.7.1电动机维修保养：

　　a)用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5MΩ以上，否则应进行干燥处理或修复；

　　b)检查电动机轴承有无阻滞现象，如有则应加润滑油，如加润滑油后仍不行则应更换同型号规格的轴承；

　　c)检查电动机风叶有无擦壳现象，如有则应修整处理。

　　4.7.2水泵维修保养：

　　a)转动水泵轴，观察是否有阻滞、碰撞、卡住现象，如实轴承问题则对轴承加注润滑油或更换轴承；如是水泵叶轮问题则应拆修水泵；

　　b)检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根（不定期）。

　　4.7.3检查弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换弹性橡胶垫（不定期-）。

　　4.7.4清洗水泵过滤网。

　　4.7.5拧紧水泵机组所有紧固螺栓。

　　4.7.6清洗水泵机组外壳，如脱漆或锈蚀严重，则应重新油漆一遍。

　　4.8制冷技工每半年对冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管管路进行一次保养。

　　4.9.1节制阀与调节阀的维修保养：

　　a)检查是否泄漏，如是则应加压填料；

　　b)检查阀们开闭是否灵活，如阻力较大则应对阀杆加注润滑油；

　　c)如阀门破裂或开闭失效，则应更换同规格阀门；

　　d)检查法兰连接处是否渗漏，如是则应拆换密封胶垫。

　　4.9.2电磁调节阀、压差调节阀维修保养：

　　a)干燥过滤器：检查干燥过滤器是否已脏堵或吸潮，如是则更换同规格的干燥过滤器；

　　b)电磁调节阀、压差调节阀：

　　--通断电检查电磁调节阀、压差调节阀是否动作可靠，如有问题则更换同规格电磁调节阀，压差调节阀；

　　--对压差调节阀间阀杆加润滑油，如压填料处泄漏则应加压填料。

　　4.10检查、控制部分维修保养：制冷技工每半年对检测、控制部分进行一次保养

　　4.10.1检测器件（温度计、压力表、传感器）维修保养：

　　a)对于读数模糊不清的温度计、压力表应拆换；

　　b)送检温度计、压力表合格后方可再使用；

　　c)检测传感器参数是否正常并做模拟实验，对于不合格的传感器应拆换；

　　d)检查装检测器的部位是否渗漏，如渗漏则应更换密封胶垫。

　　4.10.2控制部分维修保养：

　　a)清洁控制柜内外的灰尘、赃物；

　　b)检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换；

　　c)交流接触器维修保养：

　　--清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；

　　--清除触头表面及四周的污物（但不要修锉触头），如触头烧蚀严重则应更换同规格交流接触器；

　　--清洁铁芯上的灰尘及赃物；

　　--拧紧所有紧固螺栓。

　　d)热继电器维修保养：

　　--检查热继电器的导线接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则应整修处理，处理后达不到要求的应更换；

　　--检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则应更换。

　　e)自动空气开头维修保养：

　　--用500V摇表测量绝缘电阻应不低于0.5MΩ，否则应烘干处理；

　　--清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如灭弧罩损坏则应更换；

　　--清除触头表面上的小金属颗粒（不要修锉）。

　　f)信号灯、指示仪表维修保养：

　　--检查各信号灯是否正常，如不亮则应更换同规格的小灯泡；

　　--检查各指示仪表指示是否正确，如偏差较大则应作适当调整，调整后偏差仍较大应更换。

　　a)中间继电器、信号继电器维修保养：对中间继电器、信号继电器做模拟实验，检查两者的动作是否可靠，输出的信号是否正常，否则应更换同型号的中间继电器、信号继电器；

　　b)PC中央处理器、印刷线路板如出现问题，则申请外委维修。

　　4.11压缩机维修保养：制冷技工每年对压缩机进行一次检测、保养

　　4.11.1检查压缩机油位、油色。如油位低于观察镜的1/2位置，则应查明漏油原因并排除故障后再充注润滑油；如油已变色则应彻底更换润滑油。

　　4.11.2检查制冷系统内是否存在空气，如有则应排放空气。

　　4.11.3具体检查压缩机如下参数：

　　a)压缩机电机绝缘电阻（正常0.5MΩ以上）；

　　b)压缩机运行电流（正常为额定值，三相基本平衡）；

　　c)压缩机油压（正常10-15kgf/cm2）；

　　d)压缩机外壳温度（正常85℃以下）；

　　e)吸气压力（正常值4.9-5.4kgf/cm2）；

　　f)排气压力（正常值12.5kgf/cm2）

　　g)检查压缩机是否有异常的噪音或振动；

　　h)检查压缩机是否有异常的气味。

　　通过上述检查综合判断压缩机是否有故障，如有则应更换压缩机（外委维修）。

　　4.12中央空调维修保养的时间计划不允许超过8小时，如必须超过8小时，则应由主管填写《申请延时维修保养表》经主管经理批准并征得营业部门的同意后方可延时。

　　4.13对于计划中未列出的维修保养工作，应油机电维修部主管尽快补充至计划中；对于突发行的设备设施故障，先经机电维修部主管口头批准后，可以先组织解决而后写出《____事故报告》并上报公司。

　　4.14中央空调因维修保养等原因需停用时，应由机电维修部主管填写《停用申请表》经主管经理批准后通知公共事物部，由公共事物部提前一周通知有关营业部门。如因突然故障停用中央空调，应在恢复使用后2小时内向有关部门作出解释。

　　5.0记录

　　6.0相关支持文件

篇3：园区中央空调设备维修保养工作规程(3)

　　园区中央空调设备维修保养工作规程（三）

　　1目的

　　及时处理空调设备故障，保障园区空调设备正常安全运行。

　　2适用范围

　　园区内中央空调设备的维修保养工作。

　　3职责

　　3.1空调系统设备由园区工程部负责维护保养。

　　3.2主任负责执行维护保养工作计划，技术工作指导及设备外委修理的上报意见和联系工作。

　　4工作要求

　　4.1空调设备由空调维修工负责维修保养，重大维修委托厂方或具有专业维修能力的正规单位进行维修。

　　4.2若须停机进行维修时，应遵守停机上报工作程序和停机工作时间安排程序。

　　4.3工程部经理每年12月制定下年度设备维保计划，并按工作计划制定中修实施方案，项目内容，时间安排，资金需求等上报上级领导审批。

　　4.4空调维修工按空调设运行维护手册和设备维保计划要求进行维修保养，并将维修保养工作情况详细记录于《设备维护保养记录》，零部件更换及大、中修情况同时记录于设备档案。

　　4.5重大故障维修一般不超过8小时，若在8小时内无法解决的，应将故障原因，解决方案，所需时间以工作联络单形式上报总物业经理。

　　5工作内容

　　5.1巡检（例行检查）

　　5.1.1空调水系统的保养

　　5.1.1.1检查冷却水塔循环水水质是否清洁，若不清洁应及时加药和排放。

　　5.1.1.2清洗冷却水塔的布水器、填料、塔盘，防止堵塞。

　　5.1.1.3在冷却水系统中加入缓蚀剂（根据水质化验报告）。

　　5.1.1.4检查冷却水塔和膨胀水箱补水浮球阀是否正常。

　　5.1.1.5检查系统阀门有无渗漏，清洁系统设备表面。

　　5.2半年保养

　　风机盘管的保养：

　　每年5月、10月对各风机盘管进行清洁回风过滤网，风机转动部位注油，检查电磁阀和温控开关（三速开关）。

　　5.3一年保养

　　5.3.1主机由外委厂家负责保养，工程经理检查合格后在保养记录上签字。

　　5.3.2冷却水系统、冷冻水系统、冷却水塔的清洗由外委厂家和工程经理检查合格后在保养记录上签字。

　　5.3.3冷却水塔检查

　　5.3.3.1风机风叶螺栓紧固，检查转动时是否异常振动、风机风叶刮到塔壁。

　　5.3.3.2注油、轴承温升检查，补加润滑油。

　　5.3.4管道系统阀门漏水检修，保温层修补。

　　5.3.5水泵保养（见水泵电机维保标准）。

　　6相关记录

　　《设备维护保养记录》HD**-GC-033-A-01

篇4：大厦中央空调冷气系统检查测试和保养服务

　　大厦中央空调及冷气系统的检查、测试和保养服务

　　一、中央空调及冷冻压缩机组

　　1.月度检修内容

　　以下服务为每月进行一次：

　　(1)检查现有空调设备运行状况，包括机件震动及噪音水平。

　　(2)检查运行机组运作压力，包括进水、出水及润滑油压力。

　　(3)检查冷冻转化剂系统是否破损及渗漏情况，检查润滑油运行存量情况。

　　(4)检查设备运行温度，控制仪表及配电磁力开关情况。

　　(5)检查冷冻系统是否有渗漏情况。

　　(6)检查循环水管系统的畅通性。

　　(7)清理所有电路控制板。

　　(8)测试现有水管接口、闸阀、外壳及防漏接口，并对开关阀门轴心进行加油。

　　(9)检查现有系统生锈情况。如有需要，进行除锈及油漆工作。

　　(10)检查及维修所有空调控制设备及信号指示灯。

　　(11)检查所有配电线管导电水平及独立接地。

　　(12)检查空调压缩机马达运行电流。

　　(13)检查中央空调进出水温度及散热器运行温度。

　　(14)向管理公司提交月度维修报告。

　　2.季度检修内容

　　以下服务为每季进行一次：

　　(1)测试空调控制设备的运行及配电保护系统。

　　(2)检查及清洁所有配电接点、起动器、断电器及配线。

　　(3)检查系统闸阀、伸缩接口及水流控制阀运行情况。

　　(4)检查及补充空调冷冻剂运行存量。

　　(5)检查补充空调运行润滑油存量。

　　(6)提供每半年检修报告。

　　3.年度检修内容

　　以下服务为每年进行一次：

　　(1)检查现有配电开关功能。

　　(2)于每次更换润滑油或检查时，清理空调机组润滑油进口滤网。

　　(3)于马达及供电电缆进行电力绝缘测试。

　　(4)提供年度报告。

　　二、空调气冷或水冷凝固器

　　1.每月基本检修工作内容

　　(1)检查冷却水或冷却风的现有运行情况。

　　(2)检查水管现有运行情况。

　　(3)检查水管或风管是否出现阻塞情况。

　　(4)检查系统风扇、马达及调校风扇的运行带，并补充润滑油。

　　(5)检查马达的运行电流。

　　(6)检查所有电路接驳及量度接地。

　　(7)检查现有生锈部件、管道支架，如有需要，进行除锈及油漆工作。

　　(8)检查凝结器的进出水温度。

　　(9)以毛刷清理凝结器的热交换器片及风扇。

　　(10)提供每月基本检修报告。

　　2.每半年基本检修工作内容

　　(1)检查冷结器的安全阀压力，包括进水超压及过低自动停机控制。

　　(2)检查及清理所有电力接口、起动器、断路器及其它配线等。

　　(3)检查所有水管有否出现渗漏，测试所有闸阀，并于轴心上润滑油。

　　(4)提交半年基本检修报告。

　　三、凝固水泵、中央冷冻水泵、冷冻上水泵

　　1.每月基本检修工作内容

　　(1)检查水泵轴承的润滑油是否足够。

　　(2)检查和调较水泵与马达的轴心位置。

　　(3)检查水泵运行用电电流、进水及出水压力。

　　(4)检查水泵防漏接口及迫件。

　　(5)检查水泵的排水管是否阻塞。

　　(6)检查水泵的震频及噪音是否正常。

　　(7)将水泵的空气排走。

　　(8)清理水泵外壳。

　　(9)转换运行后备水泵。

　　(10)检查所有电路线管接驳及量度接地。

　　(11)检查及紧固所有螺丝。

　　(12)检查现有生锈部件。如有需要，进行除锈及油漆工作。

　　(13)提供每月工作报告。

　　2.每半年基本检修工作内容

　　(1)检查现有运行水泵及马达轴承。

　　(2)开启进水管的过滤网进行清理。

　　(3)检查中央空调水的补充水系统。

　　(4)检查运行水流控制阀。

　　(5)检查所有运行闸阀、单向阀、自动排气阀。

　　(6)检查及清洁所有配电接点、起动器、断电器及配线。

　　(7)提交半年度检修报告。

　　3.每年基本检修工作内容

　　(1)马达及电路绝缘测试。

　　(2)在每年基本检修期完成前，全面检查所有水泵内部运行配件，包括水泵轴心、泵叶等。

　　(3)检查水泵或马达间的轴心位置。

　　(4)清除泵壳内的污物及氧化物，并进行油漆修补。

　　(5)如有需要，更换轴承及防漏迫件。

　　(6)检查马达与水泵带动接口螺丝情况。

　　(7)提交年度检修报告。

　　四、空调风柜、风机盘管（室内）

　　1.每年基本检修工作内容

　　(1)检查热交换片运行情况。

　　(2)检查噪音及震动水平。

　　(3)记录运行电流。

　　(4)清理空气隔层网。

　　(5)清理进口新鲜空气隔层网。

　　(6)检查进出空调冷冻水温及风机的回风温度。

　　(7)检查风扇的动力带及马达转轮与风扇转轮平面位置；如有需要，调校设定平面位置。

　　(8)补充风扇及马达轴承的润滑油。

　　(9)测试及调校冷冻水控制阀与门阀，并进行补充润滑工作。

　　(10)检查及清理泠凝水盘及疏通冷凝排水管道。

　　(11)检查风机运行控制功能。

　　(12)检查所有电路线管接驳及量度接地。

　　(13)清理出风及回风口。

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　　(14)清理风机外壳。

　　2.每半年基本检修工作内容

　　(1)测试风阀及检查风管接口。

　　(2)检查电动磁力制及控制系统操作测试。

　　(3)清理及检查温度控制操作。

　　(4)检查及清理所有配电接点、起动器、断电器及配线。

　　(5)如有需要，补充轴承的润滑油。

　　(6)检查及清理冷凝水盘及疏通冷凝排水管道。

　　(7)提交半年度检修报告。

　　3.每年基本检修工作内容

　　(1)使用认可的化学药品清理蒸发器。

　　(2)清理扇页及内壳。

　　(3)检查现有生锈部件及机壳，并使用指定油漆颜色进行油漆工作。

　　(4)检查发热线及清理线上污尘。

　　(5)对风机马达及配线进行绝缘测试。

　　(6)提交年度检修报告。

　　五、冷却塔

　　1.每月基本检修工作内容

　　(1)查噪音及震动水平测试；如有需要，进行维修。

　　(2)检查进水管水流量是否正常。

　　(3)清理进水管前过滤网。

　　(4)检查风扇轴承及马达轴承运行情况。

　　(5)测试及调校风扇带的拉力。

　　(6)检查风扇齿轮箱的润滑油容量。

　　(7)检查洒水头及水管的运行情况。

　　(8)检查水塔进水漂球阀是否正常。

　　(9)检查所有电路线管接驳及量度接地。

　　(10)检查现有管道生锈情况，包括水管及钢铁支架；如有需要，进行除锈及油

　　漆工作。

　　(11)提交每月检修报告。

　　2.每半年基本检修工作内容

　　(1)清理阻塞洒水喷头。

　　(2)清理水塔底部集水盘。

　　(3)检查浮球运作水位。

　　(4)对轴承进行润滑。

　　(5)检查及清理所有电力接口、起动器、断路器及其它配线等。

　　(6)提交半年度检修报告。

　　3.每年基本检修工作内容

　　(1)对马达及配线进行绝缘测试。

　　(2)提交年度检修报告。

　　六、空调膨胀水箱及储水箱

　　1.每月基本检修工作内容

　　(1)检查进水管道水流量是否正常。

　　(2)检查浮球制阀功能。

　　(3)检查所有闸阀。

　　(4)提交每月检修报告。

　　2.每半年基本检修工作内容

　　(1)清理水箱。

　　(2)提交半年度检修报告。

　　3.每年基本检修工作内容

　　(1)检查生锈部件或外壳，如有需要，进行除锈及油漆工作。

　　(2)提交年度检修报告。

　　七、消防空调闸阀

　　每年基本检修的工作内容如下：

　　1.检查消防空调闸阀的操作是否正常；如有需要，清理及更换消防控制熔丝。

　　2.如有关政府部门需要，每年提供消防空调设备证书，作为领牌之用。

　　八、与空调装置有关的通风、抽气和排气风扇

　　1.每月基本检修工作内容

　　(1)检查现有运行设备的震动及噪音水平。

　　(2)补充风扇及马达轴承的润滑油。

　　(3)检查所有电路金属软管接驳及量度配线接地。

　　(4)检查及记录马达运行电流。

　　(5)检查风扇带与马达转轮设计平面位置。

　　(6)清理外壳。

　　(7)提交每月检修报告。

　　2.每半年基本检修工作内容

　　(1)空调气管阀测试及检查软风管接口。

　　(2)检查及清理所有配电接点、起动器、断电器及配线。

　　(3)补充风扇及轴承润滑油。

　　(4)提交半年度检修报告。

　　3.每年基本检修工作内容

　　(1)对马达及配线进行绝缘测试。

　　(2)清理风扇及机壳内部。

　　(3)检查现有生锈部件；如有需要，使用指定油漆进行翻新。

　　(4)提交年度检修报告。

　　每年冷却水塔检查表

　　设备资料

　　大厦名称：生产商名称：

　　位置：类型：

　　水塔类型：安装日期：

　　水塔主要配件设备维修情况备注

　　主结构

　　钢架结构

　　水塔外观

　　查检梯阶

　　风扇

　　塔底水缸

　　散热片

　　百叶及保护网

　　水系统

　　入水管

　　旁通支管阀

　　淋水喷咀

　　补水阀

　　出水管

　　膨胀水箱

　　风扇系统

　　风叶扇

　　马达

　　配电设备

　　减速齿轮

　　带动皮带

　　风扇保护箱

　　控制联支系统

篇5：写字楼（大厦）中央空调维护保养规程

　　写字楼(大厦)中央空调维护保养规程

　　1目的

　　定期保养中央空调设备，及时处理设备故障，确保设备处于最佳工作状态。

　　2适用范围

　　大厦内中央空调设备的维修保养工作。

　　3职责

　　3.1空调工负责空调设备维修保养。

　　3.2工程主管负责维修保养计划制定、工作指导及设备外委修理的联系工作。

　　3.3管理处主任负责批准维修保养计划.

　　4工作程序

　　4.1空调设备维修保养工作程序

　　4.1.1中央空调主机、楼层空调机、风机盘管和附属设备由空调工负责维护保养(冷温水、冷却水水管路，供配电除外)，其他工种配合工作。

　　4.1.2中央空调主机和主要附属设备的年度维保和故障维修由设备生产厂商依造维保合同进行，空调工配合。

　　4.1.3冷温水、冷却水管系、阀门及保温层由水工负责维护保养，空调工配合。

　　4.1.4中央空调主机和附属设备的供配电、控制柜及机房照明由电工负责维护保养，空调工配合。

　　4.1.5空调工根据《设备年度维修维护计划》、设备实时工作状态和设备说明书要求对中央空调主机及附属设备进行维护、保养，零部件更换及大修情况同时记录于《设备管理卡》。

　　4.1.6若须停机进行维修时，应遵守停机工作程序。

　　4.1.7中央空调主机和附属设备需停机维保时，应先调整好备用机，待备用机运行正常后再停机检修。

　　4.1.8故障维修一般不超过8小时，若在8小时内无法解决的重大故障，应将故障原因、解决方案、解决时间书面上报办公室和管理部。

　　4.1.9冷温、冷却水应在空调换季停机时进行更换，同时清洗全部冷温、冷却水管道和过滤器。

　　4.1.10冷温、冷却水管系及附件应在空调换季停机时进行全面检修。

　　4.1.11冷却塔应在空调换季时进行全面维保，检查风扇、电机、减速器、布水器和塔体状况，加注润滑油脂，清洗冷却塔和集水盘。

　　4.1.12冷温、冷却水系应根据科学、经济的原则委托专业厂商定期化验水质，投放相关药剂对管道内壁和水体进行保养。

　　4.1.13维保工作完成后填写《设施/设备维修保养记录》或在委外厂家相关记录中签字确认。

　　4.1.14工程主管每年12月制订下年度《设备定期检查保养计划》，并依照设备运行情况制订中修、大修计划。

　　4.1.15工程主管提供工作指导及检查监督。

　　4.2空调设备维修保养内容

　　4.2.1水系统的保养：

　　a.检查冷却水是否清洁，若不清洁应全部更换。

　　b.清洗冷却水塔、塔盘。

　　c.每月启动冷却水管上的电动刷式过滤器，清洗过滤网。

　　d.检查冷却塔和膨胀水箱补水浮球阀是否正常。

　　e.检查系统阀门有无渗漏，清洁系统设备的表面。

　　4.2.1盘管风机换季保养：

　　a清洁过滤网、集水盘。

　　b风机传动部位定期加注润滑油。

　　c检查电磁阀和温控开关的是否正常可靠。

　　d根据平常记录对换热效果差的盘管风机进行反冲，并填写《风机盘管冲洗保养记录》。

　　4.2.3主机换季保养：

　　a主机由外委厂家维保单位每半年全面保养一次。

　　b主管工程师检查合格后在保养记录上签字。

　　4.2.4冷温水泵、冷却水泵换季保养：

　　a冷冻泵、冷却水泵保养见《给排水设备维护保养规程》。

　　b控制柜保养见《供配电设备(设施)检修保养规程》。

　　c电动阀开启与关闭性能、电器元件检查。

　　4.2.5冷却塔保养：

　　a紧固风叶螺栓，检查转动时是否振动，是否有刮塔壁现象。

　　b每月检查齿轮箱油位，发现低于油尺刻度时及时补油。轴承温升检查补加润滑油脂。

　　c布水器喷洒情况检查。

　　d塔盘、塔体倾斜校正。

　　4.2.6管道系统：

　　a全部阀门检查。

　　b保温层修补。

　　c冷却水管道加药除垢、除水藻。

　　d冷温水管道加药除水垢。

　　4.3空调定期检查保养表

　　序号检查保养项目保养内容(含使用材料)周期

　　01冷却塔过滤器滤网清洗月

　　02布水器调整、损坏更换季

　　03各闸阀螺杆涂2#钙基脂防锈季

　　04水泵电机电机、水泵轴承加2#二硫化钼锂基脂半年

　　05冷却水、冷温水管压力表损坏更换季

　　06冷却水、冷温水管温度计损坏更换季

　　07冷却水、冷温水管道内除垢投药箱内投药年

　　08冷却塔内填料拆开清洗或更换年

　　09自动排气阀损坏更换季

　　10冷却塔进水浮球阀关闭不严调整、损坏更换季

　　11机组外表面清洁月

　　相关质量记录：

　　1.《设备年度维修维护计划》

　　2.《设施/设备维修保养记录》