物业辖区维修工作细则

　　物业辖区维修工作细则

　　1.0目的：

　　确保维修及时、高效，保证设备设施完好，让业主（住户）满意。

　　2.0适用范围：所有的维修服务。

　　3.0内容：

　　3.1接待住户的维修请求。

　　（1）无论接听业主（住户）的电话维修要求，还是接待业主（住户）的上门请求，均需热情礼貌按规定使用文明用语。

　　（2）无论何种情况，都不可拒绝住户要求上门维修或查看的请求。如有特殊情况应给予住户合理的解释。

　　（3）根据实际情况，预约上门查看或维修，并在《客户请修登记表》上作好记录。（如住户要求马上上门则必须在30分钟内达到现场）

　　（4）客户助理填写《客户请修流程单》，工程部指定技工上门维修。

　　3.2上门查看（如为简维修无须此步骤）

　　（1）工作服穿戴整洁，佩戴工作牌方可上门。

　　（2）必须按约定时间到达（±5分钟）。

　　（3）凭《客户请修流程单》进门查看。

　　（4）对发现的问题向住户提出解决方案并就所需材料，修理时间征询住户意见，并得到住户肯定方可进行下步工作。

　　3.3使用材料

　　（1）维修材料一般由业主（住户）提供。

　　（2）如住户对所需材料有特殊要求时，可到住户指定的地点购买，并开具发票或收据。

　　3.4上门维修

　　（1）工作服穿戴整齐，佩戴工作牌，对所需工具一次性配带齐全，并自带抹布以便清理工作现场。

　　（2）按约定时间到达住户门口（±5分钟），按住户门铃或轻扣门环敲门，如住户因事外出，则视情况等待5-10分钟，方可返回。

　　（3）住户开门后，主动问侯住户并介绍自己，说明来意，同时出示《客户请修流程单》。

　　（4）尊重住户的家居习惯及风俗习惯。（如穿鞋套等）

　　（5）如果材料由住户提供，应先对材料进行检验，如质量能满足住户要求，可进行维修，如不能满足住户要求，应向业主说明，征得业主意见，并在《客户请修流程单》上注明。

　　（6）维修过程中对住户提出的问题一一给予解释，对住户提出的要求尽量予以满足，不能满足的要耐心作出解释。

　　（7）维修中，要尽量不破坏房屋原样，维修完毕后，将所有原物复位，将工作中的垃圾清理干净，较多（大）垃圾则清理出户。

　　（8）维修服务完后，征询业主（住户）的意见，并在《客户请修流程单》上签字认可。

　　（9）严格按照《特约服务收费指导标准》收费。如有特殊情况，可与业主协商后，合理调整收费，并在《客户请修流程单》上注明。

　　（10）礼貌地向业主（住户）道别离开，严禁向住户索要小费，对住户馈赠的物品应婉言谢绝。

　　3.5公共设备设施的维修。

　　3.5.1由工程部长或班长分配工作任务，签发《派工单》。技工按《派工单》的要求进行作业。

　　3.5.2由工程部长或班长对其作业进行检验，回收《派工单》，签字并存档。

　　4.0回访

　　按回访制度规定的时间及回访率对客户进行回访，向客户征询维修效果。

　　5.0支持性工具

　　《客户请修流程单》

　　《派工单》

　　编制：审核：批准：日期：

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篇2：大厦电梯维修保养细则

　　大厦电梯维修保养细则

　　1目的

　　确保电梯性能良好、运行正常。

　　2职责

　　2.1工程部主管工程师和电梯工负责电梯维修和保养的检验；

　　2.2工程部经理负责组织进行周检、月考评和重要检验工作；

　　2.3电梯维修保养单位参照本规程执行。

　　3范围

　　zz大厦电梯的维修保养工作（目前为分包）。

　　4电梯负荷试验规程

　　4.1电梯自动试验

　　4.1.1电梯轿厢空载，以额定速度上行、行程至井道的上部范围（即约上部的l/2处）、断掉机房电源、电梯制动后，轿厢应能完全停止。试验次数每台不得低于三次。

　　4.1.2电梯轿厢以载有额定负荷的125％，以额定的速度上行、行程至井道的上部范围，约上部的1／2处，断掉机房电源电梯掣动后，轿厢应能完全停止、试验次数每台不得低于三次。

　　4.2电梯对重缓冲器的试验

　　4.2.1将电梯行驶至最高层停止后，轿门完全关闭，在机房断掉电源、用手动撬开掣动器、使其对重完全放在缓冲器上（并使缓冲器压缩）、这时，用手动完全松开掣动器，电梯不能上升。

　　4.3电梯平衡系数试验

　　4.3.1电梯以额定负荷的40％～50％，以额定速度上行、下行。在机房测试电流、上行电流和下行电流不得超过0.2安培。

　　4.4电梯超载安全装置试验

　　4.4.1将电梯行驶至最低层，在电梯轿厢内陆续平稳的加人100%-110%的额定载荷，超载安全装置应动作，发出报警声，超载信号灯亮，电梯不能起动，自动门不能关闭。

　　4.5电梯的运行试验

　　4.5.1电梯轿厢分别以50％的载荷和额定载荷，并在通电持续率40％的情况下往复运行1.5小时，电梯应运行平稳，掣动可靠，起动、运行和停止时轿厢应无剧烈振动或冲击。

　　4.6电梯的静载试验

　　4.6.1将电梯轿厢放在最低层，陆续平稳地加人载荷，客梯、病床梯和额定载荷不大于2000Kg的货梯，加人200％的额定载荷，其余各类电梯加人150％的额载荷，保持10分钟，各承载构件无损坏，曳引机无打滑象，掣动可靠。

　　5电梯维修保养工作的检验

　　5.1定期保养的检验

　　5.1.1一般保养的检验：

　　电梯一般定期保养结束后，由电梯工和主管工程师进行检验，并填写《电梯月度保养记录》，报部门经理审核。

　　5.1.2重要保养的检验

　　重要保养工作由工程部经理组织人员进行检验，并填写检验记录。

　　5.1.3年检

　　电梯年检由电梯保养单位之注册检测员负责，并填写《电梯自检验收报告》报技术质量监督局审核。

　　5.2维修的检验

　　5.2.1一般维修的检验

　　一般维修的检验定于故障维修后，由工程部电梯工进行检验，维修人员填写《电梯设备维修记录》，交工程部保管。

　　5.2.2重大维修的检验

　　重大维修的检验由工程部经理组织主管工程师和电梯工共同进行检验，组织填写《电梯设备维修记录》，并报管理部、分管总经理各一份。

　　5.3以上检验可依据《电梯维修保养的主要标准》、《自动扶梯维修保养的主要标准》及有关电梯国家标准进行检验。

　　6相关文件

　　6.1《电梯设备维修记录》

　　6.2《电梯维修保养的主要标准》

　　6.3《自动扶梯维修保养主要标准》

　　6.4《电梯月度保养记录》

篇3：赛迪大厦设施设备维修养护实施细则

　　赛迪大厦设施设备维修养护实施细则

　　（一）维修养护的原则

　　赛迪大厦属于高档次高层写字楼，价值高、功能设施齐全、设备种类繁多，物业管理中设施设备的维护保养工作至关重要。维修养护的原则如下：

　　贯彻“三分修，七分养”的原则。以预防为主，实施预防性的设施维保计划，将设施设备的维修分为定期维修和紧急维修两类。定期维修保养作得越好，紧急维修就会相应减少。

　　实行“酒店式”工程管理方式，严格操作规范，完全程序化运行，以优质的维保工作达到设施设备正常运转。

　　制定中、长期维修养护计划，有措施、分步骤地落实到位，以优质的维保工作延长楼宇设施设备的使用寿命，减少大、中修费用及维修人工费，提高楼宇运营效益。

　　不断地总结提高，摸索科学规律，保持各类设施设备处于最佳运行状态，最大限度地降低能源消耗。

　　全面监督，合理使用。重点是防止对楼宇结构、设备设施的破坏，维护楼宇及设备设施的完整性，提高整体完好率。此项工作由项目执行总经理负责，公司总工室提供管理及技术支持，项目工程部经理具体运作，以工程部人员为主，物业管理人员全员参与。

　　（二）设备维修的管理程序：

　　每月由执行总经理召开一次有关楼宇设施设备的工作会议，听取工程部经理有关楼宇及设施设备使用情况维保情况的汇报，听取有关部门对设备设施使用及维保工作的意见，协调有关使用、维保中需要沟通及工程部经理职权范围内无法解决的问题。

　　参照《北京市城镇房屋完损等级评定实施规定》，北京市《房屋及其设备小修服务标准》及《北京市城镇住宅楼大、中修定案标准》等有关规定，根据均豪公司管理写字楼的实践经验，工程部经理负责制定年度维保计划，并组织落实。该计划每年修订一次，由工程部经理负责，并上报公司总工室及执行总经理批准执行。每计划年度年底，工程部经理将年度维保计划落实情况以书面形式向执行总经理汇报。

　　工程部各专业主管每计划年度年底做出所负责设施设备的年度保养计划修改稿，（并可在日常工作中随时修改，但每项修改必须经过工程部经理批准认可）并上报工程部经理，以此做为赛迪大厦年度保养计划的基础。

　　执行总经理授权，工程部经理负责，建立赛迪大厦的技术档案库，包括但不限于物业接收时的全套图纸、资料、产品说明书，使用说明书，售后服务保证书、产品合格证，设施设备维修档案、更换及更新部件档案、工程改造档案，外委合同等。

　　执行均豪公司统一“工程维修派工单”。此单涵盖范围为小修项目。

　　（三）设备维修的管理制度

　　定期维修、保养管理。

　　定期维修保养工作对于保持设备的良好运行状态、延长设备寿命极为重要，但必须制定一套定期维修保养计划并且严格遵照执行。

　　在智能大厦里，可以借助办公自动化系统编制一套预防性维修管理程序来执行。根据上次检修时间就可以自动安排出各类设备的定期检修时间表，打印出具体检修项目及要求。检修完毕后再将检修情况及结果输入并存档，建立设备维修档案备查。

　　我们将在设备设施的定期维修保养方面做到以下几点：

　　§建立严格的专业维修人员岗位责任制，对每项维修养护工作明确职责。

　　§编制完善的维修养护工作规程。

　　§设立设备设施的维修养护台帐与设备管理卡，做到帐、物、卡相符。

　　§具有严密的设备设施的日常巡检工作制度。

　　§对设备设施的维修养护根据其特殊性设立等级与周期的要求，确定日保养、周保养、月保养、季保养和年保养工作制。

　　§设立因设备突发故障的应急处理工作规程，确保故障设备尽快恢复使用。

　　紧急维修管理

　　为确保紧急维修工作能按期顺利完成，应通过对紧急维修的管理达到下述要求：

　　§对简单的急修工作应能于最短时间内完成。

　　§对较大的急修工作应能有效跟进，直到完成为止。

　　§对紧急维修的部位及项目进行分类、统计、分析，以便掌握设备存在的隐患。

　　§对紧急维修消耗的材料进行有效监控。

　　在智能化大厦里，维修工作单的传递可借助通讯系统里的电子邮件来进行，十分快捷；还可通过办公自动化系统监察工作单的执行情况，如果工作单发出后，时间太久仍未完成会报警；工作单的分类、统计、分析、归档储存都由办公自动化系统来完成，与人工操作相比，大大提高了效率。

　　附：工程维修派工单样本

篇4：住宅园区公共区域设施维修保养细则

　　住宅园区公共区域设施维修保养细则

　　一、外墙、围墙

　　1.半年对外墙进行一次清洁保养，发现面砖损坏，及时修复。

　　2.每两年对外墙刷涂料的部分，如阳台底部等处刷一次涂料。

　　3.每两年对所有铁制门、栏杆等油漆一次。

　　二、小区道路

　　1.每年对大厦外围道路上的各种标志、停车区域的划线重新油漆一遍。

　　2.每半年对小区的水泥路面和广场砖作一次全面检查，发现缺损或裂缝，及时做好修补。

　　三、内部大堂、走道及楼梯

　　1.每年对公寓内部的大堂、电梯厅、走道和楼梯进行一次全面检查，发现地砖或墙砖损坏，应及时修复。

　　2.每两年对楼梯的墙面重新刷一次涂料。

　　3.每两年对楼梯的踢脚线重新油漆一遍。

　　四、楼顶屋面

　　1.每半年在屋面的防水层和保温层做一次全面检查，发现有破损的地方，及时修复。

　　2.每两年对屋面的铁制走道和避雷带做一次油漆保养。

　　3.每年对屋的所有户外保温管理道和水箱做一次检查，发现破损及时修补。

　　五、电器设备

　　1.每周对所有配电房巡检一次，检查设备运行状况，包括外观、声音、气味、温度及开关和指示灯状态，以及机房照明和附属设施状况。

　　2.每月清扫配电房及配电柜表面灰尘。

　　3.每月统计用电量及电压变化。

　　4.每半年对配电设备进行一次停电清扫和椿头紧固等保养工作。

　　5.每年对变配电设备进行耐压、绝缘及继电气试验。

　　6.每月对每层配电箱进行外观巡查及清洁。

　　六、煤气设备

　　1.每半年用肥皂水对煤气进户点的伸缩节进行一次检查，发现有泄漏现象及时报煤气公司修复。

　　2.每年检查有煤气管道和表具接口，查验是否漏气。

　　七、照明灯具

　　1.每两周一次对公共区域各灯照明灯具的外观和照明度进行检查。

　　2.每半年检查灯具使用状况，并进行清洁工作。

　　3.每半年统计各类灯具及灯管的使用寿命，制定合理的选材方案。

　　八、电梯

　　1.每月清扫电梯机房，检查机房附属设施及环境温度。

　　2.每两周配合、监督和记录电梯保养承判商的设备检修保养工作（具体要求参照保养合同）。

　　3.每月检查电梯井道、底坑和厢箱门槛有无异状物。

　　4.每年安排报请劳动局进行一次年检工作。

　　5.每两年进行一次限速器测试，每五年进行一次负荷调整试验（委托承判商进行）。

　　九、避雷装置

　　1.每年检查避雷装置安装可靠性及测量绝缘电阻。

　　2.每三年进行一次避雷装置安全试验（委托避雷装置检测所）。

　　十、水泵、上水管道及水箱

　　1.每班巡视各水泵运行状况，检查控制箱电流、电压、指示灯状况和水压等，发现问题及时停泵检修。

　　2.每班巡视管道、阀件接口有无异常。

　　3.每班巡视机房附属设施状况。

　　4.每月清扫机房。

　　5.每季对消防泵进行试机一次，时间不低 10 分钟。

　　6.每半年检查水箱浮球装置、进/出水阀门及放水阀。

　　7.每半年清洗水箱一次。

　　8.每年对大泵进行一次大修保养，包括轴承、叶输、密封及电机绝缘等。

　　十一、排水管道、卫生设施

　　1.每季检查给排水主要管道、阀件状况。

　　2.每季检查管理公司和业主办公室及未出租/售单元的卫生设施，包括水笼、洁具和下水等状况。

　　3.每年检查各阴井，发现堵塞及时疏通。

　　十二、污水处理及集水井/泵

　　1.每班巡视污水处理设备运行状况，检查控制箱工作状况，液位报警装置。

　　2.每三天清理调节池隔栅垃圾。

　　3.雨季每班，平常每两周检查各集水井泵工作状况（包括手、自动和控制箱批示灯）。

　　4.每月对污水处理控制箱及污水泵进行保养工作。

　　5.每季度对潜水泵及控制进行保养工作。

　　6.每季度对污水处理系统进行水质化验。

　　十三、电视监控

　　1.每月检查电视监控设备的运行情况，包括摄像机、镜头、放录机、传输信号、接收图像的清洁和调校，发现故障报请专业公司修理。

　　2.每月对机房进行一次清洁工作。

　　十四、卫星天线

　　1.每季度检查天线立架基座安装可靠性，台风前后须各检查一次。

　　2.每月对机房进行一次清洁工作。

　　3.每两年对天线立架基座油漆。

　　4.每年对传动机构换一次新油。

　　十五、消防设备

　　1.每季度检查消火栓状况。

　　2.每半年进行一次消防联动试验。

　　3.每年检查所有灭火机并按要求更换液体。

　　十六、分体空调

　　1.每月清洗一次管理公司的业主办公室及未出现/售单元所有室内机的过滤网。

　　2.每半年清洗一次室外机组。

　　3.每年检查空调机是否有泄漏，管道保温是否完好，遥控器是否完好。

　　十七、其它

　　1.每年对各公共部位五金配件进行一次检查和修理。

　　2.每年对所有户外的销匙加一次机油，每年对所有的门销进行一次检查修缮。

　　3.每年对所有的公共部位，管理公司和业主办公室及未出租/售单元的门窗进行一次检查。

篇5：学生公寓维修班长岗位工作职责奖罚细则

　　学生公寓维修班长岗位职责奖罚细则

　　一、执行《职责》不力，中心将及时对其进行告诫和教育；对不能胜任者予以解聘。

　　二、对于因执行《职责》不力造成工作上的严重失误或给中心造成较大影响、严重侵犯学生切身利益的，给予相应处罚：

　　1.因对员工管理不力，维修组员工工作未达工作规范要求者，维修班长应连同罚款；发生员工与学生打架、争斗，员工中有违章用电、偷摸行为及其它有恶劣行为的，除对当事人予以相应处罚外，维修班长亦应予以每人次罚款20元；损失、影响尤为严重者，每人次罚款50元。

　　2.因对员工要求、管理不严，造成员工中有干私活、私拿、浪费维修材料、严重怠工并因此产生较大损失的，每人次罚款20元。

　　3.因管理不力，造成员工因违章操作引起的维修工具、水电等设施严重损坏的，每人次罚款50元。

　　4.因消防意识不强、管理不力，造成较大损失者，罚款200元，中心主任责任亦不可推卸，连带罚款200元；造成严重损失者，除罚款外，对维修班长、中心主任依据学校规定给予相应处分。

　　三、因调度、安排不力，不能及时、保质保量完成维修任务，被各公寓楼长或学生投诉，经查属实，每人次罚款20元，被投诉2次以上者，罚款50元，并限期整改。

　　四、不服从领导、遇事敷衍推诿、搞小团体、小帮派、因个人恩怨影响中心工作，给中心工作造成重大损失或影响的，每人次罚款50元，并限期改正。

　　一、执行《职责》得力，主动、有效开展工作、成绩突出的，中心将给予适当奖励。