物业小区房屋维修养护制度(5)

　　物业小区房屋维修养护制度（5）

　　为了保障**家园良好的居住环境，保持房屋的使用安全及房屋设备的有效使用，延长房屋的使用年限，合理进行房屋修缮，特制定以下维修养护制度。

　　一、管理处设专门技术人员，负责每天巡视房屋及公用设施，发现问题及时处理，并予以记录。

　　二、房屋专门技术人员需每月对房屋本体及其公用部位进行检修，确保完好无损。维修保养包括楼宇的内外墙面、屋面、楼梯间、上下管道、消防设备、公用水箱、排污管道、排水沟等。

　　三、维修养护周期与标准：

　　1屋面四年综合维修一次，八年大修一次；

　　2外墙清洁保养八至十年一次；

　　3内墙面粉刷、钢、木门窗油漆三至五年一次；

　　4楼梯间粉刷三至五年一次；

　　5上下水主管道五年综合维修一次，十年大修一次；

　　6消防设备一年综合大修一次；

　　7公用排烟道三年综合维修一次；

　　8明沟、污雨水检查井每年清理两次，化粪池每年清理一次（为日常维修养护）。

　　四、管理处对房屋及其公用设施的维护做到不破、不损、不脏、不乱，保证**家园小区长期拥有优美的环境和住户安居乐业，为此管理处每月对房屋维修养护情况进行统计。

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篇2：C局职工住宅小区房屋维修养护及装修管理

　　工商局职工住宅小区房屋维修养护及装修管理

　　(一)维修管理方案

　　维修部主管对小区内进行实务性的管理，组织维修工对本物业进行维修、改造及保养，监督、检查维修工的日常工作，确保小区内物业管理的正常运转，具体职责如下：

　　1、根据管理处的管理目标，制订 花园内物业维修及养护的实施方案。

　　2、必须具备工民建的有关知识，能编制工程预决算，懂得房屋结构特点以及使用要求。

　　3、必须具备物业的有关管理知识，熟悉《物业管理条例》与管理处的有关规章制度。

　　4、掌握小区内房屋的分布情况、结构类型，地上及地下管道的走向、分布和起止点。

　　5、接受小区业主报修或咨询时，态度要热情、和蔼，及时解答、解决业主的疑难问题。

　　6、组织维修员对小区内房屋本体及公共配套设施进行维修及保养，确保地下排污、雨水管道的畅通。

　　7、经常巡视小区内及检查维修工的工作情况，发现问题及时处理。

　　8、定期对维修工进行思想教育与维修技术的培训，提高维修工的思想和技术素质。

　　9、响应并参与管理处组织的公益活动，积极配合其他部门做好各项物业管理工作。

　　(二)对私搭乱建和改变房屋用途等现象管理措施

　　1、全体员工均有义务对私搭乱建和改变房屋用途等现象的巡查和监督。

　　2、在业主入住期对此类管理规定进行全面宣传。

　　3、对已发生的类似现象限期整改，保证全体业主的共同权利。

　　4、加强日常监管。

　　(三)房屋装修管理方案

　　1、装修施工队和装修方案的选择

　　(1)帮助业主装修选择实力强、信誉好、取得合格证书的装修企业。

　　(2)业主选择的装修方案应符合规定，不出现违章装修项目，管理处将对装修方案进行严格的审查。

　　2、装修申报

　　(1)住户装修，必须提前七天向管理处申报，事务助理对业主或使用人的资格进行确认，并提供装修手册。

　　(2)业主领取《装修审批表》(附表三)、《装修人员登记表》等，如实填报装修项目、范围、标准、时间、施工图纸、施工队伍等。

　　3、装修审批

　　(1)业主应如实填报装修内容，并提交装修设计图纸。

　　(2)在接业主递交的装修方案一周内，事务助理会同工程维修部、保安部对方案进行严格的审核、保证不出现违章装修方案。

　　(3)业主(住户)收到批复后，交纳装修管理押金，带领选定的装修队负责人到管理处办理施工人员登记手续和交纳施工押金。签订《装修施工队伍责任书》，领取装修许可证。

　　4、施工管理

　　(1)所有施工必须按照管理处审批的方案进行，不得有任何更改。如实际情况需要更改，必须报管理处审批，出具更改通知后方可施工。

　　(2)施工期间，业主进行现场监理，并保证装修施工队严格遵守市政府的有关装修规定，按章作业，文明施工。

　　(3)装修期限：中小工程为15天，较大工程为20天，最长不超过30天，如确实需要延期，要到管理处办理延期手续。

　　(4)施工时间：每天施工时间为8：00-12：00;14：00-18：00。严禁扰民。

　　(5)装修施工用电不得超过该装修小区单元的装修表容量，严禁擅自乱接电源线，否则造成的一切后果责任人自主负责。

　　(6)管道供气设施和燃气具的安装、拆移、改装，必须由持有专业资格证书的单位施工，用户不得自行安装、拆除、改装。

　　(7)装修施工，严禁拆任何墙体，否则出责令恢复原状外，按30%-50%的装修押金罚款。

　　(8)空调应按安装在统一规划的位置，空调架统一式样安装。

　　(9)不得改变阳台的用途，防盗窗花由管理处设计统一式样。

　　(10)施工过程中要注意垃圾袋装清运，每天垃圾应按指定地方放置并当天清运不得损坏公用设施、设备，保持公用地面、墙壁完好和整洁。

　　5、验收

　　(1)装修工程完毕后，业主和施工队负责人共同向管理处申请竣工验收，管理处将派人进行查验。

　　(2)隐蔽工程必须在隐蔽前进行验收。拒绝验收造成的损失由业主自己负责。

　　(3)竣工验收后，由验收人员在《装修申请审批表》上验收栏内签名。验收不合格时，限期整改，再行复验，直到合格。

　　(4)装修验收合格并使用一个月后，经管理处复验确定工程无明显质量问题，将押金退回业主(住户)和施工队。

篇3：物业项目房屋维修养护原则

　　物业项目房屋维修养护原则

　　坚持"能修则修、应修尽修、以修为主、全面保养"的原则

　　一、安全是通过维修，使房屋不倒、不塌、不漏，达到主体结构牢固。

　　二、经济是在维修过程中，节约和合理使用人力、物力、财力尽量做到少花钱多修房。

　　三、合理是维修计划与方案合理，不扩大维修计划。

　　四、实用是以实际出发，因地制宜、因房制宜进行维修，以适应业主或住用人在使用功能与质量上的需求。

　　五、尽量为业主或住用人提供服务，在房屋维修管理上建立健全科学合理的房屋维修保养服务制度。

　　六、按照价值规律、商品经济为业主或住用人提供等价有偿服务。

篇4：房屋设施设备维修养护管理规定

【房屋、建筑设施】

　　建物维修工

　　按《房屋、设施维修养护规程》与《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》的内容要求进行修缮养护;

　　每月一次按《房屋、设备、设施巡视内容与要求》对小区房屋建筑,公用部位、设施进行巡查;

　　将周期巡查、养护结果记录于《共用部位巡查、养护记录表》内;

　　房屋、设施修缮工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内;

　　房屋、设施发生异常,及时报告设备主管,并在设备主管协同下排除异常。

　　设备主管

　　负责房屋、设施的技术资料、档案的收集,负责零星材料的采购计划的编制,委托维修的联系工作;

　　每年12月按房屋完好情况制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;

　　组织实施房屋、设施的维修保养工作,对房屋养护、修缮提供工作指导及检查监督;

　　对每次周期巡查养护记录、维修记录进行检查验证;

　　每季度组织建物维修工检查房屋(来自:www.pmceo.com)、设施的使用状况,记录《房屋、设施检查表》,根据日常巡视及季度检查记录按照《房屋完好程度评定办法》,填写《房屋完好程度鉴定表》、《房屋完好情况分类记录表》,经经理审核后上报公司主管部门;

【供配电设备】

　　电工

　　每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视配电房设备,并记录《配电房巡视记录表》;

　　配电房每周打扫一次,配电柜每月清洁一次。双电源柜(箱)"运行"与"备用"每月切换检查一次,并记录《设备定期启动表》;

　　按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《供配电设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;

　　供配电设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内;

　　供配电设备发生异常和故障及时报告设备主管,记录《设备故障记录表》,并在设备主管协同下排除异常和故障。

　　设备主管

　　负责设备的技术资料、档案的收集、保管;负责零星设备的配件、材料的采购计划的编制,外委托修理的联系工作;

　　每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》,并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;

　　组织实施供配电设备的运行管理及维修保养工作,并进行指导,检查;

　　每周巡视配电房设备,检查巡视记录、交接班记录;

　　每月定期组织电工检查供配电设备的(来自:www.pmceo.com)运行状况,填写《供配电系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录,根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门;

　　对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证;

　　每季汇总设备故障情况,填写《设备故障记录(季度)汇总表》,报经理审核后,交公司主管部门;

　　按《应急预案》规定负责处理应急事件。

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篇5：房屋及设施设备维修养护计划及实施方案

一、建筑的日常养护维修与计划

　　房屋日常养护维修是指为办公楼房屋原有完好登记和正常使用,进行日常养护和及时修复小损小坏等房屋维护管理工作。

建筑物主要指标(略) (一)、基础结构养护及巡检

　　1、对混凝土结构的预埋、给排水设施等的使用情况应制定计划,定期(每年不少于两次)进行检查。发现腐蚀、渗漏、开裂和建筑垃圾、污杂物沉积要及处理。制止不设计及有关部门批准,任意在结构上开凿。

　　2、钢筋混凝土保护层损坏要及修补,以防止钢筋锈蚀。

　　3、办公楼的使用应符合设计要求,改变用途时不允许随意超载,甚至于对结构进行改造。

(二)装饰工程养护:

　　1、楼层地面的养护:保持楼层地面清洁、干净卫生。保持上、下水道不漏不堵,避免因漏水造成室积水,渗入楼板。对于木地板、大理石等楼层地面还需定期专业养护。

　　对于(来自:www.pmceo.com)使用中发生小的损坏,要及时修补。制止不加任何保护措施在楼面上拖拉重物。

　　2.门窗的养护:对使用者进行保护门窗的宣传工作,发现开关不灵、缝隙过大,五金配件丢失或损坏等问题。要及时修理。做好防雨、防塞等工作,定期进行油漆补修工作,补漆尽量和原漆保持一致,否则应进行全部重新油漆。

　　3、饰面墙的养护:定期(每年不少于2次)巡检,可采用观察或用小锤轻划检查。发现问题及时处理,不允许用强酸对任何饰面墙进行擦洗。对楼体外墙面,安装饰物如用铁件,必须刷漆,防止水锈污染墙面。

　　4、顶棚的养护:定期巡检,发现翘边,裂挂、破损、阴湿应及时修补或更换。

(三)幕墙工程养护管理:

本工程外立面塑铝板为主,配以部分玻璃幕加以点燃,另外还有一些不锈钢饰柱等。

　　1、发现螺栓(来自:www.pmceo.com)松动,破损应及时修复或更换,发现玻璃松动、、破损应及时修复或更换,发现密封胶和密封条脱落或损坏,应及时修补或更换。

　　2、定期检查幕墙排水系统,保持通畅。

　　3、当遇特大风沙、地震、火情等灾害时,事后应对玻璃幕墙进行全面检查,亲视损坏程度进行维修加固。

二、设备设施的运行维护与计划 (一)给排水设备运行维护

　　给排水设备运行维护是指为保证办公楼给排水设备、设施的正常运行使用所进行的日常养护维修。

　　对设备系统的了解:

　　自来水变频泵

　　自动喷洒供水泵

　　消火栓稳压泵

　　潜水泵

　　1、管道漏水修理

　　2、管道堵塞排堵

　　3、水龙头与阀门的维修

　　4、卫生洁具的维修

　　5、水泵保养及维修

　　6、压力表的校验

　　7、潜水泵的检查保养

　　8、热交换器的运行与维修

　　9、生活水箱的清洗消毒

(二)供电设备管理维护

　　供电设备管理维护是指为保证办公楼供电系统正常运行,对供电设备的日常管理和保养维修

　　对设备系统的了解

　　变压器

　　高压柜

　　低压柜

　　日常维护要点

　　1、电气电路故障:断路、接触不良、漏电等故障判断和维修

　　2、绝缘电阻测量及损伤线更换

　　3、配电箱的检查

　　4、照明灯具的检查

(三)、电梯运行维护

　　电梯维修是指为保证办公楼电梯设备正常使用所进行的日常运行管理、维修保养和中修

　　天津迅达公司迅达电梯2部

(四)、空调系统运行维护

　　冷气系统是指为保证办公楼中央空调系统正常运行所进行的日常运行管理和维修和保养工作。对设备系统的了解

　　常见维修要点

　　1、电源电压的检查

　　2、机油温度、压力的检查

　　3、制冷剂的检查

　　4、冷冻水、冷却水的检查

　　5、远行参数的记录

　　6、注意冷却泵塔水质清洁及时补水

　　7、冷却泵、冷冻泵的检查

(五)保安消防监控系统的管理和维护

　　对设备系统的了解:

　　电梯对讲5组

　　电视监控30组

　　消防监控1组

　　局域网系统1组

　　电话交接间1组

　　大屏电视系统1组

　　常见维护要点:

　　1、结合实际正确使用设备

　　2、保存、运行资料以及累积建立历史及动向趋势记录

　　3、选择可靠的分包方,按周期维保、增补、扩充、升级等内容的工作。

(六)消防设施设备的管理和维修

　　对设备系统的了解:

　　防排烟风机8台(屋顶排风机4KW1台、地下室设备间风机5.5KW8台)

　　自动喷洒供水泵30KW2台

　　消防栓稳压泵45 KW2台

　　喷洒稳压泵3.7 KW1台

　　常见维护要点:

　　自动喷洒系统

　　管道阀门

　　电接点压力表

(七)电视天线系统的管理和维护

　　电视天线系统的管理和维护是指为保证办公楼电视天线接收系统正常运行,对接收设施进行的日常运行管理、养护和维修。

　　运行维护要点:

　　1、按主管部门要求和有关规定管理

　　2、按设备使用说明书进行维护

设备设施的维修养护计划

序号	项目	工作内容	保养周期
1.	避雷系统接地电阻	可靠性检查和试验	每年一次（春季前），雷雨后加强巡检一次
2.	火灾自动报警系统	可靠性检查和试验	每季一次
3.	高、底压配电柜	清扫、紧固、防锈	每年一次
4.	各种配电盘、控制柜	清扫、紧固、防锈	每年一次
5.	电梯	由专业公司定期维护	每天巡检，每周保养
6.	空调冷水机	由专业公司定期维护	每年一次（夏季前）
7.	空调冷水循环泵	清洗、换润滑油	每年一次
8.	热力锅炉	专业公司定期维护及安全检查、水质检测	每年一次（冬季前）
9.	热水锅炉	安全检测、水质检测	每季一次
10.	热水循环泵	清洗、换润滑油	每年一次
11.	生活水箱	清洁、二次消毒	每半年一次
12.	污水泵	清洁、换润滑油	每年一次
13.	风机防尘罩	清洗	每半年一次
14.	各种管道的金属阀门	清洁、防锈	每年一次
	各种金属管道和构架	清洁、防锈、紧固	每年一次
弱电系统的设备、线缆按技术资料的相关规定执行
电动消防水泵每周试运转一次并加注润滑脂

　　各种设备每天运行时间超过12小时的保养周期为一年,不足12小时的保养周期为二年。