赛迪大厦设施设备维修养护实施细则

　　赛迪大厦设施设备维修养护实施细则

　　（一）维修养护的原则

　　赛迪大厦属于高档次高层写字楼，价值高、功能设施齐全、设备种类繁多，物业管理中设施设备的维护保养工作至关重要。维修养护的原则如下：

　　贯彻“三分修，七分养”的原则。以预防为主，实施预防性的设施维保计划，将设施设备的维修分为定期维修和紧急维修两类。定期维修保养作得越好，紧急维修就会相应减少。

　　实行“酒店式”工程管理方式，严格操作规范，完全程序化运行，以优质的维保工作达到设施设备正常运转。

　　制定中、长期维修养护计划，有措施、分步骤地落实到位，以优质的维保工作延长楼宇设施设备的使用寿命，减少大、中修费用及维修人工费，提高楼宇运营效益。

　　不断地总结提高，摸索科学规律，保持各类设施设备处于最佳运行状态，最大限度地降低能源消耗。

　　全面监督，合理使用。重点是防止对楼宇结构、设备设施的破坏，维护楼宇及设备设施的完整性，提高整体完好率。此项工作由项目执行总经理负责，公司总工室提供管理及技术支持，项目工程部经理具体运作，以工程部人员为主，物业管理人员全员参与。

　　（二）设备维修的管理程序：

　　每月由执行总经理召开一次有关楼宇设施设备的工作会议，听取工程部经理有关楼宇及设施设备使用情况维保情况的汇报，听取有关部门对设备设施使用及维保工作的意见，协调有关使用、维保中需要沟通及工程部经理职权范围内无法解决的问题。

　　参照《北京市城镇房屋完损等级评定实施规定》，北京市《房屋及其设备小修服务标准》及《北京市城镇住宅楼大、中修定案标准》等有关规定，根据均豪公司管理写字楼的实践经验，工程部经理负责制定年度维保计划，并组织落实。该计划每年修订一次，由工程部经理负责，并上报公司总工室及执行总经理批准执行。每计划年度年底，工程部经理将年度维保计划落实情况以书面形式向执行总经理汇报。

　　工程部各专业主管每计划年度年底做出所负责设施设备的年度保养计划修改稿，（并可在日常工作中随时修改，但每项修改必须经过工程部经理批准认可）并上报工程部经理，以此做为赛迪大厦年度保养计划的基础。

　　执行总经理授权，工程部经理负责，建立赛迪大厦的技术档案库，包括但不限于物业接收时的全套图纸、资料、产品说明书，使用说明书，售后服务保证书、产品合格证，设施设备维修档案、更换及更新部件档案、工程改造档案，外委合同等。

　　执行均豪公司统一“工程维修派工单”。此单涵盖范围为小修项目。

　　（三）设备维修的管理制度

　　定期维修、保养管理。

　　定期维修保养工作对于保持设备的良好运行状态、延长设备寿命极为重要，但必须制定一套定期维修保养计划并且严格遵照执行。

　　在智能大厦里，可以借助办公自动化系统编制一套预防性维修管理程序来执行。根据上次检修时间就可以自动安排出各类设备的定期检修时间表，打印出具体检修项目及要求。检修完毕后再将检修情况及结果输入并存档，建立设备维修档案备查。

　　我们将在设备设施的定期维修保养方面做到以下几点：

　　§建立严格的专业维修人员岗位责任制，对每项维修养护工作明确职责。

　　§编制完善的维修养护工作规程。

　　§设立设备设施的维修养护台帐与设备管理卡，做到帐、物、卡相符。

　　§具有严密的设备设施的日常巡检工作制度。

　　§对设备设施的维修养护根据其特殊性设立等级与周期的要求，确定日保养、周保养、月保养、季保养和年保养工作制。

　　§设立因设备突发故障的应急处理工作规程，确保故障设备尽快恢复使用。

　　紧急维修管理

　　为确保紧急维修工作能按期顺利完成，应通过对紧急维修的管理达到下述要求：

　　§对简单的急修工作应能于最短时间内完成。

　　§对较大的急修工作应能有效跟进，直到完成为止。

　　§对紧急维修的部位及项目进行分类、统计、分析，以便掌握设备存在的隐患。

　　§对紧急维修消耗的材料进行有效监控。

　　在智能化大厦里，维修工作单的传递可借助通讯系统里的电子邮件来进行，十分快捷；还可通过办公自动化系统监察工作单的执行情况，如果工作单发出后，时间太久仍未完成会报警；工作单的分类、统计、分析、归档储存都由办公自动化系统来完成，与人工操作相比，大大提高了效率。

　　附：工程维修派工单样本

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篇2：房屋设施设备维修养护管理规定

【房屋、建筑设施】

　　建物维修工

　　按《房屋、设施维修养护规程》与《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》的内容要求进行修缮养护;

　　每月一次按《房屋、设备、设施巡视内容与要求》对小区房屋建筑,公用部位、设施进行巡查;

　　将周期巡查、养护结果记录于《共用部位巡查、养护记录表》内;

　　房屋、设施修缮工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内;

　　房屋、设施发生异常,及时报告设备主管,并在设备主管协同下排除异常。

　　设备主管

　　负责房屋、设施的技术资料、档案的收集,负责零星材料的采购计划的编制,委托维修的联系工作;

　　每年12月按房屋完好情况制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;

　　组织实施房屋、设施的维修保养工作,对房屋养护、修缮提供工作指导及检查监督;

　　对每次周期巡查养护记录、维修记录进行检查验证;

　　每季度组织建物维修工检查房屋(来自:www.pmceo.com)、设施的使用状况,记录《房屋、设施检查表》,根据日常巡视及季度检查记录按照《房屋完好程度评定办法》,填写《房屋完好程度鉴定表》、《房屋完好情况分类记录表》,经经理审核后上报公司主管部门;

【供配电设备】

　　电工

　　每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视配电房设备,并记录《配电房巡视记录表》;

　　配电房每周打扫一次,配电柜每月清洁一次。双电源柜(箱)"运行"与"备用"每月切换检查一次,并记录《设备定期启动表》;

　　按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《供配电设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;

　　供配电设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内;

　　供配电设备发生异常和故障及时报告设备主管,记录《设备故障记录表》,并在设备主管协同下排除异常和故障。

　　设备主管

　　负责设备的技术资料、档案的收集、保管;负责零星设备的配件、材料的采购计划的编制,外委托修理的联系工作;

　　每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》,并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;

　　组织实施供配电设备的运行管理及维修保养工作,并进行指导,检查;

　　每周巡视配电房设备,检查巡视记录、交接班记录;

　　每月定期组织电工检查供配电设备的(来自:www.pmceo.com)运行状况,填写《供配电系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录,根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门;

　　对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证;

　　每季汇总设备故障情况,填写《设备故障记录(季度)汇总表》,报经理审核后,交公司主管部门;

　　按《应急预案》规定负责处理应急事件。

【

篇3：房屋及设施设备维修养护计划及实施方案

一、建筑的日常养护维修与计划

　　房屋日常养护维修是指为办公楼房屋原有完好登记和正常使用,进行日常养护和及时修复小损小坏等房屋维护管理工作。

建筑物主要指标(略) (一)、基础结构养护及巡检

　　1、对混凝土结构的预埋、给排水设施等的使用情况应制定计划,定期(每年不少于两次)进行检查。发现腐蚀、渗漏、开裂和建筑垃圾、污杂物沉积要及处理。制止不设计及有关部门批准,任意在结构上开凿。

　　2、钢筋混凝土保护层损坏要及修补,以防止钢筋锈蚀。

　　3、办公楼的使用应符合设计要求,改变用途时不允许随意超载,甚至于对结构进行改造。

(二)装饰工程养护:

　　1、楼层地面的养护:保持楼层地面清洁、干净卫生。保持上、下水道不漏不堵,避免因漏水造成室积水,渗入楼板。对于木地板、大理石等楼层地面还需定期专业养护。

　　对于(来自:www.pmceo.com)使用中发生小的损坏,要及时修补。制止不加任何保护措施在楼面上拖拉重物。

　　2.门窗的养护:对使用者进行保护门窗的宣传工作,发现开关不灵、缝隙过大,五金配件丢失或损坏等问题。要及时修理。做好防雨、防塞等工作,定期进行油漆补修工作,补漆尽量和原漆保持一致,否则应进行全部重新油漆。

　　3、饰面墙的养护:定期(每年不少于2次)巡检,可采用观察或用小锤轻划检查。发现问题及时处理,不允许用强酸对任何饰面墙进行擦洗。对楼体外墙面,安装饰物如用铁件,必须刷漆,防止水锈污染墙面。

　　4、顶棚的养护:定期巡检,发现翘边,裂挂、破损、阴湿应及时修补或更换。

(三)幕墙工程养护管理:

本工程外立面塑铝板为主,配以部分玻璃幕加以点燃,另外还有一些不锈钢饰柱等。

　　1、发现螺栓(来自:www.pmceo.com)松动,破损应及时修复或更换,发现玻璃松动、、破损应及时修复或更换,发现密封胶和密封条脱落或损坏,应及时修补或更换。

　　2、定期检查幕墙排水系统,保持通畅。

　　3、当遇特大风沙、地震、火情等灾害时,事后应对玻璃幕墙进行全面检查,亲视损坏程度进行维修加固。

二、设备设施的运行维护与计划 (一)给排水设备运行维护

　　给排水设备运行维护是指为保证办公楼给排水设备、设施的正常运行使用所进行的日常养护维修。

　　对设备系统的了解:

　　自来水变频泵

　　自动喷洒供水泵

　　消火栓稳压泵

　　潜水泵

　　1、管道漏水修理

　　2、管道堵塞排堵

　　3、水龙头与阀门的维修

　　4、卫生洁具的维修

　　5、水泵保养及维修

　　6、压力表的校验

　　7、潜水泵的检查保养

　　8、热交换器的运行与维修

　　9、生活水箱的清洗消毒

(二)供电设备管理维护

　　供电设备管理维护是指为保证办公楼供电系统正常运行,对供电设备的日常管理和保养维修

　　对设备系统的了解

　　变压器

　　高压柜

　　低压柜

　　日常维护要点

　　1、电气电路故障:断路、接触不良、漏电等故障判断和维修

　　2、绝缘电阻测量及损伤线更换

　　3、配电箱的检查

　　4、照明灯具的检查

(三)、电梯运行维护

　　电梯维修是指为保证办公楼电梯设备正常使用所进行的日常运行管理、维修保养和中修

　　天津迅达公司迅达电梯2部

(四)、空调系统运行维护

　　冷气系统是指为保证办公楼中央空调系统正常运行所进行的日常运行管理和维修和保养工作。对设备系统的了解

　　常见维修要点

　　1、电源电压的检查

　　2、机油温度、压力的检查

　　3、制冷剂的检查

　　4、冷冻水、冷却水的检查

　　5、远行参数的记录

　　6、注意冷却泵塔水质清洁及时补水

　　7、冷却泵、冷冻泵的检查

(五)保安消防监控系统的管理和维护

　　对设备系统的了解:

　　电梯对讲5组

　　电视监控30组

　　消防监控1组

　　局域网系统1组

　　电话交接间1组

　　大屏电视系统1组

　　常见维护要点:

　　1、结合实际正确使用设备

　　2、保存、运行资料以及累积建立历史及动向趋势记录

　　3、选择可靠的分包方,按周期维保、增补、扩充、升级等内容的工作。

(六)消防设施设备的管理和维修

　　对设备系统的了解:

　　防排烟风机8台(屋顶排风机4KW1台、地下室设备间风机5.5KW8台)

　　自动喷洒供水泵30KW2台

　　消防栓稳压泵45 KW2台

　　喷洒稳压泵3.7 KW1台

　　常见维护要点:

　　自动喷洒系统

　　管道阀门

　　电接点压力表

(七)电视天线系统的管理和维护

　　电视天线系统的管理和维护是指为保证办公楼电视天线接收系统正常运行,对接收设施进行的日常运行管理、养护和维修。

　　运行维护要点:

　　1、按主管部门要求和有关规定管理

　　2、按设备使用说明书进行维护

设备设施的维修养护计划

序号	项目	工作内容	保养周期
1.	避雷系统接地电阻	可靠性检查和试验	每年一次（春季前），雷雨后加强巡检一次
2.	火灾自动报警系统	可靠性检查和试验	每季一次
3.	高、底压配电柜	清扫、紧固、防锈	每年一次
4.	各种配电盘、控制柜	清扫、紧固、防锈	每年一次
5.	电梯	由专业公司定期维护	每天巡检，每周保养
6.	空调冷水机	由专业公司定期维护	每年一次（夏季前）
7.	空调冷水循环泵	清洗、换润滑油	每年一次
8.	热力锅炉	专业公司定期维护及安全检查、水质检测	每年一次（冬季前）
9.	热水锅炉	安全检测、水质检测	每季一次
10.	热水循环泵	清洗、换润滑油	每年一次
11.	生活水箱	清洁、二次消毒	每半年一次
12.	污水泵	清洁、换润滑油	每年一次
13.	风机防尘罩	清洗	每半年一次
14.	各种管道的金属阀门	清洁、防锈	每年一次
	各种金属管道和构架	清洁、防锈、紧固	每年一次
弱电系统的设备、线缆按技术资料的相关规定执行
电动消防水泵每周试运转一次并加注润滑脂

　　各种设备每天运行时间超过12小时的保养周期为一年,不足12小时的保养周期为二年。