赛迪大厦设备设施管理规程

　　赛迪大厦设备设施管理规程

　　1.目的

　　为物业设备设施的控制提供控制准则,确保设备和设施的正确使用和维护。

　　2.范围

　　适用于项目执行部设备、设施的运行管理。

　　3.职责

　　3.1项目执行部所属工程部设备责任人,负责按《工程部工作手册》中有关设备操作和维护规程的规定,制定检修计划并实施。

　　3.2工程部经理负责计划的审批,并监督实施。

　　4.程序

　　4.1设备包括：

　　4.1.1电视接收系统;

　　4.1.2给排水设备及管网系统;

　　4.1.3通讯系统;

　　4.1.4供配电设备及网络系统;

　　4.1.5电梯;

　　4.1.6建筑物避雷装置;

　　4.1.7消防设备系统;

　　4.1.8治安监控设备;

　　4.1.9锅炉及采暖系统。

　　4.2大厦设备的使用和维护

　　4.2.1设备的使用和维护应按设备的操作和维护规程认真执行。

　　4.2.2设备的操作和维护人员都应具有专业资格和充分的培训。

　　4.2.3各种设备应建立运行记录和维护记录,操作者和维护者应记录设备的运行状态和维护、维修情况。

　　4.2.4重要设备应由工程部建立设备档案,档案应包括以下资料：

　　4.2.4.1设备台帐及状况登记;

　　4.2.4.2设备使用说明书;

　　4.2.4.3设备运行记录;

　　4.2.4.4维修、保养记录。

　　4.3设备的购置、更新、报废。

　　4.3.1设备的购置和更新。

　　4.3.1.1新增和更新设备应由工程部经理在编制年度计划时编制新增和更新设备计划,报项目执行部总经理批准后实施。

　　4.3.1.2工程部应提出新增更新设备实施方案报告,内容包括：新增或更新设备理由、设备名称、使用部门、安装位置、设备型号、性能、用途、参考生产厂家和品牌、所需资金等。经总经理审批后,财务部备案。

　　5.支持性和相关性文件

　　JC/GZA06-1998(1)《工程部工作手册》

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篇2：供配电设备设施运行管理标准作业规程

　　供配电设备设施的运行管理标准作业规程

　　1.0目的

　　规范供配电设备设施运行管理工作，确保供配电设备设施良好运行。

　　2.0适用范围

　　适用于物业管理公司供配电设备设施的运行管理。

　　3.0职责

　　3.1机电维修部主管负责配电设备设施运行的实施情况。

　　3.2机电维修部变配电室组长负责供配电设备设施运行管理工作。

　　3.3变配电室值班电工负责供配电设备设施的运行管理。

　　4.0程序要点

　　4.1巡视监控

　　4.1.1变配电室值班电工每班巡视两次高压开关柜、变压器，每两小时巡视一次；中班巡视三次配电柜、电容柜，每周巡视一次落地箱、电表箱。

　　4.1.2变配电室值班电工应按规定的频次进行检查、巡视、监控，并把每次所到巡视点的时间记录在《供配电设备设施运行日记》上。

　　4.1.3巡视内容：

　　a)变压器油位、油色是否正常，密封处是否漏油，变压器运行是否超温（85℃）；

　　b)有无异常响声或气味；

　　c)各种仪表指示是否正常，指示灯是否正常；

　　d)单相、三相电压是否在额定值的+10%范围以内，是否超载运行；

　　e)各种接头是否有过热或烧伤痕迹；

　　f)防小动物设施是否完好；

　　g)接地线有无锈蚀或松动；

　　h)各种临时用电接驳情况；

　　i)各种标示牌、标示物是否完好；

　　j)安全用具是否齐全，是否存放于规定位置；

　　k)按时开关管辖区域内路灯、灯饰或喷水池，及时维修好辖区内路灯。

　　4.1.4对于巡视中发现的问题，当值变配电室值班电工应及时采取整改措施加以解决，处理不了的问题应及时如实的汇报给组长或主管，在组长或主管的协同下加以解决。整改时应严格遵守《供配电设备设施安全操作标准作业规程》和《供配电设备设施维修保养标准作业规程》的相关规定。

　　4.2异常情况处理

　　4.2.1触电处置。发现有人触电时，当值变配电室值班电工保持镇静、保持头脑冷静，尽快使触电者脱离电源，并进行紧急抢救：

　　a)拉开电源开关、拔去插头或熔断器；

　　b)用干燥的木棒、竹竿移开电线或用绝缘工具（平口钳、斜口钳等）剪断电线；

　　c)用干燥的衣服或绝缘塑料布垫住，将触电者脱离电源；

　　d)防止触电者在断电后跌倒；

　　e)如果触电者尚未失去知觉，则必须让其保持安静，并立即请医生进行诊治，密切注意其症状变化；

　　f)如果触电者已失去知觉，但呼吸尚存，应使其舒适、安静地仰卧，将上衣与裤带放松，使其容易呼吸，若触电者呼吸困难，有抽筋现象，则应积极进行人工呼吸，并及时送进医院；

　　g)如果触电者的呼吸、脉搏及心跳都已停止，此时不能认为其已死亡，应当立即对其进行人工呼吸。人工呼吸必须连续不断地进行到触电者自行呼吸或医生赶到现场救治为止。

　　4.2.2配电柜自动空气开关跳闸的处置：

　　a)判断跳闸原因（短路或过载）；

　　b)查清楚负载种类及分布情况；

　　c)对可疑处逐个检查，确认故障部位或报告组长/主管，请求支援解决；

　　d)如故障已排除应立即恢复供电。

　　4.2.3变配电房发生火灾按《火警、火灾应急处理标准作业规程》处置。

　　4.2.4变配电房发生水浸时的处置：

　　a)视进水情况，拉下总电源开关或高压开关；

　　b)堵住漏水源；

　　c)如果漏水较大，应立即通知机电维修部主管，同时尽力阻滞进水；

　　d)漏水源堵住后，应立即排水；

　　e)排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理（如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风，更换相关管线等）；

　　f)确认湿水已消除（如各绝缘电阻达到规定要求），开机试运行，如无异常情况出现，则可以投入正常运行。

　　4.3“市电”停时，当值变配电室值班电工应按《柴油发电机操作标准作业规程》进行巡视监控。从“市电”停到发电机开始供电，规定时间不超过5分钟。

　　4.4变配电室管理

　　4.4.1非值班人员不准进入机房，如需要进入，需经机电维修部主管，并在值班人员陪同下方可进入机房。

　　4.4.2机房内严禁存放易爆、易燃、危险物品。机房内应备齐消防器材，并禁止吸烟。

　　4.4.3每班打扫一次机房的卫生，每周清洁一次机房内和设备设施卫生，做到地面、墙壁、天花、门窗、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物、油漆完好，整洁光亮。

　　4.4.4机房内应当通风良好、光线足够、门窗开启灵活，防小动物设施完好。

　　4.4.5对机房都应当做到随时上锁，钥匙由当值班电工保管，值班电工不得私自配钥匙。

　　4.5交接班要求

　　4.5.1接班人员应准时来接班。

　　4.5.2接班人员应认真听取交接班人员交代，并查看《供配电设备设施运行日记》，检查工具，物品是否齐全，确认无误后在《供配电设备设施运行日记》上签名。

　　4.5.3有下列情况之一者不准交接班：

　　a)上一班运行情况未交代清楚；

　　b)记录不规范、不完整、不清晰；

　　c)机房不干净；

　　d)接班人未到岗；

　　e)事故正在处理中或交班时发生故障，此时应由交接班人负责继续处理，接班人协助处理。

　　4.6当值变配电室值班电

工应将供配电设备设施的运行数据（电压、电流、功率因数、环境温度、有功用量、无功用量）及运行状况清晰、完整、规范的记录在《供配电设备设施运行日记》表内。变配电房组长在每月的3号之前将上一个月的记录整理成册后交机电维修部存档，保存期为两年。

　　5.0记录

　　《供配电设备设施运行日记》

　　6.0相关支持文件

　　6.1《供配电设备设施安全操作标准作业规程》

　　6.2《火警、火灾应急处理标准作业规程》

　　6.3《柴油发电机操作标准作业规程》

　　6.4《柴油发电机运行管理标准作业规程》

篇3：给排水设备设施运行管理标准作业规程(2)

　　给排水设备设施的运行管理标准作业规程（二）

　　1.0目的

　　规范给排水设备设施运行管理工作，确保给排水设备设施良好运行。

　　2.0适用范围

　　适用于物业管理公司辖区内给排水设备设施的运行管理。

　　3.0职责

　　3.1机电维修部主管负责检查给排水设备设施运行管理工作的实施情况。

　　3.2机电维修部水泵房组长负责给排水设备设施运行管理工作的组织实施。

　　3.3水泵房管理员具体负责给排水设备设施的运行管理。

　　4.0程序要点

　　4.1巡视监控

　　4.1.1水泵房管理员应每两小时巡视一次小区内主供水管上阀以及道路上沙井、雨水井。

　　4.1.2巡视监控内容如下：

　　a)水泵房有无异常声响或大的振动；

　　b)电机、控制柜有无异常气味；

　　c)电机温升是否正常（应不烫手），变频器散热通道是否顺畅；

　　d)电压表、电流表指示是否正常，控制柜上信号灯显示是否正确，控制柜内各元器件是否工作正常；

　　e)机械水压表与PC上显示的压力是否大致相符，是否满足供水压力要求（正常值为4.5kgf/cm2）；

　　f)水池、水箱水位是否正常；

　　g)闸阀、法兰连接处是否漏水，水泵是否漏水成线；

　　h)主供水管上闸阀的井盖、井裙是否完好，闸阀是否漏水，标识是否清晰；

　　i)止回阀、浮球阀、液位控制器是否动作可靠；

　　j)临时接驳用水情况；

　　k)雨水井、沉沙井、排水井是否有堵塞现象。

　　4.1.3水泵房管理员在巡视监控过程中发现给排水设备设施有不正常情况时，应及时采取措施加以解决；处理不了的问题，应及时详细地汇报给机电维修部水泵房组长或主管，请求协助解决。整改时，应严格遵守《给排水设备设施维修保养标准作业规程》。

　　4.2给排水设备设施异常情况的处理

　　4.2.1主供水管爆裂的处置：

　　a)立即关闭相关连的主供水管上的闸阀；

　　b)如果关闭了主供水管上相关连的闸阀后仍不能控制住大量泄水，则应关停相应的水泵房；

　　c)立即通知公共事物部及机电维修部主管。机电维修部主管联络供水公司进行抢修；公共事物部负责通知相关的用水单位和用户关于停水的情况；

　　d)在机电维修部水泵房组长或机电维修部主管的组织下，尽快开挖出所爆部位水管；

　　e)供水公司修好所爆部位水管后应由水泵房管理员开水试压（用正常供水压力试压），看有无漏水或松动现象；

　　f)确认一切正常后，回填土方，恢复水管爆裂前的原貌。

　　4.2.2水泵房发生火灾时按《火警、火灾应急处理标准作业规程》处置。

　　4.2.3水泵房发生水浸时的处置：

　　a)视进水情况关掉机房内运行的设备设施并拉下电源开关；

　　b)堵住漏水源；

　　c)如果漏水较大，应立即通知机电维修部主管，同时尽力阻滞进水；

　　d)如果漏水堵住后，应立即排水；

　　e)排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理。如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等；

　　f)确认湿水已消除、各绝缘电阻符合要求后，开机试运行；如无异常情况出现则可以投入正常运行。

　　4.1“市电”停时，水泵房管理员应按《柴油发电机操作标准作业规程》立即启动柴油发电机，并按《柴油发电机运行管理标准作业规程》进行巡视监控。从“市电”停到重新正常供水规定时间为15分钟。

　　4.4水泵房管理

　　4.4.1非值班人员不准进入水泵房，若需要进入，须经机电维修部主管同意并在值班人员的陪同下方可进入水泵房。

　　4.4.2水泵房内严禁存放有毒、有害物品。

　　4.4.3水泵房内应备齐消防器材并在放置在方便、显眼处。水泵房内严禁吸烟。。

　　4.4.4每班打扫一次水泵房的卫生，每周清洁一次水泵房内的设备设施，做到地面、墙壁、天花、门窗、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，油漆完好、整洁光亮。

　　4.4.5水泵房内应当通风良好，光线足够，门窗开启灵活。

　　4.4.6水泵房应当做到随时上锁，钥匙由当值水泵房管理员保管，水泵房管理员不得私自配钥匙。

　　4.5交接班要求

　　4.5.1接班人员应准时接班。

　　4.5.2接班人员应认真听取交班人交代，并查看《给排水设备设施运行日记》，检查工具、物品是否齐全，确认无误后在《给排水设备设施日记》上签名。

　　4.5.3有下列情况之一者不准交班：

　　a)上一班运行情况未交代清楚；

　　b)记录不规范、不完整、不清晰；

　　c)水泵房不干净；

　　d)接班人未到岗；

　　e)事故正在处理中或交班时发生故障，此时应由交班人负责继续处理，接班人协助进行。

　　4.6水泵房管理员应将给排水设备设施的运行数据（环境温度、电压、电流、运行频率）及运行状况完整、规范地记录在《给排水设备设施日记》表内，于每月的3日前由水泵房组长将上一个月的记录整理成册后交机电维修部存档，保存期为二年。

　　5.0记录

　　《给排水设备设施运行管理日记》

　　6.0相关支持文件

　　6.1《给排水设备设施维修保养标准作业规程》

　　6.2《火警火灾应急处理标准作业规程》

篇4：商铺设备设施维保服务管理

　　商铺设备、设施维保服务管理

　　商业物业的日常养护标准较高，维修要求严，其内容同办公楼相似，但其方式不同。商业物业的重点在于各种设施，设备上，因为商业物业设施设备使用频率较其它物业相比是最高的一类，设备、设施养护及维修管理的好坏直接影响经营环境和经营活动的正常运行。一些设备如电梯，自动扶梯等易出故障的设施设备，保证其正常运行主要靠平时养护。

　　商铺设备管理主要是防止商铺停电和保证中央空调、自动扶梯的正常使用。商铺供电需要绝对保证，因为一旦停电，漆黑的营业厅将给顾客、商品和营业款带来不安全的因素，对商铺声誉带来不利影响。所以应选派优秀员工，日夜监测电气运行状况和空调系统、自动扶梯的运行状况，一有异常情况及时安排维修，确保电气和中央空调、自动扶梯正常运行。

　　商铺设备设施维保管理的具体实施过程与办公项目类似，在此省略。

篇5：商场供配电设备设施管理工作规范

　　商场供配电设备设施管理工作规范

　　1目的

　　保证供配电设备的安全运行，保证供配电设备操作正确性和安全性。

　　2适用范围

　　适用各商场高压配电设备、低压配电设备、变压器及附属设备的运行和操作管理。

　　3职责

　　3.1维修班电工负责供配电设备的巡检、记录、操作、清洁、异常情况报告及供配电系统

　　维修、保养。

　　3.2工程主管负责对上述工作的检查督导。

　　4供配电设备(设施)运行规程

　　4.1变配电房

　　--变配电房是商场供电系统的关键部位，设专职电工对其设备进行运行值班。未经管理部门的许可，非工作人员不得入内，如进入必须在〖设备房出入登记表〗上进行登记。

　　--值班员必须持证上岗，熟悉配电设备状况、操作方法和安全注意事项。

　　--值班员必须密切注意电压表、电流表、功率因数表的记载情况；禁止过载运行。

　　--保持配电房及设备清洁，保持良好通风及照明，门窗开启灵活。

　　--配电房设备的倒闸操作必须保证安全，采取有效的管理组织措施和制度。执行工作票制度，认真填写〖倒/送闸操作票〗。

　　--因故需停某部分负荷时，应提前向使用该部分负荷的商户发出停电通知。对于突发性的停电事故应立即向部门领导汇报并向商户作出解释。

　　--保持配电房消防设施的完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常使用。

　　--做好配电房的防水、防潮工作，堵塞漏洞；严防蛇、鼠等小动物进入配电房。

　　--值班员应认真做好值班记录和巡检记录。

　　4.2管理人员工作程序

　　4.2.1工程维修主管

　　--负责设备的技术资料和档案的收集、保管，负责零星设备的配件和材料的采购计划，外协保养、检测的联系工作。

　　--每年按运行状况制订中、大修计划。

　　--对供配电设备维修保养提供工作指导及检查监督。

　　--负责编制供配电设备台账。

　　4.2.2区域物业部负责对上述工作的审核和检查督导。

　　4.3安全操作工作程序

　　--工程维修人员须严格按操作规范进行作业，保证设备安全、正常运行。

　　--停电或部份停电作业时，应在断开的开关处悬挂“有人工作，禁止合闸”的警示牌。

　　--自动空气开关跳闸或熔断器熔断时，应查明原因再进行恢复，必要时允许试送电一次。

　　--高压开关操作须穿戴绝缘手套、绝缘鞋，确认安全才可进行。

　　--因工程维修或抢修原因停电须报管理部经理批淮，提前告知相关商户。

　　5供配电设备(设施)操作规程

　　5.1高、低压配电柜维修保养

　　--为切实保证商场安全用电，必须定人定时做好巡视记录工作，发现问题及时处理。

　　--定时察看变压器油位、油温或温升是否正常，外壳接地是否可靠，并且无裂缝渗漏，保持清洁。

　　--定时察看高、低压母排以及刀排接头是否变色，刀片是否到位，接触可靠。

　　--察看指示标具、监视灯及电源指示灯是否完好，显示正常，二次继电器封印是否完好，无抖动、无噪声现象。

　　--检查电容器散热良好，电容有无膨胀、漏油或异常响声，如有则应更换。

　　--检查接头处，接地线是否有松脱或锈蚀，如有则应除锈处理并拧紧。

　　--检查电容三相不平衡电流是否超过额定值的15％或电容缺相，如是则更换电容。

　　--每年利用商场的假期视情况需要进行一次停电大保养，清洁结尘，刀排接头螺丝紧固，机械转动器装置试验灵活状态，并加牛油润滑，接地电阻测量，添加或调换变压器油。

　　--每三年必须有供电部门进行设备系统检测，确保设备（设施）安全、可靠运行。

　　--巡检、维修保养按表式〖高低压配电系统巡检记录表〗、〖设备保养记录表〗执行。

　　5.2工作票制度执行要求高压配电系统作业，须执行工作票制度；工作许可、工作监护、工作间段、转移和终结。严禁两人同时操作，以免发生错误。

　　5.3供配电系统倒闸操作规程

　　5.3.1为保证供电系统设备正常运行和人身安全，防止凭想象、凭记忆进行变配电设备的操作，强电专业员工必须按本规程执行操作，区域物业部负责监督管理。

　　5.3.2倒闸操作前的准备工作

　　--强电专业员工根据变配电操作任务，填写〖倒/送闸操作票〗，设备主管（电气）负责审核操作内容和倒闸操作顺序是否符合规程，在监护人栏签名确认。

　　--强电专业员工负责操作前的现场设备检查，区域物业部负责复查，确保不带负荷、不带接地线的误操作。

　　--模拟预演--倒闸操作人与监护人应事先在模拟屏上根据倒闸操作顺序进行预演。

　　--安全措施--在监护人的监护下，操作人戴好绝缘手套及穿上高压绝缘靴，带上安全操作用具。

　　--核对铭牌--监护人按操作项目核对操作设备铭牌是否正确。

　　5.3.3倒闸操作步骤

　　--监护人记下操作开始时间，发布允许操作令。

　　--监护人根据〖倒/送闸操作票〗操作顺序唱票，每项只允许唱读一次。

--倒闸操作人根据监护人唱票内容高声复票，并按令进行操作。

　　--倒闸操作人每进行一步操作，监护人应检查操作人每步操作是否准确，由监护人在〖倒/送闸操作票〗上打一次“√”。

　　5.3.4倒闸操作完毕后，由监护人记下操作结束时间进行最后复查，并做好各项操作记录。

　　5.3.5倒闸操作结束后的工作物业设备主管安排各专业员工对相关的系统设备，如：电梯、自控设备、给/排水设备作一次检查。

　　5.3.6在紧急情况下，如：发生火灾、水灾、地震等自然灾害、人身伤害等突发事故，可先进行倒闸操作，但事后应及时向管理处汇报和补填〖倒/送闸操作票〗。停电、送电必须严格按操作流程图执行。