物业辖区运行事故分析

　　物业辖区运行事故分析

　　1 目的 了解事故发生原因，避免类似事故再次发生，同时增强处理应急事故的能力。

　　2 适用范围 适用于工程部全体员工。

　　3 职责

　　3.1 工程部负责工程维修工作及与相关事故协调工作。

　　3.2 客服部负责通知业主和协调工作。

　　4 内容

　　4．1不需要停止运行进行修理的事故，称一般事故，由工程师调查与分析原因，提出修理意见和责任事故原因，吸取教训，记录在案，并汇报工程部经理。

　　4．2设备设施因非正常原因，造成物业停电、停气、停水、停冷、停暖、停电梯及消防系统设备故障等影响物业正常营业，造成恶劣影响的均属重大事故，应立即上报工程部和保安部(影响治安时)。应由工程部组织人员紧急抢修和配合有关部门进行事故调查。对重大事故应在没有查清楚、肇事者和员工没有受到教育和没有采取有效防范措施以前，决不放过。

　　4．3设备设施因非正常原因，造成物业停电、停气、停水、停冷、停暖、停电梯及消防系统设备故障等事故处理结果应上报总物业经理批示。对事故隐瞒不报或拖延上报的部门与个人，应追究行政和经济或刑事责任。

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篇2：三菱电梯典型故障维修分析

写入操作时楼层指示不闪烁..?

　　在调试和维修中我们经常要写入楼层高度,实际上写入的是楼层脉冲数,减速点的位置。如果写入时楼层指示不闪烁或者先闪烁后停止闪烁,数据是写不进去的,这一般是由于门区信号和下强迫减速不正常所至,单程下强迫减速信号具有强迫楼层为1的作用,门区是采样楼层高度的关键,有些海外的三菱门区信号有2个,一个推动继电器,一个输入电脑,千万不要看到DZ继电器动作或电脑板上的DZ灯亮就认为门区信号正常。

电梯呼梯故障..?

　　电梯可以检修运行,可以自动平层,自动返回基站。检查所有外部线路正常,就是p1板上的串行灯stm不闪烁,表明串行系统不能正常工作,spvf的串行系统分两支,一支从机房到外呼梯,一支从机房到内指令和指层器,通常串行系统出错有多种表现,单个楼层出错表现为仅仅该层不能呼梯,2个楼层出错表现为2个楼层之间不能呼梯(因为系统可以正反双向传送);还有的出错造成该层呼梯灯不灭,电梯自动响应该层;轿内的出错表现为每层的指令均亮,电梯一层层停;或者指层器不显示,楼层不变化;这些现象均是串行出错的表现。

　　出现这些问题,我们先根据其结构找到是哪一个分支的故障,然后再找到是那一个部件的问题,就好维修了,该串行系统主要包括p1板上的2个接口芯片UPA67C,和一些限流,限压电路组成,每个厅门盒内装有一个m5690,m5226的集成芯片,在轿内的呼梯板和显示板上也有m5690,m5226,它们是该串行的主要芯片。只要更换了就不用去买三菱高价的板了。当然,这些专业芯片也不好购,不过你可以同我联系。

89继电器不动作..?

　　电梯安全回路通,外部线路正常,就是无法启动(89继电器不动作,89指示灯不亮)。首先再次确认29安全回路的正常,我们不能因为29指示灯亮就认为安全回路正常,SPVF的安全回路是79端子通过开关再限流直接输入P1板,所以有时较低的电压也可以输入P1板,造成安全回路正常的假相,但是较低的电压确不能推动89继电器的动作。所以安全回路的短路不是很严重时,可能不会烧保险,而是造成此现象。我们可以测量安全回路的对地电阻,及安全回路各点的电压判断。如果安全回路正常,我们在察看P1板的W1C-P09脚是否输出低电压,由于P1板的此点输出容易损坏,只要看看p1板的输出三极管及走线,一般都能找到故障的所在。

门机板有问题..?

　　门机板采用调压调速的三相控制,并在关门后其中一相通过电阻减压继续保持一个小的力矩防止门被打开,这就是三菱spvf梯运行时始终输出关门信号的原因,不过也因为这样门机板长期工作,对门机板电子器件的要求很高,门位置信号是通过一个光栅盘来采样的。光栅盘的位置很重要,虽然看起来是死的,实际上还是可以微调,总之在开关的过程中,必须看到LED灯亮-灭-亮-灭-亮的过程,否则电梯门看起来正常,实际在终端电机还再运行,

　　久之,门机板就完蛋了。门机板除非完全进水不能再用,否则还是好修理的,看到那几个红色的模块了吗,一般都是这个东西坏了,换了他就ok。

一运行就自保..?

　　一般电梯都有一个故障检查系统,一运行就自保,说明故障只有在运行时才被检查出来,如电梯过电流,编码器无输出,拖动数据不匹配,等等,由于早前的电梯不能记忆故障,所以每次断电后都又发生一运行就自保的故障。对此故障,我们先找到自保原因,在没有维修机的情况下,我们首先看编码器,编码器的输出在电机旋转时是有2.5v的交流电,停止时则电压应小于1VDC,如果编码器没问题,外部接线正常,可能是过电流引起,可能是输出真的过电流,如电机过流,电梯过载,也可能是电流的检测单元(dc-ct)的问题。在E1板上我们可以检测到ct的偏置电压,如果不正常,则需要调整dc-ct的OFS电位器,如何调整在SPVF的安装调试手册上有记载。如果你对拖动系统的结构不太了解,可以学习本站的日立YPVF电梯教材连载,上面对电梯的结构,控制有较深入的讲解。

门关一半又打开..?

　　这是一个很简单的问题,之所以列在这里,是因为此种故障发生频率太高,一般门上的安全触板的连接线由于门经常运动会被折断或短路,这种随着门运动安全触板接线时通时断的原因造成门关了部分又打开。

篇3：电梯维修技术分析

　　一、安全要点:

　　1. 多人配合维修电梯时,要做到思想集中,相互之间有呼有应,做好配合工作。

　　2. 如果要用三角钥匙打开厅门,一定要看清楚轿厢的位置,不要想当然地认为电梯一定就在什么位置。

　　3. 打开厅门进入轿顶时,不能立即关门,首先要把检修开关置于检修档,按下急停开关,打开轿顶灯,在轿顶站稳后方能关上厅门。

　　4. 出轿顶时,首先要打开厅门,再将轿顶检修开关,急停开关,照明开关等一一复位,到达厅外后再关上厅门。(如果人站立在厅外能操作到以上开关,应站到厅外后再复位以上开关)

　　5. 轿厢运行时,不要把身体探到拦杆之外。不要在骑跨处作业。

　　6. 在轿顶时,万一遇到电梯失控运行,千万保持镇定,应抓牢可扶之物,蹲稳在安全之处,不能企图开门跳出。

　　7. 在地坑工作时,应该切断地坑检修箱的安全开关。爬出地坑时,一定要保证厅门在打开状态下,方能接通地坑的安全回路,然后迅速爬出地坑。(如果在厅外能操作安全开关,应在人爬出地坑后再接通安全开关,然后再关门)

　　8. 如果必须要短接门锁检查电梯门锁故障时,千万要保证电梯处于检修状态。检查完毕后,务必先断开门锁短接线后才能让电梯复位到正常状态。

　　9. 检修有应急装置的电梯,在使用应急开关时,务必保证厅门处于关闭状态,防止他人跌入井道。进入地坑工作,如果1楼门要开着,必须在厅门外挂警戒标志或专人看护,切实做好防止他人跌入地坑的措施。

　　10. 当需要切断电源检修电梯时,应挂上“有人操作,禁止合闸”的警示牌。在进行带操作或使用电动工具时,要切实做好防止触电的安全事项。

　　二、技术要点

　　A、安全回路

　　作用:为保证电梯能安全地运行,在电梯上装有许多安全部件。只有每个安全部件都在正常的情况下,电梯才能运行,否则电梯立即停止运行。

　　所谓安全回路,就是在电梯各安全部件都装有一个安全开关,把所有的安全开关串联,控制一只安全继电器。只有所有安全开关都在接通的情况下,安全继电器吸合,电梯才能得电运行。

　　l 常见的安全回路开关有:

　　机房:控制屏急停开关、相序继电器、热继电器、限速器开关

　　井道:上极限开关、下极限开关(有的电梯把这两个开关放在安全回路中,有的则用这两个开关直接控制动力电源)

　　地坑:断绳保护开关、地坑检修箱急停开关、缓冲器开关

　　轿内:操纵箱急停开关

　　轿顶:安全窗开关、安全钳开关、轿顶检修箱急停开关

　　故障状态:当电梯处于停止状态,所有信号不能登记,快车慢车均无法运行,首先怀疑是安全回路故障。应该到机房控制屏观察安全继电器的状态。如果安全继电器处于释放状态,则应判断为安全回路故障。

　　故障可能原因:

　　1. 输入电源的相序错或有缺相引起相序继电器动作。

　　2. 电梯长时间处于超负载运行或堵转,引起热继电器动作。

　　3. 可能限速器超速引起限速器开关动作。

　　4. 电梯冲顶或沉底引起极限开关动作。

　　5. 地坑断绳开关动作。可能是限速器绳跳出或超长。

　　6. 安全钳动作。应查明原因。可能是限速器超速动作、限速器失油误动作、地坑绳轮失油、地坑绳轮有异物(如老鼠等)卷入、安全契块间隙太小等。

　　7. 安全窗被人顶起,引起安全窗开关动作。

　　8. 可能有的急停开关被人按下。

　　9. 如果各开关都正常,应检查其触点接触是否良好,接线是否有松动等。

　　另外,目前较多电梯虽然安全回路正常,安全继电器也吸合,但通常在安全继电器上取一付常开触点再送到微机(或PC机)进行检测,如果安全继电器本身接触不良,也会引起安全回路故障的状态。

　　B、门锁回路

　　作用:为保证电梯必须在全部门关闭后才能运行,在每扇厅门及轿门上都装有门电气联锁开关。只有全部门电气联锁开关在全部接通的情况下,

篇4：物业管理服务调查统计分析办法

　　物业集团作业文件文件

　　物业管理服务调查统计、分析办法

　　一、数据统计：

　　1. 根据从被调查业主/用户收回的《物业管理服务调查表》对调查项目中"服务态度"一栏"总体评价""很满意、满意、一般满意、不满意、很不满意"统计出来的数据，将前三项评价相加的户数和后二项评价相加的户数，计算出所占的百分数，得出服务态度满意率。

　　2. 由于各小区提供的服务项目不同，《物业管理服务调查表》发放到被调查业主/用户手中，被调查业主/用户往往分不清服务情况，会在没有服务的项目上打"√"。所以在统计时，要将没有提供的服务项目的评价结果剔除，不再进行统计。

　　二、服务态度满意率计算公式：户数÷调查总户数×100＝百分比

　　三、服务态度满意率结果：

　　服务态度一栏中被调查业主/用户对"很满意、满意、一般满意"认同占发调查表总户数80％以上的 ，"不满意、很不满意"认同占发调查表总户数20％以下的，视为服务态度满意率为80％以上。

　　四、数据分析：

　　1. 将各小区统计出来的服务态度满意率汇总，可反映出各小区顾客对物业管理服务态度的满意程度。

　　2. 根据各小区享受同一服务、"很满意、满意、一般满意"和"不满意、很不满意"的人数分别算出的百分比，再相加取其平均值，分析出公司在某一服务项目上的总体管理水平。

　　3. 将反映各小区服务项目的满意率分为五个档次列表，为19.9％以下、20～39.9％、40～59.9％、60～79.9％、80％以上。并分别列出在各档次中的服务项目。根据列表情况，分析出服务中存在的差距，并提出努力方向及整改要求。

篇5：业主(客户)意见调查和分析程序

　　业主（客户）意见调查和分析程序

　　1目的

　　明确业主（客户）意见调查和分析的要求和方法，确保进行有效的业主（客户）意见调查和分析，改进物业管理质量。

　　2适用范围

　　本程序适用于公司对各业主（客户）进行的意见调查和分析活动。

　　3相关标准要素

　　GB/T19002--ISO90024.14，4.19，4.20

　　4相关文件

　　4.1纠正和预防措施

　　5职责

　　5.1物业管理部（包括沙河管理部）负责组织定期的业主（客户）意见调查，负责编制调查结果分析报告，上报总经理/管理者代表，并采取必要的纠正和预防措施。

　　5.2各管理处负责按物业管理部要求进行调查，收集汇总调查结果，采取必要的纠正/预防措施，并将调查结果向业主（客户）沟通。

　　5.3公司各相关部门负责根据业主（客户）意见调查结果采取必要的纠正措施。

　　5.4总经理/管理者代表负责批准纠正措施。

　　6实施程序

　　6.1业主（客户）意见调查的频率

　　6.1.1公司对管理时间满一年以上的物业，每年至少进行一次业主（客户）意见调查，由物业管理部/沙河物业管理部组织各管理处进行，一般安排在每年第一季度进行。

　　6.2业主（客户）意见调查的形式和内容

　　6.2.1对业主（客户）意见调查由各管理处向业主（客户）发放"业主（客户）意见调查表"，调查表的内容包括业主（客户）对下述各方面的物业管理工作的满意情况：

　　a.供电管理；

　　b.供水管理；

　　c.消防治安管理；

　　d.卫生管理；

　　e.绿化管理；

　　f.公共设施管理；

　　g.维修服务；

　　h.服务态度。

　　6.3业主（客户）意见调查结果的收集

　　6.3.1各管理处负责向业主（客户）收集填写完毕的"业主（客户）意见调查表"，并统计本管理处的调查结果，书面汇报物业管理部经理，书面报告的内容包括：

　　a.本管理处业主（客户）意见调查的总体结果（调查表的回收份数，总的满意率以及分项的满意率）；

　　b.业主（客户）对物业管理的意见（共性的意见）

　　6.3.2沙河物业管理部的调查意见汇总报告按6.4进行。

　　6.4业主（客户）意见调查的分析

　　6.4.1物业管理部/沙河物业管理部对调查结果应进行汇总分析，并提出书面的"业主（客户）意见调查分析报告"上报总经理/管理者代表，"业主（客户）意见调查分析报告"至少包括下述内容：

　　a.调查总体结果（统计总体的满意度，各管理处的满意度，分项的满意度）；

　　b.业主（客户）反馈的共性问题；

　　c.建设整改要求。

　　6.5业主（客户）意见调查结果的整改

　　6.5.1共性问题的整改

　　6.5.1.1总经理/管理者代表收到物业管理部/沙河物业管理部的调查分析报告后，应根据报告的结果指定相关部门提出纠正/预防措施要求，各部门提出的纠正/预防措施要求应报总经理/管理者代表审批。

　　6.5.1.2各部门采取的纠正/预防措施应报总经理/管理者代表，管理者代表或指定的人员应对纠正/预防措施的结果进行跟踪和验证，以确保纠正/预防措施的有效性。

　　6.5.2业主（客户）一般意见的整改

　　6.5.2.1对在业主（客户）意见调查过程中，业主（客户）提出的一般意见（个别单独的意见），应由各管理处提出整改措施，对一些业主（客户）的误解意见，应进行必要的解释。所进行的整改工作应提出书面的记录。

　　6.6业主（客户）调查结果的信息反馈

　　6.6.1各管理处将业主（客户）意见调查的结果及公司的整改方案向业主（客户）进行通报，通报的方式可以通过张贴业主（客户）意见调查结果公告或上门走访进行，所有的反馈应形成书面的记录。

　　6.7有效业主（客户）意见调查的规定。

　　6.7.1对工业区、商贸办公综合大厦的业主（客户）进行意见调查时，应向大厦内的所有法人发调查问卷，收回的调查卷应达到发卷总数的70％为一次有效的意见调查。

　　6.7.2对公寓大厦、住宅楼的业主（客户）进行意见调查时，发调查问卷应达到住户或房间（指公寓大厦）的60％，收回调查问卷应达到发卷总数的60％为一次有效的意见调查。

　　7质量记录

　　7.1业主（客户）意见调查表

　　7.2业主（客户）意见调查分析报告

　　7.3纠正/预防措施