物业辖区管道运行维修管理规定

　　物业辖区管道运行维修管理规定

　　1.0目的

　　使给排水及天然气管道处于良好运行状态。

　　2.0适用范围

　　物业公司所属各管理处。

　　3.0管理内容

　　3.1给水系统

　　3.1.1管道运行维修人员每月应对住宅区内主干管线进行定期检查、维护、发现问题及时报告，并根据安排执行检修工作，检查记录见《给水系统月检表》。

　　3.1.2必须确保消防管道正常供水，确保消防管道上的各种阀门始终处于开启状态。

　　3.1.3消防管道、消防阀门、消防箱、消防栓、消防接合器都应有明确的标识。

　　3.1.4管理运行维修人员每月应对住宅区内给水干管，消防拴，消防接合器及消防自动灭火系统进行巡检，发现问题及时检修。

　　3.1.5管道运行维修人员每半年应对住宅区内水池、水箱进行清洗、消毒、保持其清洁卫生，防止二次供水的污染。

　　3.1.6管道运行维修人员每半年应对消防泵进行定期检查保养,并试运行10分钟。要保持消防泵电气系统正常工作，水泵正常供水，阀门及消防栓配套齐全，工作正常。

　　3.1.7在管道检修工作中若确需停水须发出《停水通知》，并采取相应的技术措施减少停水对住户造成的损失。

　　3.1.8装修中，根据业主需要在竣工验收时对给水管道进行测试，见《冷热水管试压测试记录》。

　　3.2排水系统

　　3.2.1管道运行维修人员每季应对主排水干管、阴井进行检查清理，发现问题及时报告并积极参加检修工作，记录于《排水系统季检表》。

　　3.2.2主干排水管道及阴井检修时对所清除的污物要随即转运出作业区，控制污染面，作业完毕后应尽快恢复原貌并清洁作业区。

　　3.2.3主干排水管道及阴井检修发生占道及地面开孔时，在作业区域内划出明显标识，并制定车辆绕行路线。

　　3.2.4夏季到来之前应对住宅区内的所有屋面排水系统，地下雨水排放系统进行检查，并对检查出的问题及时进行处理，见《工程综合检查表》。

　　3.2.5夏季每月对住宅区内排水管线及设施进行定期检查，及时疏导堵塞管道，保证各排水管线畅通排水顺利。

　　3.2.6每年对厌氧生化处理池进行一次例行检查，保证进出气系统畅通无阻见《工程综合检查表》。

　　3.3天然气管道系统

　　3.3.1每月对调压箱进行清洁，日常工作中发现漏气立即报告，并及时组织抢修。

　　3.3.2天燃气管道应作明显的流向箭头、标识。

　　3.3.3应经常保证天燃气干管阀门工作正常，主干阀门的开启及关闭应按程序进行(非常情况下的主干阀门关闭不受程序控制)。参见《天燃气干管阀门的开启及关闭程序》。

　　4.0相关文件

　　4.1 《天燃气干管阀门的开启及关闭程序》

　　5.0相关记录

　　5.1《冷热水管试压测试记录》

　　5.2《给水系统月检表》

　　5.3《排水系统季检表》

　　5.4《工程综合检查表》

　　编写：zz 审批：zz

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篇2：物业辖区安保系统运行及维保规定

　　物业辖区安保系统运行及维保规定

　　1.0目的

　　保证系统运行正常，保证对讲及紧急情况下报警的可靠性。

　　2.0适用范围

　　物业公司所属各管理处的保安防盗报警系统。

　　3.0管理内容

　　3.1保安防盗报警系统二十四小时不间断运行，中控室值班人员应随时监视显示器，并将运行情况在保安部《值班记录》上记录。中央控制室值班人员一旦发现主机及室内机等故障，应立即通知客户服务中心。

　　3.2如发生程序故障或其它原因导致电脑死机，应由保安主管或工程主管指定的专人严格按照开机程序重新启动系统，按规定程序进入系统运行。

　　3.3中控室值班人员严格按《中控室员工作业手册》进行工作以及日常保养维护。

　　3.4小区停电时，主机将由UPS维持其继续工作，中控室值班人员应如实记录停电时间、来电时间，并加强对显示器的监视。

　　3.5保安防盗系统所使用的UPS属专用性质，严禁任何人挪作他用。运行人员在UPS接入市电后，应按下开关"POWER"，以使UPS电源处于浮充待命状态。

　　3.6工程部维修人员根据故障情况立即派专人进行维修，并在《保安防盗报警对讲系统故障处理登记表》工作记载。

　　3.7工程部每半年对整个系统的主机、线路、楼层解码器进行一次全面检查维护，维护内容包括：检查主机电源电压是否符合要求，紧固线路接头，清扫机箱内外灰尘，检查结果记录在《报警对讲系统半年保养记录》上。

　　3.8专人维修保养，其他人不得擅自对系统进行任何调整。

　　3.9当安保系统委托给专业公司进行维护时，本文件所规定的维护维修工作既交由专业公司进行，但应留下其工作记录。

　　3.10相关纪律

　　--严禁外来软盘进入安保电脑系统，

　　--严禁利用计算机进行非保安防盗报警系统之外的任何操作，

　　--严禁擅自修改任何运行程序文件，

　　--严禁擅自修改任何地址数据，对数据的修改必须事先书面申明理由经保安助理和工程助理批准后方可进行修改，同时留下记录。

　　4.0相关记录

　　4.1《防盗报警对讲系统故障处理登记表》

　　4.2《报警对讲系统半年保养记录表》

　　4.3《值班记录》

　　5.0附录

　　5.1《中控室员工作业手册》

　　编写：zz 审批：zz

篇3：酒店设备运行管理制度

酒店设备运行管理制度

　　1、设备维修程序

　　1.1 设备需要维修，使用部门如实填写报修单，部门负责人签字后送工程部;

　　1.2 急需维修时，使用部门也可直接电话通知工程部;

　　1.3 工程部接报修单或电话后应在5分钟内及时派工，维修人员到达现场后，凭报修单进行维修，特殊情况可先维修，然后补报修单;

　　1.4 修复后使用部门应在报修单上签字认可;

　　1.5 无法修复时，维修工应将无法修复的原因写在报修单上，签字并送工程部负责人手中;

　　1.6 工程部负责人根据情况，属配件问题的可按程序填报申报表，属技术原因无法修复的，在2-4小时内报主管总经理;

　　1.7 关于维修时，现场维修时应注意礼仪，按《维修服务规范》执行。

　　2、公共部位巡查检修

　　对于几个部门共同使用且较难界定由谁负责的公共部位设施设备，工程部派人进行巡查检修。每周一次，做好记录，一般故障由巡查员现场修复，重大故障由巡查人员汇报当班负责人后安排检修。

　　3、客房巡查检修

　　可将客房易损项目制成表格，由工程部派人每周一次协助客房部巡查检修，对较大故障或需要更换配件的日常维修项目仍由客房部填写报修单。

　　4、大型配套设备的计划检修

　　设备的计划检修是保证设备正常运行的主要手段，但在安排设备的检修时应注意到酒店的设备运行特点，尽量减少对客人的影响和带来的不便。根据检修的要求可分以下二级保养：

　　4.1 一级保养

　　4.1.1 设备一级保养的目的;

　　1.1 使用操作者逐步熟悉设备的结构和性能;

　　1.2 减少设备的磨损延长使用寿命;

　　1.3 消除设备的事故隐患，排除一般故障，使设备处于正常技术状况;

　　1.4 使设备达到整洁、清洁、润滑、安全的要求。

　　4.1.2 一级www.pmceo.com保养的内容;

　　2.1 保养前要做好日常的保养内容，进行部分零件的拆卸清洗;

　　2.2 对设备的部分配合间隙进行调整;

　　2.3 除去设备表面的油污，污垢;

　　2.4 检查调节器整润滑油路，保持畅通不漏;

　　2.5 清扫电器箱、电动机、电器装置、安全护罩等，使其整洁固定;

　　2.6 清洗附件冷却装置。

　　4.2 二级保养

　　4.2.1 设备二级保养的目的;

　　1.1 使操作者进一步熟悉设备的结构和性能;

　　1.2 延长设备大修期和使用年限;

　　1.3 使设备达到完好标准，提高及保持设备完好率;

　　4.2.2 二级保养的主要内容;

　　2.1 根据设备使用情况进行部分解体检查或清洗;

　　2.2 对各传动箱、液压箱、冷却箱清洗换油;

　　2.3 修复或更换易损件;

　　2.4 检查电器箱，修整线路，清洁电动机;

　　2.5 检修、调整精度、校正水平。

　　5、机房管理

　　5.1 空调机房、配电房的操作人员须持劳动部门颁发的操作证;

　　5.2 加强各机房的管理，建立严格的岗位责任制和设备操作规程;

　　5.3 操作人员对设备运行情况进行详细记录并执行严格的交接班制度。

篇4：酒店维修服务规范

酒店维修服务规范

　　1、接听报修电话或报修单时应礼貌用语，并仔细听取和记录维修地点及内容等情况;

　　2、维修人员应在最短时间赶到现场，如客房已经出租，应由客房服务员赔同，在征得客人同意或不打扰客人的情况下迅速抢修，维修完成后维修人员和服务员共同检查验收签字，并向客人致歉;

　　3、如遇到设备损坏较严重，应向客人解释，并告知服务员，由服务员征得客人同意后为客人换一新房;

　　4、如客人挂出“请勿打扰”的警告牌，而在当班时间内无法维修时应在交接班记录本上注明，并叮嘱服务员当客人同意维修时通知再次维修;

　　5、未出租的客房，如需停水停电维修或一时无法修复应立即通知服务员暂停此房出租;

　　6、餐饮部的包房或大厅需要维修时，原则上避开早、中、晚营业高峰，在无人用餐的情况下进行维修，特殊情况应征得客人同意，迅速抢修，修复后立即通知服务员做好清理善后工作，并向客人致歉;

　　7、认真执行酒店制定的其它相关规范。

篇5：物业公司工程维修体系的概述

　　物业公司工程维修体系的概述

　　工程维修是物业管理公司日常管理中的重要环节。能否按时按效完成，直接影响着物业公司的服务质量和日后的管理。对工程维修这项复杂、系统的工作，我司尤为重视。在原有的体制基础上，严格执行相关的规定，弃除弊端，通过不断创新和完善，逐渐建立了一套行之有效、系统性的工程维修制度。

　　工程维修制度是我司协同项目工程部及相关的维修单位，为更好的解决业主日常维修问题而建立的一套新体制。它的建立和实施，对于我司做好工程维修工作是非常关键的，其作用极其重要。

　　1、完善的维修制度是我司人性化管理的体现。人性化管理体制需要建立各种完善的管理制度。因为完善的维修制度能迅速地解决维修问题，体现我司优质服务。

　　2、完善的维修制度明确了各个部门、施工单位的职责，有利于分工合作，有利于协商解决部分特殊工程问题

　　3、完善的维修制度确保工程维修按时完成，有效地监督各施工单位。它形成了一种无形的约束力。

　　4、完善的维修制度让广大业主切身体会我司的优质服务，提高了我司的服务质量和效率。对业主来说，及时的维修是一种重视和保障。

　　我司的工程维修制度是在管理当中逐步弃除旧制度中的种种弊端，不断地完善起来的。维修制度的内容可分为：接待业主的报修、维修单分类、发单程序、工程回访、反签证程序、每月工程维修例会制度、工程巡查员七个部分。

　　一、接待业主报修

　　接收业主的报修单是工程维修的第一步，这是我司顺利完成维修的前提，也是重要的基础工作。业主报修工程是否准确，关系到工程能否顺利完成。所以我司住户中心物业助理在接到业主报修工程时，都会详细了解情况、登记后确定无误才填维修单。每张维修单都要求详细登记业主的联系电话、地址、维修预约时间，以便日后的联系和工程回访。此外还必需在维修单注明收楼时间，方便物业助理进行维修单分类。

　　二、维修单分类

　　维修单分类是为了有效提高工程维修的效率，减少维修单位负责人的领单和发单的程序，确保维修工作按时完成。据了解，项目片区工程管理员身兼多职，时间紧促。如果工程单直接由他们分类，不但延误时间，而且拖延工程维修。

　　维修单的分类是一项复杂的过程。按照工程的保修期、维修项目、维修性质的不同进行分类。

　　维修单按保修期分为项目工程维修单、物业工程维修单;按维修单位与工种分为土建、水电、油漆、木门等维修单;按性质分为有偿服务单、无偿服务维修单。我司住户中心首先将维修单按保修期分成项目工程单、物业维修单，然后再按维修单上记录的地址、维修内容，具体分到各个维修单位和工种。这样，一张维修单在住户中心前台已经写明施工维修单位、施工工种、施工片区，片区负责只要到住户中心前台领取维修单发送给各施工单位的具体工种施工负责人，这样就减少项目片区负责人员施工单位二次及三次分类时间。对维修单分类，我司做了以下几方面的规定。

　　1、项目工程单在保修期内，我司要求其按照《住宅质量保证书》中承诺的内容和标准进行修复;在非保修期内的维修单我司则与项目工程协商处理。之前对于过了保修期的工程维修，项目工程部以过保修期为由拒绝维修。但有些工程是不能以保修期来定论的，这就需要双方灵活协商处理。

　　2、物业工程单，物业工程部按片区不同进行分类。对有偿维修服务单，维修人员《维修服务项目表及收费标准》在维修单上注明应收的各项费用金额并通知用户到住户中心手银处交费。一般情况下，物业助理会要求业主先交钱，物业维修人员凭收费单据到仓库领材料;如果遇到紧急情况，可以先维修，再交费。

　　三、发单程序

　　为了确保维修单在第一时间准确送到维修施工单位手中，避免之前维修单发送缓慢的状况，我司对发单程序重新进行了规定。

　　1、一般情况下，物业助理接到业主的报修时，与业主预约第二天或之后维修，这有利于施工单位和工程部灵活按排人员、任务，避免工程单堆积。如智能化公司的维修一般安排在星期二、四、日;物业工程部的装修验收则安排在星期二、四、六。遇到特殊情况例如业主家突然停电、水管爆裂等等，物业助理应立刻联系有关负责人现场维修。

　　2、以前对发单时间的安排并不科学。表现在没有明确的时间规定，缺乏统一性;项目片区负责人未能准时领到维修单，有时甚至忘记过来拿单，这严重延误了维修的时间。为此，我司做了灵活的安排，要求所有施工单位及项目部和片区负责人每天早上8：00必须到住户中心现场领取维修单。由住户中心发单给项目片区负责人，再由他们发到各施工单位或部门维修人员。

　　3、之前施工单位借还钥匙的制度存在很大的弊端。情况如下：

　　(1)缺乏统一管理，造成钥匙无故丢失，存在安全隐患。

　　(2)在维修过程中，因人为疏忽造成业主财产损失时，其责任难于明确和追究。

　　(3)工程维修需要多个施工单位时，难于协调钥匙的有效使用，延误了维修时间。

　　为改变以上情况，我司要求在发单的同时，对钥匙实施借还跟踪登记制度，施工单位所需钥匙由项目片区负责人借还。对钥匙的保管、调配、成品保护都有了明确的责任及灵活的安排。

　　三、返单制度，

　　工程返单是我司检验工程维修是否完成的重要措施，也是能及时向业主反映维修情况的依据。我司对返单制度作了具体的规定。

　　1、一般维修单必需三天完成。对业主报修的日常家居维修，土建、水电等一般维修，维修单位及部门必须三天完成。

　　2、特殊情况不能超过七天完成。对重大维修项目或因非人为因素而超过三天未完成的，不能超过七天完成。

　　3、超过七天不能完成，施工单位要明确告知住户中心可完成的时间或维修材料可到位时间，以便住户中心回复业主，与业主再约维修时间。

　　4、实行报表制度，对七天不能完成的工程单进行统计，每三天抄报项目总经理，每月做月报表，以形成严厉地监督。

　　四、工程回访

　　维修单的返单并不能准确说明是否完成维修及维修质量。因此，我司设立工程回访制度。工程回访是由住户中心收楼组成员按照特定的回访计划，通过上门回访和电话回访两种方式，检查工程是否完成，并登记备录，以便前台组成员接到业主咨询时，可以及时查询的一系列过程。在回访过程中，发现未完成的工程及维修质量不过关的则要求项目片区负责人尽快解决。

　　工程回访在工程维修工作中作用日趋突出。

　　1、工程回访可以检查工程是否按时按效完成，并及时将结果反馈到住户中心前台，以便片区责任人返单时校对。

　　2、工程回访工程回访可以对施工单位和工程部维修人员进行有效监督。防止个别施工单位、部门虚报造假。

　　3、工程回访加强我司与业主沟通，体现人性化管理，体现我司的服务宗旨。及时回访，让业主感受到我司优质服务。

　　4、工程回访能及时发现新的工程问题，及时下单维修。在回访时，经常有业主报修新的工程问题，我司便能及时维修，这是服务层次的提高。

　　5、工程回访能够加强各部门的沟通，提高工作效率。在回访过程中，发现问题可以立即联系相关片区负责人现场协调，力求尽快解决问题。

　　五、反签证程序

　　当工程单位因部分较难处理的问题无法按期完成时，我司将启动反签证程序，这是一个解决工程问题形之有效的办法，具体情况如下：

　　1、我司和项目工程部对造成业主损失的赔偿进协商，并通过反签证程序进行处理。

　　2、当施工单位对工程返修无故或恶意不予按时维修，我司会联同项目工程部启动反签证程序，具体处理方式如下：

　　在发展商与施工单位签订保修合同的基础上，我司另外又与部分零星施工队签定了专门为我司处理维修的合同，故我司可及时对不按时按质维修的工程进行外包处理。一切费用由原施工单位支付，这样使维修问题得到快速解决。

　　六、设立专业的工程巡查员

　　为了全面检查工程维修完成的情况，同时也为了弥补物业处理工程专业知识不足的缺点，我司从物业工程部调出一名专业的经验十分丰富的人员作为工程巡查员，专门对小区维修工程进行巡查跟进。

　　七、工程维修例会制度

　　各部门有计划进行沟通和总结，有利工作开展，有利于提高工作质量和效率。尤其是特殊工程维修问题需要定期进行商讨。为此，我司主动联同项目工程部、总经办召开每月的工程维修例会。将上月累积的超七天未完成的维修单进行协商处理，并就材料采购、返签证、施工人员工作安排进行逐一讨论解决。

　　工程维修是一项系统的工程。它的每一个步骤、每一个环节我们都必须确保无误。建立这一套科学、合理的维修制度，体现了我司在当今物业管理改革和发展的道路上的敢于探索敢于创新的精神;体现了人性化的服务宗旨和管理理念。工程的及时维修，优质的服务态度，人性化的管理，让我司受到了广大业主的好评。在日后管理当中，我们将不断的摸索、继续完善工程维修制度。