物业工程部机电设备维护保养考核细则

物业工程部机电设备维护保养考核细则

　　为加强物业公司工程部每月设备完好率考核的透明度,确保工程部各项规章制度得到切实的执行,体现考核的公正性、客观性,提高设备运行的完好率,特制订本考核细则。

　　一、维护保养制度系列

　　1.1高低压配电室每2小时巡查一次并做好记录,未按规定执行的每次扣2分;

　　1.2供配电设备故障、系统性维修必须填写维修记录档案,未按要求执行的每次扣3分;

　　1.3每月与供电局同步抄录供配电计量电表,并同步检查各楼层电表箱、接线排、各主干线计量电表等设备,未按规定执行的每发现一次扣5分;

　　1.4每周检查一次各主供配电动力柜并同步抄录支干线总表及绘制计量负荷曲线和填写相应记录,未按要求执行的每查现一次扣5分;

　　1.5每周一次对公共部分照明进行检查并更换损坏光源,未按规定执行的公司每查现一次扣1分,业主投诉一次扣5分;

　　2.1每班对水泵房设备、蓄水池进水情况进行巡查并作记录,未按规定执行的每查现一次扣2分,如未按上述巡查造成停水的一经查现每次扣5分。

　　2.2每班应对地下室排污设备工作状况进行巡查并作记录,未按规定执行的每查现一次扣2分,如未巡查而造成地下室积水的每查现一次扣5分。

　　2.4每月应与自来水公司同步抄录各用户水表(特殊情况抄录不到位的每月须列出清单,并在水电抄录清册注明),未按规定执行的一经查现每户/次扣除1分,由于上述原因造成业主投诉的每次扣5分。

　　2.3每周对各支干管道总表及::各市政水表抄录并绘制计量负荷曲线和填写相应记录,未按规定执行的每查现一次扣2分,由于上述原因造成水费缺口的扣10分。

　　2.5每季度综合清理一次各排水管口,雨水明沟等排水系统的并填写维修记录的,未按要求执行的造成大雨严重积水或堵塞的每次扣5分。

　　2.6每半年综合组织一次对辖区内的排污系统、窖井、化粪池及其他排污管路进行清理的,并填写维修记录备查,未按要求执行的造成污水溢出的一经查现每次扣3分,造成业主投诉的每次扣5分。

　　3.1每日一次对辖区内电梯轿厢内的照明、警铃、对讲、内外呼的工作状况及机房内的动力柜,控制柜、主机的运行状况进行巡视并作记录的,未按规定执行的每次扣2分,由此造成电梯停止运行的每次扣5分。

　　3.2对辖区内电梯发生故障或运行异常状况必须及时进行记录,未按规定执行的一经查现每次扣5分。由此造成与维保单位发生纠纷的每次扣10分。

　　3.3在台风或暴风雨期间,必须及时对机房环境及有可能进水的层门部分进行特别巡视, 如未按要求执行而造成机房或底坑进水的每次扣10分。

　　4.1每2小时负责对消防监控主机的自检、消音、复位等功能键及主电源、备用电源的工作状况,各联动设备的设定或投入状况及控制屏柜的指示灯、显示屏的工作状况进行一次巡视并作记录,未按规定执行的每次扣5分,由此造成的设备故障或运行中断一经查现每次扣10分,并追究其它相关责任。

　　4.2每月对消防联动设备包括消防广播、防火卷帘门、正负压风机、消防栓水泵、消防喷淋泵及消防现场监控设备包括消防手报、消防栓内手报起动按纽、烟感、温感探头(按5%的比例)进行巡检并联动试验,并作相应的巡检记录,未按规定执行的一经查现每次扣10分。

　　4.3每季对消防栓、消防栓接治器、灭火器、疏散指示灯、应急照明、防火门、闭门器进行一次巡查并作好相关记录及贴上封条的,未按规定执行的每查现一次单列项目扣5分。

　　4.4每周对应急www.pmceo.com发电机的燃油供给(保证满载运行8小时)及润滑油、冷却水的存量,蓄电池电压、各旋转部件及控制系统进行巡查并作好记录,未按要求执行的的每次扣3分;每月投入运行不少于15分钟并带动其相关负载,未按要求投入试运行造成停电时应急发电机组不能及时供电的,一经查现每次扣10分。

　　5.1每月对有线电视、共用天线、卫星天线系统的各功放器、电信系统等,各主干线、分配分支器及工作控制箱柜、电源柜的工作状,进行系统检查一次并作好相关记录的,未按要求执行的每次扣2分,由于未进行检查造成上述设备故障或停止工作而造成业主投诉的,一经查现每次扣5分。

　　5.2每周对防盗对讲系统、闭路监控系统及内部通讯电话交换机系统进行系统检查,如未按要求执行的每次扣2分,由于未进行检查造成设备故障停止运行引起业主投诉的一经查现每次扣5分。

　　二、日常工作管理系统

　　1、各管理处必须在每月25日前向工程部提交经管理处负责人审核并签章的管理处设备运行月报表,未按要求执行的每次扣5分;

　　2、各管理处必须在每月25日前向工程部提交经管理处负责人审核并签章的管辖内机电工个人工作量报表,未按要求执行的每次每份扣2分每个管理处最高可扣5分;

　　3、各管理处每月公摊水电费须提前三天报工程部审核后方可执行,未按要求执行一经查现每次扣2分,造成业主投诉的每次扣10分;

　　4、每月底须向工程部提交当月的水电清单及公共用电公摊方法,以备公司查阅,未按规定执行的每次扣5分;

　　5、各管理处须在每月25日前完成工程部制定的当月工作任务或工作要求,未完成规定的工作任务且没有明确书面汇报说明的每次扣5分;

　　6、各管理处应严格按所制定的维修、保养

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篇2：空调设备维护保养规程

　　1.新风柜

　　1.1月巡检

　　1.1.1 清洗空气过滤器1-2次;

　　1.1.2 更换破损!过滤器;

　　1.1.3 检查出风口避震软连接,如有破损则更换。

　　1.2 年度保养

　　1.2.1 查轴承是否良好,若磨损严重,则进行更换;

　　1.2.2 检查机壳及附属设备的油漆是否剥落或腐蚀,若出现损坏,则应用优质防锈漆重新油漆;

　　1.2.3 清洗风机叶轮和轴,若轴上有锈斑,则用砂皮将其磨光;

　　1.2.4 检查接水盘中有无淤泥或其他外来物,若有应清除,以保证排水畅通;

　　1.2.5 检查附属阀门(包括风闸)是否工作正常,如有损坏,则更换;

　　1.2.6 检查管系是否漏气、漏水;

　　1.2.7 清洗翅片,拆卸外壳后,用水枪将清洗药水喷入翅片间,浸润数分钟,再用清水冲洗干净。

　　1.2.8 检查电机绝缘电阻,相间及相地间都应大于0.5兆欧姆。

　　2.冷却水塔

　　2.1 月巡检

　　2.1.1 运转时是否有异响和振动;

　　2.1.2 塔内水流及水位是否正常

　　2.1.3每周检查皮带张紧度,当标尺头距弹簧平面达1.5毫米,应调整到尺头与弹簧头平齐。

　　2.2 半年保养

　　2.2.1 检查电机、减速器及风扇联接器上的螺丝及销子是否坚固;

　　2.2.2 更换齿轮箱减速器内的润滑油;

　　2.2.3 更换电机、风扇联接器内的润滑油;

　　2.2.4 检查水盆、洒水系统是否漏水;

　　2.2.5 浮球及其他阀门的工作是否正常。

　　3.冷水机组

　　3.1 日保养

　　3.1.1 每小时按操作规程中运行检查所列项目对主机进行检查;

　　3.1.2 每班检查集中总管压差装置的工作状况,记录压力表读数;

　　3.1.3 每周清理机组外表及主机环境。

　　3.2 外包保养

　　3.2.1 更换润滑油及油过滤器;

　　3.2.2 检查所有控制及安全装置的设置及运行是否正常;

　　3.2.3 ::检查是否出现制冷剂泄漏;

　　3.2.4 检查启动接触器的磨损情况,需要时更换新的;

　　3.2.5 检查电机绕组的绝缘;

　　3.2.6 清洗冷凝器铜管内壁;

　　3.2.7 清洗蒸发器铜管内壁;

　　3.2.8 检查管系是否漏水,各阀门运转是否正常,水流开关工作是否正常;

　　3.2.9 检查保温层完好度。

　　4. 空调水泵

　　4.1日巡视保养:

　　4.1.1 水泵、电机轴承温度及运转有否异响及振动;

　　4.1.2 压力表读数是否正常;

　　4.1.3 联轴器有否异响、跳动及漏油;

　　4.1.4 阀门开关位置是否正常;

　　4.1.5 排除不正常漏水现象;

　　4.1.6 每周清理泵组外及机房环境。

　　4.2 年度保养

　　4.2.1 检查水泵、电机轴承、轴套等运动部件磨损情况,若磨损严重则应更换;

　　4.2.2 查密封件的密封情况,更换密封效果差的部件;

　　4.2.3 检查泵叶、泵壳的腐蚀情况,清洁泵叶、泵壳的内外表面;

　　4.2.4 校对轴线,检查键磨损情况,若磨损严重,应予以更换;

　　4.2.5 检查电机绕组的绝缘;

　　4.2.6 检查管系是否漏水,各阀门是否工作正常;

　　4.2.7 给控制系统除尘,各阀门是否工作正常;

　　4.2.8 给控制系统除尘,检查电路动作的可靠性。

篇3：镉镍电池组维护保养规定

　　镉镍电池组是高压设备的重要控制电源,为了保证高压操作电源长期处于良好状态,须对镉镍电池组进行定期维护保养,请值班技工认真执行。

　　1.每年四次,每季一次进行维护保养工作。

　　2.每季度第二个月(即2、5、8、11月)的15日、16日为对镉镍电池组维护保养工作日,由日班技工负责进行。

　　3.在放电前对镉镍电池进行一次详细检查,检查内容如下:电池与电池的连接片(线)接触是否良好,牢固,电池表面及连接片是否清洁,电池液是否足够。

　　4.放电时按放电要求进行,将放电起止时间、电流、电压做好记录,放电电流2安,每个电池放至1.1伏停止放电,当每个电池放电将近1.1伏时进行测量电压,并做好记录。

　　5.放电停止转入充电时,按电池说明书进行充电,充电电流1安,经15小时补充之后,转为浮充状态。

　　6.特设一本镉镍电池维护保养工作记录簿,当值班技工轮到保养工作日时,将工作情况、时间、内容记录好。

篇4：辖区机电设备操作管理规定

1.配电房操作管理规定

　　1.1目的

　　规范低压配电设备设施的操作程序,确保正确、安全的操作。

　　1.2适用范围

　　适用于物业公司各管理处辖区内低压配电设备设施的操作。

　　1.3配电房的操作

　　1.3.1操作规定

　　1)配电房的一切操作都应执行操作票制度。

　　2)配电房的一切操作都必须由两名正式电工来进行,一人操作另一人唱票及监护。

　　3)严格按操作票规定的操作步骤进行,不得任意简化。

　　4)当高压(来自:www.pmceo.com)电源突然停电时(非本配电房故障时)应立即拉开失电线低压配电柜总开关,启动应急发电机确保应急负荷用电,同时与上级供电部门联系,并做好相应记录。

　　1.3.2停电的操作步骤

　　1)接到停电命令后,由工程部主任填写《操作票》。

　　2)明确操作内容,核对要停电的设备。

　　3)按操作票在监控下进行停电操作。

　　4)停电后进行验电并接好地线,装设遮栏,悬挂警示牌。

　　1.3.3送电的操作步骤

　　1)接到送电命令后,由工程部主任填写《操作票》。

　　2)明确操作内容,核对要送电的设备。

　　3)拆除临时接地线,临时遮栏及警示牌等。

　　4)在监护下,按操作票进行合闸送电操作。

　　1.3.4配电房的日常巡查与维护

　　1)运行人员应隔2小时巡查一次配电房,并填写《配电房运行巡查记录》表。

　　2)变压器运行声音、温度是否正常、低压柜主进及各支路负荷仪表,指示灯是否正常,电流运行是否平稳。

　　3)电容补偿柜运行和交流接触器及配件、补偿值是否正常,三相负荷是否平衡,三相电压是否相等。

　　4)各低压柜内螺丝、接头是否松动。

　　5)巡查内容应详细记录在《配电设备运行记录》表中。

　　1.3.5配电房事故或故障处理

　　1)运行中的低压配电柜发生事故或故障(如跳闸、停电)运行人员应迅速正确地进行判断和处理,分清事故情况,事故或故障不明时,不应自行处理,以免事故扩大,处理程序见《停电应急处理规程》及《停电应急处理人员安排表》。

　　2)处理事故或故障时,应设法保证配电房自用电源及重要设备的电源,并将处理过程及故障详细记录在《配电房故障记录》中。

　　1.4配电房管理规定

　　1.4.1保持配电房干净、整洁、通风、无杂物。专用工具及备件摆放齐整,并有清册记录。

　　1.4.2配电房设立专门岗位责任人。

　　1.4.3进入配电房操作人员须经专业培训,并有上岗证,严禁无关人员进入配电房。

　　1.4.4保持配电房内照明充足正常,备用电源及灯具满足要求。

　　1.4.5配电房应张挂配电系统图,值班人员应明了配电负荷分配情况,及时调控。

　　1.4.6配电房内应有相应保护措施和相关警示说明或标志,应配备安全保护用具。

　　1.4.7配电房之操作严格按操作规程进行。

　　1.5附表:

　　1.5.1《操作票》

　　1.5.2《配电房运行巡查记录》

　　1.5.3《配电设备运行记录》

　　1.5.4《低压配电柜检查保

篇5：物业机电设备应急维修程序

　　物业管理公司在平时正常操作和维护保养时,做好各种机电设备/系统紧急故障的应急处理预案,当机电设备/系统以生意外故障时,妥善有效的处理,可减少财产的损失和降低对业主的影响,以下是一般机电设备的应急维修程序:

一、获知故障

　　1、接到故障报告。

　　2、迅速通知有关人员及部门。

　　3、做好当班记录。

二、赶赴现场

　　1、当班人员尽快赶赴现场。

　　2、若为外单位保修或在免费保养期间的设备/系统以生故障,应立即通知维承包商。

　　3、在代管期间的设备/系统以生故障,立即通知承包商和业主。

　　4、视故障情况,报告上级领导。

三、应急处理

　　1、尽快采取有效措施,停止或减少困故障引起的损失和对业主的影响。

　　2、若有需要,应拍照取证,为寻找故障原因和向保险公司索赔留下证据。

　　3、若有备用设备,应迅速进行切换或更换,恢复原有功能。

　　4、采取临时补救措施,满足业主需要。

　　5、催促并配合专业维修公司采取紧急措施。

　　6、若在可能危及公众安全的公共场所,应立即设置或者悬挂警示标志,标牌和警示带。

四、修理更换

　　1、查情故障原因。若有需要,应约请专业公司鉴定事故责任。

　　2、在免费保修期内或维修保养合同有效期内,应督促责任单位修理。

　　3、设备维修费用较大时,必须报发展商或业主认可;若在保险范围内,还应报保险公司。

　　4、修理时更换零配件应尽量与原装零配件相同。

　　5、修理时间尽量选择对业主影响较小的时间。

五、恢复使用

　　1、修理完毕,应通知有关部门/业主可恢复使用。

　　2、若对业、客户有直接影响,应向其致歉,并说明原因。

　　3、若对业主影响太大,过一周或找适宜机会回访业主,征求意见。

六、记录报告

　　1、撰写特别事件报告。

　　2、记录故障发生的时间、日期、地点及原因。

　　3、记录修理的单位、方法,是否达到原有性能。

　　4、报告直接损失情况和间接损失估计。

　　5、记录业主及客户投诉情况和处理结果。