物业机电设备应急维修程序

　　物业管理公司在平时正常操作和维护保养时,做好各种机电设备/系统紧急故障的应急处理预案,当机电设备/系统以生意外故障时,妥善有效的处理,可减少财产的损失和降低对业主的影响,以下是一般机电设备的应急维修程序:

一、获知故障

　　1、接到故障报告。

　　2、迅速通知有关人员及部门。

　　3、做好当班记录。

二、赶赴现场

　　1、当班人员尽快赶赴现场。

　　2、若为外单位保修或在免费保养期间的设备/系统以生故障,应立即通知维承包商。

　　3、在代管期间的设备/系统以生故障,立即通知承包商和业主。

　　4、视故障情况,报告上级领导。

三、应急处理

　　1、尽快采取有效措施,停止或减少困故障引起的损失和对业主的影响。

　　2、若有需要,应拍照取证,为寻找故障原因和向保险公司索赔留下证据。

　　3、若有备用设备,应迅速进行切换或更换,恢复原有功能。

　　4、采取临时补救措施,满足业主需要。

　　5、催促并配合专业维修公司采取紧急措施。

　　6、若在可能危及公众安全的公共场所,应立即设置或者悬挂警示标志,标牌和警示带。

四、修理更换

　　1、查情故障原因。若有需要,应约请专业公司鉴定事故责任。

　　2、在免费保修期内或维修保养合同有效期内,应督促责任单位修理。

　　3、设备维修费用较大时,必须报发展商或业主认可;若在保险范围内,还应报保险公司。

　　4、修理时更换零配件应尽量与原装零配件相同。

　　5、修理时间尽量选择对业主影响较小的时间。

五、恢复使用

　　1、修理完毕,应通知有关部门/业主可恢复使用。

　　2、若对业、客户有直接影响,应向其致歉,并说明原因。

　　3、若对业主影响太大,过一周或找适宜机会回访业主,征求意见。

六、记录报告

　　1、撰写特别事件报告。

　　2、记录故障发生的时间、日期、地点及原因。

　　3、记录修理的单位、方法,是否达到原有性能。

　　4、报告直接损失情况和间接损失估计。

　　5、记录业主及客户投诉情况和处理结果。

www.pmceO.com 物业经理人网

篇2：物业维修安全应急预案

　　使用移动电动器具危及安全应急预案

1、危及安全项因

　　①使用移动电动器具前来检查机械转动部分是否正常,电线绝缘是否完好,有无接地线等,引发安全事故。

　　②使用电动器具如电锤、电钻、切割机、角磨机等,未按以上操作,未带好绝缘手套和站在绝缘物体上进行而引起触电事故发生。

　　③当钻孔物件上工件固定不牢固,甩出伤人,及操作戴沙手套操作人手被缠绕住引发事故。

　　④更换新砂输片时来认真检查选择把有破损、裂纹的砂输片换上或磨工件过猛时,撞击砂输,造成砂输片发生崩裂出击伤人事故。

　　⑤电焊有残余油脂或可燃液体,可燃气体的容器在焊之前来认真清洗干净及密封的容器来打开前就焊接,而导致爆炸事故。

2、预防措施

　　①移动电动器具应由专人保管,还必须定期进行检查,测试,实验起绝缘性能,机械传动是否符合。

　　②使用电动器具,不准提着电动器具的导线或转动部分。

　　③使用电锤、电钻、台钻必须把加工工件固定牢固,在钻孔开始或工件要钻穿时,用力要轻,防止工件转动飞出,甩出伤人及不准戴纱手套操作。

　　④砂辐机使用前应先检查防护罩,防护档板、拖架等安全附件是否齐全、有效,当换新的砂辐应遵守安全操作规程及操作时操作者必须戴防护眼镜并站在砂辐机侧面磨。

　　⑤电焊工作场所附近5米以内不得有易燃、易爆物品,且必须有防火设备,焊接工作结束后要仔细检查焊接场地周围,确认没有起火危险后,方可离开现场。

3、紧急救护处理程序

　　①触电急救

　　A先脱离电源

　　B脱离电源的处理按《触电应急预案》中第三点触电紧急救护程序执行。

　　②外伤急救

　　A、外伤急救原则上是先挽救后固定,在搬运并注意采取措施,防止伤势加重或污染,需要送医院救治的,在做好保护伤员措施再送医院救治。

　　B、外伤急救按《高空作业坠落事故应急预案》中第三点高空坠落处理程序执行。

　　(一)烧伤急救

　　1、电灼伤,火焰烧伤或高温水烫伤均应保持伤口清口,伤员的衣服鞋袜用剪刀剪开后,除去。伤口全部用清洁布片覆盖,防止污染,四肢烧伤时先用清洗冷水冲洗,然后用法除布片或消毒纱布覆盖送医院。

　　2、强酸或碱灼伤应立即用大量清水彻底冲洗迅速将被侵蚀的衣物剪去,为防止酸碱残留在伤口内,冲洗时间一般不少于10分钟。

　　3、经医务人员同意灼伤部位不宜搽任何东西和药物。

　　4、送医院途中,可给伤员多次少量口服糖盐水。

　　(二)冻伤急救

　　1、冻伤使肌内僵直,严重者 骨骼,在救护搬运过程中动作要轻柔,不要强使其肢体弯曲活动,以免加重损伤,应使用担架,将伤员手卧并抬至温暖室内救治。

　　2、将伤员身上潮湿的衣服剪去后用于干燥柔软的衣服覆盖,不得烤火或槎

　　3、全身冻伤者呼吸和心跳有时十分微妙,不应误认为死亡,应努力抢救。

篇3：银川市物业专项维修资金应急维修项目使用程序(2009年)

　　银房发〔20**〕211号

　　关于印发银川市物业专项维修资金应急维修项目使用程序的通知

　　各物业服务企业、业主委员会:

　　建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》第二十四条规定,“发生危及房屋安全等紧急情况,需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的”,由物业服务企业、业主委员会或相关业主实施维修和更新、改造,未实施的,“直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门可以组织代修,维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支;其中,涉及已售公有住房的,还应当从公有住房住宅专项维修资金中列支。”根据以上规定,为有效解决我市物业管理区域内出现危及房屋安全或突发事件等紧急情况而急需的房屋维修问题,我局制定了《银川市物业专项维修资金应急维修项目使用程序》,现印发给你们,请遵照执行。

　　特此通知。

　　附件:银川市物业专项维修资金应急维修项目使用程序

　　二〇〇九年九月二十三日

　　主题词:物业维修金△ 使用程序 通知

　　抄送:局机关各处、市物业办

　　银川市住房保障局办公室

　　附件:

　　银川市物业专项维修资金应急维修项目使用程序

　　一、银川市物业管理区域内发生屋面、外墙面漏渗水等危及房屋安全或突发事件的紧急情况,需要立即对物业共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造,相关单位(业主委员会、物业服务企业、房屋管理单位或相关业主)未按规定实施的,由市物业办组织应急维修。

　　二、应急维修按以下程序使用物业专项维修资金:

　　(一)市物业办组织相关单位(业主委员会、物业服务企业、房屋管理单位或相关业主)召开临时联席会议,会议就告知启动应急维修,工程决算审核单位,具体施工时间等问题形成会议纪要。

　　(二)市物业办将应急维修项目的具体楼号、维修内容、维修时间、注意事项及联席会议纪要内容等在所涉及物业的公共区域进行公示。(来自:www.pmceo.com)

　　(三)公示的同时,市物业办组织施工单位进行应急维修,并按工程项目测算暂定价不少于50%,通知专户管理银行以转账方式将资金划拨至施工单位。

　　(四)工程竣工后,市物业办组织施工方、监管方、工程决算审核单位进行竣工验收。

　　(五)市物业办按照经工程决算审核单位审核的工程决算扣除5%-10%的保修金后,通知专户管理银行划转剩余资金至施工单位。

　　(六)工程保修期满,市物业办审验合格后,通知专户管理银行划转保修金至施工单位。

　　(七)应急维修项目完成后,市物业办应当在所涉及物业的公共区域内,公示该项应急维修项目的费用和费用据实分摊的情况,如需续筹资金,还应告知续筹标准及金额等情况。

篇4：南昌市城区住宅专项维修资金应急使用操作试行细则(2015年)

　　【施行日期】20**年5月1日

　　【修正废止】

　　南昌市住房资金管理中心，各县、区(开发区、新区)房管局(办)：

　　《南昌市城区住宅专项维修资金应急使用操作细则(试行)》已经20**年3月23日局长办公会议通过，现印发给你们，请遵照执行。

　　20**年3月31日

　　南昌市城区住宅专项维修资金应急使用操作试行细则(20**)

　　第一条 为确保在应急情况下及时使用住宅专项维修资金，根据《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令第165号)、《城市危险房屋管理规定》(建设部令第129号)、《业主大会和业主委员会指导规则》(建房[20**]274号)、《关于住宅专项维修资金应急使用有关事项的通知》(赣建房[20**]13号)等有关规定，结合我市实际，制定本操作细则。

　　第二条 本市城区内已按栋建账房屋的应急使用住宅专项维修资金适用本细则。

　　第三条 影响房屋安全使用的以下应急情况，可以采取应急维修，物业服务合同有约定的从其约定，无约定的需超过正常的保修期：

　　(一)电梯故障危及人身安全，经市级以上特种设备检测检验机构出具故障检测报告，并经所在区房产主管部门和社区居(村)委会核查属实的，其维修部位和条件为：

　　1、电梯主要有主板、变频器、曳引系统、导向系统、轿厢、门系统、电力拖动系统、安全保护系统等八个主要系统;

　　2、符合以下大、中修标准：

　　(1)电梯正式投入使用达5年以上的应纳入大修;

　　(2)电梯已中修2次以上仍然出现故障的应纳入大修;

　　(3)电梯发生过重大事故，其主要部件严重受损的应纳入大修;

　　(4)电梯正式投入运行2年应纳入中修。

　　(二)二次供水、排水系统中涉及的设施设备发生故障、影响使用，并经所在区房产主管部门或有资质的专业生产、安装单位出具意见书的，其维修部位为：加压水泵、电机、变频器、总控制柜、小区供水主管道、总阀门等。

　　(三)消防系统中涉及的设施设备存在安全隐患或发生故障，项目所在区消防部门出具《鉴定意见书》或《责令限期改正通知书》认定，并经所在区房产主管部门和社区居(村)委会核查属实的，其维修部位和条件为：

　　1、火灾自动报警系统、自动喷淋系统，温烟感、应急与疏导照明系统、综合布线系统、消防泵及软起动装置(自偶减压起动装置)、消防供水管网及管线系统、消防联动模块;

　　2、符合以下大、中修标准：

　　(1)中修是指对设备进行部分解体、修理或更换部分主要零件与基准件;同时要检查整个机械系统，紧固所有机件，消除扩大的间隙，校正设备的基础，以保证机器设备能恢复和达到应有的标准和技术要求;

　　(2)大修是指对设备进行定期的，包括更换主要零部件的全面检修工程。即通过更换、恢复其主要零部件，恢复设备原有精度、性能和运行效率而进行的全面修理;

　　(四)屋顶、屋面、外墙面发生渗漏，或者地下室发生积水，严重影响业主房屋正常使用，经有资质的房屋质量检测机构出具证明并经区房产主管部门和社区居(村)委会现场认定的，其维修部位和条件为：

　　1、外墙开裂导致室内墙渗漏的;

　　2、屋顶防水开裂导致渗漏面积较大或渗漏点较多的经多次补漏仍难解决的;

　　3、屋顶防水老化需全面翻修的;

　　4、屋顶排水系统损坏无法维修需全面更换的;

　　5、屋面伸缩缝到了维修加固期年限(5年以上)的;

　　6、地下室严重积水无法排空的。

　　(五)房屋外墙存在脱落、剥落等隐患，经有资质的房屋质量检测机构出具证明并经区房产主管部门和社区居(村)委会现场认定的，其维修部位和条件为：

　　1、普通外墙类：

　　(1)墙面装饰大面积脱落或松动存在安全隐患的;

　　(2)房屋阳台、屋檐鼓裂存在脱落危险的;

　　(3)房屋主体屋面瓦片、压边条、雨檐存在大面积松脱风险的;

　　(4)屋檐、门头、外墙附属物、构筑物出现脱落的。

　　2、玻璃幕墙类：

　　(1)幕墙自然爆裂，无法界定责任人的;

　　(2)幕墙因长期使用造成封胶老化大面积漏水的(漏水面积不少于5%，交房不少于5年);

　　(3)幕墙固定钢结构腐蚀严重存在安全隐患的。

　　(六)发生严重危及房屋安全的其他应急情况(如严重沉降、倾斜、开裂等)，经有资质的房屋质量检测机构出具证明并经区房产主管部门和社区居(村)委会现场认定的，其维修部位和条件为：

　　1、小区围墙土建实体部分发生基础下陷，墙面倾斜，墙体出现裂缝的;

　　2、3米以上高度采用石材湿贴技术施工，导致后期严重石材脱落隐患的;

　　3、房屋主体出现基础下陷，承载柱、梁、墙体等部位出现结构性裂缝的;

　　4、因基础下陷，导致主排污管等隐蔽工程出现破损、松脱的。

　　以上六种情形经区房产主管部门核查属实，确需使用住宅专项维修资金进行应急维修，可以不经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三

　　分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

　　第四条 应急维修资金申请人可按以下情况确定：

　　(一)已聘请有资质的物业服务企业管理的物业，物业服务企业在物业发生应急情况时应及时组织人员采取措施，并在24小时内制订维修、更新方案，向业主委员会通报有关情况。业主委员会核实后，由物业服务企业向所在区房产主管部门申请。

　　未成立业主委员会的，由物业服务企业提出使用申请，社区居(村)委会核实后，向所在区房产主管部门申请。

　　(二)未聘请物业服务企业管理的物业，由相关业主提出使用申请，经社区居(村)委会核实后，向所在区房产主管部门申请。

　　第五条 应急维修资金申请人按以下程序申请：

　　(一)由维修资金使用申请人提交以下材料交所在区房产主管部门审核：

　　1、《应急使用商品房屋专项维修资金申请表》或《应急使用售后公有住房专项维修资金申请表》;

　　2、应急维修工程施工合同和工程预算，申请使用金额在5万元以上的项目还需提供工程审价机构出具的审价报告;

　　3、相应鉴定机构出具的意见书;

　　4、其他必需的相关材料。

　　(二)区房产主管部门接到申请后，应当及时组织人员进行审查核定，并在2个工作日内作出是否同意申请的决定。符合申请条件的及时向市住房资金管理部门提交划转住宅专项维修资金的通知及申请材料;

　　(三)市住房资金管理部门依据完备的申请材料，根据工程进度或工程施工合同分期将申请的维修资金及时出具银行转账支票划转给维修单位。

　　第六条 实行房屋应急维修，应在乙级以上造价咨询企业、三级以上建筑施工类企业中自行选择，经业主委员会通过，报区房产主管部门同意，并应由业主委员会在小区内进行公示;未成立业主委员会的，经社区居(村)委会通过，报区房产主管部门同意，并应由社区居(村)委会在小区内进行公示。

　　第七条 因业主委员会、物业服务企业相互推诿造成无法实施应急维修，严重影响业主正常生活的，由区房产主管部门负责组织召集社区居(村)委会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业等相关单位参加的联席会议，联席会议可指定维修单位代修。

　　第八条 施工企业完成应急维修后应当及时申请工程验收：

　　(一)由物业服务企业提出应急使用住宅专项维修资金申请的，由物业服务企业、业主委员会或者社区居(村)委会联合组织验收;

　　(二)由业主提出应急使用住宅专项维修资金申请的，由有关业主、社区居(村)委会联合组织验收;

　　(三)由联席会议指定维修单位代修的，由代修单位和业主代表联合进行验收。

　　第九条 应急维修工程验收合格后，应急维修申请人或者组织代修人应将应急维修工程验收意见、审价结果、工程实际使用住宅专项维修资金总额及业主分摊费用情况在物业管理区域内显著位置进行公告，公告期不少于15天。

　　第十条 应急维修使用住宅专项维修资金的费用，由产权人按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。对个人购买的房改房，分摊应支付的维修资金先使用售房单位交存的住宅专项维修资金，售房单位交存的住宅专项维修资金不足的，差额部分从个人交存的住宅专项维修资金中列支。住宅专项维修资金专户中资金不足，应由维修项目受益业主交纳现金补足此次维修应分摊的金额。

　　第十一条 各县和湾里区可参照本细则执行。

　　第十二条 本细则自20**年5月1日起实施。

篇5：秦皇岛市住宅应急专项维修资金使用管理试行办法（2014年）

　　秦皇岛市住宅应急专项维修资金使用管理试行办法(20**)

　　第一条 为进一步完善住宅专项维修资金管理制度，保障房屋共用部位、共用设施设备安全，维护业主共同利益，根据《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令第165号)和《河北省住宅专项维修资金管理实施细则》(冀建法【20**】788)的规定，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条　本办法所称的住宅应急专项维修资金，是指按规定从商品住房住宅专项维修资金中列支的资金。住宅应急专项维修资金用于物业项目共用部位和共用设施设备无法正常使用、危及房屋和人身安全等紧急情况和无法界定受益人时的维修。

　　第三条市住房保障和房产管理局是全市住宅应急专项维修资金的行政主管部门，负责全市住宅应急专项维修资金的统一管理。

　　各县物业管理部门负责辖区内物业项目的住宅应急专项维修资金的指导、协调、监管。

　　市财政、审计部门负责对住宅应急专项维修资金的使用和管理进行监督。

　　第四条对住宅应急专项维修资金应当按照统一监管、项目统筹、量入为出的原则，在物业项目的账户余额内申请使用。

　　第五条物业项目发生以下情形之一的，可以使用住宅应急专项维修资金：

　　(一)房屋结构性损坏而发生危险的排险解危;

　　(二)房屋漏雨;

　　(三)水箱水泵水管故障引发的大面积停水、漏水;

　　(四)电梯发生故障;

　　(五)消防系统发生功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的;

　　(六)其它严重影响业主生活、危急业主生命安全的情形。

　　第六条 住宅应急专项维修资金按照以下程序申请使用：

　　(一)物业服务企业、业主委员会、相关业主以书面形式均可向市、县物业管理部门提出申请;

　　(二)市、县物业管理部门派人到项目现场查勘、确认后，出具核实意见，对属于住宅应急专项资金范围的予以备案;

　　(三)市、县物业管理部门组织维修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账户中列支。

　　(四)工程验收合格后，施工单位凭审计报告或决算报告到市、县物业管理部门办理工程结算。

　　第七条市、县物业管理部门要加强对施工单位的管理，根据施工单位维修及时率、工程质量以及服务满意度等，实行严格的动态考核。

　　第八条 预算金额超过2万元以上(包括2万元)的维修项目完工后凭审计报告结款;预算金额2万元以下的维修项目完工后凭决算报告结款。

　　第九条 本办法自20**年6月1日起施行。

　　二0一四年四月十五日