辖区设备维修制度

　　一.预防性维护保养

　　1.1所有设备必须根据维修保养手册及相关规程,进行定期检修及保养,并制订相应年度、季度、月度保养计划及保养项目。

　　1.2相关工程人员必须认真执行保养计划及保养检修项目,以便尽可能延长系统设备正常使用之寿命,并减少紧急维修之机会。

　　1.3保养检修记录及更换零配件记录必须完整、真实,并须由工程部建立设备维修档案,以便分析故障原因,确定责任。

　　1.4各系统之维护保养计划及保养检修项目之制订由主管负责,并提交工程部经理审阅;保养检修及更换零配件之记录由领班负责,并提交主管审阅。

　　1.5进行正常系统维修保养及检修时,如对客户使用产生影响,必须提前三天通知管理处客户服务部,由客户服务部发出通告,确定检修起止日期及时间(须尽可能减少对客户之影响范围),以便使受影响之客户做好充分准备。

　　二.紧急维修

　　2.1必须进行紧急维修时,须立即通知经理,安排有关人员立即赴现场检查情况,并按实际情况进行处理。

　　2.2如因紧急维修,必须对客户使用产生影响时,须立即通知管理处客户服务部,并由客户服务部向受影响之客户发出紧急通告,同时,需考虑尽量减少影响范围。

　　2.3如发生故障之设备在保修期内,应做出适当之应急处理,以尽量减少对客户之影响,并立即通知有关供应商之保修负责人。

　　2.4紧急维修结束后,须由领班填写维修记录及更换零配件记录,并以书面形式将事故障原因、处理方法、更换零配件之名称、::规格及数量、品牌等、处理结果、事故发生时间、恢复正常时间等向主管报告,并提交经理审阅。此报告由工程助理存入设备维修档案,备查。

　　三.设备的更新及系统改造

　　3.1出于技术更新、提高效率、安全运行、减少污染及降低能耗等方面考虑,工程部有责任提高对现有设备做出更新或改造之建议。

　　3.2 设备更新及改造建议,必须向物业总经理提交可行性及经济性分析报告,并须考虑总体系统运行之安全性及可靠性。

　　3.3 由于此类工作通常没有迫切性,故须尽量安排在最有利及对客户影响最小之时间进行。

采编：www.pmceo.cOm

篇2：给排水设备设施维修保养规程

1.0 目的

　　规范给排水设备设施保养工作,确保给排水设备设施各项性能完好。

2.0 范围

　　适用于物业集团辖区内给排水设备设施(含消防供水机组)的维修保养。

3.0 职责

　　3.1 给排水技工具体负责实施给排水设备设施的维修保养。

　　3.2 系统工程师负责制定给排水设备设施维修保养计划并组织实施。

　　3.3 部门经理负责审核设备设施维修保养计划。

　　3.4 单位负责人、业务总部负责年度维修保养、大中修计划的审定,物业集团主管领导审批。

　　3.5 业务总部负责对给排水设备设施的维修保养工作提供技术指导、支持。

　　3.6 全面质量管理办公室负责对维修保养计划的实施情况进行检查、监督。

4.0 工作内容

　　4.1 给排水设备设施维修保养计划的制定。

　　4.1.1 在每年的12月26日前,由系统工程师组织相关技术人员一起研究制定《给排水设备设施维修保养年度计划》并上报公司领导审批。

　　4.1.2 系统工程师根据审批的年度保养计划在每月26日前制定《 月份设备维修保养计划表》报部门经理审核后实施。

　　4.1.3 制定给排水设备设施维修保养计划的依据:

　　a.给排水设备设施使用频度;

　　b.给排水设备设施运行状况(故障隐患);

　　c.相关设备技术资料、标准;

　　d.合理的时间(避开节假日、特殊活动日等)。

　　4.1.4 给排水设备设施维修保养年度计划应包括如下内容:

　　a.维修保养项目及内容;

　　b.备品、备件计划;

　　c.具体实施维修保养的时间;

　　d.预计费用。

　　4.2 给排水技工对给排水设备设施进行维修保养时,应按计划进行。

　　4.3 对部门无法解决的问题,可向业务总部寻求技术支援或对外委托,外委应按《采购控制程序》或相关规定执行。

　　4.4 水泵机组维修保养。给排水技工每半年对园区所有水泵机组进行一次清洁、保养。

　　4.4.1 电动机维修保养:

　　a.用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5MΩ以上,否则应烘干处理或修复;

　　b.检查电动机轴承有无阻滞或异常声响,如有则应更换同型号规格轴承;

　　c.检查电动机风叶有无碰壳现象,如有则应修整处理;

　　d.清洁电动机外壳;

　　e.检查电动机是否脱漆严重,如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆后重新油漆。

　　4.4.2 水泵维修保养:

　　a.检查水泵轴承是否灵活,如有阻滞现象,则应加注润滑油;如有异常摩擦声响,则应更换同型号规格轴承;

　　b.转动水泵轴,如果有卡住、碰撞现象,则应拆换同规格水泵叶轮;如果轴键槽损坏严重,则应更换同规格水泵轴;

　　c.检查压盘根处是否漏水成线,如是则应加压或更换盘根;

　　d.清洁水泵外表;

　　e.如水泵脱漆或锈蚀严重,则应彻底铲除脱落层油漆,重新刷上油漆。

　　4.4.3 检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏,如损坏则应更换。

　　&nb

篇3：房屋设施设备维修养护管理规定

【房屋、建筑设施】

　　建物维修工

　　按《房屋、设施维修养护规程》与《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》的内容要求进行修缮养护;

　　每月一次按《房屋、设备、设施巡视内容与要求》对小区房屋建筑,公用部位、设施进行巡查;

　　将周期巡查、养护结果记录于《共用部位巡查、养护记录表》内;

　　房屋、设施修缮工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内;

　　房屋、设施发生异常,及时报告设备主管,并在设备主管协同下排除异常。

　　设备主管

　　负责房屋、设施的技术资料、档案的收集,负责零星材料的采购计划的编制,委托维修的联系工作;

　　每年12月按房屋完好情况制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;

　　组织实施房屋、设施的维修保养工作,对房屋养护、修缮提供工作指导及检查监督;

　　对每次周期巡查养护记录、维修记录进行检查验证;

　　每季度组织建物维修工检查房屋(来自:www.pmceo.com)、设施的使用状况,记录《房屋、设施检查表》,根据日常巡视及季度检查记录按照《房屋完好程度评定办法》,填写《房屋完好程度鉴定表》、《房屋完好情况分类记录表》,经经理审核后上报公司主管部门;

【供配电设备】

　　电工

　　每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视配电房设备,并记录《配电房巡视记录表》;

　　配电房每周打扫一次,配电柜每月清洁一次。双电源柜(箱)"运行"与"备用"每月切换检查一次,并记录《设备定期启动表》;

　　按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《供配电设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;

　　供配电设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内;

　　供配电设备发生异常和故障及时报告设备主管,记录《设备故障记录表》,并在设备主管协同下排除异常和故障。

　　设备主管

　　负责设备的技术资料、档案的收集、保管;负责零星设备的配件、材料的采购计划的编制,外委托修理的联系工作;

　　每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》,并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;

　　组织实施供配电设备的运行管理及维修保养工作,并进行指导,检查;

　　每周巡视配电房设备,检查巡视记录、交接班记录;

　　每月定期组织电工检查供配电设备的(来自:www.pmceo.com)运行状况,填写《供配电系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录,根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门;

　　对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证;

　　每季汇总设备故障情况,填写《设备故障记录(季度)汇总表》,报经理审核后,交公司主管部门;

　　按《应急预案》规定负责处理应急事件。

【

篇4：房屋及设施设备维修养护计划及实施方案

一、建筑的日常养护维修与计划

　　房屋日常养护维修是指为办公楼房屋原有完好登记和正常使用,进行日常养护和及时修复小损小坏等房屋维护管理工作。

建筑物主要指标(略) (一)、基础结构养护及巡检

　　1、对混凝土结构的预埋、给排水设施等的使用情况应制定计划,定期(每年不少于两次)进行检查。发现腐蚀、渗漏、开裂和建筑垃圾、污杂物沉积要及处理。制止不设计及有关部门批准,任意在结构上开凿。

　　2、钢筋混凝土保护层损坏要及修补,以防止钢筋锈蚀。

　　3、办公楼的使用应符合设计要求,改变用途时不允许随意超载,甚至于对结构进行改造。

(二)装饰工程养护:

　　1、楼层地面的养护:保持楼层地面清洁、干净卫生。保持上、下水道不漏不堵,避免因漏水造成室积水,渗入楼板。对于木地板、大理石等楼层地面还需定期专业养护。

　　对于(来自:www.pmceo.com)使用中发生小的损坏,要及时修补。制止不加任何保护措施在楼面上拖拉重物。

　　2.门窗的养护:对使用者进行保护门窗的宣传工作,发现开关不灵、缝隙过大,五金配件丢失或损坏等问题。要及时修理。做好防雨、防塞等工作,定期进行油漆补修工作,补漆尽量和原漆保持一致,否则应进行全部重新油漆。

　　3、饰面墙的养护:定期(每年不少于2次)巡检,可采用观察或用小锤轻划检查。发现问题及时处理,不允许用强酸对任何饰面墙进行擦洗。对楼体外墙面,安装饰物如用铁件,必须刷漆,防止水锈污染墙面。

　　4、顶棚的养护:定期巡检,发现翘边,裂挂、破损、阴湿应及时修补或更换。

(三)幕墙工程养护管理:

本工程外立面塑铝板为主,配以部分玻璃幕加以点燃,另外还有一些不锈钢饰柱等。

　　1、发现螺栓(来自:www.pmceo.com)松动,破损应及时修复或更换,发现玻璃松动、、破损应及时修复或更换,发现密封胶和密封条脱落或损坏,应及时修补或更换。

　　2、定期检查幕墙排水系统,保持通畅。

　　3、当遇特大风沙、地震、火情等灾害时,事后应对玻璃幕墙进行全面检查,亲视损坏程度进行维修加固。

二、设备设施的运行维护与计划 (一)给排水设备运行维护

　　给排水设备运行维护是指为保证办公楼给排水设备、设施的正常运行使用所进行的日常养护维修。

　　对设备系统的了解:

　　自来水变频泵

　　自动喷洒供水泵

　　消火栓稳压泵

　　潜水泵

　　1、管道漏水修理

　　2、管道堵塞排堵

　　3、水龙头与阀门的维修

　　4、卫生洁具的维修

　　5、水泵保养及维修

　　6、压力表的校验

　　7、潜水泵的检查保养

　　8、热交换器的运行与维修

　　9、生活水箱的清洗消毒

(二)供电设备管理维护

　　供电设备管理维护是指为保证办公楼供电系统正常运行,对供电设备的日常管理和保养维修

　　对设备系统的了解

　　变压器

　　高压柜

　　低压柜

　　日常维护要点

　　1、电气电路故障:断路、接触不良、漏电等故障判断和维修

　　2、绝缘电阻测量及损伤线更换

　　3、配电箱的检查

　　4、照明灯具的检查

(三)、电梯运行维护

　　电梯维修是指为保证办公楼电梯设备正常使用所进行的日常运行管理、维修保养和中修

　　天津迅达公司迅达电梯2部

(四)、空调系统运行维护

　　冷气系统是指为保证办公楼中央空调系统正常运行所进行的日常运行管理和维修和保养工作。对设备系统的了解

　　常见维修要点

　　1、电源电压的检查

　　2、机油温度、压力的检查

　　3、制冷剂的检查

　　4、冷冻水、冷却水的检查

　　5、远行参数的记录

　　6、注意冷却泵塔水质清洁及时补水

　　7、冷却泵、冷冻泵的检查

(五)保安消防监控系统的管理和维护

　　对设备系统的了解:

　　电梯对讲5组

　　电视监控30组

　　消防监控1组

　　局域网系统1组

　　电话交接间1组

　　大屏电视系统1组

　　常见维护要点:

　　1、结合实际正确使用设备

　　2、保存、运行资料以及累积建立历史及动向趋势记录

　　3、选择可靠的分包方,按周期维保、增补、扩充、升级等内容的工作。

(六)消防设施设备的管理和维修

　　对设备系统的了解:

　　防排烟风机8台(屋顶排风机4KW1台、地下室设备间风机5.5KW8台)

　　自动喷洒供水泵30KW2台

　　消防栓稳压泵45 KW2台

　　喷洒稳压泵3.7 KW1台

　　常见维护要点:

　　自动喷洒系统

　　管道阀门

　　电接点压力表

(七)电视天线系统的管理和维护

　　电视天线系统的管理和维护是指为保证办公楼电视天线接收系统正常运行,对接收设施进行的日常运行管理、养护和维修。

　　运行维护要点:

　　1、按主管部门要求和有关规定管理

　　2、按设备使用说明书进行维护

设备设施的维修养护计划

序号	项目	工作内容	保养周期
1.	避雷系统接地电阻	可靠性检查和试验	每年一次（春季前），雷雨后加强巡检一次
2.	火灾自动报警系统	可靠性检查和试验	每季一次
3.	高、底压配电柜	清扫、紧固、防锈	每年一次
4.	各种配电盘、控制柜	清扫、紧固、防锈	每年一次
5.	电梯	由专业公司定期维护	每天巡检，每周保养
6.	空调冷水机	由专业公司定期维护	每年一次（夏季前）
7.	空调冷水循环泵	清洗、换润滑油	每年一次
8.	热力锅炉	专业公司定期维护及安全检查、水质检测	每年一次（冬季前）
9.	热水锅炉	安全检测、水质检测	每季一次
10.	热水循环泵	清洗、换润滑油	每年一次
11.	生活水箱	清洁、二次消毒	每半年一次
12.	污水泵	清洁、换润滑油	每年一次
13.	风机防尘罩	清洗	每半年一次
14.	各种管道的金属阀门	清洁、防锈	每年一次
	各种金属管道和构架	清洁、防锈、紧固	每年一次
弱电系统的设备、线缆按技术资料的相关规定执行
电动消防水泵每周试运转一次并加注润滑脂

　　各种设备每天运行时间超过12小时的保养周期为一年,不足12小时的保养周期为二年。

篇5：物业机电设备应急维修程序

　　物业管理公司在平时正常操作和维护保养时,做好各种机电设备/系统紧急故障的应急处理预案,当机电设备/系统以生意外故障时,妥善有效的处理,可减少财产的损失和降低对业主的影响,以下是一般机电设备的应急维修程序:

一、获知故障

　　1、接到故障报告。

　　2、迅速通知有关人员及部门。

　　3、做好当班记录。

二、赶赴现场

　　1、当班人员尽快赶赴现场。

　　2、若为外单位保修或在免费保养期间的设备/系统以生故障,应立即通知维承包商。

　　3、在代管期间的设备/系统以生故障,立即通知承包商和业主。

　　4、视故障情况,报告上级领导。

三、应急处理

　　1、尽快采取有效措施,停止或减少困故障引起的损失和对业主的影响。

　　2、若有需要,应拍照取证,为寻找故障原因和向保险公司索赔留下证据。

　　3、若有备用设备,应迅速进行切换或更换,恢复原有功能。

　　4、采取临时补救措施,满足业主需要。

　　5、催促并配合专业维修公司采取紧急措施。

　　6、若在可能危及公众安全的公共场所,应立即设置或者悬挂警示标志,标牌和警示带。

四、修理更换

　　1、查情故障原因。若有需要,应约请专业公司鉴定事故责任。

　　2、在免费保修期内或维修保养合同有效期内,应督促责任单位修理。

　　3、设备维修费用较大时,必须报发展商或业主认可;若在保险范围内,还应报保险公司。

　　4、修理时更换零配件应尽量与原装零配件相同。

　　5、修理时间尽量选择对业主影响较小的时间。

五、恢复使用

　　1、修理完毕,应通知有关部门/业主可恢复使用。

　　2、若对业、客户有直接影响,应向其致歉,并说明原因。

　　3、若对业主影响太大,过一周或找适宜机会回访业主,征求意见。

六、记录报告

　　1、撰写特别事件报告。

　　2、记录故障发生的时间、日期、地点及原因。

　　3、记录修理的单位、方法,是否达到原有性能。

　　4、报告直接损失情况和间接损失估计。

　　5、记录业主及客户投诉情况和处理结果。