房屋装饰工程的养护维修

　　一、抹灰工程

　　装饰中的抹灰是房屋建筑的组成部分,按建筑物的部位不同有内外抹灰之分。对保护主体结构,阻挡雨雪、风霜、日晒对主体结构的直接侵蚀,使房屋内部平整明亮,清洁美观,改善采光条件,增强保温、隔热、抗渗、隔音等能力,改善居住和工作条件的作用。

　　(一)抹灰工程的质量要求

　　(1)各抹灰层的基层表面必须清理除尘、洒水湿润,防止基层表面的灰尘降低抹灰层的粘结度,同时通过基层表面洒水湿润后抹上的砂浆不致因砂浆中的水分被基层吸收而造成脱壳(粘结不牢而分层)空鼓。

　　(2)各抹灰层之间不得在同一天进行,以防止上下(内外)层结硬程度不一致而引起大面积开裂或起鼓。同时上下层之间的抹灰也不宜间隔多天,一般在1~2天左右。

　　(3)抹灰层表面应平正和顺、无凹陷、凸起、阴阳角必须找方。室内的纸巾灰罩面层厚度不得超过3毫米,以防止面层干硬后,引起表面展现细裂缝。

　　(4)水刷石面层(包括干粘石)的采粒石必须与水泥砂浆粘结牢固,颗粒分布均匀、平整无掉粒空洞。

　　(5)斩假石面层必须剁纹清晰、均匀、直顺、棱角无缺损。

　　(6)抹灰工程的质量偏差应符合质量验收规范中的允许值。

　　(二)抹灰工程的损坏与维修

　　1.常见的损坏现象。

　　(1)抹灰面层酥松脱落:常见底层内墙面发生酥松,往往因勒脚处外墙渗水或基础内防潮层损坏引起。

　　(2)抹灰面层空鼓:抹灰层与基层脱离,或抹灰层与抹灰层之间局部脱离。

　　(3)裂缝:抹灰面层局部裂缝应加以区别结构沉降引起或抹灰层收缩引起。

　　(4)面层爆裂:常见于混合砂浆抹灰中,主要是砂浆中含有未熟化的石灰粒,使用在抹灰层中后,吸收到潮气而产生爆裂。

　　2.损坏原因。抹灰层的损坏原因是多方面的,但主要是施工质量,自然因素,以及人为的使用不当而引起的。

　　(1)施工质量的影响。①抹灰前对基层清理不够、墙体浇水不足、各层的抹灰间隔时间不当,压得不实,各分层之间没能粘结成整体。②灰浆配比不准、搅拌不均匀、胶结材料过期、砂子过细、砂中泥浆含量过大。③抹灰后养护不当,夏天时未能及时浇湿面层,或冬季时未能做到防冻措施。④修补后在新旧连接处发生裂缝。

　　(2)自然因素的影响。①结构变形,由于地基发生不均匀沉降或地震影响、墙体和抹灰面同时开裂。②胀缩,由于温度变化引起抹灰面的开裂。③雨水浸蚀和冻融,由于抹灰面层存在细裂缝,雨水进入缝隙后在冬季时结冻膨冻,使缝隙增大,抹灰层脱离鼓起,甚至影响室内使用。

　　(3)人为的使用不当等因素。①由于管道没有维修,引起管道漏水,造成室内外墙面受水侵袭;维修人员进入顶棚检修时损坏顶棚,导致抹灰层开裂、脱落。②室内外墙体和顶棚通过的热力管道未加套管,使用时管子膨胀,使管子附近抹灰损坏。③因抹灰面层都在外部,有时搬运家具、重物、车辆也易撞坏抹灰面层。

　　3.抹灰工程的修补。

　　(1)抹灰层脱落。如大面积脱落,为了便于施工,可将剩余的部分全部铲除重做;对局部损坏的抹灰层可用钢凿先将计划凿去的外围通凿一遍,以防计划的修补面积无谓扩大。

　　①为了防止新旧抹灰之间干后产生细裂缝,因此在凿除损坏部分后的原抹灰接头处,必须凿得平直,与基层成直角,切忌产生波形,这样可防止接头产生裂缝。

　　②凿除的基层面必须清理干净,浇水湿润,然后在原抹灰层接头处刷一层1∶25水泥砂浆,加强新旧抹灰层之间的粘结。

　　③严格按照抹灰层的分层要求抹浆,但需防止新抹的砂浆厚度决不能超过原抹灰层,以影响美观。

　　(2)空鼓修补。如对空鼓面积不大,而四周边缘连接牢固时可继续观察,暂不处理

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篇2：房屋地基、基础维修养护

　　建筑物上部结构的自重及所承受的荷载,是通过基础传递给地基的。地基应具有良好的承载能力和稳定性,以降低或减少建筑物上部结构过量沉降或局部沉降而导致建筑物上部产生裂缝、倾斜。地基及基础的完损程度,关系到整个建筑物的强度和稳定性。由于基础埋置在地下,属隐蔽工程,其产生的隐患不易发现。因此对设计、施工及日常养护维修尤显重要。

　　一、地基基础的观察工作

　　房屋建筑的地基都要产生一定的变形,但是由于地基沉降程度和特征的不同,有些是正常现象,有些是异常现象,甚至带来破坏性的后果。在沉降的发展趋势上,正常的沉降速度随时间的推移而逐渐降低,最后趋于稳定不再发展(如半年内的沉降值不超过1毫米,一般认为已稳定)。而不正常情况下,沉降速度并没有逐渐降低,而是延续很长时间,以至几十年仍未稳定。

　　造成建筑物地基基础变形的原因主要在于:软弱地基;用材不当,施工质量差;基础埋置深度不当;相邻建筑物的基础影响;建筑物内上、下水管道漏水,引起地基湿陷;不合理使用;维修养护不及时,地表水渗入地基等。因此对某些房屋建筑进行必要的沉降观测,是房屋管、修单位的保养工作之一。如上部结构已产生裂缝的建筑物,沉降观测资料是分析裂缝产生原因、预计发展趋势、研究修缮方案或预防措施的重要依据。地基沉降观测工作内容主要有以下几方面:

　　(一)确定观测对象

　　(1)工程竣工验收后,应接替施工单位继续进行观测直至沉降稳定为止的建筑物;

　　(2)形式特殊、对沉降特别敏感或构造上、使用上对不均匀沉降有严格要求的建筑物;

　　(3)上部已出现较严重破裂、变形,而地基的沉降尚未稳定,仍在继续发展的建筑物;

　　(4)地基范围内及其附近有深挖、桩基施工、降水影响或出现其他对地基产生不利的房屋建筑。

　　(二)设置观测点

　　对地基沉降的观测,一般是将观测点设置在基础的顶面,如条件不许可时,则设在主体结构勒脚上或柱子底部。观察点的数量,可根据建筑面积大小和房屋的重要性,损坏位置等而定,但应尽量遍及房屋建筑具有代表性的各个部位。一般应设于外墙转角或纵横墙连接处以及沉降缝两侧。

　　(三)选定或设置水准点

　　水准点的位置应尽量靠近观测对象,但必须在房屋建筑的压力影响范围以外。

　　(四)定期观测

　　一般的正常情况下,竣工后第一年每季度观测一次;第二年每半年观测一次;以后每年观测一次;直至沉降稳定为止。如沉降发展较快,或破损较为严重且尚未稳定,则根据情况,增加观测次数。对结构已近危险状态,而沉降继续存在时,观测时间更应缩短,必要时隔日或每日进行观测。

　　(五)资料整理

　　每次观测详细记录,按观测对象分别整理;计算有关部位的相对沉降差,分析沉降情况。

　　二、地基、基础的鉴定加固及方法

　　(一)地基基础加固

　　凡出现下列情况时应做好地基加固处理。

　　(1)地基因滑移,或因承载力严重不足,或特殊地质等原因的不均匀沉降,引起结构明显的倾斜,位移、裂缝、扭曲等,并有继续发展的趋势。

　　(2)地基、基础因毗邻建筑而增大荷载,自身局部加层增加荷载或其他人为因素等的不均匀沉降,引起结构明显倾斜、位移、裂缝、扭曲等。

　　(3)地基老化、腐蚀、酥脆、折断导致结构明显倾斜、裂缝、扭曲等。

　　(二)地基加固法

　　地基加固是处理基础损坏的措施之一,它可以达到恢复或提高地基承载力,制止地基和上部结构变形发展的目的。在房屋修缮工程上,地基加固是在建筑物存在的情况下进行的。施工比较困难,且必须保证上部建筑物的安全。因此,其加固方法宜从经济上、技术上、施工条件上作出可行性比较分析后,再加以选定。以下为常用房屋地基的几种加固方法。

　　1.石灰浆加固。适用于膨

篇3：花园房屋养护修缮规程

　　1.0目的

　　1.1本指导书规定了怡翠花园房屋养护和修缮规程，保证房屋的完好，维护业主(住户)利益。

　　2.0适用范围

　　2.1本指导书适用于怡翠花园内所有房屋的养护和修缮。

　　3.0职责

　　3.1管理处楼宇管理员负责对房屋进行巡查。

　　3.2工程组人员负责养护和修缮。

　　3. 3保安员协助对房屋进行巡查，发现问题及时报服务中心。

　　4.0工作程序

　　4.1工作流程图：

　　4.2工作内容和要求

　　4.2.1楼宇管理员对在日常巡查中发现房屋存在的问题，并及时通知工程组进行维修、抢修。

　　4.2.2保安员对在日常的巡查中发现房屋存在的问题报服务中心，由服务中心通知工程组进行维修、抢修。

　　4.2.3工程组人员按“房屋养护和修缮计划”进行房屋保养，发现问题及时修缮。

　　4.2.4工程组人员养护和修缮完毕，把修缮情况登记在《公共设施(设备)维修记录表》上。

　　4.3养护和修缮标准按“房屋养护和修缮计划”执行。

　　5.0 引用文件和记录表格

　　5.1 《公共设施(设备)维修记录表》

篇4：学校(院)消防器材消防设备养护巡查制度

　　学校（院）消防器材、消防设备养护巡查制度

　　一、保安人员对消防器材、消防设备应坚持每班巡查1-2次，认真做好巡查记录。

　　二、每月由部门主管不定期对消防器材、消防设备进行抽查，如发现问题及时组织人员进行整改。

　　三、每季度对大楼内消防器材、消防设备进行一次检查、养护，做一次卫生，使消防设备处于良好状态。

　　四、组织保安人员、水电工进行消防业务训练，每学期组织一次，每年进行一次消防演习，确保拉得出、展得开、打得响。

　　五、每年第四季度对大楼内消防器材、消防设备进行全面年检工作，如有特殊情况动用消防器材应及时补充。

　　六、新的消防器材使用五年以后，每隔两年进行测试，根据实际情况进行重新灌装更换。

篇5：物业小区消防设施养护使用规范

　　物业小区消防设施养护及使用规范

　　目的：

　　正确维护、养护消防设施、设备，确保正常使用。

　　职责：

　　设备主办负责消防设施、设备维护养护管理；

　　各设备责任人负责设施、设备日常维护养护；

　　中心值班员负责对消防设施、设备监控管理。

　　方法和控制过程：

　　1．消防设施、设备设有专人负责制；

　　2．每季度由设备负责人对消防主机、联动柜内各接线端子进行检查、清洁、紧固一次，并做好记录；

　　3．每月上旬由设备责任人对消防联动柜按钮进行检查测试，不能可靠动作或正常复位的按钮须及时更换、维修，设备责任人每周一次对消防主机、联动柜内部吸尘、清洁并做好记录；

　　4．维修主办每季度对消防设施设备进行一次全面检查；

　　5．安全巡逻人员负责对小区的消防设施、设备日常巡视检查，发现问题及时联系相关负责人处理；

　　6．消防中心空调温度不得超过26℃，确保消防主机、联动柜能够正常运行；

　　7．当班人员每天对消防主机、联动柜进行表面清洁，并做好记录，中心每天对火灾报警显示屏进行测试和查询，随时了解报警情况；

　　8．指挥中心值班人员负责24小时对消防主机与联动柜监视，发现报警时按操作程序操作，并通知有关人员处理，并做好记录；

　　9、指挥中心值班人员交接班时，要查询最近一次发现报警的时间和地点，以及当值期间消防主机、联动柜的运行情况，并做好记录。