西安住宅专项维修资金问与答

　　西安住宅专项维修资金问与答

　　一、住宅专项维修资金的用途是什么?

　　答：维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　　二、哪些情况不能动用维修资金?

　　答：对于房屋共用部位、共用设施设备的维修，以下几种情况不能动用维修资金。

　　1、依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;

　　2、依法应当由相关单位承担的供水、供气、供电、供热、通讯。有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;

　　3、应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;

　　4、根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修、养护费用(包括日常绿化养护费用、水箱清洗、公用照明等)

　　三、小区未成立业主大会，能否使用维修资金?

　　答：可以申请使用，经维修资金列支范围内专有部分占建筑总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主讨论通过使用方案后即可使用。

　　四、维修资金的使用，遵循什么原则?

　　答：维修资金的使用应遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

　　五、维修费用如何分摊?

　　答：住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用的分摊办法，相关业主有约定的，从其约定;无约定的，根据其各自拥有www.pmceo.com物业的建筑面积比例按照下列规定分摊：

　　1、用于小区共用设施设备维修和更新、改造的，由小区业主按照其拥有物业的建筑面积例承担，并从小区业主交存的维修资金中列支;

　　2、用于整幢楼本体共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的，由整幢楼业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担，并从该幢业主交存的维修资金中列支;

　　3、用于本单元内共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的，由本单元内业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担，并从该单元业主交存的维修资金中列支;

　　六、未售出的房屋是否也应该分摊共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用?

　　答：住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住宅的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

　　七、如何加强对维修和更新、改造工程的质量监督?

　　答：使用维修资金的维修和更新、改造项目应当签订施工合同，提倡公开招标确定施工单位。业主委员会或者相关业主，可以委托专业机构对维修和更新、改造工程实施监理以及对工程造价进行审核，相关费用计入维修和更新、改造成本。

采编：www.pmceo.cOm

篇2：西安市住宅专项维修资金使用指引

　　西安市住宅专项维修资金使用指引

　　申请使用房屋维修资金所需要件及填表注意事项

　　一、申请单位向西安市房屋维修资金管理中心提交使用维修资金的书面申请：

　　申请中包含以下内容：

　　1、小区的基本情况，小区座落、竣工时间;

　　2、申请使用维修资金单位的营业执照，资质证书;

　　3、所维修和更新、改造的共用部位、共用设施设备已超过保修期的证明(如维修电梯应提供电梯销售、维保合同)及损坏情况(照片电子版);

　　4、本次维修资金的列支范围(列支范围为维修项目所涉及房屋的范围)。比如维修小区的共用部位、设施设备，维修资金的列支范围为整个小区;维修单幢楼的共用设施设备，列支范围为单幢楼;维修某个单元的共用设施设备，列支范围为该单元;

　　5、维修资金列支范围内房屋的分层分户实测报告;

　　6、维修资金列支范围内维修资金的交存情况

　　包括：1列支范围内的总户数、总面积;2 已交存维修资金的户数、面积;3 未交存维修资金的户数、面积;4 未售出的户数、面积。

　　7、申请单位、经办人的联系方式。

　　注：以上资料复印件均应用A4纸复印并加盖单位公章。

　　二、首次拨付工程款程序和所需要件：

　　(一)维修资金分为两次拨付，首次拨付工程预算金额的70%，待工程竣工后拨付工程尾款，首次拨付工程款所需要件：

　　1 《业主委员会(业主)委托代办申请维修资金征求意见表》;

　　2《维修和更新、改造方案公示》(附件1);

　　3《业主大会或者相关业主书面表决证明(工程预算)》(附件2);

　　4《维修和更新、改造方案公示证明》(附件3);

　　5《房屋维修资金使用款首次拨款审批单》(附件4);

　　6《维修资金使用转账介绍信》(附件5)-(首款)。

　　如果多个维修项目的维修资金列支范围一样，可在一套表上签字(如一幢楼同时维修屋面、消防等项目，可在一套表上签字);

　　但维修资金列支范围不同的，则必须分开签字(如维修不同单元的电梯，因维修费用不同，所涉及的业主也不同，此类情况应一个项目一套表)。

　　(二)填表注意事项

　　1 《业主委员会(业主)委托代办申请维修资金征求意见表》

　　此表是征求业主是否同意委托开发单位或物业公司代办申请使用维修资金的意见，应达到列支范围内“两个三分之二”签字确认;

　　2《维修和更新、改造方案公示》及《维修和更新、改造方案业主书面表决明细表》(附件1)

　　《维修和更新、改造方案公示》应认真填写，不得涂改，工程预算超过一万元的应经有资质的中介工程造价机构进行审核(工程造价审核费用在拨付尾款时一次性拨付，首次拨付时不含造价审核费用)。在征求业主意见时“工程预算金额”可以先填写施工单位编制的预算金额，但最终拨款以造价机构审核的金额为准。

　　如果本次维修资金列支范围内存在未缴纳维修资金和未售出房屋时，在分摊工程费用时，未交存维修资金房屋所分摊的费用由申请单位向这些业主筹集;对于未售出的房屋，其分摊的维修费用由开发建设单位承担。这两类房屋所分摊的工程费用不得从维修资金专户中列支。

　　《维修和更新、改造方案业主书面表决明细表》用于业主对维修方案、费用以及列支范围等事项的书面表决。业主签字表决之前先由申请单位按顺序填写楼号、房号，业主对照房号签字，“业主签名”一栏应有业主本人签字，签字时业主应认真阅读《维修和更新、改造方案》内容，待列支范围内“两个三分之二”签字同意后，申请单位将此表复印件加盖公章后在小区张贴公示七天，公示期间通知管理中心工作人员到小区现场查看、拍照。

　　3 《业主大会或者相关业主书面表决证明(工程预算)》(附件2)

　　此表由申请单位填写签字人数、面积所占的比例，并证明《维修和更新、改造方案业主书面表决明细表》中业主签字的真实性。此表(复印件加盖公章)要和(附件1)一起公示。

　　4 《维修和更新、改造方案公示证明》(附件3)

　　此表由申请单位填写，证明《维修和更新、改造方案公示》(附件1)和《业主大会或者相关业主书面表决证明(工程预算)》(附件2)已在小区张贴公示。

　　5 《房屋维修资金使用款首次拨款审批单》(附件4)

　　此表由申请单位填写，需要注意的为表中有两个预算金额，一个是施工单位编制的预算金额，一个是经过工程造价机构审定的金额，拨款金额以造价机构审定的金额为准。

　　“维修资金专户列支金额”是已交存维修资金房屋所承担的费用，不包含未交存维修资金和未售出房屋这两部分房屋所分摊的费用。

　　6 申请单位通过“维修资金软件”上报使用申请

　　申请单位在“维修资金软件”中录入本次维修的申请，申请金额为从维修资金专户列支金额，选择分摊房间、业主意见等内容后上报。(系统操作咨询电话：87639074)

　　7 《维修资金使用转账介绍信》(附件5)--(首款)

　　申请单位持管理中心开具的《维修资金使用账户开户介绍信》在中国银行西大街支行开立“使用账户”(银行电话：87621014)，账户开立后填写此表，管理中心将资金转至申请单位开立的“使用账户”， “使用账户”内的资金只可转至施工单位。

　　(三)首次拨付工程款所需提供的其它

　　资料： 　　1 维修工程预算书、图纸等(工程预算金额在一万元以上的还应提供工程造价机构出具的审核报告);

　　2 施工承接单位资质资料(营业执照、资质证书)(复印件加盖施工单位公章);

　　3 申请单位与施工单位签订的维修工程合同书，不允许签订“一次性包死”等固定价格的合同(复印件加盖双方单位的公章);

　　4 在中国银行西大街支行开立“使用账户”的开户申请书客户联(复印件加盖公章)。

　　(四)待备案完结后提供收据和发票

　　1 申请单位向管理中心出具收到工程首款的收据(金额为从维修资金专户列支金额的70%);(收到：西安市住房保障和房屋管理局住宅专项维修资金专户;摘要：**小区**楼幢号**维修项目工程款(首款));

　　2 维修和更新、改造项目工程预算金额(总工程款)70%的发票原件(税务局代开发票需加盖施工单位发票专用章)。

　　三、工程尾款拨付程序及所需要件

　　(一)工程尾款拨付所需要件

　　1《维修和更新、改造工程验收单》(附件6);

　　2《维修和更新、改造工程结算费用分摊清册》(附件7);

　　3《维修和更新、改造工程结算费用分摊清册公示证明》(附件8);

　　4《房屋维修资金使用尾款拨付审批单》(附件9);

　　5《维修资金使用转账介绍信》(附件5)--(尾款)。

　　(二)填表注意事项

　　1《维修和更新、改造工程验收单》(附件6)

　　工程竣工后，申请单位组织业主委员会、施工单位、业主代表对工程进行验收，并签署意见。

　　2《维修和更新、改造工程结算费用分摊清册》(附件7)

　　此表只统计维修资金专户列支的情况，申请单位按照建筑面积将维修费用分摊到户，填写后持此表到管理中心与“维修资金系统”上的数据进行核对，核对无误后将此表复印件加盖公章后在小区公示七天，公示期间通知管理中心工作人员到小区现场查看、拍照。

　　3《维修和更新、改造工程结算费用分摊清册公示证明》(附件8)

　　此表由申请单位填写，证明《维修和更新、改造工程结算费用分摊清册》(附件7)已在小区公示。

　　4《房屋维修资金使用尾款拨付审批单》(附件9)

　　5《维修资金使用转账介绍信》(附件5)--(尾款)

　　填写时与首款拨付时要求一样。

　　(三)工程尾款拨付所需提供的其它资料：

　　1 申请单位向管理中心出具收到工程首款的收据(金额为从维修资金专户列支金额的70%);(收到：西安市住房保障和房屋管理局住宅专项维修资金专户;摘要：**小区**楼幢号**维修项目工程款(首款);

　　2 维修工程预算书、图纸(工程预算金额在一万元以上的还应提供工程造价机构出具的审核报告);

　　3 维修和更新、改造工程尾款的发票原件及工程造价审核费用发票原件(税务局代开发票需加盖施工单位发票专用章);

　　4 电梯等特种设备维修和更新、改造项目，还应提供已向特种设备安全监督管理部门告知的相关证明(复印盖单位公章)。

　　备注：

　　1、电梯等共用设施、设备更换配件的，应在《维修和更新、改造方案》(附件1)中注明所需更换配件的编号或条形码，申请单位在维修前对旧配件进行拍照，维修结束后须对旧配件再次拍照，并将照片报维修资金管理中心、中介审价机构;

　　2、所有表格中物业服务企业单位负责人签字应由单位法定代表人签字;

　　3、施工单位如果是分公司，需提供其总公司的授权书;

　　4、如果小区未成立业主大会，应在“业主委员会主任、副主任签字一栏”中注明“未成立业主大会”;成立业主大会的应提过业主委员会备案证明;

　　5、一次性使用维修资金超过一万元的，其工程预算和结算应经有资质的中介工程造价机构进行审核;

　　6、凡未按规定履行申请程序而先行维修的，维修费用由当事人自行承担。

　　维修资金管理中心咨询电话：87617304

　　业主委员会(业主)委托公司代办申请

　　房屋维修资金用于维修和更新、改造征求意见表

　　业主委员会或物业服务企业(盖章)

　　房号业主签字房号业主签字房号业主签字房号业主签字房号业主签字房号业主签字

　　相关法律法规：

　　《西安市物业管理条例》(20**)

　　第六十五条 房屋买受人在办理房屋入住手续前，应当足额交存首期专项维修资金。

　　业主大会成立前，专项维修资金由物业所在地物业管理行政主管部门代为管理。业主大会成立后，应当在物业管理行政主管部门委托的商业银行中选择一家开立维修资金帐户。维修资金代管部门应当按照有关规定将该物业管理区域内业主交存的维修资金账面余额划转至业主大会开立的维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。

　　业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受所在地物业管理行政主管部门的监督。

　　第六十六条 开立专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋门户号设分户账;未划分物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋门户号设分户账。

　　第六十七条 住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用的分摊办法，相关

　　业主有约定的，从其约定;无约定的，根据其各自拥有物业的建筑面积比例按照下列规定分摊： 　　(一)用于小区共用设施设备维修和更新、改造的，由小区业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担，并从小区业主交存的维修资金中列支;

　　(二)用于整幢楼本体共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的，由整幢楼业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担并从该幢业主交存的维修资金中列支;

　　(三)用于本单元内共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的，由本单元内业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担，并从该单元业主交存的维修资金中列支。

　　住宅共有部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出商品住宅、非住宅的，建设单位应当按照尚未售出商品住宅、非住宅的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

篇3：住宅专项维修资金管理亟待完善

　　住宅专项维修资金管理亟待完善

　　文/柯伟 黄菁

　　“专项维修资金”(原称“专项维修基金”)是指法律规定由业主交纳的，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的资金(见《物业管理条例》第五十四条)。它对于保障房屋的安全使用，维持与提高其使用功能，确保物业的保值、增值等均有极其重要的意义。过去，该款项多由开发商或物业管理公司向业主们代收。但是，这笔重要的“住宅养老保险金”却常常被不法开发商或物业管理公司挪作它用。据广州市国土房管局数据显示，20**年广州专项维修资金与银行实际存款之间存在着近1.4亿元的缺口，专项维修基金被相关发展商或物业管理公司截留、挪用问题相当严重;而20**年全市专项维修资金归集量仅为1.95亿元，缺口更高达6.5亿元。为此，广州一些楼盘的业主付出了沉重的代价：翠湖山庄业主通过法律途径赶走旧管家后发现，544万元的专线维修资金被挪作它用，致使小区消防和监控系统处于瘫痪状态却没有资金维修;广地花园约900万元的专项维修资金被挪用，业主房子漏水时物业管理公司却称没钱不愿意修。

　　《物业管理条例》第五十四条规定：“专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。”而目前有关这方面的文件，只有1998年建设部和财政部制定的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(下称《管理办法》)。它规定：(1)买卖商品房时，购房者按购房款2%～3%的比例向售房者缴交专项维修基金;(2)专项维修基金在当地银行专户存储，严禁挪作他用;(3)业主委员会成立后，经业主委员会同意，主管部门将专项维修基金交给物业管理公司代管，物业管理公司定期接受业主委员会检查监督;(4)业主委员会成立前，专项维修基金的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，由行政主管部门审核后划拨;(5)各级房产、财政主管部门负责协调、监督专项维修基金的管理和使用;应制定使用计划报批、财务预决算、审计监督和业主查询对账制度。

　　但是在实际操作过程中，这些规定的合理性和可操作性都比较差，难以适应新的形势要求。比如：规定将专项维修资金交给物业管理公司代管，由行政主管部门审核划拨，有未经资金所有人--广大业主的委托擅自处分他人财产之嫌;而业主委员会何时对专项维修资金的使用和管理进行检查监督、如何进行，以及业主们如何查询对账等具体操作程序又尚未明确。

　　所以，要使专项维修资金真正成为业主房屋的“养老保险金”，原来的《管理办法》必须在以下几个方面进行细化和完善。

　　一、确保开发商履行商品房保修义务

　　根据国务院及建设部的相关规定，保修期内的商品房维修由开发商负责;保修费用由造成质量缺陷的责任方承担;业主交纳的专项维修资金只有等保修期满后才能动用(一般来说，房屋建筑工程的最低保修期限时限不一：地基基础和主体结构工程为设计文件规定的该工程的合理使用年限(可能达70年);屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年;电气管线、给排水管道、设备安装为2年)。而《管理办法》对于“共用部位和共用设施设备”的界定是：共用部位指建筑主体承重结构部位、户外墙面、楼梯间等;共用设施设备指共用的上下水管道、加压水泵、电梯、供电线路、暖气线路、煤气线路、消防设施、非经营性车场车库等。

　　这样，如果业主装修一段时间后，屋面防水工程

　　、有防水要求的卫生间、电气管线、给排水管道出现问题，业主、物业管理公司及开发商都将各执理据，造成纠纷。若开发商不履行保修责任甚至于卖完房屋后就解散公司，可怜的业主们将面临无钱修缮的困境(因按规定，自存自用的专项维修资金要到保修期后才使用)。因此，有必要在原来的《管理办法》中订立新的条款，确保开发商及施工单位履行商品房保修义务。如要求开发商先交部分维修资金等等，防止开发商推卸、逃避保修期内应承担的维修责任。 二、减少行政强制，促进业主自治

　　原来《管理办法》中的“业主委员会成立前，专项维修资金的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，由行政主管部门审核后划拨”等条款，侵犯了业主的正当合法权益。本来，自缴自用的房屋专项维修资金是业主个人的私有财产。而由政府行政主管部门审核后划拨售房单位或售房单位委托的管理单位的做法，从严格意义的法理上说应是一种侵权行为，非但不能有效地保护业主的私有财产，并且容易产生“官商勾结”侵吞维修资金等腐败行为，应予重新修订。

　　同样地，房屋属于业主的私有财产，它的维修和保养问题业主比谁都更加关心。因此，在专项维修资金的缴交标准，以及如何使用和管理等问题上，应适当扩大业主的自治权力(笔者以为这些问题本身就属于个人私事的范畴)，政府行政主管部门没有必要制定一些强制的法令来规范其行为，但可以加强宣传、教育和引导，同时制订一些具体的指导意见供其选择和参考。

　　三、加强管理，杜绝资金挪用现象

　　当前，无论是建设行政主管部门、业主委员会和物业管理公司，要管理好专项维修资金都有相当大的难度。若由建设行政主管部门管理，数额巨大(如广州市足额缴交的专项维修资金就高达十亿元左右)，专职从事物业行政管理的人员编制却有限;若由业主委员会管理，其成员多为兼职，时间、精力不足;若由物业管理企业管理，市场经济下企业追求最大利润的经营思想让业主不寒而栗。

　　“群众的眼睛是雪亮的”。笔者以为，应当在发挥上述三方作用的同时，调动起每一个业主的积极性，让业主各自监管其缴交的专项维修资金，从而加强对资金使用和管理的监管力度。这方面可以参照广州市的做法：对已建立专项维修资金的楼盘或是已缴付维修基金的业主，应使每位业主都有一张由指定银行发出的、类似公积金储蓄卡的《专项维修资金专用卡》。通过此卡，业主可以随时在银行柜员机上查询、监督自己名下的专项维修资金的缴付和使用情况。

　　当然，加强对挪用专项维修资金行为的处罚力度也很关键。笔者建议，除了应严格按照《物业管理条例》第六十三条的规定严厉处罚违法的开发商或物业管理公司之外，对建设行政主管部门工作人员或业主委员会成员利用职务之便收受他人贿赂、不依法履行监督管理职责或发现违法行为不予查处的行为，也应在新的《管理办法》中予以明确，给予其必要的行政处分甚至于依法追究其刑事责任。另外，如果能够将各种不当使用专项维修资金，致使业主利益受损的行为也列入处罚条款之内，将更是一大进步。

　　作者单位：*广东省委办公厅督查室

篇4：《西安市住宅专项维修资金管理办法》法规普及

　　《西安市住宅专项维修资金管理办法》法规普及

　　20**年12月23日是《西安市住宅专项维修资金管理办法》颁布四周年纪念日，也是《西安市物业管理条例》颁布实施满三周年。为进一步增进广大业主对《西安市物业管理条例》和《西安市住宅专项维修资金管理办法》的知晓率和关注度，现对当前广大市民关注的相关政策法规进行普及。

　　一、什么是物业管理?

　　物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　二、什么是业主?

　　已领取房屋所有权证的，房屋的所有权证上记载的房屋所有权人为业主;

　　尚未进行房屋权属登记，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等已合法占有该房屋的人，在物业管理活动中视为业主。

　　三、物业管理区域设立业主大会的条件是什么?

　　1、物业出售且已经交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积50%以上的;

　　2、首套物业出售并交付使用满两年的，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积20%以上的。

　　四、哪些事项是由业主大会决定的?

　　1、制定和修改业主大会议事规则;

　　2、制定和修改管理规约;

　　3、选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

　　4、选聘和解聘物业服务企业;

　　5、续筹和使用专项维修资金;

　　6、改建、重建建筑物及其附属设施;

　　7、改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

　　8、有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　五、什么是住宅专项维修资金?

　　住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。设立维修资金的目的是为了提高和保持房屋完好率，延长房屋使用寿命，保障房屋安全，维护业主的共同利益和社会稳定，因此它就相当于房子的“养老金”。维修资金不同于契税，不是一种税费，而是存在业主名下的一笔专用款项。维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

　　六、维修资金应在什么时候交存?

　　业主在办理房屋入住手续前，应当将首期维修资金交存至维修资金专户。

　　七、物业公司、开发商是否可以代收业主的维修资金?

　　物业公司、开发商不得代收业主的维修资金。业主应持《房屋维修资金交存通知单》，到西安市住房保障和房屋管理局住宅专项维修资金专户银行进行交存。银行收款后，给业主开具全市统一并加盖印章的《西安市房屋专项维修资金交存收据》。

　　八、共用部位、共用设施设备具体指哪些?

　　住宅共用部位包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

　　共用设施包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　九、维修资金的使用，遵循什么原则?

　　维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

　　十、哪些情况不能动用维修资金?

　　对于房屋共用部位、共用设施设备的维修，以下几种情况不能动用维修资金。

　　1、依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;

　　2、依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;

　　3、应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;

　　4、根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用(包括日常绿化养护费、水箱清洗、公用照明等)。

篇5：住宅专项维修资金归集使用政策

　　住宅专项维修资金归集使用政策

　　住宅专项维修资金制度的建立，是为了提高和保持房屋完好率，延长房屋使用寿命，保障房屋居住安全，它相当于房子的“养老金”，已逐渐成为保护业主权益、维护社会稳定并关系到人民群众住宅使用安全的一项基本制度，与每一位业主息息相关。

　　一、房屋维修资金使用政策释义

　　1、住宅共用部位、共用设施设备有哪些?

　　住宅共用部位包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

　　共用设施包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　2、房屋的保修期

　　根据建设部《房屋建筑工程质量保修办法》规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：地基基础的主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;供热与供冷系统，为两个供暖、供冷期;电气系统、给排水管道、设备安装为两年;装修工程为两年。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。

　　3、维修资金使用的决策权

　　根据《物权法》、《物业管理条例》、《西安市住宅专项维修资金管理办法》规定，使用维修资金应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。因此，维修资金使用的决策权在业主，任何单位或个人都无权代行资金使用决策权，更不得利用伪造业主签名等非法手段套取维修资金。

　　4、引入第三方审价机构

　　西安市自20**年开始，引入第三方审价机构对维修资金使用项目工程预(结)算进行审核，采取“两次公示”制度，有效防范和化解了虚设维修项目、虚增报价等资金使用风险，确保了资金使用安全。

　　5、维修资金不敷支出时应及时续交

　　根据《西安市住宅专项维修资金管理办法》规定：当业主分户账面维修资金余额不足首期维修资金交存数额的30%时，业主应当续交维修资金。

　　二、西安市房屋维修资金的交存标准

　　商品房(经济适用房、集资建房)维修资金交存标准为：多层住宅(7层以下，不配备电梯的)：60元/平方米;多层住宅(配备电梯的)：90元/平方米;小高层、高层住宅(7层以上，含7层)：145元/平方米。

　　房改房维修资金交存标准为：(1)业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地房改成本价的2%;(2)售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取维修资金。

　　拆迁安置房屋维修资金交存标准为：多层住宅(7层以下，不配备电梯的)：60元/平方米;多层住宅(配备电梯的)：90元/平方米;小高层、高层住宅(7层以上，含七层)：90元/平方米。三、西安市维修资金交存的办理流程

　　1、受理：开发建设单位或物业服务企业携带相关资料到市房屋维修资金管理中心申请开立网上办公账户，或者在房管局网站房屋维修资金网上办公平台注册申请，填报单位信息，并填写《受理申请表》。

　　2、开户：系统软件注册。

　　3、提交：开发建设单位或物业服务企业录入业主信息，通过网上办公平台提交。

　　4、备案：经市房屋维修资金管理中心备案后，打印《房屋维修资金交存通知单》。

　　5、公告：在小区张贴公告并将《房屋维修资金交存通知单》发给业主。

　　6、交存：业主持《房屋维修资金交存通知单》、身份证在西安市住宅专项维修资金专户银行网点交存。

　　四、申请使用维修资金成功案例

　　位于高新区的紫薇田园都市小区，业主已入住10年多，小区部分电梯、屋面等共用部位、设施设备出现老化、破损，严重影响了小区业主的正常生活。20**年该小区成功申请维修资金对小区180部电梯加装“五方通话”系统，保障了业主乘坐电梯安全;20**年，该小区再次申请维修资金对小区41幢楼屋面防水进行了维修，从根本上解决了业主家房屋漏雨的问题，小区业主十分满意。在申请使用维修资金工作中，小区业主委员会、业主、物业公司等各方都积极行使各自的权利、履行相应的义务，使维修资金使用更加顺畅、快捷，为其他小区使用维修资金提供了经验。

　　紫薇田园都市小区在申请使用维修资金，具体的办理程序：

　　第一步：紫薇物业公司受小区业主委员会、业主委托，向市房屋维修资金管理中心(以下简称管理中心)提交书面申请。

　　第二步：紫薇物业公司提出《维修和更新、改造方案》，维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主签字通过《维修和更新、改造方案》。紫薇物业公司将《维修和更新、改造方案》、《业主书面表决证明》在小区进行公示，公示期为七天。

　　第三步：管理中心工作人员到小区现场查看并留取影像资料。

　　第四步：公示期满后，紫薇物业公司持《维修和更新、改造方案》、《业主书面表决证明》、《工程预算审核报告

　　》等相关材料向管理中心申请维修资金。

　　第五步：市住房保障和房屋管理局核准后，拨付工程款(工程预算金额的70%)至紫薇物业公司在维修资金专户银行开立的“使用账户”。

　　第六步：紫薇物业公司组织实施维修和更新、改造方案，进行施工。

　　第七步：工程竣工后，紫薇物业公司、业主委员会、业主代表、施工单位对工程进行验收，并签署《维修和更新、改造工程验收单》。紫薇物业公司将《维修和更新、改造工程验收单》和《工程结算费用分摊清册》在小区进行公示，公示期为七天。

　　第八步：公示期满后，紫薇物业公司持《维修和更新、改造工程验收单》、《工程结算审核报告》等相关材料到管理中心办理申请工程尾款手续，市住房保障和房屋管理局核准后，将工程尾款拨付至紫薇物业公司的“使用账户”。