物业公司作业指导书控制工作程序

　　物业公司作业指导书的控制程序

　　1目的

　　本程序用于控制与公司管理质量有关的作业指导书的编写、发放、修改后的处理。

　　2使用范围

　　本程序适用于作业指导书。

　　3相关标准要素

　　GB/T19002-ISO90024.5

　　4相关文件

　　4.1运作程序文件的控制

　　5职责

　　5.1各部门负责作业指导书的编写、登记，并发放给相关管理处主任、各班班长监督执行。

　　5.2各部门经理负责审核、批准作业指导书。

　　6实施程序

　　6.1作业指导书拟订、审批

　　6.1.1作业指导书由各部门拟订，部门经理审核批准后生效。

　　6.2作业指导书格式

　　6.2.1作业指导书汇编封面格式见附录1

　　6.2.2作业指导书内容页格式见附录2

　　6.2.3作业指导书修改状态页见附录3

　　6.3作业指导书编号：

　　WI*****

　　文件顺序号（用阿拉伯数字）

　　部门代号

　　作业指导书代号

　　6.3.1各部门代号：

　　经理部--JL财务部--CW经营部-JY

　　物业管理部--WY机电工程部--JD沙河管理部--SH

　　消防治安部--*F电梯维修中心--DT

　　6.4各部门将批准的作业指导书汇编成册并建立作业指导书目录及修改状态页。

　　6.5作业指导书的副本需加盖"受控"印章，并填写明确的发放记录，发放记录需写明编号、签收人及日期。

　　6.6发放

　　6.6.1批准后的作业指导书由各部门控制发放到相关部门或管理处/班组，并送经理部存档一份，发放时要做记录。

　　6.7修改、换版

　　6.7.1当作业指导书需修改时，经相关部门经理批准，由编写人员或被指定人员填写"文件修改申请单"进行修改。若作业指导书修改超过 6次， 则更换版号。

　　6.7.2作业指导书更改、换版后，负责发放的部门人员通知使用部门，将作废文件收回发放部门，加盖"作废"章销毁。

　　6.7.3更改、换版后的作业指导书按6.6.1发放。

　　7记录

　　7.1作业指导书发放记录

　　7.2作业指导书修改记录

　　7.3作业指导书

　　附录1 作业指导书汇编封面

　　附录2 作业指导书内容页

　　附录3 修改状态页

　　序号文件名及编号页号修改状态修改摘要批准人日期

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篇2：物业公司质量记录管理程序

　　物业公司质量记录的管理程序

　　1目的

　　建立质量记录的收集、传递、标识、保存等管理程序，以确保服务满足规定要求，能够提供足够的有效的证据。

　　2适用范围

　　本程序适用于公司质量记录的管理。

　　3相关标准要素

　　GB/T19002-ISO90024.16

　　4相关文件

　　4.1质量手册4.16质量记录的控制

　　4.2作业指导书的控制

　　5职责

　　5.1各部门负责按程序文件、作业指导书的有关规定建立质量记录。

　　5.2质量记录由制定部门进行控制。

　　5.3质量记录使用单位负责按规定要求记录、整理、归档、查阅、保管和处理。

　　6实施程序

　　6.1质量记录表格的建立

　　6.1.1各部门依照程序文件、作业指导书中规定的质量活动项目，建立质量记录表格，并建立质量记录表格发放清单。

　　6.2质量记录表格编号方法为：

　　CPM--OP--***/***--*

　　6.3质量记录表格的控制、发放。

　　6.3.1制定质量记录表格的部门负责将质量记录表格的底样和发放清单交经理部备案。

　　6.3.2经理部根据底样建立《质量记录检索目录》。

　　6.3.3质量记录表格底样由制定部门发放给使用单位，使用单位在发放清单上签字。

　　6.3.4质量记录表格制定部门负责根据记录的使用量提出印制要求，交经理部审核印刷。

　　6.3.5经理部根据印刷申请，对照《质量记录检索目录》审核是否是有效版本后办理。

　　6.4质量记录表格的修改、发放

　　6.4.1质量记录表格需修改时，由制定部门根据修改意见修改。

　　6.4.2修改后的质量记录表格，由制定部门更新底样，发放记录清单，并负责收回所有使用单位旧表格底样，收回的旧底样由制定单位销毁。

　　6.5标识、抄写

　　6.5.1所有的质量记录应字迹清楚，基本内容齐全，能分清各类名称等，每一份质量记录均有日期。

　　6.5.2所有质量记录中的数据不允许用涂改液涂改，若书写记录有错误，应用横线划掉，并且要能识别原有记录。

　　6.6保存

　　6.6.1各部门主管应确保质量记录贮存在合适的环境中，贮存在磁盘的资料要按规定程序进行操作，维护及复制、保证在规定的保管期内，记录的内容清晰、齐全、完整，可随时作为质量体系活动的有效证据，提供给需方或其代表或第三方审核机构。

　　6.6.2如需要查询质量记录，经被查询部门经理同意，须作登记。查询完毕返还，作好登记以防遗失。

　　6.6.3经理部根据质量记录使用要求或规定，定出保管年限并在《质量记录检索目录表》中明确。

　　6.7处理

　　6.7.1各部门根据质量记录的保管年限规定处置方法对涉及到公司技术、经营等重要资料应采取销毁方法，以确保公司的技术、经营等资料不泄密。

　　6.8记录

　　6.8.1质量记录检索目录表

　　6.8.2质量记录发放清单

　　6.8.3质量记录借阅登记

篇3：物业公司外来文件控制工作程序

　　物业公司外来文件的控制程序

　　1目的

　　本程序明确了外来文件控制的职责、方法和要求，以确保在有外来文件实施应用的场所，所用的文件是最新的有效版本。

　　2适用范围

　　适用于所有与物业管理质量有关的外来文件。

　　3相关标准要素

　　GB/T19002-ISO9002 4.5

　　4相关文件

　　质量手册第4.5章

　　5责任

　　5.1经理部负责外来文件的控制管理。

　　5.2各部门负责有关外来文件的收集。

　　6实施程序

　　6.1外来文件的范围

　　a.政府法规；

　　b.外来技术文件（大厦施工图、验收证书，动力设备、消防设备的技术说明书等）；

　　c.标准（国家标准、国际标准）。

　　6.2法规、标准

　　6.2.1经理部按公司现有执行的与物业管理质量有关的政府法规、国家标准建立外来文件清单，并将清单下发到各部门。

　　6.2.2各部门对照外来文件清单查有否需执行的文件并提出，由经理部负责发放。

　　6.2.3各部门收到与物业管理质量有关的法规、标准，应交到经理部，经理部负责更新法规、标准的外来文件清单，并将文件发放到有关部门。

　　6.3外来技术文件

　　6.3.1机电工程部、物业管理部、沙河管理部收到外来技术文件，统一交到经理部存档。经理部负责建立文件清单。

　　6.3.2对于外来技术文件，各部门根据工作需要可实行借阅，经理部负责进行借阅登记。

　　7记录

　　外来文件清单

篇4：项目委托物业管理合同签订程序

　　项目委托物业管理合同的签订程序

　　1目的

　　对物业管理委托方的要求及公司提供服务的能力进行综合评审，保证合同签订过程中各部门各负其责，为合同顺利执行创造条件。

　　2适用范围

　　适用于公司新承接物业项目及合同期满物业项目委托管理合同的签订。

　　3相关标准要素

　　GB/T19002-ISO90024.3

　　4职责

　　4.1公司总经理负责与委托方保持联系，审查项目有关资料（或意向书），建立以经营部为主的投标小组，并任命组长，批准与委托方签订合同。

　　4.2投标小组负责项目资料的整理。

　　4.3机电工程部负责对设备运行、维修管理条款进行审查。

　　4.4财务部负责对管理收支预算情况进行审查。

　　4.5消防治安部负责对消防安全、治安、车辆管理条例进行审查。

　　4.6物业管理部负责对清洁卫生、绿化、建筑物管理等条款的审查。

　　4.7总经理负责组织物业管理方案和物业管理委托合同书的评审。

　　4.8经理部负责合同及有关资料的搜集整理。

　　5实施程序

　　5.1《委托物业管理合同》的起草

　　5.1.1当公司准备参与新的物业管理项目，实施投标以及延长原有物业的管理期之前，由公司总经理负责组织有关人员对标书或项目进行评审，明确公司是否参与投标或延长管理期。在公司明确参与投标或延长管理期后，由公司总经理负责组建以经营部为主的新项目投标小组或续签项目工作组，并任命组长。

　　5.1.2投标小组与物业管理委托方保持密切联系，索取该物业尽量全面的资料，掌握委托方的基本要求，向委托方递交物业管理投标申请书。

　　5.1.3投标小组在完成资料分析，实地考察，并获允许参与投标后，制定《物业管理方案》和《物业管理合同书》草本。

　　5.1.4由以经营部为主的投标小组负责搜集有关部门对《物业管理方案》和《物业管理合同书》草本的意见，并根据实际情况进行修改。

　　5.2合同的磋商

　　5.2.1投标小组与委托方联系约定时间进行磋商，并制定磋商计划。

　　5.2.2合同的磋商由投标小组组织，必要时可派物业管理部、机电工程部、财务部及法律顾问参加。

　　5.2.3合同的磋商应形成备忘录，记录讨论的情况和修改的意见。

　　5.2.4根据委托方的意见，由总经理组织公司有关部门和人员进行讨论，并决定是否继续磋商并提出修改意见。

　　5.2.5由总经理决定继续磋商的，由投标小组联系，直到达成一致意见，经总经理批准形成合同文本。

　　5.2.6当签订好的委托物业管理合同需要修改时，经委托方与管理方协商一致后方可对原合同进行修改。修改内容应形成合同修改备忘录，由经营部与合同一起保存。

　　5.2.7修改方式可分为两种情况。第一种情况是将修改内容作为合同附件，经双方签定盖章后同原合同一起使用；另一种情况是重新签订新的合同，同时将原合同作废。

　　5.3合同的签订与公证

　　5.3.2合同文本达成一致意见后，由经营部联系双方举行签署仪式，合同由总经理与委托方签署并加盖公章。

　　5.3.3合同双方认为有必要公证的由经营部办理有关手续。

　　5.3.4合同签署后正本及副件由经营部保管，副本给财务部、物业管理部及其它有关部门保管，具体参见《质量记录控制程序》。

　　5.3.5对未中标的项目，不进行合同评审，其全套投标资料由经理部负责保存。

　　6记录

　　6.1正式合同

　　6.2物业管理方案

　　6.3合同磋商备忘录

　　6.4评审记录（见质量手册4.3合同评审）

　　6.5合同修改备忘录

篇5：物业管理合同签订程序

　　物业管理合同的签订程序

　　1目的

　　本程序明确了本公司与业主（客户）签定物业管理合同的工作流程，以保证合同的需求已明确并为双方所接受，公司具有满足合同需求的能力。

　　2适用范围

　　本程序适用于经营部、财务部和住宅管理处关于物业管理合同的签订。

　　3相关标准要素

　　3.1GB/T19002-ISO90024.3

　　4相关文件

　　4.1《深圳经济特区住宅区物业管理条例》

　　4.2《业主公约》

　　4.3《深圳市物价局关于收取物业管理费标准》

　　4.4《深圳市物业管理有关法规》

　　4.5《物业管理费用的收取》

　　4.6《大厦入伙的管理》

　　5职责

　　5.1经营部负责物业管理合同的签订

　　5.2物业管理处负责办理房产交接、验收、服务跟踪手续

　　5.3财务部负责物业管理各项费用的收取

　　6实施程序

　　6.1根据相关文件和物业管理方案的具体要求，由经营部起草物业管理合同方案，其中包括双方责权、收费标准、违约责任等内容。

　　6.2物业管理合同方案经经理办公会讨论评审后，确定正式物业管理合同，并作书面评审记录。

　　6.3经营部根据市场情况、成本预测及有关规定确定物业管理费收费标准。

　　6.4经营部同业主（客户）正式签定住宅物业管理合同。

　　6.5财务部负责办理业主（客户）缴费手续。

　　6.6物业管理处负责与业主（客户）进行房产交接并办理相关手续。

　　6.7当合同发生修改时，由经营部将修改方案交经理办公会讨论评审，形成合同修改方案，并作好书面评审记录。

　　6.8对于已成立了业主管委会的和未成立业主管委会的将按以下程序运作。

　　6.8.1对于已成立了业主管委会的，由经营部将已形成的合同修改方案报业主管委会讨论通过，如未获通过，则按上述6.7程序评审。

　　6.8.2对于未成立业主管委会的，由经营部将已形成的合同修改方案征求业主意见，按多数人同意，则为通过办理。如未获通过，则按上述6.7程序重新评审。

　　6.9将已获通过的合同修改方案，以书面形式确认，经营部负责将更改后合同发至相关部门。

　　6.10合同原件由经营部保存，保存期限为长期。

　　7质量记录

　　7.1物业管理合同

　　7.2合同评审记录